L’iva è un’ imposta indiretta, in quanto colpisce la ricchezza nei passaggi. Viene pagata senza che ce ne rendiamo conto, anche quando compriamo il pane. Diventa importante considerare il rapporto contribuente ed iva quando ci troviamo ad acquistare un immobile o ristrutturarlo. In questi casi il comune cittadino assume una serie di responsabilità anche senza essere titolare di partita iva.
Accade infatti che trovandosi a chiedere delle agevolazioni si può rincorrere in sanzioni e problematiche che possono costare care. Mi riferisco in questo caso a tutte le agevolazioni ai fini iva che riguardano sia l’acquisto dell’abitazione principale che tutti i lavori di ristrutturazione.

Nel primo caso, il soggetto acquirente può richiedere l’applicazione dell’iva agevolata al 4% invece che al 10%, attraverso una dichiarazione inserendola già nel compromesso e nell’atto di rogito. In questo caso, la ditta cedente non è responsabile per eventuali dichiarazioni mendace. È evidente che senza dichiarazione, le responsabilità di aver applicato un’iva ridotta ricadranno sulla ditta cedente.
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Confermato lo sgravio fiscale: del 36% sulle ristrutturazioni e del 55% sul risparmio energetico per tutto il 2010. Ristrutturare la propria casa a volte conviene di più che cambiare.
La nascita di un figlio, la necessità di un piccolo studio, la voglia di più calore e di nuovi colori ci da spesso la sensazione che la nostra sia una casa davvero inadeguata questo ci fa nascere la voglia di cambiare, di avere finalmente una sensazione di spazio e di funzionalità che ci farà stare a nostro agio nel ‘pezzo di mondo’ in cui viviamo. Quindi comincia la caccia alla casa dei sogni e spesso non ci si rende conto che la propria abitazione ha delle potenzialità non sfruttate!

Facciamo due conti: se cambiamo casa dobbiamo sopportare i costi di intermediazione di agenzia, i costi notarili, le tasse di trasferimento, gli interessi passivi sul nuovo mutuo. A conti fatti in media non si spendono meno di 30.000 euro per i soli costi di trasferimento legale e in fine dobbiamo comunque ristrutturare la casa appena acquistata. Conviene quindi capire bene se e’ possibile con una radicale ristrutturazione e con soluzioni originali ottenere più spazio dalla propria casa tenendo conto che con le agevolazioni fiscali attuali il 36% delle spese ci viene restituito sotto forma di detrazione fiscale dallo stato.

Secondo la Covertec srl, (azienda specializzata in ristrutturazioni di interni) una ristrutturazione per una casa di circa 90 mq realizzata con buone finiture ha un costo finale di circa 60.000 euro e quindi la metà della cifra sarebbe già assorbita dai soli costi di acquisto prima elencati. Se poi si calcolano le somme ricevute in detrazione fiscale per circa 17.500 euro, (36% fino a 48.000 Euro il costo di totale per ottenere una nuova casa progettata secondo le esigenze della famiglia sarebbe di circa 15.000 euro!
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Negli ultimi anni, le leggi tributarie emanate in materia di handicap hanno razionalizzato le agevolazioni previste per i diversamente abili, in particolare il testo della finanziaria 2007 ha sostituito la deduzione dal reddito imponibile per i figli a carico con una detrazione d’imposta e ha previsto per il figlio portatore di handicap  € 220,00 in più rispetto all’importo che spetterebbe per lo stesso figlio senza handicap.  In base all’attuale normativa, le principali agevolazioni sono:

PER I FIGLI A CARICO

- detrazione di € 1.120,00 per ogni figlio portatore di handicap con età inferiore a 3 anni

- detrazione di € 1.020,00 per ogni figlio portatore di handicap con età superiore a 3 anni

Nel caso di tre figli a carico o più, la detrazione aumenta di 200 uero per ciascun figlio. L’importo delle detrazioni è concesso in funzione del reddito complessivo posseduto nel periodo d’imposta; questo importo diminuisce con l’aumentare del rettido fono ad annullarsi quando questo arriva a 95.000 euro.

PER I VEICOLI E ALTRI MEZZI DI AUSILIO

- Detrazione Irpef del 19% della spesa sostenuta per l’acquisto di un veicolo, di sussidi tecnici e informatici

- esenzione dal bollo auto

- iva agevolata al 4% sull’acquisto di un veicolo, di sussidi tecnici e informatici

- esenzione da imposta di trascrizione per il passaggio di proprietà di un veicolo

- detrazione delle spese di acquisto e mantenimento (forfait) del cane guida per i non vedenti

- detrazione Irpef del 19% delle spese per i servizi di interpretariato per sordomuti

ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE

Detrazione d’imposta del 36% sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2010 per la realizzazione degli interventi finalizzati all’abbattimento delle barriere architettoniche.

SPESE SANITARIE

- possibilità di dedurre dal reddito complessivo l’intero  importo delle spese mediche generiche e di assistenza specifica

ASSISTENZA PERSONALE

- deduzione dal reddito complessivo degli oneri contributivi (massimo € 1.549,37) versati per addetti ai servizi domestici e all’assistenza personale o familiare

- detrazione 19% delle spese sostenute per gli addetti all’assistenza personale da calcolare su un ammontare di spesa non superiore a 2.100 euro per contribuenti con reddito inferiore a 40.000 euro

Inoltre, con l’introduzione del bonus straordinario (decreto legge 185/2008), nell’anno 2009 è possibile usufruire di un beneficio di 1.000 euro se nel nucleo familiare vi sono figli con handicap a carico del richiedente, con reddito familiare complessivo non superiore a € 35.000,00 

Il versamento dell’ICI va effettuato:

• dal proprietario di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli siti nel territorio dello Stato;
• dal titolare del diritto reale di usufrutto, di uso e di abitazione sull’immobile.

Per l’immobile in locazione finanziaria è tenuto al pagamento il conduttore.

Qualora vi siano due comproprietari dello stesso immobile, il versamento va effettuato autonomamente da ciascuno di essi, salvo che la delibera comunale accetti un unico versamento.

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, l’ICI è ridotta al 50%. Tale ipotesi è dichiarata dall’Ufficio Tecnico Comunale o tramite autocertificazione.

Per il 2008 c’è l’esenzione ICI per tutte le tipologie di immobili destinati ad abitazione principale. Sono escluse le categorie catastali:

• A/1 – abitazioni di tipo signorile;
• A/8 – ville;
• A/9 – castelli e palazzi eminenti.

E’ sufficiente la semplice appartenenza dell’immobile ad una di queste categorie catastali, a nulla rilevando la sussistenza o meno delle ‘Caratteristiche delle abitazioni di lusso’ – DM 2 agosto 1969.

Condizioni per l’esenzione

Ai fini dell’esenzione devono sussistere contestualmente:

• la soggettività in capo ad una persona fisica che possiede un immobile in proprietà o altro diritto reale;
• l’immobile di categoria catastale diversa da A/1, A/8 ed A/9;
• la destinazione dell’immobile ad abitazione principale da parte dello stesso soggetto.

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Il governo sembra essere  intenzionato ad accogliere alcune delle richieste fatte dagli associazione del settore immobiliare come FIAIP, Feder Turismo, Confindustria tra cui l’aliquota al 20% dell’imposta sostitutiva per il reddito che deriva dalla locazione di tipo turistico per le case destinate alle vacanze.
Era stato chiesto, dal punto di vista fiscale e legislativo, di poter avviare subito una nuova fase di sviluppo per il settore turistico delle case vacanze, in quanto è necessaria al fine di un rilancio del turismo, una semplificazione a livello politico. Tutto ciò è stato tema di discussione nell’incontro, promosso dall’Osservatorio Parlamentare per il Turismo, che si è tenuto a Roma con oggetto ‘turismo e finanziaria 2009′ nella sala stampa del Senato della Repubblica e durante il quale sono stati affrontati i seguenti punti:

• Procedure per investimenti nel turismo
• Semplificazione delle leggi
• Revisioni delle competenze Stato-Regioni
• Coordinamento enti pubblici-imprese

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In caso di un nuovo finanziamento, a estinzione del contratto precedente, il contribuente può continuare a beneficiare della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi se acquista o costruisce la prima casa.
Se un contratto di mutuo stipulato per l’acquisto o la costruzione di un immobile, da adibire ad abitazione principale viene estinto e sostituito con un nuovo finanziamento, il contribuente può continuare a beneficiare della detrazione Irpef del 19% sui relativi interessi passivi con riferimento alla residua quota di capitale ancora da rimborsare del primo mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori.
L’Agenzia delle Entrate, con le R.M. n. 328/E del 14 novembre 2007 e n. 390/E del 21 dicembre 2007, ha così chiarito in risposta a quesiti aventi come oggetto l’applicabilità della detrazione Irpef del 19% in caso di estinzione di un contratto di mutuo, relativo al finanziamento dell’acquisto o della costruzione dell’abitazione principale, e di stipula di un nuovo prestito con le stesse finalità. Inoltre, con le R.M. n. 310/E del 5 novembre 2007 e R.M. n. 73/E del 3 marzo 2008, l’amministrazione affronta la questione della detraibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui ipotecari stipulati per l’ultimazione dei lavori per la prima casa.
Per l’acquisto L’art. 15, comma 1, lett. b) del Dpr 917/1986 – Tuir riconosce una detrazione dall’Irpef, in misura pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, dipendenti da mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dal rogito. La norma è stata modificata dall’art. 1, comma 202, della legge 24 dicembre 2007 n. 244, che ha previsto, con efficacia dal 1° gennaio 2008, l’aumento a 4.000 euro del limite massimo di interessi passivi su cui calcolare la detrazione del 19%, che, fino al 31 dicembre 2007, è stato pari a 3.615,20 euro.
Con riguardo alla disciplina generale del contratto di mutuo, l’art. 8 del Dl n. 7/2007, convertito, con modificazioni, nella legge n. 40/2007, relativo alla portabilità dei mutui, modificato, da ultimo, dall’art. 2, comma 450, della legge 244/2007, ha previsto il mantenimento dei benefici fiscali nel caso di sostituzione, per volontà dello stesso debitore, del soggetto che ha erogato il mutuo originario e di ricontrattazione del medesimo con un diverso istituto di credito.
A tale proposito, l’Agenzia delle Entrate, con la citata R.M. n. 328/E/2007, ha chiarito che la sostituzione del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale con un nuovo mutuo ipotecario consente il mantenimento della detrazione del 19% sugli interessi passivi. Se il nuovo finanziamento è di importo superiore al precedente, la detrazione si applica sugli interessi passivi riferiti alla quota di capitale residuo del primo mutuo, nel limite massimo di 3.615,20 euro per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 2007.
Se l’ammontare del mutuo originario risulta superiore al prezzo d’acquisto, la detrazione deve essere limitata a tale importo, come indicato nel rogito, aumentato degli oneri e delle spese accessorie. In tal caso, ai fini dell’individuazione della quota di interessi su cui calcolare la detrazione Irpef del 19%, si deve tener conto della seguente formula:
interessi detraibili = costo di acquisto dell’immobile, capitale concesso dall’istituto di credito x interessi pagati.
Questa quota detraibile di interessi passivi va tenuta in conto anche in relazione agli interessi pagati in seguito al nuovo mutuo, che sostituisce quello originario per la somma utilizzata per estinguere la quota residua. Comunque, nei limiti massimi di detraibilità degli interessi passivi, sopra individuati. In tal caso, la formula per determinare la quota detraibile è la seguente:
interessi detraibili = costo acquisto immobile, quota capitale del 1° mutuo x quota capitale residua 1° mutuo Tot. capitale del 2° mutuo x int. pagati
Per l’acquisto di un’ulteriore porzione, il mutuo contratto per finanziare la compravendita non è una rinegoziazione, ma un finanziamento originario, pertanto gli interessi passivi sono detraibili dall’Irpef, in misura pari al 19%, nel rispetto dell’importo massimo individuato a livello normativo.
Per la costruzione L’art. 15, comma 1-ter, del D.P.R. 917/1986 – Tuir stabilisce una detrazione dall’Irpef in misura pari al 19%, dell’ammontare complessivo degli interessi passivi e relativi oneri accessori, fino a un massimo di 2.582,28 euro, dipendenti dai mutui stipulati per la costruzione dell’immobile.
Dal 1° dicembre 2007, il beneficio spetta se il mutuo è stato stipulato nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione del fabbricato, in base all’art. 44, comma 4-ter, della legge 222/2007, che ha modificato l’art. 15, comma 1-ter, del Dpr 917/1986 – Tuir. Lo stesso decreto prevede altre due condizioni per il riconoscimento dell’agevolazione: ultimazione dei lavori entro il termine stabilito nella concessione edilizia e destinazione del fabbricato ad abitazione principale del contribuente entro sei mesi dal termine dei lavori.
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Confedilizia critica l’intervento governativo. Che non rispetta il programma elettorale, appare condizionato dall’esecutivo precedente e non soddisfa le esigenze della parte sociale interessata. Quella che paga.
Confedilizia ha espresso con fermezza il proprio parere critico sul taglio dell’Ici prima casa deciso dal Governo. La ragione è che, per come è formulato, tradisce il programma del Partito delle libertà. ‘Totale eliminazione dell’Ici sulla prima casa’, diceva quel programma. Passato poco più di un mese dalle elezioni, s’è presa un’altra strada, quella tracciata da Prodi per la sua riduzione dell’Ici.
Niente più ‘totale eliminazione’, ma esclusione dal taglio delle abitazioni accatastate in A1 (’abitazioni di tipo signorile’), in A8 (’abitazioni in ville’), in A9 (’castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici’). Abitazioni definite tutte ‘di lusso’ persino nel comunicato stampa ufficiale della Presidenza del Consiglio, quando si sa – e la Confedilizia lo aveva tempestivamente segnalato al Governo – che gli immobili di lusso sono individuati nelle loro caratteristiche da uno specifico provvedimento (D.M. 2.8.1969), che le abitazioni ’signorili’ possono essere accatastate come tali in una zona censuaria e in un altro modo in un’altra zona e che castelli e palazzi storico artistici sono un ‘debito’ da mantenere, più che un lusso da esibire.
L’essersi fatti condizionare dal criterio di classismo ideologico e giustizialista del passato Governo, seguendone le discriminazioni tra casa e casa, è tanto più grave dato che gli immobili interessati sono solo 75 mila circa in tutta Italia. Soprattutto, il condizionamento che ha gravato sul nuovo Governo ha tolto alla riforma dell’Ici prima casa la carica innovatrice che aveva nel programma elettorale del Pdl: nella sua drastica previsione, infatti, quel programma è stato interpretato dalla proprietà immobiliare come una presa di posizione contro il tributo in sé; un tributo che si sarebbe cominciato a eliminare in un intero settore, quello della prima casa.
L’aver separato da casa a casa, però, ha fatto pensare ai più che si sia invece trattato di una mera scelta elettorale, disgiunta da ogni impostazione culturale di ampio respiro e, soprattutto, di generale riordino della fiscalità immobiliare. Se l’Ici è, come è, un’imposta patrimoniale, essa è anche un’imposta progressivamente espropriativa. Ma non si può, allora, ammettere che essa sopravviva addirittura in parte del settore abitativo: di quel settore dal quale si è cominciata una ‘bonifica’ che si riteneva avesse più ampi traguardi, sia pure nei tempi consentiti dalle attuali contingenze della finanza pubblica.
Oggi, dato che la si è voluta in parte lasciare in piedi, l’Ici è dunque un’anatra zoppa a più titoli. Confedilizia opererà quindi perché in Parlamento l’anatra, quantomeno, cessi di claudicare in modo macroscopico nell’immediato, in attesa che arrivino le feste e che la si possa far fuori del tutto, così da servirla in tavola sul piatto della giustizia e dell’equità. Perché non è né giusta né equa – tale, quindi, da indurre alla sua spontanea osservanza e rispetto – un’imposta patrimoniale ordinaria: un corpo estraneo rispetto al nostro ordinamento tributario e rispetto, anche, ai tributi locali istituiti all’estero.
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BENI ESPROPRIATI E VALORE DEGLI IMMOBILI.
Equitalia ha chiarito che in sede di esecuzione immobiliare il prezzo base dell’incanto è pari all’importo stabilito a norma dell’art. 52, c. 4 D.P.R. 131/1986 moltiplicato per 3, ovvero al triplo del valore catastale. Se non è possibile determinare il prezzo utilizzando tale metodo forfetario, il concessionario richiede l’attribuzione della rendita catastale del bene stesso al competente ufficio del Territorio, che provvede entro 120 giorni. La disposizione non può essere applicata anche alle aste per le quali è già stato espletato infruttuosamente il primo incanto. Per i terreni a destinazione edificatoria il prezzo è stabilito con perizia dell’ufficio del Territorio.

Fonte: Italia Oggi

Ctr Lazio sent. 28.05.2008
In tema di Ici, il contribuente intestatario di un immobile che sia stato oggetto di pignoramento rimane obbligato al versamento dell’imposta. L’obbligo, infatti, deriva dalla proprietà del bene e persiste sino al decreto di trasferimento dell’immobile pignorato in dipendenza di vendita forzata.
Pertanto, finché permane a proprietà in capo al contribuente che ha subito il pignoramento, sussiste anche l’obbligo di pagamento del relativo tributo.

In generale nessuna imposta grava su chi vende un immobile.

A partite dall’ 1 gennaio 2002, è stata abrogata l’Invim (Imposta sull’Incremento dei Valori Immobiliari). Era un’ imposta sui trasferimenti (vendite e successioni) basata sulla differenza tra quanto speso al momento dell’acquisto e il valore catastale dell’immobile al 31 dicembre 1992. A parità di imponibile, il tributo colpiva più pesantemente chi aveva effettuato il guadagno in minor tempo. Sopravvive, a certe condizioni, l’Invim decennale che debbono pagare società ed enti.

Tuttavia un importante eccezione esiste: il Fisco considera imponibile il guadagno da rivendita derivante da un’operazione speculativa, quale quella per esempio quella messa in piedi da chi compra al solo scopo di rivendere, in un periodo relativamente breve, per conseguire un guadagno (capital gain). Sono considerate ’speculative’ le operazioni di compravendita dello stesso immobile effettuate nell’arco di cinque anni.

Il guadagno da rivendita entro cinque anni. Il Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr n. 917/1986, art. 81) prevede che i guadagni da rivendita di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni siano tassabili, come ‘redditi diversi‘, nella dichiarazione da presentare l’anno seguente a quello della vendita. L’imponibile è quindi la differenza tra il prezzo denunciato alla vendita e quello pagato a suo tempo per l’acquisto (quest’ultimo aumentato delle spese fatte che incrementino il valore dell’immobile, come le ristrutturazioni). Il guadagno che risulta da questa operazione matematica (il cosiddetto ‘capital gain‘), è colpito dall’Irpef (imposta sui redditi), secondo i normali scaglioni,e va denunciato tra i redditi diversi. Tuttavia esiste la possibilità, introdotta dall’1 gennaio 2006 dalla legge n. 266/2005, articolo 1, comma 496 di applicare un’imposta sostitutiva, che ora è del 20%sull’imponibile, dichiarando tale scelta nel rogito e anticipando la somma direttamente al notaio, che la verserà.

Fa eccezione una caso: quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente oppure dei suoi familiari più stretti, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione. Si tratta di un requisito oggettivo, basato sul dato concreto dell’uso che è stato fatto, non sul principio che l’immobile sia stato acquistato con le agevolazioni prima casa.

Con familiari stretti si intendono, ai sensi fiscali, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Tra essi rientrano genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii, figli dei fratelli, suoceri, genitori dei suoceri, cognati (in linea maschile, quella femminile è ovviamente identica). Siamo di fronte a una parentela abbastanza vasta, che può coinvolgere decine di possibili candidati. Anche la moglie separata (ma non divorziata) è ‘familiare’.

Non colpite anche le vendite delle abitazioni ricevute in eredità, a condizione che siano state abitante dall’erede. Viceversa, colpite quelle avute in donazione, per le quali il prezzo di acquisto è quello sopportato a suo tempo dal donante, magari decenni prima: ne consegue che la rivendita entro 5 anni di una casa donata pouò essere un affare ben poco conveniente.

L’imposta sul capital gain (o la sua sostitutiva) non si applicano anche se il fabbricato è stato acquistato per usucapione, cioè per possesso ininterrotto per vent’anni. (Risoluzione n. 78 del 2003)
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