L’ntermediazione è regolata da norme legislative e comportamentali di cui il cliente ha diritto di pretendere l’applicazione. Eccone una sintesi che può anche servire da promemoria agli operatori del settore.

Verifica dell’iscrizione dell’agente immobiliare al ruolo mediatori presso la camera di commercio. Assicurarsi che l’incaricato dell’agenzia con cui si tratta sia un agente immobiliare iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 e successive modifiche e integrazioni.

Adesione a un’associazione di categoria. È consigliabile verificare se l’agente immobiliare è iscritto a un’associazione di categoria (Fimaa - Fiaip o Anama) in quanto tale adesione comporta degli obblighi di assoggettamento a codici disciplinari e deontologici.

Utilizzo di moduli o formulari. Qualora vengano proposti moduli o formulari predisposti dall’agente è opportuno verificare se siano stati depositati presso la Camera di Commercio in conformità alla ex L.39/’89. Detti moduli, di norma, sono l’incarico di mediazione per la vendita e la proposta di acquisto. Devono essere chiari e comprensibili; contenere gli estremi dell’iscrizione nel Ruolo del mediatore, della società di mediazione e del suo legale rappresentante; indicare l’oggetto del contratto; indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche vigenti; indicare il nome del proprietario e il titolo di proprietà e di provenienza; indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo di compravendita o locazione; essere compilati in tutte le loro parti; essere controfirmati per accettazione dal mediatore che ha condotto la trattativa.

Gli accordi sempre in forma scritta. Ogni accordo tra le parti e l’agente deve essere definito in forma scritta. In particolare, nel caso di sottoscrizione di una proposta di acquisto o sua accettazione, è opportuno far precedere l’impegno da parte dell’acquirente o conduttore con un incarico specifico all’agente immobiliare, sempre in forma scritta. Anche l’entità del compenso di mediazione e le relative modalità di pagamento devono essere concordate con l’agente in forma scritta.
Nell’incarico di mediazione deve inoltre risultare quali sono i servizi compresi nel compenso di mediazione e quali quelli esclusi, questi ultimi eventualmente compensati con separato contratto di consulenza.

Diritto del compenso. Il compenso di mediazione è un diritto del mediatore, solo se è iscritto al Ruolo della Camera di Commercio (art.6, legge 39/89). Devono essere rifiutate prestazioni professionali offerte a ‘costo zero’ perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per le parti. Il mediatore ha diritto alla mediazione da ambo le parti, per contratti sia di compravendita sia di locazione di un immobile o di un’azienda. Questa disposizione del Codice Civile è una garanzia, e un dovere, di neutralità e imparzialità del mediatore.

Durata dell’incarico di mediazione e della proposta di acquisto. Occorre prestare attenzione alla durata dell’incarico di vendita o locazione. Per quanto riguarda il periodo di validità della proposta di acquisto, non dovrebbe superare i 15 giorni complessivi di calendario, a eccezione di casi particolari che devono essere specificati in proposta. In caso di acquisto mediante richiesta di un mutuo, è necessario indicare specificatamente che l’efficacia della proposta di acquisto è subordinata sospensivamente alla delibera del finanziamento da parte dell’istituto bancario incaricato. In tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.

Incarico in esclusiva. Affidare l’incarico in esclusiva all’agente immobiliare è una libera decisione del venditore. Tale scelta pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste nell’incarico. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore s’impegni a fornire una serie di prestazioni e servizi che devono risultare con chiarezza nell’incarico di mediazione.

Gestire la vendita o la locazione di un immobile ha un costo. Le inserzioni pubblicitarie e il personale addetto, infatti, sono le principali ma non le uniche voci di spesa nella gestione quotidiana dei servizi di intermediazione immobiliare. È opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se opera o meno con un incarico in esclusiva. Nel caso di incarico di vendita non in esclusiva, bisogna farsi specificare in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spese in caso di mancata conclusione di un contratto di compravendita e locazione.

Il contratto di mediazione. Un contratto di mediazione a norma di legge non deve contenere le seguenti limitazioni a carico del cliente:
clausola penale: impone al cliente, in caso di mancato rispetto delle clausole contrattuali o ritardato o mancato pagamento della mediazione, un risarcimento manifestamente eccessivo;
clausola di risoluzione delle controversie: indica come Foro competente una sede diversa da quella di residenza del cliente;
clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico: impone un termine per la comunicazione eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.

È preferibile la scadenza automatica senza la previsione di rinnovi automatici. È invece opportuno che un contratto preveda i seguenti impegni a carico dell’agente immobiliare:

• pubblicazione, a cura e spese dell’agente, di annunci e spazi su quotidiani, settimanali o riviste di settore (in questo caso l’incarico di vendita deve essere conferito in esclusiva);
• esposizione, per tutta la durata dell’incarico, di cartelli presso la sede dell’agenzia immobiliare, se aperta al pubblico, con descrizione, foto e pianta dell’immobile;
• reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati all’acquisto o alla locazione di informazioni complete e precise relative all’immobile;
• disponibilità ad accompagnare i clienti a visitare l’immobile;
• raccolta e reperimento di tutta la documentazione necessaria per l’espletamento dell’incarico e dopo l’eventuale conclusione del contratto la compilazione e consegna della denuncia di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;
• assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;
• verifica presso l’amministratore condominiale dell’esistenza di spese condominiali arretrate, per interventi straordinari ed eventuali contenzioni promossi dal condominio verso i condomini o terzi.

Verifiche tramite l’agente. In caso di acquisto e di locazione, verificare preventivamente tutte le informazioni necessarie e utili per una decisione ponderata. In particolare, non esitare a richiedere notizie sulle caratteristiche generali dell’immobile e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata.
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Calo stabile e senza picchi delle compravendite nella regione Friuli Venezia Giulia ma i prezzi tengono soprattutto per gli immobili di misure modeste ma di pregio. L’usato è il più penalizzato dalla crisi ma ‘il mattone rimane sempre il bene rifugio’ anche per il 2009. La situazione non è omogenea per le differenze dei prodotti e delle porzioni di territorio prese in considerazione pertanto è difficile fare statistiche o previsioni sull’andamento del mercato nel 2009 che per ora tiene.
‘La diminuzione dei valori è stata dopo anni di continui aumenti e una recente stasi, il filo conduttore, non solo del mercato regionale, ma anche di quello nazionale, ciò avrebbe dovuto dare – sostiene Susanna Marusig, presidente regionale del Friuli Venezia Giulia - una spinta all’investimento immobiliare mentre l’aumento dei tassi ed una ristrettezza di erogazione dei mutui da parte degli istituti bancari ha fermato il settore’.

A fare le spese della crisi in Friuli Venezia Giulia è quindi il settore dell’usato, dove si registra un calo dei prezzi del 10 per cento. Al quale si aggiunge l’allungamento delle trattative che si concludono, se vanno in porto, anche oltre nove mesi a partire dall`incarico fino alla sottoscrizione del contratti. Le previsioni per il 2009 vedono una sensibile ripresa delle contrattazioni, anche grazie alla riduzione dei tassi di interesse che dovrebbe stimolare la stipula di mutui, attualmente in stallo.

Roma, 23 Gennaio 2008 - Fonte: Ufficio Stampa FIAIP

Per comprare una casa bisogna sapersi muovere con disinvoltura tra le norme legali, fiscali, urbanistiche, catastali e spesso imbattersi in documenti non conformi, situazioni ipotecarie poco chiare, termini giuridici che danno per scontato rapporti contrattuali. Spesso l’offerta al pubblico di un immobile è gestita da una o più agenzie che in questo caso non solo fungono da intermediari, ma riescono a semplificare la procedura per concludere l’affare.
Se si intende procedere nella trattativa il primo passo è quello della proposta di acquisto, ovvero un modulo in genere prestampato che l’agenzia ha in uso e che deve recare la dicitura ‘depositato presso la C.C.I.A.A.’. La proposta d’acquisto deve essere firmata per accettazione dal venditore; fino a che il venditore non l’ha accettata, la proposta obbliga e vincola solo l’acquirente, che avendola dichiarata irrevocabile, deve attendere la decisione del venditore di accettarla o meno nei termini convenuti (massimo 15 giorni). Quando l’accettazione del venditore viene comunicata all’acquirente, entrambe le partirestano vicendevolmente obbligate a stipulare l’atto definitivo di vendita, infatti, se il venditore sottoscrive per accettazione la proposta, il primo passo in fase di acquisto si è concluso.
A questa prima fase segue di norma la sottoscrizione di un contratto preliminare, nel quale vengono regolamentati tutti i patti, le garanzie e le formalità della futura vendita. Da un pusto di vista giuridico, non vi è differenza tra la proposta accettata ed il preliminare, infatti se una delle parti, cambia idea prima dell’atto definitivo di vendita, l’altra parte, che vuole invece mantenere gli impegni assunti, può rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza che trasferisce la casa alle condizioni previste nella proposta accettata o nel preliminare e, per quanto ivi non convenuto, alle condizioni di legge. (art 2932 c.c.).
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In molti hanno necessità di dover vendere casa o più in genrale un immobile sia questo residenziale, commerciale oppure un terreno sia agricolo che edificabile. Per la maggior parte delle persone che decide di vendere casa è un evento che non si ripeterà in tutto il corso della vita e quindi è importante cercare di fare questa operazione nel miglior modo possibile.
Con il periodo di crisi che il mondo sta vivendo il prezzo delle case, dopo anni di repentina salita, è lievemente sceso ma questo non vuol dire che vendere casa adesso debba essere una rimessa; anzì nella maggior parte dei casi vendere un immobile è un’opportunità di guadagno. Il primo passo per cercare di vendere casa è cercare di capire bene come farlo valutando tutte le opportunità che attualmente sono presenti.

La prima che ci viene in mente è senza ombra di dubbio quella di rivolgersi ad una o più agenzie immobiliari situate nelle nostre zone di residenza; questa sicuramente può essere la soluzione più semplice e quella che probabilmente offre maggiori possibilità di vendere gli immobili in modo più veloce.
C’è da dire però che dobbiamo essere sicuri delle persone a cui affidiamo la vendita del nostro immobile; devono essere innanzitutto delle persone oneste, capaci nel suo lavoro ed iscritte regolarmente al ruolo degli agenti immobiliari. Dobbiamo inoltre aggiungere che, chiaramente, il lavoro dell’agente immobiliare alla fine deve essere pagato e solitamente l’intermediazione varia tra il 2 ed il 3% del valore di vendita dell’immobile. In poche parole se trovate un acquirente che desidera comprare la tua casa a 200.000 € dovrai riconoscere una provvigione all’agenzia che ha seguito la tua vendita mediamente del 2,5%, ovvero di circa 5.000 €.

La seconda è quella di pubblicizzare la vendita della casa in modo autonomo con i mezzi che sono messi a disposizione dai giornali specializzati in annunci immobiliari, oppure pubblicare l’annuncio di vendita casa direttamente su internet. Mentre nel primo caso (i giornalini) molte volte è necessario pagare un canone per vedere pubblicato il tuo annuncio, nel secondo (annunci immobiliari online) hai la possibilità di pubblicizzare la tua vendita in modo gratuito. Sono infatti (per ora) ancora molti i siti che offrono un servizio gratuito di annunci immobiliari per privati; a tal proposito anche CaseInRete.org ha messo a disposizione questo strumento http://immobili.caseinrete.org dove potrai inserire il tuo annuncio di vendita in modo completamente gratuito.

In ogni modo, sia che ti affidi ad un’agenzia immobiliare, sia che tu voglia promuovere la tua casa in modo autonomo dovrai affrontare varie prerogative che cercheremo di spiegare.

Stimare il valore di una casa

Innanzi tutto, la prima cosa da fare è stimare il valore della tua casa in modo da trovare più o meno approssimativamente un valore di vendita. Questo primo passo è di fondamentale importanza e per questo ti consigliamo di chiedere un parere ad uno o più professionisti (per es. geometri, costruttori o più in generale chi lavora nel settore immobiliare). Meglio se hai qualche amico o conoscente; in molti casi un parere fidato, schietto e sincero può farti risparmiare tempo e denaro. Puoi anche informarti dei prezzi degli immobili simili al tuo situati nella stessa zona tenendo conto, oltre che ai metri quadri, anche di altri fattori che andremo ad analizzare più avanti.
Nel caso in cui per vendere la tua casa ti sia affidato alle agenzie immobiliari, l’agente immobiliare dovrebbe avere esperienza nel settore e quindi potrà consigliarti il prezzo di vendita abbastanza preciso.
In ogni modo cerca di darti un periodo di tempo massimo per vendere casa e ricorda che questo può dipendere molto dal valore della tua casa; più il valore commerciale della tua casa è grande più mediamente è il tempo di attesa per la vendita.
Una valutazione immobiliare deve tener conto dei metri commerciali dell’immobile che sono dati da vari parametri; riportiamo i principali:

1. La metratura totale della superfice lorda dell’immobile (muri compresi, nel caso di muri di confine con altre abitazioni vengono conteggiati al 50%).
2. I terrazzi o balconi vengono conteggiati al 20% della superfice totale; nel caso ddi terrazzi coperti è possibile arrivare al 30-35% della superfice totale.
3. Il giardino verrà considerato al 10% della superfice totale; se il giardno non è comunicante con l’immobile perderà un pò del suo valore
4. Le taverne solitamente vengono considerate al 50%
5. Le mansarde vengono conteggiate al 50% della superfice totale
6. I box o garage vengono conteggiati circa al 40%; la percentuale può anumentare o diminuire in base alla posizione (interrato, seminterrato o fuori terra)
7. Le soffitte vengono conteggiate a circa il 10-15%
8. I posti auto vengono conteggiati a corpo, vale a dire dando un valore indipendente
9. Le cantine al 50%

Questi in generale sono i fattori che determinano la valutazione di un immobile. Chiaramente i valori possono variare da caso a caso ma in generale questi sono i dati da prendere in considerazione. Una volta calcolata la metratura commerciale dell’immobile basta moltiplicarla per il valore al metro quadro degli immobili del comune di pertinenza (puoi verificare quelli del tuo comune sul sito dell’Agenzia del territorio www.agenziaterritorio.it).
Se sei interessato abbiamo un serivio completamente gratuito per valutare un immobile; lascia un tuo messaggio ed un nostro esperto ti risponderà entro le 24 ore successive. 

Consigli per vendere casa

Ecco alcuni consigli utili per vendere una casa nel minor tempo possibile al prezzo di mercato.

1. Devi verificare di avere tutti i documenti necessari per procedere all’eventuale stipula del preliminare (compromesso) e del contratto d’acuisto come i certificati degli impianti a norma, il certificato di abitabilità, eventuale/i DIA (dichiarazione Inizio Attività presentate in comune per eventuali lavori fatti di manutenzione ordinaria e straordinaria), accatastamento dell’immobile, contratto di compravendita da te stipulato al momento dell’acuisto, eventuali sanatorie, eccetera…
   Sarebbe inutile voler vendere casa senza avere i documenti indispensabili.
2. Cerca di tenere la casa pulita ed ordinata prima di ogni visita da parte di un possibile acquirente.
3. Suggerisci al possibile acquirente possibili soluzioni per la disposizione dei mobili e le separazione di eventuali stanze o ripostigli.
4. Cerca di mettere in luce i pregi e le utilità che la casa riesce ad offrire; in casa ci sei stato molto probabilmente per tanto tempo e quindi nessuno meglio di te riesce a mettere in evidenza questi aspetti.
5. Non cercare di nascondere eventuali servitù o eventuali parti a comune con altri condomini; sono cose che poi inevitabilmente verranno fuori. Se ti dimostri sincero e c’è un certo interesse nell’acquisto, la trattativa si prolungherà ed il cliente si fiderà di più di quello che gli suggerisci.
6. Allo stesso tempo cerca di evidenziare gli aspetti positivi della tua casa:
   - La suddivisione interna fatta con criterio
   - Le rifiniture ed i materiali utilizzati
   - La luminosità
   - La presenza di materiali appositi per l’isolamento termico
   - La qualità di infissi, pavimenti/rivestimenti/parquet, sanitari ed eventuali impianti di climatizzazione
   - Eventuale vista panoramica
   - Nel caso di condominio, la presenza di persone per bene
   - Nel caso di condominio, le basse spese
   - Lo stato interno dell’abitazione ed esterno dello stabile
   - La presenza di cantina, garage, giardino, terrazzi o posto auto
   - La vicinanza ai principali servizi
   - La facilità di trovare posto per l’auto
   - La zona se vicina a parchi, giardini o aree verdi
   - La lontananza di locali rumorosi, fabbriche o ferrovie

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Una ricerca condotta dal sito idealista.it evidenzia che nonostante la crisi in corso il desiderio di una casa di proprietà rimane la principale priorità degli italiani. Ma anche la forbice tra i prezzi richiesti e la disponibilità di spesa rimane troppo ampia.
Nonostante la crisi internazionale in atto abbia come primo effetto la diminuzione del potere di acquisto delle famiglie, il mito della casa di proprietà non sembra perdere terreno. Almeno ciò è quanto emerge da un’indagine dell’ufficio studi di idealista.it, il sito di informazione specializzato nel settore immobiliare, che ha analizzato l’andamento della domanda e dell’offerta su internet a Roma, Milano e Torino nel periodo luglio-novembre 2008.
In tutte le città oggetto dello studio, nel periodo in questione si è registrata una ripresa delle ricerche delle case in vendita su internet. In parallelo, il portale ha registrato un nuovo picco di visitatori (220 mila a settembre secondo nielsen online) incrementando del 20% la sua miglior performance precedente. Il rapporto tra le ricerche di case in vendita e case in affitto si è ribilanciato in favore delle prime.
Nella capitale le ricerche relative alle case in vendita hanno raggiunto il 61% del totale, contro il 39% degli affitti. Solo a luglio-agosto dell’anno scorso il rapporto era invertito (53% delle ricerche per affitti, 47% per l’acquisto).
I milanesi non sono da meno, e questo autunno sono tornati a cercare case da acquistare (58% delle ricerche totali), mentre l’estate scorsa il rapporto era 44% vendita e 56% affitto.
Anche a Torino c’è un ritorno d’interesse per l’acquisto, nonostante la maggioranza dei cittadini propenda per la soluzione affitto: 52% contro 48%. Anche se il rapporto si è equilibrato rispetto all’estate scorsa, quando le ricerche orientate agli affitti rappresentavano il 65% e quelle relative alle case in vendita solo il 35%.
La tipologia classica degli appartamenti monopolizza l’offerta di case in vendita nella capitale, così come a Milano e Torino. Il taglio medio di tali immobili a Roma - l’80% del parco immobiliare della città - è di circa 92 metri quadrati, in genere con tre stanze; a Milano 86 metri quadrati con due stanze; a Torino 84 metri quadri con tre stanze.
Le richieste degli utenti nelle città oggetto dell’indagine, vanno verso appartamenti di 74 metri quadri in su con due stanze a Roma e Milano e con tre a Torino. Nella capitale, il massimo che le persone sarebbero disposte a spendere è 370.000 Euro, contro i circa 309.000 € di Milano ed i 215.000 € di Torino. Incrociando i dati dello studio condotto da idealista.it emerge che, ad eccezione di Torino - dove il costo medio di un appartamento di 84 metri quadrati, lo standard dell’offerta cittadina - corrisponde alle reali possibilità degli utenti, i prezzi dell’offerta nelle altre 2 città considerate si situano ben al di sopra delle delle loro disponibilità. A Roma il prezzo medio di un appartamento con una superfice di 92 metri quadri ammonterebbe a 440 mila euro (4.802€ al metro quadro) a fronte di un massimo di spesa di 370.000 € prevista dagli utenti. Stesso discorso vale per Milano, dove il prezzo per un appartamento di 82 metri quadrati ammonterebbe a 330.000 € (3.824 al mq) contro i circa 309.000€ che i milanesi destinerebbero all’acquisto.
Sul fronte degli immobili in affitto, invece, l’offerta è composta da appartamenti con metrature mediamente meno ampie rispetto a quelle delle case in vendita. La pezzatura media si attesta infatti attorno ai 79 metri quadrati a Roma, 73 a Milano e 75 a Torino.
I monolocali costituiscono una fetta consistente dell’offerta in tutte e tre le città, in particolare a Milano, dove rappresentano il 17% del parco immobiliare. Dal canto loro, gli utenti cercano appartamenti generalmente con un’ampiezza minima di 65 metri quadrati e sarebbero disposti a spendere un massimo di 890 euro al mese a Roma, 910 a Milano e 595 a Torino.
Anche per gli affitti l’indagine rileva un divario piuttosto netto tra richieste dei locatori e disponibilità di budget dei locatari. Nella capitale, considerando la metratura più diffusa degli annunci, 79 metri quadrati, il prezzo medio richiesto è di circa 1.320 Euro mensili, quasi 340 Euro in più delle indicazioni di budget da parte degli utenti, che si fermano a 980 Euro. A Milano, il canone medio mensile per un immobile di dimensioni standard (73 mq) secondo l’offerta del portale è fissato a circa 1.080 €, vale a dire 170 € in più di quanto i milanesi sarebbero disposti a spendere per un affitto. Ancora una volta è Torino a presentare un’offerta più vicina alle reali di chi cerca casa in affitto: qui il canone mensile per un appartamento di 75 metri quadri ammonta a 675 Euro, un prezzo che comunque supera di 80 Euro i 595 euro indicati dagli utenti torinesi come tetto massimo di spesa mensile.

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Ancora agenti immobiliari nel mirino di una banda di zingari che prima finge di voler acquistare un appartamento e poi attraverso una ‘sceneggiata’ in grande stile, punta a ottenere il pagamento di una penale per il non rispetto (da parte dell’agenzia) del contratto. Una truffa sottile perché, come vedremo, al limite della legalità. Alcune segnalazioni erano pervenute in commissariato alcune settimane fa. In questi giorni altri cinque agenti immobiliari si sono presentati in commissariato segnalando alcune anomalie. Per gli inquirenti non ci sono dubbi: si tratta delle stesse persone che hanno già colpito in molte città del Nord Italia.
Ma come avviene la truffa? E’ divisa in più fasi. Un signore vestito elegantemente si presenta negli uffici di un’immobiliare (le truffe sono andate a segno in diversi comuni nel Nord Italia) e si mostra interessato all’acquisto di un appartamento. Di solito al piano terra in un condominio che si affaccia su uno spiazzo o di fronte a un ampio parcheggio. Mostra all’agente una certa solidità finanziaria che lascia quest’ultimo tranquillo.
La casa viene visitata, l’acquirente propone delle modifiche, chiede quanto gli verrebbero a costare. Tutto con calma. Ovviamente si parla di parecchie migliaia di euro, la fretta sarebbe sospetta. Poi il passo decisivo. Un preliminare e il deposito dell’assegno quale ‘promessa di acquisto’, un assegno che nemmeno viene incassato dall’agenzia ma che serve appunto da garanzia.
L’acquirente si presenta nell’appartamento con i parenti: degli zingari. Vistosi, molto vistosi. Parlano a voce alta, tanto da attirare la curiosità e la diffidenza dei vicini. «Questa casa è perfetta. Ci possiamo stare anche in dieci. Poi fuori c’è il parcheggio e lì metteremo le roulotte e i furgoni». I vicini di casa si arrabbiano e chiamano l’agente immobiliare. Una valanga di telefonate più o meno dello stesso tenore: «Noi non vogliamo degli zingari come vicini di casa». Secondo gli inquirenti alcune telefonate sono degli stessi truffatori che si fingono dei vicini di casa e usano toni minacciosi.
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Il 21 dicembre 2008, è stata pubblicata, a cura dell’agenzia del Territorio, una nota informativa che fornisce una breve sintesi sull’andamento dei volumi delle compravendite effettuate in Italia nel corso del 3° trimestre 2008.
Tale nota informativa rappresenta un’anticipazione sperimentale relativamente al 3° trimestre 2008, presentata per accogliere e soddisfare la forte richiesta di informazioni aggiornate sul settore immobiliare.

I risultati evidenziano che nel 3° trimestre 2008 il volume di compravendite complessivo è stato di 329.051 transazioni (NTN), con un decremento complessivo pari a -13%, sul 3° trimestre 2007 (tasso tendenziale). Si conferma, pertanto il trend negativo già segnalato a partire dal II semestre 2006, dopo un lungo periodo di crescita più o meno continua. In particolare la nota informativa evidenzia quanto segue:

• il settore residenziale, con 150.356 compravendite è quello con il decremento più elevato, pari a - 14,1%;
• il settore terziario, con 3.779 transazioni, risulta in decrescita del -13,4%;
• il settore commerciale con 9.346 NTN, risulta in calo del -12,8%;
• il settore produttivo, con 3.220 NTN, è quello con il calo più contenuto, -3,6%;

Il mercato del settore residenziale, subisce un forte calo sopratutto nel Nord (-16,1%), mentre risulta inferiore nel Sud (-10,3%). Il mercato residenziale, inoltre, si contrae maggiormente nei comuni non capoluogo, con una diminuzione del 16% circa, mentre nei capoluoghi il calo è inferiore (-9,3%). Tale fenomeno si osserva per la prima volta dal 2001, ovvero da quando l’Agenzia effettua analisi sul mercato immobiliare.
Anche per le principali 10 città e relative province si conferma tale tendenza, con una sensibile contrazione delle compravendite soprattutto nei comuni minori (-16,7% mediamente) e molto più contenuta nelle città (-8,9%). E’ da notare, altresì, che nel periodo 2000-2006 le compravendite sono cresciute soprattutto nelle province, piuttosto che nei capoluoghi e che per questi ultimi, il declino del mercato era già iniziato nel 2005.

Fonte: Agenzia del Territorio

In base all’articolo 1385 del codice civile, il preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo indicandone sin da subito i tratti essenziali. Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto scritta, pena la nullità del contratto (articolo 1351 c.c.) stesso, si parla in termini legali di forma scritta ab substantiam.
Parlando di classificazione dei contratti possiamo aggiungere che il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, cioè, un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo successivamente con il quale si trasferirà la proprietà (effetto traslativo). Per rendere maggiormente efficacie l’accordo la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, in altre parole essa rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è parziale adempimento.

Il preliminare di compravendita DEVE essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso con applicazione dell’imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all’imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto (codice tributo 104T). L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull’agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all’atto notarile fornendo al notaio copie in originali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell’acquirente e del venditore.
Poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Sul preliminare di registrazione dovranno essere apposte le marche da bollo da € 14,62 ogni 100 righi di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi legali.

Riferimenti normativi

• Legge 296/2006 Finanziaria per il 2007;
• D.L. 262/2006 Collegato alla Finanziaria per il 2007;
• D.L. 223/2006 convertito dalla Legge 248/2006 Manovra bis.

Affrontiamo di seguito la differenza tra l’utilizzo di un termine perentorio o di un termine ordinatorio all’interno dei contratti.
Il termine perentorio viene così detto, se un dato atto o una data attività devono essere compiuti entro il lasso temporale di scadenza del termine stesso; se il termine non viene rispettato, l’atto o l’attività, pur se eventualmente compiuta, risulta inutile, nel senso che non viene considerata utile ai fini di certi effetti favorevoli, con conseguente applicazione di sanzioni e produzione di effetti sfavorevoli. Questo perchè il termine perentorio obbliga in termini assoluti il compimento di un’attività in quel determinato lasso di tempo al fine di fornire certezza all’attività stessa.
Il termine ordinatorio invece, viene così detto se alla sua inosservanza, non sono previste sanzioni o effetti sfavorevoli. La funzione di questo termine è semplicemente quella di ‘ordinare’ un’attività amministrativa, indirizzandola verso determinate procedure ed esiti; perciò, il non rispetto del termine non comporta il verificarsi di decadenze e l’applicazione di sanzioni.

All’interno della categoria dei termini ordinatori, la dottrina distingue, poi, i cosiddetti termini ’sollecitatori’, cioè quei termini diretti a ’sollecitare’ il tempestivo compimento di una data attività, senza prevedere alcun effetto negativo in caso di mancato rispetto. Invero, date le eguali conseguenze previste, il termine sollecitatorio si distingue ben poco da quello ordinatorio.

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Risultati delle rilevazioni FIAIP sull’andamento del mercato immobiliare urbano 2008

Trend in flessione nel 2008: sale il numero degli immobili messi in vendita, in diminuzione i prezzi tra il 7 e 7,5%, diminuiscono le transazioni (-14%) immobiliari portate a termine

Nel primo semestre 2009 si attende una diminuzione delle compravendite  nonostante la flessione dei prezzi. In aumento gli affitti (+1,7%) ad uso residenziale

Dopo più di dieci anni di rialzi il mercato immobiliare urbano tira il freno a mano. Trend in netta diminuzione per il mercato immobiliare nel 2008, rispetto al’anno precedente, così come già previsto nel report Fiaip 2007. Per le compravendite immobiliari si registra  un andamento medio dei prezzi in calo tra il - 7 e -7,5% per  abitazioni e negozi, che si attesta al - 9,7% per il segmento direzionale. Inoltre sono sempre di più gli italiani (53%) ed i clienti extra U.E. (83%) che nel 2008  hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili.

Le previsioni, per il primo semestre 2009, indicano una diminuzione per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali, ed un aumento degli affitti a uso abitativo. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 500 valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato immobiliare. Il campione rappresentativo delle principali aree urbane italiane è fotografato nell’ambito del Rapporto Fiaip 2008 sul mercato immobiliare, dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari Professionali. L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche, e viene presentato oggi a Roma nel corso del Convegno: “Quali Strategie per il mercato immobiliare” promosso dall’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare (OPMI). Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato su 9 maggiori città capoluogo di regione.

Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari.

Compravendite

In generale, il mercato indica nel 2008, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione di circa un - 7% / - 7,5% per le abitazioni e i negozi, che si attesta attorno al - 9,7% per il direzionale. Ciò è dovuto ad una diminuzione della domanda e ad una maggior offerta di immobili con un numero di compravendite concluse sempre minore. Per quanto riguarda le transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal - 10% dei capannoni,  al - 14% delle abitazioni e dei negozi, fino al - 15% per immobili ad uso ufficio. Ancora una volta si conferma come il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo arriva a 9 mesi. Più della metà delle compravendite (58%) avviene  con il ricorso al sistema creditizio.

Ma quali sono gli immobili più ricercati? Gli italiani apprezzano sempre di più i trilocali, semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 36% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e un 23% bilocali (miniappartamenti). L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (73%) seguito dalle abitazioni di nuova costruzione (14%).

Le previsioni per il primo semestre 2009 indicano una diminuzione dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. I dati raccolti, per il comparto residenziale danno come previsione un allungamento dei tempi di vendita degli immobili.

Locazioni

Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi che nel 2008 subiscono una flessione contenuta (- 3,3%) per il comparto abitativo mentre per il commerciale la diminuzione é valutata attorno al 6-8% circa. Rispetto al 2007 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda di abitazioni, un offerta di immobili che rimane stazionaria con un incremento del numero dei contratti. I contratti di locazione risultano in aumento del + 1,7% per gli affitti delle abitazioni, mentre per negozi (-7,78) e capannoni (-7,46%), si riscontra una flessione dei contratti che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso direzionale (-9,88). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano su un periodo da 1 a 3 mesi. Una tipologia richiesta sempre più anche dai clienti che optano per le locazioni è il  miniappartamento bilocale (38%), così  come il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (39%) o semicentrali (54%). Lo stato di conservazione degli alloggi affittati è quasi esclusivamente di buono stato (83%).

Per quanto riguarda le previsioni per il primo semestre 2009 per il mercato delle locazioni,  si indica una tendenza all’aumento degli affitti ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone semicentrali o periferiche delle città.

fonte: FIAIP