Confermato lo sgravio fiscale: del 36% sulle ristrutturazioni e del 55% sul risparmio energetico per tutto il 2010. Ristrutturare la propria casa a volte conviene di più che cambiare.
La nascita di un figlio, la necessità di un piccolo studio, la voglia di più calore e di nuovi colori ci da spesso la sensazione che la nostra sia una casa davvero inadeguata questo ci fa nascere la voglia di cambiare, di avere finalmente una sensazione di spazio e di funzionalità che ci farà stare a nostro agio nel ‘pezzo di mondo’ in cui viviamo. Quindi comincia la caccia alla casa dei sogni e spesso non ci si rende conto che la propria abitazione ha delle potenzialità non sfruttate!

Facciamo due conti: se cambiamo casa dobbiamo sopportare i costi di intermediazione di agenzia, i costi notarili, le tasse di trasferimento, gli interessi passivi sul nuovo mutuo. A conti fatti in media non si spendono meno di 30.000 euro per i soli costi di trasferimento legale e in fine dobbiamo comunque ristrutturare la casa appena acquistata. Conviene quindi capire bene se e’ possibile con una radicale ristrutturazione e con soluzioni originali ottenere più spazio dalla propria casa tenendo conto che con le agevolazioni fiscali attuali il 36% delle spese ci viene restituito sotto forma di detrazione fiscale dallo stato.

Secondo la Covertec srl, (azienda specializzata in ristrutturazioni di interni) una ristrutturazione per una casa di circa 90 mq realizzata con buone finiture ha un costo finale di circa 60.000 euro e quindi la metà della cifra sarebbe già assorbita dai soli costi di acquisto prima elencati. Se poi si calcolano le somme ricevute in detrazione fiscale per circa 17.500 euro, (36% fino a 48.000 Euro il costo di totale per ottenere una nuova casa progettata secondo le esigenze della famiglia sarebbe di circa 15.000 euro!
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Immobili. Ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione, quali differenze tra questi termini? Con gli incentivi legati all’approvazione da parte delle Regioni del Piano Casa, la Cassazione interviene per chiarire quando effettivamente opere edilizie sono da intendersi come ristrutturazione.
Ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione. Concetti simili ma nello stesso tempo molto differenti tra loro. Tanto che, proprio di recente è dovuta intervenire la Cassazione che con una sentenza (la numero 19287 del 7 settembre di quest’anno) riassume e sintetizza proprio la nozione (e le varie differenze) tra i suddetti termini. È dunque proprio la Corte di Cassazione a dirci che la ristrutturazione avviene nel caso in cui ‘gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne’ ed inoltre vadano ad interessare ‘un fabbricato le cui componenti essenziali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura siano rimasti inalterati’.

La ricostruzione invece viene a verificarsi quando ‘le componenti dell’edificio, per un evento naturale o per fatto umano, siano venute meno’ e di conseguenza l’intervento che viene posto in essere successivamente non vada a comportare ‘alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata ed all’altezza’.
Sempre nella suddetta sentenza la Corte di Cassazione affronta anche la differenza tra ricostruzione e nuova costruzione, andando a precisare che nel particolare caso di ‘aumento di una delle componenti dell’edificio, si è presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui’.

Un intervento necessario quello della Cassazione anche in virtù delle recenti approvazioni, in varie regioni italiane del Piano Casa che, prevede numerosi incentivi fiscali per chi vuole porre in essere dei lavori di ristrutturazione e ricostruzione di immobili già esistenti. Una legge, quella che va sotto il nome del Piano Caso, posta in essere per incentivare tutto il settore economico legato all’edilizia.
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Non sempre è necessario ricorrere a lavori di edilizia costosi per ristrutturare la propria casa. Si comincia con l’esame dello stabile e con un tecnico si prepara una lista degli interventi che si devono realizzare successivamente si programmano gli interventi in base ad una scala di priorità e se ne calcola la tempistica totale.
Non sempre è necessario procedere a costosi lavori di edilizia. Un edificio con determinate caratteristiche può anche essere ristrutturato e riqualificato, da un punto di vista architettonico, statico ed energetico. In primo luogo è necessario fare una lista di tutti i requisiti che si intendono ottenere e sistemarli in una scala di priorità.

Come ristrutturare. E’ luogo comune pensare semplicemente a demolire e ricostruire con materiali e forme diverse, a modernizzare la composizione, a cambiare tutto. Spesso l’ultimo pensiero va alla convenienza economica dell’intervento quando invece è uno dei fattori più importanti. Ma se si possono ottenere gli stessi risultati, o migliori, anche con minori lavori, non si comprende perchè si debbano abbandonare tali strade che forse sono un pò più impervie per la fase progettuale, ma che alla fine danno le migliori soddisfazioni al proprietario, al tecnico, all’impresa esecutrice.
Bisogna pertanto scegliere quali sono gli elementi che, anche in termini figurativi e non solo statici, vanno mantenuti integri o rinforzati, quali vanno eliminati, quali modificati sostanzialmente. L’organismo della costruzione deve continuare a vivere con maggior vigoria architettonica: solo così la ristrutturazione sarà riuscita.

Riqualificazione energetica. Per riqualificazione energetica dell’edificio si intendono tutte le operazioni, tecnologiche e gestionali, atte al conferimento di una nuova o superiore qualità prestazionale alle costruzioni esistenti dal punto di vista dell’efficienza energetica, volte cioè alla razionalizzazione dei flussi energetici che intercorrono tra sistema edificio (involucro + impianti) ed ambiente esterno. In generale, gli interventi di riqualificazione energetica sul patrimonio edilizio esistente sono finalizzati a: migliorare il comfort degli ambienti interni; contenere i consumi di energia; ridurre le emissioni di inquinati e il relativo impatto sull’ambiente; utilizzare in modo razionale le risorse, attraverso lo sfruttamento di fonti energetiche rinnovabili in sostituzione dei combustibili fossili; ottimizzare la gestione dei servizi energetici.

Il concetto di riqualificazione energetica dell’esistente – correlato a quello di sostenibilità del costruito – è volto a individuare le necessità di un sostanziale cambiamento nel modo di costruire, di gestire e di manutenere gli edifici esistenti, in ambito edilizio, per la salvaguardia dell’ambiente e per la tutela della salute e del benessere dell’uomo. Un’intensa attività di legislazione e di redazione di norme tecniche sul rendimento energetico del costruito definisce parametri di efficienza sempre più restrittivi e criteri di risparmio sempre più vincolanti, imponendo interventi di adeguamento del patrimonio esistente a standard prestazionali più elevati, ad esempio nelle fasi di progettazione, realizzazione e gestione.
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Pianificare, progettare, costruire e concretizzare secondo ‘canoni ecologici’. Anche il Piano Casa della Regione Veneto prevede che per alcune tipologie di ampliamenti di abitazioni vengano rigorosamente compiuti utilizzando tecniche di edilizia sostenibile e fonti di energia rinnovabile.
Quello dell’edilizia ha da sempre rappresentato uno dei settori dell’economia a impatto ambientale maggiormente elevato, soprattutto in termini di consumo e produzione di rifiuti. Tanto che, anche in fase di costruzione, edifici ad uso abitativo e non, contribuiscono non poco alle immissioni nell’atmosfera dei gas cosiddetti ’serra’.

Ecco che, negli ultimi anni sta prendendo piede quelle che va sotto il nome di edilizia sostenibile o anche bioedilizia. In pratici si definisce sostenibile un edificio o una infrastruttura con un minimo impatto ambientale. Per la valutazione di questo impatto sono da prendere in considerazione alcuni fattori: dai materiali utilizzati all’intero ciclo di vita dell’edificio (lca), al luogo dove dovrebbe sorgere questo edificio.
Tre le regole che potremmo definire di base dell’edilizia sostenibile. La prima è quella di ridurre al minimo il consumo di risorse non rinnovabili. Altro fattore importante è quello di contribuire ad un rafforzamento dell’ambiente naturale. Infine è fondamentale cercare di eliminare, o ridurre al minimo la messa in circolazione di sostanze tossiche e nocive.

Termini quelli come ‘edilizia sostenibile’ e ‘bioedilizia’ che sono entrati prepotentemente nella vita di tutti i giorni. Anche perché nella legge numero 14 del 1 luglio del 2009 varata dalla Regione Veneto, chiamata ‘Piano Casa’, prevede che per alcune tipologie di ampliamenti di abitazioni vengono rigorosamente compiuti utilizzando tecniche di edilizia sostenibile e fonti di energia rinnovabile.
Per quanto riguarda la realizzazione di interventi di un edificio abitativo nella sua interezza, sia all’interno sia all’esterno, è dunque fondamentale tenere presente la scelta dei materiali. Attualmente, l’architettura e l’ingegneria si sono molto sensibilizzate verso questo tipo di sostenibilità, anche perché, in fondo, costruire ecologicamente significa avere a cuore il futuro del mondo.

Pianificare, progettare e concretizzare secondo canoni ecologici, comporta innumerevoli vantaggi non solo al nostro ecosistema ma anche e soprattutto all’economia. Se realizzare un’architettura non è mai un momento casuale e dietro ogni singolo pensiero c’è sempre una ispirazione particolare, possiamo meditare di valutare non solo i fabbisogni individuali, convertendo i pensieri e le emozioni in un manufatto, ma progettare in rapporto all’asse della qualità architettonica e urbana intorno a problemi di salubrità dell’ambiente.
Non dimentichiamo che molti materiali hanno un processo edilizio con un impatto ambientale notevole e dunque da non sottovalutare. Cercare di utilizzare materiali e soluzioni alternative, rispetto ad alcune sostanze rivelatesi dannose per la salute e l’ambiente, è la giusta scelta progettuale da attuare in caso di ristrutturazioni radicali.

Utilizzare materie prime nelle costruzioni trova convergenza in quella corrente comunemente che va sotto il termine di bioedilizia. Con questo termine bioedilizia, ci si riferisce all’utilizzo di particolari metodi costruttivi con materiali provenienti direttamente dalla natura e, di conseguenza, non prodotti in maniera artificiale dall’uomo. Diversamente dal solito nel settore edilizio, dove generalmente vengono utilizzati dei materiali per la costruzione creati dal uomo, la bioedilizia sfrutta prodotti naturali prodotti dalla natura per la realizzazione di strutture, opere edifici realizzati in materiali ecocompatibili.

Un buon esempio moderno sono le case, di solito villette, realizzate interamente in legno di pino od altri materiali, usati a seconda della facilità di reperimento nelle varie nazioni mondiali, che vengono realizzate con travi di legno disposti a sandwich con pareti esterno/interno con camera d’aria isolante. Queste strutture se ben costruite riescono infatti a riprodurre le pareti e le strutture di abitazioni così dette tradizionali.

Inoltre, negli ultimi anni, si sta raccogliendo interesse verso l’utilizzo della terra cruda giacché risulta essere un materiale completamente riciclabile che, per essere lavorata, necessita di pochissima energia. Inoltre il suo utilizzo favorisce il risparmio energetico in quanto essa ha la capacità di accumulare calore ed abbinata ad uno scarso potere isolante si presta bene per essere utilizzata in abbinamento con terre solari.
Il suo vasto utilizzo premia questa materia come ottimo materiale costruttivo in quanto è possibile farne uso in differenti tecniche costruttive. Insomma, si può costruire tenendo conto anche della salvaguardia del pianeta. Spesso, inoltre, questi prodotti risultano avere anche dei prezzi controllati proprio per la facilità con cui si trovano in natura.

Fonte: Quotidiano Il Vicenza del 23 Ottobre 2009

Non è sempre facile organizzare la ristrutturazione di un’abitazione. A partire dall’esecuzione. A chi rivolgersi? Conviene affidarsi a singoli specialisti o ad una sola ditta? Che tipo di contratto stipulare? Che precauzioni prendere? Una serie di consigli per chi ha intenzione di rinnovare la propria dimora.
Quando si prende la decisione di ristrutturare casa bisogna farlo tenendo conto di una munerose serie di fattori. La concreta esecuzione dei lavori è uno di questi.

A chi rivolgersi? Conviene affidarsi a più specialisti del settore dell’edilizia oppure ad una singola impresa?
Che tipo di contratto stipulare? Sono queste alcune delle domande più frequenti a cui si può provare a dare una risposta.
Se si ha l’intenzione di effettuare un intervento importante e abbastanza complesso conviene notevolmente affidare i lavori a delle imprese piuttosto che a singoli specialisti. I lavori di ristrutturazione infatti comportano la sinergia di numerosi artigiani specializzati e, di conseguenza, le varie fasi devono essere coordinate e programmate in ogni singolo dettaglio. Pensare di poter organizzare tutto da soli sarebbe infatti un grave errore. Svantaggioso sia dal punto di vista della tempistica che da quello dei costi da sostenere.
Anche per questo conviene affidarsi ad un architetto che possa supervisionare il tutto. Questo potrà anche consigliare eventualmente alcune ditte a cui rivolgersi per affidare i lavori. Prima di compiere questa scelta però bisogna valutare con particolare attenzione i diversi preventivi, con un occhio particolare verso il rapporto qualità-prezzo.

A dirigere i lavori dovrà dunque essere l’architetto, ed anche per questo risulta fondamentale il rapporto tra quest’ultimo e l’impresa che si andrà ad occupare degli interventi da mettere in atto. Per quanto riguarda invece la scelta della ditta a cui affidare i lavori questa va operata in base al preventivo (che ovviamente deve essere richiesto). Non bisogna mai farsi ingannare dai costi ridotti, visto che non sempre l’offerta economicamente meno importante è quella più vantaggiosa.

È’ necessario che nel preventivo siano compresi anche i costi relativi ai ponteggi e non bisogna dimenticare di informarsi se, eventualmente, l’impresa abbia l’intenzione di affidare una parte dei lavori da svolgere in subappalto ad altre aziende del settore. In caso di questa eventualità ci si deve sempre assicurare riguardo alla qualità dei lavori e al rispetto della tempistica da parte della ditta subappaltatrice.
Infine, una volta che i lavori vengono portati a termine bisogna prendere informazioni su chi si andrà ad occuparsi delle pulizie, aspetto questo da non sottovalutare. Generalmente ad occuparsene è la stessa ditta che ha effettuato gli interventi, anche se in alcuni casi può risultare più conveniente affidarsi ad un’azienda specializzata in questo settore.
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Il pacchetto di norme approvato nel mese di luglio dalla Regione sta per diventare effettivo. L’obiettivo è di rilanciare il settore dell’edilizia anche grazie alla possibilità di ampliamento degli edifici esistenti ed il contemporaneo miglioramento della qualità architettonica ed edilizia.
Approvato lo scorso 1 luglio con la legge regionale numero 14 del 2009, il Piano Casa della Regione Veneto si pone l’obiettivo di rilanciare il settore dell’edilizia anche grazie alla possibilità di ampliamento degli edifici esistenti ed il contemporaneo miglioramento della qualità architettonica ed edilizia. Inseriti in un più generale contesto nazionale, il Piano Casa della Regione Veneto prevede, per quanto riguarda le abitazioni, un ampliamento massimo del 20% del volume esistente, volume nel quale è compreso anche un eventuale recupero dei sottotetti.

Per quanto riguarda invece gli immobili ad uso non residenziale (come possono essere ad esempio capannoni, magazzini ma anche insediamenti turistici) il Piano Casa della regione Veneto prevede un ampliamento sempre del 20% della superficie coperta dei suddetti edifici. Suddette norme però non include abitazioni ed edifici ubicati nei centri storici o in aree di assoluta inedificabilità, ma anche edifici di particolare valore architettonico o soggetti a specifiche norme di tutela.

Tutti gli eventuali interventi di ampliamento inoltre potranno godere di procedure semplificate. In pratica, se mentre prima era necessario un permesso, ora sarà infatti sufficiente la denuncia di inizio attività (Dia), firmata da un progettista che, inoltre dovrà dichiarare sotto la propria responsabilità la piena regolarità delle opere messe in atto. Le richieste dovranno poi pervenire entro 24 mesi dall’entrata in vigore della legge del Piano Casa. È importante poi ricordare che i vari interventi di ampliamento e ristrutturazione potranno essere realizzati anche in deroga ai piani regolatori e nel rispetto delle norme statali in materia di distanze.

Per quanto riguarda invece le prime case gli interventi di ampliamento potranno godere di oneri di costruzione scontati del 60%, oneri che saranno completamente azzerati per le abitazioni di disabili e invalidi. Il Piano Casa della Regione Veneto poi si propone di premiare tutte le operazioni di abbattimento e ricostruzione di quegli edifici che sono stati costruiti prima del 1989. In questo caso l’aumento di volume per le case ad uso abitativo e di superficie per gli edifici ad uso non residenziale sarà possibile fino al 40% sempre che questi interventi siano compatibili con la destinazione urbanistica dell’area e non vedano in nessun modo a modificare la destinazione d’uso dei suddetti edifici.
Questi ampliamenti inoltre devono essere compiuti utilizzando tecniche di edilizia sostenibile e fonti di energia rinnovabile.

Questo aumento di superficie poi può anche raggiungere il 50% nel caso in cui gli interventi di ‘ricomposizione planivolumetrica’ che vadano a modificare ’sagome e sedime’ originari tramite l’approvazione di uno specifico Piano Urbanistico Attuativo. Entro il 30 ottobre le varie amministrazioni locali dovranno poi stabilire come applicare queste norme. Le varie amministrazioni locali poi avranno tempo fino al 30 ottobre per stabilire tramite delibera se e con quali limiti applicare queste norme.
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Nonostante la non favorevole congiuntura economica, quello dell’edilizia resta comunque uno dei principali mercati di investimento economico. Rispetto a qualche anno fa però si registra un inversione di tendenza nel tipo di immobile da acquistare. In Italia infatti chi vuole investire in immobili, punta sull’abitazione comoda e nuova: secondo alcuni dati dell’Agenzia del Territorio – il 30% delle case acquistate è medio-grande e comunque 4 abitazioni su 10 sono grandi almeno 100 metri quadrati e sono o di nuova costruzione o ristrutturate.

Le tipologie di case accessibili nel periodo antecedente la crisi erano invece per lo più monolocali o al massimo bilocali. Oggi con la crisi del mercato immobiliare si va delineando una situazione completamente nuova: le famiglie si orientano, con il calo dei prezzi, verso immobili di prestigio di tipo mediograndi, perché più accessibili, anziché verso quelli più piccoli che, seppur di prezzo più basso, risultano comunque scomode.
Per quest’anno la dinamica di aggiustamento dei prezzi si confermerà con ulteriori ritocchi al ribasso di 2-3 punti percentuali e le stime prevedono che il ribasso arriverà fino al 15%. In questo modo la forte contrazione del mercato, in termini di vendite e prezzi, farà ’soffrire’ maggiormente le realtà periferiche e gli immobili di qualità più bassa, mentre un comportamento migliore avranno di sicuro le tipologie situate in zone più prestigiose e di qualità migliore.

Certo, la generale situazione economica sembra comunque in ripresa, ma anche per stimolare ancora di più il settore riguardante il mercato degli immobili ed in generale quello dell’edilizia, la Regione Veneto ha pensato bene di varare una legge nota come Piano Casa. Ma, prima di affrontare questo argomento, è d’obbligo una breve parentesi.

Cosa si intende esattamente per ‘edilizia’?
Stando ai maggiori dizionari di lingua italiana, la corretta definizione del termine dovrebbe essere la seguente: varie opere, lavori ed interventi necessari per ampliare, costruire e apportare modifiche su un immobile. Dunque per tornare ad un discorso ‘economico’, quello immobiliare è legato senza ombra di dubbio a quello dell’edilizia. Ritornando al termine ‘edilizia’, quella che spesso viene data è appunto una definizione generica, dato che sono numerosi i settori che si preoccupano dei lavori che interessano gli immobili. Dalle demolizioni ai lavori in muratura, dai rivestimenti e pavimentazioni all’impiantistica più disparata, sono tante le specializzazioni comprese sotto quell’unico settore che, appunto, va sotto il nome di edilizia.

Per questo motivo le aziende che operano in questo settore sono sono generalmente specializzate, anche perché ogni ambito (o settore, che dir si voglia) è regolato da una normativa specifica. Effettuato questo chiarimento, torniamo al ‘piano casa‘: Quest’ultimo in pratica consiste in un pacchetto di norme tra cui, in risalto spicca la possibilità, per i proprietari di un immobile, di poterne aumentare la cubatura. Non si può negare che ci saranno importanti agevolazioni per chi voglia compiere lavori di ristrutturazione di un immobile.
Una scelta, quella appunto di effettuare lavori del genere, che può essere dettata da varie motivazioni. C’è infatti chi, dopo aver acquistato un immobile, voglia modificarne l’aspetto, o chi invece è costretto da varie esigenze ad operare qualche piccola opera di adeguamento, o infine chi, più semplicemente vuole rinnovare un immobile.

Fonte: Quotidiano Il Vicenza del 23 Ottobre 2009

Numerosi centri italiani sviluppano progetti di maquillage destinati a dare una scossa al mercato immobiliare. Ecco una panoramica dei lavori in corso nelle città del nord. Nel prossimo numero, il focus sul centro sud.
Da qualche anno, in alcune delle principali città italiane è in atto un processo di ristrutturazione urbana destinato ad avere forti riflessi sul mercato immobiliare. A Milano come a Roma, a Firenze come a Napoli, a Bologna e Torino come a Verona e nelle altre province del Nord est. Ovunque vengono ristrutturate aree industriali dismesse, rinforzati i servizi nei quartieri periferici, sviluppati progetti relativi ad aree commerciali, centri direzionali, nuovi poli universitari.
L’obiettivo principale è la riqualificazione delle zone, l’effetto collaterale quello di scuotere il mercato immobiliare delle città in questione. Dove diventa importante muoversi per tempo sia se si ha intenzione di comprare una casa di abitazione sia se ci si muove in un’ottica d’investimento. Ecco allora una panoramica sulle prospettive create dai nuovi progetti che diventeranno realtà nei prossimi anni. Partendo da Milano e dal nord Italia e rinviando al prossimo numero l’attenzione su Roma e il centro sud.

Milano rincorre le grandi metropoli europee
Milano ha iniziato da qualche anno la rincorsa alle altre metropoli europee investendo denaro ed energie in una serie di progetti che di qui a un decennio ne modificheranno profondamente il tessuto urbano e che potrebbero far impennare anche le valutazioni di zone limitrofe.
Tra gli interventi di maggiore rilievo, spicca il progetto che cambierà il volto all’area compresa tra la stazione Garibaldi, piazza della Repubblica e l’ex luna-park delle Varesine. Si tratta del più grande intervento di riqualificazione effettuato in città e si estenderà su oltre 340 mila metri quadrati, in un’area da anni in stato d’abbandono. Complessivamente, entro il 2012, è prevista la realizzazione di oltre 65 mila metri quadrati di superfici residenziali, cui si aggiungeranno uffici e attività commerciali.
Inoltre, verranno costruiti un centro direzionale e la Biblioteca degli Alberi, un’area verde di 85 mila metri quadrati, che rappresenterà il terzo parco della città per estensione e sarà attraversata da un’area pedonale che terminerà nei pressi di corso Como, uno dei punti nevralgici della vita notturna milanese. Questi interventi favoriranno il vicino quartiere Isola, dove i prezzi di vendita oscillano oggi tra 3.300 e 3.900 euro al metro quadrato e sono tuttavia destinati a crescere ancora. L’area è ricca di case di ringhiera con cortili in acciottolato e vecchi laboratori artigiani da riadattare a loft. Ai valori attuali di mercato, da un piccolo bilocale di 45/50 metri quadrati si può ricavare un affitto mensile che oscilla tra 750 e 800 euro, mentre trilocali da 90/100 metri vengono locati a prezzi compresi tra 1.000 e 1.200 euro al mese.
Più in prospettiva, si può guardare con interesse a via Valtellina e le sue traverse, comprese tra lo Scalo Farini e il cimitero Monumentale. Alle cui spalle si trova l’ex Dogana, oltre 300 mila metri quadrati che saranno oggetto di una futura dismissione e di un conseguente rilancio. Oggi acquistare casa in via Valtellina costa tra 3.500 e 4.000 euro al metro quadrato, prezzo giustificato dal fatto che la maggior parte degli edifici sono d’epoca e il quartiere è ricco di servizi e collegato al centro attraverso due linee metropolitane. Trilocali da 90 metri quadrati vengono oggi proposti in affitto tra 1.200 e 1.300 euro al mese, spese comprese, mentre da un bilocale di 55 metri quadrati, arredato e raggiunto da ascensore, si possono ricavare fino a 10 mila euro all’anno.

Guardando a est
Due grandi progetti sono in fase di sviluppo nella prima cerchia periferica della città. Il primo si trova lungo la via Rubattino, sulle ceneri dell’ex fabbrica dell’Innocenti, tra Segrate e il quartiere di Lambrate, a due passi dall’imbocco della tangenziale est lungo la dorsale verso Bologna. È già stretto un accordo con l’università per trasferirvi alcuni corsi a carattere scientifico. Si aggiungerà poi uno sviluppo residenziale, contornato da un parco di circa 3.000 metri quadrati. Va detto che i prezzi nella zona sono già abbastanza elevati, ma vale la pena segnalare che Lambrate sta diventando un catalizzatore di manifestazioni, esposizioni ed eventi legati al mondo dell’arte. Ciò si è tradotto in una rapida valorizzazione degli immobili.
Il secondo progetto sorgerà sulle ceneri degli stabilimenti Magneti Marelli, lungo la via Adriano, che collega viale Padova a Sesto San Giovanni. Il futuro quartiere offrirà nuovi spazi residenziali, ma ospiterà anche scuole, un centro per lo sport, strutture per il benessere e spazi atti a ospitare eventi socio-culturali. Al momento, forse a causa della forte presenza di immigrazione di origine africana e asiatica, la zona è una di quelle dove comprare casa è ancora conveniente, con appartamenti che possono essere acquistati anche a 2.500 euro al metro quadrato.
Nella zona Sud est, verrà invece costruito un quartiere completamente nuovo, Santa Giulia, che si svilupperà lungo un terreno di oltre un milione di metri quadrati, su cui un tempo sorgevano gli stabilimenti Montedison e le acciaierie Redaelli. Il suo neo è la distanza dal centro della città, compensata da collegamenti che comprendono il passante ferroviario e la linea 3 della metropolitana, senza contare la vicinanza alla tangenziale est e all’aeroporto di Linate.
Il quartiere si svilupperà attorno a un parco di 350 mila metri quadrati, delimitato da due zone destinate a residenze e servizi, tra cui piscine, campi da tennis, centri benessere, palestre, cinema multisala e supermercati. Gli appartamenti verranno venduti a circa 6.000 euro al metro quadrato. Ma ci sono anche quelli costruiti dalle 34 cooperative che hanno rilevato una fetta del progetto da destinare a sviluppo residenziale tramite un accordo con il comune di Milano, i cui prezzi oscillano attualmente tra 2.400 e 2.800 euro al metro quadrato e tra 3.000 e 3.200 euro al metro quadrato.
Un’alternativa potrebbe essere acquistare appartamenti di piccolo taglio nel vicino quartiere di Rogoredo vecchia, costituito in gran parte da basse case in muratura che risalgono agli anni ’20. Le soluzioni di prezzo variano attualmente tra 2.500 e 3.000 euro al metro quadrato, rispecchiando l’attuale valore e la potenzialità della zona. Affittare un bilocale di 50 metri quadrati, comprensivo di spese e parzialmente arredato, consente di incassare ogni mese circa 750 euro.

Dai Navigli a Porta Vittoria
Nella cerchia esterna dei Navigli, vale la pena segnalare i lavori che interesseranno l’area dell’ex Sieroterapico, nella zona Sud ovest. Qui sorgeranno un parco di circa 100 mila metri quadrati, palazzine residenziali con posti auto e box. Un secondo progetto ha invece l’obiettivo di ridisegnare e riqualificare un’ex area industriale lungo la conca del naviglio pavese, le ex cartiere Binda.
Si tratta di un edificio di fine ottocento, in mattoni a vista, che ospiterà appartamenti e loft con posti auto, un parco, un asilo nido e una pista ciclabile, oltre ad alloggi d’edilizia convenzionata. La zona è sempre più ricercata per via delle numerose operazioni di riqualificazione di vecchie fabbriche che vengono tramutate in eleganti loft multipiano, con ampie vetrate, cortili privati e attigue infrastrutture di servizio. Oggi, il prezzo al metro quadrato oscilla tra 4.500 e 5.000 euro, mentre per acquistare un’abitazione su carta occorre preventivare spese tra 3.500 e 3.800 euro al metro quadrato.
Ricca di verde grazie alla presenza del parco Formentano, oltre 70 mila metri quadrati alberati che delimitano Largo Marinai d’Italia, la zona di Porta Vittoria è invece pronta ad accogliere l’avveniristica Biblioteca Europea di informazione e cultura. I prezzi nella zona sono già piuttosto alti, vista la relativa vicinanza con il centro storico, gli eccellenti collegamenti e la ricchezza dei servizi e degli spazi verdi. Ci sono tuttavia alcuni isolati a poca distanza, dove i prezzi sono più contenuti.
Qui potrebbe essere interessante comprare bilocali e trivani da riaffittare a studenti, che saranno attratti dalla biblioteca multimediale e dalla vicinanza sia all’Università degli Studi sia al Politecnico. La soluzione più conveniente è acquistare attorno a Piazzale Martini, dove è possibile trovare appartamenti di due o tre locali a poco più di 3.000 euro al metro quadrato.
La piazza ospita anche uno dei maggiori mercati settimanali, mentre nei prossimi anni sarà oggetto di un importante contratto di quartiere che prevede il restringimento della sede stradale, la realizzazione di nuovi stalli di sosta a pettine, di un ampio parterre a verde perimetrale piantumato e il potenziamento delle attività ludiche e per il gioco. Oggi, monolocali da 45 metri quadrati consentono di ricavarne affitti mensili intorno a 550 euro, mentre per bilocali di 65 metri quadrati, parzialmente arredati, la richiesta può salire fino a 700/750 euro spese comprese.

La scommessa CityLife
Sulla carta, il progetto più atteso è quello che interesserà l’area che ospitava la Fiera di Milano, oggi in gran parte trasferita a Rho-Pero. Citylife sorgerà su un’area di circa 255 mila metri quadrati e prevede innanzitutto la costruzione di tre grattacieli dalle forme poco convenzionali circondati da spazi verdi dove troverà posto anche una piccola darsena artificiale. Previste anche residenze di pregio, un museo della moda, ricavato dal recupero di una vecchia costruzione, e numerose attività commerciali.
La zona è una delle più belle e costose del semicentro cittadino e non ha conosciuto particolari rivalutazioni nell’ultimo decennio, registrando una crescita in linea con il mercato cittadino. Per avere un’idea dei prezzi, in piazza VI Febbraio, dove si affaccerà il museo della moda, oggi si vende attorno a 7.500 euro al metro quadrato e gli appartamenti sono per lo più di grosso taglio. Duecento metri quadrati rendono fino a 3.000 euro al mese, mentre per affittare un trilocale da 100 metri quadri nella vicina piazza Giulio Cesare occorrono circa 2.000 euro al mese.

Uno sguardo sulle periferie
Anche lo sviluppo dei trasporti pubblici è destinato a creare nuovi scenari. La linea due della metropolitana dovrebbe tra poco arrivare a collegare anche Assago e Buccinasco, mentre la linea tre raggiungerà Dergano, Affori e il quartiere Comasina, nella parte nord della città. I prezzi di Assago, nella zona delle nuove palazzine non lontane dal Forum, partono da 3.000 euro al metro quadrato, per arrivare a 4.000 (categoria catastale A1, stabili signorili) in prossimità del futuro capolinea della metropolitana.
La zona è ricca di verde e a poche centinaia di metri dall’autostrada che collega Milano a Genova e Torino. Prezzi analoghi anche a Buccinasco. Anche se ancora in fase progettuale, va segnalato poi il prolungamento della linea rossa da Sesto San Giovanni alla zona di San Fruttuoso, alle porte di Monza. Attualmente, i valori si aggirano tra 2.800 e 3.200 euro al metro quadrato, in palazzine anni ‘80 spesso circondate dal verde.
Ad Arese infine, nell’area che fino a qualche anno fa ospitava le catene di montaggio dell’Alfa Romeo, sorgeranno aree verdi, residenze e piazze, mentre a pochi chilometri di distanza, nei pressi del nuovo polo fieristico di Rho Pero, nasceranno tre grattacieli e residenze per 5 mila persone, uffici, un grande parco verde di 175 mila metri quadrati, il museo del Design e il nuovo Vigorelli. Nel primo caso, i prezzi di vendita del residenziale dovrebbero aggirarsi attorno a 3.400 euro al metro quadrato, mentre occorrerà aggiungere tra il 10% e il 20% per aggiudicarsi le realizzazioni di Rho Pero.

MA I CANTIERI DEL NORD ITALIA NON SI FERMANO A MILANO

Genova. Il maquillage della città della lanterna parte dalla riqualificazione che coinvolgerà le due principali stazioni ferroviarie. A Principe, sul lato stazione che affaccia su via Andrea Doria verranno costruiti un autosilo interrato e un parcheggio a raso in grado di alloggiare 500 vetture. All’interno della stazione verrà invece costruito un piano ammezzato di 600 metri quadrati, che sarà adibito ad area shopping e ristoro per i passeggeri in transito.
Ne trarrà beneficio la zona compresa tra via Andrea Doria, via Avezzana, Salita San Giovanni e via Fanti d’Italia. Qui, i prezzi oscillano oggi tra i 1.400 euro al metro quadrato per l’economico usato e i 1.900 euro del nuovo signorile. Anche a Brignole, l’imperativo è ridurre il traffico attorno alla stazione. Lungo la limitrofa via De Amicis verrà approntato un parcheggio su tre livelli fuori terra, che ospiterà 150 auto. L’investimento nelle infrastrutture è superiore a 10 milioni ed è comprensivo del riordino delle due piazze antistanti le stazioni.

Verona. Lo sforzo principale riguarda la vecchia zona agricola-industriale collocata tra la stazione di Porta Nuova e l’uscita autostradale di Verona Sud. Circa 2.200.000 metri quadrati di superficie complessiva di cui 1.100.000 di aree dismesse, tra cui l’ex Mercato Ortofrutticolo e gli ex Magazzini Generali. Il progetto porterà alla creazione di un grande polo finanziario, culturale e residenziale attraversato dal lungo viale del Lavoro, che collegherà il quartiere al centro.
L’ex Mercato Ortofrutticolo ospiterà il polo finanziario, con le sedi di assicurazioni e istituti di credito, mentre le Officine Adige, lasceranno spazio a un polo direzionale. Sono previste anche residenze, negozi e un grande spazio verde pubblico. Nell’area degli ex Magazzini Generali, invece, verrà realizzato un centro culturale polivalente. A breve dovrebbero partire i lavori, che vedono un investimento del Comune di circa 100 milioni di euro per le infrastrutture stradali e i collegamenti di trasporto pubblico con il centro di Verona.
La riqualificazione della zona dovrebbe portare anche alla rivalutazione dell’area di Borgo Roma, dove si trova la facoltà di medicina e la richiesta di appartamenti è già molto alta. Altrettanto interessanti anche i lavori nel centro storico della città. I lavori di riqualificazione interesseranno piazza Cittadella, a due passi dall’Arena, dove verrà costruito un parcheggio sotterraneo.
Al momento i prezzi per un appartamento in questa zona vanno da 3.000 a 4.200 euro al mq, ma dopo questi lavori dovrebbero alzarsi sensibilmente. Stessa cosa per i lavori in piazza Renato Simoni, dove sono previsti interventi di riqualificazione di palazzi sia privati sia comunali e altri parcheggi sotterranei. In questo caso si parla di una forte rivalutazione con prezzi che da 2.300-2.500 al mq di ora possono arrivare a 5 mila euro al mq. Affittare un ufficio può rivelarsi più redditizio rispetto a un appartamento, perché in quest’ultimo caso si tende a calmierare gli affitti. Un ufficio di circa 150 mq in questa zona invece può essere affittato a circa 3 mila euro al mese.
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L’Agenzia delle Entrate precisa che la determinazione del reddito imponibile deve avvenire separatamente per ciascuna delle operazioni realizzate e non considerando unitariamente il progetto.
In presenza di un progetto d’investimento complesso, attuato tramite project financing (di cui alla legge 109/1994, ora trasfusa nel D.Lgs. 163/2006), dove unitamente alla costruzione e gestione di un’opera pubblica viene prevista anche la realizzazione di un complesso immobiliare da cedere a terzi in ‘libero mercato’, la determinazione del reddito imponibile deve comunque avvenire separatamente per ciascuna delle singole operazioni poste in essere e non, invece, considerando unitariamente il complessivo progetto di investimento.
Pertanto, nel periodo d’imposta in cui avviene la vendita del complesso immobiliare, il relativo reddito imponibile va calcolato correlando, ai ricavi conseguiti con la cessione, i soli costi di realizzazione del medesimo edificio e non anche quelli sostenuti per la progettazione e la costruzione dell’opera pubblica. Così precisa l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 232/E del 22 agosto 2007, in risposta a un’istanza di interpello avanzata da una società assegnataria della costruzione e gestione di un immobile da adibire a nuova sede del Comune, da realizzare attraverso lo strumento del project financing (di cui all’art. 19 della legge 109/1994, ora trasfuso nell’art. 143 del D.Lgs. 163/2006, recante il nuovo Testo unico degli appalti).

La posizione dell’istante
In particolare, nel caso di specie, il corrispettivo pattuito a favore della società esecutrice dell’opera, oltre a un canone e a contributi da erogarsi per il periodo di durata della concessione, è costituito anche dalla cessione di un’area comunale, sulla quale la medesima società costruisce un edificio da cedere successivamente a terzi. In tale ambito, è stata chiesta la possibilità di considerare, sotto il profilo fiscale, l’intera operazione di costruzione e gestione degli uffici comunali e di realizzazione della struttura immobiliare da vendere a terzi come facente parte di un unico progetto.
Ciò anche alla luce del fatto che, se la commessa relativa all’opera pubblica fosse considerata separatamente dalla vendita dell’edificio, non verrebbe assicurato l’equilibrio economicofinanziario dell’investimento, tenuto conto che la realizzazione e la gestione della sede comunale avverrebbe in perdita, essendo i costi superiori ai relativi ricavi.
Dal punto di vista fiscale, l’unitarietà dell’intero progetto, ad avviso della società istante, comporterebbe la possibilità di determinare il reddito imponibile, derivante dalla cessione del fabbricato, in base alla differenza tra i ricavi di vendita e i costi sostenuti per la realizzazione dell’intero progetto, assunti in misura proporzionale ai proventi realizzati.

Cosa dice l’amministrazione finanziaria
L’Amministrazione finanziaria ha invece precisato che la ripartizione dei costi relativi al progetto non può avvenire in funzione di considerazioni basate solo sulla convenienza economica del complessivo investimento, ma piuttosto deve fondarsi sul rispetto del principio di competenza economica stabilito dall’art. 109 del Tuir – Dpr 917/1986 e, con esso, della necessaria correlazione tra costi sostenuti e ricavi conseguiti per la singola operazione, ai fini della determinazione del relativo reddito imponibile.
Ciò implica che, dai ricavi derivanti dalla cessione del complesso immobiliare, non possono essere dedotti i costi non connessi alla costruzione del medesimo fabbricato e riguardanti, invece, la progettazione e realizzazione dell’opera pubblica. A parere dell’Amministrazione, quindi, seppure facente parte di un unico e complesso progetto d’investimento, la cessione del fabbricato deve considerarsi fiscalmente distinta rispetto all’attività di gestione dell’opera pubblica.
Pertanto, da un lato, il reddito derivante dalla cessione dell’edificio, da assoggettare a tassazione nel periodo d’imposta in cui avviene il trasferimento della proprietà (ai sensi dell’art. 109, comma 2, lett. a, del Tuir – Dpr 917/1986 (*1), deve essere determinato correlando ai ricavi della vendita i soli costi relativi alla costruzione dello stesso (e non anche quelli connessi all’opera pubblica).
Dall’altro i costi di realizzazione dell’opera pubblica andranno, invece, dedotti nei successivi periodi d’imposta di durata della concessione (sotto forma di quote di ammortamento finanziario di beni gratuitamente devolvibili alla scadenza della concessione, ai sensi dell’art. 104, comma 2, del Tuir – Dpr 917/1986 (*2) e posti in correlazione ai ricavi derivanti dalla gestione della stessa (canoni di locazione e contributi maturati nel corso della durata della concessione).
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Progettare, ma soprattutto costruire o ristrutturare appartamenti, ville, uffici, industrie o centri commerciali, utilizzando il legno, è sempre più attuale. Non una moda, ma un modo. È quindi proprio ai costruttori, alle imprese edili, ai carpentieri, ai progettisti e ai professionisti del legno che si è rivolta la sesta edizione di Legno & Edilizia, che Piemmeti SpA ha organizzato dal 26 febbraio al primo marzo 2009 nei padiglioni 8-10 e 11 del quartiere fieristico veronese.
La manifestazione, biennale, guarda con particolare attenzione a chi opera quotidianamente nel settore esprimendo una particolare sensibilità per coloro che amano vivere in strutture abitative o di uso civile costruite con materiali sostenibili.

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