Obblighi degli agenti immobiliari
L’ntermediazione è regolata da norme legislative e comportamentali di cui il cliente ha diritto di pretendere l’applicazione. Eccone una sintesi che può anche servire da promemoria agli operatori del settore.
Verifica dell’iscrizione dell’agente immobiliare al ruolo mediatori presso la camera di commercio. Assicurarsi che l’incaricato dell’agenzia con cui si tratta sia un agente immobiliare iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 e successive modifiche e integrazioni.
Adesione a un’associazione di categoria. È consigliabile verificare se l’agente immobiliare è iscritto a un’associazione di categoria (Fimaa – Fiaip o Anama) in quanto tale adesione comporta degli obblighi di assoggettamento a codici disciplinari e deontologici.
Utilizzo di moduli o formulari. Qualora vengano proposti moduli o formulari predisposti dall’agente è opportuno verificare se siano stati depositati presso la Camera di Commercio in conformità alla ex L.39/’89. Detti moduli, di norma, sono l’incarico di mediazione per la vendita e la proposta di acquisto. Devono essere chiari e comprensibili; contenere gli estremi dell’iscrizione nel Ruolo del mediatore, della società di mediazione e del suo legale rappresentante; indicare l’oggetto del contratto; indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche vigenti; indicare il nome del proprietario e il titolo di proprietà e di provenienza; indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo di compravendita o locazione; essere compilati in tutte le loro parti; essere controfirmati per accettazione dal mediatore che ha condotto la trattativa.
Gli accordi sempre in forma scritta. Ogni accordo tra le parti e l’agente deve essere definito in forma scritta. In particolare, nel caso di sottoscrizione di una proposta di acquisto o sua accettazione, è opportuno far precedere l’impegno da parte dell’acquirente o conduttore con un incarico specifico all’agente immobiliare, sempre in forma scritta. Anche l’entità del compenso di mediazione e le relative modalità di pagamento devono essere concordate con l’agente in forma scritta.
Nell’incarico di mediazione deve inoltre risultare quali sono i servizi compresi nel compenso di mediazione e quali quelli esclusi, questi ultimi eventualmente compensati con separato contratto di consulenza.
Diritto del compenso. Il compenso di mediazione è un diritto del mediatore, solo se è iscritto al Ruolo della Camera di Commercio (art.6, legge 39/89). Devono essere rifiutate prestazioni professionali offerte a ‘costo zero’ perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per le parti. Il mediatore ha diritto alla mediazione da ambo le parti, per contratti sia di compravendita sia di locazione di un immobile o di un’azienda. Questa disposizione del Codice Civile è una garanzia, e un dovere, di neutralità e imparzialità del mediatore.
Durata dell’incarico di mediazione e della proposta di acquisto. Occorre prestare attenzione alla durata dell’incarico di vendita o locazione. Per quanto riguarda il periodo di validità della proposta di acquisto, non dovrebbe superare i 15 giorni complessivi di calendario, a eccezione di casi particolari che devono essere specificati in proposta. In caso di acquisto mediante richiesta di un mutuo, è necessario indicare specificatamente che l’efficacia della proposta di acquisto è subordinata sospensivamente alla delibera del finanziamento da parte dell’istituto bancario incaricato. In tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.
Incarico in esclusiva. Affidare l’incarico in esclusiva all’agente immobiliare è una libera decisione del venditore. Tale scelta pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste nell’incarico. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore s’impegni a fornire una serie di prestazioni e servizi che devono risultare con chiarezza nell’incarico di mediazione.
Gestire la vendita o la locazione di un immobile ha un costo. Le inserzioni pubblicitarie e il personale addetto, infatti, sono le principali ma non le uniche voci di spesa nella gestione quotidiana dei servizi di intermediazione immobiliare. È opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se opera o meno con un incarico in esclusiva. Nel caso di incarico di vendita non in esclusiva, bisogna farsi specificare in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spese in caso di mancata conclusione di un contratto di compravendita e locazione.
Il contratto di mediazione. Un contratto di mediazione a norma di legge non deve contenere le seguenti limitazioni a carico del cliente:
clausola penale: impone al cliente, in caso di mancato rispetto delle clausole contrattuali o ritardato o mancato pagamento della mediazione, un risarcimento manifestamente eccessivo;
clausola di risoluzione delle controversie: indica come Foro competente una sede diversa da quella di residenza del cliente;
clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico: impone un termine per la comunicazione eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
È preferibile la scadenza automatica senza la previsione di rinnovi automatici. È invece opportuno che un contratto preveda i seguenti impegni a carico dell’agente immobiliare:
- pubblicazione, a cura e spese dell’agente, di annunci e spazi su quotidiani, settimanali o riviste di settore (in questo caso l’incarico di vendita deve essere conferito in esclusiva);
- esposizione, per tutta la durata dell’incarico, di cartelli presso la sede dell’agenzia immobiliare, se aperta al pubblico, con descrizione, foto e pianta dell’immobile;
- reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati all’acquisto o alla locazione di informazioni complete e precise relative all’immobile;
- disponibilità ad accompagnare i clienti a visitare l’immobile;
- raccolta e reperimento di tutta la documentazione necessaria per l’espletamento dell’incarico e dopo l’eventuale conclusione del contratto la compilazione e consegna della denuncia di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;
- assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;
- verifica presso l’amministratore condominiale dell’esistenza di spese condominiali arretrate, per interventi straordinari ed eventuali contenzioni promossi dal condominio verso i condomini o terzi.
Verifiche tramite l’agente. In caso di acquisto e di locazione, verificare preventivamente tutte le informazioni necessarie e utili per una decisione ponderata. In particolare, non esitare a richiedere notizie sulle caratteristiche generali dell’immobile e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata.
Documentazione da richiedere all’agente e/o al notaio. Certificato di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge; copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati; iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari e vincoli pregiudizievoli.
In caso di conferimento di incarico è necessario da parte della proprietà fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e la documentazione necessaria perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.
Versamenti di depositi cauzionali o caparre. Eventuali versamenti all’agente di depositi cauzionali o caparre devono essere effettuati esclusivamente tramite assegni non trasferibili intestati al venditore. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni e spese, né in conto mediazione o altro titolo.
Fonte: Attico Informa numero 3 anno VII di Maggio-Giugno 2007
Salve avrei un quesito: Può una società di intermediazione immobiliare affidare a dei mediatori (liberi professionisti) la vendita di alcuni immobili riconoscendo agli stessi una percentuale della provvigione corrisposta dagli acquirenti, da dividersi in parti uguali tra gli agenti, indipendentemente da chi effettui la vendita? se si, che tipo di contratto dovrebbe stipulare con i medesimi? grazie infinite per la risposta
Buongiorno Andrea, si tratta di una collaborazione tra colleghi, pertanto i patti e le condizioni sono liberi.
saluti
Buongiorno, vorrei sapere se un Agente Immobiliare è tenuto, o meglio, obbligato a verificare se sugli immobili lui proposti in vendita vi sono ipoteche di qualsivoglia natura, al di là della solita dichiarazione del proponente venditore che garantisce l’immobile libero (a volte dicendo: con la sola eccezione di ipoteca banca tal dei tali).
Grazie e buon lavoro.
Daniele
Buongiorno gli obblighi degli agenti immobiliari sono ben indicati nel post che ha questo titolo all’interno del blog, il principale è mettere in contatto le parti e mediare affinchè venga trovato un accordo sul prezzo e sulle tempistiche della compravendita, ad ogni modo, l’unico soggetto che può fornire garanzie su un immobile è il venditore stesso in quanto proprietario.
saluti
Salve vorrei porvi una domanda, da cliente ho visto un annuncio di un terreno, ho chiamato era un agenzia Toscano, preso appuntamento un agente mi ha fatto vedere i terreno.
Il giorno seguente li ho chiamati per avere la mappa catastale per accertarmi se esistono ipoteche sul appezzamento. Sono ben due settimane che aspetto ogni volta mi dicono che la proprietaria ancora deve portarli in agenzia e ke loro hanno il mandato di vendita. Mi sembra che stanno facendo ostruzionismo sulla vendita anche perchè io volevo fare una proposta di acquisto ma agenzia non vogliono prenderla. Come posso fare avvalere i miei diritti?? grazie
Buongiorno Fabiola, tutto ciò è molto anomalo, ad ogni modo, se lei è intenzionata a sottoscrivere una proposta di acquisto si rechi in agenzia e la faccia, eventualmente la vincoli all’esito positivo di tutti gli accertamenti che deve ancora fare.
saluti
Buongiorno,volevo porvi una domanda, ho firmato una proposta di acquisto presso un’agenzia immobiliare per l’acquisto di un appartamento, confinante con il mio, l’agente senza avvisarmi che c’era un’altra proposta mi ha fatto inoltrare la mia richiesta, dopo circa due settimane di silenzio ho provato a contattare l’agenzia per avere notizie e mi sono sentitata rispondere che ancora non erano riusciti a rintracciare il proprietario in quanto entrava e usciva dalle cliniche ma che a breve mi avrebbero fatto sapere….dopo circa 4 giorni l’agente immobiliare mi contatta per dirmi che posso andare a ritirare l’assegno perchè l’appartamento è già stato venduto ad altri!!!!!!…e dopo varie insistenze mi ha detto che la proposta della persona acquirente era vincolata alla richiesta di un mutuo che qualaora non fosse stato accordato sarebbe entrata in gioco la mia proposta…. ora vi chiedo…è corretto un comportamento del genere? L’agenzia che fà inoltrare una proposta d’acquisto non ha il dovere di informare la parte acquirente qualora ci siano altre trattative in corso….e se la proposta andata a buon fine è stata firmata dopo la mia io ho un diritto di prelazione sull’appartamento?
Fatemi sapere grazie e buona serata.
buongiorno Cristina, l’agenzia non è tenuta a sapere se ci sono altre trattative su un immobile a meno che non abbia ricevuto dal proprietario un mandato di vendita in esclusiva, pertanto su questo fatto non può recriminare niente. E’ vero che uno degli obblighi dell’agente immobiliare è quello di presentare tempestivamente al venditore eventuali proposte di acquisto che per questo hanno un termine che non supera quasi mai i 15 giorni, ma ci dispiace dirle che lei non può vantare nessun diritto di prelazione in quanto la sua proposta non è mai stata sottoscritta per accettazione dalla parte venditrice. saluti
Buonasera,tempo fa per la precisione nel mese di giugno 2009,ho firmato,in un’agenzia immobiliare, una proposta di locazione per un locale ad uso commerciale; la mia proposta era di 11OO euro,che il proprietario del locale ha rifiutato,e li si é concluso il mio rapporto con l’agenzia. dopo qualche tempo ho rivisto sulle serrande del locale in questione, che il proprietario aveva esposto un cartellino affittasi da lui stampato, ,cosi che ho contattato il proprietario ed abbiamo raggiunto un accordo per 1250euro con contratto a partire dal primo novembre. Ma l’altro giorno é intervenuta l’agenzia dicendo che sia io che il proprietario del locale dobbiamo versargli una mensilità. Vorrei sapere se hanno il diritto a tutto questo, visto che loro non sono stati in grado di fare il loro lavoro di mediazione.
Grazie di una vs cortese risposta.
Si Francesco, a loro spetta la provvigione da ciascuno dei proprietari in forza della proposta da lei sottoscritta, in quanto questa è la prova che le parti sono state messe in contatto tramite il lavoro dell’agenzia. saluti
Buonasera,vorrei sapere se un’agenzia immobiliare può non accettare una proposta di acquisto o se è obbligata a inoltrala, sempre e comunque, al venditore. Gradirei inoltre conoscere se esiste un regolamento che disciplini, in questo caso specifico, il comportamento dell’agente immobiliare.
grazie
Secondo l’articolo 1754 c.c.il mediatore ha l’obbligo di mettere in contatto due o più parti per il raggiungimento della conclusione dell’affare. La disciplima normativa della mediazione è indicata negli articoli del codice civile dal 1754 al 1765. saluti
Salve, a inizio di questa settimana, ho effettuato una proposta d’acquisto presso un’agenzia, presentando anche un’assegno come caparra per l’immobile, l’agente a conclusione della stipula della proposta ci informava che entro due giorni mi avrebbe richiamato.
In seguito ho ricevuto una telefonata dove mi si chiedevano ancora un paio di giorni per sottoporre la mia proposta.
Nella data di oggi, visitando il sito internet dove ho visionato l’offerta dell’immobile , trovo inserite altre offerte aggiuntive per lo stesso immobile e modifiche dei prezzi indicati per l’acquisto dello stesso.
Ora la mia proposta d’acquisto da mè sottoscritta con tanto di caparra e di vincolo da parte mia, non vincola anche la stessa aggenzia a non proporre lo stesso immobile soprattutto con variazioni e maggiorazioni dei prezzi sul loro sito internet?
Preciso che al momento non ho avuto nessuna informazione del fatto che la mia proposta si stata o no accettata.
Grazie per la vostra risposta.
buongiorno Antonio, le proposte di acquisto hanno una scadenza, se entro tale data, il venditore non firma la proposta per accettazione, lui o chi per lui può continuare a proporre l’immobile alle condizioni che riterrà più opportune. Chieda ragguagli all’agente immobiliare riguardo le modifiche del prezzo di vendita su tale trattativa e pretenda che vengano rispettate le condizioni sottoscritte nella proposta di acquisto da lei formulata. saluti