Dopo anni di impennata, che hanno visto i prezzi delle case raggiungere cifre al metro quadro stratosferiche, si prevede per il 2009 una grande frenata.
Complice di questa rimodulazione sicuramente il rincaro dei mutui: la scarsa disponibilità da parte delle banche a erogare prestiti ad interesse sia fisso che variabile ha reso ulteriormente difficile l’acquisto della casa in assenza di ingenti fondi economici, di conseguenza la diminuzione della domanda immobiliare porterà di sicuro i prezzi degli immobili (ad uso abitativo) ad una flessione. Se il mercato si sgonfia, l’offerta si adegua: gli appartamenti di nuova costruzione, che sono passati da poco meno di 193 mila nel 1999 al picco di 336 mila quest’anno (per un valore di 40,5 miliardi).
Ma come sempre, ad incidere sull’andamento del mercato immobiliare non è soltanto un fattore, bensì una moltitudine di cause economico/ambientali, prima tra tutte il ridimensionamento dei nuclei familiari. La fascia di popolazione con età compresa tra i 30 e i 39 anni, quella che in Italia esprime la maggiore propensione alla creazione di nuove famiglie e alla ricerca di una casa, è in diminuzione: dopo essere passata da 8 milioni nel 1991 a 9,5 milioni del 2002, scenderà a 7 milioni nel 2016.
L’attuale diminuzione dei componenti della famiglia media ha portato la domanda immobiliare a ridimensionare la richiesta di lotti abitativi di elevate dimensioni, a favore di piccoli appartamenti, monolocali e villette bifamiliari. Stabile è sempre la domanda degli immigrati, che già oggi rappresentano il 13 per cento del mercato immobiliare italiano, e che in prospettiva peseranno sempre di più: se nel 2006 le presenze straniere erano a quota 3,8 milioni (il 7 per cento della popolazione italiana) nei prossimi dieci anni arriveranno a 7 milioni, nel 2006 solo 300 mila di loro vivevano in una casa di proprietà mentre 2 milioni e 200 mila pagavano un affitto.
L’andamento attuale di domanda ed offerta immobiliare mostra anche un altro fattore da non sottovalutare: l’aumento della richiesta di appartamenti in zone periferiche a sfavore di zone centrali. Questo fenomeno è generato non solo da un desiderio di miglioramento dello stile di vita, ma anche dall’impressionante aumento dei prezzi che subiscono un ulteriore balzo nelle zone centrali e di maggiore espansione commerciale.
In controtendenza alla diminuzione di acquirenti di immobili ad uso abitativo, cresce l’interesse per la speculazione immobiliare focalizzata su esercizi pubblici ed immobili ad uso ufficio o deposito. L’imminente calo dei prezzi, che ha colpito particolarmente tutti i lotti non abitativi, ha portato le entità commerciali ad un adeguamento economico tale da renderle accessibili come investimento, in attesa della ripresa del mercato al fine di trarne non pochi profitti.

Nonostante tutto la domanda resta comunque stabile: il 51% per la prima casa, il 28% per la sostituzione, il 9% per la seconda casa ad uso vacanziero ed il 12% come investimento. Oggi, in periodo non proprio positivo di congiuntura economica, gli immobili risultano ancora un investimento conveniente rispetto ad altri settori del mercato. Non bisogna mai dimenticare , quando si parla di mattone, la regola major del mercato immobiliare: il suo andamento è una linea sinusoidale composta da picchi massimi e minimi ricorrenti, quindi quello che può sembrare un investimento sfortunato attuale potrebbe diventare una rendita florida in un prossimo futuro.
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La crisi dei mutui subprime ha coinvolto in maniera massiccia tutti i mercati finanziari che in poche settimane hanno perso tutti i guadagni dell’anno. Le Borse europee hanno perso oltre 300 miliardi di euro di capitalizzazione, 26 dei quali nella sola Milano. Ma cosa sono questi mutui sub prime? E quali sono le cause che hanno portato alla crisi?
Da circa 5-6 anni gli operatori immobiliari statunitensi offrivano mutui anche a persone con caratteristiche di affidabilità assai precarie. Questi mutui (effettuati a tassi molto elevati e quindi molto redditizi per le banche) rappresentavano il 13% di tutto il settore. Gli Istituti che erogano il prestito dovevano a questo punto reperire i capitali e l’operazione si concretizzava con l’emissione di prodotti finanziari simili alle obbligazioni che venivano vendute in tutto il mondo (soprattutto ad investitori istituzionali statunitensi ed europei).
Naturalmente, poichè i clienti dei mutui pagavano tassi più alti della media del settore, anche chi deteneva le obbligazioni legate ad essi percepiva degli interessi superiori alla media. La logica alla base di questi prodotti era che proprio i sottoscrittori dei mutui (attraverso il pagamento delle rate) erano a garanzia delle cedole e della restituzione del capitale, ma purtroppo, è successo che una percentuale molto elevata (molto più elevata dei modelli matematici delle banche d’affari e delle agenzie di rating) dei sottoscrittori dei mutui sub prime ha smesso di pagare le rate dovute, mandando in crisi tutto il sistema legato a questo settore.
Le prime ad entrare in crisi sono state le società specializzate nell’erogazione di questi mutui sub prime; successivamente hanno cominciato ad entrare in crisi le banche d’affari statunitensi che si occupavano dell’assemblaggio (il termine tecnico è ‘cartolarizzazione’) dei prodotti obbligazionari garantiti dai mutui ’sub prime’. Infine sono entrati in crisi tutti gli investitori istituzionali che avevano acquistato questi prodotti attratti dai rendimenti elevati.
Ad un certo punto, i mercati finanziari che avevano inizialmente sottovalutato la portata di questa crisi, sono stati ‘travolti’ da un’ondata di nervosismo e di pessimismo. Gli effetti più allarmanti sono forse legati alla crisi di liquidità del sistema bancario, dovuta al circolo di sfiducia che si è generato tra i vari operatori che ha portato quasi a paralizzare la concessione di nuovi crediti e moltissimi italiani, impauriti ed esasperati dalla crescita costante dei tassi variabili dei mutui, a cambiare il loro mutuo da tasso variabile a fisso.
Per rimediare a questa situazione viziata la BCE (Banca centrale europea) ha deciso, forse troppo tardivamente, di tagliare i tassi di interesse di 75 punti base, portandoli dal 3,25% al 2,50%, ossia al minimo da due anni e mezzo, precisamente da maggio 2006. Quello di dicembre è un altro chiaro segnale che la crisi finanziaria si sta ripercuotendo duramente sull’economia reale – ed il più consistente nella storia dell’Eurotower.
Dopo la riduzione dei tassi da parte della Bce le associazioni dei consumatori – Adusbef e Federconsumatori – tornano a chiedere alle banche italiane di adeguare immediatamente i tassi sui mutui. In base ad uno studio delle associazioni, la riduzione dei tassi potrebbe consentire un risparmio medio sulle rate dei prestiti a tasso variabile di 45 euro al mese, pari a 540 euro l’anno (esempio su un mutuo trentennale da 100mila euro).
Nella nota le due associazioni evidenziano anche i risparmi possibili se venisse eliminato il differenziale del costo del denaro esistente tra le banche italiane e quelle europee. In Europa infatti la media del tasso applicato dalle banche è pari al 5,20% mentre in Italia si sfiora il 6% (5,99%). Tale differenza rappresenta una maggiorazione speculativa dello 0,79%. Il Governo, nell’ambito delle politiche di contenimento della crisi ha emanato un decreto legge, in vigore da fine novembre, che prevede che per i mutui in corso le rate variabili 2009 non possono superare il 4% grazie all’accollo da parte dello Stato dell’eventuale eccedenza.
Per i nuovi mutui, invece, a partire dal 1° gennaio 2009 le banche dovranno assicurare alla clientela la possibilità di stipulare mutui garantiti da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea.
Quindi, in conclusione, lo scenario che si profila non è nerissimo: secondo gli esperti, nel 2009 le rate potranno continuare a diminuire, alla luce delle dichiarazioni rilasciate dal governatore della Bce Jean Claude Trichet, che non ha escluso, un nuovo taglio al costo del denaro, anche a breve. In questo caso la quota di interessi da pagare su un mutuo variabile verrebbe ulteriormente ridimensionata.
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In base all’articolo 1385 del codice civile, il preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo indicandone sin da subito i tratti essenziali. Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto scritta, pena la nullità del contratto (articolo 1351 c.c.) stesso, si parla in termini legali di forma scritta ab substantiam.
Parlando di classificazione dei contratti possiamo aggiungere che il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, cioè, un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo successivamente con il quale si trasferirà la proprietà (effetto traslativo). Per rendere maggiormente efficacie l’accordo la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, in altre parole essa rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è parziale adempimento.

Il preliminare di compravendita DEVE essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso con applicazione dell’imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all’imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto (codice tributo 104T). L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull’agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all’atto notarile fornendo al notaio copie in originali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell’acquirente e del venditore.
Poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Sul preliminare di registrazione dovranno essere apposte le marche da bollo da € 14,62 ogni 100 righi di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi legali.

Riferimenti normativi

• Legge 296/2006 Finanziaria per il 2007;
• D.L. 262/2006 Collegato alla Finanziaria per il 2007;
• D.L. 223/2006 convertito dalla Legge 248/2006 Manovra bis.

Il versamento dell’ICI va effettuato:

• dal proprietario di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli siti nel territorio dello Stato;
• dal titolare del diritto reale di usufrutto, di uso e di abitazione sull’immobile.

Per l’immobile in locazione finanziaria è tenuto al pagamento il conduttore.

Qualora vi siano due comproprietari dello stesso immobile, il versamento va effettuato autonomamente da ciascuno di essi, salvo che la delibera comunale accetti un unico versamento.

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, l’ICI è ridotta al 50%. Tale ipotesi è dichiarata dall’Ufficio Tecnico Comunale o tramite autocertificazione.

Per il 2008 c’è l’esenzione ICI per tutte le tipologie di immobili destinati ad abitazione principale. Sono escluse le categorie catastali:

• A/1 – abitazioni di tipo signorile;
• A/8 – ville;
• A/9 – castelli e palazzi eminenti.

E’ sufficiente la semplice appartenenza dell’immobile ad una di queste categorie catastali, a nulla rilevando la sussistenza o meno delle ‘Caratteristiche delle abitazioni di lusso’ – DM 2 agosto 1969.

Condizioni per l’esenzione

Ai fini dell’esenzione devono sussistere contestualmente:

• la soggettività in capo ad una persona fisica che possiede un immobile in proprietà o altro diritto reale;
• l’immobile di categoria catastale diversa da A/1, A/8 ed A/9;
• la destinazione dell’immobile ad abitazione principale da parte dello stesso soggetto.

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In materia di Bonus straordinario per le famiglie introdotto con Decreto legge n. 185/2008, possiamo specificare quanto segue come da circolare del Ministero delle Entrate:

Il beneficio – che consiste in un straordinario (erogato una sola volta) di ammontare variabile (da 200 a 1.000 euro) in base al reddito e ai componenti del nucleo familiare che ne fa richiesta – non costituisce reddito – né a fini fiscali né a quelli previdenziali, né per il rilascio della social card. Il bonus può essere richiesto dai cittadini residenti, lavoratori e pensionati, incluse persone non autosufficienti, che facciano parte di una famiglia qualificata come a basso reddito. Il reddito complessivo familiare che dà diritto al beneficio non deve comunque superare 35.000 euro annui, le scadenze per richiedere l’agevolazione dipendono dall’anno d’imposta che viene preso come riferimento per la verifica dei requisiti previsti per il riconoscimento del bonus:
- anno di riferimento 2007– gli aspiranti beneficiari devono presentare la richiesta al datore di lavoro o all’ente pensionistico entro il 31 gennaio 2009 utilizzando il modello predisposto per la richiesta del bonus al sostituto d’imposta e agli enti pensionistici, che erogheranno il beneficio nei successivi mesi, rispettivamente, di febbraio e marzo; se il beneficio non è erogato dai sostituti d’imposta, la domanda può essere invece inviata, in via telematica, all’Agenzia delle Entrate entro il 31 marzo 2009, utilizzando l’apposito modello;
- anno di riferimento 2008 – la domanda deve essere presentata entro il 31 marzo 2009 al datore di lavoro o all’ente pensionistico, che erogheranno il bonus nei successivi mesi, rispettivamente, di aprile e maggio, oppure entro il 30 giugno 2009 all’Agenzia delle Entrate, ma soltanto per i contribuenti esonerati dall’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi. I contribuenti tenuti alla presentazione della dichiarazione dei redditi possono richiedere il bonus straordinario con la dichiarazione relativa al periodo d’imposta 2008.

Fonte: Agenzia delle Entrate, Provvedimento 05/12/2008, prot. 184519/2008

Affrontiamo di seguito la differenza tra l’utilizzo di un termine perentorio o di un termine ordinatorio all’interno dei contratti.
Il termine perentorio viene così detto, se un dato atto o una data attività devono essere compiuti entro il lasso temporale di scadenza del termine stesso; se il termine non viene rispettato, l’atto o l’attività, pur se eventualmente compiuta, risulta inutile, nel senso che non viene considerata utile ai fini di certi effetti favorevoli, con conseguente applicazione di sanzioni e produzione di effetti sfavorevoli. Questo perchè il termine perentorio obbliga in termini assoluti il compimento di un’attività in quel determinato lasso di tempo al fine di fornire certezza all’attività stessa.
Il termine ordinatorio invece, viene così detto se alla sua inosservanza, non sono previste sanzioni o effetti sfavorevoli. La funzione di questo termine è semplicemente quella di ‘ordinare’ un’attività amministrativa, indirizzandola verso determinate procedure ed esiti; perciò, il non rispetto del termine non comporta il verificarsi di decadenze e l’applicazione di sanzioni.

All’interno della categoria dei termini ordinatori, la dottrina distingue, poi, i cosiddetti termini ’sollecitatori’, cioè quei termini diretti a ’sollecitare’ il tempestivo compimento di una data attività, senza prevedere alcun effetto negativo in caso di mancato rispetto. Invero, date le eguali conseguenze previste, il termine sollecitatorio si distingue ben poco da quello ordinatorio.

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Il governo sembra essere  intenzionato ad accogliere alcune delle richieste fatte dagli associazione del settore immobiliare come FIAIP, Feder Turismo, Confindustria tra cui l’aliquota al 20% dell’imposta sostitutiva per il reddito che deriva dalla locazione di tipo turistico per le case destinate alle vacanze.
Era stato chiesto, dal punto di vista fiscale e legislativo, di poter avviare subito una nuova fase di sviluppo per il settore turistico delle case vacanze, in quanto è necessaria al fine di un rilancio del turismo, una semplificazione a livello politico. Tutto ciò è stato tema di discussione nell’incontro, promosso dall’Osservatorio Parlamentare per il Turismo, che si è tenuto a Roma con oggetto ‘turismo e finanziaria 2009′ nella sala stampa del Senato della Repubblica e durante il quale sono stati affrontati i seguenti punti:

• Procedure per investimenti nel turismo
• Semplificazione delle leggi
• Revisioni delle competenze Stato-Regioni
• Coordinamento enti pubblici-imprese

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