Locazione di abitazione, forme contrattuali previste
Le forme di locazione previste sono indicate nella legge 431/1998, se hai un immobile da locare i contratti previsti sono i seguenti:
Locazione a canone libero il canone viene stabilito in base ad accordi tra locatore e conduttore, la durata è di 4 anni rinnovabile per altri 4 anni in assenza di disdetta tra le parti. Il termine previsto per la disdetta è 6 mesi.
Locazione a canone concordato il canone massimo che il locatore può richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali e affisso presso il comune. Questa forma di contratto prevede un’agevolazione fiscale per il locatore che in sede di dichiarazione dei redditi potrà usufruire di sconti sulla base imponibile IRPEF. La durata è di 3 anni rinnovabile per altri 2.
Locazione a carattere transitorio Il requisito fondamentale di questo contratto è la transitorietà, ovvero l’esigenza momentanea di alloggio che va’ dichiarata nel contratto e comprovata attraverso apposita documentazione. La durata varia da 1 mese ad un massimo di 18 mesi
Locazione a studenti universitari Il requisito fondamentale è che il conduttore sia uno studente universitario ( o gruppi di studenti) o comunque uno studente che segua corsi di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario nel comune dove ha sede la facoltà o nei comuni limitrofi. Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali. La durata va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni con rinnovo automatico per lo stesso periodo salvo disdetta.
Locazioni completamente libere questa forma di contratto che non prevede periodi minimi di durata, si applica nei casi di: casa vacanza per un breve periodo, box auto, casa classificata come bene di lusso (categoria A1 o A8), casa vincolata dalla sopraintendenza come bene storico o artistico.
salve vorrei delle delucidazioni: a giugno ho preso in affitto un negozio al prezzo di 550 euro mensili il contratto è stato stipulato in un anno io ho pagato regolarmente fino a settembre ora ho chiesto di lasciare il locale perchè troppo caro mi è stato detto che devo restare un altro mese per dargli il tempo di cercare un altro locatore quindi pagandogli anche ottobre e in più che non mi avrebbe ridato la caparra di 2 mensilità 1100 euro dove è il giusto? come mi devo comportare? posso io lasciare il locale dando preavviso un mese prima riavendo la mia caparra? è giusto che si tenga la caparra di 1100 euro? grazie
Ciao Fabio, dipende prima di tutto da cosa c’è scritto sul vostro contratto di locazione, perchè tu mi dici che avete fatto un contratto di un anno e le locazioni per il commerciale sono di 6 anni rinnovabili, pertanto già la durata è anomala. La locazione non abitativa è soggetta alla legge n. 392/1978 e se la consulti vedrai che non sono previste forme contrattuali con durata inferiore ai 6 anni, per tali contratti, il tempo di preavviso di disdetta da comunicare con lettera raccomandata al locatore è di un anno, in ogni caso, la caparra deve essere restituita.
saluti.
salve, nel luglio del 2008 ho preso in affitto un appartamento. Mi è stato proposto un contratto di locazione ad uso transitorio della durata di un anno che ho stipulato in data 7 luglio. In seguito ho scoperto che tale tipo di contratto puo essere stipulato solo se c’è l’esigenza momentanea di alloggio che va’ dichiarata nel contratto e comprovata attraverso apposita documentazione. Nel mio contratto non figura nulla di tutto ciò anche perchè da parte mia non c’era nessuna esigenza momentanea in quanto dovevo stipulare un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Vorrei sapere se questo contratto può essere dichiarato nullo. Inoltre vorrei sapere se nel caso di un contratto simile devo dare la disdetta prima dei 6 mesi dalla scadenza o posso dare comunicazione al padrone di casa anche in tempi piu ristretti.
Vi ringrazio anticipatamente
Ciao Marco, il contratto di cui ci parli viene descritto nel decreto risalente al 30 dicembre 2002 e pubblicato nel mese di aprile 2003 il quale ne definisce i criteri generali. Per questo tipo di contratto, gli accordi raggiunti sono a livello locale, al fine di soddisfare particolare esigenze dei proprietari e dei conduttori riconducibili a fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le rispettive organizzazioni sindacali, per questo ti consigliamo di rivolgerti ad una di queste (Sunia, Sicet, Uniat). Questi tipi di contratto purtroppo sono particolarmente soggetti a clausole vessatorie, per questo per prima cosa, si valuta quello che le parti hanno sottoscritto in sede di stipula, sul tuo contratto dovrebbe esserci indicato il termine per la disdetta e dovresti attenerti a quello. Probabilmente il tuo locatore ha proposto la transitorietà perchè in base alla legge 431/1998 può usufruire di agevolazioni ICI e sulla tassazione del reddito imponibile, ma per fare questo, tu non dovresti aver trasferito la residenza nell’immobile che stai occupando, per questo, ribadiamo il nostro consiglio di rivolgerti ad una delle tante associazioni sindacali degli inquilini presenti sul territorio.
saluti
Salve, sono Lisa, io avevo dato in affitto un appartamento di mia proprietà ad una inquilina, con un contratto regolarmente registrato con formula 4+4. L’inquilina mi ha comunicato il 1 marzo 2008 che avrebbe lasciato l’appartamento nel mese stesso perchè per motivi finanziari (fra l’altro quando ha stipulato il contratto era senza lavoro ma si è ugualmente impegnata a firmarlo, e quando lo ha lasciato senza alcun preavviso la situazione finanziaria era la stessa!) non poteva più pagare l’affitto. Io ho scoperto che nello stesso mese ha stipulato un altro contratto di affitto con una mensilità superiore a quella che pagava da me.
Io già prima di ciò avevo chiesto per raccomandata che mi pagasse ugualmente almeno i 6 mesi di affitto, che erano quelli utili per dare la disdetta, e lei non ha pagato, quindi io le ho fatto causa e ora ho la prima udienza. L’altra parte ha risposto dicendo che lei mi aveva mandato un messaggio in cui mi diceva che mi aveva trovato un altro inquilino, ma io le avevo risposto che forse avevo già trovato per conto mio.
Poi io non ho più affittato perchè lei mi aveva quasi distrutto casa, che fra l’altro era appena comprata! Ma io dovevo per forza riaffittare per avere diritto del fatto che lei doveva rispettare i termini dei 6 mesi di tempo per avvisare di recedere dal contratto? E non vale per niente il fatto che lei aveva già fatto un altro contratto di affitto? Allora non era vero che non poteva più pagare me, ma semplicemente voleva solo andarsene quando le pareva a lei? Per favore rispondetemi perchè ho l’udienza mercoledì 25 febbraio.
Grazie.
Cara Lisa ti consigliamo di consultare la legge 392/1978 in particolare gli articoli 4 e 5 che regolano recesso e risoluzione nei contratti di locazione. In questo caso non so’ chi ti abbia consigliato di fare causa alla tua inquilina, purtroppo la casistica è molto ampia e rischi di perdere tempo e soldi, potresti chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento dell’inquilino.
Salve, sono in affito assieme ad altre 2 ragazze con un contratto non registrato ed i nostri padroni di casa pretendono che gli paghiamo sia l’aumento ISTAT che la tassa dei rifiuti quando nessuna di noi ha la residenza in questa casa, in più pretendono l’aggiornamento della cauzione perchè il canone è variato. Abbiamo solo un contratto di locazione (art 2 comma 1, L431/98)ma sottolineo non registrato, possono pretendere tutte queste cose, dobbiamo pagare l’aumento ISTAT e la tassa sui rifiuti? Dobbiamo aggiornare la cauzione? Grazie per l’attenzione.
Buongiorno Alessandra, anche se il tuo contratto non è stato registrato finora, potete sempre farlo portandone una copia all’agenzia delle entrate, ad ogni modo, la cauzione rimane invariata per tutta la durata del contratto, per la tassa sui rifiuti e l’aumento ISTAT tutto dipende da che tipo di contratto avete stipulato (4+4, 3+2, transitorio…)
in genere, l’aumento del canone in base agli indici ISTAT viene calcolato dal secondo anno di locazione, il rimborso della tassa sui rifiuti invece, dovrebbe essere specificato nel contratto.
saluti
Buon giorno, ho affittato l’appartamento di mia proprietà a studenti fuori sede, abbiamo fatto un contratto rinnovabile di anno in anno con la possibilità per i locatari di dare la disdetta tre mesi prima della scadenza annuale. Nel caso volessi dare io la disdetta per inadempienza nei pagamenti e/o per mala conduzione accertata o ancora semplicemente per liberarlo a mio favore, come devo comportarmi? grazie e mille! cordialità ines marcolungo - Pavia
Salve,
ho affittato con regolare contratto un appartamento ad uso transitorio per un anno n 6 mesi prima ho mantato disdetta con raccomantata con ricevuta di ritorno e finito lanno e linquilino non vuole antarsene come si procede in questi casi.
Grazie
Buongiorno Giancarlo, si rivolga, prima di procedere in via giudiziale, ad un’associazione di categoria della sua zona (S.u.n.i.a, U.n.i.a.c.e.t)
Buongiorno Ines, non riusciamo a capire che tipo di contratto hai sottoscritto, ad ogni modo, puoi inviare disdetta per giustificati motivi solo alla scadenza del contratto e non prima.
saluti
Salve! Vorrei un consiglio. A novembre 2008 ho sptipulato un contratto di locazione di natura transitoria con una studentessa iscritta al conservatorio che dalla Romania si è trasferita in Italia per poter proseguire gli studi. Il contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrare ha durata annuale.
I canoni mensili di Aprile e Maggio 2009 non sono stati pagati a cuasa di ritardi nell’erogazione della borsa di studio.
Credo nella buona fede della studentessa, se però questa situazionde dovesse durare ancora tanto in che modo devo procedere per riscuotere le pigioni arretrate???Ma soprattutto, posso chiedere di lasciare l’appartamento entro novembre 2009 adducendo come giustificazione il mancato pagamento dei canoni arretrati???
Saluti e grazie.
Buongiorno Mino, per poterle dare un consiglio dovremmo leggere tutte le clausole del contratto ma in genere, il mancato o ritardato pagamento anche di una sola mensilità costituisce mora.
saluti
Buonasera,
sono un ragazzo in affitto in un bilocale a Milano citta. Vorrei un consiglio. Ho stipulato in data 1 febbraio 2005 un contratto di locazione ad uso abitativo per studente universitario. Nel contratto compare la dicitura: LA LOCAZIONE AVRà LA DURATA DI UN ANNO, ALLA PRIMA SCADENZA IL CONTRATTO SI RINNOVA AUTOMATICAMENTE PER EGUAL PERIODO SE IL CONDUTTORE NON COMUNICA AI LOCATORI DISDETTA ALMENO TRE MESI PRIMA… ho dato la disdetta 3 mesi prima come da accordi …. la mia domanda è: avendo pagato ogni anno la tassa rifiuti, le spese di registrazione (il 50% del 2% dell’affitto) e tutte le spese condominiali, avrei diritto a chiedere la restituzione di tali importi versati? Lo chiedo xche ho avuto notizia che sono competenze che non sarebbero spettate a me (nelle spese condominiali sarei esonerato dalle spese di portineria, di pulizia scale e altro…)… a voi risulta tutto questo?
Inoltre mi hanno anche detto che il canone di affitto (8400 euro annui + spese) è superiore al canone massimo concordato che potevano applicarmi…. vero anche questo? … come posso muovermi? ….lo chiedo xche il proprietario non vuole restituirmi la caparra….
grazie mille.
MICHELE
Gentile michele, i contratti di locazione ad uso transitorio devono avere un importo del canone mensile concordato in base ai parametri indicati dal comune ove si trova l’immobile.
Riguardo alle spese ordinarie e condominiali queste in genere spettano al conduttore. La caparra dovrà esserti obbligatoriamente restituita. Ti consigliamo comunque di leggere il testo della legge numero 431/1998.
Buongiorno, devo affittare un appartamento ed il conduttore vorrebbe un contratto annuale con rinnovo tacito; dalle mie conoscenza sapevo che il contratto minimo era di anni 4+4. chiedo cortesemente se il conduttore puo richiedere la disdetta del contratto prima dei 4 anni e se la disdetta deve essere motivata.
Grazie
Buongiorno Andrea, se leggi il post potrai notare che esistono diverse forme di locazione, quella 4 + 4 è una delle tante ma non è l’unica, esistono contratti ad uso transitorio per i quali è prevista una durata massima di 18 mesi; in ogni caso, il conduttore, può inviare disdetta in qualsiasi momento, anche prima della scadenza della durata prevista per la locazione, senza dover giustificare la causa; dovrà solamente inviare una disdetta tramite raccomandata nei termini stabiliti da contratto (in genere 6 mesi prima).
Buongiorno,
avrei cortesemente bisogno di un chiarimento riguardo ai contratti di locazione.
Sono titolare di un contratto di locazione dall’1/10/05, classico contratto ad uso abitativo 4+4.
Sto acquistando una casa (diversa da quella d’affitto in cui abito), il rogito e il conseguente ingresso nella nuova casa dovrebbero avvenire per la fine dell’anno in corso.
Come si può vedere, sono nei tempi per dare il preavviso di 6 mesi previsto dal contratto al locatore. Prima di procedere avrei però bisogno di chiarire i seguenti dubbi:
a) dato che la scadenza dei primi 4 anni (01/10) arriva prima della data alla quale dovrei andar via (31/12), il locatore può decidere di interrompere il contratto ad ottobre senza arrivare alla fine dell’anno?
b) ho notato che ci sono diverse “scuole di pensiero” riguardo all’opponibilità al locatore dell’acquisto di una casa come “grave motivo” per esercitare la disdetta, nonostante il rispetto del periodo di preavviso.
Si tratta di una situazione assolutamente standard e quindi ritengo anche piuttosto frequente. Potreste darmi un parere in merito?
Grazie in anticipo
salve , sono in affitto in un appartamento bolocale con contratto libero 4+4 , per problemi economici e affitto rialzato ho deciso di cambiare casa prima dei 4 anni dato che il 15 luglio è un anno , ho scritto una lettera motivazionale quindi per problemi economici devo lasciare l apparttamento…volevo sapere se sono per forza vincolata a stare 6 mesi???io ho già trovato un altro appartamento e quindi vorrei andare via prima dei sei mesi quindi poi perderei tutta la caparra o una parte???
scusate ma dato che non ci capisco tanto in queste cose e dato che sono giovane non vorrei farmi fregare . GRAZIE .
Buonasera Francesco, il locatore avrebbe potuto interrompere il contratto ad ottobre inviandole una disdetta almeno 6 mesi prima, in mancanza, il contratto si intende rinnovato tacitamente per altri 4 anni a meno che da parte sua non arrivi una disdetta sempre con lo stesso anticipo.
saluti
Buongiorno Valentina, il preavviso di 6 mesi è obbligatorio per legge, pertanto il locatore è nel diritto di chiederle il pagamento del canone fino a tale data.
saluti
Milano 27 marzo 2009. Buon giorno. Mi chiamo Johnny. Vorrei fare una consulta. Ho preso in affitto un appartamento il 01/03/07 con contratto tipo 4 più 4. Ho lasciato una cauzione equivalente a 3 mesi di canone di affitto e sempre ho pagato in anticipo ogni 3 mesi tale canone. Ho perso il lavoro e non trovo da 7 mesi circa. Non ho soldi per pagare l’affitto. In base a la legge so che devo dare disdetta al locatore con 6 mesi di preavviso. L’ultimo pagamento dell’affitto è stato il 01/06/09 e il prossimo sarebbe il 01/09/09, ma comunque me ne vado il 30/09/09, perchè mia sorella mi ha offerto gratis una camera e sarà disponibile dopo il 30/09/09. Ho 3 domande:
1) Dando un preavviso di disdetta di 3, 4 o 5 mesi e non di 6 mesi,la legge mi obbliga a pagare una penale?, e cuanto sarebbe questa penale?
2) ho diritto di non pagare l’affitto il 01/09/09 e dire al proprietario che per il pagamento sottragga l’equivalente di un mese di affitto (corrispondente al mese di settembre)della cauzione e mi restituisca il resto?.
3) Se communico al proprietario che comunque me ne vado il 30/09/09 e non riesco a convincerlo di restituirmi parte della cauzione (equivalente a 2 mesi di affitto), il propietario può obbligarmi per legge, in caso che mi trovi, a pagargli una penale o una indennità?.
Grazie.
Buongiorno, avrei cortesemente bisogno di un chiarimento riguardo ad un contratto di affitto a canone libero con conseguente durata 4+4.
E’ possibile rescindere dal contratto da parte del conduttore prima dello scadere del 4° anno? Le tasse annuali per il contratto di locazione sono dovute per la reale durata del contratto o sono comunque dovute per i 4 anni previsti inizialmente?
Grazie
Buongiorno Sadia, certo che è possibile, il conduttore può andarsene in qualsiasi momento, previo preavviso nei termini concordati sul contratto stesso (in genere 6 mesi).
Per le tasse, tutto dipende se queste sono state versate anticipatamente in un’unica soluzione o meno.
saluti
Affittero’ un appartamento a canone libero (ovvero durata 4+4) ad un gruppo di studenti, che vorrebbero avere la possibilita’ di effettuare un recesso individuale. Ho visto che molti contratti tipo per studenti la offrono, in genere senza specificare l’effetto sul canone. Mi pare di capire che, in caso di recesso individuale, l’intero canone pattuito ricade sugli inquilini che restano, che si vedono quindi aumentare la quota individuale. E’ esatto?
Grazie
Buongiorno Luigi, queste forme di contratto sono “ibride” e non previste dalla legge. Le locazioni agli studenti vengono fatte a canone convenzionato con contratto transitorio, altrimenti, quello che lei ci indica è molto probabilmente un contratto di locazione intestato a una persona (che dovrà rimanere) che a sua volta concede l’appartamento in forme di sub-locazione.
saluti