Alleghiamo di seguito una tabella che riassume in breve i costi per l’acquisto di un’abitazione: 

ACQUISTO DI ABITAZIONE E SUE PERTINENZE DA PARTE DI PRIVATO CON REQUISITI PRIMA CASA*

* Tra i requisiti vi è quello che l’abitazione non sia classificata come “di lusso”

ACQUISTO DI ABITAZIONE E SUE PERTINENZE DA PARTE DI PRIVATO NON ABBIA I REQUISITI PRIMA CASA*

Il Calcolo del valore catastale

fonte: mercato immobiliare

Ennio Lannutti è presidente dell’associazione dei consumatori Adusbef. È stato eletto senatore con l’Italia dei valori.

• Con la crisi economica in corso conviene comprare casa?
  ‘Bisogna aspettare: i prezzi scenderanno ancora. Solo chi ha soldi in contanti può comprare subito, per tutti gli altri è consigliabile rimandare’.
• E i mutui: meglio il tasso variabile o quello fisso, a questo punto?
  ‘Dipende dalla situazione personale. La Banca centrale europea (Bce) sta abbassando i tassi di interesse. Quindi, in teoria chi ha un mutuo a tasso variabile dovrebbe vederlo scendere’.
• In pratica non è così?
  ‘No, per tre anni la differenza tra il tasso della Bce e quello Euribor (su cui si calcolano le rate) è stato di 0,25%. Ora è di 1,16%. Significa che le banche non abbassano i tassi. E che non bisogna fidarsi dei loro cattivi consigli’.
• Quali cattivi consigli?
  ‘Nei mesi scorsi gli istituti di credito hanno fatto scegliere mutui variabili a 3,2 milioni di famiglie su 3,5. Ora si vedono le conseguenze. Secondo me un giovane che compra casa fa bene a chiedere sempre il tasso fisso: almeno per trent’anni sa che rata paga’.
• Se invece si hanno soldi da investire in azioni, titoli o simili, cosa si deve fare?
  ‘Se si vogliono tenere fermi i soldi solo per un periodo compreso tra i tre mesi e un anno, è meglio comprare i Bot. Sono i più sicuri. Per chi vuole investire per un periodo più lungo la cosa migliore sono i Btp, i buoni del Tesoro poliennali. Salvaguardano dall’inflazione e non fanno correre rischi’.
• Cosa bisogna evitare, invece?
  ‘Le obbligazioni e il risparmio gestito. I fondi comuni non sono neppure riusciti a proteggere dall’inflazione’.

Fonte: Quotidiano City del 28 Ottobre 2008, articolo di E. Tebano

Per l’acquisto di una casa ci si rivolge spesso alle agenzie immobiliari che, grazie ai loro innumerevoli contatti, riescono a proporre ai potenziali clienti soluzioni personalizzate; è importante sapere però quali sono i requisiti fondamentali per esercitare la professione di agente immobiliare perchè negli ultimi anni alcuni hanno abusato in mala fede della parola ‘mediatore’, tutto questo a danno della categoria degli agenti immobiliari e dei clienti stessi che si sono trovati a corrispondere importi più o meno sostanziosi a persone che non sapevano svolgere il proprio lavoro e che sono perseguibili dalla legge in quanto non abilitati a farlo.
I requisiti obbligatori per esercitare la professione sono i seguenti:

1) Essere iscritti al Ruolo Agenti affari in mediazione immobiliare, tenuto presso la Camera di Commercio; i nominativi sono disponibili on-line sul sito della Camera di commercio.  Se l’agente non è iscritto al Ruolo non ha diritto a chiedervi la provvigione per la mediazione.

2) Essere titolari di una polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale.

3) L’agente immobiliare, se esercita la professione, non può svolgere altre attività, ne’ nell’impiego pubblico, (salvo un part time del 50%), ne nell’impiego privato ne tantomeno attività imprenditoriali diverse, ovvero, il mediatore può essere iscritto ad altri albi, ruoli o registri a condizione che non svolga la relativa attività.

Un agente immobiliare che è un professionista del settore:

1) Ha la possibilità di reperire i dati dell’immobile in vendita ovvero, planimetria catastale, visure ipotecarie e atto di provenienza.

2) Se richiesto fornirà la propria assistenza fino alla stipula del rogito notarile anche se l’importo concordato per la mediazione verrà corrisposto alla firma del preliminare.

3) Utilizza presso la propria agenzia stampati e formulari conformi a quelli depositati presso la Camera di Commercio al quale è iscritto.

Secondo Nomisma quest’anno diminuiranno gli italiani che potranno permettersi di comprare casa, soprattutto nelle grandi città. E per la prima volta in 10 anni calano le richieste di mutui.
La crisi dei mutui ha lasciato le banche a corto di liquidi e molto più prudenti nel concedere mutui. E così gli italiani, che per altro risentono anche loro di recessione e aumenti dei prezzi, comprano sempre meno case. Per il solo 2008 il centro di studi economici Nomisma prevede che saranno 90mila le compravendite di abitazioni in meno. Di conseguenza scenderanno anche i prezzi, saliti negli ultimi anni grazie alla forte domanda.
È atteso un calo medio in termini reali tra il 3 e il 5% rispetto al 2007. La diminuzione delle compravendite sarà più consistente nelle grandi città, con cali dal 5 all’8%. Già nel primo trimestre 2008 la richiesta di mutui immobiliari nel settore residenziale è calata (1,3%) rispetto al trimestre precedente. Non succedeva da dieci anni.
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La situazione del mercato immobiliare italiano è in stallo, questo si evince da un’intervista al presidente della Fiaip Arosio pubblicata su Repubblica. A tenere fermi i prezzi in Italia contribuisce una situazione particolare: l’80% degli italiani è proprietario di casa. E quindi il mercato è limitato, e spesso chi vende non ha bisogno di concludere subito la compravendita, aspetta di trovare il compratore che offra di più: ‘L’attendismo ha prevalso soprattutto nel primo semestre 2008 - spiega Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi di Tecnocasa - mentre in questo semestre i venditori si stanno adeguando alla nuova situazione, e quindi iniziano a ribassare. Se gli immobili rimangono tanto tempo invenduti, insomma, si tende a scendere sul prezzo’. 

Di quanto, non è dato saperlo al momento. L’unica previsione di questo tipo è stata compiuta dal Fondo Monetario Internazionale, secondo il quale nel giro di un paio d’anni le quotazioni degli immobili in Italia potrebbero diminuire intorno al 15 per cento, per poi recuperare un po’ di terreno perduto solo a partire dal 2011. 

Gli analisti italiani sono un po’ più cauti del Fmi sull’andamento dei prezzi. Quello che preoccupa tutti gli operatori del settore immobiliare è piuttosto lo stallo delle compravendite, accentuato negli ultimi mesi dalla stretta al credito dovuta alla crisi finanziaria internazionale. A peggiorare il tutto una ‘quota di sofferenze che sta aumentando’. Si tratta, spiega l’analista di Nomisma Luca Dondi, di ‘cinque-sei miliardi di euro di crediti garantiti da immobili che i proprietari non sono più in grado di onorare, e che presto potrebbero diventare sette. Il tasso di default è passato all’1,3 per cento rispetto a una media precedente di tassi inferiori all’1 per cento’.
Questo si tradurrà in un aumento delle procedure di vendita coattiva all’asta, spiega Dondi, con un ‘ulteriore effetto depressivo nel mercato, perché le procedure in Italia durano anche sei anni. Il continuo innalzamento dei tassi d’interesse non fa che innalzare i debiti’. 

Con l’appesantirsi della crisi, a cambiare non saranno soltano i numeri, ma le basi fondamentali del mercato immobiliare. Potrebbe anche esserci già dalla fine di quest’anno una riduzione delle agenzie immobiliari: Gabetti è stata per ora il primo gruppo immobiliare ad annunciare una revisione al ribasso dei risultati previsti per il 2008, ma annunci analoghi potrebbero seguire a breve. ‘Metà delle agenzie immobiari in Italia quest’anno chiuderanno i bilanci con difficoltà’, spiega il presidente della Fiaip Franco Arosio.

Fonte: Repubblica

Secondo i dati resi noti dell’Agenzia del Territorio nel Rapporto Immobiliare 2008 a livello nazionale, nel 2007 è stato registrato un totale di 1.699.664 transazioni (NTN) con un decremento complessivo pari al -7,1% sul 2006. Per quanto riguarda il settore residenziale, i cali più sostanziosi si sono registrati al Sud (-5,2%) e al Nord (-4,7%), mentre sono stati più contenuti al Centro (-3,5%).
Nel 2007 il valore medio del prezzo di un immobile residenziale è salito da 1.448 euro/mq del 2006 a 1.536 euro/mq, con un incremento in termini percentuali del 6,1%; l’incremento, tuttavia, è inferiore a quello registrato nel 2006 che si attestava sull’8%. Per il mattone è tempo di discount: chi ha in programma l’acquisto di una casa nei prossimi mesi potrà contare su un elemento nuovo, lo sconto. Ma non si assisterà a un crollo dei prezzi: seppure le transazioni potranno calare anche del 20%, i prezzi - secondo Nomisma - non scenderanno se non a livello d’inflazione, del 5%.
Dopo i primi segnali di rallentamento apparsi già lo scorso anno, il 2008 conferma quindi la frenata del mattone, al termine di un trend al rialzo durato oltre sette anni. Chi invece non può attendere - a fronte di compravendite che si allungano fino a 7-8 mesi nelle grandi città - soprattutto se è proprietario di un immobile di fascia media, è costretto a tagliare il prezzo di circa il 10%. Un mercato rallentato ma non crollato anche secondo Scenari Immobiliari, tuttavia, i ribassi sono maggiori; infatti, dopo che un appartamento è rimasto sul mercato per mesi, chi vuol vendere deve ridimensionare la propria richiesta, anche del 10-15%.
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Quando un privato o un’impresa sono gravati da debiti che non vogliono o non riescono a pagare, i loro beni possono, a determinate condizioni, essere messi all’asta.
All’asta possono partecipare tutti: anche singoli cittadini. L’assistenza di tecnici, professionisti o funzionari non è obbligatoria. Gli unici esclusi sono il debitore (art. 579 c.p.c.) il cui bene è messo in vendita e, naturalmente, chi è coinvolto nelle procedure di vendita o gestione, per evitare conflitti di interesse (art. 1471 c.c.).

Ciò che rende l’asta giudiziaria appetibile è il prezzo dell’immobile, di norma inferiore a quello di mercato (circa il 20%). Tale costo è inoltre alleggerito da buona parte degli oneri sulla vendita.  Il “mercato” delle aste non è più riservato a pochi operatori specialisti come lo era un tempo, ora agli immobili è data vasta pubblicità, anche tramite Internet, le banche anticipano il denaro liquido necessario, le procedure sono più spedite, i trucchi e le intimidazioni per tener fuori chi non è nel giro sono più difficili da mettere in atto. In soccorso ai Tribunali sono venuti prima i notai (art. 591-bis c.p.c.), e in seguito altri professionisti (avvocati e commercialisti). I privati stanno quindi divenendo sempre più protagonisti del mondo delle aste giudiziarie.

L’ordinanza di vendita contiene le seguente condizioni a pena di nullità:

1. l’identificazione e la descrizione dell’immobile;

2. il prezzo di partenza;

3. il luogo e l’orario dell’asta;

4. quanto tempo deve passare tra la pubblicità data all’asta e il suo svolgimento;

5. di quant’è la cauzione e il deposito per le spese di svolgimento. Come e quando debbono essere depositati;

6. di quale soma occorre aumentare le offerte al rialzo;

7. le modalità e il termine per pagare il prezzo (massimo, 60 giorni dall’aggiudicazione)

La domanda di partecipazione (con bollo di 14,62 euro) deve essere presentata entro il termine prefissato (da un minimo di 90 a un massimi di 120 giorni dall’ultima udienza tra le parti) e deve contenere, oltre a quanto stabilito nell’ordinanza di vendita:

1. le generalità del candidato acquirente, compresa residenza e il domicilio eletto. E’ bene che quest’ultimo sia nella circoscrizione in cui agisce il Tribunale, magari presso un professionista o un parente, altrimenti ogni comunicazione verrà depositata presso la Cancelleria del Tribunale e andrà qui richiesta.

2. l’identificazione dell’immobile;

3. la somma offerta e le modalità di pagamento;

4. ogni altro elemento utile.

Va versata anche una cauzione (in genere sotto forma di assegno circolare, che va messo all’interno della busta ), pari in genere al decimo della somma offerta e secondo modalità simili a quelle per l’asta con incanto. L’assegno va messo nella busta.

Con la legge n. 263/2005, si sono stabiliti i limitati casi in cui le offerte possono essere revocate (quando sono trascorsi 120 giorni dalla presentazione, senza accoglimento, oltre nei casi in cui si proceda all’incanto o alla gara tra gli offerenti).

I rischi dell’acquisto all’asta esistono, può accadere che un’ipoteca sia iscritta dopo il pignoramento, nel qual caso la cancellazione d’ufficio del Giudice non è operante, sull’immobile possono esistere cause in corso o abusi edilizi non rilevati. E’ inoltre comune che si debba al condominio le rate di spese non pagate per l’anno di rendiconto in corso e per quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Caso rarissimo (ma accaduto) è che sia maturato un’usucapione ventennale da parte di una persona diversa dal debitore.

A rendere meno appetibili le vendite giudiziarie rispetto a quelle tradizionali sta il fatto che l’acquirente deve disporre in poco tempo di molto denaro liquido, per il versamento della cauzione necessaria a partecipare e per il per il saldo. Per risolvere questo problema sono stati siglati recentemente da alcuni tribunali italiani accordi con l’Abi (l’Associazione delle banche italiane) per mutui pensati apposta per finanziare gli acquirenti ad aste giudiziarie.

 L’elenco delle corti di giustizia che hanno aderito all’accordo è consultabile sul sito www.abi.it dove vengono indicati anche gli istituti di credito (vi può essere anche solo una banca convenzionata oppure un’ampia possibilità di scelta).
Quindi la possibilità di ottenere il mutuo non è ancorata alla banca a cui ci si deve rivolgere e neppure alla località in cui è situato l’immobile, ma al Tribunale che cura la procedura esecutiva che, in qualche particolare caso, può riguardare un immobile situato a centinaia di chilometri di distanza dalla sede del Tribunale stesso.

I costi delle vendite all’asta sono meno elevati rispetto a una normale compravendita. Oltre al prezzo di aggiudicazione si versano le normali imposte catastali e di registro, pari al 10% del valore denunciato nell’atto. Per l’acquisto di una prima casa tale percentuale è ridotta al 3% più 258,23 euro, ma non esistono spese notarili (tranne quelle per un eventuale mutuo). Vanno messe in più in conto le spese di Cancelleria, difficili da quantificare, ma comunque non esagerate.

Hai trovato la casa che cercavi? Vuoi acquistare un fondo per investimento o per la tua attività lavorativa? Ecco alcuni consigli pratici e reali per chi vuole affrontare il mercato immobiliare.
Il fai da te è sempre sconsigliato, vista anche l’importanza delle cifre necessarie per comprare un immobile; ci sono alcuni passaggi fondamentali che devono essere seguiti; il primo è comprendere se si ha davanti un professionista o una persona improvvisata, per esser certi di non andare incontro a brutte sorprese.
Evitate quindi gli operatori improvvisati, il classico amico dell’amico, che magari non ha neppure la copertura assicurativa: da alcuni anni infatti vige l’obbligo per gli agenti immobiliari di essere coperti da una polizza assicurativa che è un sicuro vantaggio per i clienti.
E’ essenziale poi che venga raccolta e esibita tutta la documentazione relativa ad un immobile, ovvero l’atto notarile con il quale è stato acquistato, la planimetria catastale, il certificato catastale, la certificazione degli impianti; questi documenti dovrebbero essere analizzati da un esperto, che dovrebbe avere competenze di diritto civile, di catasto, di urbanistica.
Molti immobili, ma non tutti, sono stati oggetto di domande di sanatoria, quindi occorre verificare se c’è stata una richiesta di sanatoria; questa non pregiudica la possibilità di vendere o acquistare, ma è importante comprendere di che si tratta e soprattutto se ci sono delle spese collegate e a chi spettano.
Detto questo è già chiaro che il fai da te è decisamente sconsigliato, è utile se non necessario rivolgersi ad avvocati, geometri o architetti, o meglio ancora agenti immobiliari che hanno competenze in tutte queste materie così diverse tra loro.
Esaminate le carte, come si suol dire, si può procedere a formulare un accordo scritto, a mettere nero su bianco i termini dell’accordo e passare una caparra; questo passaggio, comunemente chiamato proposta di acquisto, è quello più importante, perchè di fatto determina tutti i passaggi successivi, compromesso e contratto notarile, che senza un accordo diverso tra tutte e due le parti non potrà differire dalla proposta d’acquisto.
Attenzione quindi ai modelli prestampati, al classico formulario con la carta carbone simile alla comanda di un ristorante, perchè certamente non contempla tutte le caratteristiche dell’immobile e del negozio giuridico che si pone in atto con la firma di un semplice stampato. Dal 2006 inoltre è tornata efficace ed effettiva la norma che impone di registrare proposte di acquisto e compromessi, con il versamento anticipato di una parte delle tasse che precedentemente venivano versate al contratto notarile.
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È la prima volta che accade e ha il valore di un riconoscimento ufficiale sia della professione sia del fatto che il mercato immobiliare è un elemento trainante dell’economia italiana. Il tema è stato la fiscalità.
È una grande novità. Per la prima volta nella storia della nostra categoria siamo stati interpellati da una struttura di governo per esprimere le nostre proposte su una riforma che riguarda il mercato immobiliare, e nella fattispecie, la fiscalità. Si tratta di un segno del cambiamento nei rapporti tra l’autorità e gli operatori del settore, ma anche una valorizzazione della nostra professione dopo le negative ’stangate’ che ci hanno visto protagonisti nelle più recenti iniziative legislative.
È evidente che l’attuale Governo considera il mercato immobiliare un elemento trainante dell’economia italiana e indispensabile il contributo degli operatori. Così come viene data la giusta importanza all’equità fiscale quale elemento di ampliamento del mercato oltre che di giustizia tra i cittadini.
Crediamo quindi che la costituzione della Commissione studio fiscalità imprese immobiliari da parte del ministero dello Sviluppo Economico vada vista proprio in tal senso. Ne abbiamo avuto conferma in occasione dell’audizione che la Consulta nazionale interassociativa dell’intermediazione ha avuto con la Commissione ministeriale.
I rappresentanti di Fiaip-Fimaa e Anama hanno potuto illustrare sia chi siamo e cosa rappresentiamo come categoria sia alcune proposte di modifiche legislative in campo fiscale al fine di migliorare i rapporti tra i nostri clienti e il fisco. La riduzione dell’Iva, e la sottrazione dal reddito dei compensi di mediazione sono le principali novità che la Consulta interassociativa ha proposto alla Commissione, anche come elemento di lotta all’evasione fiscale e all’abusivismo nel campo dell’intermediazione immobiliare.
La Commissione ha preso atto della vitalità della nostra categoria, chiedendo alla Consulta interassociativa di elaborare un documento, che riportiamo integralmente.

Consulta interassoziativa nazionale dell’intermediazione

Gli agenti immobiliari rientrano nella categoria dei mediatori agenti d’affari così come disciplinati dalla legge 39/89 e successive modificazioni. In sintesi, sono abilitati allo svolgimento dell’attività, indipendentemente dalle modalità giuridiche e commerciali con cui la si esercita, tutti gli iscritti all’apposito ruolo presso la Camera di Commercio.
L’entrata dell’agente immobiliare è una provvigione che, a norma del codice civile 1755, si può chiedere ad ambo le parti che sottoscrivono il contratto. Come ribadito dall’Antitrust, la provvigione s’intende un libero prezzo di mercato e come tale sottoposto alla libera trattativa. Non esistono, né possono esistere, tariffari o assimilabili. Va inoltre registrato che nell’ultimo decennio la natura di servizio dell’attività si è accentuata: l’agente immobiliare è sempre meno un puro ‘mediatore’, colui che mette in contatto due o più parti per la definizione di un contratto, è sempre più un erogatore di servizi finalizzati alla conclusione del contratto.
Per servizi s’intende: la stima/valore del bene, il suo posizionamento sul mercato/attività di marketing, la raccolta della documentazione necessaria, il supporto in tutte le fasi della trattativa fino alla conclusione del contratto, anche a supporto degli altri professionisti – per esempio, il notaio - che partecipano all’attività.
Per sua natura l’attività dell’agente immobiliare è direttamente influenzata dalle dinamiche del mercato delle compravendite e delle locazioni. Il mercato immobiliare ha registrato negli anni, a partire dal dopoguerra, cioè da quando è stato professionalmente monitorato (vedi Nomisma), un andamento ciclico: a periodi di forte dinamica delle transazioni e dei prezzi si sono alternati periodi di stasi e di caduta dei valori. Dal 2000 a oggi si è assistito a una crescita particolarmente significativa trainata dal basso costo del denaro, mutui mai così bassi dal dopoguerra, e dal positivo andamento dei mercati internazionali.
Da un anno assistiamo a un rallentamento del mercato anche conseguente a eventi di natura internazionale che hanno, fra l’altro, portato a un caro mutui. Va inoltre registrata una caratteristica, tutta italiana, del mercato immobiliare e cioè l’alta propensione della famiglia italiana all’acquisto della casa (oltre l’80% delle famiglie è proprietario dell’immobile in cui vive).
A quanto sopra va aggiunta l’osservazione che lo smobilizzo dei patrimoni immobiliari di enti e istituzioni, che ha segnato gli anni ‘90, ha portato a una contrazione dell’offerta di locazione, in particolare della fascia a basso costo, e a una crescente finanziarizzazione del mercato. L’avvento di nuovi player, gestori che devono mettere a reddito il bene immobiliare, e quello, fra l’altro, dei fondi immobiliari hanno portato a uno spostamento progressivo del bene mattone da bene patrimoniale puro a bene da reddito, con tutti i significativi cambiamenti che ha comportato e comporterà per il mercato. Non ultimo un aumento degli affitti che in presenza di un immobilismo dei salari sta ingessando il mercato.
Quanto sopra, quindi, rappresenta solo alcuni spunti di riflessione per far comprendere la complessità del settore: per volume, oltre il 10% di partecipazione al Pil; per numeri e specificità di filiera, dai costruttori agli esperti di finanzia immobiliare; per l’alto coinvolgimento sociale: l’utente tipo è la famiglia e comunque la casa è un bene primario; per la sua esposizione agli andamenti del mercato sia finanziario sia internazionale.
Premesso che con DM 20 febbraio 2008 è stata costituita la Commissione di Studio sulla fiscalità diretta e indiretta nelle imprese immobiliari. Premesso che in questi ultimi anni interventi legislativi (Bersani, antiriciclaggio) hanno comportato significativi aggravi gestionali e di responsabilità per le agenzie immobiliari e che le politiche fiscali non stanno certo contribuendo a sostenere e sviluppare il settore, si chiede che siano attivate misure atte a rivitalizzare il mercato e in particolare misure dirette a ridurre il costo fiscale degli immobili e a favorire in qualche modo la mobilità e lo sviluppo dell’edilizia abitativa.
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R.M. 3.07.2008, n. 276/ESono soppressi i codici tributo SC15, SA15, SD15, SE15, SF15, SG15 originariamente previsti per versare, tramite modello F24, le imposte introdotte dalla Regione Sardegna sulle seconde case ad uso turistico e sulle plusvalenze derivanti dalla cessione dei fabbricati adibiti a seconde case.
La soppressione dei codici operativamente efficace dal 5° giorno lavorativo successivo all’emanazione della risoluzione 276/2008, discende dalla pronuncia della Corte costituzionale (sentenza n. 102/08) che ha sancito l’illegittimità delle norme regionali istitutive dei due tributi.