L’ntermediazione è regolata da norme legislative e comportamentali di cui il cliente ha diritto di pretendere l’applicazione. Eccone una sintesi che può anche servire da promemoria agli operatori del settore.
Verifica dell’iscrizione dell’agente immobiliare al ruolo mediatori presso la camera di commercio. Assicurarsi che l’incaricato dell’agenzia con cui si tratta sia un agente immobiliare iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 e successive modifiche e integrazioni.
Adesione a un’associazione di categoria. È consigliabile verificare se l’agente immobiliare è iscritto a un’associazione di categoria (Fimaa - Fiaip o Anama) in quanto tale adesione comporta degli obblighi di assoggettamento a codici disciplinari e deontologici.
Utilizzo di moduli o formulari. Qualora vengano proposti moduli o formulari predisposti dall’agente è opportuno verificare se siano stati depositati presso la Camera di Commercio in conformità alla ex L.39/’89. Detti moduli, di norma, sono l’incarico di mediazione per la vendita e la proposta di acquisto. Devono essere chiari e comprensibili; contenere gli estremi dell’iscrizione nel Ruolo del mediatore, della società di mediazione e del suo legale rappresentante; indicare l’oggetto del contratto; indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche vigenti; indicare il nome del proprietario e il titolo di proprietà e di provenienza; indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo di compravendita o locazione; essere compilati in tutte le loro parti; essere controfirmati per accettazione dal mediatore che ha condotto la trattativa.
Gli accordi sempre in forma scritta. Ogni accordo tra le parti e l’agente deve essere definito in forma scritta. In particolare, nel caso di sottoscrizione di una proposta di acquisto o sua accettazione, è opportuno far precedere l’impegno da parte dell’acquirente o conduttore con un incarico specifico all’agente immobiliare, sempre in forma scritta. Anche l’entità del compenso di mediazione e le relative modalità di pagamento devono essere concordate con l’agente in forma scritta.
Nell’incarico di mediazione deve inoltre risultare quali sono i servizi compresi nel compenso di mediazione e quali quelli esclusi, questi ultimi eventualmente compensati con separato contratto di consulenza.
Diritto del compenso. Il compenso di mediazione è un diritto del mediatore, solo se è iscritto al Ruolo della Camera di Commercio (art.6, legge 39/89). Devono essere rifiutate prestazioni professionali offerte a ‘costo zero’ perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per le parti. Il mediatore ha diritto alla mediazione da ambo le parti, per contratti sia di compravendita sia di locazione di un immobile o di un’azienda. Questa disposizione del Codice Civile è una garanzia, e un dovere, di neutralità e imparzialità del mediatore.
Durata dell’incarico di mediazione e della proposta di acquisto. Occorre prestare attenzione alla durata dell’incarico di vendita o locazione. Per quanto riguarda il periodo di validità della proposta di acquisto, non dovrebbe superare i 15 giorni complessivi di calendario, a eccezione di casi particolari che devono essere specificati in proposta. In caso di acquisto mediante richiesta di un mutuo, è necessario indicare specificatamente che l’efficacia della proposta di acquisto è subordinata sospensivamente alla delibera del finanziamento da parte dell’istituto bancario incaricato. In tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.
Incarico in esclusiva. Affidare l’incarico in esclusiva all’agente immobiliare è una libera decisione del venditore. Tale scelta pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste nell’incarico. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore s’impegni a fornire una serie di prestazioni e servizi che devono risultare con chiarezza nell’incarico di mediazione.
Gestire la vendita o la locazione di un immobile ha un costo. Le inserzioni pubblicitarie e il personale addetto, infatti, sono le principali ma non le uniche voci di spesa nella gestione quotidiana dei servizi di intermediazione immobiliare. È opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se opera o meno con un incarico in esclusiva. Nel caso di incarico di vendita non in esclusiva, bisogna farsi specificare in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spese in caso di mancata conclusione di un contratto di compravendita e locazione.
Il contratto di mediazione. Un contratto di mediazione a norma di legge non deve contenere le seguenti limitazioni a carico del cliente:
clausola penale: impone al cliente, in caso di mancato rispetto delle clausole contrattuali o ritardato o mancato pagamento della mediazione, un risarcimento manifestamente eccessivo;
clausola di risoluzione delle controversie: indica come Foro competente una sede diversa da quella di residenza del cliente;
clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico: impone un termine per la comunicazione eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
È preferibile la scadenza automatica senza la previsione di rinnovi automatici. È invece opportuno che un contratto preveda i seguenti impegni a carico dell’agente immobiliare:
- pubblicazione, a cura e spese dell’agente, di annunci e spazi su quotidiani, settimanali o riviste di settore (in questo caso l’incarico di vendita deve essere conferito in esclusiva);
- esposizione, per tutta la durata dell’incarico, di cartelli presso la sede dell’agenzia immobiliare, se aperta al pubblico, con descrizione, foto e pianta dell’immobile;
- reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati all’acquisto o alla locazione di informazioni complete e precise relative all’immobile;
- disponibilità ad accompagnare i clienti a visitare l’immobile;
- raccolta e reperimento di tutta la documentazione necessaria per l’espletamento dell’incarico e dopo l’eventuale conclusione del contratto la compilazione e consegna della denuncia di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;
- assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;
- verifica presso l’amministratore condominiale dell’esistenza di spese condominiali arretrate, per interventi straordinari ed eventuali contenzioni promossi dal condominio verso i condomini o terzi.
Verifiche tramite l’agente. In caso di acquisto e di locazione, verificare preventivamente tutte le informazioni necessarie e utili per una decisione ponderata. In particolare, non esitare a richiedere notizie sulle caratteristiche generali dell’immobile e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata.
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