Come tutelarsi dal condomino moroso
I condomini creditori hanno a disposizione alcuni strumenti di rivalsa. Tra gli altri, appare particolarmente efficace l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Quando la mora è di almeno sei mesi, e il regolamento condominiale lo prevede, l’amministratore può sospendere al condomino moroso ‘l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato’. Nei palazzi, tali servizi sono, normalmente, il riscaldamento centralizzato, l’acqua e l’ascensore. Escludendo quest’ultimo (a meno che ciascuno dei condomini abbia una chiave per utilizzarlo), bisognerebbe che gli impianti fossero costruiti e tarati in modo tale da permettere il distacco forzoso: il che è raro. Si tratta, in buona sostanza, di una norma scarsamente utilizzata e di difficile applicazione.
Ma è possibile per l’amministratore costituire un fondo cassa, finanziato da tutti, per il pagamento delle quote dei morosi o comunque dei ritardatari?
La risposta è: dipende.
Occorre innanzitutto che il fondo sia approvato dall’assemblea condominiale. Inoltre, nella delibera va espressamente previsto che il fondo abbia vita provvisoria e che sia ’salvo conguaglio’, questo vuol dire, salvo possibile rimborso delle somme anticipate. Altrimenti la decisione assembleare è nulla. Acquisto dell’appartamento dell’inquilino moroso L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi compra un appartamento da un moroso è obbligato, insieme a lui e in ’solido’, cioè per l’intera cifra, al versamento dei debiti condominiali per l’anno in corso e per quello precedente, perfino se non era a conoscenza del debito.
Non s’intende l’anno solare, bensì quello di ‘bilancio’ condominiale, che va in genere da luglio a giugno dell’anno successivo. Naturalmente l’acquirente potrà in seguito rifarsi contro il venditore, chiedendogli indietro quanto anticipato. In effetti, è spesso più comodo, per il condominio, prendersela con il nuovo acquirente, che è a portata di mano e ha un immobile ipotecabile o vendibile all’asta, piuttosto che con il venditore, difficilmente rintracciabile.
Quindi è bene che, prima di acquistare, ci si informi dei debiti di chi vende, facendosi rilasciare un permesso per chiedere informazioni a questo proposito all’amministratore (che altrimenti potrebbe rifiutarsi, appellandosi alle norme sulla privacy).
Proprietari falliti. Chi fallisce ha comunque diritto ad avere la casa di abitazione per sé e per la sua famiglia, almeno fintanto che essa non venga messa all’asta dal curatore del fallimento. Non gli può essere sottratto neanche lo stipendio o la pensione. Ciò è possibile entro i limiti di quanto occorre per il mantenimento suo e della famiglia.
È quindi piuttosto difficile per il condominio ottenere soldi, quando succede che il singolo condomino fallisce. Anche perché vi sono certi creditori (per esempio il Fisco) che hanno il diritto di farsi pagare per primi. A patto che il fallito abbia altre disponibilità economiche, oltre quelle necessarie alla sussistenza, il condominio può tentare di rifarsi su di lui. Se invece non le ha, il condominio potrà provare a chiedere il denaro al curatore del fallimento.
Se, infine, il fallito fatica a sopravvivere, il giudice delegato può anche concedere a lui o alla sua famiglia un sussidio, a titolo di alimenti: teoricamente parlando, potrebbe comprendere anche una quota per le spese condominiali. Il condominio non potrà neppure riporre troppe speranze nell’acquirente dell’appartamento all’asta fallimentare.
Infatti, l’obbligo a pagare dell’acquirente è limitato all’anno dell’acquisto e a quello precedente, mentre le aste immobiliari, nonostante la recente riforma che prevede l’intervento dei notai, durano ben più a lungo di due anni.
Fonte: Attico Informa numero 6 Anno VII, Novembre Dicembre 3007, articolo a cura di Anna Carbone
Buongiorno,nel nostro condominio ci sono 3 condomini che non pagano da diversi anni le rate condominiali (riscaldamento, acqua, luce, ascensore ecc) ,l’amministratore non ha mai fatto fare a quanto mi risulta il decreto ingiuntivo di pagamento,è responsabile l’amministratore degli oneri condominiali mai incassati? Non può essere attuato anche in questi casi quanto stabilito dalla corte di cassazione sezioni unite civili 9148/2008 che dice che è il condomino moroso responsabile verso le ditte che hanno effettuato i lavori e non il condominio? In questo caso i fornitori di gas,elettricità,e la ditta manutentrice degli ascensori. Vi ringrazio anticipatamente,distinti saluti Sandro Cristianini
in base all’articolo 1130 del codice civile, La legge dispone anche che l’amministratore, nei limiti dei poteri sopra elencati, o di altri eventuali specificamente attribuiti dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’Amministratore, ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi. A lui si potranno indirizzare tutte le azioni legali che altri vogliano esercitare contro il condominio, se riguardano le parti comuni.
All’amministratore, inoltre, dovranno essere notificati i provvedimenti dell’autorita amministrativa che riguardano i beni comuni.
saluti
Domanda
Buongiorno,nel nostro condominio ci sono 3 condomini che non pagano da diversi anni le rate condominiali (riscaldamento, acqua, luce, ascensore ecc) ,l’amministratore non ha mai fatto fare a quanto mi risulta il decreto ingiuntivo di pagamento,è responsabile l’amministratore degli oneri condominiali mai incassati? Non può essere attuato anche in questi casi quanto stabilito dalla corte di cassazione sezioni unite civili 9148/2008 che dice che è il condomino moroso responsabile verso le ditte che hanno effettuato i lavori e non il condominio? In questo caso i fornitori di gas,elettricità,e la ditta manutentrice degli ascensori. Vi ringrazio anticipatamente per una vostra cortese risposta,distinti saluti Sandro Cristianini
Buongiorno Sandro, le abbiamo già risposto, legga il commento n. 2 riguardo questo argomento.
saluti
salve, ho comprato una nuda proprietà nel 1999 e l’usufruttuaria è deceduta a ottobre 2008. Dall’amministratore, già prima del decesso, ho saputo che l’usufruttuaria non pagava le rate del condominio dal luglio 2007, pertanto l’ho invitato vrbalmente a procedere per vie legali. Egli ha invece mandato all’usufruttuaria solo avvisi di riscossione che non hanno avuto esito alcuno. La signora è deceduta ed ora l’amm/ore pretende da me teli rate. Sono a conoscensa che sono obbligato in solido al pagamento delle rate degli ultimi due anni ma ho fatto notare all’amm/ore che si può, a mio parere, ravvisare una malagestio, cosa condivisa anche dal mio avvocato. Secondo Voi mi conviene pagare oppure andare in causa? ringrazio anticipatamente della Vostra opinione in merito e saluto cordialmente
Stefano Ricotti
buongiorno Stefano, le consigliamo di saldare le rate in sospeso concordando uno sconto.
saluti
Un condomino moroso, cui è stata sospesa l’utilizzazione dei servizi comuni (art. 63 dd.aa. cod.civ.), ha provveduto a riattivare, con un intervento non autorizzato, il servizio sospeso.
Cosa può fare il condominio?
Vivo in una palazzina di tredici appartamenti con due scale A/B abbiamo un amministratore e ci spedisce ogni mese la quota che ad ogni uno di noi spetta di pagare in base ai millesimali, sin qui tutto normale. Vedendo il prospetto dei pagamenti che ha mandato, come ogni anno fà,ho notato che c’è un inquilino moroso da circa un anno che usufruisce dei servizi da noi pagati (pulizia scale,ascensore,luci scala,acqua autoclave centralizzata con uso di corrente condominiale)Ora che dobbiamo approvare il bilancio consuntivo,posso sollevare questo problema chiedendo la sospensione dei servizi per questo inquilino moroso e non approvare il bilancio per non rendermi partecipe di tale situazione
Saluti e grazie dell’attenzione
Una mia conoscente è disperata perchè ha ricevuto dall’amministratore l’ammontare di 1300 euro di spese relative alla parte non pagata di un condimino moroso da tempo. La signora è molto anziana e vedova, riesce appena a pagare le sue spese ma non ce la fa a pagare anche quelle del condomino moroso.Che cosa può fare? Grazie.
Salve,
sono un artigiano edile alle prime esperienze con un condominio, sono stato incaricato dall’amministratore dello stabile a ristrutturare i frontalini dei balconi dello stesso; fatto il cotratto regolare e controfirmato da entrambi per un certo importo, nell’esecuzione dell’opera si rende necessario ristrutturare anche la parte sottostante dei balconi, dietro consenso dell’amministratore.
Naturalmente i costi sono lievitati. Ora dopo 6 mesi dal termine, mi viene pagata l’ultima fattura meno la parte di 3 condomini che non sentono ragioni. L’amministratore dice che non è più di sua competenza e mi devo rivolgere a loro per la riscossione.
Ma è così che dice la legge?
Non ne risponde tutto il palazzo?
Buongiorno Claudio, se lei ha ricevuto un incarico dall’Amministratore, dovrà essere lui ad occuparsi che i lavori vengano interamente saldati. saluti
Buongiorno,i miei genitori hanno acquistato un appartamento in condominio da un precedente proprietario risultato moroso della bella cifra di circa € 5600 dei quali al momento del rogito è stata versata la cifra di € 4400 poichè la precedente proprietaria vantava di non dover pagare circa € 1200 secondo lei e secondo il suo legale ingiustificati (allegando corrispondenza legale). Sul rogito è stato espressamente indicato “la parte venditrice dichiara che è in contestazione per spese condominiali, la somma di € 1.285,00, in quanto, secondo la stessa, non sono dovute all’amministratore di condominio, e comunque rileva indenne per detto residuo eventuale pagamento la parte acquirente, che viene esonerata da ogni e qualsiasi responsabilità al riguardo”.
Ora l’amministratore telefonicamente ha comunicato ai miei che precedentemente era stato emesso un decreto ingiuntivo sulla proprietaria e che, avendo lei venduto il bene, il suo titolo decade e loro sono responsabili di ciò, in pratica loro devono pagare questa cospicua cifra perchè lei è liberata.
Stanno veramente così le cose? Non mi fido tanto dell’amministratore che a detta degli altri condomini è un pò marpione e che stanno cercando di “buttarlo fuori”. Ma poi il decreto ingiuntivo si fa alla persona e non alla casa o no?
Attendo una sua cortese risposta in merito e la ringrazio.
Buongiorno,i miei genitori hanno acquistato un appartamento in condominio da un precedente proprietario risultato moroso della bella cifra di circa € 5600 dei quali al momento del rogito è stata versata la cifra di € 4400 poichè la precedente proprietaria vantava di non dover pagare circa € 1200 secondo lei e secondo il suo legale ingiustificati (allegando corrispondenza legale). Sul rogito è stato espressamente indicato “la parte venditrice dichiara che è in contestazione per spese condominiali, la somma di € 1.285,00, in quanto, secondo la stessa, non sono dovute all’amministratore di condominio, e comunque rileva indenne per detto residuo eventuale pagamento la parte acquirente, che viene esonerata da ogni e qualsiasi responsabilità al riguardo”.
Ora l’amministratore telefonicamente ha comunicato ai miei che precedentemente era stato emesso un decreto ingiuntivo sulla proprietaria e che, avendo lei venduto il bene, il suo titolo decade e loro sono responsabili di ciò, in pratica loro devono pagare questa cospicua cifra perchè lei è liberata.
Stanno veramente così le cose? Non mi fido tanto dell’amministratore che a detta degli altri condomini è un pò marpione e che stanno cercando di “buttarlo fuori”. Ma poi il decreto ingiuntivo si fa alla persona e non alla casa o no?
Attendo una sua cortese risposta in merito e la ringrazio.
buongiorno Paola, la richiesta dell’amministratore è infondata, lui deve rivalersi esclusivamente sulla vecchia proprietaria. saluti
Buongiorno sono Stefania e volevo avere da voi un consiglio.Sono diversi anni che pago in base ai millesi, le somme condominiali e le spese straordinarie di un comdomino moroso.Il condomino moroso è proprietario al 50% dell’immobile e non risiede nello stesso.La sua ex moglie paga la sua metà, ma è diversi anni che si rifiutata di pagare per lui.Allo stato attuale non è stato fatto nessun pignoramento dello stipendio del moroso. Stanca di questa situazione non voglio più pagare per lui.Posso rifiutarmi?La moglie dovrebbe pagare per lui?grazie attendo una vostra risposta.
grazie mille Elettra, oggi l’amministratore marpione mi ha inviato un fax (tramite il suo legale) in cui tra le altre cose dichiara “la circostanza che la venditrice abbia dichiarato di contestare la debenza di un certo importo, assumendosi ogni responsabilità, è priva di efficacia nei confronti del Condominio quale terzo creditore di somme certe, liquide ed esigibili nei Vostri confronti stante la solidarietà passiva tra venditore ed acquirente ai sensi dell’art 63 disp. att. Cod. Civile.” e poi invita i miei a pagare la somma di € 1200 per evitare l’insorgere di un contenzioso giudiziario i cui costi graverebbero a loro carico.
Cosa mi consiglia di fare? La vecchia proprietaria telefonicamente ha detto ai miei di stare tranquilla e che sistemava la questione ma ora le cose mi pare stiano procedendo celermente, ci ha fatto pure scrivere dal suo avvocato!!! Come posso tutelare i miei?
Sono invalido con ridotte capacità motorie ed abito al quarto piano di un condominio composto da 16 appartamenti su due scale. Purtroppo alcuni condomini della scala dove abito non pagano da diversi mesi la quota condominiale pur usufruendo di tutti i servizi. Da alcuni giorni si è bloccato l’ascensore ed io ho grossi problemi a uscire o tornare a casa. L’amministratore ha chiesto ai condomini della nostra scala di anticipare la quote dovute dai morosi per poter pagare l’intervento del manutentore e altre spese. Essendo il debito acumulato di grande entità e dovendolo suddividere solamente in 6 ho consatatato che nessuno può o vuole accollarsi tale spesa imprevista. Cosa mi consigliate di fare considerato il fatto che non posso vivere in prigione visto che sono a credito per tutte le quote fino a fine esercizio?
Grazie
Buonasera, nel mio condominio c’è un proprietario che non paga più la quota mensile e tantomento le spese straordinarie. Il suo debito ammonta ormai a quasi euro 10.000! L’amministratore e alcuni condòmini non intendono procedere con il decreto d’ing. esecutivo nella speranza che il soggetto moroso, con il tempo riesca a saldare.Sono preoccupata in quanto ho saputo che ha molti altri debiti( commercianti, compagnie telefoniche,Gestori Utenze ecc.)Come posso tutelarmi visto che siamo solo in due a voler prendere la decisione di far attuare ildecreto di cui sopra? grazie
Antonella
L’ssemblea non essendo a conoscenza della recente sent della Cass. 2008 ha deliberato a Maggioranza, su proposta dell’amministratore di costituire un fondo cassa per il le quote spettanti ad un condomino fallito per l’anno 2009 e parzialmente del 2010 in attesa della definizione della procedura fallimentare. Tali spese sono sopravvenute dopo la dichirazione di fallimento. Il condomino fallito continua ad abitare nell’appartamento recentemente messo
all’asta. Alla luce della recente giurisprudenza cosa posso fare per evitare di pagare le quote del fondo cassa che comprende anche le spese di gestione del condominio e non solo quelle strettamente dei servizi del moroso? Ho deliberato a favore credendo che ancora fosse valido il principio della solidarietà: Posso ora rifiutarmi di pagare le quote non attinenti strettamente ai servizi di cui il condomino moroso beneficia? o quantomeno attendere la vendita dell’apppartamento che andrà messo all’asta nei prossimi giorni? Grazie.
Buongiorno,siamo un condominio di sei persone,dopo aver fatto numerose assemblee a riguardo di questo problema, che vado ad esporvi.La moglie di un condomine del terzo piano continua a sbattere i tappeti fuori dal balcone e a spazzolare la paletta con la scopa cosa posso fare ?… visto che la signora non ne vuole sentire ragione. Grazie, Antonio.
Dipende da cosa è scritto sull’eventuale regolamento di condominio, saluti
se il condominio non riesce ad riscuotere la rata condominiale dal ex coniuge, non proprietario ma assegnatario dell’immobile, il condominio deve, prima di pretendere il pagamento delle stesse dal proprietario, sollecitare il coniuge assegnatario fino al decreto ingiuntivo o, semplicemente rivolgersi direttamente al’ex coniuge proprietario?.
grazie.
Buongiorno,nel nostro condominio ci sono due condomini morosi da tre anni.E già stato promosso nei loro confronti il decreto ingiuntivo nel 2007 ma niente di fatto.I due appartamenti stanno andando all’asta.Ma non si puo agire prima con il pignoramento dei mobili oppure del reddito visto che uno ha una attivita e l’altro un lavoro dipendente?In ultima analisi c’e la sicurezza che la somma che attualmente e di euro 5700 possa essere recuperata con la vendita forzata della casa visto la priorita di altri creditori?..Grazie aspetto una risposta
Buongiorno.
Nel mio condominio abita un condomino come usufruttario dell’appartamento intestato ad una società dello zio.
Questa società,paga le rate condominiali sia normali che straordinarie sempre dopo che l’avvocato ha chiesto il pignoramento e a volte la casa viene messa all’asta ma sempre il giorno precedente l’asta, salda le spese.
Le chiedo, dato che noi paghiamo sempre alla banca parechhi Euro per lo scoperto come fare a richiedere oltre al pagamento normale delle rate, una percentuale d’interesse e se possibile ciò (sinora non ha mai pagato interessi) in quale
percentuale?.
Grazie. Acquati Carlo
Buongiorno, desideravo comunicare che dal 29 febbraio ad oggi non ho ricevuto risposta al mio quesito.
grazie.