Immobili. Ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione, quali differenze tra questi termini? Con gli incentivi legati all’approvazione da parte delle Regioni del Piano Casa, la Cassazione interviene per chiarire quando effettivamente opere edilizie sono da intendersi come ristrutturazione.
Ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione. Concetti simili ma nello stesso tempo molto differenti tra loro. Tanto che, proprio di recente è dovuta intervenire la Cassazione che con una sentenza (la numero 19287 del 7 settembre di quest’anno) riassume e sintetizza proprio la nozione (e le varie differenze) tra i suddetti termini. È dunque proprio la Corte di Cassazione a dirci che la ristrutturazione avviene nel caso in cui ‘gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne’ ed inoltre vadano ad interessare ‘un fabbricato le cui componenti essenziali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura siano rimasti inalterati’.

La ricostruzione invece viene a verificarsi quando ‘le componenti dell’edificio, per un evento naturale o per fatto umano, siano venute meno’ e di conseguenza l’intervento che viene posto in essere successivamente non vada a comportare ‘alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata ed all’altezza’.
Sempre nella suddetta sentenza la Corte di Cassazione affronta anche la differenza tra ricostruzione e nuova costruzione, andando a precisare che nel particolare caso di ‘aumento di una delle componenti dell’edificio, si è presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui’.

Un intervento necessario quello della Cassazione anche in virtù delle recenti approvazioni, in varie regioni italiane del Piano Casa che, prevede numerosi incentivi fiscali per chi vuole porre in essere dei lavori di ristrutturazione e ricostruzione di immobili già esistenti. Una legge, quella che va sotto il nome del Piano Caso, posta in essere per incentivare tutto il settore economico legato all’edilizia.
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Infissi e serramenti. Un buon livello di isolamento termico consente un risparmio sui consumi di energia. Vantaggi anche dal punto di vista economico. Oggi è possibile recuperare, nell’arco di cinque anni, oltre il 50% delle spese effettuate tramite incentivi fiscali concessi dal governo.
L’energia è una risorsa indispensabile, ma è sempre più costosa. Il prezzo per la corrente elettrica, per i vari carburanti e combustibili incidono notevolmente sui bilanci economici delle famiglie, Inoltre l’utilizzo di combustibile fossile per produrre energia ha anche dei pesanti costi ambientali. Bastano però dei piccoli accorgimenti per poter, non solo ridurre gli alti costi per il riscaldamento ed il condizionamento, ma dare anche un contributo per limitare il fabbisogno energetico.ù

Uno di questi, molto importante, riguarda l’impianto di nuove finestre, infissi e serramenti. Ma cosa centrano gli infissi ed i serramenti con il risparmi energetico? Subito spiegato. Infissi, porte e finestre infatti servono non solo a limitare i fastidiosi rumori provenienti dall’esterno, ma anche ad isolare l’ambiente nel quale viviamo buona parte della giornata. E proprio un ottimo livello di isolamento termico degli infissi consente di risparmiare notevolmente.
A lungo e medio termine si ha infatti un risparmio sui consumi di energia elettrica della nostra casa, sia in inverno che in estate. Come? Evitando al calore o al fresco (dipende dalla stagione) di disperdersi in fretta limitando così l’utilizzo di termosifoni e condizionatori che tanto pesano sulle tasche delle famiglie.

Alcuni studi di settore hanno dimostrato che in un appartamento di circa 100 metri quadri di cui 10-15 di spazio per le finestre con infissi di ultima generazione, è possibile risparmiare cifre intorno a 400 euro annui per le spese inerenti al consumo di gasolio. Ovviamente la scelta degli infissi è varia. Oggi la tecnologia ha fatto passi da gigante. Se in passato era il legno a farla da padroni, oggi l’alluminio è il materiale più gettonato insieme al Pvc.

E, dulcis in fundo, impossibile non menzionare la detrazione fiscale che consente di recuperare gran parte delle spese per l’installazione di nuove porte, infissi o finestre. Con la legge n. 2 del 28 gennaio del 2009 infatti gli interventi di ristrutturazione finalizzati alla riqualificazione energetica (tra cui appunto quelli riguardanti ‘gli infissi con serramenti ad elevate prestazioni termiche’) danno diritto ad un incentivo che spesso va a coprire anche il 50% delle spese sostenute.
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Energia rinnovabile. Il sole: pulito sicuro ed efficace. Sempre più intensificata la vendita di tutti quegli impianti che sfruttano l’energia del sole trasformandola in energia elettrica, ma ancora troppo carenti gli incentivi statali.
A fronte delle continue ricerche di energia pulita, sicura e rinnovabile, l’ultimo quadriennio è stato caratterizzato da un trend positivo nella vendita e negli impianti che trasformino l’energia prodotta dal sole in calore, puro ed effi cace. Pannelli solari, impianti e celle fotovoltaiche, rappresentano tutto ciò che sul mercato dell’energia, oggi è considerato futuro.

In particolare, sempre più spesso, le case moderne si arricchiscono di incentivi statali per la defiscalizzazione prevista nell’utilizzo delle nuove tecnologie, ed inoltre lo sgravio ed il risparmio economico nella preferenza di questo tipo di fonte energetica, a fronte dell’elettricità, diventa sempre più motivo di scelta per i privati di questo tipo di energia alternativa. I collettori termici, altra definizione che sta ad indicare i pannelli solari, a livello europeo, sono ormai diventati una realtà di tutti i giorni, dal momento che le nuove tecnologie hanno permesso la trasformazione in corrente di tutto il calore del sole utilizzato nelle centrali specializzate.

L’energia solare convertita, può essere utilizzata per qualunque scopo quotidiano: in questa definizione si coglie la differenza più netta tra la tecnologia dei pannelli solari termici, che utilizzano il sole, per il riscaldamento, dell’acqua, piuttosto che dell’ambiente, nella sua accezione più conosciuta, e gli impianti fotovoltaici, che tramite superfici capaci di captare le radiazioni del sole, arrivano a trasformare l’energia solare direttamente in elettrica.

Per installare un impianto erogatore di energia solare, alternativa, occorre licenza specifica, che però prevede anche incentivi economici in cosiddetto ‘conto energia’, che eroga benefici sia nel momento dell’istallazione che in quelli successivi della manutenzione. Nei palazzi di svariate regioni, vengono previsti da tempo vantaggi per i costruttori e per gli acquirenti, in modo da far fronte ai costi, direttamente proporzionali, di connessione onerosi e di salvaguardia per l’energia rinnovabile.
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Turismo. Internet ha rivoluzionato il modo di organizzare un viaggio, breve o lungo che sia. Basta un Pc e una volta collegati con la location ci si addentra in un mondo in cui è possibile visitare le stanze dell’hotel, vedere la piscina di un resort da differenti angolazioni oppure entrare nella cucina di un agriturismo.
Prenotare una vacanza? Oggi è semplice. Ci sono numerosi modi per organizzarla. Si può tentare il fai da te, navigando su Internet alla ricerca di ciò che interessa. Oppure ci si può recare in agenzia di viaggi e lasciare tutto nelle mani dell’agente esperto. In entrambi i casi spesso e volentieri ci si trova di fronte a un vero e proprio nuovo modo di fare marketing turistico.

Se prima bisognava consultare guide, cataloghi e brochure, poi telefonare all’hotel e prenotare, spesso a occhi chiusi, fidandosi delle informazioni trovate, oggi non è più così. In che senso? Internet ha rivoluzionato il modo di organizzare una vacanza, breve o lunga che sia. Grazie ad alcuni programmi, una volta scelti l’albergo o il villaggio da sogno, si possono spesso fare dei veri e propri tour virtuali all’interno delle strutture. Basta un Pc e una volta collegati con la piattaforma della location ci si addentra in un mondo in cui è possibile visitare le stanze dell’hotel, vedere la piscina di un resort da differenti angolazioni oppure entrare nella cucina di un agriturismo.

Insomma tutto per mostrare a 360° ciò che aspetta i clienti. Questo servizio viene offerto per mettere in luce le qualità di un luogo. Non si può rimanere delusi una volta giunti sul posto, perché in realtà ci si è, in qualche modo, già stati. Una volta selezionata la struttura, è possibile talvolta leggere i feedback che alcuni utenti hanno rilasciato su un hotel. Di cosa si tratta? Sono semplicemente le varie opinioni, positive o negative, che alcuni vacanzieri hanno emesso, circa l’albergo, il villaggio, il tour operator che propone la vacanza e così via.
E per prenotare? Anche in questo caso, spesso e volentieri tutto avviene online. Tramite computer. Si effettuano richieste di preventivi, prenotazioni. Si stampano biglietti e voucher. E tramite mail è possibile contattare lo staff e chiedere informazioni o delucidazioni. Inoltre capita spesso che riservando online sia possibile usufruire di sconti vantaggiosi. Anche il pagamento può essere telematico e semplificato. Infatti chi dispone di una carta di credito può sfruttarla per saldare la vacanza direttamente su internet, in completa sicurezza.
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Tecnologia applicata alle mura domestiche. A volte sembra fantascienza. Vedere finestre e persiane che si aprono e si chiudono da sole. Televisori ultra piatti a scomparsa che appaiono solo nei momenti opportuni. Non si tratta di film di Steven Spielberg e nemmeno della casa dove abita Bill Gates. Ma semplicemente della domotica integrata. Di cosa si tratta? È una scienza che studia le tecniche più moderne e utili per migliorare il modo di vivere nella propria abitazione.
Questa disciplina cerca non solo di inserire nella quotidianità alcuni comfort tecnologicamente avanzati, ma anche di rendere una casa più sicura ed ecologica, tramite l’integrazione dei diversi apparecchi elettronici. Si parla insomma di ‘home automation’, cioè di automazione domestica. Unione e collaborazione di prodotti e servizi per la gestione e il controllo della casa.

Quali sono le aree in cui è possibile applicare la domotica? La prima è quella che riguarda la gestione dell’ambiente. Insomma si tratta di rendere tecnologico per esempio l’impianto di climatizzazione, il riscaldamento, l’illuminazione. Non solo. Anche la distribuzione dell’energia elettrica, l’irrigazione del giardino e l’azionamento dei sistemi di apertura dell’ingresso.
Un esempio. L’impianto di annaffiamento permette di programmare i tempi e gli orari di funzionamento. Inoltre tiene conto dei fattori meteorologici. Se il proprietario possiede in giardino una piscina può sfruttare la domotica per ottenere comfort anche in acqua. Infatti grazie alle nuove tecnologie è possibile meccanizzare alcune funzioni, in base alle abitudini o ai desideri dell’abitante.

Per esempio si può impostare la temperatura preferita oppure selezionare la copertura in caso di mal tempo. Il secondo ambito in cui sfruttare la domotica riguarda la gestione degli apparecchi domestici. Lavatrice, asciugatrice, lavastoviglie. Ma anche frigoriferi, cucine, forni, sauna e idromassaggio. Elettrodomestici e non diventano così super veloci, migliorano le loro prestazioni e aumentano le funzioni.

Un terzo campo che può essere ‘contagiato’ è quello che riguarda la comunicazione e l’informazione. Quali sono gli elementi che possono essere gestiti da un sistema domotico? Si va dal telefono alla segreteria, dal videocitofono al fax. E ancora, l’accesso a internet e i sistemi audio e video di svago. In quest’ultimo caso, per esempio, un impianto di gestione permette la diffusione audio-video nei vari ambienti domestici secondo le richieste dell’utente.
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Non sempre è necessario ricorrere a lavori di edilizia costosi per ristrutturare la propria casa. Si comincia con l’esame dello stabile e con un tecnico si prepara una lista degli interventi che si devono realizzare successivamente si programmano gli interventi in base ad una scala di priorità e se ne calcola la tempistica totale.
Non sempre è necessario procedere a costosi lavori di edilizia. Un edificio con determinate caratteristiche può anche essere ristrutturato e riqualificato, da un punto di vista architettonico, statico ed energetico. In primo luogo è necessario fare una lista di tutti i requisiti che si intendono ottenere e sistemarli in una scala di priorità.

Come ristrutturare. E’ luogo comune pensare semplicemente a demolire e ricostruire con materiali e forme diverse, a modernizzare la composizione, a cambiare tutto. Spesso l’ultimo pensiero va alla convenienza economica dell’intervento quando invece è uno dei fattori più importanti. Ma se si possono ottenere gli stessi risultati, o migliori, anche con minori lavori, non si comprende perchè si debbano abbandonare tali strade che forse sono un pò più impervie per la fase progettuale, ma che alla fine danno le migliori soddisfazioni al proprietario, al tecnico, all’impresa esecutrice.
Bisogna pertanto scegliere quali sono gli elementi che, anche in termini figurativi e non solo statici, vanno mantenuti integri o rinforzati, quali vanno eliminati, quali modificati sostanzialmente. L’organismo della costruzione deve continuare a vivere con maggior vigoria architettonica: solo così la ristrutturazione sarà riuscita.

Riqualificazione energetica. Per riqualificazione energetica dell’edificio si intendono tutte le operazioni, tecnologiche e gestionali, atte al conferimento di una nuova o superiore qualità prestazionale alle costruzioni esistenti dal punto di vista dell’efficienza energetica, volte cioè alla razionalizzazione dei flussi energetici che intercorrono tra sistema edificio (involucro + impianti) ed ambiente esterno. In generale, gli interventi di riqualificazione energetica sul patrimonio edilizio esistente sono finalizzati a: migliorare il comfort degli ambienti interni; contenere i consumi di energia; ridurre le emissioni di inquinati e il relativo impatto sull’ambiente; utilizzare in modo razionale le risorse, attraverso lo sfruttamento di fonti energetiche rinnovabili in sostituzione dei combustibili fossili; ottimizzare la gestione dei servizi energetici.

Il concetto di riqualificazione energetica dell’esistente – correlato a quello di sostenibilità del costruito – è volto a individuare le necessità di un sostanziale cambiamento nel modo di costruire, di gestire e di manutenere gli edifici esistenti, in ambito edilizio, per la salvaguardia dell’ambiente e per la tutela della salute e del benessere dell’uomo. Un’intensa attività di legislazione e di redazione di norme tecniche sul rendimento energetico del costruito definisce parametri di efficienza sempre più restrittivi e criteri di risparmio sempre più vincolanti, imponendo interventi di adeguamento del patrimonio esistente a standard prestazionali più elevati, ad esempio nelle fasi di progettazione, realizzazione e gestione.
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Il miglioramento della qualità architettonica nel contesto paesaggistico. Gli articoli 3 e 4 trattano esclusivamente gli interventi di edifici degli immobili che vengono definiti ‘a finalità turistico ricettiva’. Ecco una piccola guida per conoscere tutto quello che c’è da sapere.
Alcuni articoli (in particolare il numero 3 e quello 4) del Piano Casa della Regione Autonoma della Sardegna prendono in considerazione gli interventi di ampliamento che possono eventualmente riguardare le costruzioni in zona agricola e gli edifici degli immobili che vengono definiti ‘a finalità turistico ricettiva’. Dunque, per quanto riguarda gli edifici destinati ad un uso agrosilvo-pastorale, ma anche per quelli ad uso residenziale che sono compresi all’interno della fascia costiera tra i 300 ed i 2000 metri dal mare (per le isole minori però tale distanza viene ridotta tra 150 e 1000 metri), sarà possibile un aumento della superficie nella misura massima del 10% e per quanto riguarda esclusivamente una destinazione ad uso appunto agricolo pastorale e per quanto riguarda l’uso residenziale.

Se invece queste tipologie di edifici si trovano oltre i 2000 metri (1000 per le isole minori) l’aumento di volume consentito è del 20%. Per quanto riguarda le strutture di proprietà di un imprenditore agricolo e adibite ad uso agro-silvopastorale la cui ubicazione è compresa, sempre all’interno della fascia costiera, a 300 metri dal mare (misura ridotta per le isole minori a 150 metri) il limite di aumento della cubatura è sempre del 10% ma con il vincolo che questi tipi di interventi vadano a migliorare la qualità architettonica e il contesto paesaggistico e che tutta la serie di lavori venga approvata dalla speciale Commissione Regionale che è stata istituita da questa legge (articolo 7).

Vengono poi comunque consentite delle variazioni di superficie per tutti quegli edifici (ovviamente legittimamente realizzati) che non vadano a modificare superfici coperte. Più particolareggiata invece la normativa che prende in considerazione gli eventuali interventi di immobili a finalità turistico ricettiva (il già citato articolo 4). Per tutti quegli edifici con suddetto uso ubicati in aree extraurbane e compresi nella fascia costiera distante 300 metri dal mare (solita riduzione a 150 per le isole minori) viene consentito un aumento del 10% solo nel caso in cui i lavori di riqualificazione e ampliamento determinino un miglioramento a vantaggio del risparmio energetico (indicato intorno ad 10%).

Prevista poi la possibilità di aumento del 20% e 30% per la riqualificazione di edifici con miglioramento a vantaggio del risparmio energetico (indicato in 25%). Ovviamente l’incremento volumetrico deve essere prioritariamente destinato ‘a servizi turistici dell’attività aziendale’ (senza aumento di numero di posti letto). La presenza di tali requisiti deve però essere dimostrata allegando adeguata documentazione nella richiesta della concessione edilizia. Una volta ultimati i lavori poi deve essere prodotta tutta la certificazione di regolare esecuzione dei lavori (con documentazione tecnica e fotografica) affinché l’opera di ampliamento possa poi essere approvata dalla suddetta Commissione Regionale.
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Il Piano Casa della Sardegna diventa legge. Il 16 ottobre, dopo un confronto durato oltre un mese, la Regione Autonoma della Sardegna ha approvato una serie di norme che si pongono l’obiettivo di rilanciare tutto il settore dell’edilizia anche grazie alla possibilità di ampliamento degli edifici esistenti ed il contemporaneo miglioramentio della qualità architettonica ed edilizia.

Inseriti in un più generale contesto nazionale, il Piano Casa della Regione Autonoma della Sardegna prevede dunque tutta una serie di norme che andremo ora ad analizzare dettagliatamente. In pratica è consentito un ampliamento massimo del 20% della superficie esistente per gli edifici ad uso abitativo o destinati a servizi connessi alla residenza. Questi adeguamenti devono però essere effettuati in modo organico e coerente con la forma e l’architettura dell’edificio.

In caso di abitazioni uni e bifamiliari questi possono avvenire tramite la realizzazione di nuovi fabbricati in ampliamento dei diversi piani, o anche mediante la sopra elevazione. Solo per quanto riguarda il piano terra invece è possibile la realizzazione di fabbricati (definiti dal testo della legge corpi di fabbrica) separati dall’edificio principale anche se questi devono essere utilizzati come pertinenze di quest’ultimo.
Invece nel caso di edifici definiti dalla legge ‘pluripiani’ (cioè a più piani) i suddetti incrementi sono consentiti in tre casi: nel caso di copertura prevalentemente piana, nei sottotetti (con l’obbligo di rispettare la sagoma massima delle murature perimetrali) e nei singoli piani (a condizione che l’intervento si armonizzi con il disegno architettonico).

Questi interventi potranno anche essere messi in opera dai singoli proprietari ma bisogna dimostrare, tramite progetto, il coerente inserimento nel contesto architettonico della struttura. Nel caso, infine di edifici a schiera inseriti in un lotto urbanistico unitario, questi adeguamenti possono venire realizzati per tutte le unità. Anche in questo caso è obbligatoria la condizione che l’intervento sia in armonia con il contesto architettonico dell’intero complesso.
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Ci si può rivolgere ad un architetto d’interni, o ci si può fidare del proprio intuito. Si può adottare un mix di stili e oggetti che farebbero forse storcere il naso ad un arredatore, ma che rifletterebbero la personalità di chi in quell’appartamento ci deve abitare gran parte della propria vita.
Per chi si sposa, uno dei compiti più delicati è senza dubbio la casa nuova. C’è chi affitta un appartamento e chi investe nella costruzione di una nuova abitazione. Ma per tutti arriva, inevitabile, il momento di riempire quelle stanze spoglie.

E se il tavolo ereditato dalla casa paterna o la poltrona regalata dagli amici aiutano nell’impresa, il quadro rimane desolante: pareti nude e spazi anonimi. Un dilemma è: comprare tutto e subito o suddividere le spese nel tempo? Nel primo caso, se non si hanno grandi risorse, è meglio puntare sui mercatini dell’usato o sui grandi magazzini con offerte speciali e prezzi contenuti.
Ma con la consapevolezza di dover ripetere l’acquisto in futuro, e stavolta con pezzi più ‘importanti’. Spesso, infatti, la convenienza economica va a scapito della qualità. Scegliere pochi pezzi ma di valore è poi obbligatorio quando si tratta di elettrodomestici come lavatrice e frigorifero, sia per questioni di sicurezza che di risparmio energetico.

Anche in Italia per questi oggetti è obbligatoria l’etichetta, con applicata una lettera di riferimento, dalla A alla G, che ne certifica la qualità: le prestazioni miglori in termini di massima efficienza e minori consumi sono garantite da tre A.
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Per una più esaustiva e chiara disamina delle problematiche relative alla vita condominiale, occorre evidenziare l’opera e la figura del soggetto che viene nominato dall’assemblea condominiale per gestire quotidianamente la vita del condominio. Il soggetto in parola è chiamato amministratore condominiale. L’amministratore di condominio non ha ancora oggi una sua compiuta regolamentazione pubblicistica in quanto, specialmente in Italia, in genere vengono chiamati a rappresentare il condominio soggetti che o sono condomini dello stesso (che, a rotazione, si incaricano di gestire la cosa comune), o sono soggetti esterni che, previo compenso, si propongono per eseguire il compito di amministrare il bene condominiale.

Lo sviluppo edilizio e la costruzione di edifici, di notevoli dimensioni, sia in altezza che in larghezza (supercondominio o intercondominio) hanno fatto avvertire l’esigenza di una più razionale organizzazione dell’ufficio dell’amministratore del condominio, onde precisare e delimitare le sue responsabilità, e consentire una sana gestione dei beni a lui affidati.
L’articolo 1130 del codice civile contiene un elenco delle attribuzioni dell’amministratore di cui viene investito automaticamente, sin dal momento della nomina (in virtù del mandato ex lege), senza bisogno di espresso conferimento da parte dell’assemblea dei condomini.

Il regolamento di condominio e i condomini in assemblea possono ampliare o diminuire le sue funzioni ma mai potrà essere svuotato e privato di ogni sua funzione ‘perché ciò equivarrebbe alla revoca del medesimo’ (Cassazione 2155/66). Nei limiti di tali attribuzioni è compreso anche il potere di rappresentare i condomini e di agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi (articolo 1131 del codice civile).
Tale elenco non include l’obbligo di convocare annualmente l’assemblea ordinaria e quella straordinaria quando lo ritiene necessario o quando gli perviene la richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (articolo 66, disposizioni attuative, codice civile) né l’obbligo di presenza dell’amministratore in assemblea che per la Suprema Corte ’sebbene, tra i compiti dell’amministratore enumerati dal codice civile non sia espressamente prevista la sua partecipazione all’assemblea, ordinaria e straordinaria, in ragione dei rapporti che intercorrono tra l’amministratore e l’assemblea, la sua presenza alle riunioni del collegio deve ritenersi compresa tra i suoi compiti istituzionali di amministrazione’ (Cassazione 3596/2003).
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