Trasferimenti. Consigli utili per evitare i problemi di trasferirsi in una nuova casa. Se si provvede da soli, dopo aver inscatolato gli oggetti si passa allo smontaggio
dei mobili componibili. È buona precauzione conservare viti e bulloni in una scatola.
Stress da trasloco. Non è una nuova malattia sociale. Colpisce chi di solito si trasferisce in una nuova casa, in una nuova città, in un nuovo ambiente. Raggiunge picchi inauditi man mano che ci si avvicina alla data stabilita per sloggiare. Si può curare. Basta un po’ di organizzazione. La causa scatenante, è appunto il trasloco.

Come comportarsi per evitare qualsiasi problema? Una serie di consigli utili sono pubblicati sulle pagine del sito www.hotraslocato.it.
La prima decisione da prendere: fare da sé o affidarsi a professionisti del settore? Il vantaggio di fare tutto da soli è presto detto: il risparmio di denaro. Lo svantaggio? Al risparmio di denaro corrisponde una spesa di tempo e fatica.

Un altro elemento da tenere in debita considerazione riguarda la ‘posizione’ dell’appartamento che si lascia o che si deve abitare, se entrambi sono raggiungibili comodamente dalla strada e gli oggetti da spostare sono pochi, il ’self service’ va benone. Se, invece, si trovano ai piani alti, le attrezzature di una ditta permetteranno di fare in un giorno quando da soli ne servirebbero dieci. Non è finita. Spostare oggetti pesanti può essere un problema. È meglio quindi assicurarsi di poterlo fare e reclutare ‘forza lavoro’ sia per caricare, sia per scaricare i mobili.

Prima occorre fare gli scatoloni e preparare ogni cosa per il trasporto. Che, non bisogna dimenticare richiede un mezzo adatto: un’automobile può trasferire solo cose piccole. La soluzione più logica è noleggiare un furgone. Che si decida per far da soli o si opti per i professionisti, prima di ogni trasferimento è necessario ‘inscatolare’ la casa. Anche per questa operazione esistono accorgimenti per fare le cose per bene. È indispensabile procurarsi un numero sufficente di scatole e scatoloni (quelli nuovi sono costosi: per risparmiare ci si può rivolgere ad un negoziante amico), nastro adesivo, corde e un pennarello grosso.

Non bisogna dimenticare di acquistare anche materiale adatto ad imballare le cose fragili, come piatti o specchi. In genere si proteggono dagli urti avvolgendoli in pluriboll (il materiale trasparente con le ‘bolle che scoppiettano’). La carta vecchia appallottolata è un materiale da imballaggio a costo zero, è sorprendentemente efficace per gli oggetti non fragilissimi ed è insuperabile come materiale di riempimento.
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Le regole da applicare, tra clienti e agenti immobiliari, per non trovarsi spiacevoli sorprese. Ci sono delle leggi che è bene seguire nella scelta dei professionisti della compravendita di case. Contengono norme che è necessario conoscere prima di stipulare un qualsiasi accordo.
Patti chiari, amicizia lunga. Tra chi? Tra chi compra e/o vende una casa e l’agente immobiliare a cui viene affidato l’incarico di trovare un acquirente o scoprire la dimora dei propri sogni. Ci sono delle regole che è bene seguire nella scelta dei professionisti del mercato degli immobili, regole che è necessario conoscere prima di stipulare un qualsiasi accordo. E che possono assicurare dei vantaggi strategici di non poco conto.

Dal 1996, dall’entrata in vigore della legge sulle clausole abusive contenute nei contratti, il cliente di agenti e mediatori è stato fornito di una rete protettiva di indubbio valore. Infatti, tutti i codicilli vessatori, inseriti furbescamente nei patti, vengono considerati inefficaci. Queste regole sono state accolte dalle più importanti associazioni di agenti, soprattutto quelle che raccolgono nelle proprie fila i migliori professionisti.

La conoscenza delle norme evita dunque di cadere nelle ‘braci’ di personaggi poco credibili. Gli elementi da tenere sempre presenti riguardano soprattutto l’incarico con cui si affida all’agente immobiliare il compito di trovare un compratore: non deve essere un ‘mandato’ o una ‘procura’ che, in ogni caso, gli darebbe diritto ad un onorario anche se non trova un acquirente. L’esclusiva impegna il proprietario a non vendere direttamente l’immobile e a non affidare l’incarico ad altri soggetti. In cambio può ottenere la rinuncia al rimborso delle spese nel caso in cui non riesca a concludere l’affare.

Attenzione, se non indicato nell’incarico di mediazione, il rimborso delle spese è un diritto riconosciuto. Viene invece considerata vessatoria la clausola che impone al cliente il pagamento dell’onorario pattuito, quando quest’ultimo commette una leggera infrazione al mandato. La durata del contratto varia secondo il prezzo proposto e la tipologia del fabbricato. Le case di villeggiatura o in quartieri a rischio hanno bisogno di più tempo di un bilocale in centro di una grande città. La durata media di un incarico è di quattro mesi, quando oggetto della trattativa è un immobile commerciale. È più lungo quando si tratta di altre tipologie di fabbricati.
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In fuga dai centri urbani, dove i prezzi sono inaccessibili, scelgono la provincia. O la periferia, purché ben collegata con il luogo di lavoro. E chiedono spazi più ampi, scegliendo villette a schiera o rustici.
Il Rapporto 2007 dell’Osservatorio nazionale immigrati e casa, frutto dell’indagine condotta da Scenari Immobiliari nelle diverse province italiane, ha evidenziato un progressivo spostamento degli acquisti degli immigrati dalle province più ricche verso altre che offrono soluzioni abitative a costi mediamente più contenuti. È il caso, per esempio, di Milano, Bologna, Brescia, Firenze e Verona. In tutte queste province sono state registrate riduzioni, più o meno consistenti, della presenza di immigrati extracomunitari all’interno del mercato residenziale. Questo è dovuto all’effetto combinato della forte crescita dei prezzi, registrata sia nel centro urbano sia nell’hinterland, con la scarsità del prodotto di livello qualitativo basso e a prezzo contenuto.

Di questa fuga dalle grandi città hanno beneficiato alcuni centri intermedi, quali Alessandria, Bergamo, Varese, Cremona e Treviso al nord, e Prato, Pistoia, Perugia, Modena, Terni e Viterbo al centro. Le uniche eccezioni, in questo quadro, sono rappresentate da Genova, Torino e Roma, tutte in forte crescita nel 2005, e dai principali centri urbani del Meridione, ancora interessati da forti acquisti in città. Analizzando la ripartizione territoriale degli acquisti per macro-aree, si nota che questi non sono in linea con la distribuzione della popolazione immigrata sul territorio nazionale.

Concentrati in sei regioni

Nelle regioni del nord Italia, dove si concentra il 64% circa degli stranieri residenti (dati Istat al 31 dicembre 2005), le transazioni complessivamente concluse da lavoratori extracomunitari, nel 2006, rappresentano il 73,2% delle compravendite totali. Questo dato evidenzia la maggiore propensione all’acquisto degli immigrati che abitano in queste regioni, rispetto a quelli residenti nel centro e nel sud. Il dato relativo alle regioni meridionali, infatti, raggiunge il 5,3% del totale (sempre nel 2006), mentre quello relativo al centro, è pari al 21,5 per cento.
Nelle regioni del sud, invece, l’andamento delle compravendite risulta piuttosto altalenante, visto che in queste zone gli immigrati extracomunitari vivono ancora una situazione lavorativa instabile, che mal si concilia con la richiesta di un mutuo e l’acquisto di un’abitazione.

Relativamente alla distribuzione regionale degli acquisti (quota regionale di compravendite concluse da immigrati sul totale nazionale), è sempre la Lombardia ad avere la più alta concentrazione, con il 17,9% (in lieve calo rispetto al 2004, quando era del 19,4%). Seguono il Veneto, con il 16,7% (15,6%), il Piemonte, che con il 14,5% supera l’Emilia Romagna, ferma al 13,9% e il Lazio, 13,4%, in crescita dal 12,9% del 2005.
Nel corso degli anni è emersa una tendenza alla concentrazione degli acquisti nelle prime sei regioni della classifica. Mentre nel 2004, gli acquisti conclusi da lavoratori immigrati in Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Lazio e Piemonte rappresentavano l’83,2% del totale nazionale, nei due anni successivi, questo dato ha subito un ulteriore aumento, fino a portarsi, nel 2006, all’85,9 per cento.

Nell’anno in corso, la tendenza è destinata a rafforzarsi ulteriormente, soprattutto per effetto della forte crescita delle transazioni nel Lazio e in Piemonte, regioni caratterizzate ancora da forti flussi migratori. Negli anni, si è assistito anche a uno spostamento della domanda, e conseguentemente degli acquisti, dalle zone centrali e semicentrali delle grandi aree urbane del centro-nord Italia ai quartieri più periferici o verso i comuni dell’hinterland cittadino, soprattutto quelli ubicati lungo le principali direttrici di traffico e meglio serviti dal trasporto pubblico. I dati evidenziano un incremento progressivo degli acquisti conclusi fuori città, saliti dal 33,5% del 2004 al 38,6% dello scorso anno.
Per l’anno in corso, è previsto un ulteriore aumento del 4,7%, che dovrebbe portare la percentuale oltre il 40% sul totale delle transazioni concluse da immigrati. Parallelamente, gli acquisti nelle zone centrali e semicentrali delle aree urbane sono scesi, nel corso di soli tre anni, dal 46% al 35 per cento.

Dal bilocale alla villetta a schiera

La ‘corsa’ degli immigrati extracomunitari all’acquisto di una casa ha avuto l’effetto di esaurire in breve tempo lo stock di abitazioni di fascia mediobassa disponibile sui mercati immobiliari delle grandi città. Nel recente passato gli immigrati hanno concentrato gli acquisti nelle aree cittadine più degradate, caratterizzate dalla presenza di uno stock edilizio vetusto (in genere, l’età media degli immobili è compresa tra 30 e 40 anni) e, spesso, in cattivo stato di conservazione.
Tra il 2004 e il 2006, la maggior parte degli acquisti ha riguardato la tipologia dell’appartamento in condominio, in città o fuori città. Nel corso dell’ultimo anno, poi, le preferenze hanno cominciato a mutare, anche verso tipologie di abitazione differenti. È stato evidenziato uno spostamento verso ville singole, case isolate (in genere rustici da ristrutturare) e villette a schiera, che allo stato attuale rappresentano il 12% degli acquisti complessivi. E le previsioni per l’anno in corso indicano un aumento ulteriore della percentuale di acquisti di abitazioni diverse dal tradizionale appartamento in condominio.

Oltre a considerazioni di carattere socio-economico, relative alla progressiva differenziazione della domanda extracomunitaria tra diverse tipologie di acquirenti, va sottolineato che lo spostamento degli acquisti, dalle città verso l’hinterland, ha favorito l’acquisto di rustici da ristrutturare, di villette a schiera di recente costruzione o di porzioni di ville bi-quadrifamiliari. In quasi due casi su tre (64%), l’abitazione presenta uno stato di conservazione tale da richiedere interventi di ristrutturazione. Quello che assume importanza, però, è il trend che si è determinato, visto che la percentuale di extracomunitari che hanno acquistato abitazioni nuove o di recente ristrutturazione è aumentata, tra il 2004 ed il 2006, dal 27,4% al 35,4%, con la tendenza a un ulteriore aumento nel 2007.

Nonostante le famiglie di immigrati manifestino una maggiore esigenza di spazio rispetto a quelle italiane, anche nel 2006 si è rilevata una concentrazione degli acquisti nelle soluzioni abitative mediopiccole. Dal 2005, la quota di abitazioni acquistate, con superficie superiore ai 120 metri quadrati, è quasi raddoppiata. Le richieste maggiori si collocano nella fascia compresa tra gli 80 e i 100 metri quadrati, quella corrispondente a un trilocale. Al momento dell’acquisto, ci si deve accontentare però di un bilocale, con una metratura compresa tra i 50 e gli 80 metri quadrati. Il 2007 dovrebbe segnare un’ulteriore riduzione della superficie media dell’abitazione acquistata, dopo che, nel 2006, questa ha raggiunto i 55 metri quadrati, dai 58 dell’anno precedente.
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Il lavoro dell’agente non si improvvisa e chi lo svolge senza avere le competenze può avere vita breve. Il punto di vista di Mauro Danielli, vicepresidente vicario di F.I.M.A.A. Italia, sulle difficoltà del settore.
In una fase in cui il mercato immobiliare non appare particolarmente brillante, si evidenziano alcuni segnali di difficoltà nel settore dell’intermediazione professionale. E nonostante la compravendita immobiliare in Italia sia cresciuta in maniera significativa nel 2006, alcuni operatori sono forse rimasti vittima della crisi del prodotto di fascia media, il più difficile da collocare in questo momento. Attico Informa ha chiesto un parere sulla situazione a Mauro Danielli, Vicepresidente Vicario di F.I.M.A.A. Italia , una delle principali associazioni dei mediatori.

Il mercato flette, secondo lei è una crisi che riguarda tutti i segmenti?
Non sono d’accordo. Il mercato immobiliare non è tonico come qualche anno fa, ma da qui a dire che sta flettendo ne passa. In realtà, esistono ancora alcune nicchie, che non hanno subito dei rallentamenti.

Quali, in particolare?
Il mercato di qualità, che non identifica solo le zone di maggior pregio, ma anche gli immobili nuovi, ubicati in zone più ‘ordinarie’, che presentano soluzioni innovative, come le progettazioni bioedilizie, in regola con le normative energetiche. Poi, il mercato di fascia bassa: il boom dei mutui di questi anni ha permesso l’accesso all’acquisto dell’abitazione anche alle fasce meno abbienti che continuano a comprare.

Quindi le cose, in definitiva, stanno andando bene?
Diciamo, piuttosto, che non stanno andando male. Il prodotto di fascia media, al momento, mi sembra quello più difficile da collocare sul mercato.

E ci sono rischi di uscita dal mercato di alcuni agenti immobiliari?
Come in tutti gli ambiti competitivi, anche in questo c’è qualche rischio. Le compravendite immobiliari in Italia, nel 2006, hanno sfondato quota 845 mila: un valore record. Il lavoro dell’agente non si improvvisa e, credo, che chi è risultato attratto da guadagni facili ed è entrato senza grosse competenze sul mercato, possa rischiare di chiudere in fretta. Il mercato premia la professionalità.

Si parla della diminuzione del numero di iscritti F.I.M.A.A.. Le risulta?
So a quali dati si riferisce: in realtà ho preso contatti con Nomisma, che quei dati aveva disposto, che mi ha assicurato che le elaborazioni rese sulla ripartizione di agenti F.I.M.A.A., Fiaip e Anama si riferiscono esclusivamente al campione analizzato per redigere le statistiche. Campione che, conseguentemente, non è certo rappresentativo della situazione di fatto.

Ma quanti sono oggi gli associati F.I.M.A.A.?
Al 2006 i nostri associati erano oltre 13.000. Con il 2007, in tutta Italia siamo ancora in presenza di una progressiva, generalizzata crescita. Su Milano, dall’inizio dell’anno, l’associazione è cresciuta di oltre 200 associati, raggiungendo il ragguardevole numero di 2.390 di iscritti.
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Ferma restando la possibilità di cedere/vendere un immobile non dotato dell’AQE (attestato di qualificazione energetica), a partire dal 1° luglio 2009 tutti gli immobili devono essere dotati di detto attestato,così come previsto all’art. 6 del decreto. Fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali (art. 6 comma 9) (3), l’attestato in parola (ACE) è sostituito a tutti gli effetti dall’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE).Riguardo la certificazione energetica, in sede di atto, le parti potranno dichiarare che:

1) l’immobile è dotato della certificazione energetica ed in questo caso è prevista la consegna dell’AQE (attestato di qualificazione energetica) in sede di rogito stesso se non è già avvenuta. La parte alienante si può impegnare in atto ad eseguire la consegna in sede successiva, ma sempre con il consenso dell’altra parte. Nel caso di immobile di nuova costruzione è prevista la sanzione amministrativa dall’articolo 15 comma 7 del decreto.

2) l’immobile non è dotato della certificazione energetica. In questa ipotesi, le parti saranno sollecitate dal notaio a regolamentare su chi graverà tale obbligo sempre che non si tratti un edificio di nuova costruzione. In pratica, nel decreto non vi sono divieti o sanzioni che impediscano che, là dove esista un accordo tra le parti, l’obbligo ricada sul compratore. E’ da segnalarsi la rilevanza di una completa informazione del notaio a favore delle parti in quanto il decreto, in sostanza, escludendo l’obbligo per il costruttore, rimanda alle parti su chi possa ricadere l’obbligo della qualificazione. Inoltre, in particolare, per tutti gli edifici realizzati o ristrutturati a seguito di permesso a costruire o DIA richiesto e presentata nel periodo compreso tra l’8 ottobre 2005 ed il 31 dicembre 2008 la certificazione energetica condiziona l’efficacia della dichiarazione di fine lavori (art. 8 co. 2 del decreto); inoltre, in base all’art. 2 co. 282 l. 244/2007 (legge finanziaria per l’anno 2008) ed è elemento che subordina il rilascio del certificato di agibilità.

Riferimenti normativi: La legge 296/06 – Finanziaria 2007 – pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 299 del 27.12.2006 (suppl. ord. N. 244) , entrata in vigore il 1.1.2007

La nuova disciplina, integrando il disposto dell’art. 10 D.P.R. 26.4.1986 n. 131, inserisce anche la figura dell’agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali (non autenticate) stipulate a seguito della sua attività. Questo significa che l’agente immobiliare dovrà provvedere a sua cura, qualora non lo facciano direttamente le parti contraenti, a richiedere la registrazione dei contratti (es: contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, contratti di locazione, ecc) stipulati a seguito della sua attività professionale e non solo, dovrà provvedere, qualora non lo facciano i contraenti, al pagamento dell’imposta di registro (relativa a tali scritture private; 0,50% sulla caparra confirmatoria o 3% sull’acconto oltre all’imposta fissa di € 168,00) essendo egli diversamente responsabile in solido con le stesse nei confronti dell’Agenzia delle Entrate per il predetto pagamento (salva la successiva possibilità, di rivalersi nei confronti dei contraenti stessi).

I soggetti che devono effettuare la dichiarazione dal notaio rimangono sempre ed esclusivamente le parti coinvolte nella compravendita e non l’agente immobiliare, il quale però dovrà comunicare alle parti il proprio numero di iscrizione al ruolo e la C.C.I.A.A. nel quale è tenuto il ruolo sopra indicato.

Dal contratto di compravendita di un immobile nascono, per le parti coinvolte (venditore-acquirente), sia dei diritti sia degli obblighi, in modo che il venditore e l’ acquirente siano legati da un vincolo reciproco di doveri da rispettare e pretese soddisfatte. Esempi lampanti di questi diritti/doveri sono: pagare e ricevere il prezzo pattuito, consegnare e ricevere l’immobile…altri invece, di pari rilevanza, risultano meno noti.Di fondamentale importanza è l’dentificazione della parti tramite presentazione di un documento valido (carta identità, patente di guida, passaporto) e del codice fiscale (fondamentale per gli adempimenti di natura fiscale che verranno svolti dal notaio); nel caso di contratto di compravendita in cui una delle parti risulta essere cittadino straniero è importante ricordare che il numero di codice fiscale dovrà essere richiesto all’agenzia delle Entrate in data anteriore al contratto. Altro dovere delle parti è quello di informare il notaio circa lo stato civile di ognuno, questo perchè il contratto avrà delle conseguenze sul regime patrimoniale del singolo o dei coniugi. Se una delle parti, decide di non intervenire di persona alla compravendita è necessaria una PROCURA NOTARILE  a vendere o acquistare in modo che il rappresentante compirà tutti gli atti necessari al buon esito del contratto IN NOME E PER CONTO della parte che lo ha delegato.

In riferimento ai pagamenti, per tutti quelli effettuati dal 4 luglio 2006, l’articolo 35, comma 22, del decreto-legge n. 223 del 2006, ha posto a carico di entrambe le parti,  l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione dettagliata delle modalità di pagamento del corrispettivo della vendita; le parti dovranno comunicare il numero dell’assegno circolare o bancario con il quale è stato pagato il prezzo della vendita, l’importo, la trasferibilità (vietata se l‘ammontare è superiore al 12.500 Euro), , il numero del conto corrente dal quale viene tratto, tutto ciò al fine di rendere l’operazione più trasparente possibile. Le parti sono inoltre obbligate e con le stesse modalità, a dichiarare l’eventuale intervento di un’agenzia immobiliare inserendo in atto il numero dell’assegno dato in pagamento al mediatore indicandone tutti gli estremi. In atto dovrà comparire la denominazione dell’agenzia, i dati del rappresentante legale/agente immobiliare, il numero di codice fiscale, partita I.v.a. e il numero di iscrizione all’albo del ruolo agenti di affari in mediazioni.

Nel caso in cui, la parte acquirente, voglia richiedere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, dovrà dichiarare in atto di possedere tutti i requisiti necessari.

L’ntermediazione è regolata da norme legislative e comportamentali di cui il cliente ha diritto di pretendere l’applicazione. Eccone una sintesi che può anche servire da promemoria agli operatori del settore.

Verifica dell’iscrizione dell’agente immobiliare al ruolo mediatori presso la camera di commercio. Assicurarsi che l’incaricato dell’agenzia con cui si tratta sia un agente immobiliare iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 e successive modifiche e integrazioni.

Adesione a un’associazione di categoria. È consigliabile verificare se l’agente immobiliare è iscritto a un’associazione di categoria (Fimaa – Fiaip o Anama) in quanto tale adesione comporta degli obblighi di assoggettamento a codici disciplinari e deontologici.

Utilizzo di moduli o formulari. Qualora vengano proposti moduli o formulari predisposti dall’agente è opportuno verificare se siano stati depositati presso la Camera di Commercio in conformità alla ex L.39/’89. Detti moduli, di norma, sono l’incarico di mediazione per la vendita e la proposta di acquisto. Devono essere chiari e comprensibili; contenere gli estremi dell’iscrizione nel Ruolo del mediatore, della società di mediazione e del suo legale rappresentante; indicare l’oggetto del contratto; indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche vigenti; indicare il nome del proprietario e il titolo di proprietà e di provenienza; indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo di compravendita o locazione; essere compilati in tutte le loro parti; essere controfirmati per accettazione dal mediatore che ha condotto la trattativa.

Gli accordi sempre in forma scritta. Ogni accordo tra le parti e l’agente deve essere definito in forma scritta. In particolare, nel caso di sottoscrizione di una proposta di acquisto o sua accettazione, è opportuno far precedere l’impegno da parte dell’acquirente o conduttore con un incarico specifico all’agente immobiliare, sempre in forma scritta. Anche l’entità del compenso di mediazione e le relative modalità di pagamento devono essere concordate con l’agente in forma scritta.
Nell’incarico di mediazione deve inoltre risultare quali sono i servizi compresi nel compenso di mediazione e quali quelli esclusi, questi ultimi eventualmente compensati con separato contratto di consulenza.

Diritto del compenso. Il compenso di mediazione è un diritto del mediatore, solo se è iscritto al Ruolo della Camera di Commercio (art.6, legge 39/89). Devono essere rifiutate prestazioni professionali offerte a ‘costo zero’ perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per le parti. Il mediatore ha diritto alla mediazione da ambo le parti, per contratti sia di compravendita sia di locazione di un immobile o di un’azienda. Questa disposizione del Codice Civile è una garanzia, e un dovere, di neutralità e imparzialità del mediatore.

Durata dell’incarico di mediazione e della proposta di acquisto. Occorre prestare attenzione alla durata dell’incarico di vendita o locazione. Per quanto riguarda il periodo di validità della proposta di acquisto, non dovrebbe superare i 15 giorni complessivi di calendario, a eccezione di casi particolari che devono essere specificati in proposta. In caso di acquisto mediante richiesta di un mutuo, è necessario indicare specificatamente che l’efficacia della proposta di acquisto è subordinata sospensivamente alla delibera del finanziamento da parte dell’istituto bancario incaricato. In tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.

Incarico in esclusiva. Affidare l’incarico in esclusiva all’agente immobiliare è una libera decisione del venditore. Tale scelta pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste nell’incarico. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore s’impegni a fornire una serie di prestazioni e servizi che devono risultare con chiarezza nell’incarico di mediazione.

Gestire la vendita o la locazione di un immobile ha un costo. Le inserzioni pubblicitarie e il personale addetto, infatti, sono le principali ma non le uniche voci di spesa nella gestione quotidiana dei servizi di intermediazione immobiliare. È opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se opera o meno con un incarico in esclusiva. Nel caso di incarico di vendita non in esclusiva, bisogna farsi specificare in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spese in caso di mancata conclusione di un contratto di compravendita e locazione.

Il contratto di mediazione. Un contratto di mediazione a norma di legge non deve contenere le seguenti limitazioni a carico del cliente:
clausola penale: impone al cliente, in caso di mancato rispetto delle clausole contrattuali o ritardato o mancato pagamento della mediazione, un risarcimento manifestamente eccessivo;
clausola di risoluzione delle controversie: indica come Foro competente una sede diversa da quella di residenza del cliente;
clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico: impone un termine per la comunicazione eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.

È preferibile la scadenza automatica senza la previsione di rinnovi automatici. È invece opportuno che un contratto preveda i seguenti impegni a carico dell’agente immobiliare:

• pubblicazione, a cura e spese dell’agente, di annunci e spazi su quotidiani, settimanali o riviste di settore (in questo caso l’incarico di vendita deve essere conferito in esclusiva);
• esposizione, per tutta la durata dell’incarico, di cartelli presso la sede dell’agenzia immobiliare, se aperta al pubblico, con descrizione, foto e pianta dell’immobile;
• reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati all’acquisto o alla locazione di informazioni complete e precise relative all’immobile;
• disponibilità ad accompagnare i clienti a visitare l’immobile;
• raccolta e reperimento di tutta la documentazione necessaria per l’espletamento dell’incarico e dopo l’eventuale conclusione del contratto la compilazione e consegna della denuncia di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;
• assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;
• verifica presso l’amministratore condominiale dell’esistenza di spese condominiali arretrate, per interventi straordinari ed eventuali contenzioni promossi dal condominio verso i condomini o terzi.

Verifiche tramite l’agente. In caso di acquisto e di locazione, verificare preventivamente tutte le informazioni necessarie e utili per una decisione ponderata. In particolare, non esitare a richiedere notizie sulle caratteristiche generali dell’immobile e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata.
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Calo stabile e senza picchi delle compravendite nella regione Friuli Venezia Giulia ma i prezzi tengono soprattutto per gli immobili di misure modeste ma di pregio. L’usato è il più penalizzato dalla crisi ma ‘il mattone rimane sempre il bene rifugio’ anche per il 2009. La situazione non è omogenea per le differenze dei prodotti e delle porzioni di territorio prese in considerazione pertanto è difficile fare statistiche o previsioni sull’andamento del mercato nel 2009 che per ora tiene.
‘La diminuzione dei valori è stata dopo anni di continui aumenti e una recente stasi, il filo conduttore, non solo del mercato regionale, ma anche di quello nazionale, ciò avrebbe dovuto dare – sostiene Susanna Marusig, presidente regionale del Friuli Venezia Giulia – una spinta all’investimento immobiliare mentre l’aumento dei tassi ed una ristrettezza di erogazione dei mutui da parte degli istituti bancari ha fermato il settore’.

A fare le spese della crisi in Friuli Venezia Giulia è quindi il settore dell’usato, dove si registra un calo dei prezzi del 10 per cento. Al quale si aggiunge l’allungamento delle trattative che si concludono, se vanno in porto, anche oltre nove mesi a partire dall`incarico fino alla sottoscrizione del contratti. Le previsioni per il 2009 vedono una sensibile ripresa delle contrattazioni, anche grazie alla riduzione dei tassi di interesse che dovrebbe stimolare la stipula di mutui, attualmente in stallo.

Roma, 23 Gennaio 2008 – Fonte: Ufficio Stampa FIAIP

Per comprare una casa bisogna sapersi muovere con disinvoltura tra le norme legali, fiscali, urbanistiche, catastali e spesso imbattersi in documenti non conformi, situazioni ipotecarie poco chiare, termini giuridici che danno per scontato rapporti contrattuali. Spesso l’offerta al pubblico di un immobile è gestita da una o più agenzie che in questo caso non solo fungono da intermediari, ma riescono a semplificare la procedura per concludere l’affare.
Se si intende procedere nella trattativa il primo passo è quello della proposta di acquisto, ovvero un modulo in genere prestampato che l’agenzia ha in uso e che deve recare la dicitura ‘depositato presso la C.C.I.A.A.’. La proposta d’acquisto deve essere firmata per accettazione dal venditore; fino a che il venditore non l’ha accettata, la proposta obbliga e vincola solo l’acquirente, che avendola dichiarata irrevocabile, deve attendere la decisione del venditore di accettarla o meno nei termini convenuti (massimo 15 giorni). Quando l’accettazione del venditore viene comunicata all’acquirente, entrambe le partirestano vicendevolmente obbligate a stipulare l’atto definitivo di vendita, infatti, se il venditore sottoscrive per accettazione la proposta, il primo passo in fase di acquisto si è concluso.
A questa prima fase segue di norma la sottoscrizione di un contratto preliminare, nel quale vengono regolamentati tutti i patti, le garanzie e le formalità della futura vendita. Da un pusto di vista giuridico, non vi è differenza tra la proposta accettata ed il preliminare, infatti se una delle parti, cambia idea prima dell’atto definitivo di vendita, l’altra parte, che vuole invece mantenere gli impegni assunti, può rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza che trasferisce la casa alle condizioni previste nella proposta accettata o nel preliminare e, per quanto ivi non convenuto, alle condizioni di legge. (art 2932 c.c.).
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