È immancabile, nella manovra finanziaria, che il legislatore si occupi della fiscalità degli immobili e anche l’art. 7 del collegato alla Finanziaria per il 1999, approvato con L. 23 dicembre 1998 n. 448, introduce un’importante novità in materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Viene infatti confermata la politica premiale a favore degli acquirenti degli immobili nell’evidente intento di un concreto rilancio dell’edilizia dopo il consistente crollo dell’ultimo periodo. Va premesso che l’incentivo introdotto dal provvedimento di fine anno non si pone come alternativo alle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.
Il rilievo più importante riguarda senz’altro la concessione di un credito d’imposta per chi acquisti una nuova casa dopo aver venduto un’altra casa acquistata in passato. Più precisamente, questo credito d’imposta spetta ai contribuenti che acquistino un’altra “prima casa” entro un anno, dall’alienazione di un altro immobile per il quale si fosse già gruito dell’aliquota agevolata (4%) prevista ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto. La nuova agevolazione spetta, pertanto, a tutti coloro che procedono all’acquisto della “prima casa”, abitazione non di lusso ai sensi del decreto del Ministro dei Lavori Pubblici, 2.08.1969, alle seguenti condizioni.

1. L’acquisto deve essere effettuato entro un anno dall’alienazione della precedente abitazione.
2. Si tratti di trasferimento a titolo oneroso del diritto di proprietà oppure di atti traslativi o costitutivi della nuda
   proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.
3. La precedente abitazione deve essere stata acquistata con le cosidette agevolazioni (Iva o imposta di registro
   ridotte al 4%, imposta ipotecaria e catastale in misura fissa), e requisiti (l’immobile deve essere ubicato nel luogo
   di residenza) legati alla definizione di “prima casa”.

La norma in oggetto, non contenendo alcuna previsione di retroattività, è riservata a chi ricompra esclusivamente dopo il 1° gennaio 1999, anche se ha venduto nel corso del 1998. Per quanto concerne la portata del credito d’imposta, il comma 1 dell’art. 7 del collegato alla Finanziaria lo ammette fino a “concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato”; lo specifico riferimento ai richiamati tributi esclude il concorso delle altre imposte assolte dall’acquirente quali le ipotecarie e catastali.
La portata del beneficio è strettamente correlata all’imposta precedente assolta, il che è del tutto logico e razionale per evitare possibili forme elusive. Conseguentemente, ove l’imposta di registro (o l’Iva) pagata sull’ultimo acquisto sia inferiore a quella versata sul precedente, la differenza sarà perduta; viceversa, qualora detta imposta sia superiore, opera comunque un limite quantitativo costituito dall’entità del prelievo fiscale a titolo di imposta di registro o Iva subito sul primo acquisto.
Ma dove si “spende” questo credito d’imposta? Il credito d’imposta, che in ogni caso non da’ luogo a rimborsi, può
essere:

1. Portato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina.
2. Portato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, dovute sugli
   atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.
3. Portato in diminuzione dall’imposta sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da
   presentare successivamente alla data del nuovo acquisto.
4. Utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997 n. 241.

La definizione giuridica di compravendita(art 1470 c.c.) la inserisce tra i contratti consensuali ad effetti reali, ovvero è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della cosa o il trasferimento di altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo, è sufficiente il consenso delle parti per il perfezionamento del contratto (consensuale). Il contratto di compravendita immobiliare deve essere stipulato con atto pubblico, pena la nullità. Le obbligazioni del venditore sono:

• consegnare la cosa al compratore
• fargli acquistare la proprietà o il diritto dela cosa se l’acquisto non è a effetto immediato
• garantire la cosa da vizi o da evizione.

La garanza per vizi è prevista dall’art 1490 c.c. secondo la quale il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano non indonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, i vizi per essere rilevanti non devono essere conosciuti dal compratore, non devono essere facilmente riconoscibili, devono essere materiali e preesistenti alla vendita. Nel caso in cui il compratore riscontri esistenza di vizi nella cosa comprata puà fare azione redibitoria che è paragonabile ad una risoluzione del contratto per inadempimento o un’azione estimatoria che invece mira all’ottenimento di una diminuzione del prezzo. Con la garanzia da evizione invece, il venditore garantisce che il compratore non verrà privato del bene da alcuno in quanto non esistono diritti altrui sul bene stesso. In caso di bene evitto, l’interesse del compratore è tutelato con un’azione di risoluzione del contratto, di riduzione del prezzo o di risarcimento del danno qualora vi sia stata colpa del venditore; il venditore è tenuto quindi alla restituzione del prezzo, al rimborso del valore dei frutti che vanta il terzo, al rimborso delle spese giudiziali e a tutte le spese sostenute dal compratore.

Le forme di locazione previste sono indicate nella legge 431/1998, se hai un immobile da locare i contratti previsti sono i seguenti:

Locazione a canone libero il canone viene stabilito in base ad accordi tra locatore e conduttore, la durata è di 4 anni rinnovabile per altri 4 anni  in assenza di disdetta tra le parti. Il termine previsto per la disdetta è 6 mesi.

Locazione a canone concordato il canone massimo che il locatore può richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali e affisso presso il comune. Questa forma di contratto prevede un’agevolazione fiscale per il locatore che in sede di dichiarazione dei redditi potrà usufruire di sconti sulla base imponibile IRPEF. La durata è di 3 anni rinnovabile per altri 2.

Locazione a carattere transitorio Il requisito fondamentale di questo contratto è la transitorietà, ovvero l’esigenza momentanea di alloggio che va’ dichiarata nel contratto e comprovata attraverso apposita documentazione. La durata varia da 1 mese ad un massimo di 18 mesi

Locazione a studenti universitari Il requisito fondamentale è che il conduttore sia uno studente universitario ( o gruppi di studenti) o comunque uno studente che segua corsi di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario nel comune dove ha sede la facoltà o nei comuni limitrofi. Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali. La durata va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni con rinnovo automatico per lo stesso periodo salvo disdetta.

Locazioni completamente libere questa forma di contratto che non prevede periodi minimi di durata, si applica nei casi di: casa vacanza per un breve periodo, box auto, casa classificata come bene di lusso (categoria A1 o A8), casa vincolata dalla sopraintendenza come bene storico o artistico.