L’associazione nazionale dei proprietari di casa affronta le problematiche d’interesse generale proposte dai suoi aderenti.
Prelazione dell’inquilino. Il proprietario di un negozio intende vendere l’immobile affittato a una gioielleria. Si domanda se l’offerta in prelazione all’inquilino possa avvenire anche mediante lettera raccomandata.
La risposta è affermativa. La Cassazione ha precisato che ‘in tema di prelazione urbana, la comunicazione al conduttore dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato, prescritta dall’art. 38 della legge sull’equo canone, può essere portata
a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti alla notifica per mezzo di ufficiale giudiziario indicato dalla legge, quale è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale’ (sent. n. 12689 del 27 novembre 1991).
Ciò detto, consigliamo al lettore di ricorrere comunque alla notifica mediante ufficiale giudiziario, il quale, nel consegnare l’atto al destinatario, attesta anche la sua conformità all’originale rendendo così impossibile qualunque contestazione sul contenuto (contestazione teoricamente possibile, invece, nel caso di invio dell’offerta in prelazione con lettera raccomandata).

Infiltrazioni dal lastrico solare. In una palazzina il lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino sporge a guisa di balcone fino a coprire il balcone sottostante. Essendosi però verificate delle infiltrazioni d’acqua al piano inferiore provenienti dalla parte del lastrico aggettante, si chiede come debbano essere ripartite le relative spese di riparazione.
Ai sensi dell’art. 1126 c.c., le riparazioni al lastrico solare che sia in uso esclusivo al condomino del piano attico vanno ripartite per un terzo a carico dello stesso proprietario dell’attico e per due terzi tra tutti i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti. Tale principio è applicabile anche nel caso di specie, in considerazione del fatto che il frazionamento della copertura di un edificio in diverse porzioni e la distribuzione dell’onere della manutenzione tra i condòmini in relazione alla maggiore o minore utilità dei lavori di riparazione (e quindi al diverso – apparente – interesse alla loro esecuzione), è operazione artificiosa e assai opinabile.

Mediatori: nuovi obblighi di legge. Un mediatore professionale debitamente iscritto alla Camera di Commercio domanda se i nuovi obblighi imposti dall’ultima legge finanziaria agli agenti immobiliari in tema di registrazione riguardino anche i contratti di locazione.
La risposta è affermativa. Ne deriva che se un mediatore, svolgendo la propria attività diretta alla promozione di affari porta a conclusione la stipulazione di una locazione, dovrà anche assicurarsi che le parti provvedano alla registrazione del relativo contratto ovvero provvedervi egli stesso, dal momento che la responsabilità per il pagamento della imposta ricade in solido anche su di lui.
Naturalmente, in tale ultimo caso, il mediatore avrà diritto di richiedere al locatore e al conduttore (a loro volta debitori in solido) il rimborso di quanto versato.

Interessi legali. Un proprietario di un immobile affittato a uso commerciale chiede di conoscere l’aliquota degli interessi legali per gli anni 2006 e 2007.
Gli interessi legali, che ai sensi dell’art. 1284 c.c. possono essere determinati ogni anno con provvedimento del Ministro del Tesoro (oggi, Ministro dell’Economia e delle Finanze) da pubblicarsi sulla Gazzetta Ufficiale non oltre il 15 dicembre di ogni anno, sono invariati dal 1° gennaio 2004 e sono attualmente pari al 2,50 per cento.

Fonte: Attico Informa Novembre/Dicembre 2007

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Per fruire del beneficio fiscale introdotto dall’ultima Finanziaria, che riguarda anche la ristrutturazione edilizia, è necessario che le spese siano sostenute nel periodo d’imposta.
Se su uno stesso immobile si esegue un intervento di ristrutturazione edilizia, ai sensi della legge 27 dicembre 1997 n. 449, comprendente anche interventi diretti al conseguimento del risparmio energetico, il contribuente può usufruire, in alternativa alla prima agevolazione e limitatamente a tali ultimi interventi e alle relative spese sostenute nel 2007, del più vantaggioso beneficio, introdotto dalla Finanziaria 2007.
L’agevolazione consiste in una detrazione dall’imposta sul reddito pari al 55% delle spese sostenute per i citati interventi nel periodo d’imposta 2007 ed effettivamente rimaste a carico del contribuente. L’Amministrazione ha rilevato che il beneficio si sovrappone, in molti casi, alla detrazione prevista per le ristrutturazioni edilizie, rappresentandone una specificazione, in quanto concessa in relazione alle ristrutturazioni edilizie che investono la componente muraria dell’edificio, gli impianti di riscaldamento e di produzione di acqua calda, migliorando la prestazione energetica dell’immobile.
L’agevolazione non è cumulabile. A tal proposito, il decreto del ministro dell’Economia e delle Finanze, di concerto con il ministro dello Sviluppo economico, intervenuto in data 19 febbraio 2007 e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 26 febbraio 2007, rubricato Disposizioni in materia di detrazioni per le spese di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente, ai sensi dell’articolo 1, comma 349, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, all’articolo 10, comma 1, stabilisce che Le detrazioni di cui al presente decreto non sono cumulabili con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge nazionali per i medesimi interventi di cui all’articolo 1, commi da 2 a 5.
In considerazione della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi previsti dalle due normative, tale divieto di cumulo, come ha chiarito la circolare n. 36 del 31 maggio 2007, opera nel senso che le agevolazioni fiscali non sono tra loro cumulabili e pertanto il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, soltanto dell’una o dell’altra agevolazione, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse.
Naturalmente, la detrazione compete solo a condizione che dalla fattura rilasciata al contribuente risulti che i lavori cui si riferiscono i pagamenti concretizzano uno o più interventi, finalizzati al risparmio energetico, riconducibili all’elencazione contenuta nell’art. 3 del decreto interministeriale del 19 febbraio 2007. È necessario, inoltre, che siano osservati gli adempimenti procedurali previsti dall’art. 4 e seguenti dello stesso provvedimento.
Riduzione degli adempimenti. L’Agenzia ha precisato che, sotto il profilo fiscale, il legislatore ha operato la scelta di ridurre gli adempimenti formali e documentali dei contribuenti rispetto a quanto previsto dal decreto del ministro delle Finanze 18 febbraio 1998, n. 41, recante norme di attuazione e procedure di controllo in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia, pur seguendone l’impostazione di base, al fine di massimizzare la fruizione di detta detrazione.
Pertanto, è stato eliminato l’obbligo di inviare, al Centro operativo di Pescara, la comunicazione preventiva di inizio dei lavori. Per contro, si è posto l’accento sull’attestato di certificazione energetica e su quello di qualificazione energetica.
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Il mercato mutui per acquisto casa nel 1° semestre 2008 segna un calo del -5,35% rispetto allo stesso periodo del 2007. Un dato che rispecchia l’atteggiamento cauto e riflessivo delle famiglie italiane sulle decisioni di finanziamento. L’ammontare complessivo delle nuove erogazioni, in Italia, nel primo semestre del 2008 è pari a 29.270 milioni di euro. Le consistenze dei mutui in essere rilevate al 30 giugno 2008 (al netto delle cartolarizzazioni) sono di 219.298 milioni di euro con una contrazione dell’1,91% rispetto alla fine del trimestre precedente.
Questo è quanto segnalato dall’Osservatorio Mutui Casa alle Famiglie di UniCredit Banca per la Casa, su dati Bankitalia. “L’andamento delle erogazioni del 1° semestre 2008 – spiega in una nota Pasquale Giamboi, Ad UniCredit Banca per la Casa – segna una  decisa contrazione  rispetto allo scorso anno. C’era da aspettarselo, è la naturale conseguenza del  deterioramento complessivo del ciclo economico globale”. Per Unicredit “siamo di fronte ad una flessione del mercato dei mutui che non solo continuerà ma si accentuerà ulteriormente nel secondo semestre di quest’anno lasciando prevedere per il 2008 un erogato totale dei mutui che si attesterà intorno ai 50-55 miliardi, riportandosi ai livelli medi del 2004/2005.  Le macro aree dell’Italia Nord Occidentale e Orientale evidenziano un andamento simile a quello nazionale registrando un risultato di segno negativo rispettivamente pari a -6,39% e -4,82%.
La Lombardia conferma il suo forte peso sulle erogazioni nazionali, con il 24,01%, pur registrando, anch’essa,  un calo del -6,35%. Più significativo il calo registrato in Italia Centrale (-7,85%) e in Italia Meridionale (-8,28%).  A livello regionale un segnale ancora molto positivo arriva dalla Sicilia con un +20,28% e dalla Valle d’Aosta con un +21,65%, entrambe in crescita anche nel primo trimestre 2008. In forte flessione, invece, l’Umbria con un -24,20%, il Molise con un -15,75%, la Campania con un -12,16% e la Liguria con un -11,76. Per il Lazio, che concentra il 12% delle erogazioni totali, si rileva un -7,91% rispetto al 1°semestre 2007. Da segnalare l’andamento in controtendenza dell’Italia Insulare, che registra una crescita del +12,99%.

fonte: FIAIP NEWS

Risultati delle rilevazioni FIAIP sull’andamento del mercato immobiliare urbano 2008

Trend in flessione nel 2008: sale il numero degli immobili messi in vendita, in diminuzione i prezzi tra il 7 e 7,5%, diminuiscono le transazioni (-14%) immobiliari portate a termine

Nel primo semestre 2009 si attende una diminuzione delle compravendite  nonostante la flessione dei prezzi. In aumento gli affitti (+1,7%) ad uso residenziale

Dopo più di dieci anni di rialzi il mercato immobiliare urbano tira il freno a mano. Trend in netta diminuzione per il mercato immobiliare nel 2008, rispetto al’anno precedente, così come già previsto nel report Fiaip 2007. Per le compravendite immobiliari si registra  un andamento medio dei prezzi in calo tra il – 7 e -7,5% per  abitazioni e negozi, che si attesta al – 9,7% per il segmento direzionale. Inoltre sono sempre di più gli italiani (53%) ed i clienti extra U.E. (83%) che nel 2008  hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili.

Le previsioni, per il primo semestre 2009, indicano una diminuzione per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali, ed un aumento degli affitti a uso abitativo. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 500 valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato immobiliare. Il campione rappresentativo delle principali aree urbane italiane è fotografato nell’ambito del Rapporto Fiaip 2008 sul mercato immobiliare, dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari Professionali. L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche, e viene presentato oggi a Roma nel corso del Convegno: “Quali Strategie per il mercato immobiliare” promosso dall’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare (OPMI). Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato su 9 maggiori città capoluogo di regione.

Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari.

Compravendite

In generale, il mercato indica nel 2008, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione di circa un – 7% / – 7,5% per le abitazioni e i negozi, che si attesta attorno al – 9,7% per il direzionale. Ciò è dovuto ad una diminuzione della domanda e ad una maggior offerta di immobili con un numero di compravendite concluse sempre minore. Per quanto riguarda le transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal – 10% dei capannoni,  al – 14% delle abitazioni e dei negozi, fino al - 15% per immobili ad uso ufficio. Ancora una volta si conferma come il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo arriva a 9 mesi. Più della metà delle compravendite (58%) avviene  con il ricorso al sistema creditizio.

Ma quali sono gli immobili più ricercati? Gli italiani apprezzano sempre di più i trilocali, semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 36% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e un 23% bilocali (miniappartamenti). L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (73%) seguito dalle abitazioni di nuova costruzione (14%).

Le previsioni per il primo semestre 2009 indicano una diminuzione dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. I dati raccolti, per il comparto residenziale danno come previsione un allungamento dei tempi di vendita degli immobili.

Locazioni

Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi che nel 2008 subiscono una flessione contenuta (- 3,3%) per il comparto abitativo mentre per il commerciale la diminuzione é valutata attorno al 6-8% circa. Rispetto al 2007 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda di abitazioni, un offerta di immobili che rimane stazionaria con un incremento del numero dei contratti. I contratti di locazione risultano in aumento del + 1,7% per gli affitti delle abitazioni, mentre per negozi (-7,78) e capannoni (-7,46%), si riscontra una flessione dei contratti che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso direzionale (-9,88). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano su un periodo da 1 a 3 mesi. Una tipologia richiesta sempre più anche dai clienti che optano per le locazioni è il  miniappartamento bilocale (38%), così  come il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (39%) o semicentrali (54%). Lo stato di conservazione degli alloggi affittati è quasi esclusivamente di buono stato (83%).

Per quanto riguarda le previsioni per il primo semestre 2009 per il mercato delle locazioni,  si indica una tendenza all’aumento degli affitti ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone semicentrali o periferiche delle città.

fonte: FIAIP

Alleghiamo di seguito una tabella che riassume in breve i costi per l’acquisto di un’abitazione: 

ACQUISTO DI ABITAZIONE E SUE PERTINENZE DA PARTE DI PRIVATO CON REQUISITI PRIMA CASA*

* Tra i requisiti vi è quello che l’abitazione non sia classificata come “di lusso”

ACQUISTO DI ABITAZIONE E SUE PERTINENZE DA PARTE DI PRIVATO NON ABBIA I REQUISITI PRIMA CASA*

Il Calcolo del valore catastale

fonte: mercato immobiliare

Alla fine del primo semestre 2008 il mercato immobiliare residenziale italiano ha mostrato una correzione degli scambi e dei prezzi al ribasso, il processo di riassestamento dei prezzi sul mercato è  iniziato nelle macro aree urbane semicentrali e periferiche di tutti i principali Comuni capoluogo, mentre nei centri e nelle zone di pregio i prezzi restano in una fase di stagnazione. Le città che hanno subito un maggiore calo dei prezzi nel primo semestre 2008 sono Napoli e Palermo (-9%), a conferma del trend del primo trimestre, seguite da Roma (-8,3%) e Milano (-8%), anche loro già in leggero calo nel primo trimestre. Torino, ancora in positivo a marzo 2008, vede i prezzi calare in media del 6% circa come Bologna, Genova, Firenze e Catania. Le stime elaborate a livello nazionale, relative al primo semestre 2008, danno una contrazione degli scambi di abitazioni compresa in un range fra il -13% ed il -15%, rispetto allo stesso periodo del 2007. 
Sul fronte delle quotazioni, viceversa, si ipotizza un incremento medio del 2% anche se calano le quotazioni nelle grandi città; si riprende il comparto industriale e migliora il settore degli uffici; bene la grande distribuzione.
A pesare sono la diminuzione della domanda, l’allungamento dei tempi di vendita, l’aumento dell’offerta e la presenza di un maggiore margine di trattativa per gli acquirenti. Un contributo al rallentamento delle transazioni è venuto anche dal maggior rigore delle politiche creditizie attuate da parte degli Istituti di credito, che hanno inciso negativamente sulla quota di domanda coperta da giovani coppie e stranieri. I rischi attuali sono legati all’eccesso di offerta di nuovo, con la prossima immissione sul mercato di immobili progettati in un momento più favorevole, il prezzo dei quali oggi risente del costo di acquisto dei terreni, avvenuto in pieno boom immobiliare. Una parte dell’offerta è composta da immobili acquistati di recente, i proprietari dei quali, non riuscendo a sostenere le rate del mutuo, preferiscono la cessione del bene per orientarsi verso soluzioni di dimensioni più ridotte o sulla locazione. In generale, si registra un’attenuarsi del fenomeno della provincializzazione e dell’attrazione esercitata dai mercati del primo e secondo hinterland rispetto alle periferie urbane. I più penalizzati sono i Comuni di prima fascia, più popolari e con quotazioni in linea con le periferie urbane, dal momento che chi esce dalle metropoli tende a cercare soluzioni indipendenti, di qualità, immerse nel verde e un buon rapporto qualità-prezzo.

fonte: mercato immobiliare