La permuta immobiliare
Da un punto di vista tecnico la permuta avviene quando si scambiano beni o servizi di valore diverso compensando la differenza a favore di chi vende merce di maggior pregio. In campo immobiliare la permuta diretta, cioè lo scambio di case tra due persone, è un evento abbastanza raro.
La permuta diretta degli immobili, quando entrambi i soggetti sono privati e quindi non sottoposti a regime Iva, ha vantaggi fiscali notevoli: le tasse si pagano solo sull’immobile di maggior valore e, poiché si effettua un unico atto, si risparmia molto anche sulla parcella del notaio.
Nonostante queste opportunità la permuta diretta avviene molto raramente, perché è difficile far combaciare perfettamente le esigenze di compratore e venditore. Bisognerebbe trovare contemporaneamente, ad esempio, un acquirente che vuole una casa più piccola e uno che ne desidera una più grande.
Oltre a questa operazione, con precisi connotati giuridici e fiscali, sul mercato vengono identificate con il nome di permuta altre operazioni, dette anche, con evidente richiamo al mondo dell’auto, del ritiro dell’usato. Nella cantieristica capita, soprattutto nelle fasi meno brillanti di mercato, che chi vende un’abitazione sulla carta accetti in conto vendita la vecchia casa di chi intende acquistare. L’operazione non presenta particolari rischi, a condizione naturalmente che il prezzo di ritiro sia adeguato e che sia ben specificato che si lascerà il vecchio appartamento solo quando sarà abitabile quello nuovo. Non si gode però dei vantaggi fiscali sopra ricordati perché una delle parti è sicuramente soggetto Iva e non si possono compensare tra loro Iva e imposta di registro. Per il costruttore l’operazione non è esente da problemi, perché o si intesta direttamente l’appartamento con un rogito, e quindi praticamente butta via i soldi delle tasse di registrazione, o si fa rilasciare una procura a vendere (come succede per le auto), creandosi però grossi problemi fiscali. Comunque, il costruttore prende in considerazione l’ipotesi di ritirare la casa dell’acquirente solo se questa vale considerevolmente meno di quella che intende vendergli.
Buongiorno,
sono proprietaria di un appartamento (1^ casa) che sto vendendo per poterne acquistare un altro sempre con le agevolazioni prima casa ma di valore superiore. Non essendo il migliore dei periodi per la vendita di case vorrei proporre all’impresa che deve vendermi la nuova casa la permuta con l’attuale appartamento di mia proprietà. Vorrei però prima capire come funziona la permuta. Ci sono costi notarili, ecc.? e sono a carico di chi? per l’attuale appartamento è in essere un mutuo (parziale: circa la metà del valore effettivo della casa): la differenza come viene pagata? Grazie
Con la recente circolare n. 8/E del 13.2.2007, di seguito riportata, l’Agenzia delle entrate ha affrontato la tematica concernente la determinazione delle imposte ipotecarie e catastali da corrispondere nel contratto di permuta immobiliare.
Si ricorda che il contratto di permuta, ai sensi dell’art. 1552 del Codice Civile, ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro. A detto contratto si applicano, in quanto compatibili, le norme stabilite per la vendita.
In merito all’imposta ipotecaria la permuta, essendo un unico negozio giuridico, dà luogo ad un’unica formalità di annotazione ipotecaria, per la quale l’imposta è calcolata su una base imponibile pari al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta. Per quanto riguarda invece l’imposta catastale, atteso che il contratto di permuta dà luogo a due distinte volture catastali (una per ciascun immobile), ciascuna voltura è autonomamente soggetta a tassazione, con l’aliquota del 10 per mille del valore dell’immobile.
Per avere un’idea dei costi notarili basta tu richieda un preventivo ad un notaio della tua zona, la cancellazione dell’ipoteca per la tua casa spetta a te. In genere, quando un costruttore prende in permuta un appartamento il valore corrisposto non è mai quello di mercato ma sempre inferiore quindi eventualmente ti consigliamo di fare un compromesso “aperto” che prevede la permuta solo ed esclusivamente se a scadenza dei termini prefissati non siete riusciti a vendere il vostro appartamento.
saluti.
Buongiorno,
volevo sapere costi x acquisto di una casa con permuta acquisto prima casa.
Il 3% viene calcolato sul valore della nuova casa o sulla differenza che si andra’ a pagare??
E’ tutta a carico dell’acquirente??
resto in attesa e ringrazio
saluti
Ciao Patrizia, dipende se la trattativa che stai affrontando è a regime I.v.a o soggetta ad imposta di registro. Il 3% di cui mi parli mi fa pensare che tu stia facendo una permuta tra privati e che per te risulti “prima casa”. In questo modo pagherete l’imposta di registro sull’immobile che ha un valore più alto perchè l’atto sarà unico, ma ti basterà richiedere telefonicamente un preventivo ad un notaio e tutti i dubbi ti verranno tolti.
saluti
buongiorno
volevo sapere in pratica come mi devo regolare per un permuta con un costruttore.
spiego: sono in un appartamento del valore sul mercato di circa 180.000 e comprerò un appartamento nuovo da 250.000
Quanto è generalemente la minusvalenza di valore che mi può dare il costruttore?
come funziona fiscalmente il passaggio, il rogito e le tasse?
ringrazio e saluto
Ciao Alessandro, non esiste un valore minimo, considera che se il valore commerciale del tuo immobile è di circa 180.000 euro il costruttore ti farà una proposta inferiore anche ai 150.000 euro….per il contratto purtroppo non potrete usufruire di nessuna agevolazione in quanto dovranno essere fatti 2 atti diversi per i quali uno sottoposto a imposta di registro (il ritiro di casa tua da parte del costruttore), uno a regime I.V.A (l’acquisto da parte tua della nuova casa).
cari saluti.
Salve
volevo conoscere gli oneri fiscali relativi ad una permuta avente per oggetto un terreno contro alcune unità immobiliari da realizzare su tale terreno quando i due soggetti permutanti sono due s.r.l.. Preciso che non ci sarà conguaglio avendo le parti attribuito ugual valore al terreno e agli immobili.
L’iva è al 10% per tutte e due le transazioni? si compensa? materialmente c’è esborso di iva?
ciao Luca, L’I.V.A è al 10% per entrambe le transazioni con esborso.
saluti
salve
ho dato in permuta la mia casa a un’impresa con il valore ben specificato per l’acquisto di una nuova casa.
io ho un mutuo irrisorio sopra .
volevo sapere per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa ,se l’atto di vendita e acquisto si possono fare contemporaneamente lo stesso giorno o devo fare prima l’atto di vendita all’impresa e poi dopo qualche settimana l’atto d’ aquisto della nuova casa.
Ciao Matteo, teoricamente puoi fare entrambi gli atti lo stesso giorno, ma probabilmente il notaio ti consiglierà di farli a distanza di una settimana l’uno dall’altro per motivi di registrazione…fatti consigliare dal notaio che hai scelto per l’atto.
Ho questa situazione.
Ho 1 miniappartamento del valore di acquisto di 114.000 in cui è presente un mutuo presso una banca di 65.000 euro.
Presso lo stesso stabile e presso lo stesso venditore vorrei acquistare bicamere del valore (y).
Il venditore ha un mutuo di costruzione presso un’altra banca.
Volevo capire come è possibile effetture un contratto di permuta. Per proporre all’impresa questa cosa.
Grazie anticipatamente.
Ho un immobile a Roma-Salario del valore di 275.000 euro (ho dato il mandato ad una agenzia immobiliare con scadenza 31/12/08). Da un costruttore conoscente mi è stata offerta una villa favolosa che vorrei prendere con mia figlia sposata. Le condizioni sono queste: l’appartamento se lo prende il costruttore in ‘permuta’ più noi quattro (io, mia moglie, mia figlia e mio genero) ci ‘accolliamo un mutuo’ già avviato di 300.000 euro senza spese aggiuntive tranne quelle di rito cioè 12.000 euro IVA al 4% + 2-3000 euro per spese notarili e null’altro.
Il mutuo è a tasso fisso 5.90% per 30 anni. Il valore dell’immobile da una stima certa supera i 650.000 euro, perciò io ritengo sia un affare…. Però vorrei sapere, per quanto possiate, il vostro parere in merito e quali sono gli accorgimenti più importanti da prendere in considerazione.
Grazie.. vi prego ho urgenza di una risposta in tempi brevi all’indirizzo E-Mail sopra riportato.
Buon pomeriggio, dalle poche indicazioni che riceviamo sembra che l’immobile di cui lei ci parla sia, a queste condizioni, un vero affare…alla fine lo pagate € 575.000 più le spese anzichè € 650.000. E’ anche vero che l’importo di € 650.000 proviene da una stima indicativa, ma in ogni caso, l’operazione che vi accingete a svolgere è relativamente semplice, il notaio a cui vi affiderete provvederà a mettervi in guardia su eventuali problemi che al momento non siamo in grado di prevedere. Gli accorgimenti da prendere in considerazione in caso di acquisto da Ditta costruttrice sono gli stessi per tutti:
- verificare che la ditta sia “sana” dal punto di vista contabile
- verificare che sopra l’immobile non vi siano ipoteche diverse dall’ipoteca volontaria a garanzia di mutuo
- verificare che sull’immobile non ci siano diritti di terzi
- verificare che l’immobile non presenti vizi di alcun genere
- verificare che sia conforme ai permessi richiesti
- verificare che sia dotato del certificato di abitabilità
- farsi sottoscrivere fidejussione per l’importo versato a caparra confirmatoria come per legge ed effettuare i pagamenti tramite assegni non trasferibili intestati al rappresentante legale della ditta stessa.
Le consigliamo in ogni caso di rivolgersi ad un professionista del settore per la stesura del contratto preliminare o, nel caso non ci siano agenzie immobiliari che hanno mediato la compravendita, stipulare il preliminare stesso dal notaio di fiducia.
saluti
Qualcuno può rispondere pure a me?
Buongiorno Nicola, il costruttore, per poter prendere in esame la permuta del tuo immobile dovrà intestarselo e pertanto dovrà fare un atto notarile comprensivo di regolare imposta di registro, un immobile per essere trasferito, deve essere libero da vincoli e gravami pertanto l’ipoteca derivante dal tuo mutuo dovrà essere tolta a tua cura e spese. In genere poi, in questi casi, i costruttori, non pagano l’importo pari al valore di mercato dell’appartamento preso in permuta, ma una cifra considerevolmente più bassa. Il nostro consiglio è provare a mettere in vendita il tuo appartamento, e una volta trovato l’acquirente procedere all’acquisto dall’altra parte, se sei in grado economicamente, puoi fermare l’immobile già da adesso con un preliminare di acquisto prendendoti un tempo ragionevole per rogitare.
buonasera,
sto trattando da privato con un altro privato a cui in cambio del suo appartamento darei il mio piu’ una differenza in denaro di €. 100.000: come verrebbe tassata questa operazione?
vi sarei grato se vorrete darmi una risposta
cordiali saluti
bruno
Buonasera Bruno, si applica l’imposta di registro sull’importo dell’immobile di maggior valore e si fa un unico atto.
saluti
Salve, sto realizzando una palazzina di 4 appartamenti con relativi garage e accessori, il terreno su cui realizzo è per metà mio con mia moglie (in comunione dei beni)e la restante parte (50 %) di mia madre, la quale mi ha ceduto la sua parte con permuta al 25 % del realizzato (metà di un appartamento con relativo garage e accessori).
Non siamo stati da un notaio per ufficializzare la cosa visti i rapporti di parentela che ci uniscono, le relative fatture dei lavori sono però emesse solo a mio nome.
E’ legale tutto questo? a cosa si va in contro se le unità realizzate vanno vendute? e soprattutto a chi toccano i compensi fiscale e notarile?
Si prega un chirimento in merito.
Cordiali saluti,
Michele Totaro.
Salve, la sua domanda non è molto chiara, se lei sta costruendo in qualità di ditta titolare di partita i.v.a e se lei, sua moglie e sua madre siete soci della Ditta non ci sono problemi, in alternativa, deve immediatamente ufficializzare la proprietà dei beni.
saluti
Facciamo conto io abbia acquistato un appartamento a 100 mila quindi ho pagato 4 mila euro di iva.
Ora lo vendo all’impresa per acquistare un appartamento un altro appartamento della stessa palazzina del valore di 150.000 sempre al valore di 100.000.
Io dovrei pagare 6 mila euro di iva e loro 3 mila euro di imposta di registro.
Alla fine dalla mia tasca escono di iva 10.000 euro di iva.
E 3.000 li devono versare loro.
La domanda finale io avrei perso i 4000 euro di iva iniziale?
Lei non perde niente, in questi casi si agisce in credito d’imposta, quindi l’IVA già versata viene ricalcolata e scontata dal nuovo importo. Si faccia fare dei preventivi da un geometra o da un notaio, vedrà che la situazione sarà più chiara.
Salve, sono un privato sto realizzando delle untità abitative con l’ intendo di vendere.
Ho impiantato degli impianti solari singoli per produzione acqua calda.
La domanda : gli sgravi fiscali previsti per la realizzazione di tali sistemi vanno a mè che gli ho sviluppati o ai futuri aquirenti delle case.
Grazie.
Buongiorno,
ho preso in permuta un terreno per realizzare delle abitazioni, i costi notarili come vanno ripartiti.
Grazie
Cordiali Saluti,
Michele.
Buongiorno, mi trovo in difficoltà in quanto ho già firmato un compromesso con un costruttore per un appartamento del valore di 162.000 euro.
Non sono ancora riuscita a vendere il mio appartamento prima casa del valore di euro 85.000. Dovremmo rogitare entro il 30/4/09. Tempo fa il costruttore aveva anche preso in considerazione la permuta. Secondo voi a quanto me lo potrebbe valorizzare? E che spese ha a suo carico? E io avrò delle spese a mio carico per questa operazione?
grazie in anticipo
cordiali saluti
sara
Buongiorno Sara, intanto mi sento di dirti di stare tranquilla perchè il 30 aprile del 2009 è ancora veramente lontano e ci sono 6 mesi di lavoro per poter vendere casa tua, ti consiglio pertanto di rivolgerti a un paio di agenzie immobiliari e dare loro l’incarico a vendere il tuo immobile pubblicizzandolo nelle riviste specializzate e nei portali specifici…a breve potrai inserirlo gratuitamente anche sul nostro blog, appena sarà attivata la funzione troverai tutte le indicazioni per farlo, quindi ogni tanto, torna a trovarci.
per quanto riguarda la permuta, non siamo in grado di dirti il valore che ti offrirà il costruttore, prima cosa bisogna stabilire se il valore di 162.000 euro è quello reale di mercato, detto questo, il valore offerto dal tuo venditore potrà avere un abbattimento di un 20-30% rispetto a quello reale. Le spese saranno per un atto soltanto.
Sono sempre Sara. Come dice Lei è vero ci sono ancora 6 mesi buoni… il problema è che l’immobile è ormai in vendita da un anno e comincio a perdere la speranza… E’ in mano ad un’agenzia anche brava che ha l’esclusiva fino al 31/12/08… dopodichè non so se rinnovarlo o provare altre soluzioni.
Per questo consideravo la permuta… almeno risparmio le spese di agenzia!Il prezzo oltretutto è sceso già sotto al prezzo mio di acquisto! Grazie ancora per le informazioni
Sara
Io terrei la permuta come ultima spiaggia…sicuramente la prima cosa da fare è togliere il contratto d’esclusiva con l’agenzia attuale e proporre l’immobile anche ad un altro paio di agenzie così che possano affluire più clienti.
saluti.
Buongiorno, sto per affrontare il rogito per la permuta tra privati di un appartamento; in particolare io ne acquisterei uno più piccolo e di minor valore rispetto a quello che vendo. Le spese notarili si dividono equamente in due parti oppure sono da proprorzionare rispetto al valore degli appartamenti?
Grazie in anticipo per il riscontro,
Elisa
Le spese si pagano sul valore più alto e vengono ripartite equamente.
saluti