Il così detto “piano casa 2″ dell’attuale governo Berlusconi, contiene una serie di liberalizzazioni in deroga alla normativa vigente al fine di snellire l’iter burocratico ed alleggerire il lavoro degli uffici urbanistici dei Comuni. L’iter del dereto legge, che avrebbe dovuto aiutare le Regioni nell’applicazione in via sperimentale della norma, non è stato però lineare e, ad oggi, le differenze da Regione a Regione sono sostanziali; i conflitti più aspri tra potere centrale ed Enti Locali riguardano non solo l’autonomia legislativa in materia di edilizia ma anche e sopratutto il tema della sicurezza e del prolificare dell’abusivismo. Lo schema qui sopra riportato, sintetizza lo stato attuale delle Regioni che hanno aderito al piano casa.

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 333/E del 1° agosto 2008, ha precisato che il valore del terreno rideterminato mediante una perizia giurata di stima, previo pagamento di un’imposta sostitutiva del 4%, non produce effetti ai fini della determinazione del reddito d’impresa. La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e di quelli agricoli ha effetto ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze, di cui all’articolo 67, lettera a) e b) del Tuir, ma solo relativamente ai redditi diversi. (risoluzione n. 333 del 2008)
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Solo a fine anni 90 si è iniziato a pensare all’utilizzo dei sottotetti come ‘abitazione’, la prima regione a varare una legge che regolamentasse questa situazione è stata la Lombardia. Attualmente altre 9 Regioni hanno norme in proposito. Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e la Provincia autonoma di Bolzano, pur in assenza di norme specifiche, prevedono regole che agevolano l’abitabilità delle soffitte.
In Abruzzo è stata varata e prorogata una sorta di ’sanatoria’, giunta a scadenza a fine ottobre 2007. È in programma, però, di rendere il recupero dei sottotetti ‘a regime’ nel nuovo Testo unico dell’edilizia regionale, in via di preparazione. Infine in Toscana e Lazio giacciono in esame alcuni disegni di legge.
Buona parte delle soffitte esistenti era già stata tramutata da tempo in abitazione, anche senza i rigidi requisiti di abitabilità prescritti dalle norme statali (legge 457 del 1978 e Dm del 5 luglio 1975). Proprio questi requisiti (altezza media dei locali di 2,7 metri, rapporto tra le finestre e il pavimento delle stanze di 1/8) sono stati ammorbiditi dalle Regioni, a certe condizioni.
La maggior parte delle leggi regionali approvate hanno diversi elementi in comune. Riguardano innanzitutto i sottotetti ‘esistenti’, cioè posti in edifici realizzati entro una certa data. Sono sempre maggiormente agevolati rispetto alle misure minime (tranne che in Basilicata e in Sicilia) i Comuni nelle zone montane. Tuttavia il concetto di ‘montano’ varia notevolmente da Regione a Regione: si va da un minimo d’altitudine di 300 metri fino a 1.100 metri.
Viene in genere posta la condizione che il sottotetto venga riutilizzato a fini abitativi. Fanno eccezione Puglia, Umbria e Liguria, dove sono previste anche le destinazioni a servizi o commerciali. Si concedono deroghe alle norme per gli ampliamenti edilizi e per l’abbattimento delle barriere architettoniche: talora è possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide o comunque da passaggi assai stretti, altre volte invece si insiste su accessibilità e «visitabilità» da parte dei disabili. Consentita l’apertura di finestre e lucernari esclusivamente per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione.
È esclusa (ma non in Lombardia, in Liguria e in Umbria) la sopraelevazione per consentire il rispetto delle altezze minime. In compenso si possono abbassare i soffitti dei locali sottostanti per recuperare spazio, purché la loro altezza non divenga inferiore a 2,7 metri. Infine, quasi tutte le leggi impongono corrette coibentazioni, a fini di risparmio energetico, e il rispetto delle caratteristiche tipologiche e architettoniche dell’edificio e dei piani paesistici.

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L’emirato di Dubai, protagonista di un vertiginoso sviluppo edilizio, ha adottato un nuovo sistema di registrazione delle proprietà acquistate con l’obiettivo di consolidare la fiducia degli investitori internazionali nel settore. Il nuovo provvedimento prevede che il Land Department, l’equivalente dell’ufficio del catasto, funga da centro di riferimento per le compravendite di immobili nell’emirato e che provveda all’autenticazione di tutte le relative transazioni. L’ufficio, inoltre, conserverà i finaziamenti dei compratori in appositi conti che consegnerà ai destinatari solo quando avranno raggiunto un predefinito livello dei lavori. Una misura che mira a costringere i costruttori a consegnare i progetti secondo le date previste e a non investire i soldi raccolti per l’avvio dei lavori in altri complessi edilizi.

Fonte: Ansa

Per quanto riguarda l’edificabilità dei terreni valgono le disposizioni varate nel piano regolatore adottato dal comune indipendentemente da un’eventuale approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Per questo motivo le aree ritenute edificabili in base al piano regolatore del comune di appartenenza sono soggette ad imposta ICI calcolata sul valore venale in comune commercio.
Per semplificare il concetto precedentemente espresso riportiamo un caso pratico.

Il caso

Un comune italiano si era rivolto al giudice perchè riteneva che l’applicazione dell’ICI delle aree edificabili, attuata da una commissione tributaria, fosse sbagliata.
Il giudizio è così giunto davanti alla Corte di Cassazione che è intervenuta per risolvere un dubbio interpretativo per qunto concerne la qualifica di area edificabile ai fini fiscali. Alcuni giudici ritenevano che un’area potesse ritenersi edificabile se conforme al piano regolatore generale definito dal Comune e se confermata anche in sede regionale; per altri invece non era necessaria la conclusione della procedura regionale ma l’approvazione del piano regolatore del comune sarebbe stata sufficiente ad includere l’area tra quelle considerate edificabili.

La decisione della corte

La Cassazione espresse così una sentenza (n. 25506/2006) con la quale risorse questo caso conformandosi con quanto espresso nell’art.36, comma 2, del D.L. 223/2006 convertito in legge n 248/2006. Secondo questa legge infatti ai fini delle imposte ICI, IVA, registro e sui redditi un’area è da considerarsi edificabile se si può considerare tale in base al piano regolatore del comune indipendentemente dall’approvazione della regione.
Questo significa che se l’area è stata definita edificabile dal piano regolatore del comune, questa è soggetta alle imposte (ICI, IVA, …) calcolata sul valore venale in comune commercio. Così. nella dichiarazione ICI, la base imponibile deve essere calcolata tenendo conto del valore in comune commercio (secondo l’art 5, comma 5, del D.L. 504/1992) e non del reddito dominicale risultante dal catasto.

La Corte di Cassazione ha poi osservato che, in effetti, il valore commerciale dell’area risente del completamento della procedura urbanistica a livello regionale e dell’adozione degli strumenti attuativi del piano regolatore comunale. Infatti, quanto più la fase di realizzazione del piano regolatore generale si avvia a conclusione, tanto più il valore della base imponibile aumenta, poichè la possibilità di costruire diventa sempre più concreta.
Al contrario, con la sola approvazione sel piano regolatore generale da parte del comune, il valore commerciale sarebbe inferiore e anche la relativa base imponibile, in quanto potrebbero esservi ancora degli oneri di urbanizzazione da assolvere.
In conclusione per le aree ritenute edificabili secondo il piano regolatore generale adottato dal comune, la valutazione della base imponibile ICI viene effettuata con riferimento al valore venale in comune commercio, poichè l’inizio della procedura di trasformazione urbanistica di un suolo implica anche una trasformazione economica dello stesso, che non consente più la valutazione, ai fini fiscali, secondo il criterio del reddito dominicale.
Fonte: www.ance.it