Numerosi centri italiani sviluppano progetti di maquillage destinati a dare una scossa al mercato immobiliare. Ecco una panoramica dei lavori in corso nelle città del nord. Nel prossimo numero, il focus sul centro sud.
Da qualche anno, in alcune delle principali città italiane è in atto un processo di ristrutturazione urbana destinato ad avere forti riflessi sul mercato immobiliare. A Milano come a Roma, a Firenze come a Napoli, a Bologna e Torino come a Verona e nelle altre province del Nord est. Ovunque vengono ristrutturate aree industriali dismesse, rinforzati i servizi nei quartieri periferici, sviluppati progetti relativi ad aree commerciali, centri direzionali, nuovi poli universitari.
L’obiettivo principale è la riqualificazione delle zone, l’effetto collaterale quello di scuotere il mercato immobiliare delle città in questione. Dove diventa importante muoversi per tempo sia se si ha intenzione di comprare una casa di abitazione sia se ci si muove in un’ottica d’investimento. Ecco allora una panoramica sulle prospettive create dai nuovi progetti che diventeranno realtà nei prossimi anni. Partendo da Milano e dal nord Italia e rinviando al prossimo numero l’attenzione su Roma e il centro sud.

Milano rincorre le grandi metropoli europee
Milano ha iniziato da qualche anno la rincorsa alle altre metropoli europee investendo denaro ed energie in una serie di progetti che di qui a un decennio ne modificheranno profondamente il tessuto urbano e che potrebbero far impennare anche le valutazioni di zone limitrofe.
Tra gli interventi di maggiore rilievo, spicca il progetto che cambierà il volto all’area compresa tra la stazione Garibaldi, piazza della Repubblica e l’ex luna-park delle Varesine. Si tratta del più grande intervento di riqualificazione effettuato in città e si estenderà su oltre 340 mila metri quadrati, in un’area da anni in stato d’abbandono. Complessivamente, entro il 2012, è prevista la realizzazione di oltre 65 mila metri quadrati di superfici residenziali, cui si aggiungeranno uffici e attività commerciali.
Inoltre, verranno costruiti un centro direzionale e la Biblioteca degli Alberi, un’area verde di 85 mila metri quadrati, che rappresenterà il terzo parco della città per estensione e sarà attraversata da un’area pedonale che terminerà nei pressi di corso Como, uno dei punti nevralgici della vita notturna milanese. Questi interventi favoriranno il vicino quartiere Isola, dove i prezzi di vendita oscillano oggi tra 3.300 e 3.900 euro al metro quadrato e sono tuttavia destinati a crescere ancora. L’area è ricca di case di ringhiera con cortili in acciottolato e vecchi laboratori artigiani da riadattare a loft. Ai valori attuali di mercato, da un piccolo bilocale di 45/50 metri quadrati si può ricavare un affitto mensile che oscilla tra 750 e 800 euro, mentre trilocali da 90/100 metri vengono locati a prezzi compresi tra 1.000 e 1.200 euro al mese.
Più in prospettiva, si può guardare con interesse a via Valtellina e le sue traverse, comprese tra lo Scalo Farini e il cimitero Monumentale. Alle cui spalle si trova l’ex Dogana, oltre 300 mila metri quadrati che saranno oggetto di una futura dismissione e di un conseguente rilancio. Oggi acquistare casa in via Valtellina costa tra 3.500 e 4.000 euro al metro quadrato, prezzo giustificato dal fatto che la maggior parte degli edifici sono d’epoca e il quartiere è ricco di servizi e collegato al centro attraverso due linee metropolitane. Trilocali da 90 metri quadrati vengono oggi proposti in affitto tra 1.200 e 1.300 euro al mese, spese comprese, mentre da un bilocale di 55 metri quadrati, arredato e raggiunto da ascensore, si possono ricavare fino a 10 mila euro all’anno.

Guardando a est
Due grandi progetti sono in fase di sviluppo nella prima cerchia periferica della città. Il primo si trova lungo la via Rubattino, sulle ceneri dell’ex fabbrica dell’Innocenti, tra Segrate e il quartiere di Lambrate, a due passi dall’imbocco della tangenziale est lungo la dorsale verso Bologna. È già stretto un accordo con l’università per trasferirvi alcuni corsi a carattere scientifico. Si aggiungerà poi uno sviluppo residenziale, contornato da un parco di circa 3.000 metri quadrati. Va detto che i prezzi nella zona sono già abbastanza elevati, ma vale la pena segnalare che Lambrate sta diventando un catalizzatore di manifestazioni, esposizioni ed eventi legati al mondo dell’arte. Ciò si è tradotto in una rapida valorizzazione degli immobili.
Il secondo progetto sorgerà sulle ceneri degli stabilimenti Magneti Marelli, lungo la via Adriano, che collega viale Padova a Sesto San Giovanni. Il futuro quartiere offrirà nuovi spazi residenziali, ma ospiterà anche scuole, un centro per lo sport, strutture per il benessere e spazi atti a ospitare eventi socio-culturali. Al momento, forse a causa della forte presenza di immigrazione di origine africana e asiatica, la zona è una di quelle dove comprare casa è ancora conveniente, con appartamenti che possono essere acquistati anche a 2.500 euro al metro quadrato.
Nella zona Sud est, verrà invece costruito un quartiere completamente nuovo, Santa Giulia, che si svilupperà lungo un terreno di oltre un milione di metri quadrati, su cui un tempo sorgevano gli stabilimenti Montedison e le acciaierie Redaelli. Il suo neo è la distanza dal centro della città, compensata da collegamenti che comprendono il passante ferroviario e la linea 3 della metropolitana, senza contare la vicinanza alla tangenziale est e all’aeroporto di Linate.
Il quartiere si svilupperà attorno a un parco di 350 mila metri quadrati, delimitato da due zone destinate a residenze e servizi, tra cui piscine, campi da tennis, centri benessere, palestre, cinema multisala e supermercati. Gli appartamenti verranno venduti a circa 6.000 euro al metro quadrato. Ma ci sono anche quelli costruiti dalle 34 cooperative che hanno rilevato una fetta del progetto da destinare a sviluppo residenziale tramite un accordo con il comune di Milano, i cui prezzi oscillano attualmente tra 2.400 e 2.800 euro al metro quadrato e tra 3.000 e 3.200 euro al metro quadrato.
Un’alternativa potrebbe essere acquistare appartamenti di piccolo taglio nel vicino quartiere di Rogoredo vecchia, costituito in gran parte da basse case in muratura che risalgono agli anni ’20. Le soluzioni di prezzo variano attualmente tra 2.500 e 3.000 euro al metro quadrato, rispecchiando l’attuale valore e la potenzialità della zona. Affittare un bilocale di 50 metri quadrati, comprensivo di spese e parzialmente arredato, consente di incassare ogni mese circa 750 euro.

Dai Navigli a Porta Vittoria
Nella cerchia esterna dei Navigli, vale la pena segnalare i lavori che interesseranno l’area dell’ex Sieroterapico, nella zona Sud ovest. Qui sorgeranno un parco di circa 100 mila metri quadrati, palazzine residenziali con posti auto e box. Un secondo progetto ha invece l’obiettivo di ridisegnare e riqualificare un’ex area industriale lungo la conca del naviglio pavese, le ex cartiere Binda.
Si tratta di un edificio di fine ottocento, in mattoni a vista, che ospiterà appartamenti e loft con posti auto, un parco, un asilo nido e una pista ciclabile, oltre ad alloggi d’edilizia convenzionata. La zona è sempre più ricercata per via delle numerose operazioni di riqualificazione di vecchie fabbriche che vengono tramutate in eleganti loft multipiano, con ampie vetrate, cortili privati e attigue infrastrutture di servizio. Oggi, il prezzo al metro quadrato oscilla tra 4.500 e 5.000 euro, mentre per acquistare un’abitazione su carta occorre preventivare spese tra 3.500 e 3.800 euro al metro quadrato.
Ricca di verde grazie alla presenza del parco Formentano, oltre 70 mila metri quadrati alberati che delimitano Largo Marinai d’Italia, la zona di Porta Vittoria è invece pronta ad accogliere l’avveniristica Biblioteca Europea di informazione e cultura. I prezzi nella zona sono già piuttosto alti, vista la relativa vicinanza con il centro storico, gli eccellenti collegamenti e la ricchezza dei servizi e degli spazi verdi. Ci sono tuttavia alcuni isolati a poca distanza, dove i prezzi sono più contenuti.
Qui potrebbe essere interessante comprare bilocali e trivani da riaffittare a studenti, che saranno attratti dalla biblioteca multimediale e dalla vicinanza sia all’Università degli Studi sia al Politecnico. La soluzione più conveniente è acquistare attorno a Piazzale Martini, dove è possibile trovare appartamenti di due o tre locali a poco più di 3.000 euro al metro quadrato.
La piazza ospita anche uno dei maggiori mercati settimanali, mentre nei prossimi anni sarà oggetto di un importante contratto di quartiere che prevede il restringimento della sede stradale, la realizzazione di nuovi stalli di sosta a pettine, di un ampio parterre a verde perimetrale piantumato e il potenziamento delle attività ludiche e per il gioco. Oggi, monolocali da 45 metri quadrati consentono di ricavarne affitti mensili intorno a 550 euro, mentre per bilocali di 65 metri quadrati, parzialmente arredati, la richiesta può salire fino a 700/750 euro spese comprese.

La scommessa CityLife
Sulla carta, il progetto più atteso è quello che interesserà l’area che ospitava la Fiera di Milano, oggi in gran parte trasferita a Rho-Pero. Citylife sorgerà su un’area di circa 255 mila metri quadrati e prevede innanzitutto la costruzione di tre grattacieli dalle forme poco convenzionali circondati da spazi verdi dove troverà posto anche una piccola darsena artificiale. Previste anche residenze di pregio, un museo della moda, ricavato dal recupero di una vecchia costruzione, e numerose attività commerciali.
La zona è una delle più belle e costose del semicentro cittadino e non ha conosciuto particolari rivalutazioni nell’ultimo decennio, registrando una crescita in linea con il mercato cittadino. Per avere un’idea dei prezzi, in piazza VI Febbraio, dove si affaccerà il museo della moda, oggi si vende attorno a 7.500 euro al metro quadrato e gli appartamenti sono per lo più di grosso taglio. Duecento metri quadrati rendono fino a 3.000 euro al mese, mentre per affittare un trilocale da 100 metri quadri nella vicina piazza Giulio Cesare occorrono circa 2.000 euro al mese.

Uno sguardo sulle periferie
Anche lo sviluppo dei trasporti pubblici è destinato a creare nuovi scenari. La linea due della metropolitana dovrebbe tra poco arrivare a collegare anche Assago e Buccinasco, mentre la linea tre raggiungerà Dergano, Affori e il quartiere Comasina, nella parte nord della città. I prezzi di Assago, nella zona delle nuove palazzine non lontane dal Forum, partono da 3.000 euro al metro quadrato, per arrivare a 4.000 (categoria catastale A1, stabili signorili) in prossimità del futuro capolinea della metropolitana.
La zona è ricca di verde e a poche centinaia di metri dall’autostrada che collega Milano a Genova e Torino. Prezzi analoghi anche a Buccinasco. Anche se ancora in fase progettuale, va segnalato poi il prolungamento della linea rossa da Sesto San Giovanni alla zona di San Fruttuoso, alle porte di Monza. Attualmente, i valori si aggirano tra 2.800 e 3.200 euro al metro quadrato, in palazzine anni ‘80 spesso circondate dal verde.
Ad Arese infine, nell’area che fino a qualche anno fa ospitava le catene di montaggio dell’Alfa Romeo, sorgeranno aree verdi, residenze e piazze, mentre a pochi chilometri di distanza, nei pressi del nuovo polo fieristico di Rho Pero, nasceranno tre grattacieli e residenze per 5 mila persone, uffici, un grande parco verde di 175 mila metri quadrati, il museo del Design e il nuovo Vigorelli. Nel primo caso, i prezzi di vendita del residenziale dovrebbero aggirarsi attorno a 3.400 euro al metro quadrato, mentre occorrerà aggiungere tra il 10% e il 20% per aggiudicarsi le realizzazioni di Rho Pero.

MA I CANTIERI DEL NORD ITALIA NON SI FERMANO A MILANO

Genova. Il maquillage della città della lanterna parte dalla riqualificazione che coinvolgerà le due principali stazioni ferroviarie. A Principe, sul lato stazione che affaccia su via Andrea Doria verranno costruiti un autosilo interrato e un parcheggio a raso in grado di alloggiare 500 vetture. All’interno della stazione verrà invece costruito un piano ammezzato di 600 metri quadrati, che sarà adibito ad area shopping e ristoro per i passeggeri in transito.
Ne trarrà beneficio la zona compresa tra via Andrea Doria, via Avezzana, Salita San Giovanni e via Fanti d’Italia. Qui, i prezzi oscillano oggi tra i 1.400 euro al metro quadrato per l’economico usato e i 1.900 euro del nuovo signorile. Anche a Brignole, l’imperativo è ridurre il traffico attorno alla stazione. Lungo la limitrofa via De Amicis verrà approntato un parcheggio su tre livelli fuori terra, che ospiterà 150 auto. L’investimento nelle infrastrutture è superiore a 10 milioni ed è comprensivo del riordino delle due piazze antistanti le stazioni.

Verona. Lo sforzo principale riguarda la vecchia zona agricola-industriale collocata tra la stazione di Porta Nuova e l’uscita autostradale di Verona Sud. Circa 2.200.000 metri quadrati di superficie complessiva di cui 1.100.000 di aree dismesse, tra cui l’ex Mercato Ortofrutticolo e gli ex Magazzini Generali. Il progetto porterà alla creazione di un grande polo finanziario, culturale e residenziale attraversato dal lungo viale del Lavoro, che collegherà il quartiere al centro.
L’ex Mercato Ortofrutticolo ospiterà il polo finanziario, con le sedi di assicurazioni e istituti di credito, mentre le Officine Adige, lasceranno spazio a un polo direzionale. Sono previste anche residenze, negozi e un grande spazio verde pubblico. Nell’area degli ex Magazzini Generali, invece, verrà realizzato un centro culturale polivalente. A breve dovrebbero partire i lavori, che vedono un investimento del Comune di circa 100 milioni di euro per le infrastrutture stradali e i collegamenti di trasporto pubblico con il centro di Verona.
La riqualificazione della zona dovrebbe portare anche alla rivalutazione dell’area di Borgo Roma, dove si trova la facoltà di medicina e la richiesta di appartamenti è già molto alta. Altrettanto interessanti anche i lavori nel centro storico della città. I lavori di riqualificazione interesseranno piazza Cittadella, a due passi dall’Arena, dove verrà costruito un parcheggio sotterraneo.
Al momento i prezzi per un appartamento in questa zona vanno da 3.000 a 4.200 euro al mq, ma dopo questi lavori dovrebbero alzarsi sensibilmente. Stessa cosa per i lavori in piazza Renato Simoni, dove sono previsti interventi di riqualificazione di palazzi sia privati sia comunali e altri parcheggi sotterranei. In questo caso si parla di una forte rivalutazione con prezzi che da 2.300-2.500 al mq di ora possono arrivare a 5 mila euro al mq. Affittare un ufficio può rivelarsi più redditizio rispetto a un appartamento, perché in quest’ultimo caso si tende a calmierare gli affitti. Un ufficio di circa 150 mq in questa zona invece può essere affittato a circa 3 mila euro al mese.
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L’Agenzia delle Entrate precisa che la determinazione del reddito imponibile deve avvenire separatamente per ciascuna delle operazioni realizzate e non considerando unitariamente il progetto.
In presenza di un progetto d’investimento complesso, attuato tramite project financing (di cui alla legge 109/1994, ora trasfusa nel D.Lgs. 163/2006), dove unitamente alla costruzione e gestione di un’opera pubblica viene prevista anche la realizzazione di un complesso immobiliare da cedere a terzi in ‘libero mercato’, la determinazione del reddito imponibile deve comunque avvenire separatamente per ciascuna delle singole operazioni poste in essere e non, invece, considerando unitariamente il complessivo progetto di investimento.
Pertanto, nel periodo d’imposta in cui avviene la vendita del complesso immobiliare, il relativo reddito imponibile va calcolato correlando, ai ricavi conseguiti con la cessione, i soli costi di realizzazione del medesimo edificio e non anche quelli sostenuti per la progettazione e la costruzione dell’opera pubblica. Così precisa l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 232/E del 22 agosto 2007, in risposta a un’istanza di interpello avanzata da una società assegnataria della costruzione e gestione di un immobile da adibire a nuova sede del Comune, da realizzare attraverso lo strumento del project financing (di cui all’art. 19 della legge 109/1994, ora trasfuso nell’art. 143 del D.Lgs. 163/2006, recante il nuovo Testo unico degli appalti).

La posizione dell’istante
In particolare, nel caso di specie, il corrispettivo pattuito a favore della società esecutrice dell’opera, oltre a un canone e a contributi da erogarsi per il periodo di durata della concessione, è costituito anche dalla cessione di un’area comunale, sulla quale la medesima società costruisce un edificio da cedere successivamente a terzi. In tale ambito, è stata chiesta la possibilità di considerare, sotto il profilo fiscale, l’intera operazione di costruzione e gestione degli uffici comunali e di realizzazione della struttura immobiliare da vendere a terzi come facente parte di un unico progetto.
Ciò anche alla luce del fatto che, se la commessa relativa all’opera pubblica fosse considerata separatamente dalla vendita dell’edificio, non verrebbe assicurato l’equilibrio economicofinanziario dell’investimento, tenuto conto che la realizzazione e la gestione della sede comunale avverrebbe in perdita, essendo i costi superiori ai relativi ricavi.
Dal punto di vista fiscale, l’unitarietà dell’intero progetto, ad avviso della società istante, comporterebbe la possibilità di determinare il reddito imponibile, derivante dalla cessione del fabbricato, in base alla differenza tra i ricavi di vendita e i costi sostenuti per la realizzazione dell’intero progetto, assunti in misura proporzionale ai proventi realizzati.

Cosa dice l’amministrazione finanziaria
L’Amministrazione finanziaria ha invece precisato che la ripartizione dei costi relativi al progetto non può avvenire in funzione di considerazioni basate solo sulla convenienza economica del complessivo investimento, ma piuttosto deve fondarsi sul rispetto del principio di competenza economica stabilito dall’art. 109 del Tuir - Dpr 917/1986 e, con esso, della necessaria correlazione tra costi sostenuti e ricavi conseguiti per la singola operazione, ai fini della determinazione del relativo reddito imponibile.
Ciò implica che, dai ricavi derivanti dalla cessione del complesso immobiliare, non possono essere dedotti i costi non connessi alla costruzione del medesimo fabbricato e riguardanti, invece, la progettazione e realizzazione dell’opera pubblica. A parere dell’Amministrazione, quindi, seppure facente parte di un unico e complesso progetto d’investimento, la cessione del fabbricato deve considerarsi fiscalmente distinta rispetto all’attività di gestione dell’opera pubblica.
Pertanto, da un lato, il reddito derivante dalla cessione dell’edificio, da assoggettare a tassazione nel periodo d’imposta in cui avviene il trasferimento della proprietà (ai sensi dell’art. 109, comma 2, lett. a, del Tuir - Dpr 917/1986 (*1), deve essere determinato correlando ai ricavi della vendita i soli costi relativi alla costruzione dello stesso (e non anche quelli connessi all’opera pubblica).
Dall’altro i costi di realizzazione dell’opera pubblica andranno, invece, dedotti nei successivi periodi d’imposta di durata della concessione (sotto forma di quote di ammortamento finanziario di beni gratuitamente devolvibili alla scadenza della concessione, ai sensi dell’art. 104, comma 2, del Tuir - Dpr 917/1986 (*2) e posti in correlazione ai ricavi derivanti dalla gestione della stessa (canoni di locazione e contributi maturati nel corso della durata della concessione).
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Progettare, ma soprattutto costruire o ristrutturare appartamenti, ville, uffici, industrie o centri commerciali, utilizzando il legno, è sempre più attuale. Non una moda, ma un modo. È quindi proprio ai costruttori, alle imprese edili, ai carpentieri, ai progettisti e ai professionisti del legno che si è rivolta la sesta edizione di Legno & Edilizia, che Piemmeti SpA ha organizzato dal 26 febbraio al primo marzo 2009 nei padiglioni 8-10 e 11 del quartiere fieristico veronese.
La manifestazione, biennale, guarda con particolare attenzione a chi opera quotidianamente nel settore esprimendo una particolare sensibilità per coloro che amano vivere in strutture abitative o di uso civile costruite con materiali sostenibili.

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Se avete deciso di ristrutturare il vostro appartamento avrete sicuramente richiesto informazioni e preventivi alle varie imprese edili e a professionisti di fiducia in grado di portare a termile i lavori in modo efficente. Per questo vi sarete trovati davanti qualche preventivo per la realizzazione dei lavori di manutenzione; in questo articolo riportiamo un esempio di preventivo per la ristrutturazione di un appartamento ipotetico. Le voci possono variare da documento a documento ma tendenzialmente quelle riassunte qui sono abbastanza comuni a tutti i preventivi che avrete modo di valutare.

Preventivo per ristrutturazione di appartamento

sito al piano ___ in via ___________ numero __

1. Ripristino intonaco interno mancante con relativa stuccatura.

2. Realizzazione di tramezzi in laterizi forati con relativa intonacatura e finitura.

3. Rimozione di due pareti esterne.

4. Dismissione di un bagno e di una cucina.

5. Collocazione falsi telai nelle tre nuove aperture.

6. Scavi e sarciture per impianti: elettrico, citofonico, idrico, fognario, riscaldamento.

7. Pavimentazione interna (posa in opera sulla pavimentazione esistente).

8. Collocazione di 2 bagni completi.

9. Collocazione controsoffitto in cartongesso.

10. Smaltimento materiale di risulta.

11. Tinteggiatura interna.

12. Gli scavi e le sarciture per l’impianto elettrico comprendono fino a 45 punti luce

Costo complessivo della ristrutturazione:€ _______.

Costo complessivo della ristrutturazione con rimozione della pavimentazione interna: € _______.

Che la casa sia vecchia o di nuova costruzione, le pareti esterne devono essere periodicamente revisionate e ben protette da una pittura adatta. Per resistere bene ai raggi del sole e alle intemperie, una pittura per muri esterni deve avere caratteristiche ben precise. Se la casa è costruita in pietra o mattoni a vista che si vogliono proteggere senza alterarne il caratteristico aspetto, bisogna usare liquidi speciali, a base di siliconi, che rendono la parete perfettamente idrorepellente senza ostacolare la normale traspirazione. Questi prodotti varino diluiti con acqua seguendo le indicazioni riportate sulla confezione, e si applicano a pennello (eventualmente anche a spruzzo) in quantità abbondante in modo da coprire ogni parte, senza tralasciare la più piccola zona: non sono più possibili ritocchi quando il liquido si è indurito. Una volta essiccato, sulla superficie trattata si forma una pellicola protettiva sulla quale l’acqua scivola via. Il muro rimane così perfettamente asciutto e le impurità che si posano sulla parete vengono portate via dalla pioggia senza accumularsi e creare macchie. Per una finitura coprente, si possono usare diversi prodotti come idropittura a base acrilica, specifica per muri esterni o pittura alla pliolite (si tratta di una resina pregiata ricavata dalla produzione della gomma sintetica). Quest’ultimo è un prodotto a solvente, quindi non semplice da applicare: la resa, tuttavia, è veramente ottima. Per le sue indubbie qualità protettive è usato anche in località marine dove gli altri prodotti si sfogliano o si screpolano. Le migliori pitture di questo tipo possiedono requisiti indispensabili per l’applicazione in esterno: resistenza assoluta agli agenti atmosferici e alle sostanze corrosive presenti nell’aria (smog); resistenza agli alcali contenuti nel cemento e nella calce idraulica; repellenza all’acqua e traspirabilità al vapore acqueo; autolavabilità (cioè non trattengono la polvere e lo sporco). L’applicazione della pittura a solvente si fa, normalmente, in due mani, o anche in tre se è richiesta una resistenza eccezionale diminuendo a ogni mano la quantità del diluente.

Accorgimenti

1. È assolutamente sconsigliabile dipingere da sè case più alte di un piano. Per eseguire lavori di questo tipo sono necessari opportuni ponteggi.
2. Per dipingere a un’altezza di 4-5 metri è indispensabile una scala da appoggiare al muro, o meglio, due scale a squadra su cui appoggiare un’asse robusta cheserve da impalcatura.
3. Controllare sempre la stabilità della scala.
4. Le stagioni migliori per dipingere pareti esterne sono quelle a clima mite: non è consigliabile comunque dipingere con temperatura inferiore ai 5 gradi, quando c’è vento, su superfici bagnate dalla pioggia o dalla nebbia, oppure esposte direttamente ai raggi del sole.
5. Nelle giornate di gran sole si dpingono nella mattinata le pareti esposte a nord e a ovest, quelle a est nel pomeriggio e quelle a sud verso sera.
6. Prima di iniziare il lavoro è necessario proteggere i serramenti, i davanzali, eventuali lampade esterne e ogni altro infisso con fogli di plastica.
7. Quando non è possibile creare questa protezione si evitano le sbavature usando come schermo una striscia di cartone pesante.
8. Se durante il lavoro occorre appoggiare la scala su una parete già dipinta, è bene avvolgere l’estremità superiore con panni puliti.

Preparare il fondo. La prima operazione da compiere sulla superficie da dipingere, è un’energica spazzolatura che va eseguita prima con la spazzola metallica in modo da portar via eventuali incrostazioni e parti in distacco, e poi con lo scopino per eliminare tutta la polvere. La pulizia del fondo va fatta in ogni caso, sia che si tratti di intonaco nuovo o già tinteggiato, di calcestruzzo a vista o di elementi in cementoamianto (eternit o simili). In particolare, se la parete è dipinta a calce, questa va raschiata a fondo fino a mettere in vista il supporto. Per pareti molto sporche è necessario anche un minuzioso lavaggio con acqua e soda (50 grammi di soda in un litro d’acqua) seguito da un abbondante risciacquatura. Se c’è qualche zona segnata da macchie di grasso, nafta o catrame, va prima ripulita con gli appositi solventi (benzina, petrolio e simili). Se l’intonaco è molto difettato, con buchi e fessure, macchie di umido o di muffa, effiorescenze saline, prima di dipingere è necessario rimediare a questi pericolosi inconvenienti (il modo è specificato nel paragrafo seguente). Per le riparazioni all’esterno non va mai impiegato gesso poichè è un materiale molto sensibile all’umidità. Per piccole scalfiture si può semplicemente usare lo speciale stucco sintetico per esterni. Da ultimo conviene sempre applicare una mano di fondo con pittura isolante.

Togliere le macchie di muffa e/o umidità. Prima di tutto bisogna rendersi conto di quali sono le cause. Se sono il residuo dell’umidità dovuta a recente costruzione, i fenomeni si possono considerare temporanei e destinati a scomparire in breve tempo (le efflorescenze sono spesso solo residui di umidità già esaurita): basta un’energica spazzolatura con la spazzola metallica. Alla muffa si rimedia ripulendo prima accuratamente la zona interessata e poi trattandola con una soluzione sterilizzante di facile preparazione. Si mescola un quarto di litro di candeggina con tre quarti di litro di acqua tiepida, quindi si aggiunge un cucchiaio di fosfato trisodico o di borace (si acquista in drogheria) e un cucchiaio di comune detersivo. Con questa soluzione, aiutandosi con una spazzola morbida, si asporta la muffa e poi si sciacqua con acqua fresca e pulita. Attenzione agli occhi mentre si sta facendo questo lavoro: sarebbe bene proteggerli con occhiali e indossare guanti di gomma per riparare anche le mani. Quando il muro rimane umido perchè assorbe acqua per capillarità, prima di ricorrere a provvedimenti radicali, come il taglio della muratura, si può intervenire con appositi prodotti e cioè: la soluzione neutralizzante, l’intonaco risanante, la pittura risanante.

La soluzione neutralizzante è un liquido che, penetrando nel muro, fa staccare le effiorescenze saline. Va applicata a pennello, in quantità abbondante, dopo aver asportato con la spazzola metallica tutte le incrostazioni e le parti di intonaco che si sfaldano. Dopo un giorno la soluzione è asciutta e il muro pronto per i successivi interventi. L’intonaco risanante serve a pareggiare le parti scrostate dall’umidità. È venduto in polvere e va impastato con acqua subito prima di essere utilizzato: la consistenza deve essere quella giusta che permette l’applicazione con la spatola. Prima di eseguire il rappezzo bisogna bagnare bene il muro che va mantenuto umido per le ventiquattro ore successive perchè non si screpoli. L’indurimento richiede un tempo variabile, secondo la stagione in cui si sta lavorando. Meglio comunque lasciar passare qualche giorno, poi si liscia la stuccatura con una carta vetrata media. La pittura risanante è un prodotto che regola la traspirazione del muro impedendo che l’umidità si accumuli. Si stende sia a pennello sia a rullo, in strato abbondante e dopo aver rimosso eventuali vecchie pitture, coprendo una zona almeno un metro più larga di quella interessata dall’umidità. La prima mano va data sul muro ben impregnato d’acqua, le successive a distanza di circa otto ore una dall’altra (in tutto, vanno utilizzati almeno 750 grammi di pittura per metro quadrato). La pittura, che è di colore biancastro, può essere coperta con qualsiasi altra pittura di finitura.

Fori e fessure. Vanno ben ripuliti con il raschietto, spolverati con il pennello, bagnati con acqua pulita e poi riempiti con malta cementizia. La superficie va ben lisciata con la cazzuola.

Applicazione della pittura da esterno. Si procede sempre dall’alto verso il basso, iniziando dai cornicioni o da altre parti sporgenti. Se la parete da dipingere è piuttosto estesa, perchè non si notino le inevitabili interruzioni del lavoro, è opportuno che queste avvengano in corrispondenza di finestre, porte, fasce decorative o spigoli. La tecnica di applicazione è la stessa già descritta per tinteggiare le pareti interne. All’esterno, la tinteggiatura ha però anche una funzione protettiva; lo spessore quindi non deve essere troppo esiguo.

Rivestimenti plastici. Contengono una certa quantità di polvere minerale (caolino, farina o granuli di quarzo) che li rende coprenti e riempitivi. Secondo il tipo e la grandezza (granulometria) dei minerali contenuti si ottengono rivestimenti di varia consistenza e possono essere applicati con gli attrezzi impiegati per le altre pitture oppure richiedere l’uso di strumenti adatti. La finitura può essere a buccia d’arancia più o meno fine, spatolata, graffiata, secondo il modo di applicazione. Duri, traspiranti, resistentissimi agli agenti atmosferici, questi rivestimenti, applicati esternamente, garantiscono comunque una lunga durata.
I plastici possono essere ad acqua o a solvente: quelli ad acqua e a granulometria fine sono i più semplici da usare. Per stendere questo tipo di rivestimento si usa uno speciale rullo alveolato in spugna sintetica. Il modo di impiego è il seguente. Aperto il contenitore e il sacco di plastica che si trova all’interno, senza rimescolare la pittura, si immerge parzialmente il rullo rigirandolo più volte su se stesso in modo che la pittura penetri negli alveoli. Il rullo va passato sulla parete, senza premere, con un movimento dall’alto verso il basso per una lunghezza di circa mezzo metro e risalendo poi un po’ più in alto da dove si è partiti. Una volta svuotato il rullo si ripete l’operazione. Dopo aver ricoperto una certa porzione di parete si dà qualche passata orizzontale (senza ricaricare il rullo) poi si rifinisce con l’attrezzo adatto a ottenere il rivestimento desiderato. Mentre questo è ancora fresco si ripetono di nuovo le precedenti operazioni fino a ultimare la parete, curando bene i raccordi del disegno a rilievo. Nei punti in cui non si riesce ad arrivare con il rullo si usa la spatola, raccordando il disegno con le dita. La finitura rullata è la più semplice e veloce: si ottiene passando il rullo, asciutto, in verticale oppure in senso orizzontale (sempre in un solo senso): sui muri esterni è però preferibile il rullato verticale che non favorisce la presa dello sporco. Per la finitura spatolata si usa la spatola triangolare di plastica sul rullato per circa 40 centimetri nel verso dell’applicazione a rullo, bagnando ogni volta la spatola nell’acqua.
Oltre a questi esistono altri tipi di finitura: si può tamponare il prodotto con una spugna di plastica, dopo l’applicazione a rullo, e creare a spatola o con altri mezzi (anche con le mani) il disegno che si preferisce.

Accorgimenti

1. Dovendo scegliere la finitura, conviene fare prima una prova su una piccola superficie: se il risultato non soddisfa, si può recuperare il prodotto.
2. Questo tipo di materiale essicca rapidamente: se si lavora quindi con temperature molto elevate, o in ambienti asciutti o ventilali, è necessario procedere con una certa velocità.
3. A lavoro ultimato richiudere con cura il sacco di plastica.
4. Per pulire attrezzi e mani si usa semplicemente dell’acqua.

Secondo la legge finanziaria del 2007 sono stati proposti anche per l’anno in corso le agevolazioni tributarie relative al recupero del patrimonio edilizio (ovvero la detrazione pari al 36% della spesa sostenuta e un aliquota IVA ridotta al 10%), per particolari lavori di manutenzione straordinaria, opere di restauro conservativo per singoli appartamenti e per immobili condominiali. La condizione necessaria è chiaramente che che il costo sia regolarmente evidenziato nella relativa fattura di acquisto.

Anche i costi sostenuti per l’acquisto, restauro e montaggio di caminetti, termocamini, stufe e ristrutturazione della canna fumaria godono del beneficio fiscale previsto dalla finanziaria 2007, ammesso che siano realizzati negli ambienti sopra elencati.

• Aliquota Iva agevolata: modulo per la richiesta.

• Attestazione del professionista: modulo per l’attestazione dei lavori svolti da parte di un professionista.

Cosa si può detrarre con l’agevolazione del 36%

I lavori di ristrutturazione o nuova costruzione che rientrano nella detrazione del 36% delle spese (ex 41%) sono essenzialmente quelli individuati dal dpr del 6 giugno 2001 n° 380 (del testo unico edilizia) e elencati precedentemente dall’ art. 31 nelle lettere a, b, c, d della legge 5 agosto 1978 n° 457.

Rientrano nell’ agevolazione del 36% le seguenti categorie di lavori:

- Lavori di manutenzione straordinaria;
- Lavori di manutenzione ordinaria;
- Lavori di restauro e risanamento conservativo
- Lavori di ristrutturazione edilizia

Lavori di manutenzione straordinaria
Per manutenzione straordinaria si intendono tutti quei tipi di interventi a carattere innovativo, sia di natura edilizia che impiantistica che hanno l’obiettivo di mantenere in efficienza l’edificio. Nei lavoratori di manutenzione straordinaria non sono inclusi quelli relativi all’ampliamento dell’edificio stesso, sia per quanto riguarda la superficie coperta che per quanto riguarda il volume.

Lavori di manutenzione ordinaria
I lavori di manutenzione ordinaria sono considerati quei piccoli interventi urgenti di riparazione, adeguamento funzionale e/o rifacimento che possono riguardare sia l’edificio che l’impiantistica (per esempio la tinteggiatura dei locali e degli infissi, modifiche all’impianto elettrico, riparazione impianti, riparazione caldaia, sostituzione di coppi, abbattimento di una tramezza, ecc.).

Lavori di restauro e risanamento conservativo
Questo tipo di lavori sono un insieme di interventi mirati a ripristinare e consolidare dopo eventuali guasti gli elementi che costituiscon l’edificio. La norma prevede due gruppi di interventi simili ma diversi per quanto riguarda le caratteristiche degli edifici sui quali tali interventi sono realizzati. Gli interventi di restauro equivalgono alla restituzione di un organismo edilizio di un certo valore architettonico, storico-artistico. Il risanamento conservativo è un complesso di interventi mirati ad adeguare ad una migliore esigenza d’uso attuale un edificio esistente sotto l’aspetto tipologico, formale, strutturale e funzionale.

Lavori di ristrutturazione edilizia
In ultimo per quanto riguarda la ristrutturazione edilizia, la stessa è caratterizzata da due aspetti fondamentali; il primo è determinato dalla sistematicità delle opere edilizie ed il secondo riguarda la finalità della trasformazione che può modificare completamente l’edificio esistente.

A seconda della trasformazione effettuata sull’edificio, sarà necessario richiedere la concessione edilizia ed il pagamento degli oneri concessori. Attraverso la ristrutturazione edilizia sarà possibile incrementare la superficie dell’edificio ma non il suo volume.

Possono essere detratte tutte quelle spese, comprensive di IVA, effettivamente sostenute e documentate per appalti, acquisto di beni finiti, materie prime e semilavorati relative agli interventi di recupero effettuati sugli immobili residenziali.

Per ristrutturazione edilizia si intende il ripristino, l’eliminazione, la modifica, l’inserimento o la completa sostituzione di uno o più elementi costitutivi dell’edificio; il nuovo edificio risultante dalla ristrutturazione deve comprendere il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi del fabbricato e non la realizzazione di nuovi volumi. In caso contrario l’intervento è da considerarsi di nuova costruzione ed è soggetto alle limitazioni imposte dalle norme urbanistiche in vigore.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia (secondo l’art. 3 comma 1 del d.P.R. del 6 Giugno) possono portare ad un edificio del tutto o in parte diverso dall’originale e nel caso estremo comprende interventi di completa demolizione dell’edificio precedente con la successiva ricostruzione della nuova struttura con la stessa volumetria.
In sintesi la modifica del precedente edificio, affinchè possa essere considerata ristrutturazione, non deve alterare la compatibilità con lo strumento urbanistico in vigore al momento della demolizione. Nel caso in cui questo venga superato sarà necessaria una nuova valutazione di compatibilità con gli strumenti urbanistici in vigore al momento.

Nel primo trimestre dell’anno 2007 sono state presentate un totale di 78.214 richieste di agevolazioni fiscali adibite per la ristrutturazione di case; l’incremento netto rispetto all’anno precedente è stato del 24%, l’incremento rispetto al primo trimestre del 2005 invece supera il 25%. Solo nel mese di Marzo possiamo contare più di 34.000 dichiarazioni di inizio lavori inviate al Centro Operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate, con un amuento del 36% rispetto al mese precedente, Febbraio 2007. Solo nelle regioni Campania e Molise si è avuto, anche se minima, una controtendenza e nel mese di Marzo si è avuto un calo delle domande rispetto a Febbraio del -5%. Tutte le altre regioni hanno invece incrementato il dato con punti percentuale che variano dal +12% della Sardegna fino ad arrivare al +75% della Valle d’Aosta.