Per una più esaustiva e chiara disamina delle problematiche relative alla vita condominiale, occorre evidenziare l’opera e la figura del soggetto che viene nominato dall’assemblea condominiale per gestire quotidianamente la vita del condominio. Il soggetto in parola è chiamato amministratore condominiale. L’amministratore di condominio non ha ancora oggi una sua compiuta regolamentazione pubblicistica in quanto, specialmente in Italia, in genere vengono chiamati a rappresentare il condominio soggetti che o sono condomini dello stesso (che, a rotazione, si incaricano di gestire la cosa comune), o sono soggetti esterni che, previo compenso, si propongono per eseguire il compito di amministrare il bene condominiale.

Lo sviluppo edilizio e la costruzione di edifici, di notevoli dimensioni, sia in altezza che in larghezza (supercondominio o intercondominio) hanno fatto avvertire l’esigenza di una più razionale organizzazione dell’ufficio dell’amministratore del condominio, onde precisare e delimitare le sue responsabilità, e consentire una sana gestione dei beni a lui affidati.
L’articolo 1130 del codice civile contiene un elenco delle attribuzioni dell’amministratore di cui viene investito automaticamente, sin dal momento della nomina (in virtù del mandato ex lege), senza bisogno di espresso conferimento da parte dell’assemblea dei condomini.

Il regolamento di condominio e i condomini in assemblea possono ampliare o diminuire le sue funzioni ma mai potrà essere svuotato e privato di ogni sua funzione ‘perché ciò equivarrebbe alla revoca del medesimo’ (Cassazione 2155/66). Nei limiti di tali attribuzioni è compreso anche il potere di rappresentare i condomini e di agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi (articolo 1131 del codice civile).
Tale elenco non include l’obbligo di convocare annualmente l’assemblea ordinaria e quella straordinaria quando lo ritiene necessario o quando gli perviene la richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (articolo 66, disposizioni attuative, codice civile) né l’obbligo di presenza dell’amministratore in assemblea che per la Suprema Corte ’sebbene, tra i compiti dell’amministratore enumerati dal codice civile non sia espressamente prevista la sua partecipazione all’assemblea, ordinaria e straordinaria, in ragione dei rapporti che intercorrono tra l’amministratore e l’assemblea, la sua presenza alle riunioni del collegio deve ritenersi compresa tra i suoi compiti istituzionali di amministrazione’ (Cassazione 3596/2003).
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La distinzione tra delibere nulle o annullabili assume una notevole rilevanza pratica poiché l’impugnazione delle delibere annullabili deve essere proposta necessariamente, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti in assemblea, ovvero dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti.
Trattasi di un termine inderogabile ed il suo decorso non può essere interrotto, poiché trattasi di termine di decadenza e non di prescrizione. Le delibere nulle possono invece essere impugnate in qualsiasi tempo, anche peraltro dal condominio che, con il suo voto, ha contribuito ad approvarle.

I vizi che determinano l’annullabilità devono perciò essere fatti valere tempestivamente dal condominio che vi abbia interesse, non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Decorso tale termine la delibera, pur irregolarmente assunta (e quindi potenzialmente annullabile), diventa anche di fatto esecutiva per tutti i condomini. In pendenza del termine per eventuali impugnazioni, l’amministratore diligente e responsabile attenderà il suo decorso prima di procedere all’attuazione specialmente di quelle deliberazioni assunte con una maggioranza minima oppure in presenza di pochi condomini.

L’impugnazione si propone con atto giudiziario da notificarsi al condominio in persona del suo amministratore pro-tempore. Il condominio, infatti, non essendo una persona giuridica e costituendo, invece, un ente di gestione, non ha una sede in senso tecnico per cui, ove non abbia designato nell’abito dell’edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell’amministratore che lo rappresenta (Cassazione, sentenza n. 16141).

Nonostante l’espressione ‘ricorso’ usata dal legislatore per proporre l’impugnazione, esigenze di sollecita soluzione delle questioni che possono intralciare o paralizzare la gestione condominiale, impongono l’uso dell’atto di citazione. Il giudizio che si instaura a seguito della proposizione dell’impugnativa è una vera e propria controversia giudiziaria, per mezzo della quale si va a stabilire la conformità della delibera alla legge o al regolamento di condominio.
Per quanto innanzi detto, e per chiedere la riforma di un’assemblea, non è sufficiente l’invio con raccomandata, nel rispetto dei termini, di una mera comunicazione all’amministratore di censura della stessa. Occorre invece instaurare un giudizio che troverà la sua naturale conclusione con la pronuncia di una sentenza da parte del giudice incaricato di deliberare.

Il termine per impugnare le delibere rimane di diritto sospeso dal 1° agosto al 15 settembre di ogni anno, in concomitanza della sospensione dei termini processuali del periodo feriale. Gli effetti del giudizio di impugnazione. La proposizione dell’impugnazione non sospende l’efficacia della delibera impugnata, tuttavia può essere chiesta la sua sospensione e sarà il giudice a stabilire di concederla, nel caso in cui si ravvisi che nella pendenza del giudizio, la delibera che si censura possa arrecare al condomino un danno irreparabile.
Non è tale il danno patrimonialmente risarcibile, come ad esempio quello derivante al condomino dall’errata applicazione di un criterio di riparto delle spese oppure dal mancato accredito di un versamento invece eseguito. Il giudice, in ogni caso, non è chiamato a sostituire la sua decisione a quella nulla o illegittima dell’assemblea, dovendo egli limitarsi a dichiarare l’illegittimità o la nullità della delibera assunta dall’assemblea stessa (Cassazione 20 aprile 2001 n. 5889).
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Continuando nella illustrazione delle problematiche relative alla convocazione e alla validità delle delibere condominiali, bisogna tener conto che le decisioni prese dall’assemblea, in quanto organo deliberativo del condominio, sono legate alla interpretazione del cosiddetto ‘principio di maggioranza’. Per quanto innanzi detto, le delibere approvate nel rispetto delle norme di legge e dell’eventuale regolamento di condominio, sono obbligatorie per tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti.

Naturalmente, le decisioni assembleari non sono definitive, in quanto il legislatore ha previsto la possibilità, per ogni condomino, di ricorrere all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento. E ciò può avvenire sia se il condominio abbia espresso il proprio dissenso in seno all’assemblea condominiale, sia se non vi abbia partecipato affatto; in tal modo coloro i quali non hanno votatoin favore della delibera assembleare, sono legittimati ad impugnarla.

L’opposizione deve essere proposta dinanzi al Tribunale del luogo in cui ha sede l’immobile, e attenersi essenzialmente a motivi di nullità, annullabilità o inesistenza del deliberato. Nel nostro codice non vi è una elencazione specifica e dettagliata delle delibere nulle e annullabili, ma in generale si può affermare che la principale distinzione è basata sulla materia trattata nell’atto deliberativo, a seconda cioè che questa abbia o meno ad oggetto un argomento sul quale l’assemblea ha potere di deliberare (cosiddetto vizio di eccesso di potere).

A fronte di una generica indicazione contenuta nel codice civile, la giurisprudenza ha provveduto a fornire una rigorosa definizione delle une e delle altre. Sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali (come indicazione del nominativo dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi, dei votanti), quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume) oppure quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea.
Sono inoltre nulle le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose o sui servizi comuni, nonché, più in generale, quelle invalide in relazione all’oggetto, vale a dire quelle che violano norme imperative alle quali l’assemblea non può derogare oppure ledono i diritti attribuiti ai singoli partecipanti al condominio dalla legge o dai loro atti di acquisto.
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Il nostro codice civile, nel titolo settimo, dall’art. 1100 all’art. 1139, detta le norme sulla comunione e sul condominio. Poiché la vita condominiale trova il suo fulcro nelle assemblee, che periodicamente l’amministratore deve indire, è dall’esame di questo organo che è necessario partire per inquadrare più compiutamente le altre problematiche relative alle parti comuni delle proprietà.

Infatti, l’assemblea del condominio è considerata l’organo di autogoverno dei condomini ed è stata prevista per disciplinare l’uso dei servizi e delle cose comuni. Il suo funzionamento si basa sul sistema della doppia maggioranza in quanto, per la validità sia della costituzione che delle singole deliberazioni, occorre il contemporaneo raggiungimento sia di una certa quota dei millesimi, e sia quella dei singoli condomini partecipanti al condominio. Infine, per alcune delibere, occorre che in assemblea i condomini siano presenti personalmente o a mezzo del proprio delegato.

I poteri dell’assemblea sono regolati dall’art. 1135 del codice civile, che espressamente attribuisce il compito di provvedere alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione, all’approvazione del preventivo delle spese annuali correnti e alla relativa ripartizione tra i condomini, all’approvazione del rendiconto consuntivo della gestione, nonché alle opere di manutenzione straordinaria costituendo, se occorre, un fondo speciale.

I poteri dell’assemblea di condominio non possono, in ogni caso, invadere la sfera di proprietà esclusiva dei singoli condomini. L’assemblea viene normalmente convocata dall’amministratore che invia, almeno cinque giorni prima, apposito avviso con raccomandata a tutti i condomini. In detto avviso devono essere indicati gli argomenti da discutere, previa apposita elencazione degli stessi.
Questi ultimi, a pena di annullabilità della relativa delibera, devono essere elencati specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso (Cassazione, sentenza n. 14560/2004). L’assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all’ordine del giorno, a meno che non vi sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale valore dell’edificio.
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Un condomino subentrante in un appartamento acquistato ricorre contro una delibera condominiale relativa alla ripartizione delle spese. Una interessante sentenza della Corte di Cassazione.
Com’è noto, anche nel caso in cui la revisione sia indispensabile, la modifica dei millesimi deve essere approvata in assemblea o fuori assemblea all’unanimità da tutti i condomini, trattandosi di un atto contrattuale. Se l’accordo di tutti non si raggiunge, occorre rivolgersi al giudice, che nominerà un perito per stabilire una nuova tabella. La sentenza del giudice può essere impugnata in appello.
Nella sentenza n. 21683, la Cassazione affronta e risolve una questione processuale, che però può essere spunto per ulteriori e più approfondite considerazioni. Un condomino acquirente ricorre contro una delibera condominiale che dà mandato all’amministratore di applicare la sentenza del Tribunale di revisione delle tabelle millesimali. Il condomino lamenta che la sentenza non era stata resa nel contraddittorio di tutti i condomini e, in particolare, dei suoi danti causa (cioè gli acquirenti). Propone perciò opposizione ai sensi dell’articolo 404 del codice civile, secondo cui anche una persona terza (nel caso in questione gli acquirenti, che non erano ancora condomini) può fare opposizione contro la sentenza passata in giudicato pronunciata tra altre persone quando pregiudica i suoi diritti.

La Cassazione, in questa sentenza, si limita ad asserire che l’opposizione del terzo è proponibile solo con la presenza in giudizio di tutti i condomini, trattandosi di revisione di tabelle millesimali, che è decisa all’unanimità in condominio (mentre in questo caso era stata fatta solo contro il condominio). Tuttavia, nei fatti, richiama anche la sentenza di appello, in cui si affermava che l’opposizione di un terzo non aveva un senso, dal momento che nel giudizio di revisione della tabella era presente il venditore dell’appartamento, che era in sostanza il ‘dante causa’ dell’acquirente.

Ci si può chiedere, però, se la sentenza della Cassazione sarebbe stata identica, se i ricorrenti fossero stati un po’ più abili e avessero invece impugnato la mancata trascrizione della sentenza stessa. Vediamo di intenderci. L’acquirente di un appartamento accetta in genere nel rogito il regolamento condominiale e le allegate tabelle millesimali. Può però pretendere di conoscere quali siano queste tabelle: se, infatti, accetta delle tabelle vecchie, che in realtà sono state modificate, potrebbe giustamente ribellarsi.
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L’associazione nazionale dei proprietari di casa affronta le problematiche d’interesse generale proposte dai suoi aderenti.
Prelazione dell’inquilino. Il proprietario di un negozio intende vendere l’immobile affittato a una gioielleria. Si domanda se l’offerta in prelazione all’inquilino possa avvenire anche mediante lettera raccomandata.
La risposta è affermativa. La Cassazione ha precisato che ‘in tema di prelazione urbana, la comunicazione al conduttore dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato, prescritta dall’art. 38 della legge sull’equo canone, può essere portata
a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti alla notifica per mezzo di ufficiale giudiziario indicato dalla legge, quale è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale’ (sent. n. 12689 del 27 novembre 1991).
Ciò detto, consigliamo al lettore di ricorrere comunque alla notifica mediante ufficiale giudiziario, il quale, nel consegnare l’atto al destinatario, attesta anche la sua conformità all’originale rendendo così impossibile qualunque contestazione sul contenuto (contestazione teoricamente possibile, invece, nel caso di invio dell’offerta in prelazione con lettera raccomandata).

Infiltrazioni dal lastrico solare. In una palazzina il lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino sporge a guisa di balcone fino a coprire il balcone sottostante. Essendosi però verificate delle infiltrazioni d’acqua al piano inferiore provenienti dalla parte del lastrico aggettante, si chiede come debbano essere ripartite le relative spese di riparazione.
Ai sensi dell’art. 1126 c.c., le riparazioni al lastrico solare che sia in uso esclusivo al condomino del piano attico vanno ripartite per un terzo a carico dello stesso proprietario dell’attico e per due terzi tra tutti i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti. Tale principio è applicabile anche nel caso di specie, in considerazione del fatto che il frazionamento della copertura di un edificio in diverse porzioni e la distribuzione dell’onere della manutenzione tra i condòmini in relazione alla maggiore o minore utilità dei lavori di riparazione (e quindi al diverso – apparente – interesse alla loro esecuzione), è operazione artificiosa e assai opinabile.

Mediatori: nuovi obblighi di legge. Un mediatore professionale debitamente iscritto alla Camera di Commercio domanda se i nuovi obblighi imposti dall’ultima legge finanziaria agli agenti immobiliari in tema di registrazione riguardino anche i contratti di locazione.
La risposta è affermativa. Ne deriva che se un mediatore, svolgendo la propria attività diretta alla promozione di affari porta a conclusione la stipulazione di una locazione, dovrà anche assicurarsi che le parti provvedano alla registrazione del relativo contratto ovvero provvedervi egli stesso, dal momento che la responsabilità per il pagamento della imposta ricade in solido anche su di lui.
Naturalmente, in tale ultimo caso, il mediatore avrà diritto di richiedere al locatore e al conduttore (a loro volta debitori in solido) il rimborso di quanto versato.

Interessi legali. Un proprietario di un immobile affittato a uso commerciale chiede di conoscere l’aliquota degli interessi legali per gli anni 2006 e 2007.
Gli interessi legali, che ai sensi dell’art. 1284 c.c. possono essere determinati ogni anno con provvedimento del Ministro del Tesoro (oggi, Ministro dell’Economia e delle Finanze) da pubblicarsi sulla Gazzetta Ufficiale non oltre il 15 dicembre di ogni anno, sono invariati dal 1° gennaio 2004 e sono attualmente pari al 2,50 per cento.

Fonte: Attico Informa Novembre/Dicembre 2007

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I condomini creditori hanno a disposizione alcuni strumenti di rivalsa. Tra gli altri, appare particolarmente efficace l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Quando la mora è di almeno sei mesi, e il regolamento condominiale lo prevede, l’amministratore può sospendere al condomino moroso ‘l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato’. Nei palazzi, tali servizi sono, normalmente, il riscaldamento centralizzato, l’acqua e l’ascensore. Escludendo quest’ultimo (a meno che ciascuno dei condomini abbia una chiave per utilizzarlo), bisognerebbe che gli impianti fossero costruiti e tarati in modo tale da permettere il distacco forzoso: il che è raro. Si tratta, in buona sostanza, di una norma scarsamente utilizzata e di difficile applicazione.
Ma è possibile per l’amministratore costituire un fondo cassa, finanziato da tutti, per il pagamento delle quote dei morosi o comunque dei ritardatari?
La risposta è: dipende.
Occorre innanzitutto che il fondo sia approvato dall’assemblea condominiale. Inoltre, nella delibera va espressamente previsto che il fondo abbia vita provvisoria e che sia ’salvo conguaglio’, questo vuol dire, salvo possibile rimborso delle somme anticipate. Altrimenti la decisione assembleare è nulla. Acquisto dell’appartamento dell’inquilino moroso L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi compra un appartamento da un moroso è obbligato, insieme a lui e in ’solido’, cioè per l’intera cifra, al versamento dei debiti condominiali per l’anno in corso e per quello precedente, perfino se non era a conoscenza del debito.
Non s’intende l’anno solare, bensì quello di ‘bilancio’ condominiale, che va in genere da luglio a giugno dell’anno successivo. Naturalmente l’acquirente potrà in seguito rifarsi contro il venditore, chiedendogli indietro quanto anticipato. In effetti, è spesso più comodo, per il condominio, prendersela con il nuovo acquirente, che è a portata di mano e ha un immobile ipotecabile o vendibile all’asta, piuttosto che con il venditore, difficilmente rintracciabile.
Quindi è bene che, prima di acquistare, ci si informi dei debiti di chi vende, facendosi rilasciare un permesso per chiedere informazioni a questo proposito all’amministratore (che altrimenti potrebbe rifiutarsi, appellandosi alle norme sulla privacy).

Proprietari falliti. Chi fallisce ha comunque diritto ad avere la casa di abitazione per sé e per la sua famiglia, almeno fintanto che essa non venga messa all’asta dal curatore del fallimento. Non gli può essere sottratto neanche lo stipendio o la pensione. Ciò è possibile entro i limiti di quanto occorre per il mantenimento suo e della famiglia.
È quindi piuttosto difficile per il condominio ottenere soldi, quando succede che il singolo condomino fallisce. Anche perché vi sono certi creditori (per esempio il Fisco) che hanno il diritto di farsi pagare per primi. A patto che il fallito abbia altre disponibilità economiche, oltre quelle necessarie alla sussistenza, il condominio può tentare di rifarsi su di lui. Se invece non le ha, il condominio potrà provare a chiedere il denaro al curatore del fallimento.
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L’associazione nazionale dei proprietari di casa affronta le problematiche di interesse generale proposte dai suoi aderenti.
Si domanda se l’amministratore sia tenuto a redigere la contabilità del condominio distinguendo tra le spese di competenza del conduttore e quelle di competenza del locatore.
La risposta è negativa. È vero che, ai sensi della normativa vigente, i conduttori possono partecipare con diritto di voto alle assemblee aventi a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, ma ciò non comporta, comunque, che l’amministratore debba provvedere alla loro convocazione o che debba redigere la contabilità distinguendo tra spese di competenza del conduttore e quelle di competenza del locatore, né tanto meno che debba provvedere a inviare al conduttore rendiconti e riparti.
Si tratta, infatti, di questioni interne al rapporto di locazione alle quali l’amministratore è del tutto estraneo, dovendo egli intrattenere rapporti diretti esclusivamente con il condomino-locatore (in questo senso Cass. sent. n. 4802 del 22.4.1992).

• FORFETIZZAZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI. In un contratto di locazione di un immobile a uso commerciale le parti hanno stabilito che le spese condominiali siano a carico del conduttore secondo un importo determinato forfetariamente. Si domanda se una pattuizione del genere possa essere considerata legittima.
  La risposta è negativa. La pattuizione di cui trattasi, infatti, è stata ritenuta nulla perché contraria all’art. 79, l. 392/’78 (in tal senso Cass. sent. n. 3431 dell’8.3.’02).
• POTATURA DEGLI ALBERI. Un amministratore di condominio ha ripartito la spesa necessaria per la potatura di alcuni alberi esistenti in un giardino di proprietà esclusiva di un singolo condomino. Si domanda se ciò sia corretto.
  La risposta è affermativa, purché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura avvenga per soddisfare le esigenze di cura del decoro stesso (in questo senso Cass. n. 3666 del 18.4.1994).
• SÌ ALL’INDENNITÀ DI AVVIAMENTO PER L’ESTETISTA. Si domanda se a un conduttore che eserciti nei locali a lui affittati l’attività di estetista, sia dovuta l’indennità di avviamento commerciale di cui all’art. 34 della legge 392/’78.
  La risposta è positiva, sempre che, ovviamente, l’attività esercitata nell’immobile locato comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Sul punto, infatti, la Cassazione ha avuto modo di precisare che, ai fini della descritta indennità, l’attività di estetista come disciplinata dalla legge 4 gennaio 1990, n. 1, non ha carattere professionale, ‘ma ha natura di attività imprenditoriale artigiana, senza che in contrario assuma rilievo il riferimento alla professione contenuto nella citata legge n. 1 del 1990, il quale per un verso ha riguardo alla necessaria preparazione teorico-pratica di chi eserciti tale attività e per l’altro denota il carattere non occasionale ma stabile e duraturo della stessa’ (sent. 2421 del 19.3.1997).

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fonte: FIAIP news

Il condominio negli edifici è la forma più complessa di comunione dei beni; il condomino infatti è proprietario esclusivo del proprio appartamento e comproprietario di alcune parti dell’edificio (fondamenta, scale, muri perimetrali, tetti…). All’interno del condominio quindi le parti comuni non possono essere soggette a divisione e tutte le innovazioni devono essere indirizzate al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni. E’ necessario che venga nominato un amministratore nel caso in cui i condomini siano più di 4, sussiste l’obbligo di un regolamento invece quando i condomini sono più di 10. La maggioranza viene calcolata in base al numero delle quote e dei partecipanti, le spese vengono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno secondo il criterio dei millesimi. L’assemblea dei condomini è l’organo deliberativo del condominio, in generale, per le decisioni dell’assemblea è sufficiente la maggioranza semplice, è necessaria la maggioranza qualificata per delibere con oggetto innovazioni, occorre invece il consenso di tutti i condomini per atti di disposizione. L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio e tra i suoi compiti più importanti, oltre all’esecuzione dell’assemblea, c’è quello della rappresentaza anche processuale dei condomini, dura in carica un anno ma può essere revocato dall’assemblea in qualunque momento e per qualsiasi motivo. Da non confondere il condominio con la multiproprietà, infatti si parla di multiproprietà soltanto quando a ciascun proprietario è attribuito il diritto di godere della frazione posseduta per periodi limitati di tempo e a turno con gli altri proprietari.