L’obbligo della registrazione del preliminare di compravendita
In base all’articolo 1385 del codice civile, il preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo indicandone sin da subito i tratti essenziali. Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto scritta, pena la nullità del contratto (articolo 1351 c.c.) stesso, si parla in termini legali di forma scritta ab substantiam.
Parlando di classificazione dei contratti possiamo aggiungere che il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, cioè, un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo successivamente con il quale si trasferirà la proprietà (effetto traslativo). Per rendere maggiormente efficacie l’accordo la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, in altre parole essa rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è parziale adempimento.
Il preliminare di compravendita DEVE essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso con applicazione dell’imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all’imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto (codice tributo 104T). L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull’agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all’atto notarile fornendo al notaio copie in originali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell’acquirente e del venditore.
Poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Sul preliminare di registrazione dovranno essere apposte le marche da bollo da € 14,62 ogni 100 righi di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi legali.
Riferimenti normativi
- Legge 296/2006 Finanziaria per il 2007;
- D.L. 262/2006 Collegato alla Finanziaria per il 2007;
- D.L. 223/2006 convertito dalla Legge 248/2006 Manovra bis.
Salve,
la mia domanda è: l’imposta variabile è sempre dovuta? Esistono casi in cui non è necessario pagarla tipo edilizia popolare o agevolata?
Grazie in anticipo per la risposta.
L’imposta di registro è sempre dovuta: importo fisso di € 168,00 oltre ad un importo proporzionale nella misura dello 0,50% sulla caparra confirmatoria o del 3% sugli acconti se non soggetti ad Iva.
In genere, nel caso di acquisto in zona PEEP viene fatto un accordo tra la cooperativa costruttrice ed un notaio scelto che, nel caso si occupi della grande maggioranza degli atti di compravendita, riesce a fare un prezzo un po’ più conveniente.
Buongiorno,
la mia domanda è: che differenza c’è tra trascrivere un preliminare e registrarlo?
Ringrazio anticipatamente.
La registrazione del preliminare avviene all’agenzia delle entrate con pagamento dell’imposta di registro in misura fissa di € 168,00 e lo 0,50% sull’importo della caparra confirmatoria. La trascrizione avviene in Conservatoria e in questo caso è necessario l’intervento di un Notaio
Mi sono dimenticata di specificare che la registrazione del preliminare è OBBLIGATORIA per legge mentre la TRASCRIZIONE no.
Buonasera,
se io fossi acquirente ed avessi fatto un compromesso con caparra confirmatoria e non potessi più adempiere l’obbligo dell’acquisto a cosa andrei incontro?
Grazie della risposta,
Simona
In questi casi, avendo lasciato un acconto a titolo di caparra confirmatoria andresti incontro alla perdita della caparra stessa. La definizione della caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 c.c.: “somma di denaro con natura risarcitoria in caso di inadempienza da parte di una delle due parti coinvolte.” Infatti, nel caso la parte inadempiente sia quella che ha dato la caparra, questa potrà essere trattenuta a titolo di risarcimento dalla parte venditrice, mentre nel caso sia quest’ultima a non adempiere ai propri doveri, egli dovrà risarcire il doppio della caparra incassata dall’acquirente.
saluti
Grazie!
ma il discorso della data che è stata indicata come limite entro cui stipulare il rogito che significato ha?….voglio dire da quando io andrei a perdere la caparra? dal giorno successivo alla data indicata come limite entro cui fare il rogito??
grazie ancora
Ciao Simona, allora, non è così automatico, se tu non ti presenti all’atto per la data fissata, se questo termine sul preliminare non è indicato come PERENTORIO può essere rimandato o con una proroga del preliminare sottoscritta concordemente da entrambe le parti oppure tramite una diffida ad adempiere che il venditore ha diritto ad inviarti, nella diffida in genere, il venditore ti convoca per una nuova data e se entro tale data non ti presenti all’atto, il preliminare si intende risolto per inadempienza da parte del compratore e chi vende si trattiene la caparra.
Salve, se io ho stipulato un contratto preliminare di compravendita con relativa caparra alla sottoscrizione ed un acconto dopo quattro mesi ma non versato per non aver venduto la mia casa allo data del rogito se non mi presento oltre a perdere la caparra il venditore può pretendere anche l’acconto non versato?
Grazie,
Michele
Ciao Michele, dipende da come è stato impostato il preliminare. Se comunque, la tua volontà è quella di rogitare puoi cercare soluzioni “tampone” che ti permettano di acquistare anche se non hai venduto, hai mai sentito parlare del “mutuo ponte”? L’unica Banca in Italia che fa’ soluzioni del genere, da quello che ci risulta, è “CheBanca” del gruppo Bancario MedioBanca, ti consigliamo pertanto di concordare col venditore una proroga in modo da valutare nel frattempo cosa ti conviene fare.
saluti
Buongiorno,
spero riusciate a darmi un consiglio circa la mia situazione che diventa agni giorno più ingarbugliata: nel mese di luglio 2008 ho sottoscritto un compromesso tramite agenzia immobiliare per l’acquisto di un appartamento che doveva essere frazionato, ristrutturato e riaccatastato. L’immobile doveva essere consegnato a settembre 2008. Abbiamo a nostra volta venduto l’appartamento di proprietà ad un privato indicando (dopo esserci consigliati con l’agenzia sui tempi da indicare per non aver problemi) il 5 novembre come termine ultimo. Per quella data sono riusciti a concludere i lavori ma il frazionamento e l’accatastamento non c’erano ancora.
Il costruttore ci ha ‘concesso’ di entrare nella nuova casa (altrimenti dormivamo sotto i ponti) ed a metà mese abbiamo fatto un nuovo compromesso indicando come termine ultimo il 15 dicembre. Anche questo giorno è arrivato, ma dei documenti ad oggi ancora nessuna traccia, quindi non possimo fare il mutuo che ci occorre per concludere il pagamento. Nel corso di questi mesi abbiamo dato in contanti 150.000€ sui 350.000€ di prezzo d’acquisto ed entrambi i compromessi non sono stati registrati perchè non eravamo a conoscenza del decreto bersani e l’agente non ci ha detto nulla!
Ora mi chiedo: possiamo registralo anche se con tanto ritardo? Ho qualche modo per far valere i miei diritti verso il costruttore e l’agente immobiliare (che naturalmente ha incassato le sua bella provvigione a luglio fino all’ultimo centesimo)?
Grazie.
Simona.
Gentile Simona, la situazione è assurda, prima cosa da fare è parlare immediatamente con il costruttore e informarlo che provvederai a registrare il preliminare, considera però che un pagamento in contanti di una cifra del genere non è ammesso!!!!! servono assegni bancari o circolari tutti identificati con numero di serie e la banca su cui sono tratti…immagino il motivo per cui questi assegni non siano stati fatti e il preliminare non sia stato registrato, ma se tu informi il costruttore che hai intenzione di farlo, vedrai che la consegna con rogito della tua casa diventerà imminente!
Certo che puoi registrare il preliminare! siete obbligati per legge a farlo e lo è in solido anche l’agenzia immobiliare che è intervenuta, ma probabilmente anche loro non sono indicati sul compromesso come intermediari di questa transazione…e immagino che tu li abbia pagati in un modo diverso da quello che la legge impone. Stai tranquilla, informa l’agenzia e il costruttore di questa tua decisione e vedrai che tutto si risolverà in tempi molto brevi. La registrazione in ritardo prevede il pagamento di una sanzione. saluti
Quanti giorni passano per registrare il rogito e far si che l’acquirente risulti in visura catastale proprietario dell’immobile?
ciao Salvatore, tutto dipende dalla “velocità” del notaio a trascrivere l’atto, ad ogni modo si va dai 10 ai 40 giorni.
saluti
Gentile Simona, devo acquistare l’appartamento di mio cognato al prezzo di 200.000 euro.
Ho intenzione di fare un preliminare di compravendita anticipandogli 130.000 euro subito e il restante fra due anni quando riusciro’ (prendendomi largo margine) a vendere nel migliore dei modi la mia casetta al mare.
Se ho ben capito , conviene che io precisi che si tratti di caparra confirmatoria e che registri l’atto ( confermami se devo registrare l’atto all’agenzia delle entrate pagando 168 euro + lo 0,50 dell’intera somma , e cioe’ 650 euro ) oppure conviene fare qualcos’altro ????
1) vorrei sapere se le spese sono solo queste : 168+ 650 + marca da bollo da 14,62 , oppure ce ne sono altre e se poi queste somme all’atto del rogito ( fra due anni) sono recuperabili o meno.
2 ) e se invece mi tenessi l’atto firmato in cassaforte senza nessuna registrazione ma solo la firma di mio cognato, che tipo di valore avrebbe se un domani impazzisse e nn mi volesse riconoscere nulla di quanto pattuito in precedenza ?????
grazie in anticipo x la sua competente risposta
scusi Elettra se l’ho chiamata Simona.
Chiedo venia.
by roberto
Buongiorno Roberto, il contratto preliminare è un contratto a tutti gli effetti in cui le parti si impegnano ad effettuare una vendita futura…se lei versa € 130.000 a titolo di caparra confirmatoria e suo cognato si ritira prima di effettuare la compravendita dovrà raddoppiare la somma, ad ogni modo, visti i tempi così lunghi tra il preliminare e il contratto definitivo di compravendita, le consiglio di effettuare la sottoscrizione del preliminare presso un notaio in modo che questo provveda a registrarlo all’ufficio di Registro e non solo all’agenzia delle Entrate in quanto, la registrazione in Conservatoria le da’ il diritto di prelazione su questo immobile nei confronti di eventuali terzi. Per quanto riguarda le spese il calcolo che lei ha fatto è giusto, preciso però che le marche da bollo saranno almeno 2 perchè una copia del preliminare verrà depositata all’agenzia delle Entrate ed una copia rimarrà a lei, di queste spese recupera tutto tranne l’imposta fissa di € 168,00. Se stipula il preliminare presso un notaio invece dovrà pagargli l’onorario che però le verrà detratto al momento del rogito.
cordiali saluti.
Elettra
Ciao,
Acquistando ad esempio una casa di 250.000.
Supponendo che al preliminare si consegni la cifra di 45.000 euro + 5.000 euro versati al venditore durante la proposta di acquisto.
E’ consigliabile versare i 45.000 euro a titolo di caparra confirmatoria o a titolo di acconto?
Se i venditori sono 2 perchè si tratta di una proprietà ‘cointestata’ a chi si deve intestare l’assegno?
E’ possibile fare un assegno bancario per quelle cifre o è necessario un assegno circolare?
Grazie in anticipo per le eventuali risposte!
Giuseppe
Buongiorno Giuseppe, se tu sei sicuro di essere in grado di effettuare l’acquisto entro il rogito puoi tranquillamente versare questo acconto a titolo di caparra confirmatoria. L’assegno che verserai dovrà essere cointestato o in alternativa potrai fare due assegni di pari importo ognuno intestato a ciascun venditore, andranno bene assegni bancari non trasferibili o circolari, non ci sono differenze.
Grazie per la risposta.
L’unico motivo di mancato acquisto(poco probabile) è la mancata concessione del mutuo da parte della banca, però pensavo di far inserire nel prelimnare una clausola che determina l’annullamento del preliminare e la restituzione di tutte le somme versate a titolo di caparra confirmatoria e non nel caso in cui la banca non concede il mutuo per l’acquisto.
Credo ciò sia possibile è corretto?
Si è possibile, si chiama CONDIZIONE SOSPENSIVA e se inserita come clausola, il contratto non produce effetti fino al verificarsi della condizione e se questi non si verificano gli accordi decadono.
Salve, a fine mese dovrò stipulare un compromesso di vendita con un costruttore. All’atto del compromesso emetterò un assegno bancario non trasferibile di € 10.000. Tale somma sarà definito nel’atto come ‘caparra confirmatoria e acconto prezzo’. Dato che la società emetterà la fattura della somma anticipata + l’Iva, in questo caso dovrò versare solo l’imposta fissa (€ 168,00)?
Grazie
Giuseppe
ciao Giuseppe, ti consigliamo di informarti presso l’Agenzia delle Entrate della tua provincia perchè abbiamo riscontrato diversità di procedure in questi casi.
saluti
Ho stipulato una proposta di acquisto poi accettata dal venditore nel quale ho specificato che versavo euro 5.000,00 a titolo di caparra ed euro 5.000,00 a titolo di acconto però nel preliminare che ho successivamente firmato e che è stato anche registrato le due somme sono state indicate come versate in data diversa ma tutte e due sono state indicate come clausola compromissoria. Ora io ho perso il lavoro e non posso più stipulare il mutuo con la banca; posso riavere dal venditore almeno 5.000,00 Euro e lasciare solo gli altri 5.000,00 al venditore come caparra?
Inoltre sono obbligato a pagare la provvigione al mediatore non avendo stipulato il contratto definitivo?
Grazie,
Aberto
ciao Alberto, il compromesso, è un contratto a tutti gli effetti e pertanto la parte che risulta inadempiente, se si tratta dell’acquirente, perde la caparra e anche le spese di agenzia che avresti già dovuto versare all’agente immobiliare in quanto il lavoro del mediatore termina con la conclusione dell’affare, ovvero dal momento in cui tu vieni messo a conoscenza dell’accettazione della proposta (articolo 1754 del codice civile).
saluti e buona fortuna
salve, volevo sapere se quando l’impresa vende direttamente al privato, la registrazione del preliminare di vendita spetta a entrambi le parti o solo all’acquirente?
L’obbligo ricade solidalmente sulle parti, in genere le spese di registrazione vengono pagate dall’acquirente perchè poi gli saranno scomputate al rogito.
Salve, io volevo chiederle delle informazioni riguardanti un contratto di compravendita della casa in cui vivo ora con la mia famiglia in affitto. In data 3 marzo 2008 è stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita dove si è concordato che il rogito verrà stipulato entro e non oltre la data del 28 febbraio che costituisce termine perentorio ed essenziale presso il notaio scelto con cura dalla parte promittente acquirente e che data orario e luogo dovranno essere comunicate da noi acquirenti con un anticipo di trenta giorni. Per una serie di motivi, le banche fin’ora ci hanno sempre negato il mutuo, finalmente ne abbiamo trovata una disposta ad aiutarci, ma solo oggi 26 febbraio è riuscita ad inviare la nostra richiesta e domani mi darà l’esito. Ora intendo chiedere una proroga del preliminare (se la banca ci da esito positivo) di almeno un mese, comunque voglio precisare che sto continuando a pagare l’affitto regolarmente nonostante si è già data la caparra, ma per fare questa proroga ci viene richiesta dalle proprietarie un ulteriore somma di 15 mila euro che va a integrare la caparra versata lo scorso marzo 2008 ovvero al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita. Posso ora io fare una richiesta di proroga incondizionata, senza versare nessuna cifra dal momento che a breve avranno l’intera somma? La ringrazio in anticipo. Cordiali saluti. Erica
Buon pomeriggio Erica, se il termine indicato sul preliminare è PERENTORIO la proprietaria ha il diritto di inviarle una diffida ad adempiere e convocarla a rogitare entro 15 giorni, pertanto, se si è dimostrata disponibile a concordare una proroga vi consiglio di accettare le sue condizioni, magari provando a chiedere di versare un po’ meno dato che se tutto va bene tra un mese sarete in grado di effettuare l’acquisto.
saluti
Ho registrato un preliminare tra me e un costruttore (tramite agenzia immobiliare). Adesso la casa la intesto a mia figlia, con l’agenzia delle entrate come mi comporto. Devo registrare di nuovo il compromesso o cosa.
Grazie
Ciao Mimmo anche se intesti la casa a tua figlia non ci sono problemi, in quanto se dai un’occhiata al compromesso dovrebbe esserci scritto che puoi tranquillamente nominare una persona od una società al momento del rogito notarile.
Ciao
Buongiorno,
sono un agente immobiliare.
Dopo aver stipulato un compromesso per l’acquisto di un appartamento, la provvigione mi è dovuta lo stesso nonostante il recesso da parte dell’acquirente a non voler più stipulare il rogito?
Grazie,
Francesca
ciao francesca, l’articolo 1754 del c.c. afferma che il diritto alla provvigione sorge dal momento in cui chi ha fatto la proposta ne è portato a conoscenza; in base all’articolo 1326 il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte e pertanto il tuo diritto è sorto in quel momento…il fatto che le parti o una delle due risulti inadempiente al rogito è ininfluente per quanto riguarda il tuo diritto alla provvigione.
Sto acquistato 1 alloggio in costruzione da una cooperativa, la quale non mi ha registrato il contratto preliminare di vendita. Volevo chiedere se questi atti per legge devono essere sempre registrati o trattandosi in questo caso di cooperativa è giusto che non me l’abbiano registrato? Grazie
Buongiorno Stefano, l’articolo 10 della Tariffa allegata al T.U T.U. 131/1986 prevede l’obbligo della registrazione dei preliminari (anche se conclusi per scrittura privata).
Per la registrazione del preliminare è prevista la seguente tassazione:
- imposta di registro fissa di Euro 168,00.
- 0,50 sull’importo dell’eventuale caparra confirmatoria
- 3% sull’eventuale importo di acconti se non soggetti ad I.V.A
In entrambi gli ultimi due casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Nel caso di promessa di vendita da parte di soggetti IVA, l’obbligo della registrazione a termine fisso (€ 168,00) sussite in presenza di caparre. Pertanto, se tu hai versato una caparra confirmatoria, il preliminare è soggetto a registrazione.
I soggetti che sono obbligati alla registrazione del preliminare sono:
- le parti contraenti;
- i notai per gli atti da essi ricevuti od autenticati;
- gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di Finanza per gli atti da registrare d’ufficio;
- gli agenti d’affari in mediazione iscritti nel ruolo degli agenti immobiliari, per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. Questi ultimi sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta insieme alle parti.
Salve, devo registrare un preliminare d’acquisto tra me (privato) e impresa costruttrice, la mia domanda riguarda la spesa dello 0,50% sulla caparra, questa mi verrà detratta al momento del rogito, e se sì da che spese notarili? grazie
Per effettuare la registrazione del preliminare dovrai recarti all’agenzia delle entrate, ma prima dovrai aver compilato il modello F23 per il quale avrai bisogno dei dati del versante(tu) e del venditore, l’anno relativo all’imposta e i relativi codici che sono i seguenti:
codice 109T (prima casa e imposta fissa) € 168 + 0,50%
codice 964T (tributi speciali) € 3,72
Ogni 4 pagine e comunque ogni 100 righe servirà una marca da bollo da € 14,62.
Le copie del preliminare che registri dovranno essere tutte in originale, ti consigliamo di portarne 2, una delle quali rimarrà depositata presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate e l’altra potrai tenerla tu.
L’imposta che recuperi è solo quella proporzionale e ti verrà detratta dall’imposta principale al momento del rogito.
ti consigliamo comunque, prima di effettuare il pagamento del modello F23 di chiedere conferma all’agenzia delle entrate della tua provincia.
saluti
Buongiorno, vorrei chiederle un’informazione: sto per vendere la mia abitazione e mi accingo ad acquistarne un’altra, è possibile chiedere all’acquirente (inserendo una clausola scritta nel preliminare di vendita) di lasciare libera la mia abitazione a due mesi dalla data del rogito concordando, ovviamente, di continuare a pagare io per quel periodo tutte le spese (ordinarie e di riscaldamento) di competenza?
In pratica per acquistare la nuova casa ho bisogno di ottenere la somma richiesta per la vendita dell’attuale abitazione e successivamente mi serve il tempo per eventualmente ristrutturare l’abitazione che andrò ad acquistare e fare il trasloco.Ci sono altri modi per gestire questa situazione? Penso possa essere un problema piuttosto comune, o sbaglio?
Grazie
saluti
Buongiorno Antonina, intanto se tu vendi, prima di procedere con il rogito all’acquisto dovrai aver incassato il saldo, pertanto, se il pagamento dei tuoi acquirenti comprende un mandato irrevocabile all’incasso, (che dovrà essere specificato sul preliminare)considera che per avere materialmente i soldi sul tuo conto passeranno circa 20 giorni, se l’acquirente è d’accordo puoi anche chiedere di restare in casa per altri due mesi ma questa è una pratica abbastanza inusuale, dovresti far scrivere al notaio sull’atto che il possesso verrà traferito successivamente alla proprietà e stabilire il termine entro il quale dovrai lasciare libera la tua casa. Per quanto riguarda il trasloco dovresti organizzarti per riuscire a farlo prima in quanto di norma la proprietà si trasferisce libera da persone o cose. Ad ogni modo, basta l’accordo tra le parti, non c’è una legge che impone i termini del trasferimento del possesso.
Cosa si intende con la dicitura mandato irrevocabile all’incasso? I miei compratori richiederanno il mutuo quindi penso che al rogito esibiranno l’assegno della loro banca (credo assegno circolare non trasferibile intestato ai venditori).
Grazie
saluti
Ciao Antonina, non è scontato che il pagamento al rogito venga effettuato con assegni, dipende dalla banca che hanno scelto i tuoi acquirenti, pertanto il pagamento potrà avvenire:
tramite assegni
tramite bonifico
tramite mandato irrevocabile all’incasso
Quest’ultimo è un ordine di pagamento che verrà incassato dopo l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca, pertanto a volte passano anche più di 20 giorni prima che i soldi siano materialmente sul tuo conto.
Sto acquistando una casa. Devo sottoscrivere con il venditore un compromesso dando una caparra confirmatoria. Come posso tutelarmi nel compromesso, qualora la banca non mi conceda il mutuo bancario? Ho sentito della clausola “condizione sospensiva”, come agisce la stessa ed in che formula la posso inserire nel compromesso di vendita?
Grazie, Vincenzo
Ciao Vincenzo, basta specificare che la caparra confirmatoria verrà restituita nel caso in cui la Banca non concederà un finanziamento per l’acquisto pertanto tutti gli accordi presi nel preliminare sono sottoposti a tale vincolo.
saluti
Buongiorno,
il qualita’ di promittente venditore, ho stipulato un contratto preliminare con il promissario acquirente avente ad oggetto un immobile di mia proprieta’.
Ho ricevuto una caparra ed un acconto ed entro fine anno ci sara’ l’atto notarile.
Ne la caparra ne il compromesso sono stati registrati, di conseguenza, nessuna imposta e’ ancora stata versata.
La parte acquirente mi comunica che nell’atto definitivo fara’ specificare dal notaio che le somme sono state da lei versate a titolo d’acconto. E’ corretto?
Quali conseguenze possono derivare da quanto appena scritto? In seguito ad un’eventuale ispezione-controllo, cosa potrebbe essere eventualmente contestato? Conviene non considerare stipulato il preliminare, in quanto non registrato, quindi stracciarlo dopo la stipula dell’atto sebbene ci sono stati dei pagamenti anticipati?
Inoltre, sarebbe stato obbligatorio registrare il PRELIMINARE e la CAPARRA? Se si tratta solo di una scelta , chiedo quali sarebbero le conseguenze/effetti in entrambi i casi.
Grazie,
Giampiero.
Buongiorno Giampiero, L’art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l’obbligo della registrazione dei preliminari(anche se conclusi per scrittura privata). La finanziaria del 2007 rende responsabile in solido alla registrazione anche il mediatore che segue la trattativa (nel caso ci sia). Il termine per la registrazione è 20 giorni dalla stipula, trascorso questo termine è prevista una sanzione per ritardato pagamento.
Marco
Volendo vendere il mio immobile ho stipulato un preliminare di compravendita da un’agenzia immobiliare che, oltre a prendere la commissione senza rilasciarmi nessuna ricevuta o fattura, nonostante le mie richieste si è rifiutata di registrare il contratto stipulato entro i 20 giorni come previsto dalla legge. Essendo ormai passati 4 mesi e non comparendo in nessun modo l’agenzia immobiliare sul preliminare cofirmato con l’acquirente come posso intervenire per obbligare l’agenzia a rispettare la legge?
Grazie.
Cara Luisa, ci sembra molto strano che un’agenzia immobiliare si rifiuti di registrare un preliminare, a questo punto, se non tramite “ricatti” senza senso, non puoi obbligare l’agenzia alla registrazione ma puoi farlo tu; se il mediatore non è intervenuto sul preliminare, gli unici responsabili in solido alla registrazione sono le parti coinvolte (venditore e acquirente); dovrete pagare una sanzione per il ritardato pagamento ma oltre a questo non avrete alcun tipo di problema, purtroppo, se avete fatto una transizione in contanti, avete violato entrambi e consapevolmente la legge.
saluti
Buongiorno,
Come acquirente ho firmato un modulo di proposta d’acquisto presso un agenzia immobiliare(poi controfirmata dal venditore)rilasciando un ab di c/c di € 5.000 come valore di caparra controfirmatoria.In questa proposta era specificato quanto segue: ab € 5.000 al momento della firma, € 45.000 da versare entro una determinata data(non ancora versati) € 50.000 al rogito + importo derivante da mutuo per circa € 100.000 e altri € 15.000 dopo il rogito.Ora l’agenzia mi ha detto che era obbligatorio registrare questo tipo di atto, e che era meglio che registrare il compromesso che avverra’ a giorni, chiedendomi € 168,00 + 0,5% su € 5.000. Poi pero’ mi contatta dicendomi di aver dovuto versare l’imposta su tutto l’ammontare meno la somma proveniete dal mutuo secondo la nuova normativa in vigore dal 01 gennaio 2009?!? E’ corretta come cosa? Qual’è il conteggio corretto(considerando che nel compromesso sono indicati i 5.000 e i 45.000 come caparra)?
Come e in che modo vengono recuperati al rogito? e ultimo se faccio registrare in conservatoria il compromesso l’onere del notaio mi verra’ anch’esso scalato al rogito?
Scusate le infine domande ma e’ difficile trovare ben preparate come Voi.
Grazie Luca
ciao Luca, l’agenzia ha ragione quando dice che la proposta di acquisto essendo il preliminare di un preliminare è sottoposta a registrazione, ma in genere, conviene non registrarla perchè entro 20 giorni si stipula il compromesso e pertanto la proposta viene sostituita da questo. Non ci risulta che tu debba versare un’imposta su tutto l’importo meno quello che otterrai tramite il mutuo, il conteggio giusto è il seguente:
0,50 % (se compravendita tra privati) sulla caparra confirmatoria, ovvero, in questo caso su € 50.000,00.
€ 168,00 in misura fissa
€ 3,72 di diritti fissi
oltre ai bolli necessari alla registrazione del contratto.
L’imposta già versata che ti verrà scomputata al rogito è quella in misura variabile (250,00 euro). Affinchè il preliminare venga registrato in Conservatoria, questo deve essere fatto in presenza di un Notaio che provvederà alla registrazione stessa, pertanto se vuoi procedere in questo senso dovrai prendere un appuntamento presso il Notaio scelto e delegare lui sia per la stesura del compromesso sia per la registrazione.
saluti
Gentile Elettra grazie x i chiarimenti!
Ma è vero che compromesso alla mano, redatto dai due avvocati di parte e controfirmata da acquirente e veditore, posso recarmi di persona alla Conservatoria della mia città e farla registrare senza l’intervento del notaio?
E poi ha lo stesso valore, cioe’ mi “da diritto di prelazione su questo immobile nei confronti di eventuali terzi”?
Saluti Luca
Scusi Elettra dimenticavo di dirle che l’agenzia ha gia provveduto alla reg. del preliminare versando per mio conto le dovute imposte, il mio voler registrare il compromesso è risiede solo nel voler tutelare “diritto di prelazione su questo immobile nei confronti di eventuali terzi”, spero però che cosi facendo non debba pagare di nuovo le imposte dotute?
Grazie ancora Luca
Ciao Luca, il compromesso sottoscritto dalle parti vincola le stesse a portare a termine la compravendita, pena la perdita/raddoppio della caparra confirmatoria ad eccezione di una rescissione consensuale tramite atto liberatorio. Se la registrazione del preliminare (obbligatoria entro 20 giorni dalla stipula) è gia stata effettuata dall’agenzia non occorre che tu lo registri di nuovo.
Ciao
ciao Luca, il compromesso per atto pubblico (registrato in Conservatoria) può essere effettuato solo con l’intervento di un Notaio.
saluti
Buona sera,ho messo in vendita il mio appartamento a mezzo ag.immobiliare che ci ha presentato un’acquirente “complessa”:
1) dipendente della Banca d’Italia potrebbe richiedere mutuo interno, ma solo se app.to libero da vincoli (noi abbiamo 2 ipoteche per un totale di 69.000 euro);
2) noi dovremmo cancellare ipoteche ma l’acquirente ha versato solo 10.000 (non dispone di altro) a titolo di caparra;
3) la Banca d’italia erogherà il mutuo solo all’atto dell’intavolazione (quindi circa un mese dopo il rogito e io quindi venderei senza incassare)
4) la Banca d’Italia non concede pre-finanziamenti e quindi l’acquirente non può pagarmi nulla al rogito.
5) nessuna altra banca potrebbe concedere pre-finanziamenti se poi non si sottoscrive un mutuo con loro, se non contro garanzia (mi parlavano di delibera da parta di Banca Italia)
Avrei quindi 2 domande:
- c’è un modo legale per avere una garazia al buon esito della transazione, qualora accettassi tutte queste condizioni, che reputo MOLTO INUSUALI?
- il mandato irrevocabile al venditore si può pretenderlo (io o l’acquirente) dalla Banca d’Italia e questo mi garantirebbe l’incasso anche dopo il rogito?
Grazie mille.
Gloria
Buongiorno Gloria, è nel tuo diritto chiedere un qualsiasi tipo di pagamento al rogito anche perchè il notaio dovrà pur scrivere come viene pagato questo immobile sull’atto, pertanto ti consiglio di mettere in contatto il tuo direttore di Banca con il direttore di Banca della filiala di Banca Italia della tua acquirente e chiedere un pagamento garantito.
saluti
Buonasera,
nel 2001 ho acquistato casa facendo un regolare compromesso registrato, ma per problemi che ha avuto il costruttore il rogito non e’ ancora avvenuto, anzi e’ stata messa una ipoteca giudiziaria sulla casa per dei debiti del costruttore.
vorrei sapere se posso fare qualcosa avendo il preliminare da tempo registrato senza pero’la trascrizione dovuta che mi avrebbe tutelato.
Salve Alfredo, intanto controlla se il costruttore, a suo tempo ha rilasciato una fidejussione sulle somme ricevute a caparra, all’epoca era facoltativa, è stata inserita obbligatoria dalla legge 210/2004, ma intanto inizia da lì; il passo successivo, purtroppo, è quello di rivolgersi ad un legale che provveda a tutelare i tuoi interessi.
saluti
Buon giorno. Desidererei chiarire due dubbi:
1) nel caso caso in cui viene firmata una proposta di acquisto di un immobile (proposta poi accettata), e nella proposta ci si dimentica di apporre la clausola sospensiva di conclusione dell’affare solo in caso di erogazione del mutuo;se poi la banca non eroga effettivamente il mutuo, il compratore può essere tutelato, in considerazione del fatto che l’agente immobiliare, su richiesta esplicita prima della firma del compratore (che ha chiesto cosa accadesse nel caso in cui la banca si rifiutasse), non ha suggerito di apporre la condizione, limitandosi a dire: ma non si preoccupi, il mutuo lo concederanno senz’altro!!!
2) il termine fissato nella proposta di acquisto per quanto riguarda il rogito può essere posticipato (se le parti sono d’accordo). Inoltre, può essere richiesto di liquidare la mediazione all’agente solo alla data del rogito (e non al preliminare). l’agente cosa potrebbe dire se li venisse proposta tale data?
Grazie!
Buongiorno Fabio, abbiamo già risposto questa mattina al tuo quesito, controlla nei commenti.
saluti
Ho fatto una proposta di acquisto per una appartamento, allegando una piccola somma (5000). La proposta è vincolata alla concessione del mutuo. Sulla proposta vi è che il preliminare deve essere redatto entro il 3 Aprile p.v.
L’agenzia mi ha chiamato dicendo di prorogare i termini per il preliminare.
Premesso che non ho trovato risposta nei commenti precedenti, ti chiede:
Detto questo, se non chiedo questa proroga e scadono i termini cosa succede?
Nel caso in cui la banca non mi concedesse il mutuo, avendo vincolato la proposta stessa al mutuo, a cosa vado incontro, cioè perdo i 5000 dati come assegno intestato al venditore? dovro’ pagare le commissioni all’agenzia comunque e in che cifra?
Infine l’agenzia puo’ richiedere documento sul quale la banca attesta la negazione del mutuo, è obbligatorio e l’agenzia puo’ informarsi presso banche per avere informazioni sulla mia domanda di mutuo?
Le opinioni sono contrastanti, un esperto del settore mi ha detto che se scadono i termini per il preliminare non succede nulla, io riprendo la mia cifra e finisce li’. Un altro mi ha detto di chiedere comunque la proroga per il preliminare e se poi entro tale ultimo termine non succede nulla (tipo risposta dalle banche o negazione del mutuo) la proposta di acquisto va a cadere e ritorno in possesso del mio assegno. Entrambi mi hanno confermato che in questo momento non avendo firmato nessun contratto non devo nulla all’agenzia, per questa cosa ho anche conferma da amici i quali dopo proposta di acquisto a cui è stato negato il mutuo hanno riavuto la piccola somma data in allegato alla proposta stessa indietro e non hanno dovuto versare nessun compenso all’agenzia.
Scusa le tante domande ma stanno sorgendo problemi con l’acquisto di questa casa.
Grazie, saluti. Gianluca
ciao Gianluca, non ho ben capito, sei tu che hai bisogno di una proroga per firmare il preliminare o il venditore???
Se la proposta è sottoposta a condizione sospensiva e tale condizione non si verifica (concessione del mutuo) tu non vai incontro a nessun obbligo in quanto il contratto è sospeso fino al verificarsi della condizione, ma se, ci sono dei termini da rispettare e la condizione non si è ancora verificata, la proposta decade e tu riotterrai indietro l’assegno in ogni caso, sia che tu l’abbia versato a titolo di caparra confirmatoria, sia che tu l’abbia lasciato in deposito fiduciario gratuito all’agenzia. Se il contratto non si conclude, l’agenzia non ha diritto a nessun compenso.
Spero di essere stata chiara.
Saluti
Desidero sottoporvi il seguente quesito: il 06/03/2009 ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l’acquisto di un appartamento a fianco al mio (acquisto tra privati) e desidero registrarlo all’Agenzia delle Entrate nei prossimi giorni. Oltre alla tassa fissa di 168,00 Euro + lo 0,5% dell’importo della caparra versata quali altre tasse/spese dovrò sostenere (esempio: sanzioni per ritardata registrazione, ecc.). Inoltre, posso inglobare castastalmente l’appartamento a fianco al mio e considerare la compravendita di quest’ultimo come priama casa?
Ringrazio in anticipo e saluto cordialmente.
buongiorno Giovanni, trascorsi 20 giorni dalla stipula dell’atto si incorre nella sanzione, ma l’importo preciso potrà comunicarglielo solamente l’agenzia delle entrate. Non è possibile effettuare l’acquisto come “prima casa” se lei ha già usufruito di questa agevolazione in passato.
saluti
salve una info, io sto per vendere casa ho effettuato un preliminare di vendita ho avuto una piccola caparra, andremo a rogito entro fine maggio, se il venditore ci ripensa e non vuole più l’appartamento cosa succede? visto che io a mia volta mi sono impegnato ad acquistare un altro immobile avendo data caparra a quest’ultimo e avendo comperato anche i mobili dentro. Posso obbligarlo ad acquistare visto che poi mi troverei ad acquistare l’altra casa ma non ho i soldi.
C’è una legge che obbliga colui che ha stipulato un preliminare di vendita?
grazie
Buongiorno royman, i contratti sono regolamentati dal codice civile, pertanto ti consigliamo di consultare gli articoli 1326 (conclusione del contratto); 1385 (caparra confirmatoria); 1453 e 1454 (adempimento delle parti).
saluti
Buonasera,non so proprio come gestire una complessa trattativa immobiliare. Presento proposta d’acquisto tramite agenzia immobiliare,accettata dal venditore 15 giorni fa e verso caparra “confirmatoria” di 5.000,00 euro (assegno intestato al proprietario come richiesto dall’agente immobiliare, ma a oggi risulta non incassato) .
L’agente non registra la proposta accettata (nella quale è riportata anche la sua parcella di 14.500,00 euro da versare all’atto del compromesso davanti al notaio (valore della casa 190.000,00 euro).Oggi l’agente mi comunica che il proprietario ha cambiato idea,anzi che dichiara di non aver mai firmato nulla se non carta straccia….e lo sa bene perchè è un avvocato!!
Possiedo copia dei documenti firmati,dell’assegno versato e parte della documentazione della casa. Il compromesso davanti al notaio è (era) previsto tra pochi giorni e il rogito tra un mese. L’agente appoggia il proprietario (intuisco che vi siano accordi fra loro,molto probabilmente altre proposte)e alle mie rimostranze mi sbatte giù il telefono. Vi chiedo,come posso far valere i miei diritti?
Ringrazio in anticipo e vi saluto cordialmente
Buongiorno Picci, se il suo venditore si ritira dalle obbligazioni prese con un contratto da lui sottoscritto dovrà motivare questa scelta…ad ogni modo, se ne deve assumere la responsabilità, pagare le spese di agenzia, restituirle l’assegno (se era a deposito fiduciario) o il doppio dell’importo versato (se era a caparra confirmatoria)..non si faccia intimorire, perchè se il suo venditore ha firmato, l’accordo sussiste comunque…ma dovremmo visionare la proposta che ha sottoscritto prima di sbilanciarci in consigli…sicuramente lei può ancora registrare la proposta (basta che sia in possesso di copie con le firme originali)…e le consigliamo di inviare un telegramma all’agenzia e al venditore, convocandolo per la data stabilita alla firma del rogito, se lui non si presenta, è inadempiente e lei farà verbalizzare questa inadempienza dal notaio. saluti
Salve, volevo chiederle delle informazioni riguardanti la registrazione di un contratto preliminare di compravendita tra privati, firmato oggi.
Nel contratto è prevista una caparra confirmatoria di € 45.000 alla firma del contratto e due successive “rate” anteriori al rogito che ovviamente non sono ancora state pagate. Al fine della compilazione del mod. F23 devo considerare solo quanto pagato alla firma o anche le altre “rate” precedenti al rogito? E nel secondo caso, se non specificato nel contratto, vanno considerate come caparra o come acconti?
Grazie mille
Elisabetta
Buongiorno Elisabetta, le cifre versate a titolo di caparra confirmatoria sono sottoposte alla tassazione dello 0.50% sull’importo, è obbligatorio srivere sul preliminare a che titolo vengono versate.
saluti
Mi scusi,
ho effettuato circa 8 mesi un preliminare di compravendita davanti al notaio e la parte venditrice. Il preliminare è stato intavolato al catasto. Adesso vengo a scoprire che da un mese ad oggi al catasto risulta iscritta un’ipoteca giudiziale sul bene (7 mesi dopo l’intavolazione del preliminare).
Nel preliminare di compravendita ho dato una caparra confirmatoria. Volevo sapere che posizione ho nel caso il valore dell’ipoteca giudiziale superasse il valore residuo che dovrei dare al rogito.
Ringrazio anticipatamente
Buongiorno, se il suo preliminare è stato fatto per atto pubblico, lei figura tra i creditori pertanto la caparra che ha versato dovrebbe essere garantita, l’ipoteca al momento del rogito dovrà essere tolta dalla parte venditrice, in mancanza, il rogito non si può fare. Contatti il suo venditore per capire come sta la situazione ed informi tempestivamente il notaio che saprà consigliarla.
saluti
Un’informazione. vorrei acquistare un appartamento di proprietà di mia zia. Abbiamo già concordato tra noi il prezzo. Adesso gli darei un acconto. Poi farò una parte di mutuo e tra un anno mi si svincolano dei risparmi e saldarei la rimanenza. Volevo chiedere se è possibile fare subito il passaggio di intestazione di proprietà o è necessario fare prima il preliminare e solo al saldo l’intestazione vera e propria. e se è necessario fare il preliminare è il venditore che lo deve preparare? bisogna poi firmarlo dal notaio?
Grazie.
La proprietà di un immobile si trasferisce solo ed esclusivamente con atto pubblico (redatto da un notaio). Il preliminare lo preparano le parti interessate o un tecnico incaricato, non è necessario che venga stipulato da un notaio, è obbligatoria invece la registrazione dello stesso presso l’agenzia delle entrate con le modalità spiegate nei commenti precedenti.
saluti
salve, volevo sapere se ci sono rischi da parte mia (venditore) se stipulo un cotratto preliminare che prevede il pagamento della caparra in rate mensili uguali alla rata d’affitto che l’inquilino (futuro compratore) mi sta pagando. l’attuale inquilino comprerebbe il mio appartamento ma non avendo a diposizione la cifra per poterlo fare mi ha chiesto se possiamo stipulare un contratto preliminare oggi con scadenza fra 2 o 3 anni e pagarmi intanto l’importo della caparra in 2 o 3 anni. in questo caso io gli farei un gran piacere lo so, ma nel frattempo spero di non doverci pagare tasse sul reddito (sbaglio? il fatto che sia caparra non incide più come reddito per me vero?) ma poi mi sorge il dubbio su come lui e a che titolo lui possa rimanere all’interno dell’immobile, potrei eventualmente fargli un contratto di comodato gratuito subordinato al regolare pagamento della caparra? … o rischio di incasinarmi? io ho bisogno di liquidità fra 2 max 3 anni, pertanto sarei disposto anche a scendere a compremessi ma non vorrei rischiare troppo. che suggerimento mi date?
vi ringrazio sin d’ora.
Angelo
Buongiorno Angelo, dovrete stipulare un regolare preliminare con pagamento dilazionato della caparra, ma il termine ultimo per il rogito dovrete stabilirlo e indicarlo sul preliminare. Per questo vi consiglio, nella stipula, di farvi assistere da un professionista del settore. Riguardo all’inquilino, in base alla cifra che stabilirete come caparra, puoi già sul preliminare indicare il trasferimento della detenzione dell’immobile oppure fare un comodato a parte.
saluti
Buongiorno Angelo.
A novembre 2008 ho stipulato un contratto preliminare con il costruttore per l’acquisto di un appartamento, alla stipula ho consegnato 30.000 euro di caparra poi seguiti da altri due acconti. Questo mi ha permesso, in accordo con il costruttore, di usufruire dell’abitazione ancora prima del rogito.
Ora il costruttore per problemi societari mi ha rinviato il rogito per ben tre volte (il tutto sempre documentato). Sono state fatte visure aziendali da parte della banca a cui ho chiesto il mutuo e mi è stato detto che non ci sono condizioni tali per cui la societa costruttrice sia in gravi difficolta finanziarie.
Il preliminare non era stato registrato a suo tempo, ho provveduto a registrarlo, pagando la multa dovuta.
Registrando il preliminare quali diritti ho?
Cosa rischio in caso la ditta costruttrice non voglia rogitare?
Quali sono i passi per obbligare il costruttore a rogitare?
Grazie 1000.
Scusa Elettra, la mail era rivolta a te e non ad Angelo (mi scuso anche con lui).
Cut & Paste colpisce ancora.
saluti
Salve! Nel 1983 ho firmato un preliminare in cui mi impegnavo a vendere un immobile a Tizio per la cifra di 45milioni di lire. Nel compromesso condizione essenziale era che io effettuassi la richiesta di accatastamento dell’immobile e della sanatoria (richieste che ho puntualmente fatto) entro la data indicata come “essenziale” per la stipula dell’atto. Tizio mi ha subito versato una caparra di lire 20milioni ma alla data di stipula dell’atto non si è presentato. Il notaio ha sottoscritto un verbale di mancata comparizione ed il mio avvocato ha sollecitato Tizio attraverso raccomandata affinchè venisse stabilita una ulteriore data per la stipula dell’atto pena la nullità del preliminare e la perdita della caparra. Tizio ha, prima della scadenza indicata nella raccomandata, venduto il preliminare a Caio (un avvocato) con il quale ho nuovamente firmato un preliminare scritto da lui in cui risultava che io vendevo per 70milioni l’immobile e che i 45milioni indicati nel preliminare precedente erano la caparra. Caio credo abbia a sua volta venduto il preliminare a Sempronio, non so se verbalmente o attraverso scrittura privata. Sempronio è poi venuto da me, e mi ha chiesto verbalmente di prorogare la stipula dell’atto. Da allora non ho più avuto notizie da lui senonchè l’ho contattato telefonicamente per diversi anni (ogni volta che dovevo pagare le tasse relative all’immobile) ma non l’atto di compravendita non è mai stato fatto.
Volevo sapere come devo comportarmi dopo tutto questo tempo…se posso considerare l’immobile di mia proprietà visto che ho continuato a pagare le tasse, tenga conto che:
Io sono stato saldata dei 45milioni indicati nel primo preliminare, (20milioni da Tizio, i restanti 25milioni non ricordo se mi sono stati dati da Caio o da Sempronio);
Sempronio è morto;
Caio forse non sa che l’atto non è mai stato stipulato;
l’immobile risulta ancora intestato a me;
Sempronio tanti anni fa ha modificato l’immobile rendendolo in parte abusivo.
Aspetto con ansia. Silvia
Buongiorno Le chiedo un consiglio su un preliminare di vendita.
Ho effettuato un preliminare di vendita (mai registrato)in data 19/10/2005 versando al venditore euro 15.000 a titolo di caparra confirmatoria. La data ultima per il rogito era fissata al 31/12/2007 ma non rispettata per necessità del venditore. Ad oggi il venditore mi chiede di effetuare il rogito entro giugno 2009 ma di consegnarmi la casa non prima di dicembre 2010. Vorrei sapere se non accettando tali termini e non acquistando più la casa, a che risarcimenti ho diritto, e se invece accetto mi spetta un eventuale affitto?
La ringrazio
Adrio
Buongiorno Adrio, può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento dell’altra parte con raddoppio della caparra. Saluti
Buongiorno Angelo, le consigliamo di inviare diffida ad adempiere mediante telegramma o raccomandata in cui invita la parte venditrice a presentarsi al rogito entro 15 giorni. Lei è nella condizione di poter scegliere se:
obbligare la parte inadempiente ad adempiere;
chiedere la risoluzione del contratto con raddoppio della caparra per inadempimento dell’altra parte.
saluti
errata corrige: il commento 82 è rivolto al Signor Fabio (commento 78)
Buongiorno Silvia, la situazione è molto complicata e necessita di una particolare esamina, non siamo in grado di darle la soluzione, la chiave di tutto comunque, sta nell’ultimo atto che lei ha sottoscritto con l’avvocato, in quanto, lui ha l’onere di dimostrare perchè non è intervenuto all’atto, con lui, dovrà stipulare un atto di risoluzione dle contratto stesso per inadempienza della parte acquirente, salvo i diritti di terzi che però dovranno essere garantiti dall’avvocato stesso.
La proprietà è certamente ancora sua perchè per trasferirla serve un atto pubblico, ma su questo immobile, molto probabilmente sussistono ancora diritti di terzi e di eredi che potrebbero un giorno farsi vivi.
saluti
buongiorno, avrei bisogno di un chiarimento.
in data 21/01/2009 ho firmato in qualità di acquirente presso un agente immobiliare una proposta di compravendita accettata e firmata anche dal venditore, al quale a seguito di tale accettazione ho versato un assegno di 5.000,00 euro a titolo di caparra confirmatoria, in tale proposta è stata inserita la clausola sospensiva in caso di mancata erosione del mutuo da parte della banca. In data 19/02/2009 abbiamo poi firmato il preliminare di vendita sempre presso l’agenzia immobiliare, in tale sede mi è stato restituito l’assegno versato di 5.000,00 euro e ne ho dato un’altro di 10.000,00 intestato al venditore che ha provveduto immediatamente a scambiare. Nel preliminare di vendita però non è stata specificata la clausola sospensiva in caso di manacata concessione del mutuo. Adesso mi chiedo visto che il mutuo non mi è stato concesso ed io non posso più acquistare l’immobile, per riavere indietro i 10.000,00 euro, posso fare riferimento alla proposta di acquisto accettata dal venditore dove si specificava la clausola sospensiva, o questa decade nel momento in cui ho firmato il preliminare di compravendita? Inoltre preciso che il successivo preliminare di compravendita credo che non sia stato registrato dall’agente immobiliare, al quale abbiamo anche versato un’acconto della sua percentuale.
ho firmato per accettazione un preliminare di compravendita nel quale solo dopo mi sono accorto che come termine ultimo per il rogito veniva indicata la data del 31 settembre 2009. mi chiedevo, visto che il 31 settembre non esiste, può essere questo ragione di nullità del contratto?
Buongiorno Vincenzo, il termine in genere non è perentorio, pertanto si considera ENTRO IL…, ad ogni modo, basterà che le parti coinvolte si riuniscano nuovamente apportando e sottoscrivendo su tutte le copie del preliminare la data corretta.
saluti
Buongiorno Anna, la prima cosa che mi viene da chiedere è: come mai hai sottoscritto un preliminare e hai versato una caparra confirmatoria se ancora non avevi la certezza sull’erogazione del mutuo? è cambiato qualcosa nella tua situazione per cui il mutuo che era stato approvato ti è stato poi negato? in questo caso, potresti rivolgerti ad altri istituti di credito o provare a chiedere un aiuto da parte di qualche tuo parente che possa garantire la fattibilità dell’operazione.
Il preliminare sostituisce gli accordi presi in precedenza per questo, in genere, le copie cartacee della proposta di acquisto vengono strappate al momento del preliminare e se tu non puoi rogitare, a questo punto, non avrebbe senso nemmeno registrarlo in quanto non recupereresti l’imposta proporzionale sulla caparra confirmatoria.
Da come ci hai descritto la situazione, purtroppo, crediamo che l’unica cosa che tu possa fare è quella di appellarti alla comprensione del venditore che potrà valutare di farti il piacere di sottoscrivere un atto di risoluzione del contratto per mutuo consenso restituendoti l’importo lasciato a caparra trattenendosi la quota necessaria ad affrontare le spese (compenso di mediazione).
saluti
Ente pubblico sottoscrive con altro ente pubblico compromesso di vendita per l’alienazione di un proprio immobile Il compromesso viene trascritto alla CC.RR.II. dopo circa un anno dalla data di sottoscrizione. Dopo la trascrizione del compromesso e prima della stipula dell’atto di vendita l’immobile oggetto di alienazione viene colpito da ipoteca giudiziaria a favore di terzo. L’ente venditore non considera tale ipoteca benchè iscritta prima dell’atto definitivo e procede alla vendita.
E’ possibile tale operazione? Quali conseguenze possono esserci? L’ipoteca giudiziaria del terzo ha valore?
buonasera. vorrei se possibile in chiarimento. venderò a giugno 2009, prima dei 5 anni dall’acquisto, un appartamento su cui avevo usufruito delle agevolazioni di prima casa.ho stipulato un preliminare di acquisto,registrato all’agenzia delle entrate,con un a ditta costruttrice che si impegna rogitare entro luglio 2010. ma così passa più di un anno dalla vendita dell’immobile precedente. il preliminare vale per non pagare la sanzione? posso ottenere una proroga dal mio obbligo di riacquisto entro un anno in virtù del preliminare firmato? GRAZIE..
buongiorno, volevo chiedere se posso dare dentro la mia casa ll’agenzia dove ne sto comprando un altra!
però sulla mia casa devo estinguere il mutuo…come posso fare?
Posso dare una acconto per bloccarla?
grazie
Buongiorno Luigi Antonio, chieda ragguagli al Notaio che ha stipulato l’atto di vendita.
saluti
Buongiorno Alessandro, non esistono deroghe in tal senso, pertanto hai tempo un anno dalla data del rogito di vendita per riacquistare e non perdere le agevolazioni “prima casa”.
saluti
Buongiorno Flo, l’acconto di cui parla si chiama “caparra confirmatoria” e viene consegnato alla parte promittente venditrice al momento della sottoscrizione del preliminare. Sul preliminare si stabiliscono gli importi, le modalità di pagamento e la scadenza per il rogito definitivo. Nel tempo che intercorre dal preliminare al rogito, lei dovrà aver venduto il suo immobile per poter riacquistare con il beneficio “prima casa” e per poter effettuare il nuovo rogito, potrà inoltre inserire sul preliminare una clausola che vincola il suo rogito definitivo per l’acquisto all’avvenuta vendita del suo immobile.
saluti
Salve, nel mese di aprile 09 ho firmato un modulo prestampato di una proposta di acquisto c/o un’agenzia toscano in roma consegnado come caparra assegno di € 12.000. Due giorni dopo l’agenzia mi convoca dicendomi che il venditore aveva accettato e firmato la proposta di acquisto compreso un’allegato che io avevo fatto inserire contenente indicazioni circa la regolarità edilizia, la mancanza di abusi ecc. Il giorno dopo mi viene inviato un telegramma dove veniva comunicato che, siccome era stata stabilita ed accettata la data del preliminare, veniva incassato l’assegno. Facendo controllare i documenti dell’immobile(consegnatomi a tocchi e bocconi) al mio notaio ed al mio tecnico si è constatato che vi sono gravi irregolarità sopratutto tecnico urbanistiche, ed ho provveduto ad inviare delle raccomandate AR per comunicare che mancano documenti e che vi sono problemi tecnici, richiedendo incontro con il venditore ed il tecnico che ha fatto il progetto (trattasi bifamiliare nuova costruzione). Non ho ricevuto a tutt’oggi nessuna comunicazione fatto salvo di un telegramma pervenuto il 4-5-09 nel quale vengo accusato di inadempienza oltre alla comunicazione di presentarmi il giorno dopo presso l’agenzia per il preliminare.
Può l’agenzia incassare l’assegno prima del preliminare ?
Inoltre siccome credo di essere stato raggirato, che speranze ho di recuperare l’assegno?
Buongiorno Mauro, le accuse che fa sono gravi e devono essere motivate, se crede di essere stato “raggirato” segnali immediatamente l’agente immobiliare che le ha seguito la trattativa, al ruolo agenti della camera di commercio della sua provincia, ma per effettuare un passo del genere dovrà fornire dei documenti che provino tali accuse. Detto questo, la regolarità urbanistica dell’immobile deve essere garantita dal venditore che, con la firma per accettazione della proposta, si è fatto garante della conformità a livello urbanistico, pertanto, Le consigliamo vivamente di rispettare le scadenze che ha indicato sulla proposta e di presentarsi in agenzia per la data fissata per il preliminare; a quel punto, se ci sono dei documenti mancanti che non le competono, l’inadempienza è della parte venditrice e lei potrà pretendere il raddoppio della caparra e un atto di risoluzione per inadempimento della parte venditrice. L’assegno che lei ha lasciato a titolo di caparra confirmatoria doveva essere intestato al venditore con clausola non trasferibile, su questo non ci sono deroghe.
saluti
buongiorno avrei bisogno di un vostro parere: ho venduto il mio appartamento. In data 7 marzo abbiamo redatto con il compratore una proposta di acquisto, il compratore ha versato 5.000 a titolo di caparra confirmatoria. Dovendo il compratore richiedere un mutuo abbiamo inserito una clausula sospensiva: qualora il mutuo non fosse stato concesso avremmo restituito la caparra. Ci siamo impegnati (sempre per iscritto) a stipulare il compromesso entro il 22 aprile ma, di comune accordo, non lo abbiamo stipulato in quanto ad oggi (sono passati ormai quasi due mesi) l’acquirente non ha ottenuto dalla banca la delibera per il mutuo. Domanda: io venditore posso, non essendo stato rispettato il termine per la stipula del compromesso, ritenere il contratto non più valido, restituire la caparra e vendere l’immobile ad altro compratore? In caso affermativo è sufficiente mettere il tutto per iscritto su entrame le copie della proposta d’acquisto stipulata in origine controfirmando entrambi venditore e compratore?
Grazie, saluti
Salve, se stipulo un preliminare di vendita indicando che il contratto definitivo sarà stipulato prima dei 20 gg. entro i quali il preliminare va registrato, la registrazione del preliminare è comunque obbligatoria?
Buongiorno Dante, in questo caso non è obbligato a registrare il preliminare. saluti
Buongiorno Antonina, il contratto è vincolato all’avverarsi della condizione, ovvero all’ottenimento del mutuo, fino a tale data, il contratto è da ritenersi SOSPESO in quanto produrrà effetti solo al verificarsi futuro e incerto di una condizione. Essendo trascorso anche il termine indicato per la stipula del preliminare, se non ci sono state comunicazioni scritte entro tale termine da nessuna delle parti e se la sua volontà è quella di risolvere il contratto dovrete stipulare una nuova scrittura avente per oggetto la risoluzione del contratto con restituzione della caparra senza nessuna spesa o penale per le parti, detta risoluzione si chiama “per mutuo consenso”.
saluti
Salve, sto comprando un box di nuova costruzione tramite agenzia.
Ho versato 3000 Euro + IVA 10% (seconda casa) per la proposta, che e’ stata accettata (come mi ha comunicato oggi stesso l’agenzia).
Ora 3 giorni prima del compromesso dovro’ versare alla Societa’ Costruttrice 20000 Euro + IVA 10% tramite bonifico bancario. Il compromesso verra’ sempre stipulato presso la sede dell’agenzia, e a quanto pare non presenziera’ la parte venditrice e neanche un notaio, ma solo l’agente immobiliare (probabilmente la parte venditrice, ossia la societa’ di costruzioni, lascera’ all’agente immobiliare i fogli del compromesso gia’ firmati).
Prima del compromesso dovro’ pagare questi 22000 Euro tramite bonifico bancario, per poter fruire dello sgravio fiscale del 36%.
In vista del rogito, che avra’ luogo indicativamente entro il 30 settembre (i box devono essere ancora ultimati), mi e’ stato informalmente chiesto dalla banca di aprire un conto corrente: si tratta della stessa banca del costruttore (diversa agenzia): l’impiegato con cui ho conferito mi ha assicurato che verra’ concesso il mutuo (ma non me l’ha assicurato in forma scritta).
Mi lasciano perplesso le seguenti cose:
a) La registrazione del compromesso e’ obbligatoria, giusto? In questa modalita’, assenza di un notaio, assenza della parte venditrice, presenza solo mia e dell’agente immobiliare, chi e come deve registrare il compromesso? Tra l’altro nella proposta di acquisto c’e’ scritto che il notaio per il rogito sara’ tassativamente scelto dalla parte venditrice, quindi non posso neanche scegliermene uno per il compromesso;
b) E’ regolare presentare dei fogli gia’ firmati dalla parte venditrice, senza che avvenga fisicamente un incontro? Non potrei pensare che quelle firme sono scarabocchi senza valore?
c) L’agenzia di mediazione, e’ da precisarlo, non chiede compenso alla parte acquirente (non c’entra granche’, ma lo preciso per correttezza).
Sicuramente mi sto facendo paranoie inutili, ma vorrei sapere se una situazione del genere e’ regolare e soprattutto legale.
non so se è la sede giusta per rivolgere il seguente problema:e’ possibile acquistare un box “tognoli” di nuova costruzione non avendo ancora l’immobile intestato, mi spiego ho individuato l’appartamento, firmato compromesso, rilasciata ampia caparra, registrato il compromesso, ma per avere il mutuo debbo aspettare almeno 30gg. mentre il venditore ha esigenza di vendere entro 15gg altrimeti riceve un sanzione dal comune. Ma non me lo puo’ vendere perche’l'appartamento non è ancora di mia propietà.
E’ possibile che la propieta del box non possa essere trasferita’ pur avendo un compromesso firmato ec…
grazie
Buongiorno Michelangelo, non sono paranoie, tutt’altro: il compromesso è una promessa di vendita futura e devono essere presenti le parti interessate (venditrice e acquirente) o qualcuno da queste delegato, quindi devi pretendere che la firma sul preliminare avvenga contestualmente alla tua. Il pagamento dell’ulteriore acconto dovresti effettuarlo tramite assegno bancario o circolare e questo assegno dovrà essere identificato sul preliminare insieme a quello già emesso. La registrazione obbligatoria è quella all’agenzia delle entrate, non c’è la necessità dell’intervento di un notaio a meno che non vogliate trascrivere il preliminare alla Conservatoria degli Immobili. Le parti sono solidalmente obbligate alla registrazione, così come l’agente immobiliare che interviene, pertanto potrete delegare lui assicurandovi che la registrazione avvenga nei 20 giorni successivi all’atto.
saluti
Ciao Elettra, rispondo alla tua risposta chiedendoti se e’ possibile che l’agenzia immobiliare sia stata DELEGATA dalla parte venditrice (ecco perche’ non si presenta al compromesso, ma mi fanno fare tutto in agenzia).
La agente immobiliare mi e’ sembrata una brava persona, non penso voglia fregarmi…
La agente mi ha detto di fare il pagamento tramite bonifico bancario almeno 2-3 giorni prima del compromesso: solo cosi’ potro’ fruire dello sgravio fiscale del 36%.
Per poter essere “delegati” a sottoscrivere un contratto in nome e per conto di terzi, bisogna perfezionare un contratto di mandato con o senza rappresentanza (codice civile articoli 1704,1705,1708,1709,1716,1726).
saluti
OK, mi limiterò a chiedere se hanno il mandato con o senza rappresentanza… Giusto per vedere cosa mi rispondono…
Salve, ho una questione da sottoporvi forse un pò complessa…In data 03.10.2008 mio zio e mia zia sottoscrivevano un preliminare di vendita, avente ad oggetto un’immobile ad uso abitativo di loro esclusiva proprietà, il quale in data 24.11.2008 veniva regolarmente registrato dal promittente acquirente. Quest’ultimo versava a titolo di caparra confirmatoria euro 30.000,00 con l’obbligo di versare gli ulteriori € 100.000,00 all’atto della stipula del definitivo che sarebbe dovuta avvenire entro i tempi tecnici richiesti dall’istituto bancario per la concessione del mutuo e a semplice convocazione della parte acquirente davanti il notaio. Purtroppo prima che si giungesse alla sottoscrizione del dedfinitivo mia zia è deceduta, due dei suoi quattro eredi si sono opposti alla vendita e nonostante fossero stati regolarmente invitati più volte davanti la notaio incaricato non si sono mai presentati. Mio zio, ossia il marito, ed una delle figlie restano nell’intenzione di concludere il definitivo, e nonostante siano sempre stati presenti agli incontro con il notaio sono stati citati in giudizio insieme agli altri due eredi contrari alla vendita. Controparte chiede che venga accertato e dichiarato l’inadempimento per la mancata stipula del definitivo e la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra e di ulteriori euro 10.000.00 per spese varie. Come possono difendersi in giudizio? é possibile che il giudice condanni sono gli eredi contrari alla vendita in considerazione del comportamento di buona fede di mio zio? Gli eredi non subentrato la de cuius anche negli obblighi?
Buongiorno Melania, la controparte non poteva far altro che chiedere la risoluzione per inadempimento. Credo che in questo caso sarà necessaria l’assistenza di un legale.
saluti
grazie per aver tempestivamente risposto. Mi rendo conto della complessità del caso e credo che mio zio si sia già rivolto ad un avvocato, spero solo che non debba pagare lui per un’inadempimento contrattuale indipendente dalla sua volontà
Saluti
gentile esperto a me io venditore di un automessa in internet vengo contattato dal aquirente chew viene a vederlo gli piace.dopo 10 giorni mi ricontatta per fermarmi il veicolo portandomi una caparra di euro 500.prima della firma chiariamo determinati punti, per lui ok.bene mi firma il foglio una copia lui una io,e si inpegna a versare il restante in 15 giorni.ma dopo andato via mi ritelefona perche’ ha trovato un altro veicolo e mi richiede la restituzione dei 500 euri dati come caparra.io venditore privato mi posso opporre a questo? la ringrazio se mi dice come devo comportarmi anche perche’ tramite telefono mi sono state fatte anche delle minacce.grazie.
Salve sono giuseppe ho un paio di quesiti da sottoporvi;
sto acquistando un immobile con la mediazione di un’agenzia e abbiamo fissato per fine maggio la data del compromesso con termine 30/11/2009 per il rogito.
L’agenzia mi ha anticipato che con la finanaziaria 2007 è obbligatoria la registrazione del preliminare.
Leggendo pero’ la finanaziaria mi sembra di aver capito che l’obbligo della registrazione sussista solo per le scritture private non autenticate.
a questo punto mi chiedo se è necessaria la registrazione dato che è previsto l’intervento del notaio con il quale l’agenzia ha fissato gia’ un appuntamento e visto che probabilmente non fara’ altro che procedere alla autenticazione del compromesso.
Che differenza c’è tra registrazione e trascrizione ?
grazie
Buongiorno Giuseppe, con la legge finanziaria 2007, gli agenti immobiliari che intervengono alla conclusione di un affare sono obbligati in solido con le parti alla registrazione del preliminare stesso, praticamente, l’obbligo della registrazione (che già esisteva), viene rafforzato inserendo un’altra figura sulla quale intervenire in caso di mancata registrazione. La registrazione del preliminare deve essere fatta nei 20 giorni successivi alla stipula tramite pagamento dell’importo dovuto con l’apposito modello F23 e il deposito di una copia del preliminare stesso all’ufficio dell’agenzia delle entrate della vostra provincia. Per fare questo non è assolutamente necessario l’intervento di un notaio che invece è fondamentale per la trascrizione del preliminare, in qeusto caso, il contratto viene annotato nel pubblico registro degli immobili. La trascrizione, a differenza della registrazione, NON è obbligatoria.
saluti
Buongiorno Mimmo, tutto dipende da cosa avete sottoscritto nel “contratto” con il quale tu e il futuro acquirente, avete stabilito il prezzo e le modalità di pagamento e consegna del veicolo, non potendolo visionare, non possiamo aiutarti.
saluti
Grazie Elettra per la risposta.Non vorrei approfittare troppo della tua disponibilita’ma vorrei porti un altro quesito.Purtroppo le brutte sorprese sono sempre dietro l’angolo.
come avrai capito sto acquistando un immobile. in sede di proposta l’agente mi aveva gia’ anticipato che la venditrice ha una vertenza giudiziaria con una ditta (pare)per le porte dell’appartamento. bene oggi vado in agenzia per definire gli ultimi dettagli del compromesso che si terra’ il 29 maggio e l’agente mi fa’ firmare una dichiarazione che ti riporto integralmente di seguito:
“La presente per comunicare che relativamente all’immobile di mia proprieta’ sito in Bologna in via (….) è attualmente pendente avanti il Tribunale di Bologna una vertenza giudiziaria promossa dalla sottoscritta contro la ditta (….), avente ad oggetto il risarcimento dei danni provocatimi dalla ditta (…..) a causa dell’inesatto adempimento dell’opera alla stessa commissionata.
Comunico altresi’ che la suddetta vertenza verra’ da me personalmente proseguita e portata a termine anche
se non piu’ proprietaria dell’immobile in oggetto,e che, conseguentemente , la sentenza di merito -cosi’ come quelle, eventuali, di
gravame – avra’efficacia esclusivamente nei confronti della sottoscritta.”
Per ricevuta e presa visione di quanto sopra
Secondo l’agenzia questa dichiarazione chiaramente scritta da un avvocato dovrebbe tutelarmi da eventuali problemi.
Inoltre la dichiarazione stessa dovrebbe essere allegata al compromesso.
Appena accortomi dell’errore fatto ho pregato l’agente di non comunicare alla venditrice di aver firmato la dichiarazione in attesa di una mia comunicazione.
Indipendentemente dalla dichiarazione quali sono i rischi che corro nel caso in cui la venditrice perda la vertenza e si rifiuti di adempiere.? grazie di cuore
Ciao Giuseppe, la causa che ha l’attuale proprietaria con la ditta che ha fornito/installato le porte non ti riguarda. Tu sul preliminare devi far specificare che l’immobile è libero da: vincoli, pesi, oneri, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, in regola con il pagamento di eventuali oneri condominiali, in regola con le norme edilizie, urbanistiche, catastali, fiscali, liti in corso ad eccezione di……e qui fai inserire il numero della vertenza aggiungendo che la parte venditrice provvederà a propria cura e spese a portare a termine tale vertenza, anche se nn più proprietaria dell’immobile e che tutte le spese relative e le conseguenze di gravame resteranno esclusivamente a suo carico.
NOn importano dichiarazioni firmate a parte, fai in modo che venga inserito sul preliminare di acquisto.
saluti
Grazie Elettra,
secondo te per quale motivo l’avvocato della venditrice vuole farmi allegare tale dichiarazione; non certo per tutelare i miei interessi!!prendendone visione che rischi correrei?
inoltre cosa comporta il fatto di aver gia’ firmato per presa visione il documento nel caso in cui l’agente si rifiuti di restituirmi una copia e/o lo consegni alla venditrice?
grazie ancora
Buongiorno Elettra,
ho da sottoporle una situazione che sta diventando ogni giorno più stressante per me.
Ho fatto registrare ad aprile un compromesso di vendita immobile tra privati, con il quale mi impegno a comprare un’appartamento. La data del rogito è stata fissata al 30 giugno. Nel frattempo io ho trovato un acquirente per il mio attuale appartamento, senza la quale vendita non posso acquistare il nuovo. Questo fine settimana dovevamo firmare il compromesso per la vendita del mio immobile ma il mio acquirente si è ritirato. Ora sono senza acquirente e manca poco piu di 1 mese al rogito dell’appartamento che andrò ad acquistare. Nel mio compromesso ho versato 5.000€ a titolo di caparra da valere quale rispettivo nel caso di recesso ai sensi dell’art. 1386 c.c. sul quale ho pagato uno o,50% alla registrazione e 20.000€ a titolo di acconto entro il 30 aprile sul quale ho pagato il 3% alla registrazione.
La mia domanda è: se nel frattempo non trovassi nessun acquirente per il mio appartamento e volessi ritirarmi dall’acquisto, andrei a perdere oltre ai 5.000€ anche i 20.000 euro versati a titolo di acconto o mi devono essere restituiti?
La prego se può rispondere perchè questa situazione mi sta distruggendo ogni giorno di più lo stomaco
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Cordiali saluti
Marco
buongiorno devo vendere il mio appartamento e agenzia mi ha comunicato che deve obbligatoriamente registrare il contratto preliminare. Pensavo che le spese fossero a carico di chi acquista.. invece agenzia mi dice che sono al 50percento e mi chiede 101 euro . ora considerando che ho ricevuto 5000 euro di caparra confirmatoria e’ giusto questo importo? grazie , saranno pochi euro ma mi scaccia essere presa in giro. mi sapreste dire???? dove trovo legge che posso far loro presente visto che insistono? grazie e scusate il disturbo. siete bravissimi.
Ciao Giuseppe, puoi stare tranquillo, tu non corri alcun rischio, ma insisti affinchè tutto sia inserito sul preliminare e non solo nella dichiarazione che hai sottoscritto per “presa visione”.
saluti
ciao Marco, di seguito ci sono i riferimenti normativi:
Codice Civile art. 1385;
D.P.R. 633/1972;
D.P.R. 131/1986;
l’acconto è un anticipo sul prezzo finale e se ti ritiri dall’acquisto e lo hai già versato, lo perdi così come perdi la caparra e ti assumi le spese.
saluti
Ciao Ornella, l’agenzia ti ha risposto correttamente, in genere le spese di registrazione sono a carico dell’acquirente (perchè recupera l’imposta proporzionale sulla caparra), ma in questo caso, essendo una caparra bassa, la percentuale risulta inferiore a € 168,00 che è l’imposta fissa e minima. A questo importo andranno aggiunte almeno 2 marche da bollo di € 14,62 ciascuna e l’importo relativo ai diritti fissi di € 3,71.
saluti
Salve a tutti,
sono Claudia e vorrei porvi un quesito che da qualche giorno mi da’ noia.in pratica ho comprato casa ed in questa settimana la mia agenzia deve registrare il compromesso e mi chiede le spese di registrazione riassumendole in questo modo ;
0,50 % della caparra, 3 % sull’acconto, quota fissa € 168,00,
Tributi Speciali (fissi)€ 3,72,Bolli € 14,62 ogni cento righe.
Il mio avvocato informato del fatto sostiene invece che sono di mia competenza esclusiva lo 0,50 % della caparra e il 3 % sull’acconto che recupererei in sede di rogito, mentre devono essere divise con il venditore in parti uguali i bolli e la quota fissa di 168€; non me la sento di contraddire il mio avvocato ma l’agenzia continua a d insistere.
Achi devo credere per uscire da questa incresciosa situazione?
grazie siete gentilissimi
Buongiorno Claudia, l’agenzia le ha riferito tutto correttamente e gli usi e le consuetudini fanno sì che le spese di registrazione se le accolli la parte acquirente anche per la quota fissa, le marche ed i diritti fissi. La legge dice che le parti sono solidalmente responsabili alla registrazione. Decida lei cosa ritiene più opportuno fare.
saluti
Eccoci qua, finalmente il compromesso e’ stato registrato! Stiamo parlando di un BOX a Roma, del valore di 70.000 + IVA 10% (visto che per me e’ seconda casa).
Sul sito dell’Agenzia delle Entrate,
Atto registrato presso UFFICIO DI XXXXXX
Data registrazione 22/5/2009
Modello XX Serie X Numero ABCDEF
avente causa in CONTRATTO PRELIMINARE RELATIVO ALLA PIENA PROP. DI FABBRICATO
Valore dichiarato 77.000 Euro
Fin qui mi torna, perche’ 70000+10%=77000
Pero’ compare un altro con gli stessi numeri identificativi, e la scritta “dante causa in” anziche’ “avente causa in”:
Atto registrato presso UFFICIO DI XXXXXX
Data registrazione 22/5/2009
Modello XX Serie X Numero ABCDEF
dante causa in ANTICRESI O FIDEIUSSIONE COMPRESE LE ALTRE MALLEVERIE
Valore dichiarato 25.300 Euro
Questi 25.300 Euro sono gli anticipi da me gia’ versati, in queste modalita’:
3000+IVA 10% = 3300 Euro alla proposta d’acquisto
22000+IVA 10% = 22000 Euro al preliminare di compravendita
Cosa significa quella scritta ANTICRESI O FIDEIUSSIONE COMPRESE LE ALTRE MALLEVERIE??
Sto acquistando una abitazione in costruzione da una cooperativa esdilizia convenzionata come prima casa usufruendo di un mutuo ipotecario la cui ipoteca e’ rappresentata da una abitazione totalmente intestata al mio coniuge ( siamo in regime si separazione dei beni ). Le pongo a questo punto alcune domande:
sono obbligato a registrare il preliminare di compravendita anche se la parte venditrice e’ una cooperativa?
e’ vero che dalla data del mutuo fino alla data dell’ atto di compravendita stipulato dal notaio deve obbligatoriamente trascorrere non piu’ di 12 mesi per non perdere le agevolazioni per la prima casa?
Buongiorno Gianni, si, lei è obbligato a registrare il preliminare e per non perdere i benefici “prima casa” dovrà trasferirvi la residenza entro 18 mesi dal contratto di acquisto.
saluti
Buongiorno,
avrei bisogno di una informazione relativa ad una proposta di acquisto già accettata dalla parte venditrice; per deiversi motivi la parte promissaria acquirente si è ritirata e non vuole portare a termine l’acquisto. La proposta la registrerò in questi giorni, volevo sapere se era necessario una ulteriore scrittura tra le parti (da registrare) oppure se era sufficiente la registrazione della proposta stessa che decade in quanto i termini non sono rispettati.
Grazie in anticipo per l’attenzione, cordiali saluti
Buongiorno Gianluigi, se intendete, di comune accordo, far decadere la proposta è inutile registrarla, dovrete provvedere a stipulare un nuovo atto di risoluzione per mutuo consenso nel quale specificate la volontà delle parti di rinunciare alla vendita/acquisto.
saluti
Buongiorno elettra
Non sono ancora riuscita a rogitare, e come me ci sono altre famglie nella stessa condizione, sebbene una di esse abbia portato il costruttore difronte al giudice il risultato è stato negativo.
Tutte le famiglie abitano nella nuova abitazione cio ci conforta ma non siamo sereni.
Ora l’avvocato ha consigiato ad un di essi di trascrivere l’atto, unica forma per proteggere l’investimento.
Da parte mia ho registrato il preliminare, ma sembra che cio non abbia nessun effetto qualora il costruttore fallisca.
Cosa consiglia di fare ?
La rigrazio fin da ora.
Buon pomeriggio. Avrei bisogno di avere contezza sull’obbligo da parte del notaio di redigere il verbale di mancata comparizione del venditore per la stipula di un atto di compravendita (l’immobile è un box auto di nuova costruzione) e se tale obbligo sussiste anche per la mancata presentazione dei documenti (certificato di agibilità, frazionamento, ecc.) necessari per la stipula.
La mia situazione è sinteticamnente la seguente:
-preliminare sottoscritto, con l’immobile in costruzioen, nel mese di aprile 2009, non registrato;
-data fissata per la stipula e per il possesso 31/12/2008;
-in data 15/5/2009 ho chiesto (avendo rilevato vizi nella realizzazione e l’inidoneità all’uso) lo scioglimento consensuale con semplice restituzione della caparra confirmatoria;
-in data 10 maggio mi si invita a fissare la data per la stipula;
-in data 20/5/2009 notifico la data fissata per il 6/6/2009, chiedendo la consegna del progetto aprovato, del certificato di agibilità, ecc., chiedendo la verifica, con un mio tecnico, di quanto realizzato,;
-nell’acettare la verifica e la data fissata per il rogito mi viene negata la consegna dei documenti, asserendo che essi sarebbero stati trasmessi al notaio per il rogito;
-in data 4/5/2009 mi viene recapitata una nota in cui si fa presente l’impossibilità di intervento da parte del venditore per motivi di salute, evidenziando che il rogito non potrà essere stipulato prima del 24/6/2009;
-ho spostato inderogabilmente l’incontro all’11/6/2009 per consentire l’eventuale nomina di un procuratore
Specifico che:
-il venditore è stato da me incontrato nella giornata del 4 e seguenti;
-il frazionamento dell’immobile pare non sia stato ancora effettuato per priblemi bancari;
-il certificato di agibilità non è stato ruilasciato, essendo stata presentata la sola richiesta;
-il mio tecnico mi ha relazionato sulla inidoneità del box;
-il notaio palesa che non potrà verbalizzare l’impossibilità del rogito per mancanza di documentazione, potendo eventualmente testimoniare in sede giudiziale; mi consiglia, comunque, di farmi accompagnare da due testimoni.
Ringrazio anticipatamente per l’attenzione e per quanto mi consiglierete.
Scusate ma rettifico la data in cui mi viene segnalata l’impossibilità del rogito che è del 4/6/2009 e non del 4/5/2009. Scusate e grazie ancora
Mi chiedo, avendo molta premura, se poteste affrettare la risposta alla mia del 7 giugno scorso (cfr.sopra)
Grazie
Gentile Giancarlo, le date ci risultano confuse…stipula di un compromesso nel mese di aprile 2009 con possesso e rogito anteriori?? 31.12.2008??
Buongiorno Annalisa, in base alla legge fallimentare, il consiglio dell’avvocato è giustissimo, la trascrizione dell’atto preliminare è l’unica tutela nel caso di fallimento del costruttore…ciò vi farebbe rientrare di diritto tra i creditori privilegiati.
saluti
Gentile Elettra, hai perfettamente ragione; infatti il preliminare è da ricondurre al mese di aprile 2008.
Il mio interesse è, comunque, quello di sapere se il notaio è obbligato a rilasciare il verbale di mancata comparizione o, nel caso, di mancata presentazione, da parte del venditore, dei documenti per il rogito.
Grazie ancora
Il nostro consiglio è di recarsi presso lo studio notarile nella data fissata per il rogito con almeno un testimone. Se il certificato di agibilità non le viene consegnato quel giorno, il venditore dovrà assumersi la responsabilità a sua spesa e carico di produrlo entro una data stabilita, ulteriori documentazioni dovranno essere fornite in sede di rogito e non prima, pertanto, il notaio verbalizzerà la mancata comparizione solo nel caso in cui una delle due parti non si presenterà all’atto.
saluti
Buongiorno. Complimenti per il sito e l’efficacia delle risposte.
Pongo il mio quesito: ho firmato un preliminare come venditore di un immobile che, subito dopo, è stato oggetto di trattative tra il promissario acquirente e un terzo, assai interessato. Tanto che il prezzo su cui si sarebbero accordati è davvero molto, molto superiore a quello pattuito tra noi. A questo punto, in caso di mio inadempimento, la prospettiva è quella di restituire il doppio della caparra ricevuta o posso subire l’esecuzione del contratto in forma specifica? Quali strategie posso mettere in atto per non fare avverare quest’ultima ipotesi? Grazie per l’attenzione e per la risposta…
Martina
Buogiorno Elettra
Per cortesia mi saprebbe dire quanto costa trascrivere il preliminare e per quanto è valido, sapendo che il valore dell’immobile è di 130.000, il mutuo corrisponde a 60.000 e il preliminare è stato redatto in novembre 2008 con data del rogito entro il 31/01/2009.
Grazie per la sua disponibilità.
Buongiorno Annalisa, non siamo in grado di rilasciare preventivi, per questo, dovrà rivolgersi ad un notaio.
saluti
Buongiorno Martina, per liberarsi dal vincolo contrattuale, senza alcun tipo di recriminazione dall’altra parte, dovrete stipulare un nuovo atto di scioglimento per mutuo consenso, in tutti gli altri casi, il promittente acquirente, può obbligarla ad adempiere.
saluti
Buongiorno. Volevo avere un chiarimento: nel caso di caparra confirmatoria tramite assegno intestato al venditore (non trasferibile) e depositato tutt’ora presso l’agenzia (preliminare non registrato) e quindi assegno non incassato, se il venditore recede dal contratto, deve versarmi il doppio?
Grazie,
Davide
Si Davide, se si tratta di caparra confirmatoria, il venditore in caso di inadempienza dovrà restituirti il doppio e assumersi le spese.
saluti
Buonasera
a fine dicembre 2006 tramite un’agenzia immobiliare ho acquistato un’appartamento versando una caparra di 20.000 euro ed il resto pagato al rogito fatto a luglio 2007 registrando su quest’ultimo la caparra versata a dicembre 2006. Qualche giorno fa sia a me che al venditore è arrivata una lettera dall’agenzia delle entrate con una sanzione per non aver registrato la caparra (preliminare di compravendita se non sbaglio)…chi doveva farla?…l’agente immobiliare?…il venditore su consiglio del notaio dice che devo pagare io la sanzione….ma non siamo “colpevoli” entrambi??….grazie Andrea
Buonasera Andrea, l’obbligo della registrazione (come potrai notare nel post che da titolo a questo argomento) ricade in maniera SOLIDALE tra le parti, con la finanziaria del 2007, quest’obbligo ricade solidalmente anche sull’agente immobiliare che interviene; se la stipula è avvenuta nel 2006 gli unici responsabili siete tu e il venditore…L’importo è composto da una quota fissa (euro 168,00) e da una quota proporzionale sulla caparra confirmatoria (0,50%) che avresti dovuto anticipare tu e che ti sarebbe stata scomputata in sede di rogito; dato che così non è stato, ci sembra opportuno che le spese relative alla sanzione vengano divise a perfetta metà.
saluti
Ho stipulato un contratto di compravendita con caparra confirmatoria di 3000euro poi 17000 al compromesso e 120000 al rogito, sul totale di 140000.tutto tramite agenzia. il compromesso era fissato per il 31maggio2009, ma a seguito di dubbi sulla situazione dell’immobile, da me non valutate, ho rimandato il compromesso.
I dubbi riguardano interventi nell’appartamento non accatastati, di seguito elencati:
1. porta con accesso su lastrico solare attiguo ma non facente parte delle pertinenze dell’immobile,mentre presentatami come mie pertinenza dal proprietario,essendo all’ultimo piano.tale porta come risulta da piantina catastale non esiste agli atti; ho scoperto dopo che esiste una raccomandata inviata dall’amministratore di condominio che sollecitava la chiusura di detta porta inviata un paio di giorni dopo la mia proposta di acquisto.
2.bagno ricavato in uno dei vani,anche questo non presente sulla piantina, con realizzazione del canale di scarico cementato sotto il lastrico solare di cui sopra;
–essendo già in ritardo, come mi consiglia di muovermi, posso recedere dal contratto, o comunque chiedere una sospensione?
eventualmente con una lettera di unlegale?
La mia preoccupazione è legata al fatto che l’agente immobiliare, mi ha prospettato un quadro di sanzioni, perche rischio se mi ritiro molto perche i venditori possono chiedermi i danni in quanto sulla base della mia proposta, hanno stipulato a loro volta un contratto di compravendita di un altro appartamento di valore maggiore, nonchè tutte le spese di agenzia di entrambi gli atti di compravendita.
é possibile?
un ultima domanda, può un agente farmi firmare un pre-stampato tecnocasa come proposta- con tutti i suoi dati personali- ma avere un’agenzia di nome diverso(non è più tecno casa)
se nella proposta è errato il foglio del catasto a cui la particella appartiene, è annulabile?
insomma se potesse gentilmente darmi consigli sulla situazione, le sarei estrememente grato.devo prendere una decisione in brevissimo tempo…grazie
Se ne
Buongiorno Francesco, le diamo alcune informazioni che le potranno essere utili:
- le proposte di acquisto sono quasi sempre su moduli prestampati ma per essere validi questi devono essere depositati alla camera di commercio della sua provincia.(sezione albi e ruoli)
- il preliminare è un contratto vero e proprio e sostituisce e annulla tutti gli accordi precedentemente presi o sottoscritti(proposta)
- sul preliminare deve essere scritto che l’immobile viene venduto urbanisticamente conforme, basterà questa dicitura.
Ad ogni modo faccia presente alla parte venditrice quali sono i lavori scoperti ad oggi che risultano da sanare e se li faccia garantire sul preliminare stesso.
saluti
Salve,
ho firmato un preliminare di compravendita di immobile con l’indicazione che la cifra versata fosse da intendersi come “caparra confirmatoria e principio di pagamento”.
Saprebbe dirmi se su tale cifra devo pagare lo 0,5% (quale caparra) o il 3% (quale anticipo) di imposte?
Grazie,
Gavino
Buongiorno Gavino, così come ci indica, lei dovrebbe pagare il 3% sull’acconto, pertanto le consigliamo di modificare tale dicitura, con l’accordo dell’altra parte, lasciando solamente l’indicazione “a caparra confirmatoria”.
saluti
Buongiorno Michele,
Ho stipulato un contratto preliminare l’11.08 .2008 per l’aquisto di un’appartamento, con la scadenza e l’atto notarile previsto il: 30 06 2009, l’ultima notizia e che l’appartamento sarà pronto solo alla fine dell’anno, devo provvedere a rifare il compromesso prima del 30.06.2009? se dovesse passare questa data ho ancora gli stessi diritti? oppure é oblicatorio rifare il compromesso prima del 30 gigno?
Saluti distinti, e grazie mille
Buongiorno Michel, dovrete fare una proroga sul preliminare già sottoscritto, basterà una postilla a fondo pagina su tutte le copie del preliminare.
saluti
Ho stipulato un preliminare di vendita in qualità di venditore di un immobile che ora non intendo più vendere. Il preliminare presenta queste due caratteristiche: 1) non è stato registrato 2) non è stato previsto dalle parti il versamento di caparra confirmatoria.
A cosa vado incontro non avendo più intenzione di cedere l’immobile?
Grazie per la risposta e cordialità.
G.N.Paoli
Buonasera Elettra,
Riallacciandomi alla domanda di Famiglietti Michel, sono nella stessa situazione: ho acquistato 4 garage pagandoli anticipatamente al compromesso. Il compromesso e’ regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La data entro cui andra’ effettuato il rogito risulta essere il 30 Settembre 2009.
Se il costruttore non ce la fa entro il 30/09/2009, come tu ci dici, dovremo fare una proroga sul preliminare gia’ sottoscritto, e bastera’ una postilla a fondo pagina su tutte le copie del preliminare.
Essendo pero’ il preliminare registrato presso l’Agenzia delle Entrate, abbiamo l’obbligo (o il Notaio ha l’obbligo) di riregistrarlo, giusto?
Altra domanda: siamo in tempo per richiedere la TRASCRIZIONE, se il preliminare è stato effettuato a meta’ Marzo 2009?
Buongiorno signor Paoli, lei non è nelle condizioni di poter scegliere se vendere o meno questo immobile in quanto ha già firmato un contratto che prevede delle reciproche obbligazioni tra lei e il futuro compratore, pertanto, senza il consenso dell’acquirente, lei non può sciogliersi dal vincolo ad adempiere.
saluti
Buongiorno Michelangelo, la postilla dovrà essere aggiunta sulla copia registrata che l’agenzia delle Entrate vi ha restituito e dovrà essere sottoscritta da entrambi, non ha senso registrare un preliminare già registrato in quanto la funzione della registrazione all’agenzia delle Entrate è principalmente Esattoriale.
La Trascrizione deve essere fatta con atto pubblico, davanti ad un notaio che poi provvederà alla registrazione del contratto presso la Conservatoria Immobiliare.
saluti
OK Elettra, ma volevo chiederti se sono ancora in tempo per fare la TRASCRIZIONE, visto che il compromesso e’ stato registrato a Marzo 2009 presso l’agenzia delle entrate.
Se i costruttori sforano la scadenza del 30 settembre 2009, vorrei fare la trascrizione per tutelarmi in caso di fallimento, tutto qui.
salve, mi chiamo lucia…vorrei gentilmente che mi aiutasse a risolvere il mio problema. nel mese di marzo mi sono recata presso un agenzia, ho visionato una casa e ho deciso di fare la mia proposta. ho versato un assegno come caparra di tremila euro. la proprietaria ha accettato la mia proposta e ha incassato l’ assegno. la somma restante sarebbe stata data il giorno del rogito fissato entro il 7 giugno ….a causa dei tempi burocratici della banca e del perito …non siamo riusciti a rogitare entro il 7 giugno..e ci avevano fissato l’ atto notarile due settimane dopo. a questo punto, ad un passo dal rogito, la venditrice manda una lettera in agenzia, dove specifica che rinuncia alla vendita della casa, perchè non le sta bene la data del rogito. posso richiedere i tremila euro dati come caparra????
grazie per la disponibilità….sto vivendo un incubo!
Salve,
vorrei approfittare della vostra esperienza e professionalità nel settore immobiliare per avere un’informazione. Qualche mese fa ho stipulato una promessa di compravendita con il costruttore di un bilocale in costruzione tramite un’agenzia immobiliare, dove ho versato la caparra più circa l’1% del valore dell’immobile come prestabilito nel contratto. In tale contratto di compravendita c’è scritto che l’atto notarile verrà stipulato entro il 30 giugno 2009, in più mi venne detto che quella era una data massimale in quanto l’appartamento sarebbe stato pronto prima. Nel frattempo mi sono sempre state dette a voce scadenze mai rispettate, ed ora che giugno è finito il costruttore – con la scusa della mancanza di erogazione del gas (quando in realtà i lavori all’esterno sono ancora in alto mare) – dice di non sapere quando si potranno firmare gli atti e quando potrò andare ad abitarci. Ora, io ho un urgente bisogno di entrare stabilmente in quell’appartamento e ho firmato la promessa chiedendo più volte ed esplicitamente di avere la sicurezza di avere tutto al massimo entro fine giugno, ma ancora non se ne sa niente. Come posso fare? Ci sono gli estremi per agire legalmente?
Grazie.
Buongiorno Lucia, dovremmo visionare la proposta che avete sottoscritto, ad ogni modo, ogni variazione a detta proposta deve essere fatta per scritto e concordata tra le parti; pertanto la parte venditrice, non può, senza il suo consenso, rinunciare alla vendita dell’immobile. Se lei è concorde e non vuole più procedere all’acquisto, le spetta comunque il doppio di quanto versato e la parte inadempiente dovrà accollarsi le spese di agenzia sottoscrivendo una risoluzione del contratto. Se lei vuole procedere all’acquisto, può farlo in forza dell’articolo 1453 del codice civile.
saluti
Buongiorno,
volevo solo sapere se e’ obbligatoria la costituzione di una caparra nell’contratto preliminare di compravendita? Cio’ se il venditore non mi chiede caparra, o me ne chiede una somma molto piccola (es: 100 euro), cio’ rende il contratto nullo, o e’ comunque valido.
Buongiorno Maria, il contratto è valido in ogni caso, non è detto che venga richiesta una caparra, a volte l’importo anticipato viene considerato acconto e non caparra confirmatoria.
saluti
Buongiorno Claudio, dovrà inviare una diffida ad adempiere e indicare 15 giorni di tempo per rogitare.
saluti
buongiorno,
in data 11 luglio 2008 mia moglie ha stipulato una scrittura privata con il fratello con la quale quest’ultimo prometteva la vendita della sua metà di casa e lotto di terreno avuti in eredità dai genitori. A titolo di caparra con firmatoria gli sono stati versati alla firma del compromesso euro 3.000 poi in data 31/08/2008 altri euro 3.000 ed in fine altri euro 4.000 in data 30/09/2008. Nel compromesso è stato stabilito che il rogito venisse effettuato entro il 31/10/2008 salvo ritardi dovuti alla presentazione della necessaria documentazione.In effetti mancavano tutti i documenti in parte perchè smarriti e in parte perchè mai fatti come la successione, parere favorevole regione per la sanatoria per la casa, disguidi vari ecc. ecc. Fatto sta che siamo arrivati a ieri 03luglio2009 in cui finalmente siamo riusciti a portare tutta la documentazione al notaio per la stipula dell’atto che viene fissato per il 15 luglio 2009. A questo punto il fratello pone dei dubbi sulla sua firma all’atto per una serie di motivi personali. Tenuto conto che all’epoca il compromesso non è stato registrato perchè si prevedeva che potesse andare a buon fine, ora cosa dovrei fare per far valere il compromesso?
1)registrare subito il compromesso prima dell’atto; ho tempo un anno dalla data della stipula del compromesso (11 luglio 2008) oppure dalla data fissata per il rogito (31 ottobre 2008) oppure non c’è scadenza ?
2)quale sarebbero le aliquote da pagare? le spese sono ora a mio carico ma posso rivalermi in sede giudziaria?
3)potrò riavere il doppio della cifra versata a titolo di caparra con firmatoria di cui ho le ricevute firmate con copia degli assegni?
Grazie infinite, saluti
Buonasera Elettra
Le avevo tempo addietro presentato il mio caso: ho stipulato il preliminare a novembre 2008, a gennaio dovevamo rogitare ma purtroppo per problemi del costruttore mi ha posticipato di mese in mese il rogito.
Su suo consiglio mi sono presentato dal notaio per trasccrivere l’atto, ma mi ha risposto che allo stato attuale (5 ipoteche suddivise su 39 abitazioni) la trascrizione congelerebbe alla situazione attuale.
Altri inquilini nello mio stesso stato sono stati contattati in questi giorni dalla ditta per proporre la trascrizione dell’atto solo se versavano un’ulteriore acconto (20.000), appoggiandosi ad un altro notaio.
L’avvocato che sta seguendo i casi dice che la trascrizione è retroattiva, il mio notaio no, il secondo notaio lo fa senza problemi.
L’azienda ha capitali ingenti investiti e i debiti sicuramente sono inferiori ai crediti, certo il momento stagnante sulle vendite fa si che l’azienda sia in sofferenza.
Ora che mi consiglia di fare, versare un’acconto per poter trascrivere l’atto o aspettare e sperare che l’azienda non fallisca? e nell’eventualita cosa mi puo succedere.
La ringrazio fin da ora Fabio.
Buongiorno Fabio, il consiglio che le avevo dato a suo tempo è lo stesso che le ridarei oggi, non sono in grado, in base alle informazioni che mi può dare su un blog, di darle un consiglio diverso.
La ringrazio per averci nuovamente interpellato.
saluti
Buongiorno,
vorrei sapere quanto tempo può passare al massimo tra compromesso e rogito. Inoltre avrei bisogno di sapere cos’è la trascrizione e se equivale alla registrazione presso l’ufficio del registro in termini di tutela della parte acquirente, cioè se è comunque valida per garantire il diritto di prelazione contro eventuali terzi.
Grazie
Buongiorno,
ho concordato nell’atto preliminare di compravendita che entro la data del 30/9 sarà stipulato il rogito a condizione che si verifichino alcune condizioni da parte del venditore. Vorrei sapere se c’è un termine di giorni entro i quali il venditore deve comunicarmi la data fissata per il rogito, avendo io chiesto un mutuo oltretutto, o se può comunicarmi, per assurdo, 5gg del 30/9 che il rogito si farà il 30/9.
Grazie per la Sua risposta
Buongiorno Alessio, il termine dovrebbe essere indicato sul preliminare stesso, in mancanza dovranno comunicartelo almeno 10 giorni prima.
saluti
Buongiorno Eli, il preliminare di acquisto è comunque un contratto in forma di scrittura privata vincolante tra le parti. La prelazione rispetto ad altri acquirenti è il contratto stesso ma per avere la garanzia “ufficiale”, il preliminare dev’essere trascritto alla Conservatoria Immobiliare della tua provincia. La registrazione all’agenzia delle entrate è obbligatoria ma non influisce su un’eventuale “prelazione”.
saluti
Buongiorno,
vi ringrazio per la risposta veloce. Potrei sapere come posso trascrivere il preliminare alla Conservatoria? E’ sufficiente andare dal notaio con una copia del preliminare? O deve essere presente anche la controparte?
Grazie, Eli
Buongiorno, il preliminare deve essere stipulato in presenza di un Notaio che provvederà alla registrazione in Conservatoria.
saluti
Grazie Elettra,
vorrei farle solo un’ulteriore domanda se è possibile. Nel caso si volesse registrare in conservatoria il preliminare in un momento successivo alla stipula è possibile e se sì in che modo?
Grazie, Eli
Buonasera, volevo sapere (molto importante) in caso di recesso da una caparra confirmatoria da parte del venditore di un immobile (il quale ha ricevuto già la capparra) cosa puo succedere?? Vogliamo vendere ad altro compratore.
Però da premettere che il preliminare non è stato registrato, che l’acquirente nel giorno in cui si è fissato il rogito dal notaio non ha potuto acquistare l’immobile in quanto mancava un documento che non aveva redatto la banca, che si è fissata una nuova data per il rogito ma i tertmini sono decorsi e tramite telegramma c’è stata una nuova convocazione in quanto l’acquirente vuole comprare.
Grazie tante tante
Buongiorno Rosy, lei non può fare questa “scelta” adesso, l’ha già fatta sottoscrivendo una promessa di compravendita nella quale si è assunta l’obbligo di vendere a quell’acquirente che le ha versato una caparra confirmatoria. Il contratto si potrebbe sciogliere solamente con l’accordo dell’acquirente stesso e comunque lei dovrebbe restituire lui IL DOPPIO dell’importo ricevuto a caparra oltre alle spese e ad eventuali danni.
saluti
Buongiorno, vi prego: un consiglio. In data 30-4-09 ho sottoscritto un preliminare di compravendita con un costruttore per l’acquisto di un appartamento, porzione di un piano in un immobile in via di ultimazione, e contestualmente consegnavo un prima cifra come caparra confirmatorio da imputare a conto prezzo.Successivamente, sempre a mezzo assegno bancario, ho dato altri soldi quale acconto sul prezzo pattuito durante la prosecuzione dei lavori. In data 20 maggio interveniva, sempre come scrittura privata tra le parti, una “integrazione al nostro preliminare” dove a fronte di ulteriori 10.000 euro sul prezzo finale il costruttore mi vendeva una piccola porzione dell’appartamento attiguo (entrambi ancora non ultimati).
Il rogito, a sensi del “primo” preliminare doveva avvenire entro il 30 luglio, invece, con la successiva integrazione del 20 maggio, la PPV si è data altri 30 gg di tempo per la stipula. Premetto che il preliminare, che io volevo registrare, non l’ho registrato perchè alla data della integrazione (esattamente 20 gg dopo) il costruttore mi ha detto che aveva già provveduto lui e che avrei ricevuto la mia copia.
Ad oggi non solo non ho ricevuto alcuna copia del preliminare registrato, e/o della sccessiva integrazione, ed anche se l’appartamento risulta accatastato come A3, con i nuovi limiti perimetrali concordati nell’integrazione al preliminare, i lavori per l’ultimazione dell’appartamento sono fermi, inoltre non ho ancora ricevuto la DIA ( per la parziale fusione dei due sub)e poter procedere con la richiesta del mutuo.
Concludendo: ho anticipato finora una cospicua cifra, i lavori sono fermi ed “i preliminari” non sono registrati. Registrando il preliminare posso avanzare dei diritti ( anche con la richiesta del sequestro degli immobili della ditta) per tutelare tutti gli anticipi che ho dato finora.
Grazie di cuore
Paolo
p.s. il costruttore non mi ha rilasciato alcuna fidejussione sui numerosi acconti che ho versato
Buongiorno ,
approfitto di questo bellissimo blog per chiederLe un’informazione :
stò per vendere la mia abitazione e vorrei regolare la compravendita tra privati.
L’acquirente vorrebbe versare la caparra controfirmatoria tramite un asseggno bancario che però chiede non venga incassato fino al perfezionamento del compromesso in quanto sostiene che le agenzie immobiliari fanno altrettanto.
Vorrei sapere gentilmente se questa richiesta è legittima e quindi se davvero l’assegno deve restare a disposizione fino alla firma del compromesso oppure posso incassarlo immediatamente
Grazie mille per l’attenzione
Grazia
Salve, approfitto di questo blog per chiedere delle informazioni.
la mia situazione è questa. Sto acquistando un immobile direttamente dalla ditta costruttrice e quindi soggetto ad IVA del 4% (si tratta di prima casa).
In data 31 luglio ho prenotato l’appartamento e il box versando alla ditta costruttrice/venditrice € 5.000 con bonifico bancario.
Domenica 9 agosto dovrei stipulare un contratto preliminare con la stessa ditta che prevede il versamento di ulteriori € 75.000 in due rate (con bonifico o assegno) quale caparra penitenziale e acconto prezzo e il versamento della parte rimanente del prezzo al rogito notarile.
Le mie domande sono queste:
1) – il termine per la registrazione del contratto preliminare parte dal 31 luglio (data di prenotazione dell’immobile) o dal 9 agosto (data di sottoscrizione del preliminare)? Preciso che il 31 luglio ho sottoscritto una semplice “scheda prenotazione immobile” che riporta schematicamente i dati di compratore e venditore, i dati catastali dell’immobile, il prezzo e le modalità di pagamento.
2) – sugli acconti/caparre devo pagare l’imposta di registro calcolata in percentuale dell’importo? (mi risulta che essendo la compravendita sottoposta ad IVA debba pagare solo la quota fissa; cfr parere agenzia entrate n. 197/2007)
3) – qualora debba pagare l’imposta di registro in misura fissa è necessario che all’atto del versamento delle singole rate di acconto debba pagare anche l’IVA (chiedendo regolare fattura alla società venditrice) o basta soltanto chiarire che i versamenti sono effettutati a titolo di acconto prezzo e poi l’IVA la pago tutta alla stipula del rogito?
Grazie per la preziosa collaborazione
Antonio
salve!volevo chiedere un’informazione.
sto acquistando da un privato un immobile (che risulterà essere la mia prima casa) sito in una zona classificata come zona P.E.E.P.
quali sono le spese notarili a cui vado incontro?
l’immobile da ultimare risulta accatastato come categoria F03 (in corso di ultimazione)visto che ci sono dei lavori da ultimare.
all’ufficio del registro devo un’imposta fissa, del 3% del valore di acquisto, dell’1% del valore di acquisto o dello 0.5%?
vi ringrazio mille per la disponibilità.
Buongiorno Matteo, non siamo in grado di rilasciare preventivi di nessun genere, le consigliamo di rivolgersi ad un notaio che le spiegherà nel dettaglio tutte le spese che dovrà affrontare per l’acquisto della sua abitazione.
saluti
Vi spiego la mia situazione. Ho sottoscritto compromesso di vendita immobiliare con rata fissata per il 31/11. Prima di tale data devo presentare al mio comune una costruire in sanatoria, che purtoppo, nel mio comune, richiede 5-6 mesi. E’ quasi certo che quindi per il 31/11 non riuscirò ad adempiere l’obbligazione. Posso rischiare di perdere il doppio della caparra ricevuta? il non rispettare termine fissato per il rogito non dipende dalla mia volontà. Se il promittente compratore non accettasse slittamento della data del rogito, potrei concedergli in comodato gratuito l’appartamento inserendo nella scadenza del comodato la rata del rogito? Ciò permetterebbe in un’eventuale sede gidiziale a dimostrare che lo slittamento del termine ultimo fissato per il rogito non dipende dalla mia volontà di vendere l’immobile, ma bensì dalle lumgaggini burocratiche a me non imputabili.
Ho firmato un preliminare d’acquisto della casa di mia residenza,e pagato 85% del valore, davanti il notaio, che ha provveduto alla registrazione.IL proprietario è il Comune dove risiedo, la somma pagata è stata accettata come pagamento per contanti, cosi ho poduto usufruire di uno sconto del 10%, previsto dalla l. 560/93. Tutto questo è successo 5 anni fà.Adesso il Comune ha mandato una R. R. chitendo l’affitti arretrati di 5 anni.Nel 2005, pagai soltanto 6 mesi di affitto motivando,per iscritto,”dato l’anticipo e la firma del preliminare”…Non ho mai avuto risposta.E’possibile applicare la legge del SILENZIO/ASSENZO? L’mmobile in questione, fù affittato al padrea di mia moglie nel 1953. La cauzione data a GARANZIA,oggi è possibile rivalutarla e chiedere interessi legali? Tutto cio risulta da un atto registrato all’ufficio del Registro, una copia è in mio possesso.Dopo un anno della firma del preliminare,Il Comune chiese con, notifica,un aumento del prezzo (tre volte quello registrato)perchè aveva fatto eseguire lavori di rifacimento del tetto dello stabile,citando una legge del 1999.E’possibile tutto questo,senza interpellare nessuno dei firmatari del preliminare.Ad inizio lavori chisi per iscritto al Sindaco,notiziein merito,e di essere considerato come elemento attivo, nel processo dei lavori, non ho mai avuto risposta.Tutto questo è legale?
Forse Ho chiesto troppo, Mi deve Scusare.
RINGRAZIO PER LE RISPOSTE !!!
Saluti Gianni 1
1953 anno in cui è stato versato una somma in denaro a garanzia di eventuali mancati pagamenti d’affitto o eventuali danni alla casa popolare, di proprietà Comunale. Gradirei sapere se, la somma versata e mai aggiornata, oggi è possibile aggiornarla ai tassi legali, e se è possibile sapere se la rivalutazione ad oggi è possibile.
Grazie, Andrea
Gentili Signori vorrei un consiglio in merito alla situazione in cui mi sono venuta a trovare: lo scorso maggio ho stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento mediante il versamento in due tempi di due assegni a titolo di caparra confirmatoria. Nel preliminare l’agenzia ha indicato come termine oltre il quale non andare oltre il giorno 10 settembre. Per l’ottenimento del mutuo ho avuto non poche difficoltà, una volta ottenuto e fissato il rogito al giorno 7 settembre ho scoperto che l’assegno verrà dato al venditore una volta trascritta l’ipoteca a mio favore e quindi qulche giorno dopo il 7 e con tutta probabilitò andando oltre il termine del 10 settembre.Cosa rischio?
Grazie anticipatamente, daniela
Ciao Daniela, non rischi niente a patto che sul compromesso sia specificato che il pagamento può avvenire anche con mandato irrevocabile all’incasso.
Ciao Andrea non riusciamo a capire se lei occupa questo immobile con un contratto di locazione o è il proprietario e nemmeno ciò che intende per “rivalutare la cauzione”.
Saluti
Ciao Pietro, nel preliminare di compravendita occorre che sia citata la sanatoria, altrimenti l’acquirente può pretendere la risoluzione del contratto per inadempimento. La soluzione del comodato gratuito, che comunque deve essere concordata dalle parti, può essere una buona soluzione.
Ciao Antonio, sulla caparra confirmatoria viene pagata una imposta di registro in misura fissa di 168,00 euro più lo 0,50 sull’importo della caparra la che verrà detratto poi al momento del rogito; nel suo caso, avendo lei versato un acconto a titolo di caparra penitenziale e acconto prezzo le consigliamo di chiedere informazioni sulla tassazione di questa registrazione.
Saluti
Per Antonio: le informazioni puoi chiederle all’ufficio dell’agenzia delle entrate della tua provincia.
Gentile Marco, ti ringrazio per la celerità della risposta..non essendo della materia non capisco quanto mi hai scritto: nel preliminare è indicato che il pagamento dovrà avvenire entro il 10 settembre e null’altro….putroppo ho saputo solo in un secondo momento del fatto che l’assegno sarebbe stato consegnato in un secondo momento quindi non ho agito con dolo…cosa mi consigli di fare?
Gentile Daniela, in genere, quando si stipula un preliminare di acquisto vengono indicati non solo i termini entro i quali effettuare il pagamento ma anche i mezzi di pagamento stessi, ovvero, in questo caso dovrebbe esserci un articolo in cui è specificato il modo con il quale effettuerai il saldo del prezzo, dovresti trovare la dicitura “il saldo potrà avvenire a mezzo, assegni, bonifici o tramite retratto di mutuo ipotecario…”; è sufficiente comunque che la parte acquirente sia stata avvisata sin dall’inizio che per effettuare l’acquisto, avresti dovuto richiedere un mutuo.
saluti
A dicembre del 2005 ho acquistato, su carta da un’impresa, un appartamento. La “presumibile consegna” doveva avvenire a dicembre 2007, ancora oggi non mi è stata comunicata la data prevista per il rogito e ancora l’impresa non ha inoltrato richiesta di agibilità. L’immobile è ultimato, sono da completare delle opere esterne (opere di urbanizzazione da cedere al Comune). Date le lungaggini e le incertezze sulla possibile consegna (premetto che ho dovuto estinguere un prefinanziamento finalizzato ad mutuo ipotecario e ho già pagato il 50% del valore dell’immobile) vorrei provvedere a registrare il preliminare in misura cautelativa e poi decidere come rivalermi sull’impresa per la ritardata consegna. Nel calcolo della sanzione devo considerare il 120% o il 240% dell’importo non versato? Le marche da bollo devono avere data anteriore a quella della firma del contratto?
Accetterei suggerimenti anche su cosa fare nei confronti dell’impresa, l’avvocato consultato, che ha già iniziato carteggi con la controparte, (senza esito alcuno) suggerisce di procedere con una causa, il mio timore e di prolungare ulteriormente i tempi e non riuscire ne a venderla ne ad abitarla.
Grazie e cordiali saluti.
Buongiorno Angela, chieda, in forza del preliminare sottoscritto, di entrare immediatamente in possesso dell’abitazione, sottoscriva con il costruttore una proroga al preliminare stesso nella quale inserirà un termine ultimo oltre il quale il costruttore dovrà pagarle una penale giornaliera.
saluti
Ho visionato un appartamento da comprare in zona peep tramite un mediatore l’appartamento ci e’piaciuto quindi il mediatore ci ha accompagnati in cooperativa dove siamo diventati soci versando la nostra quota.poi successivamente abbiamo provveduto a versare i relativi acconti per l’ acquisto dell’appartamento. abbiamo chiesto alla cooperativa se dovevamo pagare una mediazione all’agente che ci aveva accompagnati la risposta e’ stata che nelle zone peep la provvigione la paga solo la cooperativa . il mediatore dopo l’atto notarile mi ha inviato una raccomandata dove mi chiede di versare il suo compenso. non ho firmato nessun contratto con il mediatore . grazie
Dimenticavo la domanda era: devo versare questo compenso o ha ragione la cooperativa che fra l’altro al monento dell’atto notarile ha versato la somma richiesta dal mediatore?
grazie
Ciao alessandro, per legge la mediazione deve essere corrisposta da entrambe le parti, dipende poi se esistono degli accordi per i quali la cooperatica corrisponde entrambe le mediazioni all’agenzia.
Saluti
Salve sto per acquistare un immobile da un costruttore e sono venuto a conoscenza che precedentemente era già stato stipulato un compromesso da un altro acquirente che non può più procedere all’acquisto.
Volevo sapere come tutelarmi per un regolare acquisto dell’immobile, visto che inizialmete mi aveva chiesto anche un acconto in contanti e la cosa mi ha messo in allarme.
Buongiorno Luigi, lei deve assolutamente assicurarsi che sia stato sottoscritto tra le parti (costruttore e precedente acquirente) un atto di risoluzione per mutuo consenso del preliminare stesso e che il preliminare non risulti trascritto in Conservatoria.
Tutti gli acconti o eventuali caparre dovranno essere versati con assegno bancario non trasferibile, la legge non ammette altre tipologie di pagamento.
saluti
Salve, ho stipulato a metà Marzo 2009 un preliminare di compravendita per l’acquisto di un box auto. Il termine ultimo per il rogito notarile è il 30 Settembre 2009. Siamo quasi a metà mese, e non ho ancora ricevuto alcuna convocazione dallo studio notarile, né dalla parte promittente venditrice. Secondo Lei, è corretto che io verso metà settembre invii alla parte venditrice una raccomandata con avviso di ricevimento, comunicando la mia intenzione a procedere con il rogito notarile, e dichiarando contestualmente che in virtù di questa comunicazione scritta non si potrà presumere in alcun modo la mia inadempienza contrattuale al termine ultimo del 30 Settembre?
Gentile Michelangelo, la prassi è diversa da quella he ci indica in quanto è lei a scegliere il notaio, a pagare le imposte e l’onorario, pertanto spetta a lei concordare una data utile entro il 30 e comunicarla alla parte venditrice.
saluti
Nel mio caso particolare, la parte promittente venditrice già in fase di compromesso mi ha di fatto obbligato a scegliere il notaio di gradimento alla parte promittente venditrice!
Elettra, se Lei mi dice così, non vorrei a dover essere io a contattare la promittente venditrice… Il box è in costruzione, quindi è solo la promittente venditrice che sa quando sono disponibili le tabelle millesimali, il regolamento di condominio, quando gli impianti elettrici sono a norma, quando ha la certificazione sugli impianti installati a norma, e così via…
Lei cosa farebbe, al mio posto? Le chiedo gentilmente un consiglio. Tenga presente che già oggi è l’8 Settembre, e che non voglio essere considerato inadempiente. Il termine del 30 settembre non è indicato come PERENTORIO nel preliminare di compravendita, c’è solo scritto che il rogito verrà effettuato entro il 30 settembre 2009.
Buongiorno Michelangelo, il termine del 30 settembre è un termine concordemente stabilito, se lei ha sottoscritto un preliminare con già un’indicazione di uno studio notarile, dovrà essere premura delle parti contattare il notaio stesso che in mancanza non convocherà mai nessuno di sua iniziativa, pertanto le consigliamo di contattare il geometra che si occupa della preparazione all’atto e chiedere, tramite lui, un appuntamento con il notaio entro la data stabilita per il rogito. Per capire poi se l’impresa riuscirà a rogitare entro tale data, le basterà contattare il legale rappresentante e chiedere informazioni in merito.
In realtà nel preliminare non c’è l’indicazione di uno studio notarile: ho stipulato il preliminare da un notaio di gradimento della sola parte promittente venditrice.
Mi pare di capire che devo urgentemente mandare una raccomandata con avviso di ricevimento alla parte promittente venditrice, chiedendo un appuntamento col notaio entro la data stabilita per il rogito.
Conferma?
Gentile Michelangelo, sul preliminare stesso dovrebbe esserci indicata anche la modalità di comunicazione per la data del rogito….”la scelta del notaio spetta alla parte acquirente che ne dare comunciazione alla parte venditrice entro ….. giorni dalla data fissata per l’atto.
Se non è specificato nulla, lei contatti lo studio notarile e chieda un appuntamento in tempo utile.
saluti
Salve Elettra, sul preliminare si dice solo che il rogito dovrà essere effettuato entro il 30 Settembre 2009. La scelta del notaio è stata IMPOSTA IN MODO TACITO, ossia la società costruttrice – nella persona dei suoi due rappresentanti – mi ha imposto un notaio di suo esclusivo gradimento, e io ho accettato senza discutere.
Temo proprio che nel weekend dovrò trovare il tempo di mandare un paio di raccomandate, sia alla società venditrice che allo studio notarile.
Tenga inoltre conto che ho già pagato interamente il box (35000 Euro pagati al preliminare con assegno postale non trasferibile), e mi resta da pagare solo l’IVA al 10%, e l’onorario notarile, e spero null’altro.
Salve, scusi voelvo porVi un quesito, sto acquistando un immobile da un impresa costruttrice visto che ho intenzione di trascrivere il prliminare vorrei sapere se l’imposta dovuta cambia se indico nel preliminare l’importo versato come caparra o anticipo di prezzo.Grazie saluti.
Buongiorno, approfitto della vostra professionalità per sottoporre la mia situazione: ho firmato il 25/06/09 una proposta di acquisto per un appartamento ed ho versato all’impresa costruttrice € 5.000 con assegno a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo. Entro il 15/10 firmerò il compromesso e dovrò versare un’altra somma a titolo di caparra confirmatoria. Chiedo gentilmente per la registrazione del compromesso dovrò pagare € 168 + 0,50% dellesomme versate oppure € 168 + l’IVA sulle caparre all’impresa? Grazie
Buongiorno,
devo far fronte ad una situazione piuttosto difficile e ingarbugliata. Mia suocera ha sottoscritto circa due mesi fa un pessimo contratto preliminare di compravendita per un immobile (un albergo) di sua proprietà per un prezzo molto basso (65.000€) dopo anni di tentativi di vendita al valore corretto di 250.000€ (che è anche il valore catastale dell’immobile).
Tale contratto prevede il versamento da parte dell’acquirente di una serie di somme(5 rate) prima del rogito che dovrà essere stipulato entro il 31-12-2009. Per tali somme NON E’ STATO DEFINITO nel testo del contratto preliminare se si tratta di ACCONTI O CAPARRE.
Ad oggi l’acquirente ha versato 4 rate per un valore di circa 50.000€ tutte IN CONTANTI facendosi firmare una ricevuta da mia suocera (in un caso anche una cifra di 25.000€).
Inoltre tale contratto preliminare NON E’ STATO REGISTRATO NE’ tantomeno TRASCRITTO.
Qualche giorno fa mia suocera ha ricevuto una nuova proposta (verbale) di acquisto per una cifra più vicina alle sue aspettative (100.000€). Il nuovo potenziale acquirente si dichiara disponibile anche a pagare il doppio della caparra al primo acquirente (eventualmente della prima rata versata a mia suocera).
Viste le tante inadempienze venutesi a creare in questa trattativa vorrei sapere come poter recedere nella maniera più semplice dal primo contratto preliminare per poi poterne stipulare un secondo con il secondo acquirente in maniera completamente diversa.
Grazie,
Marta
Buongiorno Pierangelo, non si paga I.V.A sugli acconti.
saluti
Certo che cambia Luigi, l’imposta è dello 0,50 sulla caparra confirmatoria o del 3% sugli acconti (se non soggetti ad I.V.A.). Ad ogni modo, se il preliminare è soggetto a trascrizione, dovrete stipularlo alla presenza di un notaio che saprà consigliarla per il meglio.
saluti
buongiorno,
sono interessato all’acquisto di un terreno, ma il venditore vuole che compri anche il lotto adiacente, cui non sono interessato.
pertanto vorrei:
_ effettuare 2 preliminari separati
_ x il second lotto, stabilire saldo a rogito fra 18 mesi e nel frattempo trovare un altro acquirente interessato.
la mia domanda è: a cosa vado incontro se fra 18 mesi -al rogito- non adempio al preliminare?
ringrazio in anticipo per l’aiuto
Buonasera un agenzia immobiliare ci ha presentato una proposta d’acquisto vincolata al mutuo da parte di un acquirente accettata.a luglio il 1 agosto mio fratello con il suo acquirente ha sottoscritto un compromesso senza più vincolo di mutuo dove tra le parti l’accordo era di rogitare entro e non oltre il 30/09/2009 alla data odierna l’acquirente non ha ancora dato nessuna data. il problema è che in accordo con la banca nostra avendo una sofferenza con il mutuo in essere, l’accordo era di rogitare entro il 30/09/09 ora la domanda è, pur non avendo incassato la caparra immagino che il compromesso sia per legge valido ,in che modo posso chiedere un risarcimento. l’acquirente in questo caso mi ha bloccato la vendita non mantenendo le date e rischio che la procedura di pignoramento parta.. come devo comportarmi?? Ringrazio anticipatamente e spero sia tutto chiaro
Buonasera un agenzia immobiliare ci ha presentato una proposta d’acquisto vincolata al mutuo da parte di un acquirente. La proposta è stata accettata da parte di mio fratello a luglio. Il 1 agosto mio fratello con il suo acquirente, ha sottoscritto un compromesso senza più vincolo di mutuo, in quanto l’acquirente stesso sosteneva di essere a posto con le pratiche della banca. Tra le parti nel preliminare, l’accordo era di rogitare entro e non oltre il 30/09/2009 alla data odierna l’acquirente non ha ancora dato nessuna data. Il problema è che in accordo con la banca nostra avendo una sofferenza con il mutuo in essere, accettavano l’importo pattutito se il 30/09/09 si stipulava il rogito (come da loro mail ) Ora la domanda è, pur non avendo incassato la caparra immagino che il compromesso sia per legge valido ,in che modo posso chiedere un risarcimento? L’acquirente in questo caso mi ha bloccato la vendita non mantenendo le date e rischio che la procedura di pignoramento parta.. come devo comportarmi?? Ringrazio anticipatamente e spero sia tutto chiaro
E’ possibile effettuare la trascrizione di un preliminare di compravendita, che fissava la data della scadenza del rogito dopo 3 mesi dalla firma in calce, dopo 9 anni e 6 mesi da tale data chiedendone la convalida in Tribunale al Giudice di merito?
No Lidio, non è possibile, si informi comunque presso un Notaio di zona.
saluti
Salve,
sto acquistando una casa su cui insiste una istanza di condono e sfortunatamente, le banche a cui mi sono rivolto finora mi hanno negato il mutuo per motivi legati a questa condizione (politica della banca di non accettare il terzo condono) pur riconoscendo la correttezza della domanda. Fatto questo preambolo la domanda è la seguente: il compromesso scade tra una mesata e sicuramente non riesco, con la nuova banca, a stipulare entro quella data. Quali strumenti posso vantare sul venditore per avere una proroga o per poter dichiarare nullo il compromesso data l’impossibilità del venditore di dimostrare che la casa è vendibile?
P.S. le banche che mi hanno negato il mutuo vogliono chiudere la pratica come rinuncia del cliente. Questo non gioca a mio favore per dimostrare le difficoltà legate all’immobile…
Grazie,
Vincenzo
Buongiorno Vincenzo, il nostro consiglio è quello di informare subito la parte venditrice e chiedere una proroga (scritta) per la data del rogito in modo da trovare una banca che le conceda il mutuo richiesto. E’ giusto che lei chiuda le pratiche con le banche per rinuncia del cliente, in quanto in caso diverso, avrebbe problemi a chiedere un mutuo con un qualsiasi altro istituto di credito.
Buongiorno, sto vendendo un appartamento e di conseguenza ne acquisto un altro.
Il mio problema è che quando ho stipulato il compromesso (luglio 2009) con la parte venditrice ho concordato la data di rogito entro il 30/10/2009.
La mia parte acquirente ha avuto problemi con il rilascio del mutuo e sul rilascio dei suoi conteggi estintitvi (anche lui sta vendendo un appartamento), di conseguenze ha ritardato la data del suo rogito per il 27 ottobre 2009.
Inutile dire che il 30 ottobre non si farà nulla.
Posso prorogare con la mia parte venditrice il preliminare e come posso fare?
E se lui si rifiutasse, come andrebbe a finire?
In attesa di V/s riscontro, porgo
distinti saluti
Michele
si Michele, può chiedere una proroga spiegando le motivazioni che sono più che legittime, pertanto, contatti immediatamente il suo venditore e chieda questa cortesia, inoltre è necessario che tale proroga venga aggiunta per scritto (su tutte le copie) sul preliminare che avete sottoscritto a luglio.
saluti
Salve, ho comprato un appartamento nuovo da impresa già ultimato, rogito effettuato in ottobre 2009 e preliminare ad agosto 2009. Il mio problema era se potevo usufrire della detrazione del 36% sull’autorimessa pertinenziale non avendo registrato il preliminare. Posso comunque registrare il preliminare dopo il rogito? Premetto che ho pagato il costo del garage con bonifico bancario apposito per la legge della del 36%.
Buongiorno, intanto complimenti per la disponibilità di cui approffitto.
In qualità di acquirente presso un’agenzia di intermediazione ho firmato una proposta di acquisto che è stata accettata dal venditore in data 1/9. In tale data ho consegnato un assegno di 10000 euro al venditore come caparra confirmatoria incassato dal venditore il 4/9.
La proposta conteneva la clausola di subordinazione alla concessione del mutuo che è stata sciolta verbalmente il 24/9, con consegna al venditore di copia della delibera della banca.
Poichè conosciamo i proprietari abbiamo chiesto di non fare il compromesso ma di andare direttamente a rogito intorno al 20/12, d’accordo con l’agenzia.
Scopro pochi giorni fa che l’agenzia non sapeva (!!!) dell’obbligo di registrazione del preliminare che non era mai stato redatto e che sta predisponendo in questi giorni. Da quale data decorre il termine dei 20 giorni? Dalla data della proposta di acquisto o dalla data in cui ho consegnato copia della delibera della banca? Nel primo caso è plausibile chiedere all’agenzia di accollarsi la mora e gli interessi?
Grazie
L’obbligo della registrazione sussiste per tutti gli atti di compravendita in forma di scrittura privata, quindi anche la proposta di acquisto è soggetta a registrazione se non viene sostituita entro 20 giorni dal preliminare stesso. In questo caso, il contratto era subordinato ad una condizione sospensiva, pertanto è efficacie dal verificarsi di tale condizione. Vi consiglio di predisporre un nuovo accordo, magari con un preliminare con una caparra anche di importo esiguo al fine di rendere la pratica più lineare. Le parti, per legge sono responsabili in solido verso l’agenzia delle entrate.
saluti
Buongiorno Federico, la registrazione di un preliminare è obbligatoria ai fini fiscali ma non influisce su eventuali detrazioni.
saluti
Salve,
sono proprietario con mia moglie di un appartamento acquistato come prima casa. Siamo intenzionati a cambiare abitazione, e per tale motivo è in corso una trattativa con un impresario.
Dato che vorremmo acquistare la nuova abitazione sempre come prima casa, abbiamo intenzione di chiedere la data del rogito tra 1 anno.
A questo punto si aprono 2 possibili scenari:
1) entro il termine siamo in grado di vendere la nostra prima casa.
2) dobbiamo fare o una donazione o una compravendita tra coniugi, per liberare uno dei due dal vincolo della prima casa.
Dobbiamo fare una promessa d’acquisto nei confronti all’impresario, e non abbiamo le idee chiare in merito a come sia più conveniente strutturare l’atto per la questione della registrazione e successivo pagamento delle imposte dovute. Le necessità delle parti sono le seguenti:
- indicare nella proposta di acquisto una somma come caparra/acconto, ed una serie di somme ( acconti) come stati avanzamento lavori per arrivare ad una totale attorno ai 120.000 €
Se nella proposta d’acquisto e successivo preliminare dovessimo ripostare una dicitura tipo: ” quanto ad € 30.000 vengono corrisposti dalla parte promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra confirmatoria che verrà imputata ad acconto prezzo all’atto defintivo di compravendita”, l’importo di € 30.000 è da considerarsi ai fini del pagamento delle imposte come caparra od acconto ? Se poi indichiamo degli stadi avanzamento lavori con relativi importi, tali somme possono sempre venir considerate come acconti, e quindi pagarci il 3% come imposta di registro ? Il costruttore è obbligato ad emettere fattura per i vari importi che riceve come acconto….. se si, può applicare l’iva al 4% (prima casa), anche se al momento siamo proprietari di un abitazione prima casa, ma per il rogito almeno uno dei due, che si intesterà il bene, sarà libero da vincoli di prima casa ?
Grazie in anticipo per il vostro aiuto…..mi rendo conto che il quadro è abbastanza intricato !!!!!
Buongiorno Simone dovrete indicare che alla data della sottoscrizione del preliminare viene versato un importo a titolo di caparra confirmatoria senza la dicitura “acconto prezzo” e pagherete lo 0,50% dell’importo della caparra stessa oltre a € 168,00 in misura fissa. Riguardo a tutti gli importi versati a titolo di caparra o acconto, il costruttore dovrà rilasciarvi fidejussione bancaria così come per legge. Riguardo la cessione della quota di proprietà da un coniuge all’altro, non ci sono problemi, potete tranquillamente farlo entro il rogito di acquisto del nuovo immobile. per ogni chiarimento in merito alla registrazione poi, potete contattare telefonicamente l’ufficio dell’agenzia delle entrate della vostra provincia. saluti
Bunasera ho stipulato un preliminare registrato da un notaio per l’acquito di una casa versando €100.000,00 nel periodo che è intercorso al rogito (da stipulare ) è stata registrata una ipoteca legale sull’immobile.
Volevo sapere se questo è lecito, visto il preliminare registrato.
Grazie
Salve, ho acquistato una casa tramite agenzia e al momento del preliminare mi è stato chiesto di pagare tutte le spese per la registrazione di tale contratto, dicendomi che questa è la consuetudine. La legge lo prevede o queste spese sono da dividere tra le parti (compresa o meno l’agenzia? grazie Lorenzo
Buongiorno Lorenzo, le spese di registrazione di un preliminare sono composte da una quota in misura fissa (€ 168,00 oltre ai bolli e ai diritti fissi) e una quota in misura variabile (0,50% o 3% su caparra o acconto). La quota in misura variabile dovrà essere obbligatoriamente anticipata dalla parte acquirente perchè poi, gli verrà scorporata dall’imposta totale da versare al notaio al momento del rogito. saluti
buongiorno Gianpiero, avvisi immediatamente lo studio Notarile che ha trascritto il preliminare alla conservatoria degli immobili e chieda a loro tutte le spiegazioni in merito. saluti
Ciao, vorrei avere questi chiarimenti:
ho stipulato un compromesso di vendita per una casa di mia proprietà ed ho ricevuto una caparra
dalla parte promittente l’acquisto ed abbiamo fissato il rogito per i primi di maggio.
Sulla casa grava un mutuo che dovrei estinguere cin i soldi che ricevero’ all’atto finale. Purtroppo non so se ce la farò ad estinguere il mutuo, quindi vorrei chiedere se in questo caso posso stipulare il contratto? Se no, quali sono per me le conseguenze? Qualimezzi potrà usare contro di me li promittente acquirente?
Ciao. Sara
buongiorno Sara, lei è obbligata ad estinguere il mutuo altrimenti non può vendere l’immobile in quanto la Banca non concederà l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca. Se, alla data del rogito, lei risultasse inadempiente dovrà, nel migliore dei casi, restituire il doppio della caparra alla parte acquirente e pagare tutte le spese sostenute. saluti
Salve.
Sto vendendo un appartamento e ricevuta ed accettata la proposta d’acquisto se il compromesso non viene registrato a cosa si va incontro? Sono obbligato? Se l’acquirente mi paga una buona caparra (40.000) e sottoscriviamo il documento e poi stipuliamo il rogito normalmente con il notaio?
Grazie in anticipo.
Buongiorno Roberto, se lei ha letto il post, avrà notato che sussiste l’obbligo di registrazione del preliminare solidalmente tra le parti coinvolte, in caso di mancata registrazione lei e il suo acquirente sarete soggetti a sanzione per ritardata o mancata registrazione. saluti
Gentili,
ho un immobile in un’area Peep che posso svincolare dal giugno di quest’anno. Ma non ho i soldi per farlo. Ho trovato un compratore che anticiperebbe i soldi e il rogito avverrà solo dopo l’ottenimento dello svincolo. Fin qui tutto a posto.
Il problema è che si deve seguire la prassi contrattuale per la vendita, quindi proposte d’acquisto, preliminari e quant’altro. A questo punto mi sorge IL dubbio.
E’ possibile trascrivere e/o registrare una proposta di acquisto e/o un preliminare con l’indicazione di un prezzo che non rispetta le indicazioni del comune su un immobile comunque ancora sotto vincolo in un’area peep? Vi sarei grato per la risposta e vi saluto cordialmente.
caro Paolo, l’importo che viene concordato sull’atto preliminare e sulla proposta deve essere quello effettivamente pagato con i mezzi di pagamento ammessi dalla legge: assegni bancari o circolari. saluti
Grazie, molto gentile. Ma riguardo proprio allo specifico della trascrizione e/o registrazione del preliminare sempre nel contesto del mio post precedente e che rappresenta il mio dubbio amletico è possibile un aiuto?
Grazie e sempre cordiali saluti
Per essere più chiari, gentile Paolo, lei quando ha acquistato lo ha fatto con delle sostanziose agevolazioni, pertanto non può vendere ad un prezzo diverso da quello imposto. saluti
Buonasera,
sto per firmare una promessa d’acquisto per un appartamento da costruire in cooperativa in regime di edilizia convenzionata.
All’atto della promessa verserò € 50.000 (nella promessa non è specificato né come caparra né come acconto, “la parte versa € 50.000 alla sottoscrizione…”); Ora lo studio della società cooperativa edilizia che mi rilascia la promessa asserisce che essendo cooperativa non è necessaria la registrazione: è vero? Rischio qualcosa per l’importo versato in caso di non registrazione? E soprattutto conviene che per gli € 50.000 si specifichi caparra confirmatoria o acconto? Preciso che per tale importo avrò regolare fidejussione.
Grazie per la risposta.
Buongiorno. All’inizio del corrente anno ho stipulato in qualità di venditore un contratto preliminare che è stato regolarmente registrato nei termini. Poichè il compratore doveva nel frattempo vendere il suo appartamento era stato indicato un termine di scadenza al 31 luglio scorso per la stipula del rogito. Alla fine di luglio il compratore ha richiesto verbalmente una proroga.
A metà settembre, non avendo altre notizie, gli ho inviato una raccomandata in cui lo diffidavo ad adempiere. Non ho ricevuto alcuna risposta.
Si può ritenere decaduto il preliminare ed io posso procedere a vendere ad altri il mio appartamento? Devo scrivergli ancora e/o devo fare qualche adempimento presso l’Ufficio del registro?
Grazie per la risposta ed i miei più distinti saluti.
Buongiorno Paolo, lei deve chiedere un incontro con l’acquirente e sottoscrivere con lui un atto risolutivo. saluti
Buongiorno Vittorio, sul preliminare è necessario che venga specificato a che titolo lei versa questi soldi. Il preliminare è comunque soggetto a registrazione. saluti
Buongiorno,
vorrei sapere se le firme del compromesso di vendita tra privati devono obbligatoriamente essere autenticate da un notaio?
ringrazio anticipatamente per la risposata, saluti Maurizio.
Buon pomeriggio Maurizio, la risposta è no, non è necessario che il compromesso venga sottoscritto alla presenza di un notaio. saluti
Buonasera,
Il decreto Bersani stabilisce l’obbligo di dichiarare le modalità di pagamento nel rogito notarile di un immobile. DOMANDA: E’ comunque possibile intestare l’assegno di acconto oppure di saldo prezzo a persona diversa dal proprietario ? E se la persona diversa fosse il promittente acquirente che ha nominato terzi per l’intestazione della proprietà ? Grazie mille in anticipo
buongiorno Simone, lei ci parla di una cessione di un preliminare, pertanto, in questo caso è giusto che l’assegno a caparra venga intestato al promittente acquirente ma è consigliabile che a questa trattativa sia presente anche il venditore. saluti
ho fatto un contratto prliminare detto”compromesso” PERO’ 20 giorni prima della data prestabilita per firmare il rogito l’acquirente intende ritirarsi indietro e non vuole più procedere con l’acquisto rinunciando alla caparra.LA MIA DOMANDA E’: visto che il compromesso “scrittura privata” non è stato registrato su richiesta dell’ agenzia, questo contratto preliminare NON REGISTRATO +il foglio chi ha firmato il TIZIO che non vuole piu la caparra indietro sono validi per tenere la caparra e avere il diritto di rimettere la casa in vendità? tenendo conto che ho già firmato per l’acquisto di una nuova casa pagando una caparra… e mi trovo 20 giorni di tempo per poter vendere casa e incassare soldi per potere acquistare..
grazie
Buongiorno, dovrete risolvere il contratto con un apposito atto risolutivo dove entrambe le parti, concordemente e per inadempienza della parte acquirente, si sciolgono l’un l’altra dal vincolo contrattuale senza alcuna rivalsa l’uno nei confronti dell’altro. saluti
Salve Elettra, vorrei sapere come formulare una raccomandata da inviare alla parte promittente venditrice, all’approssimarsi della data di scadenza indicata nel compromesso, nel caso in cui la parte promittente venditrice non mi convochi per il rogito.
Premetto che:
a) La venditrice telefonicamente dice sempre e solo che è colpa della società elettrica, che non rilasciando un nulla osta impedisce la chiusura dei lavori;
b) Sul compromesso è indicata la data 31-12-2009;
c) Vorrei mettere per iscritto che sono disposto ad effettuare il rogito, e chiedere quali sono le cause ostative;
d) Il compromesso è stato effettuato a maggio, e non trascritto;
e) Si tratta di una serie di box di nuova costruzione, per i quali è previsto l’acquisto del solo diritto di superficie (convenzione col comune di Roma);
f) Mi interessa documentare in forma scritta che il rogito non si fa, ma NON per mia inadempienza contrattuale.
Come potrei formulare una raccomandata del genere?
Ho già una mezza idea, ma vorrei una Sua conferma.
Buongiorno Michelangelo, in genere la convoca all’atto spetta alla parte acquirente nelle modalità sottoscritte sul preliminare stesso “il saldo del prezzo sarà corrisposto con testualmente alla firma del rogito notarile di trasferimento della proprietà che dovrà essere stipulato dal proponente aquirente o da persona fisica/giuridica da nominarsi, presso lo studio notarile che il proponente acquirente si riserva di scegliere, dandone notizia al venditore almeno 10 giorni prima entro il 31-12-2009.”
Pertanto lei all’approssimarsi della scadenza e comunque almeno 10 giorni prima dovrà inviare raccomandata con oggetto la convoca al rogito come da preliminare sottoscritto in data…
indicando il luogo e l’orario in cui si terrà il rogito. saluti
Nel mio caso, Elettra, sul compromesso leggo testualmente:
“La consegna della porzione immobiliare promessa con il presente atto sarà contestuale alla stipula dell’atto definitivo di compravendita, entro Dicembre 2009.
La parte venditrice comunicherà alla parte acquirente, ove non si sia già concordata una data, a mezzo di raccomandata R.R., almeno 20 gg. prima il giorno e l’ora, che la venditrice stessa andrà a fissare per la stipula del rogito notarile definitivo di vendita e che dovrà avvenire, a cura del notaio scelto dalla stessa Venditrice e, in caso di mancata comparizione della parte acquirente alla data e ora fissata, avanti al Notaio, la parte Venditrice, ove non preferisca otenere l’esecuzione del presente contratto ed il risarcimento dei danni, avrà facoltà di significare la risoluzione di diritto del presente contratto senza bisogno di costituzione in mora, incamerando le somme versate, a titolo di penale. La forza maggiore o qualsiasi causa che, indipendentemente dalla volontà e diligenza della parte Venditrice, ritardassero l’esecuzione o la consegna o la stipula del Rogito Notarile o impedissero la temporanea occupazione dell’immobile, non darà diritto alla parte acquirente a qualsivoglia risarcimento dei danni o penalità o indennizzi che si considerano fin d’ora per rinunziati. Talché, le parti convengono che nel caso di impedimenti attuativi (tecnici o amministrativi) per la conclusione di qualsiasi parte del programma saranno restituite interamente tutte le somme versate dall’acquirente, senza che quest’ultimo abbia null’altro a pretendere a qualsiasi titolo”.
Come devo muovermi se non ricevo convocazione entro il 31/12/2009, cosa che tra l’altro si verificherà in quanto la società Venditrice dice che è colpa della società elettrica, e lo Studio Notarile dice che sicuramente l’atto si farà a Gennaio???
Buongiorno Michelangelo, per poter stipulare il contratto il giorno 31.12, lei dovrebbe ricevere una convocazione entro il giorno 11.12, se questo non avviene per cause di forza maggiore non dipendenti dalla volontà del venditore o cause dovute a impedimenti tecnici o amministrativi, lei, avendo sottoscritto un preliminare del genere, ha già rinunciato espressamente a rivalersi sulla parte venditrice; per questo non può far altro che attendere il giorno 11.12 e successivamente inviare un telegramma di convoca alla parte venditrice.
Salve, il giorno 30 ottobre, presso un’agenzia immobiliare, ho firmato, in qualità di promesso acquirente, l’atto preliminare di compravendita. Dal momento che la trattativa è stata particolarmente lunga e difficoltosa,per tutelarmi, avevo l’intenzione di registrare l’atto, pur non essendo a conoscienza ahimè, dell’obbligo di farlo. Quando ho palesato le mie intenzioni, il titolare dell’agenzia mi ha sconsigliato di farlo poichè mi avrebbe comportato solo una spesa in più. Oggi, 19 novembre, andando a recuperare la fattura della provvigione pagata all’agenzia, mi è stato detto, che per legge, il compromesso va registrato (tra l’altro scusandosi perchè non ne erano a conoscienza). ora leggo che va fatto entro 20 gg…e quindi anche se per un giorno solo, sono già in ritardo.
Come mi devo comportare? Ovviamente non ho nulla che provi ciò che mi è stato detto.
Da mesi e mesi sto facendo di tutto per tutelarmi e fare tutto ciò che c’è da fare per non correre rischi…e adesso anche questo.
Può aiutarmi?…la prego!
Grazie, Claudio
Salve Claudio, per una volta – scusandomi in anticipo con la competentissima e disponibilissima Elettra!! – mi intrometto io.
In caso di ritardo della registrazione (oltre 20 giorni dalla data di sottoscrizione) si applica una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta oltre agli interessi legali.
Dal primo gennaio 2008, gli interessi legali ammontano al 3% (Decreto Ministeriale 12 dicembre 2007), ovviamente commisurato al conteggio dei giorni di ritardo.
Quindi Lei dovrà solo pagare qualcosa in più, ma se la trattativa è stata lunga e difficile come Lei dice, ne vale comunque la pena.
Ho effettuato un preliminare nel giugno 2005 (con un’impresa edile), ho rogitato nell’ottobre 2006 e oggi ho ricevuto sanzione dall’agenzia delle entrate per non aver registrato il preliminare.
Ma all’epoca era obbligatorio? Qualora lo fosse, devo risponderne soltanto io? Il notaio non avrebbe dovuto rilevare un’anomalia?
Grazie!
Ida
Buongiorno Ida, dovrà chiedere la sanzione per ritardato pagamento e pagarla a metà con l’impresa edile. saluti
Buongiorno Claudio, basterò che lei si rechi all’agenzia delle entrate e registri il preliminare, dovrà pagare una sanzione per ritardato pagamento. saluti
Buongiorno, ho fatto una proposta d’acquisto per un appartamento nella quale era spcificato entro quale data dovevamo rogitare.
Ho versato 1000 euro in agenzia ma dopo la data fissata per il rogito sono andato a riprenderli facendomi rilasciare una carta dall’agenzia sulla quale c’è scritto che mi restituiva l’assegno in quanto non si è arrivati al rogito nei tempi stabiliti.
Il venditore ha citato me e l’agenzia, rischio qualcosa? Oltretutto la proposta non è stata registrata.
Grazie
Buongiorno Marco, da come ci ha esposto il problema sembra che lei abbia fatto una proposta di acquisto, abbia lasciato un assegno a deposito fiduciario e poi si sia ritirato dagli impegni presi successivamente all’accettazione della proposta da parte del venditore, se è così è se comunque il venditore ha accettando, sottoscrivendo la proposta, qualsiasi accordo diverso tra le parti dovrà essere preso sotto forma scritta e la parte venditrice dovrà autorizzare l’agenzia a restituirle l’assegno.saluti
Salve,
ho appena stipulato un preliminare con intervento dell’Agenzia Immobiliare dove io sono l’acquirente. La stessa mi dice di registrarlo (spese tutte a carico mio) in quanto obbligatorio. Ma nel caso mi rifiutassi, in cosa incorrerei? Mi sembra infatti inutile versare altri soldi quando il Rogito è previsto in un mesetto e i venditori sono persone tranquille, così come presentate dall’Agenzia. Ho avuto l’impressione che l’Agenzia stia scaricando a me un onere che comunque gli tocca. Grazie
ricollegandomi al quesito di prima… se non registrassi il compromesso, posso coomunque scaricare la fattura dell’Agenzia senza problemi?
Grazie
salve, la mia fidanzata ha un problemino,
alla fine di settembre ha firmato la compravendita di un appartamento con garage,versato caparra + acconto con un privato dove dichiara a sua volta di aver già quietanziato il costruttore ma non ancora andati a rogito, la scadenza per l’atto notarile è il 30 novembre, ma purtroppo per problemi burocratici con la banca e perizie per l’estinzione del mutuo si andrà a dicembre. il compromesso non è stato registrato, in data 24/11/2009 è arrivata la raccomandata dalla parte venditrice (privato) dove dichiara che se l’atto notarile non verrà effettuato entro il 30 novembre automaticamente la compravendita è nulla e caparra + acconto non verranno restituiti. inoltre preciso che è stato pagato compreso iva il mediatore e ancora non ha rilasciato fattura. cosa mi consigliate di fare? anticipatamente ringrazio. distinti saluti
Buongiorno Mauro, la parte che le ha inviato la raccomandata avrebbe dovuto attendere il 30 novembre (data della scadenza del preliminare) e a quel punto inviarle diffida ad adempiere entro 15 giorni, inoltre da quanto ci espone, non è chiara la responsabilità di questo ritardo, per cui, siccome la compravendita è stata conclusa tramite un’agenzia, si rivolga al mediatore che ha concluso l’affare e chieda il suo intervento per risolvere questo problema. saluti
buongiorno Diego, il mediatore che interviene nella stipula del preliminare di compravendita sarà solidalmente responsabile, unitamente alle parti venditrice e acquirente, per il pagamento dell’imposta di registro ma dato che l’imposta pagata alla regsitrazione del preliminare verrà poi scomputata dall’imposta da pagare al rogito notarile, è buona norma che si occupi della registrazione la parte acquirente, in caso di mancato o ritardato pagamento, le verrà richiesta dall’agenzia delle entrate una sanzione. (finanziaria 2007). La registrazione del preliminare deve avvenire nei 20 giorni successivi all’atto, se in questi 20 giorni, riuscirete a rogitare, non è necessaria. saluti
quali strumenti consigliate di adottare nei confronti di una agenzia che non intende restituire le copie del preliminare,trattenute indebitamente, se non dopo la firma di una liberatoria di cui non ne riconosco la legittimità (ma chi li ha investiti del titolo di prendere in consegna le copie del preliminare?) A…h…è stata anche già pagato il compenso e loro mi chiedono le spese di registrazione del contratto (compilato …dal MIO Notaio) + commissione da pagare a società di servizi esterna alla quale si appoggiano, senza darmi la possibilità di farlo per conto mio nei tempi scelti da me (in fondo alla fine io devo pagare…) . A saperle prima certe cose, 11.000,00 eur non glieli avrei dati con tanta ingenuità…
buongiorno, sono un privato, sto vendendo un appartamento a un altro privato. L’acquirente mi sottoporrà il preliminare di compravendita che lui provvederà a registrare. Volevo chiedere può registrare delle fotocopie dello stesso o deve essere l’originale? In quest’ultimo caso come fare per avere la mia copia originale della versione registrata? Inoltre posso mettere sullo stesso una clausola riportante che entrambe le parti si possono ritenere svincolate dallo stesso e da eventuali effetti di trascrizione o registrazione in maniera automatica se non viene rispettato il termine tassativo della data del rogito?il tutto senza che sia necessaria una dichiarazione giudiziale? Grazie luca
Per la registrazione del preliminare serviranno almeno 2 copie in originale, pertanto vi consiglio di sottoscrivere 3 copie in originale, una (senza bolli) la terrà lei, una la terrà la parte acquirente (registrata) ed una sarà depositata presso l’ufficio preposto agli atti tra privati dell’agenzia delle entrate. Riguardo il termine per il rogito potrete inserire la presente clausola: “le parti si danno reciprocamente atto che la data del…….è da considerarsi termine perentorio trascorso il quale, il contratto si intenderà risolto di diritto”.
saluti
Buongiorno Diego, cosa significa che l’agenzia trattiene le copie del preliminare? Probabilmente lei si riferisce alle copie da registrare, in questo caso è obbligatorio che la registrazione avvenga nei 20 giorni successivi alla firma in quanto anche il mediatore intervenuto è solidalmente responsabile della registrazione, pertanto, si rechi in agenzia il ventunesimo giorno e vedrà che la copia di sua spettanza le verrà restituita debitamente timbrata e bollata. (ad ogni modo, al fine di delegarli alla registrazione lei deve aver sottoscritto apposita delega). saluti
grazie della risposta. Ulteriore domanda… Posso mettere nella proposta la seguente cosa?:pagamento contestuale al rogito mediante assegnicircolari.Il rogito avrà esecuzione dal momento che la parte venditrice riceverà segnalazione dalla propria banca di avvenuta disponibilità del credito,fino a quel momento non ai sarà il perfezionamento di avvenuto cambio di proprietà.dopo k!avvenuta disponibilità del credito la parte acquirente conseguira’ il possesso e il godimento,nonché le chiavi, dell’immobile.
Ringrazio ulteriormente
Luca
dimenticavo…l’acquirente dovrà chiedere un mutuo per effettare l’acquisto. E siccome non lo conosco affatto sto cercando di tutelarmi al massimo possibile per ottenere sicurezza di disponibilità del credito e risoluzione senza troppe procedure del contratto preliminare. Grazie
Luca
Gentile Luca, dal momento che la parte acquirente le versa un importo a titolo di caparra confirmatoria, sarà anche sua premura accertarsi che ci siano tutti i presupposti per far sì che l’affare venga concluso, ad ogni modo, quando esiste un pagamento tramite un mutuo è necessario specificarlo sul preliminare, potrete inserire la seguente dicitura:”la parte rimanente pari a €…………..sarà versata contestualmente alla stipula del contratto notarile definitivo, senza decorrenza di interessi passivi di alcun genere, e sarà pagata al momento del rogito notarile tramite assegni circolari, la parte promittente acquirente da’ atto e la parte promittente venditrice prende atto che tale somma sarà saldata con il ricavato di un mutuo ipotecario che verrà richiesto dalla parte promittente acquirente ad un primario istituto di credito.”
ringrazio ma non ho capito in che senso deve essere mia premura accertarmi? Io già nel preliminare farò presente che al esempio gli impianti non sono a norma non c’e certificazione energetica in quanto non c’e impianto caldaia ecc a me preme sopratutto specificare che fino a che il contante non è disponibile non passa la proprietà e le chiavi. Mi rendo conto di essere un pò tedioso ma non ho mai fatto compravendite immobiliari. Grazie saluto
Luca
Non intendevamo sua premura intesa a lei, intendevamo sua premura intesa all’acquirente, ovvero, sarà anche interesse dell’acquirente che le versa una caparra, fare in modo che il contratto vada a buon fine. saluti
in riferimento al pagamento posso indicare una clausola. Che indichi che il rogito e o k!iscrizione dell’ipoteca avrà esecuzione dopo che avrò ricevuto dalla mia banca la segnalazione di avvenuta disponibilità del credito? Questo perché dal momento che porterò l’assegno circolare nella mia banca e il momento che avrò disponibilità del credito passeranno tre giorni. Grazie luca
no Luca, il contratto di mutuo per chi acquista sarà contestuale al rogito di trasferimento di proprietà, pertanto quando il notaio provvederà a registrare il contratto verrà iscritta l’ipoteca della banca dell’acquirente e lei non può rifiutarsi. Nel caso in cui sul suo immobile gravasse già un’ipoteca di primo grado derivante da mutuo fondiario, saranno direttamente le due banche a concordare la procedura per l’iscrizione della nuova ipoteca che potrà essere di secondo grado per i giorni successivi all’atto. saluti
quindi idem per la consegna delle chiavi? L’unica tutela quindi la da il notaio che verificherà il tutto? Domanda per assurdo: se l’acquirente fosse d’accordo con il funzionario e venisse emesso un assegno circolare falso io me ne accorgerei solo dopo tre giorni a procedure già tutte avviate? In tal caso che bisognerebbe fare? Dato che, se l’acquirente ha diritto di scegliere anche il notaio che potrebbe essere compiacente? Logicamente sto pensando ,per assurdo,a come evitare eventuali truffe… Grazie luca
Buongiorno Luca, è ovvio che alla firma del rogito, lei dovrà consegnare le chiavi alla parte acquirente. Una banca non emetterebbe mai un assegno circolare falso, stia tranquillo. saluti
grazie mille. Speriamo fili tutto liscio. Complimenti per il servizio. Grazie
Buonasera,
scrivo riferendomi al mio messaggio del 26 nov. per il quale volevo,tra l’altro, ringraziare per le esaurienti risposte. Vorrei spiegare meglio la mia situazione: l’Agenzia non si è fatta più sentire ed io stesso non ho più chiamato dopo l’accesa discussione. Per quanto ne so, loro hanno le mie 2 copie del preliminare (registrate o meno)e, stando all’ultima telefonata, non intendono restituirmele.
In questo caso, non sarebbe opportuno procedere con una lettera di diffida da inviare tramite raccomandata A/R? Se scegliessi tale via, sapreste indicarmi un modello da compilare e quale formula utilizzare per intendere che se non mi restituiscono quanto hanno in mano procederò per vie legali con eventuali risarcimenti…?
Grazie ancora per i vostri preziosi consigli
Buonasera,
sto vendendo un rustico con terreno acquistato in asta giudiziaria, con decreto di trasferimento dell’agosto 2008.
Ho stipulato un preliminare,non registrato, 4 mesi fa, fissando il rogito entro il 31/12/09, con la sospensiva che se all’acquirente non viene concesso il mutuo la promessa di vendita sarà annullata. L’assegno di caparra è custodito dall’agenzia. Alla data odierna il mutuo non è stato erogato causa, mi dicono, il fatto che le vecchie ipoteche, che il giudice ha ordinato alla conservatoria di cancellare quando ha emesso l’atto di trasferimento non sono ancora state cancellate per la scarsità di organico, nè si sa quando lo saranno.
Al 31/12 rimanendo così le cose e non volendo io rimanere vincolato a tempo indeterminato, posso chiedere l’annullamento del preliminare? In che modo e dando quali tempi? Secondo voi corro dei rischi pur non avendo delle colpe sulle lungaggini burocratiche?
Vi ringrazio per la cortesia e vi invio cordiali saluti.
Francesco
Buongiorno Francesco, dato che il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, è ovviamente vincolato all’avverarsi della condizione stessa, se questo non avviene nei termini stabiliti, il contratto si intende risolto. Le consigliamo pertanto di convocare la parte acquirente dopo il 31.12 e se non è in grado di rogitare, sottoscrivete insieme un atto di risoluzione per mutuo consenso che vi libererà dai reciproci obblighi. saluti
Gentile Diego, al di là della discussione che lei ha avuto con il mediatore, è un suo diritto ritirare la copia di sua spettanza del preliminare sottoscritto, pertanto,segua il nostro consiglio e si rechi in agenzia a ritirarla. saluti
Gentile Elettra,
La ringrazio per il chiarimento.
Mi presenterò in Agenzia e chiederò quanto è mio di diritto, ma se non volessero restituirmi le copie, che faccio? Tra l’altro me l’hanno già preannunciato al telefono…
Nel caso facessero ulteriore resistenza, non sarebbe opportuno procedere con una lettera di diffida da inviare tramite raccomandata A/R? Se scegliessi tale via, saprebbe indicarmi un modello da compilare e quale formula utilizzare per intendere che se non mi restituiscono quanto hanno in mano procederò per vie legali con eventuali risarcimenti…?
La ringrazio anticipatamente e mi perdoni se mi dilungo ma la faccenda non mi fa stare tranquillo per niente.
Gentile Diego, non è possibile che si rifiutino di restituirle la copia che le spetta del preliminare, nel caso, potrà chiamare le forze dell’ordine. saluti
buona sera, ho acquistato a settembre un appartamento da costruttore. Il rogito è stato firmato il 18 settembre09. Ad oggi non ho ancora in mano l’originale che a prime info dovevo avere dopo circa un mese. Ho sollecitato ieri e il costruttore mi ha riferito che il notaio non gliel’ha ancora dato da consegnarmi. Ora volevo chiedere se per legge esistono dei termini di consegna dello stesso oppure no. Se no,come sollecitare oltre che con telefonate al notaio? Grazie
Buongiorno,
ho stipulato regolare preliminare di compravendita coientestato e successivamente registrato, ora solo la mia compagna acquisterà l’appartamento di conseguenza è necessario rifare il preliminare (a detta della Cooperativa).
Devo andare all’Agenzia delle Entrate per la cancellazione del vecchio preliminare?
Grazie
Riccardo
no Riccardo, non è necessario stipulare il preliminare se sul preliminare stesso è previsto l’acquisto “per se, persone, enti o società da nominare al momento del rogito notarile di trasferimento della proprietà”.
saluti
Buongiorno Luca, il notaio ha 20 giorni di tempo per registrare un atto alla conservatoria degli immobili. Si rechi presso l’ufficio del Notaio in quanto la copia di sua spettanza non gliela deve fornire il venditore ma il notaio stesso. saluti
Buongiorno Elettra,
sul preliminare non c’è traccia della dicitura indicata, la Cooperativa sostiene che quella del rifacimento del preliminare ex-novo sia l’unica via percorribile, noi non ne siamo convinti ma, essendo in ballo dal 28 agosto siamo stufi di conseguenza abbiamo accettato il volere della Cooperativa, che sembra in via benevola pagherà il costo della nuova registrazione.
Come devo comportarmi con il vecchio preliminare rispetto alla registrazione, è necessaria la cancellare presso l’Agenzia delle Entrate? Oppure cade in prescrizione dopo un certo periodo?
Grazie
R
Gentile Riccardo, ribadiamo che non ci risulta corretta tale procedura, si informi presso un notaio. saluti
buona sera, volevo chiedere se faccio un preliminare di compra vendita e ricevo una somma come acconto a titolo di caparra penitenziale posso incassarla prima del rogito? O è meglio chiamarlo anticipo a titolo di caparra penitenziale? Grazie
buongiorno Luca in genere, alla firma del preliminare, la parte acquirente versa alla parte venditrice, una somma a titolo di caparra confirmatoria o acconto, raramente viene utilizzata la caparra penitenziale, questo perchè con la caparra penitenziale, le parti stabiliscono sin dalla sottoscrizione del preliminare che se una delle due si ritira, l’altra non potrà vantare altro diritto se non l’importo della caparra stessa, mentre con la caparra confirmatoria, la parte adempiente può pretendere dalla parte inadempiente l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno. Troverà le definizioni agli articoli 1385 e 1386 del codice civile. saluti
ok ma volevo sapere se potevo incassare o lasciarla congelata fino al rogito. Inoltre nel caso possa incassare, se meglio chiamarlo anticipo a titolo di caparra penitenziale o denominarlo acconto. Grazie
Ho comprato un appartamento di un grande compresso edilizio. Ho esguito il rogito 23 mesi fa circa davanti al notaio pagando tutto a saldo. Ora ho saputo che l’impresa che me lo ha venduto sta fallendo a causa che ha una parte di appartamenti invenduti e poichè non ha pagato molti fornitori dei vari materiali di costruzione. Volevo sapere se la mia proprietà è ancora a rischio di prelazione da parte del curatore fallimentare? Grazie delle risposte.
Buongiorno,
sto vendendo casa e ho fatto il preliminare e devo andare al rogito; ho quindi incassato la caparra e incasserò il restante importo al momento del rogito.
Tra la stipula del preliminare e il rogito passa solo una settimana perchè l’acquirente che già mi conosceva ed aveva avuto precedentemente con anticipo tutti i documenti, aveva già fatto fare dal notaio i controlli ed ha molta fretta , temendo di perdere le agevolazioni mutuo rogitando fra qualche settimana ossia il prossimo anno.
Ora l’acquirente mi ha chiesto di potermi pagare un assegno , al momento del rogito, che è una cifra totale dell’importo e che io gli restituisca con un mio assegno i soldi incassati come caparra eliminando di conseguenza il contratto preliminare che nel tempo di una settimana non è mai stato registrato ..fare tutto insomma come se si trattasse di andare direttamente al rogito senza fare nulla prima…io sono molto perplessa ..che fare ????????????????
mi ha anche detto che nel rogito saranno riportate tutte le condizioni indicate nel preliminare ( tranne che cambierà la modalità di pagamento perchè mi darà un assegno unico e io dovrò restituire la caparra con un mio assegno come se fosse stato un pagamento fatto tutto in una volta).
Vi prego , rispondetemi ..non so che fare
Buongiorno Monica, si consigli con il notaio che rogiterà ma non crediamo ci siano problemi nel fare quanto le ha richiesto la parte acquirente. saluti
Buongiorno Pietro, in base a quanto citato nella nuova legge fallimentare, non costituisce oggetto dell’azione revocatoria fallimentare, l’immobile destinato a “prima casa” se questo è stato pagato al giusto prezzo. (legge fallimentare del 14 maggio 2005 n. 80) Inoltre l’azione di revocatoria fallimentare può essere fatta per gli immobili venduti nei 24 mesi prima dell’apertura della procedura fallimentare. saluti
Buonasera,
scrivo riferendomi al mio messaggio del 01/12/09 dove riferivo della mia personale situazione riguardante un contrasto con l’Agenzia Imm. Io non intendo registrare il preliminare e Loro non intendono restituirmi le copie se non dopo la firma di una liberatoria dove io dichiaro che lo registrerò e sollevo loro da ogni responsabilità. Io non riconosco il contenuto nè la legittimità della loro richiesta però gli ho offerto di registrarselo a Loro spese se per loro è così importante farlo.
Dopo il rifiuto di questa soluzione, ho inviato loro un formale sollecito tramite Raccomandata, alla quale così hanno risposto:
“Facciamo seguito alla Sua lettera del 15.12.2009, per contestarne il contenuto e precisare quanto segue:
- sarà forse a Sua conoscenza che, in conseguenza dell’art.10, comma 1°lett. D-bis) del d.p.r. n.131/1986 (in tema di imposta di registro) come modificato dall’art.1, comma 46 della c.d. “Legge Finanziaria 2007”, è stata introdotta l’obbligatorietà della registrazione del contratto preliminare di compravendita;
- che la registrazione grava sul proponente l’acquisto, anche se tenuti in solido per il mancato versamento dell’imposta di registro sono sia la parte promittente venditrice che, qualora intervenuti, il mediatore o il pubblico ufficiale (Notaio);
Lungi dal ricevere in custodia le copie del preliminare di cui in oggetto , come da Lei asserito, la scrivente società aveva ricevuto l’incarico per curarne la registrazione, previo Suo versamento del complessivo importo di eur 588,00 Nonostante i vari solleciti eseguiti, anche per tramite della nostra segretaria, nessun importo a tal fine è stato sino ad oggi versato per il suddetto incombente della registrazione.
In quelle occasioni, comunque, rifiutando il suddetto pagamento ci faceva richiesta delle copie del preliminare, ma diligentemente la scrivente società Le faceva richiesta di una liberatoria ( con Sua personale assunzione di responsabilità) in merito alla registrazione, o meglio per la denegata mancata registrazione del contratto preliminare (visto che, come detto, sia il promittente venditore, che la scrivente società che il Notaio P.P…. Potrebbero incorrere in sanzioni da parte dell’Erario).
Or dunque ribadiamo formalmente che, qualora peraltro il Sig. C.P e B.F (che ci legge in copia per opportuna conoscenza) non si opponga, la scrivente società farà riconsegna delle copie del preliminare di compravendita, ma esclusivamente a fronte della Sua personale assunzione di impegno che vi procederà personalmente (o con altri Suoi incaricati) alla registrazione del detto contratto, con contestuale espressa e formale dichiarazione di malleva per il caso di mancato versamento dell’imposta di registrazione.
In attesa di Suo cortese riscontro…”
Io riconosco che vi sono degli obblighi di legge riguardo la registrazione, ma non capisco come l’Agenzia possa avere l’autorità di trattenere documenti che mi riguardano contro la mia volontà, non essendoci alcun mandato ufficiale firmato da me dal quale si debbano sentire sollevati. A me sembra stiano compiendo un abuso e nel caso Vi chiedo come dovrei rispondere ad una lettera del genere. A quali principi giuridici possa ispirare la mia richiesta di riavere ciò che è mio.
Grazie per la vostra sempre gentile collaborazione
Buongiorno,
Avrei bisogno di un chiarimento:
Acquistano direttamente dal costruttore senza intermediazione, il costruttore ha l’obbligo di registrare il preliminare o no?
Il Preliminare e Atto sono stati effettuati nello anno solare.
Il problema è che non riusciamo a detrarre il Box pertinenziale proprio perchè non vi è un preliminare registrato.Vi è qualche soluzione.
Grazie per l’attenzione
Cordiali Saluti
Buongiorno Davide, entrambe le parti sono obbligate in solido alla registrazione, acquirente e venditrice. saluti
Buongiorno Diego, lei deve liberare l’agenzia dall’obbligo alla registrazione in quanto, se non è intenzionato a versare l’anticipo sulla caparra confirmatoria, l’Erario potrà rivalersi sia su di lei, sia sull’agenzia, sia sull’altra parte. Detto questo, loro dovranno comunque restituirle il preliminare e lei è obbligato per legge a registrarlo. Non sappiamo darle ulteriori consigli se non quello di registrare il compromesso. saluti
Buongiorno ho un quesito.
Ho comperato da un costruttore una casa appena finita che allo stato non ha il certificato di agibilità. Nel compromesso abbiamo genericamente scritto che il costruttore si obbliga a far rilasciare questo certificato e che tutti gli oneri e le spese per ottenere questo cerificato saranno a suo carico. Il rogito è fissato a Maggio. In sede di rogito, se non ho ancora il certificato posso fare inserire nel rogito che il costruttore è obbligato a farmi rilasciare il certificato entro 2 o 3 anni? Nel caso entro 2 o 3 anni non ricevessi il certificato di abitabilità io sarei disposta a rendergli la casa contro la restituzione di quanto da me pagato più i relativi interessi e spese. E’ possibile anche se non indicato nelo compromesso mettere un termine nel rogito per la consegna del certificato di abitabilità?
Grazie e buon anno
salve .Ho ricevuto una proposta d’acquisto con la seguente dicitura:”il possesso giuridico sara’ trasferito entro il rogito con tutti i conseguenti effetti di legge “.Perche e’ stata inserita questa clausola?Non dovrebbe essere “al rogito”?
si Roberto, nella maggioranza dei casi, il possesso viene trasferito insieme alla proprietà salvo diversi accordi tra le parti, se così non fosse, pretenda che la dicitura venga modificata con la seguente: “il possesso giuridico sarà trasferito al rogito con tutti i conseguenti effetti di legge”. saluti
buorngiorno,
ho sottoscritto un preliminare in data 13/11/2009, versando un acconto ed una caparra. Il preliminare è stato sottoscritto in tre copie che il costruttore ha trattenuto presso di se per la registrazione che nel preliminare risulta a suo carico ma a mie spese. Io ho solo una copia del preliminare. Ho già sollecitato il costruttore a registrare il preliminare, se non dovesse provvedere, cosa posso fare, dato che gli originali sono tutti in suo possesso?
grazie
PUò sempre registrare la sua copia depositandola presso l’agenzia delle entrate, ad ogni modo, il preliminare deve essere registrato entro 20 giorni quindi dovrete pagare gli interessi di mora per ritardata registrazione. saluti
buongiorno.
volevo sapere se nel preliminare non viene indicato il prezzo di vendita con la dicitura più iva è da intendersi come prezzo compreso di iva?
chi vende è un impresa.
Buona sera,
Sto vendendo un appartamento suo preliminare il notai ha scritto:La parte promittente acquirente si reserva per la parte di detta somma rimasta di fare ricorso ad un mutuo bancario, per cui la somma mutuata potra’ essere esigibile solo dopo l’avvenuta iscrizione ipotecaria,come la parte promittente venditrice dichiara di accettare.Non capisco cosa significa.Inoltre ha fatto scrivere sul preliminare, che le parti convergono di non voler l’autenticazione delle firme e pertanto di non voler procedere alla trascrizione del presente contratto.
Buonasera, ho commesso una grosa sciocchezza ed avrei bisogno di un consiglio. In data 16.12.2009 ho stipulato, alla presenza del costruttore e suo figlio, un preliminare di compravendita per acquistare una casa a 190.000 euro versando come caparra confirmatoria 7.000 euro e da quanto mi risulta non dovrebbe essere stato registrato. La data del rogito è ‘entro e non oltre il 30 marzo 2010′.
Ora facendo bene i conti pare che la soluzione per cui eravamo entusiasti non ci convenga più (per ragioni di comodità ai servizi e l’allontanamento dai posti di lavoro soprattutto per mia moglie non tralasciando le 3 figlie).
Si può recuperare la caparra? Sono obbligato a comprare?
Chiedo umilmente aiuto, grazie!
Buongiorno Eros, per potersi svincolare dal contratto lei dovrà spiegare la situazione al venditore e sperare che lui voglia sottoscrivere con lei un atto di risoluzione per mutuo consenso, ad ogni modo non le spetta la restituzione della caparra versata (se questa era confirmatoria. vedi articolo 1385 c.c.).
Se il venditore non intende sottoscrivere una risoluzione può obbligarla all’acquisto in forza del preliminare da lei sottoscritto. saluti
Buongiorno, significa che la parte acquirente, per poter saldare il totale dell’importo, avrà necessità di accedere ad un prestito, in questo caso ad un mutuo ipotecario. La banca potrà effettuare il pagamento tramite assegni circolari che hanno valuta contestuale all’atto o tramite mandato irrevocabile all’incasso il cui importo le sarà accreditato sul conto solo dopo la trascrizione dell’atto da parte del notaio (circa 20 giorni). saluti
No Dario, l’i.v.a. è sempre a parte e varia a seconda dell’acquisto, se “prima casa” è al 4%, se “seconda casa” è al 10%. saluti
Buona sera,
Sul preliminare redatto dal notai, è stato inserito che parti convergono di non voler l’autenticazione delle firme e pertanto di non voler procedere alla trascrizione del presente contratto.
Cosa significa.
Non è obbligatorio la registrazione del preliminare.Grazie
Buonasera, sono ancora Eros.
Ringrazio Elettra per la risposta celere al mio quesito di ieri. Se posso approfittare ancora della sua disponibilità vorrei chiedere questo: l’iva versata per la prima casa è recuperabile?
Grazie ancora
Buongiorno Rocco, Trascrizione e Registrazione sono due cose ben diverse. La invitiamo a consultare il nostro blog dove troverà tutte le informazioni più dettagliate, ad ogni modo, la trascrizione avviene al registro degli Immobili (Conservatoria), deve essere fatta dal notaio ed è facoltativa, la registrazione avviene all’agenzia delle Entrate, è obbligatoria e spetta alle parti coinvolte che sono obbligate in solido. saluti
Buongiorno!
Devo comprare un appartamento da un privato e mi stanno assalendo mille dubbi!!!
Dovrei dare come acconto 35.000,00 euro e i venditori vorrebbero fare il preliminare da un loro amico che ha un’agenzia immobiliare. Visto che la somma è alta, secondo lei mi posso fidare o è meglio farlo da un notaio? E in questo caso dovrei pagare lo 0,5 o il 3%?
Grazie mille.
Saluti
Bungiorno,
dovrei fare un preliminare di compravendita per l’acquisto di un immobile.
Devo dare una caparra acconto di euro 35.000,00.
Quale è più corretta delle due soluzioni:
- caparra confirmatoria di euro 5.000,00 e dopo una settimana pagamento di rata di euro 30.000,00
- caparra confirmatoria di euro 35.000,00 ?
Il rogito verrà effettuato tra un anno.
Grazie e arrivederci
Buongiorno, vorrei porLe due quesiti:
1)se prima del rogito di una nuova abitazione, vendo la mia parte del 50% a mio marito dell’abitazione acquistata in separazione dei beni nel 1996 che ha usufruito del benficio prima casa, potrò ancora usufruire del beneficio prima casa non essendo a quel punto più titolare di alcun diritto di proprietà che abbia usufruito del beneficioprima casa?
2) la verifica della solidità della ditta costruttrice (in questo caso una SPA che ha affidato i lavori di costruzione ad un’altra impresa edile del luogo) è sufficiente che mi affidi al fatto che mi consegna la fidejussione bancaria sugli importi che verserò, ad eccezione della quota del 20% da pagare al rogito, o devo per forza verificare alla camera di commercio con la visura dei protesti o con la visura storica? se devo farla quale delle due visure è meglio?
grazie Miriam
Buongiorno, ho sottoscritto un preliminare di acquisto che prevede il rogito entro fine aprile. Ho la necessità di prendere possesso della nuova casa entro marzo. Ci vuole il consenso del venditore o è un mio diritto stabilire il rogito e quindi il passaggio di proprietà entro marzo anzichè aprile?
Grazie. saluti.
E’ necessario l’accordo di entrambe le parti. saluti
Buonasera, se registro la proposta d’acquisto oltre i 20 giorni (ma entro il mese successivo) a quali sanzioni vado incontro? Nello specifico:
euro 20.000,00 caparra confirmatoria
quindi:
euro 168,00 fissi
euro 100,00 anticipo imposta di registro
euro 3,72 spese di quietanza ed esazione
marche da bollo da euro 14,62 (solitamente 4)
cosa diventano? Ringrazio anticipatamente. Virginia Roccio
Buon giorno,
sono in grande difficoltà e chiedo un vostro consulto.
Io e il mio compagno abbiamo firmato un compromesso per l’acquisto di una casa vincolato alla concessione del mutuo versando a titolo di caparra confirmatoria euro 5K, il compromesso ci vincolava fino al 29/12/2009 (data rogito)
La banca non ci ha concesso il finanziamento, comunicandolo il giorno 23/12/09 telefonicamente e noi telefonicamente il giorno stesso abbiamo informato il venditore, chiedendo la restituzione dell’assegno. Il venditore rimanda il tutto a dopo le feste. Nel contratto però è specificato che la comunicazione del mancato finanziamento doveva pervenire in forma scritta. Ora il venditore non vuole renderci la caparra. Non abbiamo mai registrato il compromesso e non abbiamo ricevuta dell’assegno che ancora non è stato incassato.
Abbiamo modo di recuperare la caparra?
grazie
integrazione…
preciso che è specificato il termine perentorio per la comunicazione scritta (mutuo negato) entro e non oltre il 31/12/09
buongiorno Laura, tutto dipende da come è stato impostato il contratto, è ovvio che le comunicazioni verbali se non hanno un riscontro scritto non sono dimostrabili, pertanto il venditore può appellarsi al fatto di non aver ricevuto alcuna comunicazione in merito e in conseguenza di ciò vi ritiene inadempienti, dovrete farvi fare una lettera di rifiuto da parte della banca e con quella pretendere la restituzione dell’assegno. saluti
Nell’ipotesi di una proposta di compravendita accettata tra le parti è possibile fare l’atto (rogito) appena la banca rilascia il mutuo, senza fare il preliminare? In tal caso la proposta deve essere registrata?
Buongiorno Francesco, la proposta deve essere obbligatoriamente registrata se non si va all’atto nei 20 giorni successivi. saluti
Salve.
cosa comporta la non registrazione di un preliminare di compravendita ai fini della validità del preliminare stesso?
grazie della vostra attenzione.
distinti saluti
Salve, ho due quesiti Da esporre. Nel febbraio 2006 ho firmato un “contratto preliminare di compravendita” per l’ acquisto di un appartamento, tramite una agenzia immobiliare esclusivista delle vendita di tutti gli immobili, di un appartamento per mio figlio. Alla firma del “contratto preliminare di compravendita” da rogitare entro il 31.12.2007, ho dato l’acconto alla ditta costruttrice come “caparra confirmatoria e acconto prezzo ex art. 1385 c.c.” e all’agenzia immobiliare la sua parcella (3%) sul totale del valore dell’immobile. Successivamente ho regolarmente rispettato il piano dei versamenti rateali (stato avanzamento lavori) fino al totale degli acconti previsti (sarebbe rimasto soltanto il saldo al momento del rogito). Logicamente, ma non è logico, la ditta costruttrice mi ha rilasciato quietanze per una “piccola parte” dei versamenti con emissione di fatture, mentre l’agenzia immobiliare nulla (ho emesso ab nt all’ordine del titolare regolarmente ed immediatamente incassato). La scadenza del compromesso, per ritardi nella costruzione, è slittato e quando finalmente prossimo al rogito (luglio 2008) l’intero complesso immobiliare è stato sottoposto a “sequestro preventivo” per irregolarità nella costruzione. Non essendo più interessato all’acquisto dell’appartamento vorrei raggiungere un accordo con la Ditta costruttrice per la risoluzione del contratto mentre dall’agenzia immobiliare vorrei la restituzione della parcella in quanto l’operazione non si è concretizzata. Domande: a) ho diritto alla restituzione del doppio della caparra e/o di tutti gli acconti versati come previsto dall’art 1385 cc ?? b) l’agenzia immobiliare è tenuta alla restituzione della sua parcella ?? P.S.: il contratto preliminare di compravendita non è stato registrato, non mi sono fatto rilasciare fidejussione degli acconti versati dalla Ditta costruttrice, l’agenzia immobiliare non mi ha rilasciato alcuna fattura. Forse sono stato un pollo !!!. Grazie per le vs. risposte.
Gentile Carlo, lei ha diritto a pretendere il raddoppio della caparra e la restituzione delle spese sostenute (comprese quelle di mediazione) dalla parte INADEMPIENTE che è il venditore stesso. L’agenzia nulla deve renderle in quanto il lavoro è stato svolto, pretenda invece che emettano regolare fattura dell’importo versato. saluti
Ai fini della validità non comporta niente. saluti
Buon giorno, chiedo delucidazioni a chi mi può essere utile. Circa due mesi fa mia figlia ha stipulato un contratto preliminare con un’agenzia immobilire per l’acquisto di un appartamento versando un anticipo di 5.000 euro tramite assegno bancario attualmente in possesso dell’agenzia e non ancora riscosso. Nel contratto è stata posta la clausola che l’immobile deve essere libero al rogito. In data odierna mia figlia è venuta a sapere che il giorno 29 gennaio, al momento del rogito, l’appartamento sarà ancora occupato in quanto chi vende ha bisogno di entrare in possesso della somma della vendita per poter rogitare, a sua volta, l’acquisto dell’appartamento nel quale si trasferirà.
Siamo alquanto perplessi, il nostro timore è che la pratica di acquisto della controparte possa avere dei contrattempi e di conseguenza trovarci proprietari di un appartamento accupato.
Il contratto di acquisto non è stato registrato, noi lo ignoravamo, ci siamo fidati dell’agente immobiliare che non ha espresso nulla in merito. La percentuale che richiede l’agenzia in ogni transazione, è o non è una parcella perchè la stessa ti tutele e ti segua in ogni fase della transazione obblighi fiscali compresi?
Vorremmo sapere i diritti che abbiamo se decidessimo di non procedere all’acquisto, o in alternativa quale clausola deve essere inserita nel rogito che ci tuteli da eventuali spiacevoli sorprese?
Un alro quesito. Nella proprietà adiacente a quella che sarà nostra è sito un box con un tetto in eternit non ancora rimosso nonostante ne sia stata segnalata la presenza alla ASL. Cosa possiamo fare perchè questo avvenga al più prsto, tenendo present che le finestre del’appartamento di mia figlia, sito al piano terra, sono praticamente alla sua altezza ed a una ditanza di circa 3 metri?
Vi ringrazio anticipatamente.
Rosy
Buongiorno Rosangela, se sul contratto che avete sottoscritto (preliminare), è scritto che il possesso e la proprietà verranno trasferiti al contratto tramite consegna delle chiavi in sede di rogito, non dovete far altro che pretendere che questa clausola venga inserita in atto. Il venditore non può vincolare il vostro acquisto al suo futuro ed eventuale e pertanto nei giorni o nei mesi che rimarranno, dovrà, a sua cura e spese, trovare un’altra sistemazione. Riguardo la rimossione del tetto in eternit, esistono ditte specializzate che devono essere contattate dal proprietario. saluti
Buongiorno, tempo fa ho stipulato un preliminare ,regolarmente registrato, in cui promettevo di acquistare un immobile al 50% con mio cognato, versando una caparra di Euro 20.000,00 (10.000,00 a testa). Essendo mutati i rapporti , mio cognato ha riferito di non voler più acquistare l’immobile ,asserendo che della caparra versata non gli frega niente. Cosa succede ora, il preliminare si annullera’ ed anche io perderò la caparra, oppure a me non potrà essere sanzionato niente in quanto vorrei tranquillamente andare avanti nell’acquisto, (ovviamente al 50%). Il costruttore , in questi casi come si comporterà, visto che gli viene meno un acquirente per metà.La legge , in questi casi cosa prevede ??? Può obbligarmi ad acquistare l’intero immobile ???? Grazie Vincenzo
Buongiorno,sul preliminare la parte acquirente ha scritto che il rogito verrà stipulato dal notaio entro e non oltre il 31/01/2010. Non avendo comunicazione in merito ho telefonato al notaio per avere informazioni,la segretaria mi informa che il notaio e’occupato.A questo punto telefono all’agenzia immobiliare interessata e mi informano che mi faranno sapere. Poiché mancano pochi giorni al rogito,come posso cautelarmi?.
In caso di richiesta di una proroga da parte dell’acquirente cosa devo fare. Vi ringrazio anticipatamente
Io ho questo problema:
un’anna e mezzo fa ho messo in vendita la mia casa perchè ne ho comprata un’altra, si e presentata una persona e abbiamo fatto un compromesso. Abbiamo stabilito la caparra e il rogito doveva avvenire entro il 31 12 2009.
La signora mi ha comunicato il 29 12 2009 che il rogito si faceva il 19 01 2010.
Qualche giorno prima del rogito cioè il venerdi 15 01 2010 mi ha comunicato che la banca gli aveva rifiutato il mutuo.
Io il 19 gennaio mi sono presentata lo stesso dal notaio ma la signora nn è venuta.
A questo punto nn so più che fare.
Mi può dire cosa posso fare per cautelarmi.
Grazie Anna
Buon giorno,
abbiamo dopo molto tempo indoviduato una casa e siamo anche riusciti ad ottenere l’accettazione della proposta, quindi a breve dovremmo fare il compromesso.
Abbiamo chiesto all’agenzia immobiliare che sta seguendo l’acquisto la presenza di un notaio per il compromesso e loro hanno risposto che il notaio non è assolutamente necessario perchè il nuovo obbligo di trascrizione del preliminare di vendita al registro delle entrate ci tutela allo stesso modo.
E’ vero?
Grazie mille in anticipo.
Buongiorno Serena, certo che è vero, il preliminare ha comunque forma di scrittura privata, quindi non c’è necessità dell’intervento di un notaio, a meno che non vogliate far trascrivere il preliminare presso la Conservatoria. saluti
Buongiorno Anna, il notaio avrà redatto un verbale in cui viene stabilita l’inadempienza della parte acquirente, lei dovrà inviare diffida ad adempiere e invitare la parte acquirente a rogitare entro 15 giorni, in mancanza potrà pretendere il risarcimento del danno o l’esecuzione forzata del contratto con sentenza del giudice. saluti
Buona sera, sono a chiedere informazioni riguardanti la registrazione del preliminare. purtroppo nessuno di noi sapeva che era necessario farlo. in data 19 agosto firmiamo il preliminare di compravendita, e stacchiamo un assegno di 12000€. successivamente a scadenze regolari fine di agosto e poi fine di ottobre versiamo le somme per il pagamento totale (in tutto 240000), domani 26 gennaio abbiamo il rogito dal notaio…ma nessuno a registrato il preliminare!!!! che succede!?cos’è opportuno fare!!???è meglio tacere e sperare opure pagare con il ritardo la tassa di registro..PS: (è la nostra prima casa!)
Buongiorno, tempo fa ho stipulato un preliminare ,regolarmente registrato, in cui promettevo di acquistare un immobile al 50% con mio cognato, versando una caparra di Euro 20.000,00 (10.000,00 a testa). Essendo mutati i rapporti , mio cognato ha riferito di non voler più acquistare l’immobile ,asserendo che della caparra versata non gli frega niente. Cosa succede ora, il preliminare si annullera’ ed anche io perderò la caparra, oppure a me non potrà essere sanzionato niente in quanto vorrei tranquillamente andare avanti nell’acquisto, (ovviamente al 50%). Il costruttore , in questi casi come si comporterà, visto che gli viene meno un acquirente per metà.La legge , in questi casi cosa prevede ??? Può obbligarmi ad acquistare l’intero immobile ???? Grazie Vincenzo
Si può posticipare con l’accordo scritto delle parti. saluti
Buongiorno, il costruttore chiamerà all’atto chi si è impegnato, pertanto lei e suo cognato che dovrà aver trovato qualcuno che acquisti al suo posto. saluti
Buongiorno martina, fate presente la situazione al notaio che molto probabilmente calcolerà la sanzione direttamente in sede d’atto. saluti
Buonasera,
ecco la mia storia:
Il 18 novembre 2009 ho firmato una proposta di acquisto per un immobile ( prima casa ), versando la somma di Euro 5.000,00 lo stesso giorno, ed ulteriori Euro 5.000,00 il giorno del ritiro della proposta d’acquisto accettata dal venditore ( 20gg dopo)
Lo stesso giorno versavo altresì la provvigione al mediatore.
Il presente preliminare non è stato registrato, inquanto mi era stato promesso che il rogito veniva fatto entro 20 gg.
ovvero entro il 28.12.2009 tramite un notaio di fiducia dell’agenzia ( rifiutando il mio notaio di fiducia, inquanto lo stesso non mi avrebbe garantito di riuscire effettuare il rogito entro la fine del 2009)
Il rogito dev’essere fatto entro il 31.01.2010 come da preliminare, oggi è il 27.01.2010 e non ho ancora avuto un’ appuntamento dal notaio…anzi ne ho avuti 5, tutti annullati dallo stesso notaio, inquanto sono soppraggiunti dei problemi.
Al momento della firma della proposta di acquisto/preliminare, il mediatore mi ha indicato per iscritto che l’immobile non era libero di ipoteche, inquanto ce n’erano 2 ( come da visura ipo-catastale effettuata dal notaio sopra indicato)
Il giorno 28.12.2009 vengo a conoscenza che le ipoteche giudiziarie non erano 2 ma bensì 4 di cui 2 del 1991 ed era necessario avere dalle banche una dichiarazione sull’estinzione dei debiti, cosa che il notaio è riuscito ad avere in questi giorni.
Ieri ( 26.01.2010) ho avuto notizia di una quinta ipoteca, e che per avere un appuntamento è necessario che venga da Milano un funzionario della banca il giorno del rogito (che non si sa quando si farà)
Io mi ritrovo con la Banca che mi concederà il mutuo ( per questa prima casa) in attesa di un appuntamento, ed io che dopo decine e decine di e-mail/ telefonate all’agenzia immobiliare, al notaio etc.. non so nè se si farà nè quando si farà il rogito
Questa stasera provvederò a scrivere una lettera con diffida ad adempiere e messa in mora, concedendo ulteriori 15 gg. per la stipula dell’atto.
Le mie domande sono le seguenti:
1. In caso di mancato rogito ho diritto alla restituzione della provvigione da parte dell’agenzia inquanto sono stata mal informata sulle ipoteche ( nel preliminare sono state dichiarate 2) e sulle problematiche di questo immobile?
L’agenzia non ha effettuato i dovuti controlli
Posso chiedere sia al venditore ( doppio della caparra) che al mediatore eventuali danni diretti ed indiretti / spese ( istruttoria banca, etc..) rivenienti da tale inadempimento?
Devo pagare una sanzione, nel momento rogito, dato che il preliminare non è stato ancora registrato ( scaduti i 20 gg) e non è stata inserita alcuna data al momento del ritiro
della proposta?
Come mi devo comportare per tutelare i miei diritti in caso di mancato acquisto?
Nel ringraziarVi e nell’attesa di una Vostra cortese e celere risposta porgo distinti saluti
Eva
Salve,
ci hanno deliberato il mutuo per l’acquisto della prima casa, che non avevamo bloccato e che, per fortuna, nel frattempo non è stata venduta.
Ora dovremo andare assieme al costruttore a registrare il compromesso, pagando un acconto di € 10.000 tramite assegno circolare. Noi vorremo che il costruttore ci rilasciasse una fideiussione bancaria per la somma versata come acconto. Al costruttore serve il numero del’assegno da indicare nel compromesso e dice che la fideiussione ce la rilascerà una decina di giorni dopo. Noi dobbiamo dargli l’assegno e attendere poi la fideiussione o il rilascio di quest’ultima dev’essere contestuale alla consegna dell’assegno?
Le spese di registrazione nel nostro caso (acquisto prima casa da impresa) a quanto ammonterebbero e quali codici tributo dobbiamo utilizzare? e sopratutto, il pagamento di queste somme a chi spetta?
Infine: il rilascio della fideiussione a fronte del versamento dell’acconto è obbligatoria ed è a carico dll’impresa?
In attesa di un vostro cortese e celere riscontro, vi porgo i miei più cordiali saluti.
Claudia
Buongiorno Claudia, la procedura è corretta, dovrete versare una somma a titolo di caparra confirmatoria tramite assegno bancario o circolare i cui dati dovranno essere riportati sul preliminare. Il Costruttore dovrà obbligatoriamente rilasciarvi fidejussione per tale importo e, anche se ve la rilascia qualche giorno dopo, basta che si impegni a farlo sul preliminare. Per la registrazione del contratto le spese spettano alla parte acquirente in quanto, vi verranno in parte scomputate in sede di rogito. saluti
ok…non mi volete rispondere!!! grazie lo stesso
Ciao! Devo registrare il preliminate all’agenzia delle entrate ma ho i seguenti dubbi:
Qual’è l’ufficio di competenza? (sia la parte venditrice che acquirente è residente in provincia di Venezia, mentre l’immobile è ubicato in provincia di Treviso)
E’ obbligatorio presentarsi con due copie originali o è sufficiente una?
Il bollo va pagato secondo il numero di righe… ma scritte o valgono anche quelle vuote fra un paragrafo e l’altro?
Grazie Mille!
gentile Eva, se lei cerca tra i commenti non c’è la sua domanda, noi non l’abbiamo rimossa, provi a riformularla. saluti
buona sera Eva, il preliminare è soggetto a registrazione, può farlo anche adesso, si dovrà recare all’agenzia delle Entrate e loro calcoleranno la mora per il ritardo. Detto questo il fatto che sussistano varie ipoteche non le da’ il diritto a pretendere il raddoppio della caparra ma l’inadempimento della parte venditrice si, pertanto lei dovrà fissare un appuntamento da un notaio di sua scelta (è un suo diritto, lo paga lei!) e convocare mediante raccomandata la parte venditrice. Se questa non si presenta all’atto, dovrà inviare diffida ad adempiere entro 15 giorni, in mancanza la parte venditrice può essere dichiarata inadempiente e lei può pretendere il raddoppio della caparra oltre al risarcimento danni, saluti
Valgono le righe scritte, è necessario presentarsi con 2 copie originali, potrà registrarlo presso l’ufficio delle entrate dove risiede. saluti
La ringrazio per la risposta
saluti
Eva
Buongiorno,
ho un quesito molto importante in merito alla registrazione delle scritture private. Ho letto i post precedenti e ho fatto dei calcoli che non coincidono con quelli richiesti dall’agenzia. In pratica,
- ho pagato 5000 euro per la proposta di acquisto;
- dovrò versare altri 20000 al momento del compromesso;
L’agenzia mi ha chiesto di pagare 500 euro di registrazione delle scritture private. Io invece ho fatto il calcolo seguente:
- 168 euro fissi
- 3.72 di diritti fissi
- 29.24 (bolli necessari alla registrazione, uno per copia)
- 0,50 % (in quanto la compravendita è tra privati) sulla caparra confirmatoria (nel mio caso su 25000 equivalgono a 125 euro).
Totale: 325.96 euro
Dove ho sbagliato ? A quanto pare l’agenzia mi ha chiesto di più. Posso chiedere la fattura emessa dall’agenzia delle entrate per verificare l’importo esatto?
Grazie mille,
Laura
gentile Laura, l’agenzia delle entrate le ha richiesto l’importo per registrare 2 atti e non uno, le consigliamo di non far trascorrere più di 20 giorni di tempo tra la proposta ed il compromesso, in questo modo, dovrà registrare un’unica scrittura e non due. saluti
Grazie elettra per la risposta. A richiedermi le 500 euro di cui parlavo, è stata l’agenzia immobiliare, non l’agenzia delle entrate. Mi hanno detto che servono per registrare il compromesso che deve ancora avvenire (esattamente tra 15 giorni). Quindi mi chiedo: è giusta la somma che mi hanno richiesto? A me risulta che dovrei pagare meno, in base ai parametri che ho scritto nel post precedente. Inoltre, posso pretendere dall’agenzia immobiliare di avere la ricevuta emessa dall’agenzia delle entrate per la registrazione del compromesso?
Grazie,
Laura
buongiorno Laura, se avete già registrato la proposta di acquisto e a questa segue un preliminare, dovrete registrare nuovamente anche quello, sarebbe stato meglio non registrare la proposta e sottoscrivere il preliminare entro 20 giorni dalla proposta stessa, in questo modo, il preliminare avrebbe annullato e sostituito la proposta precedente ed era sufficiente registrare quello. L’agenzia immobiliare, se lei delega a loro la registrazione, dovrà restituirle una copia registrata con bolli e timbro dell’agenzia delle entrate. saluti
Salve, avrei bisogno di un chiarimento. Ho ricevuto esito positivo alla richiesta di un mutuo per la prima casa, quindi ho stipulato un preliminare con il venditore e tra 40 giorni è fissato il rogito. Nel frattempo ho ottenuto un finanziamento per l’acquisto dei mobili, ma l’agenzia immobiliare mi ha detto che ho fatto un grave errore perchè la banca può tirarsi indietro se riscontra una variazione reddituale. Ha ragione l’agenzia? grazie spero di essere stato chiaro.
Buongiorno,
ho un serio problema:
ciraca 15 anni fa i mie genitori hanno comprato una casa, facendo un compromesso davant al notaio che fissava il giorno del rogito dopo qualche anno.
la casa è stata interamnte pagata come prevedeva il compromesso ma ad oggi non sono andati dal notaio per stipulare il rogito.
cosa succederà? quali possono essere le conseguenze? e qal’è il modo migliore per risolvere il problema?
grazie mille
saluti
V.
Buongiorno, Complimenti per tutte le risposte ad i quesiti!
Sto per fare un preliminare di vendita per una appartamento da un costruttore già in pronta consegna.
Sto però aspettando l’uscita del bando della regione sardegna regolato dalla legge regionale n. 32 del 1985 per agevolazioni sugli acquisti. Purtroppo però non si sà quando questo bando uscirà(storicamente usciva intorno a Maggio).
Vorrei inserire nel preliminare una CONDIZIONE SOSPENSIVA oppure una data variabile in base all’ uscita del bando per il rogito in modo da tutelarmi in caso di ritardo di uscita del bando.
Come posso fare?
Grazie
Nicola
Salve, io ho stipulato un preliminare per l’acquisto di un appartamento direttamente con il costruttore-venditore (no agenzia) in cui si dichiarava che il rogito sarebbe avvenuto il 29 gennaio. Il preliminare non è stato registrato (e immagino che questa sia stata la mancanza grave..). La casa è ancora esattamente come era a settembre, nel senso che restavano piatrelle e porte da posare, ma questo non è ancora stato fatto. Il rogito ovviamente è stato rimandato a data da destinarsi.. Volevo sapere se il preliminare non registrato ha valore contrattuale oppure è solo un pezzo di carta privo di valore, che non mi consente di esercitare alcuna pressione sul venditore affinchè porti a termine i lavori mancanti. Non so come comportarmi.. sostanzialmente il venditore potrebbe “scappare” con la mia caparra (e non andrebbe molto lontano..) o finirmi la casa tra sei mesi, senza che io possa fare nulla??
Purtroppo la mia ignoranza mi ha messo in questa situazione, spero di poter ricevere consigli utili. Grazie mille.. Laura
Salve, sono in trattativa per la compravendita di una abitazione a Roma. Tale abitazione nel giro di 2 mesi ha subito 2 passaggi di proprietà, il 29/12/2009 e il successivo il 2/2/2010. Attualmente la casa è intestata ad una sig.ra Ucraina con permesso di soggiorno (si presume in corso di validità).
La mia preoccupazione è che dopo il compromesso possano rivendere la casa ad altri, pertanto sono in cerca di un notaio che registri l’atto di compromesso in conservatoria e che trattenga fino all’avvenuta trascrizione in conservatoria l’assegno di caparra confirmatoria di € 30 mila.
C’è l’agenzia come intermediario (presumo senza mandato scritto a vendere) ma non mi fido.
E’ possibile richiedere il trattenimento della caparra confirmatoria fino alla trascrizione?
Con la trascrizione in conservatoria del compromesso potrei con certezza far valere il diritto di prelazione rispetto a successivi acquirenti?
Quali problemi potrebbero sorgere dall’acquisto di un’abitazione da cittadino straniero?
C’è un forum che racconta e mette in guardia da truffe?
La ringrazio per la disponibilità
Gentile Vincenzo, la soluzione che ha previsto è giusta, si rivolga ad un notaio e sottoscriva davanti a lui il preliminare di acquisto e lo deleghi alla registrazione dello stesso presso la Conservatoria Immobiliare, in questo modo è tutelato il suo diritto di prelazione su tale immobile, saluti
Buongiorno
ho sottoscritto un preliminare per l’acquisto di un appartamento da rogitare entro e non oltre il 31 marzo con consegna contestuale delle chiavi, e uno per la vendita del mio da rogitare entro il 31 marzo e consegna entro il 15 aprile.
chi mi vende ha acquistato una casa in costruzione che non verrà purtroppo consegnata nei tempi previsti (fine febbraio), per questo motivo l’agenzia immobiliare mi “consiglia” di posticipare il rogito di un mese (di conseguenza anche quello della mia vendita); questo senza avermi consultato.
Il mio primo obiettivo è avere questa casa subito, e solo come estrema soluzione chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra (….quando? e secondo quale procedura?) perchè dovrei poi girarla pari pari agli acquirenti.
La risoluzione del contratto sarebbe un problema anche perchè voglio cambiare casa ora, e non vorrei dover ricominciare tutto da capo, ma se si dovesse arrivare a quel punto chi ci rimetterebbe di più sia sotto il profilo economico che pratico è di sicuro chi mi vende che non avrebbe probabilmente i fondi per acquistare la casa nuova, e anche trovandoli non sarebbe più prima casa, e che ci rimetterebbe un discreto importo per la restituzione del doppio della caparra.
Problema relativo anche per chi sta (o starebbe) per comprare casa mia, che in caso estremo non comprerebbe più ma chiederebbe a me il doppio della caparra quindi se ne uscirebbe più ricco.
Dopo questa lunga premessa……cosa posso fare per avere le chiavi il 31 marzo? quali mezzi ho per chiedere compensazione per danni subiti nel caso voglia discutere di rinviare il rogito (devo uscire di casa per lasciarla al mio acquirente, andrei in hotel+ristorante)? a partire da quale giorno posso chiedere i danni, fino a quando e come mi sarebbe pagati?
insomma, per cortesia, mi dica tutto quello che possa servirmi ad avere la casa prima possibile senza accollarmi io alcuno degli oneri che questo probabile ritardo causerà a me e al mio acquirente (che immagino agirà di conseguenza contro di me) se non gli consegnerò la casa entro la data concordata.
mi scuso per essermi dilungato e ringrazio in anticipo
Gigi
Buongiorno,
sto trattando per l’acquisto di un appartamento in costruzione, visionato per la prima volta in agenzia immobiliare tramite delle piantine. Poi lo stesso appartamento l’ho visionato direttamente da impresa. Questa agenzia ha l’incarico non scritto di vendere il mio appartamento.
Cosa succede se io acquisto da impresa?
L’agenzia puo’ chiedermi denaro?
Grazie
Salve, stiamo x stipulare un compromesso di compravendita (noi vendiamo). La domanda è: è il COMPRATORE che è tenuto a trascrivere (o registrare) il compromesso e a pagare le relative tasse/bolli?
Noi nel compromesso abbiamo scritto che “tutte le spese inerenti e conseguento l’atto pubblico di compravendita sono a carico dell’Acquirente. E’ sufficiente questo? Che succede se l’Acquirente non registra e/o trascrive il compromesso?
grazie in anticipo!
Buongiorno Antonio, registrazione e trascrizione sono due cose ben diverse, la registrazione è obbligatoria e le parti (venditore, acquirente, agenzia )sono tutte responsabili SOLIDALMENTE di fronte all’erario, la trascrizione non è obbligatoria.
In genere, dato che la parte acquirente, in sede di registrazione anticipa una parte proporzionale di pagamento dell’imposta, questa è a carico della stessa parte acquirente ma, se non dovesse farlo, l’erario può rivalersi indistintamente sulle parti obbligate per legge. saluti
Buongiorno Elettra, grazie 1000 per la risposta, che però mi induce ad un’ulteriore domanda: se la REGISTRAZIONE è obbligatoria, e se si deve pagare parte dell’imposta che comunque è a carico del Compratore, sembrerebbe logico che ad occuparsi della faccenda sia appunto il Compratore. Quindi la domanda è: se nel testo del “Compromessso” metto esplicitamente una clausola che obbliga il Compratore a fare tale Registrazione, nel caso lui non lo facesse, io sono “manlevato” nei confronti dell’Erario?
P.S. Domanda forse un pò “sciocca”, ma: se lasciassimo la data sul compromesso “in bianco” (cioè non la specificassimo) a quel punto specificheremmo nel testo del “Compromesso” solo la data prevista del rogito. In tal caso apporremmo a posteriori una data non maggiore ai 20gg dal rogito, così da “aggirare” la legge. E’ fattibile?
no Antonio, non può farlo perchè lei, sicuramente riceverà una somma con assegno bancario e ci sarebbe una discordanza tra la data d’incasso dell’assegno e la data di firma del preliminare, può inserire sul preliminare che le spese di registrazione se le assume il compratore che entro 20 giorni dovrò fornirle il numero di protocollo della registrazione. saluti
Grazie Elettra per il suggerimento, che metterò sicuramente in pratica!
Buongiorno
In data 28/02/2010 ho firmato come acquirente un contratto preliminare , tra privati, che prevede una caparra confirmatoria (versata mediante assegno bancario contestualmente alla firma del contratto) e una acconto da versare entro il 30/04/2010. Alla registrazione del controttato (da fare entro 20 giorni), sulla la caparra dovrò pagare l’imposta di registro proporzionalelo 0.5%. Il dubbio è l’imposta di registro proporzionale del 3% sull’acconto: va fatto al momento della registrazione, anche se l’acconto verrà versata in una data successiva (30/04/2010)? O il 3% potrà essere pagato, con un versamento separato, al momento dell’acconto?
Nel contratto sono stati allegati il vecchio rogito, il regolamento condominiale, la mappa catastale: nel conteggio delle 100 righe di scrittura devono essere conteggiati anche questi? O devo pagare un bollo da € 14,62 per ogni allegato?
grazie
Fabrizio
Vorrei acquistare un appartamento su un compromesso già in essere tra un privato ed una società immobiliare. Questo compromesso non è stato registrato. La persona che vorrebbe cedere/vendere con compromesso non vuole far sapere alla società che attualmente è la proprietaria effettiva dell ‘immobile , il nuovo compromesso. Cosa vado incontro se faccio un preliminare , la società mi può creare problemi? Cosa vuol dire acquistare con subentro al preliminare o passaggio di preliminare? Cosa mi consiglia? Mi consiglia di registrare il preliminare all’agenzia delle entrate? Nell’attesa di una Sua cortese risposta, Le invio cordiali saluti.
Buongiorno, sto per comprare casa da un privato e avrei bisogno di alcuni consigli e chiarimenti.
In data 2/03/2010 ho stipulato la proposta di acquisto col il venditore versando una caparra tramite assegno circolare.
A breve presenterò il compromesso,con ulteriore caparra, e a tal proposito volevo chiedere se presentando il compromesso entro 20 giorni dalla data della proposta di acquisto ho ancora 20 giorni di tempo per poterlo registrare all’agenzia delle entrate oppure sono costretto a registrare entrambi i documenti.
Poi vorrei avere dei chiarimenti sui documenti da richiedere, nel senso che tuttora ho la copia della planimetria dell’immobile più la copia di provenienza, nonchè i dati catastali di identificazione dell’immobile, volevo sapere se c’è bisogno di altri documenti oppure posso demandare ulteriori controlli al notaio nel momento del rogito?
Preciso che la disponibiità della casa ci sarà a febbraio dell’anno prossimo e che il rogito verrà stipulato poco prima.
Grazie molte.
Marco.
Salve, mio figlio in data 14/1/2009 ha acquistato casa con la sua ex ragazza e stipulato un mutuo cointestato per progetto matrimonio.Ora i due non si sposano più e mio figlio desidera acuistare lui la sua quota di casa.Ha preparato un compromesso dove indica l’accollo del 50% del mutuo della ragazza e la somma da versare al rogito dopo l’esito positivo del mutuo bancario. E’ tutto corretto? il nuovo compromesso va registrato e pagato € 168,00 con F23 e basta? Grazie.