Da quando gli uomini hanno cominciato a vivere al riparo di luoghi coperti hanno adattato le loro abitazioni alle particolari condizioni del clima. Il materiale da costruzione, le porte, le finestre, la forma generale dell’edificio rispondono alle esigenze del clima dei rispettivi luoghi.
Nei climi freddi, le case tendono ad essere solide, con muri spessi che assicurino l’isolamento termico e grandi finestre sul lato che guarda il Sole che consentano di ricevere la maggiore quantità possibile di calore solare.
Nei climi caldi le case sono progettate per assicurare l’ombra e consentire la massima circolazione dell’aria all’interno.
Nelle regioni desertiche, dove al caldo cocente del pomeriggio segue spesso un rapido abbassamento della temperatura durante la notte, le case hanno bisogno di muri spessi che assicurino il dovuto isolamento per il necessario equilibrio termico; le stanze, in tal modo, sono più fresche durante il giorno e più calde durante la notte.
Muri spessi sono importanti anche nelle zone fredde ed esposte ai venti, dove contribuiscono a conservare il calore all’interno delle abitazioni, oltre che a tenerle saldamente ancorate al suolo quando il vento soffia con violenza. Un’ulteriore protezione dal vento viene assicurata anche dai tetti bassi. Case di struttura leggera e col tetto aguzzo per lo scolo dell’acqua piovana, tipiche nelle zone tropicali sarebbero non solo insopportabilmente fredde nei paesi nordici ma sarebbero facilmente abbattute dal vento.

Fonte: Quotidiano Il Firenze del 30 Agosto 2008, articolo di Adriano Mazzarela

Nel 2008 il mercato immobiliare dell’Italia si ritrova ad affrontare un nuovo ciclo, dopo quello che ha visto una crescita proliferante registrata dal 1998 al 2007. Secondo indagini condotte a campione, è proprio a partire dalle sei tra le più grandi città italiane, Roma, Milano, Napoli, Torino, Firenze e Genova, che sono giunti i primi segnali di crisi del mercato. Infatti, andando ad analizzare le compravendite, è emerso che solo il 4,2% delle famiglie intervistate ha acquistato un immobile nel biennio 2007-2008, con un calo dello 0,5% rispetto alle indagini del 2006 e addirittura del 2,2% rispetto al 2004. Inoltre, si sviluppa sempre di più il fenomeno di chi compra una casa prevalentemente per necessità e ciò è dovuto sia ai costi elevati delle case, sia alla crescita dei tassi d’interesse.
C’è da notare che, rispetto alle indagini del 2006, è salita di ben 34,3 punti la percentuale di chi ha tenuto conto del prezzo, motivazione che è passata dal secondo al primo posto. Molto probabilmente, proprio per questo motivo, la tipologia di abitazione più scelta è quella abitabile, che è passata dall’ultimo al primo posto. In tal senso, le famiglie, pur di spendere poco sono disposte ad accontentarsi di soluzioni meno soddisfacenti rispetto ad una casa nuova o già ristrutturata. Questo risultato è confermato anche dal fatto che, seppure il 70% circa degli italiani continua ad essere molto o abbastanza soddisfatto del bene acquistato, tuttavia, non si può ignorare che esiste un 30% di scarsa o nulla soddisfazione, che non rappresenta certo una quota marginale, anche perché nel 2006 il livello di soddisfazione era al 90%.
Spostando l’analisi sul mercato dell’offerta, è emerso che l’1,6% delle famiglie intervistate ha venduto casa nel biennio 2007-2008, percentuale inferiore di 1,3 punti a quelle rilevate nelle due indagini nazionali precedenti e più della metà di coloro che hanno venduto un’abitazione principale l’hanno fatto per acquistare un’altra abitazione principale.
Invece, chi ha venduto una seconda casa vacanze lo ha fatto principalmente per bisogno di liquidità o per effettuare altri investimenti immobiliari; chi ha venduto una casa destinata a parenti prossimi l’ha fatto per bisogno di liquidità; infine, chi ha ceduto una casa che possedeva come investimento lo ha fatto per acquistare un’abitazione principale o per smobilitare denaro.
Per quanto riguarda i mutui, complessivamente, sono saliti i mutui che coprono oltre il 60% del prezzo del bene e, al di sotto di questo valore, c’è stata una sensibile flessione: praticamente, crescono i mutui più alti e scendono i mutui più bassi. Il 58,3% di coloro che hanno acquistato una casa ha dichiarato di aver fatto ricorso ad un finanziamento o mutuo e tale percentuale sale addirittura al 72,5% se si considerano solo coloro che hanno acquistato l’abitazione principale.
Analizzando il mercato delle locazioni, il 4,8% delle famiglie intervistate ha preso in affitto un’abitazione negli ultimi due anni, il che rappresenta un valore leggermente più elevato rispetto agli anni passati, mentre l’offerta è stata solo del 2,8%, valore inferiore a quello rilevato in passato. Per quanto riguarda in particolare l’inizio del 2008 e in prospettiva il 2009, Il 5% delle famiglie intervistate pensa di acquistare un immobile ma, confrontando l’indagine attuale con le indagini nazionali precedenti, si riscontra un calo nelle intenzioni di acquisto. Il calo nelle intenzioni di acquisto sembra dovuto principalmente – oltre al livello dei prezzi raggiunti dagli immobili – a due fattori: alle note difficoltà economiche delle famiglie italiane e all’aumento dei tassi di interesse.
Spostando l’analisi sul fronte dell’offerta è emerso che il 2,4% degli intervistati pensa almeno di vendere un immobile, risultato leggermente in crescita rispetto a quello riscontrato nel 2006 e lievemente in calo se confrontato con quello del 2004. Dalle motivazioni che spingono le famiglie a vendere un’abitazione nel prossimo futuro è emersa una situazione abbastanza allarmante. Infatti, al primo posto troviamo coloro che cedono un’abitazione per bisogno di liquidità, facendo registrare, rispetto alle indagini del 2006, un incremento di ben 26,5 punti percentuali. Inoltre l’influsso della crisi estiva dei mutui subprime americani, il caro-mutui degli ultimi mesi e i prezzi delle case sempre alle stelle stanno mettendo alla prova il mercato immobiliare, anche italiano.
Lontano dalla pesante crisi immobiliare statunitense, per le compravendite del comparto residenziale nel nostro Paese non si può parlare ancora di crollo. Ma certo di deciso ridimensionamento.
(Leggi tutto…)

Il vicepresidente dell’istituto centrale: la nostra preoccupazione è la spirale prezzi-salari.
Euro in rialzo sul mercato dei cambi e doccia fredda su chi spera in un taglio dei tassi di interesse nell’Eurozona fissati a luglio al 4,25%. Due componenti del board della Banca centrale europea hanno infatti sostanzialmente escluso che l’Eurotower possa decidere il prossimo 4 settembre di tagliare i tassi d’interesse. E questo nonostante il calo dell’inflazione in Germania, scesa ad agosto al 3,1%.
Il presidente della BundesBank, Axel Weber, ha spiegato, in una intervista a Bloomberg, come ’sia prematuro parlare di un taglio dei tassi di interesse. Le nostre previsioni sull’inflazione 2008-09 potrebbero essere riviste al rialzo, mentre quelle sulla crescita economica potrebbero essere tagliate leggermente’. Per Weber, non è sicuro che l’inflazione dell’Eurozona torni sotto il 2% nel 2010, ‘anche perchè il rallentamento delle crescita non significa minore l’inflazione’. Dello stesso tono le valutazioni di un altro componente del board della Bce, Lorenzo Bini Smaghi. ‘Se la banca centrale decidesse di stimolare l’economia abbassando i tassi d’interesse, questo avrebbe l’effetto di incrementare l’inflazione. Siamo sicuri che è questo quello che vogliamo?’, ha sottolineato.
Bini Smaghi ha ricordato che quella adottata a luglio ‘era la decisione che consideravamo più giusta per riportare l’inflazione al di sotto della soglia del 2%‘, anzi, secondo Bini Smaghi ‘non c’era alternativa all’aumento dei tassi per scongiurare un peggioramento della spirale dei prezzi’.
(Leggi tutto…)

La regione perderà lo storico marchio: il Monte dei Paschi ha deciso di cedere l’istituto. Guerra di numeri sulle dismissioni: l’Antitrust ne chiede 150, ma potrebbero essere di più.
Addio a Banca Toscana, allo storico marchio e a quasi 300 sportelli. È questa l’ipotesi che circola nei corridoi nel Monte dei Paschi dopo che è stata resa nota la vendita dell’istituto. Ma se in un primo momento si era parlato di 150 sportelli (116 Banca Toscana e 34 Antonveneta) che, per volere dell’Antitrust, dovranno essere ceduti, adesso la cifra è raddoppiata. Numeri ancora non ufficiali, per avere certezze si dovrà aspettare il consiglio di amministrazione della banca senese che si riunirà solo a settembre.
L’acquisto di Antonveneta, era già chiaro a tutti, avrebbe portato con sè molti sacrifici. E una delle vittime è proprio Banca Toscana. Sarebbero venti i pretendenti, tra grandi e piccoli istituti, pronti a mettere le mani su un ‘tesoretto’ e entro il mese prossimo saranno presentate le prime offerte. Tra le ipotesi di vendita la meno probabile è lo ’spezzatino’, ossia la cessione in piccoli lotti a diversi istituti. Meglio, soprattutto per preservare l’occupazione, la vendita di un unico lotto ad un grande gruppo. E con gli sportelli andrà via, è questa l’opzione più accreditata, anche lo storico marchio.
Lo sforzo economico per acquistare Antonveneta è stato enorme, ben nove miliardi di euro. Due provenienti dalle banche e gli altri da una cascata di dismissioni e dalla vendita delle proprietà immobiliari. Ceduta anche la tenuta di Fontanafredda per 90 milioni di euro.
(Leggi tutto…)

Sicuramente in molti hanno avuto la necessità di vendere o comprare un immobile e per coloro che erano interessati all’acquisto di una casa è iniziata un’interminabile ricerca su giornali, riviste o annunci immobiliari su internet. E proprio per questo motivo quando leggiamo un annuncio di case in vendita dobbiamo in qualche modo tutelarci dalle farzose, ed in alcuni casi poco veritiere, descrizioni degli immobili che accompagnano gli annunci.
Di seguito riportiamo le frasi più utilizzate dagli agenti immobiliari nella pubblicazione degli annunci che ognuno di noi può consultare nelle agenzie immobiliari, sul web o nei giornalini specializzati. Una piccola guida per non cadere in tranelli e non perdere un pomeriggio per vedere l’immobile dell’annuncio per poi accorgersi che la descrizione proposta dista molto dalla realtà. Un modo per prendere dal lato comico una realtà che oramai è sempre più diffusa tra coloro che devono vendere case ed appartamenti.

• Da ristrutturare. Molto spesso quando un immobile viene descritto con la terminologia ‘da ristrutturare’ questo è in uno stato di manutenzione pessimo al punto tale che le spese, in alcuni casi, sarebbero inferiori se l’immobile venisse abbattuto per costruirne uno nuovo al posto del precedente.
• Abitabile. Siamo al limite dell’abitabilità dell’immobile; possiamo starci ed abitarci senza problemi ma le condizione dell’immobile risultano pessime e molto precarie.
• In buono stato. In questo caso l’immobile risulta abitabile ma sicuramente necessita di alcuni lavori di manutenzione in alcune parti.
• In ottimo stato. Sicuramente non da ristrutturare ma esstono casi in cui anche per un immobile in ottimo stato esistano delle imperfezioni a livello strutturale e di conservazione che richiedono delle opere di manutenzione.
• A pochi minuti dal centro storico. Questo è molto aleatorio; in alcuni casi l’immobile è davvero a 5 minuti dal centro, in altri per arrivare dall’appartamento al centro impieghiamo 5 minuti, ma ci vorrebbe un elicottero!
• Luminoso. Io un appartamento luminoso me lo immagino pieno di finestre, porte finestre e lucernai; in molti casi invece l’aggettivo luminoso viene associato ad immobili che hanno semplicemente una porta finestra ed una finestrella.
• Molto luminoso. Vedi sopra, solo che limmobile è dotato di una finestra in più, magari nemmeno esposta verso sud o in una direzione tale da prendere molta luce.
• Centralinissimo. In pieno centro storico della città ma ubicato al settimo piano senza ascensore, con affaccio sulla finestra dell’appartamento frontale, senza possibilità di parcheggio e caratterizzato da rumori continui sia di notte che di giorno.
• Da amatori. Questa caratteristica può essere interpretata in vari modi ed essere associata in liberamente ad immobili che: hanno una superfice di 40 metri quadri e sono disposti su 3 piani; ad immobili con travi a vista con soffitti alti un metro e 60 centimetri; immobili ricavati in sottoscala con cucina senza areazione; soppalchi e nichhie ricavate in ogni dove.
• Possibilità di posto auto. Esiste la possibilità di ricavare un posto auto ma rimane in una collinetta distante 200 metri dall’appartamento raggiungibile con strada sterrata ed è di proprietà della vicina ‘pazza’ che mai e poi mai venderebbe il suo pezzo di terra.
• In borgo caratteristico. Il borgo si trova a 2000 metri sul livello del mare dove ogni servizio è distante 30 minuti in macchina e dove il vicino più simpatico è il gufo che canta tutta la notte. L’accesso all’immobile deve essere fatto solo con motorino e richiede una salita ripidissima; in molti caso l’immobile vive a braccetto con l’umidità che lo avvolge in tutto il suo perimetro.
• Occasione. In molti casi viene tradotto in: E’ oramai da tanto tempo che abbiamo questo immobile in vendita ad una cifra molto alta che abbiamo deciso di metterlo in vendita ad una cifra in linea coi prezzi di mercato’.
• Contesto privato. L’immobile si trova in una zona in cui non è possibile avvicinarsi con mezzi a motore, nemmeno per scaricare la spesa.
• Ideale per giovani. Immobile situato al sesto piano senza ascensore, con scale ripidissime per un totale di 38 metri quadri composta da cucina attaccata al bagno, adiacente alla camera.
• Finiture di pregio. L’immobile ha rivestimenti e pavimenti di appena qualche euro in più rispetto al capitolato, molto spesso di pessimo gusto…
• Vista mare. Se ci affacciamo e ci sporgiamo fino quasi a cadere dal terrazzo riusciamo forse a vedere un piccolo scorcio di mare; ma solo quando c’è l’alta marea…
• Immerso nel verde. O il verde è inteso come immerso nei vivai ricchi di pesticidi o diserbanti, o l’immobile si trova nel bel mezzo di un bosco dove l’unico modo per raggiungerlo è un sentiero tra i castagni.
• Trattativa riservata. L’immobile costa così tanto, ma così tanto che non lo scriviamo per non farvi prendere un malore e perchè ci vergognamo a scriverlo.
• Possibilità di ricavare la seconda camera. La possibilità di ricavare un’altra stanza c’è ma è necessario dormire in piedi per ragioni di spazio e non esistono finestre.

Fra le obbligazioni principali del venditore, la legge indica quella di garantire il compratore dai vizi della cosa venduta (art. 1476 c.c. n.3). Il comma I dell’art. 1490 c.c. precisa che ‘il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore’.
Pertanto, si deve ritenere che l’acquirente di un bene viziato possa agire, ai sensi dell’art. 1490 c. c., nei confronti del venditore. E’ essenziale rilevare come la natura giuridica di questa garanzia abbia dato luogo a diverse teorie, soprattutto per la difficoltà di ricondurre all’ inadempimento di un’obbligazione contrattuale, una violazione collegata a cause preesistenti al contratto.
Per questo, alcuni autori hanno ricondotto l’istituto nell’ambito della presupposizione, altri a quello della responsabilità precontrattuale, altri ancora a quello dell’assicurazione contrattuale o dell’impugnativa per errore. La prevalente dottrina e la giurisprudenza della Cassazione (sent. 3022 del 22.10.74) ravvisano nella garanzia per vizi lo stesso fondamento della garanzia per evizione, id est una violazione dell’impegno traslativo, considerato comprensivo anche dell’obbligo del venditore di verificare che il bene trasferito abbia i requisiti necessari per la sua utilizzazione ed un’obbligazione relativa alla responsabilità contrattuale del venditore.
I vizi devono essere di tale natura da rendere la cosa venduta inidonea all’uso cui destinata, o da diminuire in modo apprezzabile il valore. Tra le due ipotesi previste dall’art. 1490 c.c. vi è una netta distinzione: la prima si riferisce a difetti strutturali, mentre la seconda comprende quelle deficienze che rendono la cosa soltanto meno idonea all’uso cui destinata. I vizi, devono essere occulti, in caso contrario, ai sensi dell’art. 1491 c.c., qualora al momento della conclusione del contratto il compratore avesse conosciuto i vizi oppure se i vizi fossero stati facilmente riconoscibili, la garanzia non è dovuta. In terzo luogo, secondo la dottrina prevalente, deve trattarsi di vizi materiali della cosa, perchè i vizi relativi alla condizione giuridica rientrano nella disciplina dell’evizione. I vizi, infine, devono essere preesistenti alla vendita o quantomeno devono derivare da preesistenti cause. Oltre all’esclusione legale prevista dall’art. 1491 c.c. in relazione ai vizi non occulti della cosa, ammessa, anche in tema di vizi, una esclusione convenzionale della garanzia, ex art. 1490, comma II, c.c., che pone un solo limite: che il venditore abbia in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. I vizi della cosa vanno distinti dall’ipotesi della vendita di aliud pro alio. La distinzione di notevole importanza, dato che in caso di consegna di cosa diversa non si applica la normativa sui vizi o sulla mancanza di qualità, ma quella sull’azione generale di risoluzione; in particolar modo l’azione non soggetta ai brevi termini di prescrizione e di decadenza ex art. 1495 c.c., ma alla prescrizione decennale, in base a quanto disposto dall’art. 2946 c.c. Teoricamente, la differenza non presenta dubbi: parlare di una cosa che presenta vizi non equivale a parlare di una cosa di genere diverso rispetto a quella pattuita; sul piano pratico, invece, meno facile accertare quando una cosa possa definirsi viziata ovvero diversa da quella oggetto del contratto.
(Leggi tutto…)

Sono Toscana e Liguria le regioni che, a livello di singola provincia, vantano la più alta densità ‘pro capite’ di agenzie immobiliari. A fotografare l’Italia da questo particolare punto di vista è un monitoraggio di Mondo Immobiliare – Sole 24 Ore su dati Info Camere che ha messo in rapporto il numero di abitanti con il numero di iscritti ai ruoli dei mediatori immobiliari, tenuti presso le Camere di commercio.

 Il risultato è che le province liguri di Savona, Imperia, Genova occupano rispettivamente il primo, secondo e quinto posto, così come le toscane Grosseto, Lucca, Livorno, Prato, Massa Carrara, Firenze e Pisa si piazzano, nell’ordine, al terzo, quarto, sesto, nono, decimo e quattordicesimo posto. Ben piazzate, ma oltre le prime dieci, anche le province lombarde, con Pavia in undicesima posizione, Milano dodicesima, Varese quindicesima e Como ventesima.
(Leggi tutto…)

Punta Ala, che in molti definiscono la «perla della Toscana», rallenta. Ed è un rallentamento importante, che fa eco all’andamento più generale del real estate italiano ma amplificato dall’usufruibilità limitata a una sola parte dell’anno delle case in loco. Se in passato il prezzo al mq di un appartamento andava da 5mila a 10mila e anche 12mila euro al mq, oggi le previsioni sui prezzi 2008 dell’ufficio Studi Ubh sono più contenute. Per le vendite si parla di 5-7mila euro al mq per le zone fronte mare e di 3.500-4.500 per le altre zone. «In termini di prima casa si sta assistendo a un rallentamento della domanda sia a Punta Ala che nelle zone limitrofe come Follonica, Castiglione della Pescaia e la provincia di Grosseto, questo perché la disponibilità non è più quella di prima.  Il cliente vuole pagare l’immobile ciò che ritiene giusto e pensando che i prezzi siano ancora troppo alti rispetto alla reale quotazione immobiliare, non acquista. Dopo aver avuto negli ultimi due-tre anni prezzi sempre in crescita e numerose richieste per acquisti oggi i prezzi si sono stabilizzati sia a Punta Ala che nelle zone limitrofe come Castiglione della Pescaia e Grosseto. Il mercato immobiliare della costa, quello cioè della seconda casa, non presenta invece, per il momento, segni di debolezza». Oggi le previsioni per il 2008, sempre secondo l’ufficio studi Ubh, sono di una generale stabilità dei prezzi, della domanda e dell’offerta, mentre i canoni di locazione dovrebbero crescere.
C’è chi ha figli e preferisce stare nella zona collinare di Punta Ala, dove si trovano dimensioni più grandi; chi invece ama la spiaggia e accedervi più facilmente, scegliendo la località Molletta a ridosso dei discreti stabilimenti che animano la ricca pineta». Il mercato di Punta Ala quindi non sembra discostarsi dall’andamento delle altre località della costa specialmente Castiglione della Pescaia. In particolare a Punta Ala l’offerta è piuttosto scarsa e per i prossimi anni il piano regolatore non permetterà di costruire nuove abitazioni. Il mercato è quindi concentrato sull’usato, non di nuova realizzazione. Al momento però si assiste ad una contrazione della domanda, sia da parte di coloro che acquistano la casa per utilizzarla nel periodo estivo sia da parte di coloro che acquistano per mettere a reddito. La prima categoria, infatti, è scoraggiata dai prezzi elevati raggiunti dagli immobili, mentre la seconda si è trovata di fronte ad una riduzione dei turisti disincentivati dai canoni di locazione anch’essi troppo elevati.
(Leggi tutto…)

I prezzi delle case si abbasseranno, la previsione è sulla bocca di tutti. Bella scoperta! Se prima si compravendeva di tutto in tempi brevi, ora si chiudono meno contratti e solo dopo trattative più lunghe. Per quanto ci riguarda è un buon segno: da troppo tempo chiedevamo ai consumatori italiani di resistere alla ’smania del mattone’.
Una follia collettiva, accuratamente indotta da costruttori ed agenzie immobiliari, abili nel rilanciare lo slogan ‘l’immobile non si svaluta mai‘. Messaggi ingannevoli, come possono testimoniare già da ora quelli che hanno accettato di credere alle banche (anche per loro affari d’oro) indebitandosi a vita. Oggi il mercato delle case è in calo e la cosiddetta bolla immobiliare sembra accennare a sgonfiarsi a causa della crescente perdita di potere d’acquisto delle famiglie e del maggiore costo dei finanziamenti.
(Leggi tutto…)