Una ricerca condotta dal sito idealista.it evidenzia che nonostante la crisi in corso il desiderio di una casa di proprietà rimane la principale priorità degli italiani. Ma anche la forbice tra i prezzi richiesti e la disponibilità di spesa rimane troppo ampia.
Nonostante la crisi internazionale in atto abbia come primo effetto la diminuzione del potere di acquisto delle famiglie, il mito della casa di proprietà non sembra perdere terreno. Almeno ciò è quanto emerge da un’indagine dell’ufficio studi di idealista.it, il sito di informazione specializzato nel settore immobiliare, che ha analizzato l’andamento della domanda e dell’offerta su internet a Roma, Milano e Torino nel periodo luglio-novembre 2008.
In tutte le città oggetto dello studio, nel periodo in questione si è registrata una ripresa delle ricerche delle case in vendita su internet. In parallelo, il portale ha registrato un nuovo picco di visitatori (220 mila a settembre secondo nielsen online) incrementando del 20% la sua miglior performance precedente. Il rapporto tra le ricerche di case in vendita e case in affitto si è ribilanciato in favore delle prime.
Nella capitale le ricerche relative alle case in vendita hanno raggiunto il 61% del totale, contro il 39% degli affitti. Solo a luglio-agosto dell’anno scorso il rapporto era invertito (53% delle ricerche per affitti, 47% per l’acquisto).
I milanesi non sono da meno, e questo autunno sono tornati a cercare case da acquistare (58% delle ricerche totali), mentre l’estate scorsa il rapporto era 44% vendita e 56% affitto.
Anche a Torino c’è un ritorno d’interesse per l’acquisto, nonostante la maggioranza dei cittadini propenda per la soluzione affitto: 52% contro 48%. Anche se il rapporto si è equilibrato rispetto all’estate scorsa, quando le ricerche orientate agli affitti rappresentavano il 65% e quelle relative alle case in vendita solo il 35%.
La tipologia classica degli appartamenti monopolizza l’offerta di case in vendita nella capitale, così come a Milano e Torino. Il taglio medio di tali immobili a Roma – l’80% del parco immobiliare della città – è di circa 92 metri quadrati, in genere con tre stanze; a Milano 86 metri quadrati con due stanze; a Torino 84 metri quadri con tre stanze.
Le richieste degli utenti nelle città oggetto dell’indagine, vanno verso appartamenti di 74 metri quadri in su con due stanze a Roma e Milano e con tre a Torino. Nella capitale, il massimo che le persone sarebbero disposte a spendere è 370.000 Euro, contro i circa 309.000 € di Milano ed i 215.000 € di Torino. Incrociando i dati dello studio condotto da idealista.it emerge che, ad eccezione di Torino – dove il costo medio di un appartamento di 84 metri quadrati, lo standard dell’offerta cittadina – corrisponde alle reali possibilità degli utenti, i prezzi dell’offerta nelle altre 2 città considerate si situano ben al di sopra delle delle loro disponibilità. A Roma il prezzo medio di un appartamento con una superfice di 92 metri quadri ammonterebbe a 440 mila euro (4.802€ al metro quadro) a fronte di un massimo di spesa di 370.000 € prevista dagli utenti. Stesso discorso vale per Milano, dove il prezzo per un appartamento di 82 metri quadrati ammonterebbe a 330.000 € (3.824 al mq) contro i circa 309.000€ che i milanesi destinerebbero all’acquisto.
Sul fronte degli immobili in affitto, invece, l’offerta è composta da appartamenti con metrature mediamente meno ampie rispetto a quelle delle case in vendita. La pezzatura media si attesta infatti attorno ai 79 metri quadrati a Roma, 73 a Milano e 75 a Torino.
I monolocali costituiscono una fetta consistente dell’offerta in tutte e tre le città, in particolare a Milano, dove rappresentano il 17% del parco immobiliare. Dal canto loro, gli utenti cercano appartamenti generalmente con un’ampiezza minima di 65 metri quadrati e sarebbero disposti a spendere un massimo di 890 euro al mese a Roma, 910 a Milano e 595 a Torino.
Anche per gli affitti l’indagine rileva un divario piuttosto netto tra richieste dei locatori e disponibilità di budget dei locatari. Nella capitale, considerando la metratura più diffusa degli annunci, 79 metri quadrati, il prezzo medio richiesto è di circa 1.320 Euro mensili, quasi 340 Euro in più delle indicazioni di budget da parte degli utenti, che si fermano a 980 Euro. A Milano, il canone medio mensile per un immobile di dimensioni standard (73 mq) secondo l’offerta del portale è fissato a circa 1.080 €, vale a dire 170 € in più di quanto i milanesi sarebbero disposti a spendere per un affitto. Ancora una volta è Torino a presentare un’offerta più vicina alle reali di chi cerca casa in affitto: qui il canone mensile per un appartamento di 75 metri quadri ammonta a 675 Euro, un prezzo che comunque supera di 80 Euro i 595 euro indicati dagli utenti torinesi come tetto massimo di spesa mensile.

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La Consulta nazionale delle associazioni che rappresentano i mediatori esprime con forza le proprie perplessità di fronte al disegno di legge riguardante la categoria presentato dal Governo.
Il disegno di legge del ministero dello Sviluppo economico, approvato dal governo il 25 gennaio 2007, prevede novità per l’accesso all’attività di agente immobiliare. Se sarà approvato dal Parlamento, sparirà l’obbligo di iscrizione al Ruolo e basterà presentare una dichiarazione di inizio attività e avere i requisiti professionali previsti dalle normative vigenti (L.39/89).
Le attività di intermediazione (la norma unifica le seguenti figure professionali: l’agente di affari in mediazione; l’agente immobiliare, l’agente d’affari, l’agente e rappresentante di commercio, il mediatore marittimo, lo spedizioniere, il raccomandatario marittimo) potranno quindi essere svolte semplicemente dopo avere presentato la dichiarazione di inizio attività alla Camera di Commercio competente per territorio, e per conoscenza alla Questura, corredata dalle autocertificazioni e dalle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti soggettivi, morali, professionali, tecnici e finanziari, ove prescritti dalla legislazione vigente. Alle Camere di Commercio restano gli obblighi di verifica del possesso dei requisiti di legge degli esercenti. I relativi dati saranno iscritti nel registro delle imprese se svolte in forma di impresa e, in tutti gli altri casi, nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (R.E.A.), assegnando loro la qualifica di intermediario, distintamente per tipologia di attività.
Per iniziare a svolgere l’attività di agente immobiliare, non saranno quindi più necessarie le iscrizioni al ruolo e al Registro Imprese della Camera di Commercio.
Dopo l’approvazione del Disegno di Legge saranno emanate delle norme regolamentari per meglio individuare i nuovi compiti delle Camere di Commercio dopo l’abolizione del ‘Ruolo Mediatori’. Queste prime indicazioni delle nuove norme emanate dal Governo non sono ovviamente condivise dagli addetti ai lavori, in quanto verrebbe a mancare quel ‘Ruolo’ che, pur nella sua limitatezza, era comunque uno strumento di verifica degli iscritti e di controllo dell’attività.

La Consulta dice No
Non a caso, un forte segnale di coesione è uscito dagli incontri della Consulta Nazionale Interassociativa dell’Intermediazione – Fimaa/Fiaip/Anama. Le Federazioni che rappresentano a livello nazionale tutta la categoria dei mediatori di ogni settore ha espresso preoccupazione e ha respinto con forza ogni ipotesi di abolizione del Ruolo Mediatori presso le Camere di Commercio, unico momento di controllo e verifica dell’attività, anche a tutela del cittadino/consumatore.
Il Disegno di Legge proposto dal Governo troverà quindi nei mediatori una continua e costante opposizione durante l’iter di approvazione parlamentare. Le federazioni di categoria, tramite la Consulta Interassociativa, da subito cercheranno un confronto con il Governo, le forze politiche, le Associazioni Nazionali dei Consumatori e le Camere di Commercio aprendo un tavolo di concertazione affinché si valuti la pericolosità dell’abolizione del Ruolo Mediatori per le imprese e per la clientela.
Quanto sia largamente condivisa tra gli addetti ai lavori questa posizione è ben espresso dal comunicato stampa emanato congiuntamente Fimaa-Confcommercio, Fiaip-Confedilizia/ Confindustria e Anama-Confesercenti, in cui, come suggerisce il titolo ‘gli agenti immobiliari dicono Si a una riforma del mercato e No ad una deregulation selvaggia’. La Consulta Interassociativa, che riunisce le Associazioni degli agenti immobiliari delle tre associazioni ‘denuncia con forza i provvedimenti previsti nel Disegno di Legge allo studio del Governo, che prevede l’abolizione del Ruolo professionale presso le Camere di Commercio con rischi di perdere garanzia, trasparenza e tutela per il mercato e soprattutto, per i consumatori, prima ancora che per gli operatori’.
Il problema, dicono le associazioni di categoria, non si risolve con la semplice abolizione del ruolo, ma con la realizzazione di una riforma della normativa in grado di rafforzare la qualità professionale a tutela del cittadinoconsumatore. La categoria chiede quindi un tavolo di confronto con il Governo, ‘anche per avere chiarimenti sul testo del Disegno di Legge, tanto più che lo stesso presenta elementi di contraddizione con i recenti provvedimenti Bersani e gli obblighi previsti in Finanziaria. La strada indicata è quella della qualità certificata da organismi autorevoli, concludono i tre presidenti. Perché ’solo professionisti di qualità possono rispondere alle esigenze di un mercato complesso e dare garanzia e tutela ai consumatori’.
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Ancora agenti immobiliari nel mirino di una banda di zingari che prima finge di voler acquistare un appartamento e poi attraverso una ‘sceneggiata’ in grande stile, punta a ottenere il pagamento di una penale per il non rispetto (da parte dell’agenzia) del contratto. Una truffa sottile perché, come vedremo, al limite della legalità. Alcune segnalazioni erano pervenute in commissariato alcune settimane fa. In questi giorni altri cinque agenti immobiliari si sono presentati in commissariato segnalando alcune anomalie. Per gli inquirenti non ci sono dubbi: si tratta delle stesse persone che hanno già colpito in molte città del Nord Italia.
Ma come avviene la truffa? E’ divisa in più fasi. Un signore vestito elegantemente si presenta negli uffici di un’immobiliare (le truffe sono andate a segno in diversi comuni nel Nord Italia) e si mostra interessato all’acquisto di un appartamento. Di solito al piano terra in un condominio che si affaccia su uno spiazzo o di fronte a un ampio parcheggio. Mostra all’agente una certa solidità finanziaria che lascia quest’ultimo tranquillo.
La casa viene visitata, l’acquirente propone delle modifiche, chiede quanto gli verrebbero a costare. Tutto con calma. Ovviamente si parla di parecchie migliaia di euro, la fretta sarebbe sospetta. Poi il passo decisivo. Un preliminare e il deposito dell’assegno quale ‘promessa di acquisto’, un assegno che nemmeno viene incassato dall’agenzia ma che serve appunto da garanzia.
L’acquirente si presenta nell’appartamento con i parenti: degli zingari. Vistosi, molto vistosi. Parlano a voce alta, tanto da attirare la curiosità e la diffidenza dei vicini. «Questa casa è perfetta. Ci possiamo stare anche in dieci. Poi fuori c’è il parcheggio e lì metteremo le roulotte e i furgoni». I vicini di casa si arrabbiano e chiamano l’agente immobiliare. Una valanga di telefonate più o meno dello stesso tenore: «Noi non vogliamo degli zingari come vicini di casa». Secondo gli inquirenti alcune telefonate sono degli stessi truffatori che si fingono dei vicini di casa e usano toni minacciosi.
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Numerosi centri italiani sviluppano progetti di maquillage destinati a dare una scossa al mercato immobiliare. Ecco una panoramica dei lavori in corso nelle città del nord. Nel prossimo numero, il focus sul centro sud.
Da qualche anno, in alcune delle principali città italiane è in atto un processo di ristrutturazione urbana destinato ad avere forti riflessi sul mercato immobiliare. A Milano come a Roma, a Firenze come a Napoli, a Bologna e Torino come a Verona e nelle altre province del Nord est. Ovunque vengono ristrutturate aree industriali dismesse, rinforzati i servizi nei quartieri periferici, sviluppati progetti relativi ad aree commerciali, centri direzionali, nuovi poli universitari.
L’obiettivo principale è la riqualificazione delle zone, l’effetto collaterale quello di scuotere il mercato immobiliare delle città in questione. Dove diventa importante muoversi per tempo sia se si ha intenzione di comprare una casa di abitazione sia se ci si muove in un’ottica d’investimento. Ecco allora una panoramica sulle prospettive create dai nuovi progetti che diventeranno realtà nei prossimi anni. Partendo da Milano e dal nord Italia e rinviando al prossimo numero l’attenzione su Roma e il centro sud.

Milano rincorre le grandi metropoli europee
Milano ha iniziato da qualche anno la rincorsa alle altre metropoli europee investendo denaro ed energie in una serie di progetti che di qui a un decennio ne modificheranno profondamente il tessuto urbano e che potrebbero far impennare anche le valutazioni di zone limitrofe.
Tra gli interventi di maggiore rilievo, spicca il progetto che cambierà il volto all’area compresa tra la stazione Garibaldi, piazza della Repubblica e l’ex luna-park delle Varesine. Si tratta del più grande intervento di riqualificazione effettuato in città e si estenderà su oltre 340 mila metri quadrati, in un’area da anni in stato d’abbandono. Complessivamente, entro il 2012, è prevista la realizzazione di oltre 65 mila metri quadrati di superfici residenziali, cui si aggiungeranno uffici e attività commerciali.
Inoltre, verranno costruiti un centro direzionale e la Biblioteca degli Alberi, un’area verde di 85 mila metri quadrati, che rappresenterà il terzo parco della città per estensione e sarà attraversata da un’area pedonale che terminerà nei pressi di corso Como, uno dei punti nevralgici della vita notturna milanese. Questi interventi favoriranno il vicino quartiere Isola, dove i prezzi di vendita oscillano oggi tra 3.300 e 3.900 euro al metro quadrato e sono tuttavia destinati a crescere ancora. L’area è ricca di case di ringhiera con cortili in acciottolato e vecchi laboratori artigiani da riadattare a loft. Ai valori attuali di mercato, da un piccolo bilocale di 45/50 metri quadrati si può ricavare un affitto mensile che oscilla tra 750 e 800 euro, mentre trilocali da 90/100 metri vengono locati a prezzi compresi tra 1.000 e 1.200 euro al mese.
Più in prospettiva, si può guardare con interesse a via Valtellina e le sue traverse, comprese tra lo Scalo Farini e il cimitero Monumentale. Alle cui spalle si trova l’ex Dogana, oltre 300 mila metri quadrati che saranno oggetto di una futura dismissione e di un conseguente rilancio. Oggi acquistare casa in via Valtellina costa tra 3.500 e 4.000 euro al metro quadrato, prezzo giustificato dal fatto che la maggior parte degli edifici sono d’epoca e il quartiere è ricco di servizi e collegato al centro attraverso due linee metropolitane. Trilocali da 90 metri quadrati vengono oggi proposti in affitto tra 1.200 e 1.300 euro al mese, spese comprese, mentre da un bilocale di 55 metri quadrati, arredato e raggiunto da ascensore, si possono ricavare fino a 10 mila euro all’anno.

Guardando a est
Due grandi progetti sono in fase di sviluppo nella prima cerchia periferica della città. Il primo si trova lungo la via Rubattino, sulle ceneri dell’ex fabbrica dell’Innocenti, tra Segrate e il quartiere di Lambrate, a due passi dall’imbocco della tangenziale est lungo la dorsale verso Bologna. È già stretto un accordo con l’università per trasferirvi alcuni corsi a carattere scientifico. Si aggiungerà poi uno sviluppo residenziale, contornato da un parco di circa 3.000 metri quadrati. Va detto che i prezzi nella zona sono già abbastanza elevati, ma vale la pena segnalare che Lambrate sta diventando un catalizzatore di manifestazioni, esposizioni ed eventi legati al mondo dell’arte. Ciò si è tradotto in una rapida valorizzazione degli immobili.
Il secondo progetto sorgerà sulle ceneri degli stabilimenti Magneti Marelli, lungo la via Adriano, che collega viale Padova a Sesto San Giovanni. Il futuro quartiere offrirà nuovi spazi residenziali, ma ospiterà anche scuole, un centro per lo sport, strutture per il benessere e spazi atti a ospitare eventi socio-culturali. Al momento, forse a causa della forte presenza di immigrazione di origine africana e asiatica, la zona è una di quelle dove comprare casa è ancora conveniente, con appartamenti che possono essere acquistati anche a 2.500 euro al metro quadrato.
Nella zona Sud est, verrà invece costruito un quartiere completamente nuovo, Santa Giulia, che si svilupperà lungo un terreno di oltre un milione di metri quadrati, su cui un tempo sorgevano gli stabilimenti Montedison e le acciaierie Redaelli. Il suo neo è la distanza dal centro della città, compensata da collegamenti che comprendono il passante ferroviario e la linea 3 della metropolitana, senza contare la vicinanza alla tangenziale est e all’aeroporto di Linate.
Il quartiere si svilupperà attorno a un parco di 350 mila metri quadrati, delimitato da due zone destinate a residenze e servizi, tra cui piscine, campi da tennis, centri benessere, palestre, cinema multisala e supermercati. Gli appartamenti verranno venduti a circa 6.000 euro al metro quadrato. Ma ci sono anche quelli costruiti dalle 34 cooperative che hanno rilevato una fetta del progetto da destinare a sviluppo residenziale tramite un accordo con il comune di Milano, i cui prezzi oscillano attualmente tra 2.400 e 2.800 euro al metro quadrato e tra 3.000 e 3.200 euro al metro quadrato.
Un’alternativa potrebbe essere acquistare appartamenti di piccolo taglio nel vicino quartiere di Rogoredo vecchia, costituito in gran parte da basse case in muratura che risalgono agli anni ’20. Le soluzioni di prezzo variano attualmente tra 2.500 e 3.000 euro al metro quadrato, rispecchiando l’attuale valore e la potenzialità della zona. Affittare un bilocale di 50 metri quadrati, comprensivo di spese e parzialmente arredato, consente di incassare ogni mese circa 750 euro.

Dai Navigli a Porta Vittoria
Nella cerchia esterna dei Navigli, vale la pena segnalare i lavori che interesseranno l’area dell’ex Sieroterapico, nella zona Sud ovest. Qui sorgeranno un parco di circa 100 mila metri quadrati, palazzine residenziali con posti auto e box. Un secondo progetto ha invece l’obiettivo di ridisegnare e riqualificare un’ex area industriale lungo la conca del naviglio pavese, le ex cartiere Binda.
Si tratta di un edificio di fine ottocento, in mattoni a vista, che ospiterà appartamenti e loft con posti auto, un parco, un asilo nido e una pista ciclabile, oltre ad alloggi d’edilizia convenzionata. La zona è sempre più ricercata per via delle numerose operazioni di riqualificazione di vecchie fabbriche che vengono tramutate in eleganti loft multipiano, con ampie vetrate, cortili privati e attigue infrastrutture di servizio. Oggi, il prezzo al metro quadrato oscilla tra 4.500 e 5.000 euro, mentre per acquistare un’abitazione su carta occorre preventivare spese tra 3.500 e 3.800 euro al metro quadrato.
Ricca di verde grazie alla presenza del parco Formentano, oltre 70 mila metri quadrati alberati che delimitano Largo Marinai d’Italia, la zona di Porta Vittoria è invece pronta ad accogliere l’avveniristica Biblioteca Europea di informazione e cultura. I prezzi nella zona sono già piuttosto alti, vista la relativa vicinanza con il centro storico, gli eccellenti collegamenti e la ricchezza dei servizi e degli spazi verdi. Ci sono tuttavia alcuni isolati a poca distanza, dove i prezzi sono più contenuti.
Qui potrebbe essere interessante comprare bilocali e trivani da riaffittare a studenti, che saranno attratti dalla biblioteca multimediale e dalla vicinanza sia all’Università degli Studi sia al Politecnico. La soluzione più conveniente è acquistare attorno a Piazzale Martini, dove è possibile trovare appartamenti di due o tre locali a poco più di 3.000 euro al metro quadrato.
La piazza ospita anche uno dei maggiori mercati settimanali, mentre nei prossimi anni sarà oggetto di un importante contratto di quartiere che prevede il restringimento della sede stradale, la realizzazione di nuovi stalli di sosta a pettine, di un ampio parterre a verde perimetrale piantumato e il potenziamento delle attività ludiche e per il gioco. Oggi, monolocali da 45 metri quadrati consentono di ricavarne affitti mensili intorno a 550 euro, mentre per bilocali di 65 metri quadrati, parzialmente arredati, la richiesta può salire fino a 700/750 euro spese comprese.

La scommessa CityLife
Sulla carta, il progetto più atteso è quello che interesserà l’area che ospitava la Fiera di Milano, oggi in gran parte trasferita a Rho-Pero. Citylife sorgerà su un’area di circa 255 mila metri quadrati e prevede innanzitutto la costruzione di tre grattacieli dalle forme poco convenzionali circondati da spazi verdi dove troverà posto anche una piccola darsena artificiale. Previste anche residenze di pregio, un museo della moda, ricavato dal recupero di una vecchia costruzione, e numerose attività commerciali.
La zona è una delle più belle e costose del semicentro cittadino e non ha conosciuto particolari rivalutazioni nell’ultimo decennio, registrando una crescita in linea con il mercato cittadino. Per avere un’idea dei prezzi, in piazza VI Febbraio, dove si affaccerà il museo della moda, oggi si vende attorno a 7.500 euro al metro quadrato e gli appartamenti sono per lo più di grosso taglio. Duecento metri quadrati rendono fino a 3.000 euro al mese, mentre per affittare un trilocale da 100 metri quadri nella vicina piazza Giulio Cesare occorrono circa 2.000 euro al mese.

Uno sguardo sulle periferie
Anche lo sviluppo dei trasporti pubblici è destinato a creare nuovi scenari. La linea due della metropolitana dovrebbe tra poco arrivare a collegare anche Assago e Buccinasco, mentre la linea tre raggiungerà Dergano, Affori e il quartiere Comasina, nella parte nord della città. I prezzi di Assago, nella zona delle nuove palazzine non lontane dal Forum, partono da 3.000 euro al metro quadrato, per arrivare a 4.000 (categoria catastale A1, stabili signorili) in prossimità del futuro capolinea della metropolitana.
La zona è ricca di verde e a poche centinaia di metri dall’autostrada che collega Milano a Genova e Torino. Prezzi analoghi anche a Buccinasco. Anche se ancora in fase progettuale, va segnalato poi il prolungamento della linea rossa da Sesto San Giovanni alla zona di San Fruttuoso, alle porte di Monza. Attualmente, i valori si aggirano tra 2.800 e 3.200 euro al metro quadrato, in palazzine anni ‘80 spesso circondate dal verde.
Ad Arese infine, nell’area che fino a qualche anno fa ospitava le catene di montaggio dell’Alfa Romeo, sorgeranno aree verdi, residenze e piazze, mentre a pochi chilometri di distanza, nei pressi del nuovo polo fieristico di Rho Pero, nasceranno tre grattacieli e residenze per 5 mila persone, uffici, un grande parco verde di 175 mila metri quadrati, il museo del Design e il nuovo Vigorelli. Nel primo caso, i prezzi di vendita del residenziale dovrebbero aggirarsi attorno a 3.400 euro al metro quadrato, mentre occorrerà aggiungere tra il 10% e il 20% per aggiudicarsi le realizzazioni di Rho Pero.

MA I CANTIERI DEL NORD ITALIA NON SI FERMANO A MILANO

Genova. Il maquillage della città della lanterna parte dalla riqualificazione che coinvolgerà le due principali stazioni ferroviarie. A Principe, sul lato stazione che affaccia su via Andrea Doria verranno costruiti un autosilo interrato e un parcheggio a raso in grado di alloggiare 500 vetture. All’interno della stazione verrà invece costruito un piano ammezzato di 600 metri quadrati, che sarà adibito ad area shopping e ristoro per i passeggeri in transito.
Ne trarrà beneficio la zona compresa tra via Andrea Doria, via Avezzana, Salita San Giovanni e via Fanti d’Italia. Qui, i prezzi oscillano oggi tra i 1.400 euro al metro quadrato per l’economico usato e i 1.900 euro del nuovo signorile. Anche a Brignole, l’imperativo è ridurre il traffico attorno alla stazione. Lungo la limitrofa via De Amicis verrà approntato un parcheggio su tre livelli fuori terra, che ospiterà 150 auto. L’investimento nelle infrastrutture è superiore a 10 milioni ed è comprensivo del riordino delle due piazze antistanti le stazioni.

Verona. Lo sforzo principale riguarda la vecchia zona agricola-industriale collocata tra la stazione di Porta Nuova e l’uscita autostradale di Verona Sud. Circa 2.200.000 metri quadrati di superficie complessiva di cui 1.100.000 di aree dismesse, tra cui l’ex Mercato Ortofrutticolo e gli ex Magazzini Generali. Il progetto porterà alla creazione di un grande polo finanziario, culturale e residenziale attraversato dal lungo viale del Lavoro, che collegherà il quartiere al centro.
L’ex Mercato Ortofrutticolo ospiterà il polo finanziario, con le sedi di assicurazioni e istituti di credito, mentre le Officine Adige, lasceranno spazio a un polo direzionale. Sono previste anche residenze, negozi e un grande spazio verde pubblico. Nell’area degli ex Magazzini Generali, invece, verrà realizzato un centro culturale polivalente. A breve dovrebbero partire i lavori, che vedono un investimento del Comune di circa 100 milioni di euro per le infrastrutture stradali e i collegamenti di trasporto pubblico con il centro di Verona.
La riqualificazione della zona dovrebbe portare anche alla rivalutazione dell’area di Borgo Roma, dove si trova la facoltà di medicina e la richiesta di appartamenti è già molto alta. Altrettanto interessanti anche i lavori nel centro storico della città. I lavori di riqualificazione interesseranno piazza Cittadella, a due passi dall’Arena, dove verrà costruito un parcheggio sotterraneo.
Al momento i prezzi per un appartamento in questa zona vanno da 3.000 a 4.200 euro al mq, ma dopo questi lavori dovrebbero alzarsi sensibilmente. Stessa cosa per i lavori in piazza Renato Simoni, dove sono previsti interventi di riqualificazione di palazzi sia privati sia comunali e altri parcheggi sotterranei. In questo caso si parla di una forte rivalutazione con prezzi che da 2.300-2.500 al mq di ora possono arrivare a 5 mila euro al mq. Affittare un ufficio può rivelarsi più redditizio rispetto a un appartamento, perché in quest’ultimo caso si tende a calmierare gli affitti. Un ufficio di circa 150 mq in questa zona invece può essere affittato a circa 3 mila euro al mese.
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a 40 minuti di auto da Orlando e dall’aereoporto internazionale, sulla costa tra Miami e Cape Canaveral, bellissimo appartamento in residence di lusso con piscina e aree verdi attrezzate. L’appartamento è disponibile per locazioni settimanali, quindicinali e mensili. La proprietaria è italiana ed è disponibile a fornire tutte le informazioni richieste per i soggiorni. Per ulteriori informazioni rivolgersi all’Agenzia Immobiliare Arca di Pistoia al numero 0573-32006.

Con la manovra anti-crisi si è provveduto ad aiutare tutti coloro colpiti dall’aumento delle rate dei mutui a tasso variabile. Attualmente tale provvedimento è in fase di determinazione e si perfezionerà entro la fine di febbraio. Nello specifico, l’agevolazione aiuta persone fisiche che hanno stipulato mutui a tasso variabile per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale fino al 31 Ottobre 2008 (sono escluse ville, case di tipo signorile e castelli).
La misura consiste nel bloccare il tasso finale al 4%: lo Stato interverrà sulla eccedenza prodotta per il cosiddetto spread. Piccolo particolare è che questo vale solo per quei mutui stipulati già ad un tasso inferiore al 4%. Per comprendere il sistema di calcolo delle importo delle rate occorre quindi considerare un tasso del 4% senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione.
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L’Agenzia delle Entrate precisa che la determinazione del reddito imponibile deve avvenire separatamente per ciascuna delle operazioni realizzate e non considerando unitariamente il progetto.
In presenza di un progetto d’investimento complesso, attuato tramite project financing (di cui alla legge 109/1994, ora trasfusa nel D.Lgs. 163/2006), dove unitamente alla costruzione e gestione di un’opera pubblica viene prevista anche la realizzazione di un complesso immobiliare da cedere a terzi in ‘libero mercato’, la determinazione del reddito imponibile deve comunque avvenire separatamente per ciascuna delle singole operazioni poste in essere e non, invece, considerando unitariamente il complessivo progetto di investimento.
Pertanto, nel periodo d’imposta in cui avviene la vendita del complesso immobiliare, il relativo reddito imponibile va calcolato correlando, ai ricavi conseguiti con la cessione, i soli costi di realizzazione del medesimo edificio e non anche quelli sostenuti per la progettazione e la costruzione dell’opera pubblica. Così precisa l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 232/E del 22 agosto 2007, in risposta a un’istanza di interpello avanzata da una società assegnataria della costruzione e gestione di un immobile da adibire a nuova sede del Comune, da realizzare attraverso lo strumento del project financing (di cui all’art. 19 della legge 109/1994, ora trasfuso nell’art. 143 del D.Lgs. 163/2006, recante il nuovo Testo unico degli appalti).

La posizione dell’istante
In particolare, nel caso di specie, il corrispettivo pattuito a favore della società esecutrice dell’opera, oltre a un canone e a contributi da erogarsi per il periodo di durata della concessione, è costituito anche dalla cessione di un’area comunale, sulla quale la medesima società costruisce un edificio da cedere successivamente a terzi. In tale ambito, è stata chiesta la possibilità di considerare, sotto il profilo fiscale, l’intera operazione di costruzione e gestione degli uffici comunali e di realizzazione della struttura immobiliare da vendere a terzi come facente parte di un unico progetto.
Ciò anche alla luce del fatto che, se la commessa relativa all’opera pubblica fosse considerata separatamente dalla vendita dell’edificio, non verrebbe assicurato l’equilibrio economicofinanziario dell’investimento, tenuto conto che la realizzazione e la gestione della sede comunale avverrebbe in perdita, essendo i costi superiori ai relativi ricavi.
Dal punto di vista fiscale, l’unitarietà dell’intero progetto, ad avviso della società istante, comporterebbe la possibilità di determinare il reddito imponibile, derivante dalla cessione del fabbricato, in base alla differenza tra i ricavi di vendita e i costi sostenuti per la realizzazione dell’intero progetto, assunti in misura proporzionale ai proventi realizzati.

Cosa dice l’amministrazione finanziaria
L’Amministrazione finanziaria ha invece precisato che la ripartizione dei costi relativi al progetto non può avvenire in funzione di considerazioni basate solo sulla convenienza economica del complessivo investimento, ma piuttosto deve fondarsi sul rispetto del principio di competenza economica stabilito dall’art. 109 del Tuir – Dpr 917/1986 e, con esso, della necessaria correlazione tra costi sostenuti e ricavi conseguiti per la singola operazione, ai fini della determinazione del relativo reddito imponibile.
Ciò implica che, dai ricavi derivanti dalla cessione del complesso immobiliare, non possono essere dedotti i costi non connessi alla costruzione del medesimo fabbricato e riguardanti, invece, la progettazione e realizzazione dell’opera pubblica. A parere dell’Amministrazione, quindi, seppure facente parte di un unico e complesso progetto d’investimento, la cessione del fabbricato deve considerarsi fiscalmente distinta rispetto all’attività di gestione dell’opera pubblica.
Pertanto, da un lato, il reddito derivante dalla cessione dell’edificio, da assoggettare a tassazione nel periodo d’imposta in cui avviene il trasferimento della proprietà (ai sensi dell’art. 109, comma 2, lett. a, del Tuir – Dpr 917/1986 (*1), deve essere determinato correlando ai ricavi della vendita i soli costi relativi alla costruzione dello stesso (e non anche quelli connessi all’opera pubblica).
Dall’altro i costi di realizzazione dell’opera pubblica andranno, invece, dedotti nei successivi periodi d’imposta di durata della concessione (sotto forma di quote di ammortamento finanziario di beni gratuitamente devolvibili alla scadenza della concessione, ai sensi dell’art. 104, comma 2, del Tuir – Dpr 917/1986 (*2) e posti in correlazione ai ricavi derivanti dalla gestione della stessa (canoni di locazione e contributi maturati nel corso della durata della concessione).
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Rendere rapido e poco costoso il trasferimento di un finanziamento da una banca all’altra. Una questione semplice ma ancora controversa. Nonostante una legge lo consenta e gli interessati siano favorevoli.
Il tema della portabilità dei mutui è ormai su tutte le pagine dei giornali ed è diventato tema di dibattiti. Qualcosa comincia a muoversi. I protagonisti di questa telenovela all’italiana sono le associazioni dei consumatori, i notai e l’Abi, l’Associazione delle banche. Lo scopo di questi dibattiti è quello di migliorare le condizioni di trasferimento di un mutuo da una banca all’altra, rendendo questa operazione più veloce e meno onerosa dal punto di vista economico.
In particolare i notai stanno studiando una serie di agevolazioni relative agli atti di surrogazione. Sostanzialmente due. Il trasferimento da una banca all’altra e il cambiamento delle condizioni economiche, quindi tassi migliori.
Anche se siamo ancora a livello di voci, si comincia a parlare di attestare a 500 euro le spese notarili. L’autorità Antitrust ha chiesto di esplorare la possibilità che non valgano solo gli atti fatti dai notai, ma che si possa ricorrere anche ad altre figure professionali. Su questo aspetto, però non tutti sono d’accordo. Infatti va detto che la conservatoria dei registri immobiliari ha con i notai un canale privilegiato e sicuro. Questi infatti garantiscono il trasferimento delle ipoteche. Quindi difficile farne a meno.
Le associazioni dei consumatori chiedono, inoltre, che tutti i costi relativi al trasferimento dei mutui vengano assorbiti dalla banca entrante, senza tenere conto però, come sottolinea Eugenio Vacchini della società di consulenza Progetica, che questo onere verrebbe ovviamente suddiviso su tutti gli altri clienti della banca stessa.
Il dibattito, come si vede, ferve, alimentato dall’Abi, in prima linea per sollecitare gli istituti bancari ad accettare la portabilità. Questi, infatti, potrebbero anche rifiutarsi. In base a quanto previsto dal secondo decreto sulle liberalizzazioni, il cosiddetto pacchetto Bersani, poi convertito in legge dello Stato il 2 aprile scorso (legge n°40/2007) – dal 2 febbraio, il cliente di un istituto finanziario, di una banca o di un ente previdenziale può chiedere di ‘trasferire’ il vecchio mutuo a un’altra banca, anche mediante scrittura privata, senza l’obbligo di cancellare la vecchia ipoteca (che fa da garanzia al nuovo finanziamento) e senza perdere i benefici fiscali previsti per la prima casa.
Ma secondo quanto emerge dall’inchiesta che Osservatorio Finanziario ha condotto sulle principali banche che operano in Italia, ad oggi, neppure una sola surrogazione è stata completata. Infatti, anche se il legislatore si è mosso, si tratta di una mera dichiarazione d’intenti perché la legge non entra nel merito della questione, lasciando liberi i vari istituti di muoversi a loro piacimento. Il trasferimento, finora, è stato così oneroso da scoraggiare anche i più decisi ad attuarlo. Cosa aspettarsi dunque nei prossimi mesi? Il passo successivo, dichiara Vacchini, è che le banche aderiscano a questo accordo e lo facciano diventare prassi corrente.
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Il 21 dicembre 2008, è stata pubblicata, a cura dell’agenzia del Territorio, una nota informativa che fornisce una breve sintesi sull’andamento dei volumi delle compravendite effettuate in Italia nel corso del 3° trimestre 2008.
Tale nota informativa rappresenta un’anticipazione sperimentale relativamente al 3° trimestre 2008, presentata per accogliere e soddisfare la forte richiesta di informazioni aggiornate sul settore immobiliare.

I risultati evidenziano che nel 3° trimestre 2008 il volume di compravendite complessivo è stato di 329.051 transazioni (NTN), con un decremento complessivo pari a -13%, sul 3° trimestre 2007 (tasso tendenziale). Si conferma, pertanto il trend negativo già segnalato a partire dal II semestre 2006, dopo un lungo periodo di crescita più o meno continua. In particolare la nota informativa evidenzia quanto segue:

• il settore residenziale, con 150.356 compravendite è quello con il decremento più elevato, pari a – 14,1%;
• il settore terziario, con 3.779 transazioni, risulta in decrescita del -13,4%;
• il settore commerciale con 9.346 NTN, risulta in calo del -12,8%;
• il settore produttivo, con 3.220 NTN, è quello con il calo più contenuto, -3,6%;

Il mercato del settore residenziale, subisce un forte calo sopratutto nel Nord (-16,1%), mentre risulta inferiore nel Sud (-10,3%). Il mercato residenziale, inoltre, si contrae maggiormente nei comuni non capoluogo, con una diminuzione del 16% circa, mentre nei capoluoghi il calo è inferiore (-9,3%). Tale fenomeno si osserva per la prima volta dal 2001, ovvero da quando l’Agenzia effettua analisi sul mercato immobiliare.
Anche per le principali 10 città e relative province si conferma tale tendenza, con una sensibile contrazione delle compravendite soprattutto nei comuni minori (-16,7% mediamente) e molto più contenuta nelle città (-8,9%). E’ da notare, altresì, che nel periodo 2000-2006 le compravendite sono cresciute soprattutto nelle province, piuttosto che nei capoluoghi e che per questi ultimi, il declino del mercato era già iniziato nel 2005.

Fonte: Agenzia del Territorio