Provvigione dell’agenzia immobiliare

Provvigioni agenzie immobiliariSalve…vorrei porvi un quesito al quale non sono riuscito a trovare risposta…
Mi sono recato presso diverse Agenzie Immobiliari in cerca di un appartamento da affittare, sottoscrivendo diverse richieste. A distanza di mesi, decido di acquistare casa cercando di evitare le agenzie, in modo da risparmiare qualcosa, visto il triste periodo. Parlando tra amici, mi viene riferito che vicino casa di uno di questi ultimi, c’è un immobile in vendita, con tanto di terreno.

Nei giorni seguenti, incuriosito lo contatto per vedere se conosce il proprietario ed in caso positivo se disposto ad accompagnarmi per conoscerlo. Mi viene quindi fissato un appuntamento sul posto. Il giorno dell’appuntamento, mi rendo conto che l’immobile presenta il cartello di una nota agenzia immobiliare locale, quindi la prima cosa che faccio è chiedere al proprietario quali sono gli accordi presi con la stessa.
Nel rispondermi mi prospetta che da accordi, se l’immobile fosse stato venduto da lui ne avrebbe corrisposto solo la parte venditrice.

Dopo diversi incontri, arriviamo a stabilire la cifra per la vendita; da notare che in tutti gli incontri non era presente nessuno oltre noi due ed un mio parente.
Il giorno successivo vengo contattato telefonicamente da un numero che non conosco, rispondo e mi si presenta il titolare dell’Agenzia Immobiliare alla quale era stata affidata la vendita (che non lo avevo mai visto ne sentito prima) che con toni minacciosi mi chiedeva, anche se non esplicitamente , in caso di buona riuscita, le dovute provvigioni.

Chiedendo come avesse avuto il mio numero, mi viene risposto che avevano trovato la mia sottoscrizione per l’affitto fatta a Ottobre e che comunque io ero OBBLIGATO a trattare con l’agenzia immobiliare e non potevo trattare direttamente col proprietario.

  • A questo punto vi chiedo, può l’agenzia in questo caso rivendicare anche su di me il diritto alla provvigione?
  • Può inoltre utilizzare il mio numero per scopi diversi da quelli per i quali è stato rilasciato?
  • Può intromettersi nella trattativa senza che io ne abbia richiesto l’intervento?

Grazie anticipatamente per ogni risposta utile!
Domanda posta da Claudio.

Inserito nella categoria Compravendita immobili da admin in data Tuesday 4 June 2013 alle 16:24

Richiesta danni all’impresa edile

Richiesta danni impresa edileHo acquistato nel 2010 una villetta indipendente di nuova costruzione. Oltre ad aver riscontrato piccoli difetti, man mano che gli anni passamo continuo ad avere problemi sempre più gravi. In particolare fin da subito ho riscontrato infiltrazioni di acqua dal tetto in più punti della casa, ho notato anche la pioggia ha ammuffito parti delle travi. Ho provveduto tempestivamente ad avvertire l’impresa costruttrice e facendo passare molto tempo dagli interventi di riparazione, quest’ultima non ha nemmeno risolto i problemi, anzi è riuscita anche a peggiorarli dato che per risolvere un la perdita dal lucernario hanno incollato lo stesso con il silicone, non permettendomi più di aprirlo e lasciandomi sempre le perdite.
Ho riscontrato inoltre che davanti al mio box c’è una pendenza anomala che non mi permette di parcheggiare correttamente la macchina, perchè è stato dato una forte pendenza.
Nel bagno di servizio non si riesce a passare correttamente perchè tra il lavandino e la doccia non è stata lasciato uno spazio tale da passarci comodamente credo che vi sia una normativa igienica locale che stabilisce delle distanze minime obbligatorie che devono essere rispettate.
La cantina non è stata intonacata, nonostante nel capitolato era previsto che fosse intonacata.

Ho fatto presente tutti questi problemi all’impresa edile, ma mi ha detto che io ho acquistato l’immobile con la formula “vista e piaciuta” cosa che non è scritta assolutamente da nessuna parte in tutti i documenti firmati e che le facessi causa non otterrei nulla perchè l’impresa è in un bagno di sangue.

  • Come posso far valere i miei diritti?
  • Nonostante siano passati tre anni posso ancora far sistemare tutte queste problematiche?
  • Ho la possibilità di chiedere dei danni?

Vi ringrazio anticipatamente dei consigli.

Domanda posta da Alfredo.

Inserito nella categoria Compravendita immobili da admin in data Monday 3 June 2013 alle 19:58

Ottenere un mutuo

Ottenere u mutuoUno dei motivi per cui l’acquisto di una casa è una grande esperienza emotiva è dover stipulare un mutuo che può avere una durata anche di 40 anni. Questo può essere un processo regolare e senza particolari difficoltà, oppure anche lungo e snervante. Molto dipende dalla preparazione del compratore e dalla selezione di una banca efficiente.

Il pagamento si compone di:
1) Rata: il rimborso della somma originale preso in prestito su base mensile, trimestrale o semestrale.
2) Interessi: Il costo della provvista della quota capitale, rimborso su base mensile.
3) Tasse: le tasse immobiliari pagati ad un ente pubblico locale.
4) Assicurazione: l’assicurazione sulla casa. Un’assicurazione sulla casa è automaticamente effettuata dalla banca, ma è possibile stipularne altre.

Tipi di Mutui
Tasso fisso
. Può essere stipulato per una durata che di solito arriva ad un massimo di 40 anni con un tasso di interesse fisso. Il tasso di interesse e la durata sono fissati all’inizio del mutuo. L’importo mensile per il pagamento del capitale e degli interessi non cambierà nel corso della durata del mutuo.
Tasso variabile: Spesso definito come un ARM (Ammortamento di rate aggiustabile). Il tasso di interesse sul mutuo sarà regolata verso l’alto o verso il basso in base ai livelli attuali dei tassi di interesse. L’importo mensile per il suo capitale e pagamento degli interessi può salire o scendere in base alla variazioni dei tassi.
Tasso misto: secondo accordi precedentemente intercorsi il tasso d’interesse può essere modificato da variabile a fisso (e viceversa). Un’altra forma di mutuo a tasso misto prevede una parte del capitale da restituire a tasso fisso e l’altra a tasso variabile.

Quanto acconto?
Una delle prime domande che gli acquirenti si pongono è “Di quanto acconto abbiamo bisogno?”. Purtroppo, non vi è alcuna risposta standard. Gli acconti variano da 0% fino ad un 25% del totale dell’importo dell’abitazione che si intende acquistare. In media, coloro che vogliono acquistare casa, effettuano pagamenti per l’acconto nella misura del 5%-15% del totale, anche se questo fattore è molto soggettivo e dipende dagli accordi acquirente/venditore.

Come ottenere un mutuo?
Avere i requisiti è il primo passo per garantire un mutuo. Un creditore (generalmente una banca) analizzerà il vostro reddito corrente, titoli di debito e di base, situazione storia di credito, al fine di qualificarsi per un importo massimo del prestito. Questo vi dà un quadro chiaro dei parametri finanziari e di un massimo spendibile per l’acquisto di una casa.

Inserito nella categoria Mutui e finanziamenti da admin in data Saturday 12 January 2013 alle 18:08

Termini contrattuali compravendita non rispettati

Termini contrattuali compravendita immobiliareHo firmato un compromesso per l’acquisto di una casa al grezzo (ci sono solamente i muri).  Avevo già firmato, tramite agenzia, una proposta d’acquisto un mese prima in cui chiedevo che la proprietaria si impegnasse a consegnare l’immobile con gli allacciamenti di gas acqua e fognatura pubblica.

Il giorno del compromesso ho scoperto che l’allacciatura alla fognatura pubblica non era possibile, ma la proprietà si è comunque impegnata ad effettuare i lavori per consegnare l’immobile con fognature idonee al funzionamento. Al compromesso abbiamo stabilito che saremmo andati al rogito entro i 2 mesi successivi.

La scorsa settimana mi arriva una mail dal proprietario che specifica che i lavori per la fognatura non potranno essere finiti a rogito in quando è da ordinare un pezzo e gli scavi non possono esser fatti con il maltempo. Si impegnerebbe quindi a finire i lavori entro 8 mesi.

Ora, mi interessa capire se posso rinunciare all’acquisto in quanto non rispetterebbero i termini contrattuali, e se la caparra che ho versato (15.000 euro) mi verrà restituita per intero. Avendo già pagato l’agenzia, posso chiedere il rimborso? Infine, in caso non fosse possibile recedere, come potrei comportarmi per tutelarmi al meglio?

Ringrazio anticipatamente.
Laura

Inserito nella categoria Acquisto prima casa da admin in data Tuesday 8 January 2013 alle 18:41

Problemi fossa biologica del condominio

Fossa biologicaAbito in una corte composta da due palazzine, una formata da due appartamenti e l’altra da tre. Vivo all’ultimo piano della palazzina formata da tre appartamenti. Ogni palazzina ha il proprio impianto fognario. La mia palazzina purtroppo ha problemi con gli scarichi fognari… Ogni tre, quattro mesi dobbiamo effettuare uno spurgo in quanto l’appartamento a piano terra si intasa.
Le spese venivano fino all’ anno scorso suddivise tra tutti i condomini (cinque).  L’amministratore di condominio ha poi deciso che queste spese dovevano essere addebitate alla seconda palazzina (quindi diviso tre) in quanto il tubo che si intasa è il nostro. Abbiamo fatto fare una perizia dalla quale è emerso che il problema non è dato da un malfunzionamento della fossa biologica o ad un guasto ma semplicemente dal fatto che l’appartamento a piano terra è piu’ basso rispetto al livello del terreno…

Il costruttore probabilmente avrebbe dovuto mettere una pompa per ovviare al problema ma cosi non è stato e di conseguenza oggi oltre a tutti i soldi spesi per pulire ne dobbiamo spendere altri per modificare l’impianto (la società costruttrice ha chiuso l’anno scorso e quindi non sappiamo se potremo rivalerci ancora su di essa). La mia domanda è la seguente: essendo emerso dalla perizia che il problema non è dato da un malfunzionamento della fogna o ad un guasto ma semplicemente dal fatto che l’appartamento a piano terra è più basso rispetto al livello del terreno è corretto che io che abito all’ultimo piano e problemi con la fogna non ne ho, continui a pagare gli spurghi e le spese di modifica dell’ impianto (inserimento pompa)? Io ho acquistato un appartamento e non l’ intera palazzina… E il mio appartamento di problemi non ne ha!

Domanda posta da Simona.

Inserito nella categoria Condomini da admin in data Thursday 3 January 2013 alle 16:29

Garanzia del costruttore dopo modifiche dell’acquirente

Muro con muffaHo venduto un appartamento ad una coppia di giovani, che fa parte di un casolare che ho ristrutturato. L’appartamento è composto di un piano terra ed un primo piano. Il pavimento del piano terra è isolato dal terreno grazie ad un vespaio costruito con igloo e successivo massetto. Le pareti perimetrali dell’appartamento sono in tufo di spessore di circa 70 cm intonacate e rivestite di piastrelle all’interno e di pittura al quarzo all’esterno. Voglio anche sottolineare il fatto che su due lati, quando ho consegnato la casa come pavimentazione c’era un massetto in c.l.s.

I nuovi proprietari, hanno fatto pavimentare da operai di loro fiducia, i due massetti con piastrelle in gres ceramico, senza aver prima impermeabilizzato il massetto sottostante con adeguato risvolto della guaina sulle pareti laterali. Bene, nell’appartamento che non viene mai areato a sufficienza (finestre chiuse quasi sempre estate ed inverno) si stanno notando in alcuni punti la formazione di piccole zone di muffa e lungo le pareti laterali piccole zone in cui l’intonaco si sta polverizzando.

C’è da dire che ghi infissi sono di alluminio anodizzato a taglio termico ed i vetri sono vetro camera. Il quesito che vorrei porre è: visto che i nuovi proprietari hanno eseguito lavori di trasformazione (pavimentazione delle aree esterne e modifiche sostanziali all’impianto elettico ed idrico) non a regola d’arte, causa secondo me della polverizzazione dell’intonaco interno, la garanzia che devo dare da costruttore è ancora valida o decade?
Domanda posta da Francesco

Inserito nella categoria Edilizia, Ristrutturazioni da admin in data Tuesday 7 August 2012 alle 16:03

Acquistare casa tramite annunci immobiliari online

Annunci Immobiliari OnlineBuongiorno,
tre settimane fa ho visitato un appartamento contattando l’agenzia di riferimento trovata attraverso l’annuncio pubblicitario su internet. Dopo qualche giorno trovo una pubblicazione su internet che attraverso una diversa agenzia mi propone l’immmobile ad un prezzo nettamente inferiore.

Ho chiesto spiegazioni alla prima agenzia e mi hanno detto che l’offerta della seconda è stata fatta per attirarmi come cliente e che loro hanno un contratto di esclusiva con il venditore. Nonostante ciò ho contattato la seconda agenzia per visionare di nuovo l’appartamento con lo scopo di risparmiare sull’acquisto e l’agente mi ha confermato l’appuntamento.

Volevo chiedere: secondo voi qual è la migliore condotta da tenere con entrambe le agenzie e se nel caso dovessi arrivare fino al rogito con la seconda più conveniente? Rischio delle richieste anche dalla prima. Per completezza informo che non ho fatto ancora alcuna proposta di acquisto.

Cordiali Saluti.

Domanda posta da Roberto.

Inserito nella categoria Compravendita immobili da admin in data Tuesday 31 July 2012 alle 17:38

Abusi e sanatorie nelle compravendite immobiliari

Compravendita casa in sardegnaSalve a tutti, ho firmato un mese fa un preliminare per una villa in Sardegna, inserendo come condizione l’ottenimento d parte di tutto l’immobile dell’abitabilità, in quanto il nostro geometra dovrà presentare entro fine anno le pratiche per il recupero del seminterrato presente in questa casa ai fini abitativi.

Il termine del preliminare è stato fissato entro metà anno per darmi il tempo di vendere il mio appartamento e, successivamente, poter comprare questa casa. Nella casa che vorrei comprare è presente anche un piccolo abuso (chiusura di una veranda) e sull’atto è riportato che la richiesta di sanatoria è stata fatta nel 2004 e per questo sono state pagate tutte le oblazioni al comune. Quindi ero tranquilla.
Purtroppo il nostro geometra andando in comune questi giorni per ritirare il nulla osta dell’abuso ha scoperto che la casa, ricadendo in zona F (zona turistica) aveva bisogno dell’approvazione della Regione e non solo del comune come negli altri casi; purtroppo questa richiesta non è mai stata fatta dai vecchi proprietari, antecedenti a quello attuale. Per potere ottenere l’abitabilità di “tutto” l’immobile e per poter presentare le pratiche per ottenere l’abitabilità anche del seminterrato (ci voglio fare un Bed and Breakfast e voglio fare tutto in regola) è necessario poter ottenere la concessione in sanatoria e aver risolto una volte per tutte questo abuso. I tempi potrebbero essere lunghi e andare oltre il termine di fine novembre.

Due domande:
- quanto emerso è un vizio occulto o una pendenza per cui la casa è in ogni caso (al di là delle mie esigenze di abitabilità per aprire il Bed and Breakfast) non commerciabile ed invendibile?
- é possibile annullare il preliminare per vizio occulto ed avere indietro i soldi della caparra e della provvigione data all’agenzia?

Avrei necessità di capire bene in che situazione mi trovo. Sono sicura di sapere se l’agenzia immobiliare ed i proprietari siano o meno in buona fede.
Grazie mille, aspetto un vostro parere…

Inserito nella categoria Compravendita immobili da admin in data Thursday 26 July 2012 alle 11:10

Quando la banca cede il mutuo (mutuo cartolarizzato)

Banca cede mutuo

Buongiorno, volevo porre una domanda.
Per svariati motivi familiari io e mio figlio ci siamo trovati a saltare dei pagamenti delle rate di mutuo ipotecario. Siamo andati a concordare il rientro con l’ufficio legale ed abbiamo raggiunto un accordo non ancora formalizzato per l’importo mensile da versare ma con lettera di accettazione da parte della banca. Come accordi presi con l’ufficio legale, continuavamo a pagare regolarmente la rata in scadenza lasciando in sospeso il pregresso fino a definizione dell’importo mensile comprensivo di interessi.
I primi giorni di marzo in filiale non ci hanno accettato il pagamento della rata corrente e l’operatore di cassa ci ha detto che i nostri mutui erano stati ceduti ad un altra società. Abbiamo quindi versato i soldi che sono stati messi su una partita varia e successivamente ci è arrivata una raccomandata con OGGETTO: “Atto di risoluzione e intimidazione di pagamento”

Il nostro consulente informa il funzionario dell’ufficio legale con cui siamo in contatto e in attesa di uno scritto dell’importo delle rate che dobbiamo pagare per il pregresso e ci dà un appuntamento.

Nel frattempo arriva un altra raccomandata con OGGETTO: “credito di risoluzione”.
All’appuntamento ci viene riferito dal funzionario che la banca ha venduto ad un altra banca un pacchetto di crediti tra cui i nostri e che quando sarebbe uscito sul Sole 24 Ore ci avrebbe mandato l’indirizzo.
Il debito che avevo con la banca con un regolare atto di mutuo redatto da un notaio per la durata di anni 20 nel mio caso, e di anni 30 nel caso di mio figlio può essere ceduto per intero? Oppure può solo essere ceduto per il pregresso?
Nel caso possa essere ceduto per intero la nuova banca deve accordarci gli anni ancora restanti per la fine del mutuo stipulato o può decidere di chiederci il rientro?
Non so se sono riuscita ad esporre appieno il mio problema… Comunque ringrazio anticipatamente per la vostra risposta
Gigliola

Inserito nella categoria Mutui e finanziamenti da admin in data Thursday 26 July 2012 alle 10:53

Difetti immobile di nuova costruzione

Difetti immobile nuova costruzioneSalve,
nel mese di Novembre 2010 ho acquistato una porzione di villa bifamiliare di nuova costruzione nel comune di Monteforte Irpino (AV). Già al momento della consegna delle chiavi da parte del costruttore ho fatto notare la pendenza eccessiva della rampa di accesso al box tanto da toccare con il pavimento della mia auto nell’affrontare la discesa della rampa, parzialmente risolta con l’ausilio di dossi in gomma.

Dopo poco più di un anno di permanenza in questa casa ho riscontrato diversi difetti dell’immobile di nuova costruzione in questione tutti puntualmente fatti notare al costruttore stesso che vanno dalla non corretta pendenza del pavimento dell’intercapedine che circonda la casa, difficoltà nel chiudere il portoncino di casa, a volte non riesco a far girare la serratura, copiose infiltrazioni di acqua attraverso la finestra della mansarda, infiltrazioni di acqua dal tetto, lesioni del muro corrispondente alla piattabanda di un vano balcone di una camera, vernici interne le cui tinte si sono sbiadite, continui problemi all’impianto di riscaldamento con presenza perenne di aria nel circuito e di conseguenza giornalieri ricorsi a spurghi dell’impianto stesso.

Per tutti questi inconvenienti, puntualmente fatti notare al costruttore stesso, ho ricevuto solo risposte telefoniche evasive e mai di ammissione di responsabilità.

Cosa fare?
Chiedo aiuto, grazie.
(Domanda posta da Marco V.)

Inserito nella categoria Edilizia da admin in data Tuesday 27 March 2012 alle 17:35

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