Design di interni. Vasi e bottiglie lavorate amplificano la profondità emotiva che il mobile trasmette. Gli oggetti parlano il linguaggio della forma e la funzione attraverso la loro superficie cromatica. Ogni complemento di arredo è studiato per generare un effetto ottico che sia allo stesso tempo appagante, rilassante e anche pratico.
Arredare moderno è oggi di moda, ma ciò non sempre significa non utilizzare particolari antichi o con effetto antico. La funzionalità innanzi tutto, ma il design è prioritario in ogni progetto. Quando ad ognuno di noi capiterà di dover scegliere l’arredamento per la casa dobbiamo decidere lo stile che più ci piace. E’ una cosa molto piacevole girare per negozi di arredamento a scegliere gli oggetti ed i mobili che più ci piacciono e più si adattano ala casa che abbiamo sognato.
Ma il primo passo da fare è quello di decidere se optare per un arredamento classico o un arredamento moderno. Sicuramente non è una scelta semplice e banale in ogni modo è sempre possibile scegliere una soluzione mista con un arredamento moderno con qualche ‘pezzo’ antico. In ogni modo la tendenza principale, quella che più piace mediamente alla persone che devono arredare casa, è quella di scegliere un design moderno. Divano con libreria Soluzioni innovative c’è ne sono per tutti i gusti, accostamenti vari, cromatici, solidità, e nelle stesso tempo quella sensazione di pura perfezione al tatto e alla vista.

Lo stile moderno offre molte soluzioni di arredamento con la possibilità di scegliere varie forme e colori sia per tavoli, sedie, mobili, divani, librerie eccetera…  Offre una grande possibilità di arredo accostando colori vivi e e tenui che lasciano traspirare quella sensazione di calore e di accogliente.
L’armonia del design moderno offre possibilità di mescolare colori e forme diverse in modo tale che ognuna di queste possa rappresentare le nostre emozioni, i nostri gusti e la nostra vita. Molto diffuso in un arredamento moderno l’accostamento di linee semplici, sobrie ed essenziali con colori neutri con oggetti con forme stondate come vasi, bottiglie lavorate e forme ergonomiche di colori vivi ed accesi in modo da farli risaltare nell’intero ambiente senza che questi possano appesantire lo stile moderno nel suo complesso.

L’arredamento d’interni contemporaneo è orientato ad uno stile essenziale, arricchito con colori e materiali innovativi che rivisitano le ultime tendenze con note suggestive e vivaci e con la combinazione di legno, vetro tech e acciaio che si esprime con composizioni di grande eleganza.
L’arredamento contemporaneo d‘interni inoltre è molto attento alla qualità e alla funzionalità delle soluzioni proposte, e raccoglie gli ultimi ritrovati delle tecnologie in materia di trattamento delle superfici e della realizzazione dei componenti che assicurano qualità e migliorano la durata nel tempo dell’arredamento di tutta la casa.

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L’associazione nazionale dei proprietari di casa affronta le problematiche di interesse generale proposte dai suoi aderenti.
Si domanda se l’amministratore sia tenuto a redigere la contabilità del condominio distinguendo tra le spese di competenza del conduttore e quelle di competenza del locatore.
La risposta è negativa. È vero che, ai sensi della normativa vigente, i conduttori possono partecipare con diritto di voto alle assemblee aventi a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, ma ciò non comporta, comunque, che l’amministratore debba provvedere alla loro convocazione o che debba redigere la contabilità distinguendo tra spese di competenza del conduttore e quelle di competenza del locatore, né tanto meno che debba provvedere a inviare al conduttore rendiconti e riparti.
Si tratta, infatti, di questioni interne al rapporto di locazione alle quali l’amministratore è del tutto estraneo, dovendo egli intrattenere rapporti diretti esclusivamente con il condomino-locatore (in questo senso Cass. sent. n. 4802 del 22.4.1992).

• FORFETIZZAZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI. In un contratto di locazione di un immobile a uso commerciale le parti hanno stabilito che le spese condominiali siano a carico del conduttore secondo un importo determinato forfetariamente. Si domanda se una pattuizione del genere possa essere considerata legittima.
  La risposta è negativa. La pattuizione di cui trattasi, infatti, è stata ritenuta nulla perché contraria all’art. 79, l. 392/’78 (in tal senso Cass. sent. n. 3431 dell’8.3.’02).
• POTATURA DEGLI ALBERI. Un amministratore di condominio ha ripartito la spesa necessaria per la potatura di alcuni alberi esistenti in un giardino di proprietà esclusiva di un singolo condomino. Si domanda se ciò sia corretto.
  La risposta è affermativa, purché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura avvenga per soddisfare le esigenze di cura del decoro stesso (in questo senso Cass. n. 3666 del 18.4.1994).
• SÌ ALL’INDENNITÀ DI AVVIAMENTO PER L’ESTETISTA. Si domanda se a un conduttore che eserciti nei locali a lui affittati l’attività di estetista, sia dovuta l’indennità di avviamento commerciale di cui all’art. 34 della legge 392/’78.
  La risposta è positiva, sempre che, ovviamente, l’attività esercitata nell’immobile locato comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Sul punto, infatti, la Cassazione ha avuto modo di precisare che, ai fini della descritta indennità, l’attività di estetista come disciplinata dalla legge 4 gennaio 1990, n. 1, non ha carattere professionale, ‘ma ha natura di attività imprenditoriale artigiana, senza che in contrario assuma rilievo il riferimento alla professione contenuto nella citata legge n. 1 del 1990, il quale per un verso ha riguardo alla necessaria preparazione teorico-pratica di chi eserciti tale attività e per l’altro denota il carattere non occasionale ma stabile e duraturo della stessa’ (sent. 2421 del 19.3.1997).

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Con la risoluzione n. 248/E, l’Agenzia delle Entrate risponde a un’istanza su un caso di acquisto in cui il cessionario stipula un mutuo per un importo superiore al prezzo dell’immobile per sostenere le spese accessorie.
Un contribuente ha chiesto all’Agenzia delle Entrate quale importo deve essere indicato in fattura e in sede di stipulazione del contratto di compravendita – nonché se il ricavo da iscrivere in bilancio tra i componenti positivi ai fini delle imposte dirette debba o meno coincidere con l’imponibile ai fini Iva – nel caso di un acquisto in cui il cessionario stipuli un contratto di mutuo per un importo superiore al costo dell’immobile al fine di sostenere anche le spese accessorie alla compravendita.
L’Agenzia ha risposto con la risoluzione n. 248/E dello scorso 17 giugno, di cui sintetizziamo qui il contenuto. La disposizione chiarisce che in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l’ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito, ovvero che questo non è finalizzato all’acquisto dell’immobile.
A tale scopo, se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l’acquisto dell’immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare. Deve essere pertanto cura delle parti conservare adeguata documentazione al fine di superare la presunzione prevista dalla legge.
L’Agenzia, inoltre, ha fatto presente che in riferimento anche all’ultima finanziaria, nonostante l’entità minima del valore normale dei trasferimenti immobiliari soggetti a Iva (finanziati mediante mutui) risulti individuata ex lege, non si determina un’equiparazione assoluta tra importo del finanziamento e valore normale, destinata a valere indipendentemente dai criteri fissati dall’art. 14 del Dpr n. 633 del 1972.
Ciò significa che l’Amministrazione non è vincolata dal criterio dell’importo del finanziamento in tutti quei casi in cui il valore normale, determinato ex art. 14 del Dpr n. 633 del 1972, risulti superiore all’ammontare della sottostante operazione di credito. Se il cessionario stipula un contratto di mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita al fine di sostenere anche altre spese relative all’acquisto dell’immobile, in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l’ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito ovvero che lo stesso non è finalizzato all’acquisto dell’immobile.
A tale fine, se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l’acquisto dell’immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare.
Chiarito questo, l’Agenzia ha fatto presente che la cessione dell’immobile non può essere fatturata per l’importo corrispondente al valore del finanziamento, ma al valore effettivamente pattuito fra le parti e che, al fine di superare la presunzione del maggiore imponibile, occorre conservare con cura la documentazione che prova l’effettiva destinazione delle somme eccedenti.
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In caso di un nuovo finanziamento, a estinzione del contratto precedente, il contribuente può continuare a beneficiare della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi se acquista o costruisce la prima casa.
Se un contratto di mutuo stipulato per l’acquisto o la costruzione di un immobile, da adibire ad abitazione principale viene estinto e sostituito con un nuovo finanziamento, il contribuente può continuare a beneficiare della detrazione Irpef del 19% sui relativi interessi passivi con riferimento alla residua quota di capitale ancora da rimborsare del primo mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori.
L’Agenzia delle Entrate, con le R.M. n. 328/E del 14 novembre 2007 e n. 390/E del 21 dicembre 2007, ha così chiarito in risposta a quesiti aventi come oggetto l’applicabilità della detrazione Irpef del 19% in caso di estinzione di un contratto di mutuo, relativo al finanziamento dell’acquisto o della costruzione dell’abitazione principale, e di stipula di un nuovo prestito con le stesse finalità. Inoltre, con le R.M. n. 310/E del 5 novembre 2007 e R.M. n. 73/E del 3 marzo 2008, l’amministrazione affronta la questione della detraibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui ipotecari stipulati per l’ultimazione dei lavori per la prima casa.
Per l’acquisto L’art. 15, comma 1, lett. b) del Dpr 917/1986 – Tuir riconosce una detrazione dall’Irpef, in misura pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, dipendenti da mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dal rogito. La norma è stata modificata dall’art. 1, comma 202, della legge 24 dicembre 2007 n. 244, che ha previsto, con efficacia dal 1° gennaio 2008, l’aumento a 4.000 euro del limite massimo di interessi passivi su cui calcolare la detrazione del 19%, che, fino al 31 dicembre 2007, è stato pari a 3.615,20 euro.
Con riguardo alla disciplina generale del contratto di mutuo, l’art. 8 del Dl n. 7/2007, convertito, con modificazioni, nella legge n. 40/2007, relativo alla portabilità dei mutui, modificato, da ultimo, dall’art. 2, comma 450, della legge 244/2007, ha previsto il mantenimento dei benefici fiscali nel caso di sostituzione, per volontà dello stesso debitore, del soggetto che ha erogato il mutuo originario e di ricontrattazione del medesimo con un diverso istituto di credito.
A tale proposito, l’Agenzia delle Entrate, con la citata R.M. n. 328/E/2007, ha chiarito che la sostituzione del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale con un nuovo mutuo ipotecario consente il mantenimento della detrazione del 19% sugli interessi passivi. Se il nuovo finanziamento è di importo superiore al precedente, la detrazione si applica sugli interessi passivi riferiti alla quota di capitale residuo del primo mutuo, nel limite massimo di 3.615,20 euro per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 2007.
Se l’ammontare del mutuo originario risulta superiore al prezzo d’acquisto, la detrazione deve essere limitata a tale importo, come indicato nel rogito, aumentato degli oneri e delle spese accessorie. In tal caso, ai fini dell’individuazione della quota di interessi su cui calcolare la detrazione Irpef del 19%, si deve tener conto della seguente formula:
interessi detraibili = costo di acquisto dell’immobile, capitale concesso dall’istituto di credito x interessi pagati.
Questa quota detraibile di interessi passivi va tenuta in conto anche in relazione agli interessi pagati in seguito al nuovo mutuo, che sostituisce quello originario per la somma utilizzata per estinguere la quota residua. Comunque, nei limiti massimi di detraibilità degli interessi passivi, sopra individuati. In tal caso, la formula per determinare la quota detraibile è la seguente:
interessi detraibili = costo acquisto immobile, quota capitale del 1° mutuo x quota capitale residua 1° mutuo Tot. capitale del 2° mutuo x int. pagati
Per l’acquisto di un’ulteriore porzione, il mutuo contratto per finanziare la compravendita non è una rinegoziazione, ma un finanziamento originario, pertanto gli interessi passivi sono detraibili dall’Irpef, in misura pari al 19%, nel rispetto dell’importo massimo individuato a livello normativo.
Per la costruzione L’art. 15, comma 1-ter, del D.P.R. 917/1986 – Tuir stabilisce una detrazione dall’Irpef in misura pari al 19%, dell’ammontare complessivo degli interessi passivi e relativi oneri accessori, fino a un massimo di 2.582,28 euro, dipendenti dai mutui stipulati per la costruzione dell’immobile.
Dal 1° dicembre 2007, il beneficio spetta se il mutuo è stato stipulato nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione del fabbricato, in base all’art. 44, comma 4-ter, della legge 222/2007, che ha modificato l’art. 15, comma 1-ter, del Dpr 917/1986 – Tuir. Lo stesso decreto prevede altre due condizioni per il riconoscimento dell’agevolazione: ultimazione dei lavori entro il termine stabilito nella concessione edilizia e destinazione del fabbricato ad abitazione principale del contribuente entro sei mesi dal termine dei lavori.
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È la prima volta che accade e ha il valore di un riconoscimento ufficiale sia della professione sia del fatto che il mercato immobiliare è un elemento trainante dell’economia italiana. Il tema è stato la fiscalità.
È una grande novità. Per la prima volta nella storia della nostra categoria siamo stati interpellati da una struttura di governo per esprimere le nostre proposte su una riforma che riguarda il mercato immobiliare, e nella fattispecie, la fiscalità. Si tratta di un segno del cambiamento nei rapporti tra l’autorità e gli operatori del settore, ma anche una valorizzazione della nostra professione dopo le negative ’stangate’ che ci hanno visto protagonisti nelle più recenti iniziative legislative.
È evidente che l’attuale Governo considera il mercato immobiliare un elemento trainante dell’economia italiana e indispensabile il contributo degli operatori. Così come viene data la giusta importanza all’equità fiscale quale elemento di ampliamento del mercato oltre che di giustizia tra i cittadini.
Crediamo quindi che la costituzione della Commissione studio fiscalità imprese immobiliari da parte del ministero dello Sviluppo Economico vada vista proprio in tal senso. Ne abbiamo avuto conferma in occasione dell’audizione che la Consulta nazionale interassociativa dell’intermediazione ha avuto con la Commissione ministeriale.
I rappresentanti di Fiaip-Fimaa e Anama hanno potuto illustrare sia chi siamo e cosa rappresentiamo come categoria sia alcune proposte di modifiche legislative in campo fiscale al fine di migliorare i rapporti tra i nostri clienti e il fisco. La riduzione dell’Iva, e la sottrazione dal reddito dei compensi di mediazione sono le principali novità che la Consulta interassociativa ha proposto alla Commissione, anche come elemento di lotta all’evasione fiscale e all’abusivismo nel campo dell’intermediazione immobiliare.
La Commissione ha preso atto della vitalità della nostra categoria, chiedendo alla Consulta interassociativa di elaborare un documento, che riportiamo integralmente.

Consulta interassoziativa nazionale dell’intermediazione

Gli agenti immobiliari rientrano nella categoria dei mediatori agenti d’affari così come disciplinati dalla legge 39/89 e successive modificazioni. In sintesi, sono abilitati allo svolgimento dell’attività, indipendentemente dalle modalità giuridiche e commerciali con cui la si esercita, tutti gli iscritti all’apposito ruolo presso la Camera di Commercio.
L’entrata dell’agente immobiliare è una provvigione che, a norma del codice civile 1755, si può chiedere ad ambo le parti che sottoscrivono il contratto. Come ribadito dall’Antitrust, la provvigione s’intende un libero prezzo di mercato e come tale sottoposto alla libera trattativa. Non esistono, né possono esistere, tariffari o assimilabili. Va inoltre registrato che nell’ultimo decennio la natura di servizio dell’attività si è accentuata: l’agente immobiliare è sempre meno un puro ‘mediatore’, colui che mette in contatto due o più parti per la definizione di un contratto, è sempre più un erogatore di servizi finalizzati alla conclusione del contratto.
Per servizi s’intende: la stima/valore del bene, il suo posizionamento sul mercato/attività di marketing, la raccolta della documentazione necessaria, il supporto in tutte le fasi della trattativa fino alla conclusione del contratto, anche a supporto degli altri professionisti – per esempio, il notaio – che partecipano all’attività.
Per sua natura l’attività dell’agente immobiliare è direttamente influenzata dalle dinamiche del mercato delle compravendite e delle locazioni. Il mercato immobiliare ha registrato negli anni, a partire dal dopoguerra, cioè da quando è stato professionalmente monitorato (vedi Nomisma), un andamento ciclico: a periodi di forte dinamica delle transazioni e dei prezzi si sono alternati periodi di stasi e di caduta dei valori. Dal 2000 a oggi si è assistito a una crescita particolarmente significativa trainata dal basso costo del denaro, mutui mai così bassi dal dopoguerra, e dal positivo andamento dei mercati internazionali.
Da un anno assistiamo a un rallentamento del mercato anche conseguente a eventi di natura internazionale che hanno, fra l’altro, portato a un caro mutui. Va inoltre registrata una caratteristica, tutta italiana, del mercato immobiliare e cioè l’alta propensione della famiglia italiana all’acquisto della casa (oltre l’80% delle famiglie è proprietario dell’immobile in cui vive).
A quanto sopra va aggiunta l’osservazione che lo smobilizzo dei patrimoni immobiliari di enti e istituzioni, che ha segnato gli anni ‘90, ha portato a una contrazione dell’offerta di locazione, in particolare della fascia a basso costo, e a una crescente finanziarizzazione del mercato. L’avvento di nuovi player, gestori che devono mettere a reddito il bene immobiliare, e quello, fra l’altro, dei fondi immobiliari hanno portato a uno spostamento progressivo del bene mattone da bene patrimoniale puro a bene da reddito, con tutti i significativi cambiamenti che ha comportato e comporterà per il mercato. Non ultimo un aumento degli affitti che in presenza di un immobilismo dei salari sta ingessando il mercato.
Quanto sopra, quindi, rappresenta solo alcuni spunti di riflessione per far comprendere la complessità del settore: per volume, oltre il 10% di partecipazione al Pil; per numeri e specificità di filiera, dai costruttori agli esperti di finanzia immobiliare; per l’alto coinvolgimento sociale: l’utente tipo è la famiglia e comunque la casa è un bene primario; per la sua esposizione agli andamenti del mercato sia finanziario sia internazionale.
Premesso che con DM 20 febbraio 2008 è stata costituita la Commissione di Studio sulla fiscalità diretta e indiretta nelle imprese immobiliari. Premesso che in questi ultimi anni interventi legislativi (Bersani, antiriciclaggio) hanno comportato significativi aggravi gestionali e di responsabilità per le agenzie immobiliari e che le politiche fiscali non stanno certo contribuendo a sostenere e sviluppare il settore, si chiede che siano attivate misure atte a rivitalizzare il mercato e in particolare misure dirette a ridurre il costo fiscale degli immobili e a favorire in qualche modo la mobilità e lo sviluppo dell’edilizia abitativa.
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E’ stato presentato il 24 settembre a Roma presso la Camera di Commercio  il nuovo ‘Codice Deontologico Fiaip’ per Agenti Immobiliari e Mediatori Creditizi. Il nuovo codice interpreta in chiave moderna i principi etici e comportamentali, indice di maggiore professionalità, garanzia e trasparenza offerta ai clienti e ai consumatori nel pieno rispetto delle leggi vigenti in materia d’intermediazione immobiliare e creditizia, fissando per tutti gli associati Fiaip principi etici da adottare in ambito professionale verso la clientela e gli istituti di credito, le istituzioni e nei rapporti tra gli associati.

Il Codice Deontologico, per la prima volta in Italia,  si rivolge tanto agli agenti immobiliari, quanto agli intermediari creditizi. Il nuovo codice è suddiviso in cinque sezioni: rapporti con il pubblico, che ogni associato deve avere nell’esercizio della sua professione; rapporti con la clientela in cui si specificano regole precise dall’incarico, alla valutazione immobiliare, alla pubblicità immobiliare, privacy e antiriciclaggio; rapporti con gli istituti bancari e intermediari finanziari; rapporti con i colleghi e con la federazione.  Nei suoi 44 articoli detta principi e norme più severe per una maggiore trasparenza e correttezza, a garanzia dei rapporti sia con i clienti consumatori, che con tutti i soggetti che interagiscono con gli agenti immobiliari.
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Confedilizia critica l’intervento governativo. Che non rispetta il programma elettorale, appare condizionato dall’esecutivo precedente e non soddisfa le esigenze della parte sociale interessata. Quella che paga.
Confedilizia ha espresso con fermezza il proprio parere critico sul taglio dell’Ici prima casa deciso dal Governo. La ragione è che, per come è formulato, tradisce il programma del Partito delle libertà. ‘Totale eliminazione dell’Ici sulla prima casa’, diceva quel programma. Passato poco più di un mese dalle elezioni, s’è presa un’altra strada, quella tracciata da Prodi per la sua riduzione dell’Ici.
Niente più ‘totale eliminazione’, ma esclusione dal taglio delle abitazioni accatastate in A1 (’abitazioni di tipo signorile’), in A8 (’abitazioni in ville’), in A9 (’castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici’). Abitazioni definite tutte ‘di lusso’ persino nel comunicato stampa ufficiale della Presidenza del Consiglio, quando si sa – e la Confedilizia lo aveva tempestivamente segnalato al Governo – che gli immobili di lusso sono individuati nelle loro caratteristiche da uno specifico provvedimento (D.M. 2.8.1969), che le abitazioni ’signorili’ possono essere accatastate come tali in una zona censuaria e in un altro modo in un’altra zona e che castelli e palazzi storico artistici sono un ‘debito’ da mantenere, più che un lusso da esibire.
L’essersi fatti condizionare dal criterio di classismo ideologico e giustizialista del passato Governo, seguendone le discriminazioni tra casa e casa, è tanto più grave dato che gli immobili interessati sono solo 75 mila circa in tutta Italia. Soprattutto, il condizionamento che ha gravato sul nuovo Governo ha tolto alla riforma dell’Ici prima casa la carica innovatrice che aveva nel programma elettorale del Pdl: nella sua drastica previsione, infatti, quel programma è stato interpretato dalla proprietà immobiliare come una presa di posizione contro il tributo in sé; un tributo che si sarebbe cominciato a eliminare in un intero settore, quello della prima casa.
L’aver separato da casa a casa, però, ha fatto pensare ai più che si sia invece trattato di una mera scelta elettorale, disgiunta da ogni impostazione culturale di ampio respiro e, soprattutto, di generale riordino della fiscalità immobiliare. Se l’Ici è, come è, un’imposta patrimoniale, essa è anche un’imposta progressivamente espropriativa. Ma non si può, allora, ammettere che essa sopravviva addirittura in parte del settore abitativo: di quel settore dal quale si è cominciata una ‘bonifica’ che si riteneva avesse più ampi traguardi, sia pure nei tempi consentiti dalle attuali contingenze della finanza pubblica.
Oggi, dato che la si è voluta in parte lasciare in piedi, l’Ici è dunque un’anatra zoppa a più titoli. Confedilizia opererà quindi perché in Parlamento l’anatra, quantomeno, cessi di claudicare in modo macroscopico nell’immediato, in attesa che arrivino le feste e che la si possa far fuori del tutto, così da servirla in tavola sul piatto della giustizia e dell’equità. Perché non è né giusta né equa – tale, quindi, da indurre alla sua spontanea osservanza e rispetto – un’imposta patrimoniale ordinaria: un corpo estraneo rispetto al nostro ordinamento tributario e rispetto, anche, ai tributi locali istituiti all’estero.
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Ora è considerato responsabile, nei confronti dell’acquirente, dei danni verificatisi entro dieci anni dall’ultimazione dell’opera e derivati all’unità immobiliare dalla sua imperfetta esecuzione.
La norma è diretta a tutelare l’acquirente di una casa nuova in caso di gravi difetti della costruzione, allo scopo di soddisfare esigenze di carattere generale, quali la funzionalità e la conservazione degli edifici destinati, per loro natura, a lunga durata. La legge dispone che l’appaltatore (e quindi il costruttore) sia responsabile dei danni nei confronti dell’acquirente (e quindi del condominio) nel caso di rovina totale o parziale dell’edificio o di evidenti gravi difetti verificatisi entro 10 anni dall’ultimazione dell’opera. Eventuali clausole contrattuali di esonero o limitazione di tale responsabilità sono da considerarsi nulle.
Di conseguenza l’amministratore del condominio ha il diritto legittimo di agire in giudizio nei confronti del costruttore dell’edificio nell’interesse del condominio, in quanto titolare del potere/dovere di compiere tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti condominiali.
Può farlo anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, in quanto tale azione è diretta a conservare l’esistenza delle parti comuni e, in quanto tale, rientra tra le sue specifiche attribuzioni. Se l’amministratore non vi provvede, anche il singolo condomino è legittimato a farlo, sia per i gravi difetti riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, sia per ottenere il risarcimento dei danni che siano derivati alla sua unità immobiliare dall’imperfetta esecuzione dell’opera.
I gravi difetti. Non sono solo quelli che producono movimenti nelle strutture essenziali dell’immobile, ma anche tutti quelli che pregiudicano gravemente l’utilizzazione dell’immobile stesso e le funzioni cui è destinato. A titolo esemplificativo, costituiscono gravi difetti la presenza di crepe nei muri o sui soffitti, il sollevarsi della pavimentazione in legno dei singoli locali, il distacco dell’intonaco della facciata dell’edificio, il difettoso funzionamento dell’impianto di riscaldamento e dell’impianto idrico, l’inadeguatezza ricettiva delle fosse biologiche, l’impiego di materiali difettosi nella costruzione di solai, errori di costruzione del tetto e del lastrico di copertura tali da provocare infiltrazioni d’acqua all’interno degli appartamenti sottostanti ovvero a carico delle altre strutture condominiali, la costruzione difettosa di una canna fumaria dell’impianto di riscaldamento, il distacco del rivestimento del muro e la caduta di intonaco, i vizi di realizzazione dei muri perimetrali.
Insomma, tutto ciò da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica dell’immobile o una sensibile menomazione della possibilità di normale godimento dello stabile o del singolo appartamento che ne comprometta la conservazione, anche quando non producano fenomeni tali da pregiudicare la sicurezza o la stabilità dell’immobile oppure riguardino solo una parte limitata della costruzione.
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Certo, le ultime notizie non sono confortanti. Negli Stati Uniti, la crisi dei subprime comincia a far sentire le sue conseguenze in termini piuttosto pesanti. Le aziende crollano, le borse internazionali calano e la corsa del petrolio infonde una sensazione di grande fragilità, spaventando i mercati. Non solo: l’inflazione galoppa, registrando per la prima volta dal 1999 nella zona Euro quota 4% e costringendo la BCE ad alzare il tasso del denaro di un quarto di punto.
Uno psicodramma? Non proprio. In Italia, il mercato immobiliare tiene botta nonostante tutto. Il calo dei prezzi è ancora contenuto. I segmenti del pregio e del nuovo hanno estimatori dai portafogli ancora robusti. Le agevolazioni prospettate dalla normativa sul risparmio energetico attraggono un vasto pubblico interessato a coniugare il risparmio o l’investimento con un indirizzo ecosostenibile.
Inoltre, il Governo sta mettendo mano alle problematiche, soprattutto fiscali, che rendono farraginoso il mercato; procedendo oltretutto in una direzione che appare gradita a una buona parte degli operatori del settore.
Qualcosa si muove, dunque. Non deve preoccupare troppo il tasso dei mutui, il più alto dal 2002, ricordando che picchi ben più elevati rappresentavano il quotidiano degli anni Ottanta. E neppure dev’essere considerata foriera di cattivi presagi la crisi del ladrillo, ovvero del mattone spagnolo.
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La villetta è circondata da un bel giardino di proprietà esclusiva su tutti e tre i lati.

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                                                                                                                       (riferimento 1257)