Un condomino subentrante in un appartamento acquistato ricorre contro una delibera condominiale relativa alla ripartizione delle spese. Una interessante sentenza della Corte di Cassazione.
Com’è noto, anche nel caso in cui la revisione sia indispensabile, la modifica dei millesimi deve essere approvata in assemblea o fuori assemblea all’unanimità da tutti i condomini, trattandosi di un atto contrattuale. Se l’accordo di tutti non si raggiunge, occorre rivolgersi al giudice, che nominerà un perito per stabilire una nuova tabella. La sentenza del giudice può essere impugnata in appello.
Nella sentenza n. 21683, la Cassazione affronta e risolve una questione processuale, che però può essere spunto per ulteriori e più approfondite considerazioni. Un condomino acquirente ricorre contro una delibera condominiale che dà mandato all’amministratore di applicare la sentenza del Tribunale di revisione delle tabelle millesimali. Il condomino lamenta che la sentenza non era stata resa nel contraddittorio di tutti i condomini e, in particolare, dei suoi danti causa (cioè gli acquirenti). Propone perciò opposizione ai sensi dell’articolo 404 del codice civile, secondo cui anche una persona terza (nel caso in questione gli acquirenti, che non erano ancora condomini) può fare opposizione contro la sentenza passata in giudicato pronunciata tra altre persone quando pregiudica i suoi diritti.

La Cassazione, in questa sentenza, si limita ad asserire che l’opposizione del terzo è proponibile solo con la presenza in giudizio di tutti i condomini, trattandosi di revisione di tabelle millesimali, che è decisa all’unanimità in condominio (mentre in questo caso era stata fatta solo contro il condominio). Tuttavia, nei fatti, richiama anche la sentenza di appello, in cui si affermava che l’opposizione di un terzo non aveva un senso, dal momento che nel giudizio di revisione della tabella era presente il venditore dell’appartamento, che era in sostanza il ‘dante causa’ dell’acquirente.

Ci si può chiedere, però, se la sentenza della Cassazione sarebbe stata identica, se i ricorrenti fossero stati un po’ più abili e avessero invece impugnato la mancata trascrizione della sentenza stessa. Vediamo di intenderci. L’acquirente di un appartamento accetta in genere nel rogito il regolamento condominiale e le allegate tabelle millesimali. Può però pretendere di conoscere quali siano queste tabelle: se, infatti, accetta delle tabelle vecchie, che in realtà sono state modificate, potrebbe giustamente ribellarsi.
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L’associazione nazionale dei proprietari di casa affronta le problematiche d’interesse generale proposte dai suoi aderenti.
Prelazione dell’inquilino. Il proprietario di un negozio intende vendere l’immobile affittato a una gioielleria. Si domanda se l’offerta in prelazione all’inquilino possa avvenire anche mediante lettera raccomandata.
La risposta è affermativa. La Cassazione ha precisato che ‘in tema di prelazione urbana, la comunicazione al conduttore dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato, prescritta dall’art. 38 della legge sull’equo canone, può essere portata
a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti alla notifica per mezzo di ufficiale giudiziario indicato dalla legge, quale è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale’ (sent. n. 12689 del 27 novembre 1991).
Ciò detto, consigliamo al lettore di ricorrere comunque alla notifica mediante ufficiale giudiziario, il quale, nel consegnare l’atto al destinatario, attesta anche la sua conformità all’originale rendendo così impossibile qualunque contestazione sul contenuto (contestazione teoricamente possibile, invece, nel caso di invio dell’offerta in prelazione con lettera raccomandata).

Infiltrazioni dal lastrico solare. In una palazzina il lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino sporge a guisa di balcone fino a coprire il balcone sottostante. Essendosi però verificate delle infiltrazioni d’acqua al piano inferiore provenienti dalla parte del lastrico aggettante, si chiede come debbano essere ripartite le relative spese di riparazione.
Ai sensi dell’art. 1126 c.c., le riparazioni al lastrico solare che sia in uso esclusivo al condomino del piano attico vanno ripartite per un terzo a carico dello stesso proprietario dell’attico e per due terzi tra tutti i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti. Tale principio è applicabile anche nel caso di specie, in considerazione del fatto che il frazionamento della copertura di un edificio in diverse porzioni e la distribuzione dell’onere della manutenzione tra i condòmini in relazione alla maggiore o minore utilità dei lavori di riparazione (e quindi al diverso – apparente – interesse alla loro esecuzione), è operazione artificiosa e assai opinabile.

Mediatori: nuovi obblighi di legge. Un mediatore professionale debitamente iscritto alla Camera di Commercio domanda se i nuovi obblighi imposti dall’ultima legge finanziaria agli agenti immobiliari in tema di registrazione riguardino anche i contratti di locazione.
La risposta è affermativa. Ne deriva che se un mediatore, svolgendo la propria attività diretta alla promozione di affari porta a conclusione la stipulazione di una locazione, dovrà anche assicurarsi che le parti provvedano alla registrazione del relativo contratto ovvero provvedervi egli stesso, dal momento che la responsabilità per il pagamento della imposta ricade in solido anche su di lui.
Naturalmente, in tale ultimo caso, il mediatore avrà diritto di richiedere al locatore e al conduttore (a loro volta debitori in solido) il rimborso di quanto versato.

Interessi legali. Un proprietario di un immobile affittato a uso commerciale chiede di conoscere l’aliquota degli interessi legali per gli anni 2006 e 2007.
Gli interessi legali, che ai sensi dell’art. 1284 c.c. possono essere determinati ogni anno con provvedimento del Ministro del Tesoro (oggi, Ministro dell’Economia e delle Finanze) da pubblicarsi sulla Gazzetta Ufficiale non oltre il 15 dicembre di ogni anno, sono invariati dal 1° gennaio 2004 e sono attualmente pari al 2,50 per cento.

Fonte: Attico Informa Novembre/Dicembre 2007

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I condomini creditori hanno a disposizione alcuni strumenti di rivalsa. Tra gli altri, appare particolarmente efficace l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Quando la mora è di almeno sei mesi, e il regolamento condominiale lo prevede, l’amministratore può sospendere al condomino moroso ‘l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato’. Nei palazzi, tali servizi sono, normalmente, il riscaldamento centralizzato, l’acqua e l’ascensore. Escludendo quest’ultimo (a meno che ciascuno dei condomini abbia una chiave per utilizzarlo), bisognerebbe che gli impianti fossero costruiti e tarati in modo tale da permettere il distacco forzoso: il che è raro. Si tratta, in buona sostanza, di una norma scarsamente utilizzata e di difficile applicazione.
Ma è possibile per l’amministratore costituire un fondo cassa, finanziato da tutti, per il pagamento delle quote dei morosi o comunque dei ritardatari?
La risposta è: dipende.
Occorre innanzitutto che il fondo sia approvato dall’assemblea condominiale. Inoltre, nella delibera va espressamente previsto che il fondo abbia vita provvisoria e che sia ’salvo conguaglio’, questo vuol dire, salvo possibile rimborso delle somme anticipate. Altrimenti la decisione assembleare è nulla. Acquisto dell’appartamento dell’inquilino moroso L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi compra un appartamento da un moroso è obbligato, insieme a lui e in ’solido’, cioè per l’intera cifra, al versamento dei debiti condominiali per l’anno in corso e per quello precedente, perfino se non era a conoscenza del debito.
Non s’intende l’anno solare, bensì quello di ‘bilancio’ condominiale, che va in genere da luglio a giugno dell’anno successivo. Naturalmente l’acquirente potrà in seguito rifarsi contro il venditore, chiedendogli indietro quanto anticipato. In effetti, è spesso più comodo, per il condominio, prendersela con il nuovo acquirente, che è a portata di mano e ha un immobile ipotecabile o vendibile all’asta, piuttosto che con il venditore, difficilmente rintracciabile.
Quindi è bene che, prima di acquistare, ci si informi dei debiti di chi vende, facendosi rilasciare un permesso per chiedere informazioni a questo proposito all’amministratore (che altrimenti potrebbe rifiutarsi, appellandosi alle norme sulla privacy).

Proprietari falliti. Chi fallisce ha comunque diritto ad avere la casa di abitazione per sé e per la sua famiglia, almeno fintanto che essa non venga messa all’asta dal curatore del fallimento. Non gli può essere sottratto neanche lo stipendio o la pensione. Ciò è possibile entro i limiti di quanto occorre per il mantenimento suo e della famiglia.
È quindi piuttosto difficile per il condominio ottenere soldi, quando succede che il singolo condomino fallisce. Anche perché vi sono certi creditori (per esempio il Fisco) che hanno il diritto di farsi pagare per primi. A patto che il fallito abbia altre disponibilità economiche, oltre quelle necessarie alla sussistenza, il condominio può tentare di rifarsi su di lui. Se invece non le ha, il condominio potrà provare a chiedere il denaro al curatore del fallimento.
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L’associazione nazionale dei proprietari di casa affronta le problematiche di interesse generale proposte dai suoi aderenti.
Si domanda se l’amministratore sia tenuto a redigere la contabilità del condominio distinguendo tra le spese di competenza del conduttore e quelle di competenza del locatore.
La risposta è negativa. È vero che, ai sensi della normativa vigente, i conduttori possono partecipare con diritto di voto alle assemblee aventi a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, ma ciò non comporta, comunque, che l’amministratore debba provvedere alla loro convocazione o che debba redigere la contabilità distinguendo tra spese di competenza del conduttore e quelle di competenza del locatore, né tanto meno che debba provvedere a inviare al conduttore rendiconti e riparti.
Si tratta, infatti, di questioni interne al rapporto di locazione alle quali l’amministratore è del tutto estraneo, dovendo egli intrattenere rapporti diretti esclusivamente con il condomino-locatore (in questo senso Cass. sent. n. 4802 del 22.4.1992).

• FORFETIZZAZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI. In un contratto di locazione di un immobile a uso commerciale le parti hanno stabilito che le spese condominiali siano a carico del conduttore secondo un importo determinato forfetariamente. Si domanda se una pattuizione del genere possa essere considerata legittima.
  La risposta è negativa. La pattuizione di cui trattasi, infatti, è stata ritenuta nulla perché contraria all’art. 79, l. 392/’78 (in tal senso Cass. sent. n. 3431 dell’8.3.’02).
• POTATURA DEGLI ALBERI. Un amministratore di condominio ha ripartito la spesa necessaria per la potatura di alcuni alberi esistenti in un giardino di proprietà esclusiva di un singolo condomino. Si domanda se ciò sia corretto.
  La risposta è affermativa, purché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura avvenga per soddisfare le esigenze di cura del decoro stesso (in questo senso Cass. n. 3666 del 18.4.1994).
• SÌ ALL’INDENNITÀ DI AVVIAMENTO PER L’ESTETISTA. Si domanda se a un conduttore che eserciti nei locali a lui affittati l’attività di estetista, sia dovuta l’indennità di avviamento commerciale di cui all’art. 34 della legge 392/’78.
  La risposta è positiva, sempre che, ovviamente, l’attività esercitata nell’immobile locato comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Sul punto, infatti, la Cassazione ha avuto modo di precisare che, ai fini della descritta indennità, l’attività di estetista come disciplinata dalla legge 4 gennaio 1990, n. 1, non ha carattere professionale, ‘ma ha natura di attività imprenditoriale artigiana, senza che in contrario assuma rilievo il riferimento alla professione contenuto nella citata legge n. 1 del 1990, il quale per un verso ha riguardo alla necessaria preparazione teorico-pratica di chi eserciti tale attività e per l’altro denota il carattere non occasionale ma stabile e duraturo della stessa’ (sent. 2421 del 19.3.1997).

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fonte: FIAIP news

Il condominio negli edifici è la forma più complessa di comunione dei beni; il condomino infatti è proprietario esclusivo del proprio appartamento e comproprietario di alcune parti dell’edificio (fondamenta, scale, muri perimetrali, tetti…). All’interno del condominio quindi le parti comuni non possono essere soggette a divisione e tutte le innovazioni devono essere indirizzate al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni. E’ necessario che venga nominato un amministratore nel caso in cui i condomini siano più di 4, sussiste l’obbligo di un regolamento invece quando i condomini sono più di 10. La maggioranza viene calcolata in base al numero delle quote e dei partecipanti, le spese vengono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno secondo il criterio dei millesimi. L’assemblea dei condomini è l’organo deliberativo del condominio, in generale, per le decisioni dell’assemblea è sufficiente la maggioranza semplice, è necessaria la maggioranza qualificata per delibere con oggetto innovazioni, occorre invece il consenso di tutti i condomini per atti di disposizione. L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio e tra i suoi compiti più importanti, oltre all’esecuzione dell’assemblea, c’è quello della rappresentaza anche processuale dei condomini, dura in carica un anno ma può essere revocato dall’assemblea in qualunque momento e per qualsiasi motivo. Da non confondere il condominio con la multiproprietà, infatti si parla di multiproprietà soltanto quando a ciascun proprietario è attribuito il diritto di godere della frazione posseduta per periodi limitati di tempo e a turno con gli altri proprietari.