Le regole da applicare, tra clienti e agenti immobiliari, per non trovarsi spiacevoli sorprese. Ci sono delle leggi che è bene seguire nella scelta dei professionisti della compravendita di case. Contengono norme che è necessario conoscere prima di stipulare un qualsiasi accordo.
Patti chiari, amicizia lunga. Tra chi? Tra chi compra e/o vende una casa e l’agente immobiliare a cui viene affidato l’incarico di trovare un acquirente o scoprire la dimora dei propri sogni. Ci sono delle regole che è bene seguire nella scelta dei professionisti del mercato degli immobili, regole che è necessario conoscere prima di stipulare un qualsiasi accordo. E che possono assicurare dei vantaggi strategici di non poco conto.

Dal 1996, dall’entrata in vigore della legge sulle clausole abusive contenute nei contratti, il cliente di agenti e mediatori è stato fornito di una rete protettiva di indubbio valore. Infatti, tutti i codicilli vessatori, inseriti furbescamente nei patti, vengono considerati inefficaci. Queste regole sono state accolte dalle più importanti associazioni di agenti, soprattutto quelle che raccolgono nelle proprie fila i migliori professionisti.

La conoscenza delle norme evita dunque di cadere nelle ‘braci’ di personaggi poco credibili. Gli elementi da tenere sempre presenti riguardano soprattutto l’incarico con cui si affida all’agente immobiliare il compito di trovare un compratore: non deve essere un ‘mandato’ o una ‘procura’ che, in ogni caso, gli darebbe diritto ad un onorario anche se non trova un acquirente. L’esclusiva impegna il proprietario a non vendere direttamente l’immobile e a non affidare l’incarico ad altri soggetti. In cambio può ottenere la rinuncia al rimborso delle spese nel caso in cui non riesca a concludere l’affare.

Attenzione, se non indicato nell’incarico di mediazione, il rimborso delle spese è un diritto riconosciuto. Viene invece considerata vessatoria la clausola che impone al cliente il pagamento dell’onorario pattuito, quando quest’ultimo commette una leggera infrazione al mandato. La durata del contratto varia secondo il prezzo proposto e la tipologia del fabbricato. Le case di villeggiatura o in quartieri a rischio hanno bisogno di più tempo di un bilocale in centro di una grande città. La durata media di un incarico è di quattro mesi, quando oggetto della trattativa è un immobile commerciale. È più lungo quando si tratta di altre tipologie di fabbricati.
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Ecco le tecniche contemporanee più usate per dipingere le pareti di un appartamento. Oggi esistono così tanti tipi di colorazione, di tonalità e di metodi di pittura che è impossibile non trovare quello adatto alle stanze della propria dimora. Ognuno sceglie in base alle proprie esigenze e personalità.

Dipingere casa? Ormai non è più un problema. Quando arriva il momento di tinteggiare le pareti della propria abitazione, bisogna dare sfogo alla fantasia. Al giorno d’oggi esistono così tanti tipi di colorazione, di tonalità e di metodi di pittura che è impossibile non trovare quello adatto alle stanze della propria dimora. Oltre al classico e intramontabile bianco, è possibile scegliere tra un’infinità di colori. Chi ama il feng shui può seguire i consigli che vengono dati da questa dottrina. Secondo la posizione della casa e la disposizione delle pareti si prediligono certi toni rispetto ad altri.

Nuance calde, brillanti o tenui e pastello, per dipingere una o più pareti. Ma quali sono le tecniche più usate nel campo della tinteggiatura?
La spugnatura è senz’altro una delle più diffuse. Si realizza grazie a una spugna. Ci sono due metodi. Uno chiamato a mettere che consiste nell’intingere la spugna nella pittura e tamponare la superficie scelta. Il secondo è invece chiamato a levare. In questo caso dopo aver applicato il colore di fondo predescelto e la velatura, cioè la vernice superiore, si tampona con la spugna per far apparire il colore di base. Si possono ottenere così effetti originali.

Per un lavoro più veloce ma altrettanto particolare, si possono utilizzare dei rulli specifici. A nido d’ape, increspati, scamosciati oppure con frange di varie dimensioni. Una volta imbevuti di tinta, si passano sulla parete. Compaiono così increspature o disegni diversi, secondo la tipologia scelta.
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In fuga dai centri urbani, dove i prezzi sono inaccessibili, scelgono la provincia. O la periferia, purché ben collegata con il luogo di lavoro. E chiedono spazi più ampi, scegliendo villette a schiera o rustici.
Il Rapporto 2007 dell’Osservatorio nazionale immigrati e casa, frutto dell’indagine condotta da Scenari Immobiliari nelle diverse province italiane, ha evidenziato un progressivo spostamento degli acquisti degli immigrati dalle province più ricche verso altre che offrono soluzioni abitative a costi mediamente più contenuti. È il caso, per esempio, di Milano, Bologna, Brescia, Firenze e Verona. In tutte queste province sono state registrate riduzioni, più o meno consistenti, della presenza di immigrati extracomunitari all’interno del mercato residenziale. Questo è dovuto all’effetto combinato della forte crescita dei prezzi, registrata sia nel centro urbano sia nell’hinterland, con la scarsità del prodotto di livello qualitativo basso e a prezzo contenuto.

Di questa fuga dalle grandi città hanno beneficiato alcuni centri intermedi, quali Alessandria, Bergamo, Varese, Cremona e Treviso al nord, e Prato, Pistoia, Perugia, Modena, Terni e Viterbo al centro. Le uniche eccezioni, in questo quadro, sono rappresentate da Genova, Torino e Roma, tutte in forte crescita nel 2005, e dai principali centri urbani del Meridione, ancora interessati da forti acquisti in città. Analizzando la ripartizione territoriale degli acquisti per macro-aree, si nota che questi non sono in linea con la distribuzione della popolazione immigrata sul territorio nazionale.

Concentrati in sei regioni

Nelle regioni del nord Italia, dove si concentra il 64% circa degli stranieri residenti (dati Istat al 31 dicembre 2005), le transazioni complessivamente concluse da lavoratori extracomunitari, nel 2006, rappresentano il 73,2% delle compravendite totali. Questo dato evidenzia la maggiore propensione all’acquisto degli immigrati che abitano in queste regioni, rispetto a quelli residenti nel centro e nel sud. Il dato relativo alle regioni meridionali, infatti, raggiunge il 5,3% del totale (sempre nel 2006), mentre quello relativo al centro, è pari al 21,5 per cento.
Nelle regioni del sud, invece, l’andamento delle compravendite risulta piuttosto altalenante, visto che in queste zone gli immigrati extracomunitari vivono ancora una situazione lavorativa instabile, che mal si concilia con la richiesta di un mutuo e l’acquisto di un’abitazione.

Relativamente alla distribuzione regionale degli acquisti (quota regionale di compravendite concluse da immigrati sul totale nazionale), è sempre la Lombardia ad avere la più alta concentrazione, con il 17,9% (in lieve calo rispetto al 2004, quando era del 19,4%). Seguono il Veneto, con il 16,7% (15,6%), il Piemonte, che con il 14,5% supera l’Emilia Romagna, ferma al 13,9% e il Lazio, 13,4%, in crescita dal 12,9% del 2005.
Nel corso degli anni è emersa una tendenza alla concentrazione degli acquisti nelle prime sei regioni della classifica. Mentre nel 2004, gli acquisti conclusi da lavoratori immigrati in Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Lazio e Piemonte rappresentavano l’83,2% del totale nazionale, nei due anni successivi, questo dato ha subito un ulteriore aumento, fino a portarsi, nel 2006, all’85,9 per cento.

Nell’anno in corso, la tendenza è destinata a rafforzarsi ulteriormente, soprattutto per effetto della forte crescita delle transazioni nel Lazio e in Piemonte, regioni caratterizzate ancora da forti flussi migratori. Negli anni, si è assistito anche a uno spostamento della domanda, e conseguentemente degli acquisti, dalle zone centrali e semicentrali delle grandi aree urbane del centro-nord Italia ai quartieri più periferici o verso i comuni dell’hinterland cittadino, soprattutto quelli ubicati lungo le principali direttrici di traffico e meglio serviti dal trasporto pubblico. I dati evidenziano un incremento progressivo degli acquisti conclusi fuori città, saliti dal 33,5% del 2004 al 38,6% dello scorso anno.
Per l’anno in corso, è previsto un ulteriore aumento del 4,7%, che dovrebbe portare la percentuale oltre il 40% sul totale delle transazioni concluse da immigrati. Parallelamente, gli acquisti nelle zone centrali e semicentrali delle aree urbane sono scesi, nel corso di soli tre anni, dal 46% al 35 per cento.

Dal bilocale alla villetta a schiera

La ‘corsa’ degli immigrati extracomunitari all’acquisto di una casa ha avuto l’effetto di esaurire in breve tempo lo stock di abitazioni di fascia mediobassa disponibile sui mercati immobiliari delle grandi città. Nel recente passato gli immigrati hanno concentrato gli acquisti nelle aree cittadine più degradate, caratterizzate dalla presenza di uno stock edilizio vetusto (in genere, l’età media degli immobili è compresa tra 30 e 40 anni) e, spesso, in cattivo stato di conservazione.
Tra il 2004 e il 2006, la maggior parte degli acquisti ha riguardato la tipologia dell’appartamento in condominio, in città o fuori città. Nel corso dell’ultimo anno, poi, le preferenze hanno cominciato a mutare, anche verso tipologie di abitazione differenti. È stato evidenziato uno spostamento verso ville singole, case isolate (in genere rustici da ristrutturare) e villette a schiera, che allo stato attuale rappresentano il 12% degli acquisti complessivi. E le previsioni per l’anno in corso indicano un aumento ulteriore della percentuale di acquisti di abitazioni diverse dal tradizionale appartamento in condominio.

Oltre a considerazioni di carattere socio-economico, relative alla progressiva differenziazione della domanda extracomunitaria tra diverse tipologie di acquirenti, va sottolineato che lo spostamento degli acquisti, dalle città verso l’hinterland, ha favorito l’acquisto di rustici da ristrutturare, di villette a schiera di recente costruzione o di porzioni di ville bi-quadrifamiliari. In quasi due casi su tre (64%), l’abitazione presenta uno stato di conservazione tale da richiedere interventi di ristrutturazione. Quello che assume importanza, però, è il trend che si è determinato, visto che la percentuale di extracomunitari che hanno acquistato abitazioni nuove o di recente ristrutturazione è aumentata, tra il 2004 ed il 2006, dal 27,4% al 35,4%, con la tendenza a un ulteriore aumento nel 2007.

Nonostante le famiglie di immigrati manifestino una maggiore esigenza di spazio rispetto a quelle italiane, anche nel 2006 si è rilevata una concentrazione degli acquisti nelle soluzioni abitative mediopiccole. Dal 2005, la quota di abitazioni acquistate, con superficie superiore ai 120 metri quadrati, è quasi raddoppiata. Le richieste maggiori si collocano nella fascia compresa tra gli 80 e i 100 metri quadrati, quella corrispondente a un trilocale. Al momento dell’acquisto, ci si deve accontentare però di un bilocale, con una metratura compresa tra i 50 e gli 80 metri quadrati. Il 2007 dovrebbe segnare un’ulteriore riduzione della superficie media dell’abitazione acquistata, dopo che, nel 2006, questa ha raggiunto i 55 metri quadrati, dai 58 dell’anno precedente.
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