Secondo i dati di Tecnocasa, nei primi sei mesi dell’anno è stata rilevata una flessione del 2,6%. Il Borgo antico e Murat restano i più ambiti, ma di rado si superano i 4mila euro al mq. Giù anche Libertà e Polivalente, in caduta libera le ex frazioni di Carbonara e Ceglie.
Calano i prezzi degli immobili a Bari. È quanto rivela un’indagine di Tecnocasa che racconta che, nei primi sei mesi del 2009, i costi delle abitazioni nel capoluogo pugliese sono diminuiti, in media, del 2.6%. In particolare, le flessioni più siginificative – pari al 3% – si sono avute in una tra le zone storicamente più costose della città vale a dire il centro, tra il Borgo antico – rivalutato negli ultimi dieci anni – e il Murattiano, notoriamente un quartiere d’élite.

Per quanto riguarda le caratteristiche ed i costi degli appartamenti, hanno un mercato sostanzialmente facile quelli al di sotto dei 100mila euro e quelli al di sopra dei 250mila: si tratta di due poli opposti. Le maggiori difficoltà, dunque, si registrano nella fascia compresa tra i 100 ed i 250mila che, tra le altre cose, è quella per la quale si ricorre maggiormente al finanziamento esterno.

Per questi immobili, poi, i tempi di vendita si sono allungati: si arriva fino a sei mesi prima di riuscire a piazzarli sul mercato. Tra le tipologie più compravendute ci sono i trilocali acquistati da chi cambia abitazione. Per quanto riguarda, poi, le zone della città che hanno un mercato più florido, le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni che si affacciano sul porto (via Venezia, piazza S. Pietro) e che ristrutturate e con vista mare possono toccare anche 5000 euro al mq mentre un calo sensibile dei prezzi è stato registrato tra piazza Mercantile, piazza del Ferrarese e via Venezia: fino a due anni fa si potevano spendere anche 5000 euro al mq mentre raramente si arriva a più di 4000.

A Murat, invece, a farla da padrone sono via Sparano, piazza Umberto I e piazza Aldo Moroma anche via Cairoli e via Quintino Sella hanno un mercato in crescita. Bene anche corso Cavour. Per quanto riguarda il resto della città, crollo dei prezzi nelle ex frazioni di sud-est: quasi l’8,3% mentre in calo del 5,3% le quotazioni degli immobili nella zona di Lungomare Perotti-Polivalente.
Torre a Mare offre diverse soluzioni abitative che spaziano dai piccoli tagli inseriti in residence con piscina e campi sportivi alle ville di ampia metratura. Le prime tipologie sono apprezzate da chi cerca la casa per uso vacanza ma talvolta sono acquistati anche da chi cerca la prima casa. Le quotazioni sono di 2500-3000 al mq.
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I disinvestimenti da attività finanziarie vengono dirottati sugli immobili. I valori massimi di compravendita si registrano a Venezia (9500 euro a mq) e Roma. Il mattone in Italia non sembra essere particolarmente colpito dalla crisi, anzi nel 2009 il mercato immobiliare potrebbe essere lo sbocco dei disinvestimenti finanziari non più remunerativi. È quanto prevede il Borsino immobiliare della Confedilizia, che redige i propri dati in base alle informazioni che vengono raccolte attraverso le rilevazioni di oltre 200 sedi territoriali.
Le stime indicano un consolidamento (con rialzi in alcune zone) del numero delle transazioni, dopo la discesa registrata nel 2008, in particolare a causa di un fenomeno che ha cominciato a verificarsi negli ultimi mesi del 2008 e che si sta consolidando nei primi mesi del 2009: quello dei disinvestimenti da attività finanziarie – dovuti alla crisi del settore – con ‘dirottamento’ della relativa liquidità negli immobili.
I prezzi, come nel 2008, dovrebbero in linea generale rimanere stabili al netto dell’inflazione. Il Borsino immobiliare Confedilizia rileva, ogni semestre, i valori di compravendita degli immobili adibiti ad uso abitativo di 104 province (47 città del Nord, 25 del Centro e 32 del Sud). La quarta edizione della pubblicazione riporta i dati che emergono dalla media della rilevazione dei due semestri del 2008.
I valori minimi sono riferiti ad immobili da ristrutturare completamente. I valori massimi sono riferiti ad immobili nuovi o ristrutturati. Tra i valori massimi di compravendita registrati si segnalano – per le zone centrali – Venezia (con una media di 9.500 euro al metro quadro), Roma (7.800 euro mq) e Milano (7.500 euro mq); per le zone semi centrali, Venezia (6.200 euro mq), Milano (5.000 euro mq) e Roma (4.600 euro mq); per le zone periferiche, Venezia (3.800 euro mq), Roma (3.600 euro mq) e Milano (3.200 euro mq). Con riferimento alle aree geografiche, i valori massimi medi si registrano al Nord (3.261 euro al metro quadro); seguono il Centro (3.120 euro mq) e il Sud con le isole (2.184 euro mq). Per i valori minimi è il Centro a registrare il prezzo medio più alto (961 euro mq), seguito dal Nord (868 euro mq) e dal Sud ed isole (651 euro mq).
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Il punto di vista di un importante referente del settore immobiliare sull’andamento e le prospettive di uno specifico comparto nelle diverse città italiane.
Capannoni. Il mercato dei capannoni ha registrato nel primo semestre del 2006 un incremento di quotazioni dell’1,3% per le tipologie usate e dello 0,4% per le nuove. Sul versante delle locazioni si registra un calo dello 0,4% per le tipologie usate e dello 0,8% per le nuove. La richiesta di capannoni ormai si divide tra tipologie da destinare a utilizzo produttivo e quelle destinate alla logistica, con caratteristiche richieste abbastanza diverse.
A cercare le soluzioni del primo tipo sono soprattutto artigiani oppure piccole imprese di produzione, che ricercano tagli fino a 700 mq, spesso dotati di aree di carico e scarico merce, meglio se all’interno di uno spazio recintato. Chi desidera capannoni da utilizzare con finalità legate alla logistica si orienta verso tagli molto grandi (a partire da 1.000 mq), situati nei pressi delle arterie autostradali.
Da segnalare che in alcuni comuni dell’hinterland di Milano sono contingentate le autorizzazioni per l’insediamento di attività logistiche sul territorio per ridurre il transito di traffico pesante. Le esigenze espresse dal settore logistico riguardano tagli molto grandi, situati presso arterie ad alto scorrimento, di facile accesso e posizionati in località prossime ai mercati esteri. Su tutto il territorio italiano sono in corso interventi per la costruzione di importanti poli logistici: a Roma sull’asse Roma-Fiumicino, nella seconda e terza cintura di Torino, a Bari. Interventi anche ad Arese nell’ex area Alfa Romeo e a Pomezia, dove la maggior parte delle richieste arrivano proprio da questo settore e movimentano buona parte del mercato. A Verona l’offerta di capannoni si è adeguata alla domanda che chiede tagli piccoli di 400-500 mq. Infatti si è proceduto ad effettuare delle operazioni di frazionamento di unità oltre i 1.000 mq che caratterizzavano il mercato della zona.
Per quanto riguarda la scelta tra acquistare l’immobile o prenderlo in affitto, la tendenza è di acquistarlo soprattutto quando si parla di grossi tagli, attraverso il ricorso al leasing immobiliare. Non manca comunque una buona richiesta anche in locazione. Molti operatori registrano un incremento dei tempi medi delle trattative. Nelle città, invece, la richiesta di capannoni vede protagoniste soprattutto società di costruzione che li cercano per trasformarli in loft oppure in show room. La tendenza è abbastanza forte a Milano e Torino dove ancora si possono trovare esempi di architettura industriale inserite in un contesto abitativo. L’offerta di queste tipologie sul mercato, dopo la corsa al loft degli ultimi anni, è in deciso ribasso.

Negozi. Le quotazioni di negozi hanno registrato una crescita del 3,1% per le tipologie in ‘via di passaggio’ e dell’1,9% per quelle in via ‘non di passaggio’. Il mercato delle locazioni nello stesso arco temporale ha registrato una diminuzione dello 0,1% per le tipologie in vie di passaggio ed un incremento dell’1,5% per quelle non in via di passaggio.
Sul mercato dei negozi si acuisce, come ormai era evidente negli ultimi anni, la spaccatura tra le tipologie situate in via di passaggio e le altre. Le prime sono sempre molto richieste e ambite ma si scontrano con una bassa offerta sul mercato. Le seconde invece sono ormai destinate a trasformarsi in ufficio e sono richieste da società di servizi oppure professionisti. Non mancano coloro che procedono addirittura alla trasformazione in abitazione.
I tagli più richiesti sono quelli compresi tra 50 e 70 mq. Metrature più grandi, anche di 1.000 mq, sono ricercate ad esempio nel centro di Milano, all’interno della cerchia dei Navigli. In genere si tratta di grandi marchi che optano per le top location. Da segnalare che nel Centro di Milano a San Babila si prevede la creazione di un polo di attrazione internazionale con all’interno negozi di stilisti italiani e stranieri, aree benessere, terrazze, giardini e ristoranti.
Da segnalare l’ottima performance dei locali commerciali in zona Corvetto e Tertulliano, che risentono degli effetti della futura nascita di Santa Giulia: la previsione di un incremento del bacino di utenza ha determinato una maggiore domanda in zona, anche in vie non di passaggio. Sul mercato romano invece si registra una frenata da parte dei cinesi, che avevano contribuito a movimentare il mercato dei negozi, mentre si affacciano imprenditori russi interessati soprattutto all’apertura di pub. Sempre nella capitale si registrano asegnali negativi nella zona di San Giovanni in Laterano, dove vi è un forte turn over di attività commerciali. Ci sono più immobili in vendita e chi concede soluzioni in affitto si trova sempre più a doverlo riaffittare perché l’attività non ha dato i risultati sperati.
Segnali positivi sul fronte dei negozi arrivano da Torino e da alcuni comuni dell’hinterland torinese. Nel capoluogo piemontese si è registrato un forte incremento delle quotazioni nella zona di Mirafiori, dove, dopo lo svolgimento dei Giochi Olimpici si sta procedendo all’assegnazione degli appartamenti adibiti a ospitare gli atleti. Questo ha portato e porterà in futuro a un incremento della popolazione della zona e di conseguenza ha creato maggiore interesse per le attività commerciali.
Anche nelle vie non di passaggio si aprono attività commerciali, specie a opera di cittadini stranieri. Tra i comuni dell’hinterland segnali positivi si registrano a Collegno, dove l’arrivo della metropolitana ha comportato un incremento del passaggio in alcune strade, valorizzando le unità commerciali ivi situate.
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Dopo anni di impennata, che hanno visto i prezzi delle case raggiungere cifre al metro quadro stratosferiche, si prevede per il 2009 una grande frenata.
Complice di questa rimodulazione sicuramente il rincaro dei mutui: la scarsa disponibilità da parte delle banche a erogare prestiti ad interesse sia fisso che variabile ha reso ulteriormente difficile l’acquisto della casa in assenza di ingenti fondi economici, di conseguenza la diminuzione della domanda immobiliare porterà di sicuro i prezzi degli immobili (ad uso abitativo) ad una flessione. Se il mercato si sgonfia, l’offerta si adegua: gli appartamenti di nuova costruzione, che sono passati da poco meno di 193 mila nel 1999 al picco di 336 mila quest’anno (per un valore di 40,5 miliardi).
Ma come sempre, ad incidere sull’andamento del mercato immobiliare non è soltanto un fattore, bensì una moltitudine di cause economico/ambientali, prima tra tutte il ridimensionamento dei nuclei familiari. La fascia di popolazione con età compresa tra i 30 e i 39 anni, quella che in Italia esprime la maggiore propensione alla creazione di nuove famiglie e alla ricerca di una casa, è in diminuzione: dopo essere passata da 8 milioni nel 1991 a 9,5 milioni del 2002, scenderà a 7 milioni nel 2016.
L’attuale diminuzione dei componenti della famiglia media ha portato la domanda immobiliare a ridimensionare la richiesta di lotti abitativi di elevate dimensioni, a favore di piccoli appartamenti, monolocali e villette bifamiliari. Stabile è sempre la domanda degli immigrati, che già oggi rappresentano il 13 per cento del mercato immobiliare italiano, e che in prospettiva peseranno sempre di più: se nel 2006 le presenze straniere erano a quota 3,8 milioni (il 7 per cento della popolazione italiana) nei prossimi dieci anni arriveranno a 7 milioni, nel 2006 solo 300 mila di loro vivevano in una casa di proprietà mentre 2 milioni e 200 mila pagavano un affitto.
L’andamento attuale di domanda ed offerta immobiliare mostra anche un altro fattore da non sottovalutare: l’aumento della richiesta di appartamenti in zone periferiche a sfavore di zone centrali. Questo fenomeno è generato non solo da un desiderio di miglioramento dello stile di vita, ma anche dall’impressionante aumento dei prezzi che subiscono un ulteriore balzo nelle zone centrali e di maggiore espansione commerciale.
In controtendenza alla diminuzione di acquirenti di immobili ad uso abitativo, cresce l’interesse per la speculazione immobiliare focalizzata su esercizi pubblici ed immobili ad uso ufficio o deposito. L’imminente calo dei prezzi, che ha colpito particolarmente tutti i lotti non abitativi, ha portato le entità commerciali ad un adeguamento economico tale da renderle accessibili come investimento, in attesa della ripresa del mercato al fine di trarne non pochi profitti.

Nonostante tutto la domanda resta comunque stabile: il 51% per la prima casa, il 28% per la sostituzione, il 9% per la seconda casa ad uso vacanziero ed il 12% come investimento. Oggi, in periodo non proprio positivo di congiuntura economica, gli immobili risultano ancora un investimento conveniente rispetto ad altri settori del mercato. Non bisogna mai dimenticare , quando si parla di mattone, la regola major del mercato immobiliare: il suo andamento è una linea sinusoidale composta da picchi massimi e minimi ricorrenti, quindi quello che può sembrare un investimento sfortunato attuale potrebbe diventare una rendita florida in un prossimo futuro.
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La percentuale di proprietari di case non ha subito variazioni significative nel corso del 2007 e nella prima parte del 2008.
Anche se la corsa del mattone è in frenata, l’Italia si difende bene rispetto allo scenario europeo del mercato immobiliare. Nel primo semestre 2008 mette a segno un +1,6% di crescita dei prezzi delle case e a fine anno la previsione è per un incremento del 2%. Lo afferma Scenari Immobiliari nel Focus dedicato all’Italia nell’European Outlook 2009.
Mercato residenziale. La percentuale di proprietari di case non ha subito variazioni significative nel corso del 2007 e nella prima parte del 2008. L’Italia registra un lieve incremento. A fine 2007 il numero di compravendite ha superato 4,6 milioni, che rappresenta un aumento dell’1,7%. I prezzi hanno toccato un rialzo inferiore al 2% nei principali paesi occidentali.
Seconde case. Circa il 7% del fatturato immobiliare dei cinque principali paesi europei è rappresentato dalle residenze turistiche. Il mercato più consistente è quello francese, con quasi 22 miliardi di euro di scambi, mentre l’Italia concentra meno del 6% del totale. Cala la propensione verso la casa al mare, mentre le correnti di domanda si orientano verso la campagna e le zone interne. In crescita gli acquisti di case oltre Europa, soprattutto Stati Uniti, seguiti da Dubai.
Uffici. Lo stock di immobili ad uso terziario/uffici in Francia, Gran Bretagna, Spagna, Germania e Italia ammonta a circa 905 milioni di metri quadrati. Un clima sempre più surriscaldato, dunque, caratterizza oggi il mercato immobiliare: attesa di prezzi in discesa, compravendite in deciso calo nei primi sei mesi dell’anno, tempi sempre più lunghi per arrivare al contratto di cessione.
Immobili di lusso. La crisi non sembra scalfire il segmento delle abitazioni di lusso. Nel primo semestre del 2008, sia a Milano sia a Roma la domanda non è mancata e le quotazioni hanno resistito a livelli top. Milano soffre di un’offerta scarsa, ma una volta reperito il prodotto di qualità viene premiato da prezzi elevati e tempi stretti della trattativa. A Roma, di contro, in generale si segnala un forte calo dei contratti e un allungamento dei tempi di vendita. Ma per le abitazioni di pregio è valso il contrario: domanda e offerta, tranne nella zona Prati, sono aumentate.

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Nonostante la grave crisi economica generalizzata il mercato immobiliare per gli analisti è uno dei pochi che dà garanzie reali di tenuta. I cittadini cosiddetti normali, che non possono acquistare oro e derivati, guardano con nuovo interesse al mattone come elemento di stabilità nelle ben note turbolenze finanziarie.
Negli ultimi quindici giorni infatti è aumentata la richiesta di abitazioni per investimento. L’area fiorentina poi è sempre stata caratterizzata da una forte domanda di affitti, sia per gli studenti universitari, sia per il comparto turistico, con migliaia di lavoratori non residenti, per cui nonostante la tassazione ancora elevata l’abitazione rappresenta un investimento con buoni margini di sicurezza.
I prezzi sono fermi da circa un anno e quindi il mercato sconta una flessione che è a sicuro vantaggio di chi vuole comprare: gli immobili non sono tornati indietro di valore, ma sono rimasti fermi e quelli che erano comunque fuori prezzo, trainati dalla vivacità del mercato, che è durata ben cinque anni, di fatto sono dovuti rientrare in parametri credibili.
La domanda che tutti si fanno è: cosa comprare? Ma si può rispondere solo con un altro quesito: perchè comprare? Si desidera una rendita certa e maggiormente vantaggiosa o una solidità sostenuta dell’investimento oppure la possibilità di una forte rivalutazione nel tempo?
Tutti questi elementi insieme non si possono avere e coloro che sperano di fare l’en plein rischiano di non vedere realizzata veramente nessuna delle aspettative. Per la prima ci si deve rivolgere ad appartamenti ampi, magari di venti o trent’anni di età, nelle zone intermedie dei centri urbani, quindi un po’ deprezzati per lo stato di manutenzione ma abitabili, le classiche case anni‘70 che comunque hanno una forte richiesta per lo spazio; ditte appaltatrici che devono alloggiare propri dipendenti, gruppi di studenti o giovani alla prima occupazione, sicuramente guardano ad oggetti con più stanze per poter suddividere le spese e quindi anche garantire canoni più interessanti; attenzione però, un’abitazione già vecchiotta tra qualche anno sarà ancora più fuori mercato e quindi l’investimento si sarà rivalutato meno.

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Più lenta, nelle grandi città, la dinamica delle compravendite. Colpa dei prezzi alti e del rincaro dei mutui. Ma i protagonisti del settore spiegano ad Attico Informa perché non hanno paura del futuro.
Il mercato non è in crisi, ma attraversa una fase di riflessione. I prezzi sono piuttosto alti ovunque e non ha certo migliorato la situazione il rincaro dei mutui. Che restano la forma principale d’acquisto, con la sola eccezione di Napoli, ma sono di difficile accesso per le giovani coppie. Le quali, a loro volta, cercano casa nell’hinterland dei grandi centri urbani, a patto che siano ben serviti dai mezzi di trasporto.
Gli acquisti degli immigrati stranieri non decollano, se non in alcune zone e per alcune etnie. Infine, omogeneità di pensiero sulla considerazione che la crisi dei mutui americani subprime non ha specifici riflessi sul mercato immobiliare italiano. Se non, in qualche caso, sul piano psicologico (’perché la gente si preoccupa rispetto a qualcosa che non capisce molto bene‘, ha detto un intervistato) o per le conseguenze nell’ambito economico e finanziario. Questa, in sintesi, la fotografia del mercato immobiliare nelle principali città italiane che si può trarre dal sondaggio condotto da Attico Informa presso alcune importanti agenzie di compravendita. A detta di quasi tutti coloro che hanno risposto alle nostre domande, comunque, il rallentamento non è destinato a durare a lungo e le prospettive nel medio periodo, per quanto valutate con una certa cautela, restano positive.
Per gli operatori del settore, dunque, si tratta di aggiustare il tiro, accettando una dinamica più rilassata, basata su trattative che prevedono tempi più lunghi del consueto. Perché è innegabile che la clientela si è fatta più cauta e i ‘titolari di redditi medio-alti e dotati di ragionevoli sicurezze finanziarie’, come li ha definiti un altro interlocutore, i soli a poter accedere ad acquisti di un certo livello con un’adeguata tranquillità, non sono probabilmente un numero infinito.

Milano: dinamica sempre più selettiva. A Milano, la fase attuale può essere definita riflessiva. ‘I tempi delle trattative si sono allungati. Quando si tratta di decidere di acquistare, le persone fanno molte visite, vedono molti appartamenti e si prendono del tempo. E se prima riuscivamo a vendere un alloggio in tre mesi oggi ce ne vogliono sei’. Secondo Lionella Maggi, titolare dello Studio Maggi, lo standard di base è quello che va da appartamenti di pregio, con un valore che supera il milione e mezzo di euro, ai piani alti, con box e terrazza, fino ai bilocali con cucina intorno agli 80 metri quadri.
‘Il classico appartamento da investimento ha perso attrattiva’, spiega Maggi. ‘Vanno molto i bilocali per giovani coppie o piccole famiglie, con una bella cucina che fa anche da salotto. Le famiglie più numerose tendono invece ad andare in periferia o addirittura fuori città. Del resto, l’offerta è piuttosto ampia e ci sono molti immobili nuovi. Basta pensare a Santa Giulia, a viale Padova, alla zona Vicentina e alla Bovisa’.
Sostanzialmente d’accordo con la collega Mauro Danielli dello studio La Lombarda, molto attivo in Brianza. Anche per lui il fattore tempo è il primo elemento che distingue il mercato di oggi da quello di un anno fa. Il cliente, infatti, durante la contrattazione guarda le possibili opportunità che può trarre ed è più selettivo. ‘È una dinamica’, chiarisce Danielli, ‘che riguarda tutti gli immobili del comparto residenziale. E se prima dell’innalzamento dei mutui il mercato del prodotto di fascia bassa, completamente sostenuto dal credito, aveva una dinamicità più elevata, adesso si è uniformato agli altri’.
In generale, comunque, la situazione non preoccupa più di tanto. ‘Il mercato è sempre ciclico, quindi anche questo ciclo finirà’, afferma l’operatore. ‘E credo che non ci vorrà molto, visto anche che il sistema bancario internazionale sta reagendo in maniera efficace per ridare liquidità al mercato e mantenere il costo dei mutui a livello basso. Questo è di buon auspicio per il ritorno del mercato a dinamiche normali’.
In realtà, bisogna tenere presenti gli ultimi dieci anni di crescita continua. Confrontare il mercato di quest’anno con quello dell’anno scorso è fuorviante, perché quello era un mercato di picco, che ha fatto registrare il maggior numero di compravendite dal dopoguerra a oggi. ‘Secondo le stime di alcuni istituti, si parla di una contrazione delle compravendite nell’ordine del 3/5%, ma anche con questa riduzione siamo di fronte a un numero di affari conclusi vicino a quota 800 mila e ricordo bene che negli anni Novanta quando arrivavamo a 500 mila eravamo molto contenti’, spiega Danielli che fornisce alcuni elementi anche sulla tipologia di clientela: ’sul nuovo, specialmente in periferia e fuori città, dove ancora si trovano opportunità tra 2.200 e 2.500 euro al metro quadro, la fa da padrona la famiglia di nuova costituzione. Mentre sul prodotto più ricco l’acquirente è intorno ai 50 anni, non fa lavoro dipendente e ha una buona capacità di spesa’.
Il mercato degli stranieri, infine, è abbastanza attivo. In particolare, quello che a fronte di una situazione regolare, cioè un lavoro fisso, può usufruire di alcune agevolazioni e forme di finanziamento. La quota di acquisti da parte di stranieri supera il 15% e, più che la zona, a determinare l’acquisto è sempre il prezzo.

Torino: la boa della riconversione. ‘La situazione del mercato immobiliare torinese è strettamente collegata al piano regolatore, che prevede la riconversione di vecchie fabbriche, e in particolare della Fiat, collocate lungo le cosiddette spine, ovvero i vecchi percorsi ferroviari’, racconta Enrico Martucci, titolare dell’Agenzia Oltrepocase. Se questo, da un lato, ha significato l’immissione sul mercato di 20 mila nuovi alloggi in quelle aree, dall’altro ha creato scompensi nelle zone, come per esempio il centro e l’Oltrepo, dove non c’è possibilità di riconversione. ‘Tutti i quartieri riconvertiti, fanno concorrenza a quelli vecchi, anni Sessanta, Settanta, anche di pregio, tipo la Crocetta, Cenisia e la zona adiacente a corso Montecucco’, sottolinea infatti Martucci.
Resta comunque il fatto che i torinesi sono buoni risparmiatori e la città è patrimonialmente ricca, quindi il mercato residenziale è stabile e positivo. In lieve flessione, invece, quello degli stranieri, dopo un 2006 che aveva visto l’accensione di oltre 5 mila mutui casa da parte di cittadini extracomunitari. Ma, in sostanza, nonostante qualche perplessità sull’operato del governo, che ‘ha giocato la sua parte nel far venir meno il mercato speculativo, che prima era piuttosto fiorente’, il responsabile di Oltrepo’ guarda al futuro con una certa tranquillità: ‘il trend di crescita del mercato, che è stato esponenziale dal 1995 al 2006, oggi è più lento, ma dovrebbe comunque progredire ancora’.
Dal canto suo, Lucia Vigna dell’agenzia omonima, segnala tra le cause delle attuali difficoltà sia i prezzi alti sia la necessità di mutui molto elevati e di lunga durata. ‘Oggi sono necessarie trattative molto lunghe, talvolta estenuanti’, spiega. ‘E se prima su una richiesta di 100 si chiudeva a 95 oggi si è costretti ad arrivare a 90. Credo che sarebbe una buona cosa se i venditori si convincessero a richieste più ragionevoli’.
L’età media della clientela dell’agenzia è tra i 40 e i 50 anni, mentre pochissimi sono i giovani. ‘Per quanto riguarda il mercato degli extracomunitari’, conclude Lucia Vigna, ’si segnala la buona capacità di acquisto dei romeni, che hanno maggiore disponibilità di contanti rispetto agli altri e chiedono mutui inferiori e di durata minore’.

Bologna: cercasi terrazzo. A Bologna, invece, secondo Roberto Maccaferri, titolare dello studio omonimo, pur a fronte di un mercato dove si registra un complessivo rallentamento, trovano comunque positivi riscontri ‘gli appartamenti dotati di caratteristiche tali da giustificare l’impegno dell’acquisto, ossia terrazzo, giardino, panoramicità, luminosità, equilibrio del prezzo’. Certo, sottolinea l’operatore, per una clientela particolare: ’si tratta di titolari di redditi medio-alti e con ragionevoli sicurezze finanziarie’.
Poco da segnalare, invece, sul mercato degli stranieri, che ’sta cominciando a interessarsi alle case che gli italiani non vogliono
più, ma a prezzi tendenzialmente più bassi‘. Mentre s’intravede in Maccaferri una certa prudenza nell’affrontare le prospettive di medio periodo: ‘Secondo me, occorreranno almeno quattro o cinque anni prima che venga metabolizzata l’attuale situazione’.

Firenze: arrivano i russi. Anche Firenze attraversa una fase di rallentamento delle compravendite. ‘La cosa tocca in misura minore gli appartamenti di un certo livello, che riguardano una clientela con maggiori disponibilità, ma in periferia il calo è evidente perché i prezzi sono ancora troppo alti’, racconta Marcello Roselli, dell’agenzia Gabetti.
In compenso, gli stranieri, soprattutto cinesi e romeni, stanno comprando parecchio in periferia. Questo nonostante certe resistenze nei confronti della cessione a extracomunitari, magari per timore delle reazioni degli inquilini del palazzo. ‘Ma c’è anche un tipo di clientela straniera di alto livello, che compra per investimento sia in città sia sul mare sia nelle campagne toscane’, tiene a precisare Roselli. ‘Americani e inglesi, come da tradizione, ma stanno arrivando parecchi russi, che si segnalano soprattutto per la grande disponibilità di liquidità’.
Per quanto riguarda infine le prospettive, l’agente fiorentino non appare particolarmente preoccupato. ‘Nel medio periodo, vedo il mercato in assestamento’ conclude. ‘Non credo affatto che ci sarà la bolla immobiliare. Al massimo, bisognerà valutare che effetti commerciali e psicologici avranno le più recenti modifiche legislative’.

Roma: piacciono i tagli universali. Il mercato immobiliare romano continua a essere vivace, e la tanta paventata implosione dei prezzi degli immobili in realtà non c’è stata. ‘Negli ultimi sei mesi, si sono sensibilmente allungati i tempi di vendita degli immobili e si è iniziato a intravedere un gap consistente tra il prezzo di vendita e quello richiesto’, ha spiegato ad Attico Informa Sandro Samà, responsabile dell’agenzia Sifinvest immobiliare.
‘Per ciò che concerne il mercato locativo, invece, si va consolidando la tendenza degli ultimi anni circa una diminuzione di crescita dei canoni di locazione’. I tagli più appetibili sono quelli tra i 40 e i 75 mq, considerati ‘universali’ per la loro potenziale larga fascia di utenza. Sono appartamenti ubicati in zone centrali o ben servite, i cui acquirenti sono giovani coppie, single, separati o soggetti che non hanno un nucleo familiare numeroso. Il cui livello di appetibilità cresce quando sono dotati di terrazzi o giardini.
‘Sono fonte certa di un buon reddito da locazione’, sottolinea Samà. ‘Inoltre, è chiaro che nella logica dell’investimento, è preferibile acquistare due tagli piccoli da locare, anziché uno grande. Anche se, mediamente, l’impegno economico richiesto è maggiore’. Coloro che comprano come prima casa, acquistano mediamente con un mutuo di circa il 70/75% del prezzo, ma per gli appartamenti più grandi tale importo scende, poiché l’acquirente, nella maggioranza dei casi, usufruisce del ricavato di una vendita. Non a caso, sale la richiesta di tipologie abitative di due camere e servizi, che vengono acquistate come prima casa anche da chi ne ha già una che non corrisponde più alle proprie esigenze.
In questo quadro, Samà appare ottimista rispetto al futuro. ‘Le prospettive nel medio periodo sono ancora buone’, dichiara. ‘Importanti saranno la politica monetaria della Banca centrale europea riguardo ai tassi d’interesse e quella fiscale del governo. Attualmente non ci sono spinte inflazionistiche tali da preventivare aumenti del tasso di sconto. Sicuramente le famiglie italiane continueranno a scegliere il mattone sia per esigenza abitativa sia per puro investimento. E il miglioramento della condizione abitativa in termini di spazio e qualità, continuerà a essere la principale prerogativa che spinge le famiglie ad acquistare un nuovo immobile‘.

Genova: vince la fascia media. Gli appartamenti più venduti a Genova sono quelli di fascia media, il cui valore si aggira intorno a 150/200mila euro. Per il resto, anche in questa città i prezzi troppo alti e il rincaro dei mutui contribuiscono a frenare gli affari. ‘In realtà, i costi elevati degli affitti spingerebbero da tempo verso l’acquisto, ma le difficoltà di reperire le risorse per coprire il finanziamento bancario rallentano sensibilmente le operazioni’, spiega Nadia Rossi, responsabile dell’Agenzia del Guasta.
Che, per quanto riguarda il mercato specifico degli stranieri, segnala una curiosità: ‘gli extracomunitari rappresentano il 5/6% della nostra clientela sul fronte degli acquisti. Purtroppo, però, per quanto concerne le locazioni la loro presenza è scarsa, perché non sono visti di buon occhio da gran parte dei locatari’.
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Sono stati presentati i dati semestrali relativi al mercato degli immobili e delle attività commerciali. Tra queste ultime, si segnala in particolare il boom delle ricevitorie giochi.
Negli ultimi sei mesi, nella provincia di Milano, il mercato immobiliare ha continuato a crescere, per quanto con meno enfasi. I prezzi degli immobili, infatti, sono aumentati dell’1,7% nel primo semestre di quest’anno (+3,8% in un anno, +101,2% in 10 anni), ma a dicembre 2006 la crescita semestrale era del 2,1 per cento. È quanto emerge dalla pubblicazione dei dati del listino semestrale realizzato da Fimaa Milano e Osmi Borsa Immobiliare.
Comprare casa a Milano costa in media 4.462 euro al mq. La zona dove i prezzi sono cresciuti di più nel semestre è il centro storico +3,4% (8.061 euro al metro quadro). L’ovest guadagna il 2,4% spinto dalla zona Fiera-Monte Rosa (+6,1%) ottiene la crescita più alta di Milano, mentre l’est si allinea al trend cittadino (+1,6%, 4.193 al metro quadro).
Sotto la media invece il sud (+0,9%, 3.727 euro al metro quadro). È soprattutto la Milano delle grandi opere e fieristica a crescere di più con il 2,5%. Rallentano invece la città del verde e la Milano multietnica. Cresce più velocemente la provincia, in media +2,5%, in particolare Sesto e Cinisello, dove il prezzo medio complessivo fra vecchio e nuovo è di 1.737 euro al metro quadro, mentre Monza fa segnare un aumento del +1,9%, arrivando a 2.666 euro al metro quadro. Privilegiato soprattutto il mercato del nuovo di qualità (+2,3%), mentre nel resto della Brianza la domanda sembra preferire l’usato non recente (+2,1% semestrale) dove il prezzo è l’elemento di maggiore attrattività.
Il listino commerciale In base, invece, al Listino Aziende 2007 che indica i valori delle attività commerciali e di affitti/buonuscite nelle principali vie dello shopping – si evince che a Milano gli affitti dei negozi restano alti e fuori dal centro calano le liquidazioni. A Milano, acquistare un negozio costa in media 3.078 euro al metro quadrato (dato secondo semestre 2006, + 2% rispetto all’anno precedente). Sono cresciuti i prezzi medi in particolare nella cerchia dei Bastioni (+ 3,7%, ancor più che nel centro città + 1,8%) mentre un leggero decremento (-0,2%) si registra nella cerchia della Circonvallazione.
Prezzi stabili, perché già molto alti, nelle zone più care: al top Spiga-Montenapoleone dove un negozio costa mediamente 21.500 euro al metro quadrato. In corso Vittorio Emanuele-piazza San Babila il costo medio è di 14.250 euro al metro quadrato e il valore medio al metro quadrato nelle vie commerciali è di 13.883 euro (+0,6% rispetto al 2005).
I dati del Listino aziende di Fimaa Milano (fornisce anche un sintetico giudizio sull’andamento della domanda e dell’offerta nelle varie tipologie d’azienda) riguardano i valori delle attività commerciali (parametrazione sull’incasso annuo e, in alcuni casi, sull’utile lordo delle aziende). Valori che vengono suddivisi, nella merceologia presa in esame, tenendo conto dell’ubicazione e dell’anzianità dell’arredamento e delle attrezzature dell’esercizio commerciale.
Nel listino si rileva un saldo attivo, tutto nel non alimentare, per il commercio milanese nel 2006, pari a 585 negozi in più. Ulteriore discesa, invece, nell’alimentare, con 218 negozi in meno. Complessivamente i negozi (dati di fonte del Comune di Milano) sono 23.623 con una crescita dell’1,6% rispetto al 2005. Aumentano ancora i pubblici esercizi: 6.150 al 31 dicembre 2006 contro i 6.116 di fine 2005 con un + 0,6 per cento. Inoltre, si conferma la tendenza già emersa lo scorso anno secondo la quale fra le attività commerciali più quotate ci sono le ricevitorie giochi.
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Scenari immobiliari: il fatturato a fine 2008 segnerà un incremento dello 0,9%, i prezzi del 2%.
L’Italia sfugge all’effetto domino provocato dalla crisi dei subprime americani, «uno tsunami», come ha ricordato ieri l’economista Mario Deaglio al Forum di Scenari Immobiliari a Santa Margherita Ligure, «che è costato agli Usa quanto due guerre in Iraq, ovvero 200 milioni di dollari». Ma il pianeta casa non esce comunque indenne dalle turbolenze internazionali.
Il fatturato immobiliare che nel 2007 aveva segnato un aumento di quasi il 5% (-4,9%) è previsto che a fine 2008 scenda ad un più magro incremento dello 0,9%. Un dato comunque superiore a quanto sta accadendo in Francia e Germania, per non parlare degli Stati Uniti. Nel primo semestre del 2008, il mercato residenziale ha avuto in particolare una flessione negli scambi di circa l’8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
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I prezzi delle case si abbasseranno, la previsione è sulla bocca di tutti. Bella scoperta! Se prima si compravendeva di tutto in tempi brevi, ora si chiudono meno contratti e solo dopo trattative più lunghe. Per quanto ci riguarda è un buon segno: da troppo tempo chiedevamo ai consumatori italiani di resistere alla ’smania del mattone’.
Una follia collettiva, accuratamente indotta da costruttori ed agenzie immobiliari, abili nel rilanciare lo slogan ‘l’immobile non si svaluta mai‘. Messaggi ingannevoli, come possono testimoniare già da ora quelli che hanno accettato di credere alle banche (anche per loro affari d’oro) indebitandosi a vita. Oggi il mercato delle case è in calo e la cosiddetta bolla immobiliare sembra accennare a sgonfiarsi a causa della crescente perdita di potere d’acquisto delle famiglie e del maggiore costo dei finanziamenti.
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