Salve,
nel mese di Novembre 2010 ho acquistato una porzione di villa bifamiliare di nuova costruzione nel comune di Monteforte Irpino (AV). Già al momento della consegna delle chiavi da parte del costruttore ho fatto notare la pendenza eccessiva della rampa di accesso al box tanto da toccare con il pavimento della mia auto nell’affrontare la discesa della rampa, parzialmente risolta con l’ausilio di dossi in gomma.

Dopo poco più di un anno di permanenza in questa casa ho riscontrato diversi difetti dell’immobile di nuova costruzione in questione tutti puntualmente fatti notare al costruttore stesso che vanno dalla non corretta pendenza del pavimento dell’intercapedine che circonda la casa, difficoltà nel chiudere il portoncino di casa, a volte non riesco a far girare la serratura, copiose infiltrazioni di acqua attraverso la finestra della mansarda, infiltrazioni di acqua dal tetto, lesioni del muro corrispondente alla piattabanda di un vano balcone di una camera, vernici interne le cui tinte si sono sbiadite, continui problemi all’impianto di riscaldamento con presenza perenne di aria nel circuito e di conseguenza giornalieri ricorsi a spurghi dell’impianto stesso.

Per tutti questi inconvenienti, puntualmente fatti notare al costruttore stesso, ho ricevuto solo risposte telefoniche evasive e mai di ammissione di responsabilità.

Cosa fare?
Chiedo aiuto, grazie.
(Domanda posta da Marco V.)

Buongiorno,
io e mia moglie desideravamo acquistare un immobile, dopo 2 mesi di temporeggiamento dell’agenzia e del venditore, abbiamo scoperto che sull’immobile gravano due ipoteche giudiziali.
Di queste due ipoteche non ne sapevamo nulla, in quanto il promittente venditore desiderava aver tutta la liquidità in nostro possesso per estinguere almeno una ipoteca (l’importo totale delle ipoteche è superiore alla liquidità in nostro possesso, extra mutuo naturalmente).
Essendoci stata una malafede del venditore e dell’agenzia che sapevano e non ci hanno informato, oltrechè nulla è stato scritto nella proposta di acquisto (l’immobile E’ libero….) e dell’atto di compravendita, noi vorremmo annullare l’atto e chiedere la restituzione della caparra e degli anticipi integrativi versati.
La banca ci ha già respinto la richiesta di mutuo non per una questione redditizia mia, ma perchè la situazione non è chiara.
Il contratto è stato registrato (l’agenzia aveva promesso che l’avrebbe fatto ma così non è stato).
Abbiamo inviato, tramite avvocato, una richiesta di documentazione sullo stato delle ipoteche che gravano sull’immobile, ma sia l’agenzia che il venditore non ci hanno risposto.
Come possiamo procedere per riavere la caparra e gli anticipi versati?
Grazie.

Domanda inviata da Carmine.

Gent.ssimo esperto,
per calcolare la superficie commerciale di un soppalco la parte venditrice mi ha conteggiato il 100% dei muri perimetrali dell’appartamento su cui appoggia. Mi pare fuori luogo.
Il soppalco consta di circa 24 metri calpestabili. Il tetto è a spiovere essendo in una mansarda, con altezza minina di 150 cm e massima di 330. L’altezza ponderale media dovrebbe esserci perchè per la maggior parte l’altezza minima è 170 cm.
Tuttavia mi chiedo come dovrebbe essere calcolata la superficie commerciale del soppalco?
Inoltre, mi è stato prospettato che possa essere richiuso integralmente, cioè non affacci piu’ sulla sala. Sarà presente una grossa finestra a spiovente, per cui i criteri di luminosità e aria potrebbero esserci. In quel caso dovrei richiedere che fosse accatastato? Potrebbe rappresentare un abuso?
Grazie cordiali saluti.

Domanda inviata da Francesco.

Di solito quando dobbiamo vendere o comprare casa optiamo per prendere un geometra che magari conosciamo, un amico di un amico o semplicemente il geometra ‘di famiglia’. Il geometra infatti dovrebbe assolvere delle pratiche e dei lavori inerenti la compravendita che non sempre sappiamo quantificare eindividuare nella procedura standard. In molti casi le persone si lamentano dell’operato del geometra in quanto non ha assolto tutte le pratiche necessarie, ha tempi molto lunghi oppure addirittura non ha fatto quello che doveva o semplicemente ha portato a termine solo una parte del lavoro complessivo. In altri casi invece ci troviamo di fronte ad una parcella che ha tutte le sembianze di ‘ladrocinio’.

In questo articolo cerchiamo di mettere in luce quali sono i diritti ed i doveri dei geometri che seguono un atto di compravendita, le parcelle dei geometri e lasciamo il commento libero a tutti gli utenti in modo che possano tranquillamente raccontare le proprie esperienze, confrontarsi con le esperienze altrui e creare così un punto di riferimento con molti di noi che si trovano a dover pagare un geometra ma che non sanno bene per cosa devono pagarlo…

I principali campi dove un geometra può operare sono i seguenti:

Le costruzioni si rurali, civili, che industriali

• Offrire una consulenza urbanistica sbrigando pratiche edilizie come Concessioni, Autorizzazione, D.I.A. (dichiarazione di Inizio Attività), Sanatorie, ecc..).
• Possono progettare e offrire assistenza durante la realizzazione di edifici civili, industriali, agrari che quindi comprendono competenze per quanto riguarda civili abitazioni, capannoni industriali, stalle, fienili, magazzini ecc..
• Progetti per la ristrutturazione di edifici sia civili che rurali.
• Offrire assistenza professionalità per quanto riguarda la sicurezza sui cantieri (Decreto Legislativo 494/96 e 528/99).
• Assistenza per quanto riguarda la progettazione, la direzione e la contabilità nelle opere civili urbane.
• Eventuale progettazione ed organizzazione di impianti idrosanitari, di fognatura interna all’edificio, elettrici, di riscaldamento (con potenzialità inferiore a 30.000 Kcalh).

Topografia, rilievo topografico e catastale

• Rilievi di distanze, di altitudini e determinazione delle superfici di un immobile o di un’area.
• Eventuali frazionamenti catastali in più unità immobiliari.
• Rilievi catastali di edifici e relativa rappresentazioni tramite programmi CAD.
• Presentazione e compilazione di eventuali moduli informatici e/o cartacei per denunce varie e variazione catastali.
• Operazioni topografiche, cartografiche e fotogrammetriche.

Estimoo civile, rurale e industriale

• Su richiesta (in generale di un’istituto bancario per l’erogazione di un mutuo) servizio di stima di immobili (sia residenziali che fabbricati civili, rurali e industriali).
• Offrire perizie tecnico-estimative nel caso in cui si anecessaria una divisione, scissione, fusione, di beni mobili ed immobili.
• Assistenza per la compravendita di terreni, fabbricati ed immobili in generale.
• Offrie assistenza per quanto riguarda le successioni e le divisioni di beni.
• Reperire informazioni e documenti da presentare per le locazioni immobiliari.
• Offrire supporto ed assistenza per le pratiche con gli Enti Pubblici.
• Assistenza tecnica nei compromessi, contratti preliminari e contratti di compravendita di immobili.

Questi sono in linea di massima i servizi che un geometra può offrire nell’ambito della compravendita immobiliare. La cosa interessante è cercare di raccogliere tutte le testimonianze degli utenti che visitano caseinrete.org in modo da creare pian piano un quadro completo ed esaustivo di quello che possiamo chiedere ad un geometra. E’ interessante raccogliere anche le varie testimonianze sulle parcelle dei geometri; quanto costa fare un rilievo, una perizia o in generale una determinata prestazione.

Se ognuno riporta la propria esperienza questo articolo diventerà un punto di riferimento per tutti coloro che per la prima volta si appoggiano ad un geometra per svolgere le varie operazioni sopra elencate.

Il legno è il materiale vivo per eccellenza, col tempo si deforma, cambia il colore con nuove sfumature e nell’arredamento da interni e da esterni è tornato ad essere il vero protagonista.

Sempre più spesso ci si rivolge al falegname di fiducia per la realizzazione di mobili su misura che rendano più accoglienti gli spazi abitativi e chiunque ha la fortuna di avere una casa con giardino si è trovato di fronte alla scelta del materiale per la realizzazione di una tettoia.

Prima di realizzare anche una piccola tettoia allo scopo di proteggere le aperture dagli eventi atmosferici, è opportuno informarsi presso l’ufficio Tecnico del Comune di residenza al fine di ottenere gli eventuali permessi necessari.

Le tettoie che siano di legno, di vetro, di ferro o di mattoni, oltre alla loro funzione primaria di proteggere le aperture e le mura di casa, possono essere utilizzate come copertura per auto, per la legna, per materiali da esterno e possono sostituire completamente le funzioni di un gazebo.

Ma come costruire una tettoia in legno?

Prima di tutto è necessario valutare lo spazio a disposizione, in seguito sarà necessario livellare lo spazio di appoggio, poi bisognerà provvedere a delimitare lo spazio che dovrà occupare la tettoia con dei picchetti e della corda sistemando negli angoli i rispettivi pali da ancorare o con dei porta pali o a terra scavando buche di almeno 40 cm di profondità. In questo caso i pali dovranno essere cementati alla base. Solo successivamente si potrà passare al fissaggio delle travi alle estremità superiori dei pali. Ricordiamo che è necessario trattare gli elementi di legno con l’impregnante in modo che questi non vengano attaccati da parassiti animali. La copertura potrà essere a tegole o con pannelli di vetro o similari.

Da qualche anno è sempre più frequente sentir parlare dei pavimenti in resina; ma cosa sono, quanto costano e quali sono i pregi ed i difetti di questo materiale fino ad a poco tempo fa utilizzato solo nei grandi capannoni industriali, ospedali e nei centri commerciali?

La resina è un materiale sintetico molto resistente agli urti e che ha un aspetto molto elegante, adatto principalmente in ambienti caratterizzati da un arredamento in stile moderno. E’ possibile posare resine di vari tipi, con diverse finiture e molte colorazioni; finiture opache, lucide o satinate e colori di qualsiasi tipo, anche combinabili tra loro per avere un effetto decorativo della stanza. In effetti la resina decorativa è sempre più utilizzata per pavimentare le abitazioni e, se fatta bene, risulta un vero e proprio complemento d’arredo.

Pregi e difetti della resina
Di seguito cerchiamo di elencare quelli che sono i pregi ed i difetti dei pavimenti in resina; notiamo per per alcune caratteristiche ed aspetti pratici ci possono essere osservazioni soggettive e che quindi possono variare in modo dipendente dai punti di vista anche se in realtà le maggiori perplessità da parte di coloro che sono indecisi se montare un pavimento in resina derivano da timori di carattere pratico.

1. La resina è resistente all’usura ed agli urti in modo analogo al legno ed alla pietra.
2. La resina gode di impermeabilità assoluta.
3. La superficie particolarmente liscia, senza fughe e uniforme potrebbe mettere in evidenza piccoli segni dovuti alla caduta di oggetti e ‘micrograffi’ dovuti al naturale calpestio quando rimangono sotto le suole delle scarpe piccoli sassolini. Questo dipende molto dal tipo di finitura ed è tanto più evidente quanto più è uniforme il trattamento cromatico. Infatti per esempio un pavimento scuro sfumato resiste di più rispetto ad una superfice uniforme magari di colore chiaro. E’ comunque limitare questo ponendo degli zerbini all’ingresso degli ambienti dove è presente il pavimento in resina.
4. I pavimenti in resina hanno delle irregolarità nella finitura (dipende dalla manualità della posa) e questo è da considerarsi un pregio per l’effetto visivo molto apprezzabile, ma per alcuni può essere anche un suo difetto.
5. La visibilità dei piccoli graffi ed ammaccature può essere evidenziata dallo sporco che eventualmente si accumula. Pertanto con una regolare pulizia del pavimento in resina (resa semplificata vista la completa assenza di fughe) restituisce alla superfice lucentezza e brillantezza.
6. Facilità di pulizia vista la completa assenza di fughe.
7. Con una buona manutenzione, una pulizia regolare ma non ‘assillante’, i pavimenti in resina sono molto duraturi.
8. Per avere il pavimento in resina protetto è una buona norma applicare uno strato finale (film protettivo) con cera metallizzante in modo da saturare i pori in superfice. Per questo tipo di protezione è però necessario utilizzare appositi prodotti per rigenerare la cera (da evitare candeggina e ammoniaca). E’ importante stare attenti ai prodotti utilizzati ed è sempre bene farsi consigliare da esperti in quanto prodotti sbagliati possono provocare danni al pavimento in resina alle volte rimediabili solo con la rimozione del primo strato attraverso macchine monospazzola apposite (in modo analogo a come si procede con il parquet). Se si hanno spazi molto grandi è consigliabile utilizzare appositi macchinari lava pavimenti ed in ogni modo consigliamo sempre di chiedere al personale specializzato.
9. Nel caso di un danno grosso e permanente al pavimento in resina è possibile riprenderlo in modo locale oppure effettuare una carteggiatura dell’intera superfice e stendere un nuovo strato di resina e/o di film protettivo. In questo caso è possibile anche scegliere un nuovo colore nel caso in cui il vecchio ci sia venuto a noia.
10. I pavimenti in resina sono inodori e non sono assolutamente dannosi per la salute in quanto non presentano alcuna emissione nociva.
11. Nel caso di mano d’opera scarsa o di poca esperienza nella posa i pavimenti in resina possono creparsi in alcune zone.
12. Prezzo non molto economico.
13. Può essere posata direttamente su pavimenti pre-esistenti senza alcuna controindicazione e quindi si presta molto nelle ristrutturazioni.

Prezzo della resina al metro quadro
Il costo medio per applicare la resina varia da 80 Euro a 100 Euro al metro quadro, per un lavoro fatto bene, completo e finito in ogni sua parte; dipende molto dai metri quadri che dobbiamo fare (più metri quadri dobbiamo pavimentare, più il prezzo al metro quadro della resina diminuisce), dalla facilità di posa (particolari angoli, molti muri di divisione, ecc…) e dalla località. In effetti non è molto economico, il prezzo è analogo ad un parquet a listoni o ad una ceramica di ottima qualità. Ma, se lasciamo da parte il parquet a listoni che è una cosa anch’essa particolarmente bella, un bel pavimento in resina la maggior parte delle volte è molto più bello di una qualsiasi mattonella in ceramica o similari.

Il Registro degli immobili conosce di questi tempi un’improvvisa popolarità. Ma la confusione è ancora tanta e, per orientarsi nella materia, è indispensabile porre alcuni punti fermi.

Il Catasto in essere è un Catasto che censisce il valore degli immobili del biennio 1988-89. I valori riscontrati sul mercato vengono – ai fini della tassazione – ricondotti a (finti) redditi con l’applicazione di tre (apodittici) coefficienti, validi per l’Italia intera: 1, per le abitazioni; 2, per gli uffici; 3, per i negozi. L’iniquità è questa (altro che l’abusato, e pappagallesco, confronto romanocentrico fra Piazza di Spagna e periferia).

Questo tipo di Catasto è stato giudicato illegittimo – su ricorso della Confedilizia – dal Tar Lazio e dal Consiglio di Stato e, come rimedio, nel 1993 è stato dal Governo Amato ‘legificato’: di qui, il ricorso della Confedilizia – allora – alla Corte Costituzionale che, nel ‘94, soprassedette a ogni dichiarazione di illegittimità rilevando ‘la transitorietà della disciplina denunciata, superata dai nuovi criteri indicati dal legislatore, e cioè il valore di mercato insieme al valore locativo’.
Un secondo punto importante è che la normativa per la riforma del Catasto attualmente in vigore (varata nel ‘98 – Governo Prodi, ministro delle Finanze Visco – e confermativa di quella richiamata dalla Corte Costituzionale) stabilisce la revisione delle tariffe d’estimo ‘facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare’.

L’attuale Governo ha invece presentato un disegno di legge – in discussione alla Commissione finanze della Camera – che prevede la messa a regime di un Catasto patrimoniale, e cioè di valori che verrebbero ricondotti a redditi attraverso l’applicazione di ’saggi di redditività’. Aperture, a suo tempo ottenute dal Governo, per la rilevazione sul territorio anche dei redditi, non sono state di fatto confermate in sede parlamentare. I ’saggi di redditività’ verrebbero quindi fissati senza alcun aggancio alla realtà reddituale, piegabili – in qualsiasi momento e con qualsiasi Governo – a esigenze di cassa del momento, oltretutto in palese spregio alla riserva di legge prevista in materia dalla Costituzione.

Stante la rilevata discrezionalità dei saggi in parola, si avrebbe di fatto un Catasto patrimoniale e basta, verificato sul territorio. Con un ritorno a quel carattere della patrimonialità che contraddistingueva i vari Catasti italiani addirittura preunitari, e che venne abbandonato dallo Stato unitario proprio con la legge di perequazione tributaria. Al proposito, non si può non rilevare la forte connotazione ideologica della scelta del Governo di tassare in buona sostanza i valori, e cioè il patrimonio. Che è la forma di tassazione più iniqua che si possa concepire, in quanto progressivamente espropriativa.

Rimedio o stortura? Il Catasto patrimoniale non è – come si dice – il rimedio alle storture dell’attuale Catasto. È, invece, ‘la stortura’. Colpisce, infatti, i valori (crescenti) e non i redditi (azzerati o quasi): ciò che è iniquo (la spesa al supermercato si fa con i redditi, non con i valori) e contrario al nostro ordinamento tributario, uniformato al criterio della redditualità. La riconduzione dei valori a redditi, come visto, è una finzione, se non una truffa. Quanto all’abusato ritornello romanocentrico di Piazza di Spagna (i cui immobili pagherebbero meno tasse di quelli della periferia), chi lo ripete manca di rispetto a se stesso, se conosce come funziona il Catasto.

Il rimedio alle proclamate disparità non sta nel passaggio al Catasto patrimoniale. Ma nella revisione del classamento delle singole unità immobiliari, per la quale i Comuni hanno ottenuto con la Finanziaria 2005 (ministro Siniscalco) particolari poteri. Poi c’è il discorso del trasferimento del Catasto ai Comuni, che è un discorso a sé stante. La Finanziaria ha previsto per quest’anno che esso avvenga per la parte relativa alle funzioni certificative, attribuendo agli enti locali funzioni ‘partecipative’ nella determinazione degli estimi (cioè, delle rendite) e riservando la decisione finale sugli stessi allo Stato (e per esso all’Agenzia del Territorio).

La bozza di Dpcm predisposta dai ministeri dell’Economia e degli Affari Regionali non rispetta peraltro il dettato della Finanziaria e attribuisce ai Comuni la possibilità di optare per l’assunzione della decisione definitiva sull’estimo delle singole unità immobiliari, con completa espropriazione di ogni competenza dello Stato al proposito. Se la bozza in questione divenisse definitiva, il concetto che ‘partecipazione’ significa ‘decisione finale esclusiva’ transiterebbe verso l’evidenza dal singolo estimo alla revisione generale delle rendite: i Comuni si fisserebbero, così, in piena libertà la base imponibile, oltre che le aliquote, della loro maggiore entrata tributaria, l’Ici, con un conflitto d’interessi di proporzioni gigantesche.
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Quando si parla di edificio condominiale, assume rilievo il suo aspetto esteriore, quello che va sotto il nome di estetica dell’edificio. Come sottolinea la Cassazione, si tratta di un bene al quale sono interessati tutti i condomini, ed è suscettibile di valutazione economica, in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale sia di quella collettiva delle parti comuni (sentenza 6640/87).

Limitazioni all’uso e a interventi su parti comuni e proprietà individuali che potrebbero incidere sull’estetica dell’edificio sono contenute nel Codice civile. Precisamente si parla: di decoro architettonico come limite alle innovazioni (articolo 1120); di aspetto architettonico come limite alla sopraelevazione (articolo 1127); di decoro dell’edificio come limite per la tutela dell’edificio stesso (articolo 1138). Nei primi due casi, il riferimento riguarda elementi attinenti a simmetria, estetica e architettura generale dell’edificio. Il terzo ha invece attinenza con l’abitazione nell’edificio. Quanto al primo limite, l’articolo 1120 vieta le innovazioni lesive del decoro architettonico.

Nonostante le difficoltà di delimitare tale concetto, è giurisprudenza consolidata che, per decoro architettonico, s’intende l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e che imprimono alle varie parti dell’edificio una sua determinata, armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico (Cassazione 3436/97).

Con riferimento a quest’ultimo caso, la Cassazione ha precisato che il decoro architettonico sussiste in ogni edificio, essendo riscontrabile sia in un edificio privo di particolari pregi artistici sia in un edificio ricco di siffatti pregi (Cassazione 8861/87), avendo riguardo alla particolare fisionomia di ogni singola costruzione, senza alcun riferimento all’ambiente nel quale si trova (Cassazione 6397/79).

Attenzione merita l’individuazione dei criteri per valutare la lesione del decoro architettonico, premettendo che quest’ultimo viene tutelato non solo sotto il profilo puramente estetico, quanto e soprattutto sotto il profilo economico. La tutela del decoro è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all’intero edificio e quindi alle singole unità che lo compongono.
Ai sensi dell’articolo 1120 sono quindi vietate non tutte le innovazioni che modificano l’aspetto dell’edificio, ma solo quelle che determinano mutamenti sufficienti da cui deriva un deterioramento estetico e dell’aspetto decorativo del fabbricato, tale da comportare un deprezzamento dell’edificio nel suo insieme e nelle singole unità (Cassazione, 3436/97).
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L’agevolazione per la prima casa attribuisce al cittadino, in base alla normativa fiscale in vigore, vantaggi ma anche un serie di obblighi. Può beneficiare di una consistente riduzione delle imposte dovute in sede di acquisto. Ma deve rispettare una serie di condizioni previste dalla legge, tra cui, l’obbligo di stabilire la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile entro di 18 mesi dall’acquisto e non aver altri diritti di proprietà su immobili nello stesso comune.

Se l’obbligo non viene rispettato, l’acquirente perde il diritto all’agevolazione ed è tenuto a pagare le maggiori imposte, interessi e sanzioni. Orbene, dato che la legge richiede che l’acquirente stabilisca la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile, ha pieno diritto di godere dell’agevolazione l’acquirente che, anteriormente all’acquisto, sia già residente nel comune in un immobile preso in affitto.

Il diritto all’agevolazione non si perde neppure se l’acquirente decida di dare a sua volta in affitto l’immobile appena acquistato pagando in questo caso l’ici e l’Irpef sul reddito. In poche parole, chi, all’atto di acquisto, è già residente nel comune dove si trova l’immobile può dormire sonni tranquilli: ha pieno diritto di godere dell’agevolazione.

Diversa è, invece, la situazione che riguarda gli interessi passivi del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale. La condizione per poter portarli in detrazione è che entro un anno dall’acquisto, l’immobile diventi dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari.

Fonte: Quotidiano Il Firenze del 18 Marzo 2010

L’iva è un’ imposta indiretta, in quanto colpisce la ricchezza nei passaggi. Viene pagata senza che ce ne rendiamo conto, anche quando compriamo il pane. Diventa importante considerare il rapporto contribuente ed iva quando ci troviamo ad acquistare un immobile o ristrutturarlo. In questi casi il comune cittadino assume una serie di responsabilità anche senza essere titolare di partita iva.
Accade infatti che trovandosi a chiedere delle agevolazioni si può rincorrere in sanzioni e problematiche che possono costare care. Mi riferisco in questo caso a tutte le agevolazioni ai fini iva che riguardano sia l’acquisto dell’abitazione principale che tutti i lavori di ristrutturazione.

Nel primo caso, il soggetto acquirente può richiedere l’applicazione dell’iva agevolata al 4% invece che al 10%, attraverso una dichiarazione inserendola già nel compromesso e nell’atto di rogito. In questo caso, la ditta cedente non è responsabile per eventuali dichiarazioni mendace. È evidente che senza dichiarazione, le responsabilità di aver applicato un’iva ridotta ricadranno sulla ditta cedente.
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