Il Registro degli immobili conosce di questi tempi un’improvvisa popolarità. Ma la confusione è ancora tanta e, per orientarsi nella materia, è indispensabile porre alcuni punti fermi.

Il Catasto in essere è un Catasto che censisce il valore degli immobili del biennio 1988-89. I valori riscontrati sul mercato vengono – ai fini della tassazione – ricondotti a (finti) redditi con l’applicazione di tre (apodittici) coefficienti, validi per l’Italia intera: 1, per le abitazioni; 2, per gli uffici; 3, per i negozi. L’iniquità è questa (altro che l’abusato, e pappagallesco, confronto romanocentrico fra Piazza di Spagna e periferia).

Questo tipo di Catasto è stato giudicato illegittimo – su ricorso della Confedilizia – dal Tar Lazio e dal Consiglio di Stato e, come rimedio, nel 1993 è stato dal Governo Amato ‘legificato’: di qui, il ricorso della Confedilizia – allora – alla Corte Costituzionale che, nel ‘94, soprassedette a ogni dichiarazione di illegittimità rilevando ‘la transitorietà della disciplina denunciata, superata dai nuovi criteri indicati dal legislatore, e cioè il valore di mercato insieme al valore locativo’.
Un secondo punto importante è che la normativa per la riforma del Catasto attualmente in vigore (varata nel ‘98 – Governo Prodi, ministro delle Finanze Visco – e confermativa di quella richiamata dalla Corte Costituzionale) stabilisce la revisione delle tariffe d’estimo ‘facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare’.

L’attuale Governo ha invece presentato un disegno di legge – in discussione alla Commissione finanze della Camera – che prevede la messa a regime di un Catasto patrimoniale, e cioè di valori che verrebbero ricondotti a redditi attraverso l’applicazione di ’saggi di redditività’. Aperture, a suo tempo ottenute dal Governo, per la rilevazione sul territorio anche dei redditi, non sono state di fatto confermate in sede parlamentare. I ’saggi di redditività’ verrebbero quindi fissati senza alcun aggancio alla realtà reddituale, piegabili – in qualsiasi momento e con qualsiasi Governo – a esigenze di cassa del momento, oltretutto in palese spregio alla riserva di legge prevista in materia dalla Costituzione.

Stante la rilevata discrezionalità dei saggi in parola, si avrebbe di fatto un Catasto patrimoniale e basta, verificato sul territorio. Con un ritorno a quel carattere della patrimonialità che contraddistingueva i vari Catasti italiani addirittura preunitari, e che venne abbandonato dallo Stato unitario proprio con la legge di perequazione tributaria. Al proposito, non si può non rilevare la forte connotazione ideologica della scelta del Governo di tassare in buona sostanza i valori, e cioè il patrimonio. Che è la forma di tassazione più iniqua che si possa concepire, in quanto progressivamente espropriativa.

Rimedio o stortura? Il Catasto patrimoniale non è – come si dice – il rimedio alle storture dell’attuale Catasto. È, invece, ‘la stortura’. Colpisce, infatti, i valori (crescenti) e non i redditi (azzerati o quasi): ciò che è iniquo (la spesa al supermercato si fa con i redditi, non con i valori) e contrario al nostro ordinamento tributario, uniformato al criterio della redditualità. La riconduzione dei valori a redditi, come visto, è una finzione, se non una truffa. Quanto all’abusato ritornello romanocentrico di Piazza di Spagna (i cui immobili pagherebbero meno tasse di quelli della periferia), chi lo ripete manca di rispetto a se stesso, se conosce come funziona il Catasto.

Il rimedio alle proclamate disparità non sta nel passaggio al Catasto patrimoniale. Ma nella revisione del classamento delle singole unità immobiliari, per la quale i Comuni hanno ottenuto con la Finanziaria 2005 (ministro Siniscalco) particolari poteri. Poi c’è il discorso del trasferimento del Catasto ai Comuni, che è un discorso a sé stante. La Finanziaria ha previsto per quest’anno che esso avvenga per la parte relativa alle funzioni certificative, attribuendo agli enti locali funzioni ‘partecipative’ nella determinazione degli estimi (cioè, delle rendite) e riservando la decisione finale sugli stessi allo Stato (e per esso all’Agenzia del Territorio).

La bozza di Dpcm predisposta dai ministeri dell’Economia e degli Affari Regionali non rispetta peraltro il dettato della Finanziaria e attribuisce ai Comuni la possibilità di optare per l’assunzione della decisione definitiva sull’estimo delle singole unità immobiliari, con completa espropriazione di ogni competenza dello Stato al proposito. Se la bozza in questione divenisse definitiva, il concetto che ‘partecipazione’ significa ‘decisione finale esclusiva’ transiterebbe verso l’evidenza dal singolo estimo alla revisione generale delle rendite: i Comuni si fisserebbero, così, in piena libertà la base imponibile, oltre che le aliquote, della loro maggiore entrata tributaria, l’Ici, con un conflitto d’interessi di proporzioni gigantesche.
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Quando si parla di edificio condominiale, assume rilievo il suo aspetto esteriore, quello che va sotto il nome di estetica dell’edificio. Come sottolinea la Cassazione, si tratta di un bene al quale sono interessati tutti i condomini, ed è suscettibile di valutazione economica, in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale sia di quella collettiva delle parti comuni (sentenza 6640/87).

Limitazioni all’uso e a interventi su parti comuni e proprietà individuali che potrebbero incidere sull’estetica dell’edificio sono contenute nel Codice civile. Precisamente si parla: di decoro architettonico come limite alle innovazioni (articolo 1120); di aspetto architettonico come limite alla sopraelevazione (articolo 1127); di decoro dell’edificio come limite per la tutela dell’edificio stesso (articolo 1138). Nei primi due casi, il riferimento riguarda elementi attinenti a simmetria, estetica e architettura generale dell’edificio. Il terzo ha invece attinenza con l’abitazione nell’edificio. Quanto al primo limite, l’articolo 1120 vieta le innovazioni lesive del decoro architettonico.

Nonostante le difficoltà di delimitare tale concetto, è giurisprudenza consolidata che, per decoro architettonico, s’intende l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e che imprimono alle varie parti dell’edificio una sua determinata, armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico (Cassazione 3436/97).

Con riferimento a quest’ultimo caso, la Cassazione ha precisato che il decoro architettonico sussiste in ogni edificio, essendo riscontrabile sia in un edificio privo di particolari pregi artistici sia in un edificio ricco di siffatti pregi (Cassazione 8861/87), avendo riguardo alla particolare fisionomia di ogni singola costruzione, senza alcun riferimento all’ambiente nel quale si trova (Cassazione 6397/79).

Attenzione merita l’individuazione dei criteri per valutare la lesione del decoro architettonico, premettendo che quest’ultimo viene tutelato non solo sotto il profilo puramente estetico, quanto e soprattutto sotto il profilo economico. La tutela del decoro è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all’intero edificio e quindi alle singole unità che lo compongono.
Ai sensi dell’articolo 1120 sono quindi vietate non tutte le innovazioni che modificano l’aspetto dell’edificio, ma solo quelle che determinano mutamenti sufficienti da cui deriva un deterioramento estetico e dell’aspetto decorativo del fabbricato, tale da comportare un deprezzamento dell’edificio nel suo insieme e nelle singole unità (Cassazione, 3436/97).
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L’agevolazione per la prima casa attribuisce al cittadino, in base alla normativa fiscale in vigore, vantaggi ma anche un serie di obblighi. Può beneficiare di una consistente riduzione delle imposte dovute in sede di acquisto. Ma deve rispettare una serie di condizioni previste dalla legge, tra cui, l’obbligo di stabilire la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile entro di 18 mesi dall’acquisto e non aver altri diritti di proprietà su immobili nello stesso comune.

Se l’obbligo non viene rispettato, l’acquirente perde il diritto all’agevolazione ed è tenuto a pagare le maggiori imposte, interessi e sanzioni. Orbene, dato che la legge richiede che l’acquirente stabilisca la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile, ha pieno diritto di godere dell’agevolazione l’acquirente che, anteriormente all’acquisto, sia già residente nel comune in un immobile preso in affitto.

Il diritto all’agevolazione non si perde neppure se l’acquirente decida di dare a sua volta in affitto l’immobile appena acquistato pagando in questo caso l’ici e l’Irpef sul reddito. In poche parole, chi, all’atto di acquisto, è già residente nel comune dove si trova l’immobile può dormire sonni tranquilli: ha pieno diritto di godere dell’agevolazione.

Diversa è, invece, la situazione che riguarda gli interessi passivi del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale. La condizione per poter portarli in detrazione è che entro un anno dall’acquisto, l’immobile diventi dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari.

Fonte: Quotidiano Il Firenze del 18 Marzo 2010

L’iva è un’ imposta indiretta, in quanto colpisce la ricchezza nei passaggi. Viene pagata senza che ce ne rendiamo conto, anche quando compriamo il pane. Diventa importante considerare il rapporto contribuente ed iva quando ci troviamo ad acquistare un immobile o ristrutturarlo. In questi casi il comune cittadino assume una serie di responsabilità anche senza essere titolare di partita iva.
Accade infatti che trovandosi a chiedere delle agevolazioni si può rincorrere in sanzioni e problematiche che possono costare care. Mi riferisco in questo caso a tutte le agevolazioni ai fini iva che riguardano sia l’acquisto dell’abitazione principale che tutti i lavori di ristrutturazione.

Nel primo caso, il soggetto acquirente può richiedere l’applicazione dell’iva agevolata al 4% invece che al 10%, attraverso una dichiarazione inserendola già nel compromesso e nell’atto di rogito. In questo caso, la ditta cedente non è responsabile per eventuali dichiarazioni mendace. È evidente che senza dichiarazione, le responsabilità di aver applicato un’iva ridotta ricadranno sulla ditta cedente.
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Confermato lo sgravio fiscale: del 36% sulle ristrutturazioni e del 55% sul risparmio energetico per tutto il 2010. Ristrutturare la propria casa a volte conviene di più che cambiare.
La nascita di un figlio, la necessità di un piccolo studio, la voglia di più calore e di nuovi colori ci da spesso la sensazione che la nostra sia una casa davvero inadeguata questo ci fa nascere la voglia di cambiare, di avere finalmente una sensazione di spazio e di funzionalità che ci farà stare a nostro agio nel ‘pezzo di mondo’ in cui viviamo. Quindi comincia la caccia alla casa dei sogni e spesso non ci si rende conto che la propria abitazione ha delle potenzialità non sfruttate!

Facciamo due conti: se cambiamo casa dobbiamo sopportare i costi di intermediazione di agenzia, i costi notarili, le tasse di trasferimento, gli interessi passivi sul nuovo mutuo. A conti fatti in media non si spendono meno di 30.000 euro per i soli costi di trasferimento legale e in fine dobbiamo comunque ristrutturare la casa appena acquistata. Conviene quindi capire bene se e’ possibile con una radicale ristrutturazione e con soluzioni originali ottenere più spazio dalla propria casa tenendo conto che con le agevolazioni fiscali attuali il 36% delle spese ci viene restituito sotto forma di detrazione fiscale dallo stato.

Secondo la Covertec srl, (azienda specializzata in ristrutturazioni di interni) una ristrutturazione per una casa di circa 90 mq realizzata con buone finiture ha un costo finale di circa 60.000 euro e quindi la metà della cifra sarebbe già assorbita dai soli costi di acquisto prima elencati. Se poi si calcolano le somme ricevute in detrazione fiscale per circa 17.500 euro, (36% fino a 48.000 Euro il costo di totale per ottenere una nuova casa progettata secondo le esigenze della famiglia sarebbe di circa 15.000 euro!
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Trasferimenti. Consigli utili per evitare i problemi di trasferirsi in una nuova casa. Se si provvede da soli, dopo aver inscatolato gli oggetti si passa allo smontaggio
dei mobili componibili. È buona precauzione conservare viti e bulloni in una scatola.
Stress da trasloco. Non è una nuova malattia sociale. Colpisce chi di solito si trasferisce in una nuova casa, in una nuova città, in un nuovo ambiente. Raggiunge picchi inauditi man mano che ci si avvicina alla data stabilita per sloggiare. Si può curare. Basta un po’ di organizzazione. La causa scatenante, è appunto il trasloco.

Come comportarsi per evitare qualsiasi problema? Una serie di consigli utili sono pubblicati sulle pagine del sito www.hotraslocato.it.
La prima decisione da prendere: fare da sé o affidarsi a professionisti del settore? Il vantaggio di fare tutto da soli è presto detto: il risparmio di denaro. Lo svantaggio? Al risparmio di denaro corrisponde una spesa di tempo e fatica.

Un altro elemento da tenere in debita considerazione riguarda la ‘posizione’ dell’appartamento che si lascia o che si deve abitare, se entrambi sono raggiungibili comodamente dalla strada e gli oggetti da spostare sono pochi, il ’self service’ va benone. Se, invece, si trovano ai piani alti, le attrezzature di una ditta permetteranno di fare in un giorno quando da soli ne servirebbero dieci. Non è finita. Spostare oggetti pesanti può essere un problema. È meglio quindi assicurarsi di poterlo fare e reclutare ‘forza lavoro’ sia per caricare, sia per scaricare i mobili.

Prima occorre fare gli scatoloni e preparare ogni cosa per il trasporto. Che, non bisogna dimenticare richiede un mezzo adatto: un’automobile può trasferire solo cose piccole. La soluzione più logica è noleggiare un furgone. Che si decida per far da soli o si opti per i professionisti, prima di ogni trasferimento è necessario ‘inscatolare’ la casa. Anche per questa operazione esistono accorgimenti per fare le cose per bene. È indispensabile procurarsi un numero sufficente di scatole e scatoloni (quelli nuovi sono costosi: per risparmiare ci si può rivolgere ad un negoziante amico), nastro adesivo, corde e un pennarello grosso.

Non bisogna dimenticare di acquistare anche materiale adatto ad imballare le cose fragili, come piatti o specchi. In genere si proteggono dagli urti avvolgendoli in pluriboll (il materiale trasparente con le ‘bolle che scoppiettano’). La carta vecchia appallottolata è un materiale da imballaggio a costo zero, è sorprendentemente efficace per gli oggetti non fragilissimi ed è insuperabile come materiale di riempimento.
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Salute. Si parla poco di un fenomeno che ha grande influenza sul benessere dell’intera famiglia. In ogni ambiente casalingo, il potere nocivo di un singolo elemento si moltiplica se viene associato ad altre sostanze. Quali sono gli effetti e che tipo di precauzioni è possibile adottare per evitare rischi?
Inquinamento da traffico. Inquinamento acustico. Inquinamento da scarichi industriali. Cocktails velenosi che possono avere effetti devastanti sulla salute di ognuno. Per combatterli esistono organismi nazionali e locali impegnati in campagne di prevenzione o, in caso di veri e propri disastri, tutori di ‘task force’ di pronto intervento, che tentano di limitarne i danni.

Ben poco si parla, e ancor meno se ne scrive, di inquinamento domestico, e della sua influenza sul benessere psicofisico dell’intera famiglia. Quali sono le fonti? Quali gli effetti? Che tipo di precauzioni è possibile adottare per evitare qualsiasi rischio? Tanto per cominciare è necessario sottolineare che, in ogni ambiente domestico, il potere nocivo di un singolo inquinante si moltiplica se viene associato ad altre sostanze.
Nello specifico, diventano molto più pericolosi se assorbiti con polveri e fumo di sigaretta. O se inalati tramite aerosol (sospensione di particelle liquide o solide nell’aria). Così come accade, per esempio, durante la cottura dei cibi.

Uno dei problemi per campagne di contrasto davvero efficaci è rappresentato dalla difficoltà a individuare le così dette ’soglie di rischio’. Un esempio facile facile? L’Epa, l’agenzia Usa per l’ambiente, stima che l’esposizione massima tollerabile al monossido di carbonio è 40 mg al metro cubo se si rimane esposti per una sola ora. Il valore si riduce a 10 mg se l’esposizione dura otto ore. Avviso ai fumatori. Se tenessero conto del fatto che una sola sigaretta produce mediamente 50 mg di monossido di carbonio capirebbero quanto sia dannoso per sé e per gli altri soggiornare a lungo in un ambiente saturo di fumo.

Per accelerare il ’suicidio’ potrebbero anche accendere, nello stesso ambiente, una stufa a gas e magari dei fornelli su cui cucinare (questo tipo di combustione, infatti, produce da 2 a 6 mg per metro cubo di monossido di carbonio che possono salire sino a 50 se abbinato ad una stufetta a gas). Gli stessi fumatori non hanno scampo se vivono in appartamenti che si affacciano su strade a traffico intenso. L’aria che respirano è composta principalmente da Co, emesso dalla combustione dei motori e da altre centinaia di inquinanti provenienti dalla stressa fonte.

Vale quindi la pena, in base alle proprie priorità, che ognuno approfondisca tutti i fattori di rischio e tenti, per quanto possibile, di ridurre drasticamente i livelli d’inquinamento. In che modo? Potrebbe essere sufficiente qualche piccola rinuncia.

Fonte: Quotidiano Il Milano del 4 Dicembre 2009

Immobili. Ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione, quali differenze tra questi termini? Con gli incentivi legati all’approvazione da parte delle Regioni del Piano Casa, la Cassazione interviene per chiarire quando effettivamente opere edilizie sono da intendersi come ristrutturazione.
Ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione. Concetti simili ma nello stesso tempo molto differenti tra loro. Tanto che, proprio di recente è dovuta intervenire la Cassazione che con una sentenza (la numero 19287 del 7 settembre di quest’anno) riassume e sintetizza proprio la nozione (e le varie differenze) tra i suddetti termini. È dunque proprio la Corte di Cassazione a dirci che la ristrutturazione avviene nel caso in cui ‘gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne’ ed inoltre vadano ad interessare ‘un fabbricato le cui componenti essenziali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura siano rimasti inalterati’.

La ricostruzione invece viene a verificarsi quando ‘le componenti dell’edificio, per un evento naturale o per fatto umano, siano venute meno’ e di conseguenza l’intervento che viene posto in essere successivamente non vada a comportare ‘alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata ed all’altezza’.
Sempre nella suddetta sentenza la Corte di Cassazione affronta anche la differenza tra ricostruzione e nuova costruzione, andando a precisare che nel particolare caso di ‘aumento di una delle componenti dell’edificio, si è presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui’.

Un intervento necessario quello della Cassazione anche in virtù delle recenti approvazioni, in varie regioni italiane del Piano Casa che, prevede numerosi incentivi fiscali per chi vuole porre in essere dei lavori di ristrutturazione e ricostruzione di immobili già esistenti. Una legge, quella che va sotto il nome del Piano Caso, posta in essere per incentivare tutto il settore economico legato all’edilizia.
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Infissi e serramenti. Un buon livello di isolamento termico consente un risparmio sui consumi di energia. Vantaggi anche dal punto di vista economico. Oggi è possibile recuperare, nell’arco di cinque anni, oltre il 50% delle spese effettuate tramite incentivi fiscali concessi dal governo.
L’energia è una risorsa indispensabile, ma è sempre più costosa. Il prezzo per la corrente elettrica, per i vari carburanti e combustibili incidono notevolmente sui bilanci economici delle famiglie, Inoltre l’utilizzo di combustibile fossile per produrre energia ha anche dei pesanti costi ambientali. Bastano però dei piccoli accorgimenti per poter, non solo ridurre gli alti costi per il riscaldamento ed il condizionamento, ma dare anche un contributo per limitare il fabbisogno energetico.ù

Uno di questi, molto importante, riguarda l’impianto di nuove finestre, infissi e serramenti. Ma cosa centrano gli infissi ed i serramenti con il risparmi energetico? Subito spiegato. Infissi, porte e finestre infatti servono non solo a limitare i fastidiosi rumori provenienti dall’esterno, ma anche ad isolare l’ambiente nel quale viviamo buona parte della giornata. E proprio un ottimo livello di isolamento termico degli infissi consente di risparmiare notevolmente.
A lungo e medio termine si ha infatti un risparmio sui consumi di energia elettrica della nostra casa, sia in inverno che in estate. Come? Evitando al calore o al fresco (dipende dalla stagione) di disperdersi in fretta limitando così l’utilizzo di termosifoni e condizionatori che tanto pesano sulle tasche delle famiglie.

Alcuni studi di settore hanno dimostrato che in un appartamento di circa 100 metri quadri di cui 10-15 di spazio per le finestre con infissi di ultima generazione, è possibile risparmiare cifre intorno a 400 euro annui per le spese inerenti al consumo di gasolio. Ovviamente la scelta degli infissi è varia. Oggi la tecnologia ha fatto passi da gigante. Se in passato era il legno a farla da padroni, oggi l’alluminio è il materiale più gettonato insieme al Pvc.

E, dulcis in fundo, impossibile non menzionare la detrazione fiscale che consente di recuperare gran parte delle spese per l’installazione di nuove porte, infissi o finestre. Con la legge n. 2 del 28 gennaio del 2009 infatti gli interventi di ristrutturazione finalizzati alla riqualificazione energetica (tra cui appunto quelli riguardanti ‘gli infissi con serramenti ad elevate prestazioni termiche’) danno diritto ad un incentivo che spesso va a coprire anche il 50% delle spese sostenute.
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Energia rinnovabile. Il sole: pulito sicuro ed efficace. Sempre più intensificata la vendita di tutti quegli impianti che sfruttano l’energia del sole trasformandola in energia elettrica, ma ancora troppo carenti gli incentivi statali.
A fronte delle continue ricerche di energia pulita, sicura e rinnovabile, l’ultimo quadriennio è stato caratterizzato da un trend positivo nella vendita e negli impianti che trasformino l’energia prodotta dal sole in calore, puro ed effi cace. Pannelli solari, impianti e celle fotovoltaiche, rappresentano tutto ciò che sul mercato dell’energia, oggi è considerato futuro.

In particolare, sempre più spesso, le case moderne si arricchiscono di incentivi statali per la defiscalizzazione prevista nell’utilizzo delle nuove tecnologie, ed inoltre lo sgravio ed il risparmio economico nella preferenza di questo tipo di fonte energetica, a fronte dell’elettricità, diventa sempre più motivo di scelta per i privati di questo tipo di energia alternativa. I collettori termici, altra definizione che sta ad indicare i pannelli solari, a livello europeo, sono ormai diventati una realtà di tutti i giorni, dal momento che le nuove tecnologie hanno permesso la trasformazione in corrente di tutto il calore del sole utilizzato nelle centrali specializzate.

L’energia solare convertita, può essere utilizzata per qualunque scopo quotidiano: in questa definizione si coglie la differenza più netta tra la tecnologia dei pannelli solari termici, che utilizzano il sole, per il riscaldamento, dell’acqua, piuttosto che dell’ambiente, nella sua accezione più conosciuta, e gli impianti fotovoltaici, che tramite superfici capaci di captare le radiazioni del sole, arrivano a trasformare l’energia solare direttamente in elettrica.

Per installare un impianto erogatore di energia solare, alternativa, occorre licenza specifica, che però prevede anche incentivi economici in cosiddetto ‘conto energia’, che eroga benefici sia nel momento dell’istallazione che in quelli successivi della manutenzione. Nei palazzi di svariate regioni, vengono previsti da tempo vantaggi per i costruttori e per gli acquirenti, in modo da far fronte ai costi, direttamente proporzionali, di connessione onerosi e di salvaguardia per l’energia rinnovabile.
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