Traslocare. Quali sono i lavori che bisogna fare prima di poter andare a vivere nella dimora prescelta. Nel caso di un’abitazione nuova di zecca, particolare importanza assume la tinteggiatura delle pareti. In immobili di una certà età, è determinante far controllare tutti gli impianti del gas, elettrico e idraulico.

Traslocare in una nuova casa? Basta essere ben organizzati e il gioco è fatto. Quali sono i lavori che bisogna fare prima di poter andare a vivere nella dimora prescelta? Sono numerosi. Ci si può affidare a dei professionisti oppure procedere con il fai da te. Nel caso di un’abitazione nuova di zecca, particolare importanza assume la tinteggiatura delle pareti. I colori tra cui scegliere sono numerosissimi. Al classico bianco si possono preferire tonalità pastello come il rosa salmone o il beige ma anche toni più forti come il giallo o il rosso.
Si può fare ricorso anche alla pittura creativa. Ci sono infatti differenti tecniche che permettono di ottenere effetti particolari sui muri di casa. Da quella a rocchetto con rullo, adatta per lo più a una singola parete della stanza, a quella a stampo. Dall’effetto spugnato a quello sfumato. Ce n’è per tutti i gusti.

Chi invece opta per una casa precedentemente abitata, deve innanzitutto far controllare tutti gli impianti, da quello elettrico, a quello del gas, a quello idraulico. È possibile poi che sorga l’esigenza di ristrutturare. Dai pavimenti, ai muri, si tratta comunque di interventi di edilizia. In questo caso bisogna informarsi sulle normative locali da seguire e sui documenti da richiedere per ottenere l’eventuale permesso.
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Ferma restando la possibilità di cedere/vendere un immobile non dotato dell’AQE (attestato di qualificazione energetica), a partire dal 1° luglio 2009 tutti gli immobili devono essere dotati di detto attestato,così come previsto all’art. 6 del decreto. Fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali (art. 6 comma 9) (3), l’attestato in parola (ACE) è sostituito a tutti gli effetti dall’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE).Riguardo la certificazione energetica, in sede di atto, le parti potranno dichiarare che:

1) l’immobile è dotato della certificazione energetica ed in questo caso è prevista la consegna dell’AQE (attestato di qualificazione energetica) in sede di rogito stesso se non è già avvenuta. La parte alienante si può impegnare in atto ad eseguire la consegna in sede successiva, ma sempre con il consenso dell’altra parte. Nel caso di immobile di nuova costruzione è prevista la sanzione amministrativa dall’articolo 15 comma 7 del decreto.

2) l’immobile non è dotato della certificazione energetica. In questa ipotesi, le parti saranno sollecitate dal notaio a regolamentare su chi graverà tale obbligo sempre che non si tratti un edificio di nuova costruzione. In pratica, nel decreto non vi sono divieti o sanzioni che impediscano che, là dove esista un accordo tra le parti, l’obbligo ricada sul compratore. E’ da segnalarsi la rilevanza di una completa informazione del notaio a favore delle parti in quanto il decreto, in sostanza, escludendo l’obbligo per il costruttore, rimanda alle parti su chi possa ricadere l’obbligo della qualificazione. Inoltre, in particolare, per tutti gli edifici realizzati o ristrutturati a seguito di permesso a costruire o DIA richiesto e presentata nel periodo compreso tra l’8 ottobre 2005 ed il 31 dicembre 2008 la certificazione energetica condiziona l’efficacia della dichiarazione di fine lavori (art. 8 co. 2 del decreto); inoltre, in base all’art. 2 co. 282 l. 244/2007 (legge finanziaria per l’anno 2008) ed è elemento che subordina il rilascio del certificato di agibilità.

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte  -il donante-  arricchisce l’altra –il donatario-  disponendo a favore di questa di un diritto proprio, presente nel patrimonio, o assumendo verso la stessa una obbligazione; con la donazione in pratica, il donante sceglie di regalare un bene al donatario.

Essendo un contratto, è necessario il consenso di entrambe le parti che devono essere capaci di dare e ricevere, la causa inoltre, come per tutti i contratti, deve essere lecita. Il bene donato deve appartenere al patrimonio del donante il quale interesse deve essere sempre NON patrimoniale, il bene donato può essere mobile, immobile, denaro, quote, aziende ma mai un bene futuro. L’accettazione da parte del donatario deve altresì essere espressa; la donazione può essere fatta anche a favore di minori o di inabilitati.

La donazione è un atto quasi definitivo, in quanto il donante non può più riappropriarsi di quanto donato tranne le cause di revocazione ammesse dalla legge. E’ sempre richiesto l’atto pubblico notarile con presenza di due testimoni tranne per il caso di donazione di cose mobili di valore esiguo per le quali vale la regola del “possesso vale titolo”.

Il contratto di donazione prevede l’applicazione di varie clausole tra cui:

-           la donazione con apposizione di condizione
sospensiva:  il donante subordina il prodursi dell’efficacia della donazione al verificarsi di un evento futuro ed incerto.
risolutiva: il donante subordina la cessazione dell’efficacia della donazione al verificarsi di un evento futuro ed incerto.

la donazione con apposizione di termine
Il termine può essere iniziale (momento futuro e certo che da’ inizio alla donazione) o finale (momento futuro e certo che determina la durata della donazione)

la donazione modale
In questo caso, il donante impone un peso a carico del donatario. Tale peso crea a carico del donatario un’obbligazione. Il donante può prevedere, la risoluzione della donazione nel caso in cui il donatario non adempia all’obbligo impostogli.

donazione con riserva di usufrutto
In tal modo il donante può conservare ancora il diritto di utilizzare il proprio bene e di percepirne i frutti (anche locandolo), anche per tutta la durata della sua vita ed al beneficiario della donazione andrà solo la nuda proprietà.

donazione con clausola di riversibilità, il donante stabilisce che le cose donate ritornino a lui nel caso di premorienza del solo donatario o del donatario e dei suoi discendenti.

Sotto il profilo tributario, le donazioni sono state quasi completamente detassate dalla legge n. 383/2001 secondo la quale qualsiasi bene venga donato e qualunque sia il suo valore, se il contratto interviene tra coniugi,  tra parenti in linea retta o parenti in linea collaterale entro il quarto grado, nessuna imposta vi è più da pagare, a meno che si tratti di donazione immobiliare.
In tale caso occorre sostenere il pagamento delle seguenti imposte:
- imposta ipotecaria (per la trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari): nella misura del 2% del valore catastale del bene o del maggior valore indicato in atto;
- imposta catastale (per la volturazione dell’atto al catasto): nella misura dell’1% del valore catastale del bene o del maggior valore indicato in atto. Queste percentuali si abbattono alla misura fissa di Euro 168,00 per ciascuna di queste imposte, qualora ricorrano per il donatario i requisiti per l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa”.
Se, invece, tra donante e donatario non ricorrano né rapporti di coniugio, né rapporti di parentela in linea retta o entro il quarto grado oppure non si tratti neppure di parenti (es: donazione tra due conviventi) la donazione è tributariamente rilevante, con il pagamento della normale imposta di registro per la parte di valore donato che, per ogni donatario eccede il limite minimo; in questo caso inoltre l’imposta ipotecaria è del 3% sull’intero valore donato (salvo benefici “prima casa”).

Esenzioni, agevolazioni e riduzioni di imposta sono previste dal t.u 346/1990.

Spesso ci si pone il quesito se è più conveniente una donazione o una attribuzione tramite testamento.. in entrambi i casi, il trasferimento dei beni per successione non è soggetto ad imposta. La differenza sostanziale è che, mentre per la donazione tra soggetti tra i quali non ricorrano né rapporti di coniugio, né rapporti di parentela in linea retta o entro il quarto, SONO DOVUTE le imposte di trasferimento per l’importo eccedente la franchigia minima,  per la successione a causa di morte a favore degli stessi soggetti, NON SONO DOVUTE IMPOSTE qualunque sia il valore dei beni.

Riferimenti normativi: La legge 296/06 – Finanziaria 2007 – pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 299 del 27.12.2006 (suppl. ord. N. 244) , entrata in vigore il 1.1.2007

La nuova disciplina, integrando il disposto dell’art. 10 D.P.R. 26.4.1986 n. 131, inserisce anche la figura dell’agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali (non autenticate) stipulate a seguito della sua attività. Questo significa che l’agente immobiliare dovrà provvedere a sua cura, qualora non lo facciano direttamente le parti contraenti, a richiedere la registrazione dei contratti (es: contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, contratti di locazione, ecc) stipulati a seguito della sua attività professionale e non solo, dovrà provvedere, qualora non lo facciano i contraenti, al pagamento dell’imposta di registro (relativa a tali scritture private; 0,50% sulla caparra confirmatoria o 3% sull’acconto oltre all’imposta fissa di € 168,00) essendo egli diversamente responsabile in solido con le stesse nei confronti dell’Agenzia delle Entrate per il predetto pagamento (salva la successiva possibilità, di rivalersi nei confronti dei contraenti stessi).

I soggetti che devono effettuare la dichiarazione dal notaio rimangono sempre ed esclusivamente le parti coinvolte nella compravendita e non l’agente immobiliare, il quale però dovrà comunicare alle parti il proprio numero di iscrizione al ruolo e la C.C.I.A.A. nel quale è tenuto il ruolo sopra indicato.

Dal contratto di compravendita di un immobile nascono, per le parti coinvolte (venditore-acquirente), sia dei diritti sia degli obblighi, in modo che il venditore e l’ acquirente siano legati da un vincolo reciproco di doveri da rispettare e pretese soddisfatte. Esempi lampanti di questi diritti/doveri sono: pagare e ricevere il prezzo pattuito, consegnare e ricevere l’immobile…altri invece, di pari rilevanza, risultano meno noti.Di fondamentale importanza è l’dentificazione della parti tramite presentazione di un documento valido (carta identità, patente di guida, passaporto) e del codice fiscale (fondamentale per gli adempimenti di natura fiscale che verranno svolti dal notaio); nel caso di contratto di compravendita in cui una delle parti risulta essere cittadino straniero è importante ricordare che il numero di codice fiscale dovrà essere richiesto all’agenzia delle Entrate in data anteriore al contratto. Altro dovere delle parti è quello di informare il notaio circa lo stato civile di ognuno, questo perchè il contratto avrà delle conseguenze sul regime patrimoniale del singolo o dei coniugi. Se una delle parti, decide di non intervenire di persona alla compravendita è necessaria una PROCURA NOTARILE  a vendere o acquistare in modo che il rappresentante compirà tutti gli atti necessari al buon esito del contratto IN NOME E PER CONTO della parte che lo ha delegato.

In riferimento ai pagamenti, per tutti quelli effettuati dal 4 luglio 2006, l’articolo 35, comma 22, del decreto-legge n. 223 del 2006, ha posto a carico di entrambe le parti,  l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione dettagliata delle modalità di pagamento del corrispettivo della vendita; le parti dovranno comunicare il numero dell’assegno circolare o bancario con il quale è stato pagato il prezzo della vendita, l’importo, la trasferibilità (vietata se l‘ammontare è superiore al 12.500 Euro), , il numero del conto corrente dal quale viene tratto, tutto ciò al fine di rendere l’operazione più trasparente possibile. Le parti sono inoltre obbligate e con le stesse modalità, a dichiarare l’eventuale intervento di un’agenzia immobiliare inserendo in atto il numero dell’assegno dato in pagamento al mediatore indicandone tutti gli estremi. In atto dovrà comparire la denominazione dell’agenzia, i dati del rappresentante legale/agente immobiliare, il numero di codice fiscale, partita I.v.a. e il numero di iscrizione all’albo del ruolo agenti di affari in mediazioni.

Nel caso in cui, la parte acquirente, voglia richiedere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, dovrà dichiarare in atto di possedere tutti i requisiti necessari.