Il mutuo è un contratto reale, in passato era denominato come prestito di consumazione, perché la cosa data in prestito passa in proprietà del mutuatario, con facoltà di consumarla e con l’obbligo di restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità. Normalmente oggetto del mutuo sono cose fungibili e consumabili. Caso tipico è il prestito di denaro, però può anche riguardare altre beni. Il mutuo può avere ad oggetto anche un bene fungibile non consumabile, quando siano prestate cose che non interessano nella loro individualità, ma soltanto per la loro consistenza in numero e misura.
Quando siano mutate cose diverse dal denaro e la restituzione in natura sia divenuta impossibile o notevolmente difficile, la legge ammette la restituzione del corrispondente valore in denaro (1818). Il mutuo è contratto traslativo che ha come effetto il passaggio immediato della proprietà. Secondo la concezione tecnica-giuridica il mutuo è un contratto unilaterale.
Nel mutuo l’aspetto economico ha sempre una sua importanza in quanto al mutuo si applica un rimedio che è proprio dei contratti cioè la risoluzione per inadempimento. L’art. 1820 ammette la risoluzione del contratto a domanda del mutuante se il mutuatario non paga gli interessi.
Secondo l’art 1819 al mutuante è concessa la possibilità in caso che il mutuatario non paghi una sola delle rate di obbligarlo alla restituzione immediata dell’interro ammontare del mutuo.
Quindi il mutuo si ha con la restituzione di cose della stessa specie o qualità, però se il mutuo è di denaro, il contratto è naturalmente oneroso poiché comporta l’obbligo di corrispondere gli interessi sulla somma ricevuta, gratuito, se il mutuo ha ad oggetto; salvo patto contrario, chi ha ricevuto a prestito una somma deve corrispondere anche gli interessi denominato mutuo feneratizio. Gli interessi legali sono del 3%, a meno che non sia stato stabilito un tasso diverso, se per caso però il tasso è superiore a quello legale è necessario l’atto scritto.

Il ministero dell’economia e l’Associazione dei Bancari Italiani hanno stipulato un accordo per congelare le rate dei finanziamenti a tasso variabile. Consente di rinegoziare i contratti stipulati a partire dal 2007 con una rata fissa uguale a quella pagata in media nel 2006.
Per gli italiani è in arrivo la boccata d’ossigeno. Oltre al taglio dell’Ici e alla detassazione degli straordinari è arrivato l’accordo stipulato tra l’Abi (Associazione Bancari Italiani) e il Ministero dell’Economia finalizzato a congelare le rate dei mutui a tasso variabile.
In particolare, l’accordo permetterà di rinegoziare i contratti stipulati a partire dal 2007, ma con una rata fissa ‘fuori mercato’ uguale a quella pagata di media nel 2006. All’inizio la durata del mutuo resterà la stessa e l’allungamento eventuale dipenderà dai tassi d’interesse; ovvero, se la curva dei tassi sarà cresciuta salirà, se sarà scesa si pagherà meno. Una manovra che potrebbe riguardare un milione di italiani.
La Banca Centrale Europea ritiene che l’economia dell’Eurozona abbia finora resistito al rallentamento globale e alla crisi finanziaria che nel primo semestre sarà probabilmente in grado di riprendersi. Sulla base di questa considerazione, ha mantenuto il tasso di rifinanziamento principale al 4%, quello marginale al 5% e quello sui depositi overnight al 3%.
Il divario fra il costo del denaro in Eurolandia (misurato dal tasso principale), e quello negli USA è pari a 2 punti percentuale, dopo che il 30 Aprile scorso la Federal Reserve ha tagliato di 25 punti base i tassi sui Fed Fund, portandoli al 2 per cento. Il fondo ha chiesto alla Bce di abbassare i tassi all’attuale livello, limitando la Fed e la Boe, ma la Bce ritiene che l’attuale possizione di politica monetaria contribuisca alla stabilità dei prezzi. Secondo Kiron, la rete di mediazione creditizia che fa capo a Tecnocasa, specializzata nei mutui casa, nel 2007 il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto di abitazioni presenta un volume di erogazioni in linea con quello del 2006, con una differenza negativa di 150 milioni di Euro (-0,23%). Il valore dei flussi erogati ha raggiunto la cifra di 62,7 miliardi di Euro. Il mutuo medio che nel corso del 2007 era pari a 123.000 Euro si è ridotto ancora arrivando a 121.000 Euro.
Il calo è frutto sia della diminuzione della capacità di spesa delle famiglie sia della fase riflessiva del mercato immobiliare. Inoltre, il recente incremento del costo del denaro ha portato i mutuatari a preferire il tasso fisso, che è stato scelto da 7 famiglie su 10, secondo i dati dei primi mesi del 2008.
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Per il Governatore è difficile prevedere quanto durerà e se ci sarà un’inversione di tendenza. Negli ultimi dieci giorni la situazione economica è peggiorata. E, stando a quanto afferma il Governatore della Banca d’Italia, Mario Draghi, durante la conferenza stampa del seminario delle banche centrali di Eurolandia e dell’Asia Orientale e Pacifico, è difficile stabilire quanto durerà e quando ci sarà un’inversione di tendenza.
Il costante rialzo del petrolio e la crisi immobiliare americana hanno reso sempre più fragile il quadro finanziario mondiale, non concedendo vie di fuga alle banche, specialmente negli Stati Uniti, dove l’instabilità è più evidente. Si parla di emissioni di 300 miliardi di dollari, a fronte di 400 miliardi di svalutazioni annunciate dal sistema bancario. L’errata gestione del settore dei mutui nel sistema americano continua dunque a mordere fin nel cuore della finanza internazionale.
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Via libera agli sgravi per la prima casa: per coprire le spese tagliati i fondi destinati al Meridione. Il ‘partito sicliano’ aveva minacciato il no: poi la protesta è rientrata durante lo scrutinio.
La Camera ha votato a tarda sera la fiducia al governo Berlusconi approvando con 326 voti a favore il maxi-emendamento al decreto legge in materia fiscale. I voti contrari sono stati 260. Tre deputati si sono astenuti (Karl Zeller e Siegfried Brugger delle minoranze linguistiche e l’eletto all’estero Riccardo Merlo). L’esame del decreto legge prosegue oggi con il voto finale. Il premier Silvio Berlusconi è stata costretto a porre la fiducia in seguito ai voti segreti della scorsa settimana, che in due occasioni hanno visto la Lega schierarsi con l’opposizione e mandare sotto l’esecutivo.
Tensioni di una maggioranza che nonostante la forza dei numeri manda già segnali di difficoltà. Tanto che un intero partito del centrodestra, l’Mpa, aveva deciso di negare la fiducia. La decisione del Movimento per l’Autonomia, presa all’unanimità da deputati e senatori, è giunta perchè «la copertura finanziaria del provvedimento avviene a spese di importanti infrastrutture del Mezzogiorno». La protesta è rientrata in seguito all’impegno dell’esecutivo a reperire altre risorse. Contro hanno votato le opposizioni, Pd, Idv e Udc.
Quanto ai contenuti della norma, che il Senato dovrà approvare entro il 27 luglio a pena di decadenza, c’è lo stop all’Ici prima casa, anche se continueranno a pagare le case di lusso (per un valore di soli 61 milioni di euro). Per le prime case dei non residenti in Italia resterà solo la detrazione già in vigore per le abitazioni principali. Esclusi dall’obbligo anche i coniugi separati che continuavano a pagare l’Ici sulla casa in cui non vivevano più. L’esenzione, scrive il ministero, «va naturalmente riconosciuta anche alle eventuali pertinenze». Inoltre, iIl 50% del rimborso, a titolo di acconto, deve arrivare entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione. Lo si calcola sulle somme riscosse nel 2006.
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 Ieri sera la decisione per approvare in tempi stretti il maxiemendamento al decreto fiscale. Abolisce l’Ici e concede sgravi sugli straordinari anche agli statali. Ora la misura passa al Senato.
Il governo ha chiesto la fiducia sul decreto legge fiscale per evitare gli oltre 500 emendamenti con cui l’opposizione tentava di rallentarne (se non impedirne) l’approvazione. Ieri sera la decisione. Il decreto, con alcune variazioni (tra cui il maxiemendamento su cui è stata posta la fiducia) è quello approvato amaggio dal governo, e che deve essere confermato dal Parlamento. Prevede, tra le altre cose, l’abolizione dell’Ici, l’accordo con le banche per rendere fisse le rate dei mutui, la riduzione delle tasse sugli straordinari anche per i dipendenti pubblici e maggiori detrazioni per gli affitti. Dopo il voto alla camera dovrà essere approvato dal Senato.
Ici, escluse ville e castelli. Se l’abolizione dell’Ici verrà confermata nella forma stabilita dal governo, saranno solo in 72mila a pagarla ancora, tra ville, abitazioni signorili, castelli e palazzi artistici o storici. È quanto emerge da uno studio dell’Ancot, Associazione Nazionale Consulenti Tributari. Il taglio, infatti, non vale per le abitazioni classificate dal catasto come categoria A1, A8 e A9, ovvero quelle definite di pregio ed ‘elevata superficie’ oppure ville e castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.
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Nel codice civile l’usufrutto è regolato dagli articoli 978 e seguenti: chi compra lascia, in cambio di uno sconto sul prezzo di acquisto (vedi tabelle), l’immobile nella disponibilità di chi lo vende, per un certo numero di anni o (caso più frequente) per tutta la vita del venditore. Il pagamento può consistere, anziché nel versamento di contanti, nel riconoscere al venditore una rendita vitalizia. Allo scadere dell’usufrutto l’immobile passa nella completa disponibilità di chi lo ha acquistato, e che quindi può realizzare un capital gain duplice: il primo, deriva dalla rivalutazione del valore dell’immobile, il secondo, rappresenta lo sconto con cui si è acquistato a suo tempo.
Le spese di manutenzione dell’immobile sono suddivise come nei contratti di locazione: al nudo proprietario tocca la manutenzione straordinaria, con il diritto di avere dall’usufruttuario un indennizzo annuo pari all’interesse legale (dal gennaio 2008 il 3%, precedentemente, dal gennaio 2004, il 2,5%) sui costi sostenuti, all’usufruttuario toccano le spese ordinarie. Le spese fiscali (Irpef e Ici) invece sono sempre a carico dell’usufruttuario.

L’acquisto della nuda proprietà presenta un notevole vantaggio fiscale: infatti si paga solo una percentuale dell’imposta di registro. Questa percentuale dipende dall’età di chi mantiene l’usufrutto; più questi è giovane, più, come mostriamo nella tabella, è alta la percentuale di valore che il Fisco riconosce all’usufrutto.

Valori dall’1 gennaio 2008

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Investire nel mattone è sicuramente uno dei modi migliori per far rivalutare i nostri risparmi, il caso più diffuso in italia riguarda gli immobili ad uso residenziale che poi vengono immediatamente locati affinchè si possa ottenere un reddito immediato o rivenduti dopo i 5 anni e in questo caso si ottiene il capital gain (guadagno da rivendita).
Questo secondo aspetto è stato particolarmente positivo negli anni ’80, quando i proprietari hanno potuto incassare un notevole guadagno, almeno nominale, in conseguenza dell’inflazione che ha fatto aumentare notevolmente il prezzo degli immobili. Anche negli ultimi anni si è assistito a un rinnovato boom dei valori, complice la debolezza della Borsa.

Sicuramente uno dei migliori investimenti è acquistare un immobile occupato da inquilini per il vantaggio del prezzo scontato che darà certezza di guadagno finale e per la rendita immediata del canone di locazione.
Ovviamente quando si sceglie di acquistare un immobile che avrà la funzione di investimento bisognerà valutare come prima caratteristica la localizzazione, ovvero, vicino al centro, alla stazione, all’università o alle fabbriche; acquistare una casa in campagna, a meno che non si sfrutti la carta del turismo non garantisce la stessa richiesta di un appartamento in centro.
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Tasso di interesse al 5,75%. Il motivo? La corsa per acquistare un tetto non si ferma. Nel 2006 la quota di famiglie indebitate per comprare un alloggio è stata del 12 per cento.
Non si arresta il costo dei mutui per l’acquisto di abitazioni, influenzato anche dalla crescente propensione delle famiglie italiane per il tasso fisso. A maggio, segnala il bollettino mensile dell’Abi, il saggio di interesse si è collocato in media al 5,75%, nuovo massimo da ciinque anni. L’incremento è dello 0,09% rispetto al 5,66% di aprile e dello 0,36% nei confronti del 5,39% di maggio 2007. La composizione del debito delle famiglie italiane che emerge dall’ultima indagine della Banca d’Italia vede il peso maggiore assunto dai debiti verso banche e finanziarie che incidono per circa l’86% del totale.
Un dato in calo rispetto all’88% del 2000 e al 93% del periodo 2002-2004. A crescere è invece il peso dei debiti commerciali che si attestava al 5,4% nel 2006, e di quelli verso amici e parenti, che si collocava all’8,4%. La quota di famiglie indebitatesi per l’acquisto di abitazioni era pari nel 2006 a circa il 12%, un valore pressochè identico a quello del 2004 e di poco superiore di quanto osservato nel 2000 e 2002. Le più esposte risultano essere le famiglie del centro-nord con il capofamiglia maschio, di età compresa tra i 30 e i 50 anni, con titolo di studio medio-alto, con reddito familiare medio-alto e ricchezza finanziaria elevata.
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Alleghiamo di seguito alcuni punti del decreto legge n. 37 del 2008 che introduce nuove norme sulla certificazione degli impianti in materia di compravendite: 

1. Il presente decreto si applica agli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocati all’interno degli stessi o delle relative pertinenze. Se l’impianto è connesso a reti di distribuzione si applica a partire dal punto di consegna della fornitura.

2. Gli impianti di cui al comma 1 sono classificati come segue:

• a) impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere;

• b) impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;

• c) impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;

• d) impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;

• e) impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali;

• f) impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;

• g) impianti di protezione antincendio.

3. Gli impianti o parti di impianto che sono soggetti a requisiti di sicurezza prescritti in attuazione della normativa comunitaria, ovvero di normativa specifica, non sono disciplinati, per tali aspetti, dalle disposizioni del presente decreto.

Art. 2. Definizioni relative agli impianti

1. Ai fini del presente decreto si intende per:

• a) punto di consegna delle forniture: il punto in cui l’azienda fornitrice o distributrice rende disponibile all’utente l’energia elettrica, il gas naturale o diverso, l’acqua, ovvero il punto di immissione del combustibile nel deposito collocato, anche mediante comodato, presso l’utente;

• b) potenza impegnata: il valore maggiore tra la potenza impegnata contrattualmente con l’eventuale fornitore di energia, e la potenza nominale complessiva degli impianti di autoproduzione eventualmente installati;

• c) uffici tecnici interni: strutture costituite da risorse umane e strumentali preposte all’impiantistica, alla realizzazione degli impianti aziendali ed alla loro manutenzione i cui responsabili posseggono i requisiti tecnico-professionali previsti dall’articolo 4;

• d) ordinaria manutenzione: gli interventi finalizzati a contenere il degrado normale d’uso, nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell’impianto su cui si interviene o la sua destinazione d’uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore;

• e) impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica: i circuiti di alimentazione degli apparecchi utilizzatori e delle prese a spina con esclusione degli equipaggiamenti elettrici delle macchine, degli utensili, degli apparecchi elettrici in genere. Nell’ambito degli impianti elettrici rientrano anche quelli di autoproduzione di energia fino a 20 kw nominale, gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere, nonché quelli posti all’esterno di edifici se gli stessi sono collegati, anche solo funzionalmente, agli edifici;

• f) impianti radiotelevisivi ed elettronici: le componenti impiantistiche necessarie alla trasmissione ed alla ricezione dei segnali e dei dati, anche relativi agli impianti di sicurezza, ad installazione fissa alimentati a tensione inferiore a 50 V in corrente alternata e 120 V in corrente continua, mentre le componenti alimentate a tensione superiore, nonché i sistemi di protezione contro le sovratensioni sono da ritenersi appartenenti all’impianto elettrico; ai fini dell’autorizzazione, dell’installazione e degli ampliamenti degli impianti telefonici e di telecomunicazione interni collegati alla rete pubblica, si applica la normativa specifica vigente;

• g) impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas: l’insieme delle tubazioni, dei serbatoi e dei loro accessori, dal punto di consegna del gas, anche in forma liquida, fino agli apparecchi utilizzatori, l’installazione ed i collegamenti dei medesimi, le predisposizioni edili e meccaniche per l’aerazione e la ventilazione dei locali in cui deve essere installato l’impianto, le predisposizioni edili e meccaniche per lo scarico all’esterno dei prodotti della combustione;

• h) impianti di protezione antincendio: gli impianti di alimentazione di idranti, gli impianti di estinzione di tipo automatico e manuale nonché gli impianti di rilevazione di gas, di fumo e d’incendio;

• i) CEI: Comitato Elettrotecnico Italiano;

• l) UNI: Ente Nazionale Italiano di Unificazione.

Art. 3. Imprese abilitate

1. Le imprese, iscritte nel registro delle imprese di cui al d.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581 e successive modificazioni, di seguito registro delle imprese, o nell’Albo provinciale delle imprese artigiane di cui alla legge 8 agosto 1985, n. 443, di seguito albo delle imprese artigiane, sono abilitate all’esercizio delle attività di cui all’articolo 1, se l’imprenditore individuale o il legale rappresentante ovvero il responsabile tecnico da essi preposto con atto formale, è in possesso dei requisiti professionali di cui all’articolo 4.
2. Il responsabile tecnico di cui al comma 1 svolge tale funzione per una sola impresa e la qualifica è incompatibile con ogni altra attività continuativa.
3. Le imprese che intendono esercitare le attività relative agli impianti di cui all’articolo 1 presentano la dichiarazione di inizio attività, ai sensi dell’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e successive modificazioni, indicando specificatamente per quali lettera e quale voce, di quelle elencate nel medesimo articolo 1, comma 2, intendono esercitare l’attività e dichiarano, altresì, il possesso dei requisiti tecnico-professionali di cui all’articolo 4, richiesti per i lavori da realizzare.
4. Le imprese artigiane presentano la dichiarazione di cui al comma 3, unitamente alla domanda d’iscrizione all’albo delle imprese artigiane per la verifica del possesso dei prescritti requisiti tecnico-professionali e il conseguente riconoscimento della qualifica artigiana. Le altre imprese presentano la dichiarazione di cui al comma 3, unitamente alla domanda di iscrizione, presso l’ufficio del registro delle imprese.
5. Le imprese non installatrici, che dispongono di uffici tecnici interni sono autorizzate all’installazione, alla trasformazione, all’ampliamento e alla manutenzione degli impianti, relativi esclusivamente alle proprie strutture interne e nei limiti della tipologia di lavori per i quali il responsabile possiede i requisiti previsti all’articolo 4.
6. Le imprese, di cui ai commi 1, 3, 4 e 5, alle quali sono stati riconosciuti i requisiti tecnico-professionali, hanno diritto ad un certificato di riconoscimento, secondo i modelli approvati con decreto del Ministro dell’industria del commercio e dell’artigianato dell’11 giugno 1992. Il certificato è rilasciato dalle competenti commissioni provinciali per l’artigianato, di cui alla legge 8 agosto 1985, n. 443, e successive modificazioni, o dalle competenti camere di commercio, di cui alla legge 29 dicembre 1993, n. 580, e successive modificazioni.

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In posizione panoramica, sulle colline della frazione Santomato, tra Pistoia e Montale, grazioso terratetto tipologia viareggina posto al piano terra rialzato e composto da: ingresso, salone con camino (termocamino), cucinotto, due camere e bagno. L’immobile ha rifiniture ben curate in stile rustico, pavimenti in cotto e travi in legno e mezzane a vista. E’ dotato di cantina al piano terra collegabile con l’abitazione tramite scala a chiocciola, ma attualmente con accesso dall’esterno. La proprietà è delimitata da una resede pavimentata in porfido ideale per pranzare fuori. Il terratetto e ampliabile di un interno piano. La richiesta è di € 230.000 trattabili. Per informazioni rivolgersi all’agenzia immobiliare ARCA di Pistoia ai numeri:

0573-32006    393-9911347