Una casa a Capri, ovviamente con vista mare può definirsi, il ‘bene più caro’ in assoluto, tanto che può costare dai 15 ai 25 mila euro al metro quadrato. Neanche Positano e il resto della costiera amalfitana scherzano sui prezzi, se si pensa che le abitazioni in vendita (non solo le ville) possono oscillare dai 10.000 ai 20.000 euro. La posizione fa sempre la differenza sul costo. Ma all’isola napoletana va la palma della località italiana di mare più cara, e riesce a tenere a debita distanza la seconda classificata, Positano. Poi segue Forte dei Marmi in Versilia (costa della Toscana), dove il costo di un appartamento oscilla tra i 13 e i 16 mila euro, e Portofino con una forbice che oscilla tra gli 11 e il 15,5 mila. Eppure, le zone di maggior pregio come la costiera ligure, la Versilia, la Maremma, il golfo di Napoli e la Costa Smeralda, dove gli appartamenti superano i 7 mila euro, rappresentano solo l’11% del mercato italiano delle case al mare.
Dalla fotografia scattata dallo studio di ricerche di alcune società immobiliari specializzate nel settore, su 647 comuni costieri non capoluoghi di provincia, a trainare il settore balneare è soprattutto il Sud, come la Calabria e Sicilia, dove i prezzi rimangono ancora a portata del ceto medio. Negli ultimi cinque anni, infatti, il Mezzogiorno ha segnato un incremento delle vendite del 30,7%: un ritmo doppio sia rispetto al Nord (+13,1%) sia al Centro (+14,0%), ma con crescite dei prezzi abbastanza in linea con l’andamento generale del mercato delle case fronte mare (+4,6% contro la media nazionale del 3,9%). La classifica delle località più a buon mercato conferma il primato del Meridione: a Cirò Marina (Calabria), la più economica, una casa vale dai 400 ai 600 euro al mq.
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Solo a fine anni 90 si è iniziato a pensare all’utilizzo dei sottotetti come ‘abitazione’, la prima regione a varare una legge che regolamentasse questa situazione è stata la Lombardia. Attualmente altre 9 Regioni hanno norme in proposito. Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e la Provincia autonoma di Bolzano, pur in assenza di norme specifiche, prevedono regole che agevolano l’abitabilità delle soffitte.
In Abruzzo è stata varata e prorogata una sorta di ’sanatoria’, giunta a scadenza a fine ottobre 2007. È in programma, però, di rendere il recupero dei sottotetti ‘a regime’ nel nuovo Testo unico dell’edilizia regionale, in via di preparazione. Infine in Toscana e Lazio giacciono in esame alcuni disegni di legge.
Buona parte delle soffitte esistenti era già stata tramutata da tempo in abitazione, anche senza i rigidi requisiti di abitabilità prescritti dalle norme statali (legge 457 del 1978 e Dm del 5 luglio 1975). Proprio questi requisiti (altezza media dei locali di 2,7 metri, rapporto tra le finestre e il pavimento delle stanze di 1/8) sono stati ammorbiditi dalle Regioni, a certe condizioni.
La maggior parte delle leggi regionali approvate hanno diversi elementi in comune. Riguardano innanzitutto i sottotetti ‘esistenti’, cioè posti in edifici realizzati entro una certa data. Sono sempre maggiormente agevolati rispetto alle misure minime (tranne che in Basilicata e in Sicilia) i Comuni nelle zone montane. Tuttavia il concetto di ‘montano’ varia notevolmente da Regione a Regione: si va da un minimo d’altitudine di 300 metri fino a 1.100 metri.
Viene in genere posta la condizione che il sottotetto venga riutilizzato a fini abitativi. Fanno eccezione Puglia, Umbria e Liguria, dove sono previste anche le destinazioni a servizi o commerciali. Si concedono deroghe alle norme per gli ampliamenti edilizi e per l’abbattimento delle barriere architettoniche: talora è possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide o comunque da passaggi assai stretti, altre volte invece si insiste su accessibilità e «visitabilità» da parte dei disabili. Consentita l’apertura di finestre e lucernari esclusivamente per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione.
È esclusa (ma non in Lombardia, in Liguria e in Umbria) la sopraelevazione per consentire il rispetto delle altezze minime. In compenso si possono abbassare i soffitti dei locali sottostanti per recuperare spazio, purché la loro altezza non divenga inferiore a 2,7 metri. Infine, quasi tutte le leggi impongono corrette coibentazioni, a fini di risparmio energetico, e il rispetto delle caratteristiche tipologiche e architettoniche dell’edificio e dei piani paesistici.

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Da un punto di vista tecnico la permuta avviene quando si scambiano beni o servizi di valore diverso compensando la differenza a favore di chi vende merce di maggior pregio. In campo immobiliare la permuta diretta, cioè lo scambio di case tra due persone, è un evento abbastanza raro.

La permuta diretta degli immobili, quando entrambi i soggetti sono privati e quindi non sottoposti a regime Iva, ha vantaggi fiscali notevoli: le tasse si pagano solo sull’immobile di maggior valore e, poiché si effettua un unico atto, si risparmia molto anche sulla parcella del notaio.

Nonostante queste opportunità la permuta diretta avviene molto raramente, perché è difficile far combaciare perfettamente le esigenze di compratore e venditore. Bisognerebbe trovare contemporaneamente, ad esempio, un acquirente che vuole una casa più piccola e uno che ne desidera una più grande.

Oltre a questa operazione, con precisi connotati giuridici e fiscali, sul mercato vengono identificate con il nome di permuta altre operazioni, dette anche, con evidente richiamo al mondo dell’auto, del ritiro dell’usato. Nella cantieristica capita, soprattutto nelle fasi meno brillanti di mercato, che chi vende un’abitazione sulla carta accetti in conto vendita la vecchia casa di chi intende acquistare. L’operazione non presenta particolari rischi, a condizione naturalmente che il prezzo di ritiro sia adeguato e che sia ben specificato che si lascerà il vecchio appartamento solo quando sarà abitabile quello nuovo. Non si gode però dei vantaggi fiscali sopra ricordati perché una delle parti è sicuramente soggetto Iva e non si possono compensare tra loro Iva e imposta di registro. Per il costruttore l’operazione non è esente da problemi, perché o si intesta direttamente l’appartamento con un rogito, e quindi praticamente butta via i soldi delle tasse di registrazione, o si fa rilasciare una procura a vendere (come succede per le auto), creandosi però grossi problemi fiscali. Comunque, il costruttore prende in considerazione l’ipotesi di ritirare la casa dell’acquirente solo se questa vale considerevolmente meno di quella che intende vendergli.

“Maggiori tutele per chi compra direttamente dal costruttore”, ci riferiamo al decreto legislativo n. 122 del giugno 2005, con questo decreto infatti, chi compra sulla carta ha finalmente maggiori garanzie e può dormire sonni più tranquilli. Prima infatti, in caso di fallimento dell’impresa costruttrice, l’acquirente perdeva la casa e i soldi che aveva dato come deposito. L’attuale legge italiana, si ispira al modello francese in quanto impone al costruttore l’obbligo di offrire garanzie fidejussorie a tutela degli anticipi versati dall’acquirente. E’ previsto anche un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti avvenuti negli ultimi dieci anni. Ma vediamo quali sono nel dettaglio i contenuti della nuova legge.
Sono previste precise limitazioni all’azione revocatoria (nei confronti dell’acquirente) dei crediti fallimentari. Per l’impresa costruttrice c’è l’obbligo di procurare una fidejussione pari al 100% delle somme impegnate dagli acquirenti, sia quelle già riscosse, sia quelle da riscuotere prima del rogito. Restano escluse dalla fidejussione le somme che devono essere erogate da banche o finanziarie. Inoltre, il costruttore deve fornire garanzie anche per ‘vizi e difformità’ che si presentino dopo la stipula del contratto definitivo. Una novità importante contenuta nella legge delega riguarda la disciplina dei contenuti del contratto preliminare di vendita (il compromesso), in cui dovranno essere elencati con precisione i materiali di costruzione, le caratteristiche dell’immobile, modi e tempi di esecuzione dei lavori. Infine, è previsto un meccanismo per assicurare che gli atti di cancellazione dell’ipoteca vengano attuati prima del rogito o al massimo contestualmente. Per questa normativa si è guardato al modello francese, in cui oltre alla fidejussione per la restituzione delle somme anticipate dal candidato compratore, sono previste altre garanzie che lo tutelano molto più decisamente di quanto non faccia la legge italiana.
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Se la casa è già costruita è importante visitarla più volte al giorno per rendersi conto della luminosità dei locali e del rumore proveniente dall’esterno, dei servizi esistenti nei dintorni e della facilità nei parcheggi, della presenza di attività rumorose diurne e notturne.
Il preliminare di compravendita (compromesso) va sottoscritto solo dopo aver visionato il titolo di provenienza verificando quindi se il venditore è l’effettivo proprietario dell’immobile e in che misura, la conformità urbanistica dell’immobile, la documentazione catastale. In particolare, occorre verificare dal titolo di proprietà di chi vende se la disponibilità del bene sia piena senza vincoli, oneri od ipoteche. In caso di presenza di ipoteca, bisognerà controllare alla Conservatoria se questa è volontaria ovvero derivante da concessione di credito o legale o giudiziaria.
Nel caso di alloggio p.e.e.p bisognerà richiedere anche la convenzione sottoscritta tra chi vende ed il Comune per accertarsi dei requisiti necessari per l’acquisto e dei vincoli imposti dalla convenzione. Se ci accingiamo ad acquistare un immobile di nuova costruzione tra i certificati essenziali ci dovrà essere quello di abitabilità. Le planimetrie catastali devono essere corrispondenti allo stato reale e in caso contrario bisognerà specificare sul preliminare i motivi delle difformità e le modalità per sanarle che saranno a carico della parte venditrice. Per verificare la situazione urbanistica dell’immobile basterà rivolgersi allo sportello unico dell’edilizia del proprio Comune. Nel caso in cui la compravendita sia seguita da un’agenzia immobiliare questa dovrà provvedere a fornirci tutte le certificazioni che sono a carico del venditore o indicarci le modalità per acquisirle, ricordiamo che on-line sono visionabili i nominativi delle agenzie abilitate all’esercizio dell’attività sul sito della Camera di Commercio della città dove opera l’agenzia. Il preliminare, una volta sottoscritto dalla parti, andrà registrato presso l’Agenzia delle entrate entro i 20 giorni successivi dietro pagamento dell’imposta di registro fissa e proporzionale sull’importo della caparra confirmatoria.
Attenzione alle spese condominiali, in caso di acquisto di immobile facente parte di un fabbricato con più di 4 unità bisognerà richiedere il regolamento di condominio e assicurarsi che tutte le rate pregresse siano state regolarmente pagate. In linea generale, se si sta comprando un appartamento all’ultimo piano va posta attenzione allo stato del tetto, in quanto le coperture nel tempo hanno problemi di infiltrazioni.

Se si compra dall’impresa costruttrice è sempre consigliabile andare a vedere le case già realizzate dalla stessa società in modo da capire veramente se ci può fidare del costruttore. Non sempre è facile effettuare tali verifiche, per questo è buona regola richiedere elementi oggettivi sulla qualificazione dell’impresa, come il possesso di certificazioni Soa o Iso 9000. Occorre richiedere anche informazioni sui requisiti professionali dei progettisti e chiedere copia della documentazione attestante le qualifiche previste dalla legge per strutturalisti ed impiantisti. Anche se state acquistando ‘sulla carta‘ è opportuna la verifica delle certificazioni di conformità degli impianti, per esempio quella ai sensi della legge 46/90. Meno referenze avete sull’impresa venditrice, più sono importanti le garanzie di terzi. Verificate l’esistenza di mutui e delle eventuali condizioni proposte. I mutui devono essere con banche di livello nazionale e questo elemento è importante perché la banca è un soggetto necessariamente attento alla solidità e solvibilità dell’impresa.
E’ fondamentale una puntuale verifica dei titoli abilitativi come permesso di costruire e DIA (Dichiarazione di Inizio Attività). Va controllata anche la situazione urbanistica richiedendo il ‘certificato di destinazione urbanistica‘ al proprio Comune.
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Nel secondo semestre del 2007 si registra stabilità per le quotazioni delle tipologie usate ed un aumento dello 0.3% per quelle di nuova costruzione. Tra le regioni più dinamiche si segnalano il Veneto (+5.2%  e +5.3%), la Lombardia (+1.1% e +0.8%). Segnali debolmente negativi arrivano dal Piemonte (-0.9% e -0.9%) e dal Lazio (-1.6% e -0.7%). Sul versante delle locazioni invece a livello nazionale si registra una certa stabilità (-0.1% per le tipologie usate e nuove).
Gli immobili ad uso direzionale hanno registrato un lieve incremento in Veneto (+2.3% e +2.8%), in Lazio (+1% e +1.1%) e in Emilia Romagna (0% e +2.3%). Un lieve ribasso si riscontra in Piemonte (-0.1% e -0.3%) e in Lombardia (-0.6% e -0.7%).

A Milano si registra un calo delle locazioni e dei prezzi. Gli uffici più richiesti hanno una metratura media di 200 mq, devono essere dotati di impiantistica a norma e di aria condizionata. Tra i requisiti fondamentali ci sono il servizio di portineria e la presenza dell’ascensore. Importante la vicinanza alle fermate della metropolitana. Non c’è una richiesta specifica per centri direzionali in città. Infatti le soluzioni situate in alcuni centri edificati negli ultimi due anni sono ancora invendute sul mercato. La richiesta più frequente di uffici arriva da  professionisti, studi legali e società legate al mondo finanziario.
Ci sono diversi cantieri in corso, tra i più importanti quello nei pressi dell’autostrada Milano-Genova adiacente a Milanofiori, dove ci si aspetta il decentramento di uffici di imprenditori che hanno intenzione di aprire un’attività a Milano, grazie al prolungamento della linea metropolitana MM2 fino ad Assago. Il calo delle quotazioni degli uffici nella zona di Argonne-Corsica ed Indipendenza è determinato dalla minor disponibilità di spesa da parte degli acquirenti. Le richieste infatti si concentrano su uffici dalle dimensioni ridotte rispetto al passato, proprio perché gli acquirenti cercano di contenere i costi. In zona Mecenate l’arrivo della Rai sta suscitando interesse per gli uffici della zona. A cercarli sono società che svolgono attività legate al mondo della televisione e dello spettacolo. Sempre a Milano si registra un calo delle quotazioni e delle locazioni nella zona Ovest (piazzale Lotto, corso Vercelli e De Angeli) perché c’è una minor richiesta; infatti si preferiscono zone più decentrate con minori difficoltà di parcheggio e dove ci siano linee metropolitane.

A Torino segnali positivi soprattutto sulle locazioni arrivano dagli uffici situati nella zona di Fiat-Mirafiori, dove è operativo da alcuni anni un nuovo centro direzionale, ‘Centro Uffici Mirafiori’. Questa struttura è apprezzata soprattutto per la vicinanza alla tangenziale, elemento di interesse per società italiane e straniere che non devono lavorare necessariamente sul Centro di Torino. I tagli partono da 90 mq, normalmente sono tutti cablati e climatizzati. Piace anche la minor presenza di servizi (portineria, giardini) che riduce notevolmente le spese condominiali.
Richieste di acquisto di uffici si registrano nell’area di Santa Rita, più vicino al centro. Infatti gli acquirenti sono prevalentemente studi associati o comunque società che hanno interessi lavorativi e maggiori contatti con il centro della città. Si registra invece un calo delle locazioni degli uffici in corso Raffaello dopo che tutta l’area è diventata zona con parcheggio a pagamento. Inoltre molte strade sono diventate a senso unico e altre sono state chiuse a causa dei lavori per il secondo tratto della Metropolitana che arriverà a Lingotto. Restano soltanto gli uffici di professionisti già insediati nella zona mentre chi cerca per la prima volta  predilige spostarsi nelle zone periferiche oppure nella prima o nella seconda cintura dell’hinterland.

Offerta insufficiente a soddisfare la domanda invece sul mercato degli uffici nella zona Z.A.I. a Verona dove è stata approvata la variante al Prg che provvederà alla trasformazione dei laboratori e dei capannoni dell’area in immobili ad uso direzionale. Infatti la tendenza in atto è quella di lasciare gli uffici situati nel Centro della città, soprattutto nelle zone a traffico limitato, per trasferirsi in complessi direzionali che siano più moderni e soprattutto cablati. Tra gli elementi più apprezzati c’è la presenza del posto auto. Da segnalare un rialzo delle quotazioni e delle locazioni degli uffici nella provincia di Verona dove sono in corso numerosi lavori per la nascita di centri direzionali di nuova costruzione.

Le locazioni per gli uffici di nuova costruzione sono in crescita anche nell’area dell’hinterland est di Bologna (e precisamente nei Comuni di Castenaso, Ozzano, San Lazzaro di Savena, Budrio) dove si registra una buona richiesta sugli immobili dagli standard qualitativi elevati. Infatti sono in aumento le richieste per le soluzioni direzionali situate nella prima cintura di Bologna (fanno eccezione i professionisti che restano in città). Le caratteristiche maggiormente apprezzate sono i pavimenti galleggianti, i locali luminosi, le soluzioni cablate e controsoffittate, gli impianti a norma e in particolare gli impianti fotovoltaici.
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L’andamento del mercato delle compravendite per  quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale registra, a livello nazionale, un aumento delle quotazioni dell’1.2% per le tipologie in ‘via di passaggio’ e dello 0.3% per quelle situate in vie ‘non di passaggio’. A livello regionale invece si registra una performance dinamica in Veneto (+4.5% l’incremento delle quotazioni per le tipologie in ‘via di passaggio’ e del 6.7% per le tipologie in ‘via non di passaggio’), a seguire il Piemonte (+1.8% e 0%), il Lazio (+1.3% e +0.1%) e la Lombardia (+0.2% e -0.2%).
Sul versante delle locazioni si registra un lieve aumento dei canoni per le tipologie situate in via di passaggio (+1.5% ed un lieve calo per quelle situate in via non di passaggio -3.2%). A livello regionale ci sono segnali ancora positivi in Veneto (+2.9% e +1.4%), in Piemonte (+2.2% e +0.9%), in Lombardia (+1.3% e -6.4%) e in Lazio (0 e -1.7%).
A Milano inizia a registrarsi un lieve calo sia sul versante dei prezzi che delle locazioni nella zona Navigli, viale Cassala e via Torino, soprattutto nelle vie ‘non di passaggio’. Infatti i negozi più richiesti sono quelli ubicati in vie di forte transito, con una metratura media di 50-75 mq, possibilmente con due punti luce. Chi cerca a Milano e non è già presente sul territorio cerca sempre nelle zone più centrali o sulle più importanti arterie commerciali della città, dove però è difficile trovare immobili disponibili e dove sono presenti sono, spesso, subordinati al pagamento di una buonuscita. Questa tipologia di cliente spesso si muove perchè stimolato da un formula di franchising, in tal caso il settore di maggior interesse è quello dell’abbigliamento e degli accessori .
Tengono tutte le attività ubicate in forte zone di passaggio e in vie centrali. Nel resto della città non si segnalano importanti attività in espansione. Resistono le attività legate alla ristorazione prevalentemente gestite da stranieri (come ad esempio i Kebab). Una novità si segnala per gli imprenditori di etnia cinese che hanno iniziato a diversificare il loro business e dalla ristorazione, attività prevalente fino a qualche tempo fa, si sono ora orientati verso attività quali parrucchieri, lavasecco, bar/tabacchi.
I negozi in ‘via non di passaggio’ sono ancora richiesti per la trasformazione in abitazione. Ovvio che il rallentamento e l’allungamento delle tempistiche di vendita che si sono registrate sul mercato immobiliare residenziale si è traslato anche sul segmento di mercato non residenziale con la conseguenza che, alcune tipologie abitative ottenute da cambio di destinazione d’uso oggi risultano invendute sul mercato. Il segmento degli acquisti per investimento resiste e si registra un discreto interesse per immobili con una metratura media (50-75 mq) e che richiedano un investimento compreso tra 250.000-350.000 €. L’aspettativa di rendimento è intorno al 7%; le zone interessanti sono quelle centrali o comunque ad alto passaggio, che sicuramente negli anni garantiranno una rivalutazione dell’investimento. Spostandosi in altre aree di Milano sono in crescita le quotazioni in zona Argonne dove è stato aperto un nuovo centro commerciale e dove sono state costruite nuove palazzine residenziali. Inoltre l’intervento di recupero dell’area di Porta Vittoria sta contribuendo all’apprezzamento dei negozi della zona. Anche in zona Tertuliano-Cuoco sono in costruzione nuove palazzine che determineranno un aumento della densità abitativa ed il conseguente aumento dei prezzi dei negozi. Le vie più commerciali di questa zona di Milano sono viale Corsica, corso XXII Marzo, corso di Porta Vittoria, corso di Porta Romana, viale Montenero e viale Piave. Le attività più presenti sono banche, agenzie viaggi, panettieri, abbigliamento e franchising.
Si segnala un calo delle richieste e di conseguenza delle quotazioni e delle locazioni in particolare sui negozi posizionati in via non di passaggio nelle zone di Vercelli, Washington, Lotto. Queste tipologie sono comunque ricercate da chi opera nei servizi sebbene anche queste categorie inizino a preferire  soluzioni situate in via di passaggio.

Stabili i prezzi dei negozi nel cuore di Roma nel secondo semestre 2007. La quasi totalità degli acquisti è effettuata per investimento sia da società immobiliari che da piccoli risparmiatori che investono, rispettivamente, cifre superiori a 300 mila € e comprese tra 200 e 300 mila €. Gli investitori cercano prevalentemente negozi già locati da mettere a reddito e che abbiano un rendimento medio non inferiore del 6-7%. I tagli più apprezzati sono quelli di circa 40 mq con almeno due vetrine. Si registrano maggiori difficoltà per  la vendita di tagli più grandi.
In via del Corso e via Condotti, come in altre vie importanti e commerciali, è usuale il pagamento della buonuscita. Da segnalare la crisi dei negozi di abbigliamento e di tutte le attività che non siano di somministrazione. Questo a  causa della concorrenza dei centri commerciali che attirano sempre di più i clienti. Infatti ormai buona parte della clientela dei negozi del Centro di Roma è costituita prevalentemente da turisti.

In Piemonte si segnala la nascita di nuovi locali commerciali nell’hinterland di Torino, a Moncalieri, sia in paese (ai piani terra di abitazioni di nuova costruzione in alcune vie ad alto transito) che nell’area dell’ex Garis dove sono in corso d’opera i lavori per la costruzione di un nuovo polo commerciale con negozi, uffici ed appartamenti la cui consegna è prevista per il 2010. Tra Moncalieri e Trofarello inoltre è stato ultimato un nuovo centro commerciale.
Andamento positivo per le locazioni e le quotazioni dei negozi a Collegno. Infatti la bassa offerta di immobili in ‘via di passaggio’ ha comportato uno spostamento delle richieste nelle vie ‘non di passaggio’. Tra i settori che reggono bene sul mercato quello della somministrazione. Vanno bene anche i centri estetici e i solarium. Buona anche la richiesta di attività legate ai servizi. Tra le caratteristiche ricercate da chi cerca immobili da destinare ad attività di somministrazione si segnalano le pareti piastrellate, la presenza di bagno ed antibagno per i disabili e la cucina di  almeno 10 mq. Via Gramsci a Grugliasco e via XXIV Maggio a Collegno sono le vie più ambite. 
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Sul mercato dei capannoni industriali si registrano variazioni dei prezzi dello 0.7% per le tipologie usate e dell’1.3% per le tipologie di nuova costruzione. Tra le regioni più dinamiche, a livello di prezzi, si segnalano la Lombardia, il Veneto ed il Piemonte. In Lombardia si registrano variazioni delle quotazioni dello 0.7% (usato) e dell’1.4% (nuovo), in Piemonte dell’1.5% e del 2.1% e in Veneto dell’1.7% e del 2.5%. Segnali di stabilità arrivano dal mercato delle locazioni, dove si ha una crescita dello 0.5% per le tipologie usate e dello 0.3% per le tipologie di nuova costruzione. Anche in questo caso si registra un discreto andamento dei canoni di locazione per le località del Piemonte (+2.2% sull’usato e -0.6% per il nuovo). Abbastanza stabile il Veneto (0% e 2.7%) e la Lombardia (+0.5% e +0.1%). In Emilia Romagna si ha un calo delle locazioni dell’1.7% per l’usato e dello 0.4% per il nuovo.

In Lombardia, nella fattispecie a Milano, si registra un calo delle quotazioni dei capannoni nelle zone Navigli, Gratosoglio e viale Tibaldi, determinato da una contrazione della domanda soprattutto per le tipologie soggette a possibili cambi di destinazione d’uso (ad esempio in loft, sebbene la loro richiesta stia rallentando). Sul quartiere Gratosoglio incide anche la decisione di decentrare il mercato del commercio all’ingrosso dell’imprenditoria cinese (Asian Trading Milan Center).
Positivo l’andamento dei capannoni industriali nella zona di Mecenate-C.A.M.M in seguito al trasferimento della sede Rai da corso Sempione. Infatti queste tipologie prima richieste soprattutto per uso logistico adesso sono molto ambite da studi fotografici, società di organizzazione eventi, studi di architettura, agenzie pubblicitarie. Alcuni capannoni sono anche trasformati in loft, con destinazione d’uso laboratorio o ufficio. Stabili i prezzi nelle zone di Corvetto, Rogoredo, Tertuliano e Cuoco dove i capannoni sono utilizzati come deposito merce o come magazzino.
A Milano (sia in locazione che in affitto) le metrature più richieste sono comprese tra i 150 e i 500 mq, tipologie apprezzate dagli ultimi artigiani presenti in città, così come da operatori immobiliari o investitori (come ad esempio società immobiliari).
Spostandosi nell’hinterland di Milano si registra una crescita dei prezzi degli immobili industriali, in particolare di nuova costruzione, a Vimercate, Bellusco, Cavenago ed Agrate Brianza a causa del rialzo del costo dei terreni edificabili e degli oneri comunali e di urbanizzazione come strade, fognature, utenze e servizi. I piccoli tagli, fino a 400 mq, si concentrano nelle zone ad alta densità urbanistica come Cologno Monzese, Sesto San Giovanni, Vimercate, Segrate, San Donato e San Giuliano Milanese. In queste aree tra le caratteristiche più apprezzate dagli acquirenti e dai conduttori ci sono gli immobili in buono stato di manutenzione e conservazione, dotati di impianti a norma, con ampi piazzali esterni ed una facile accessibilità e viabilità all’immobile.

Positivo l’andamento delle quotazioni dei capannoni in alcune aree dell’hinterland di Torino, soprattutto nella zona di Bruino e di Moncalieri. A Rivalta e a Bruino, si registra una domanda dinamica che proviene generalmente da piccole medie imprese per l’utilizzo personale del capannone. Le attività prevalentemente svolte sono legate alla lavorazione conto terzi nel settore manifatturiero e meccanico. Ci sono anche capannoni adibiti ad uso logistico. Nella zona industriale di Bruino sono in costruzione nuovi capannoni e mentre altri sono stati appena ultimati.
Nell’area industriale di Carpice, tra Moncalieri e La Loggia. La costruzione di capannoni dalle metrature ridotte (tra i 250 ed i 500 mq) ne ha facilitato l’acquisto e la locazione. Si tratta di tipologie modulabili le cui dimensioni vengono adeguate sulla base della richiesta dell’acquirente.

Abbastanza stabili i prezzi e le locazioni dei capannoni situati nelle aree circostanti Verona città (zona ZAI), dove si registra una buona domanda alimentata soprattutto da artigiani e piccoli imprenditori che utilizzano i capannoni soprattutto per attività di stoccaggio. Le richieste si orientano soprattutto sulle tipologie da affittare piuttosto che da acquistare al fine di non immobilizzare il capitale. Non si registra una preferenza tra tipologie usate e nuove (anche se l’offerta sul nuovo è bassa). I tagli più richiesti sono quelli compresi tra 250 e 400 mq, con un altezza di almeno sette metri. Da segnalare la nascita di capannoni di nuova costruzione in alcuni comuni della provincia orientale della città. Le quotazioni oscillano da 850 a 1000 € al mq. La ricerca dei capannoni in questa area è alimentata anche da operatori della logistica oltre che da piccoli imprenditori.

Il mercato dei capannoni industriali destinati ad uso logistico è in notevole espansione e sono numerosi gli interventi previsti sul territorio, concentrati soprattutto nel nord e nel centro, anche se si prevedono sviluppi di nuovi hub logistici a Sud (Campania, Puglia, Sicilia). Nel Nord Italia uno dei poli più importanti è quello di Piacenza che occupa 475 mila mq di fabbricati ad uso magazzino ed uffici su quattro lotti di 25 mila mq. In sviluppo anche l’area del lodigiano e del pavese dove molte aziende si stanno indirizzando soprattutto per ridurre i costi legati al terreno e agli oneri di urbanizzazione. In fermento anche l’hinterland di Milano (Lacchairella, Siziano, Rho, Pero). La richiesta arriva da imprese di grandi dimensioni, italiane ed estere. Si ricercano tagli di almeno 20-25 mila mq, con un’altezza minima di 12 metri, spazi per la ribalta, aree di carico e scarico che siano pari almeno ad una volta e mezza la superficie dei capannoni.
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Roma più cara di Milano per le case di lusso. Con i suoi trentamila euro al metro quadro, un appartamento a Trinità dei Monti, certo con vista sulla celebre scalinata e affaccio sulla fontana del Bernini, a due passi dalle vie dello shopping più vip, resta appannaggio di acquirenti davvero facoltosi e si conferma al top delle zone più esclusive e costose.

Nel capoluogo lombardo non è da meno il quadrilatero della moda, intorno a via Montenapoleone, che offre le sue case alla ‘più conveniente’ cifra di ventimila euro al metro quadro. Nella classifica del mattone d’oro non poteva mancare piazza Navona, dove per acquistare un’abitazione bisogna essere disposti a sborsare venticinquemila euro al metro quadro. A fotografare i quartieri più costosi, in un confronto tra le due grandi città italiane, è una ricerca fornita all’ANSA dell’Ufficio studi Gabetti.

Eppure, se le cifre per le case nelle piazze di Roma famose in tutto il mondo e nelle strade dello shopping più ricercate restano privilegio dei portafogli ricchi, in linea generale il mercato immobiliare del lusso e del pregio ha subito nei primi sei mesi dell’anno una netta flessione. Flessione che ha riguardato sia le transazioni sia le quotazioni degli immobili, in calo del 10% rispetto allo scorso anno. Limature che si evidenziano soprattutto nei prezzi massimi al metro quadro, mentre tengono i valori minimi del segmento.

Con piazza di Spagna, a Roma caro mattone al top. Nella capitale, la zona più cara rimane quella tra piazza di Spagna, via Margutta e via Condotti: qui per un immobile di lusso si spende da un minio di 15.000 ad un massimo di 30.000 euro al metro quadro. Mentre a Milano, nel quadrilatero della moda, le quotazioni oscillano tra i 16.000 e i 20.000 euro al metro quadro. Rispettivamente più abbordabili le zone dei Parioli, Collina Fleming e Trieste, dove il range di valori per il nuovo/ristrutturato si aggira tra i 7.000 e gli 11.000 euro al metro quadro. Non si supera questa cifra neppure a Trastevere. A Milano, invece, la zona dove è più ‘conveniente’ investire è Pagano (si va dai 10.000 ai 14.000 euro al metro quadro); nell’area della pinacoteca di Brera si spendono dai 10.000 ai 13.000 euro al metro quadro; sugli stessi livelli gli immobili di pregio nelle zone di Magenta e Venezia (12.000-15.000 euro).
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In molte situazioni ci troviamo di fronte dei documenti che trattano dei sempre più citati certificati energetici. Ma in realtà cosa sono? A cosa servono? E chi li deve realizzare e rilasciare? In molti casi tali certificati sono necessari per usufruire delle varie agevolazioni fiscali per il risparmio energetico utilizzando apparecchi a basso consumo; un esempio può essere l’acquisto di spit per aria condizionata con pompe di calore, inverter, in classe A o superiore.
In quest’ultimo caso ci sono delle agevolazioni governative che permettono all’acquirente di risparmiare il 55% dell’importo totale pagato per l’acquisto ed il montaggio degli split; anche in questo caso però sarà necessario presentare un certificato energetico opportunamente compilato da un ingegnere o da un tecnico specializzato.
Il certificatore raccoglie le informazioni sulla cui base valuta 2 cose:

1. L’involucro, ovvero la ’scatola’ dell’immobile, per calcolare quanto calore occorra per mantenere le condizioni standard nella stagione invernale.
2. L’impianto, che viene preso in considerazione per definire quanta energia vada consumata per garantire la prestazione

La raccolta delle informazioni viene fatta su base su base documentale e con delle semplici domande poste all’utente, integrate da un sopralluogo per verificare eventuali difformità tra quanto contenuto nel documento e ciò che effettivamente è presente.
In generale il materiale che il certificatore richiede consiste in:

• Una pianta dell’immobile, che riporti il nord e la posizione dei serramenti.
• Indicazioni circa la composizione dei muri e solette: di solito si trovano contenute in dettaglio nella relazione secondo la legge 10, che viene redatta nelle fasi iniziali del progetto; in assenza di questa, la stratigrafia dei componenti opachi viene ipotizzata in base all’anno di costruzione, alla zona ed alla qualità dell’immobile secondo delle tabelle presenti in letterature tecnica e riconosciute dalla regione.
• Indicazioni riguardanti i serramenti, ovvero la dimensione, il numero dei vetri, il materiale dell’infisso: l’ideale sarebbe disporre di un certificato del produttoreche dichiari la trasmittanza termica, in alternativa viene valutato dal Certificatore in via numerica o ancora ricorrendo a tabelle;
• La prova fumi: è il ‘tagliando’ periodico della caldaia, su cui viene riportato il rendimentodel generatore; il Certificatore può considerare valida una prova fumi non pù vecchia di due anni.

Fonte: Attico n°30 del 25/07/2008