Locazioni abitative: se l’inquilino non paga
Le procedure per liberare l’immobile, nel caso in cui l’inquilino rifiuti di andarsene alla scadenza del contratto, possono durare anni e differiscono notevolmente a seconda se vadano applicate quelle “normali”, sancite dal codice di procedura civile, o quelle “speciali”, previste dalla legge di riforma delle locazioni abitative n. 431/1998. Queste ultime sono poste a tutela dell’inquilino e quindi sono particolarmente gravose per il proprietario di un immobile, sia in termini di denaro da anticipare per la causa di sfratto, sia in termini di attesa prima di riottene l’immobile privo di occupanti.
L’iter degli sfratti prevede due diverse tappe:
- il processo, a cui sovrintende un Giudice, che fissa la data di sloggio. L’inquilino ha diritto a chiedere una proroga del cosiddetto “sfratto esecutivo” con motivate ragioni.
- l’esecuzione dello sfratto stesso, che è affidata a un giudice delle esecuzioni, che non è la stessa persona che ha fatto il processo di sfratto. Il Giudice a sua volta si avvale degli ufficiali giudiziari. Se l’inquilino, all’invito dell’ufficiale giudiziario, non se ne va, l’ufficiale ha il dovere di richiedere l’intervento della forza pubblica alla Questura per i giorni in cui è disponibile. La Questura può rifiutare il suo intervento solo perché non ha personale disponibile. In tal caso la palla ritorna nelle mani dell’ufficiale giudiziario stesso, che fisserà un’altra data.
L’esecuzione degli sfratti è stata prorogata diverse volte per particolari categorie di inquilini “disagiati”, fra i quali ultrasessantacinquenni, disoccupati, famiglie numerose o con portatori di handicap o malati terminali.
Purtroppo, rinvio dopo rinvio dell’esecuzione, gli sfratti possono avere tempi lunghissimi, soprattutto se l’immobile occupato è situato nelle grandi città, per i noti tempi della giustizia, e soprattutto per la mancata disponibilità della forza pubblica.
ho acquistato all’asta dall’Unail una casa nel mio Comune di residenza ,casa affittata,godendo delle agevolazioni della prima casa.Per continuare a goderne devo intimare lo sfratto al conduttore e se si,entro quale termine?Grazie,Nora pappalardo
Buongiorno Nora, lei dovrà prendervi residenza entro 18 mesi dall’acquisto, si informi presso il suo Comune.
saluti
buongiorno, ho dato in affitto un piccolo appartamento per 4+4 anni, il contratto è scaduto a marzo scorso, ho mandato la lettera di sfratto sei mesi prima in quanto la casa serve a mio figlio, ma l’inquilino disabile non vuole andarsene. Più o meno quanti lunghi possono essere i tempi affinchè io rientri in possesso del mio appartamento? Grazie
Buongiorno Anna, non possiamo darle nessun tipo di certezza, eviti di entrare in causa con l’inquilino e si preoccupi personalmente di trovargli un’altra sistemazione.
saluti
Buongiorno,
dal mese di settembre ho dato in affitto un mio appartamento ad un insegnante, doppo un mese mi dice che la caldaia non funziona, pretende la riparazione immediata chiamando un tecnico a sua scelta, riesco ad inviarne uno di mia fiducia e pago, il mese dopo, si rompe la serratura del garage, ppretende la riparazioe immediata da parte di un tecnico chiamato da lui stesso cifra richiesta 70 euro,e io pago! La mia domanda è la seguente, le riparazionipresumo che essendo io proprietaria, debbano essere effettuate nei modi e dalle persone da me indicate, pertanto posso oppormi ad un tale comportamento? Nel caso questa persona rompesse ad arte le cose per decurtare l’affitto mensile(le riparazioni sono state detratte dalla mensilità che mi doveva) questo è il mio sospetto, come mi devo comportare, come posso regolarmi per evitare uno scontro? Grazie, sono cosi pochi gli inquilini onesti!
Buongiorno Beatrice, le piccole riparazioni di manutenzione ordinaria spettano PER LEGGE all’inquilino: (articolo 1576 c.c. e Legge 392/1978 sulle locazioni). Alleghiamo di segtuito uno schema riepilogativo che potrà esserle utile:
AMMINISTRAZIONE
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile CONDUTTORE
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali LOCATORE
ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni CONDUTTORE
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti LOCATORE
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge LOCATORE
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione CONDUTTORE
Ispezioni e collaudi CONDUTTORE
AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) LOCATORE
Manutenzione ordinaria CONDUTTORE
Imposte e tasse di impianto LOCATORE
Forza motrice CONDUTTORE
Ricarico pressione del serbatoio CONDUTTORE
Ispezioni, collaudi e lettura contatori CONDUTTORE
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione LOCATORE
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione CONDUTTORE
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme LOCATORE
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme CONDUTTORE
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni LOCATORE
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni CONDUTTORE
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili LOCATORE
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili CONDUTTORE
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
Installazione e sostituzione degli impianti LOCATORE
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti LOCATORE
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario CONDUTTORE
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale CONDUTTORE
Lettura dei contatori CONDUTTORE
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua CONDUTTORE
IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinaria LOCATORE
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) CONDUTTORE
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) CONDUTTORE
IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell’impianto LOCATORE
Acquisti degli estintori LOCATORE
Manutenzione ordinaria CONDUTTORE
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi CONDUTTORE
IMPIANTO TELEVISIVO
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato LOCATORE
Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato CONDUTTORE
PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico LOCATORE
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico CONDUTTORE
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari LOCATORE
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari CONDUTTORE
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura LOCATORE
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti CONDUTTORE
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere LOCATORE
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni CONDUTTORE
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni CONDUTTORE
Installazione e sostituzione di serrature LOCATORE
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati CONDUTTORE
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo LOCATORE
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo CONDUTTORE
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti LOCATORE
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti CONDUTTORE
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario CONDUTTORE
Rifacimento di chiavi e serrature CONDUTTORE
Tinteggiatura di pareti CONDUTTORE
Sostituzione di vetri CONDUTTORE
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico CONDUTTORE
Verniciatura di opere in legno e metallo CONDUTTORE
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento LOCATORE
Buonasera,
- mio padre mi ha lasciato in eredita’ un fabbricato, con bar in affitto (piano terra e primo piano) e appartamento che usero’ io come abitazione (2ndo piano)
- nel sistemare mio appartamento, ho fatto ridipingere persiane da artigiano di mia conoscenza (prezzo molto modico e ottimo lavoro, uno dei pochi onesti)
- ho chiesto ad affittuaria del bar (ha bar in gestione da piu’ di 10 anni, peraltro con affitto molto modico), di approffittare di mio artigiano per ripristinare sue persiane (o di farle ripristinare da persona di sua fiducia)
Affittuaria si rifiuta di ripristinare le persiane (dice che erano cosi anche 15 anni fa). Cosa posso fare? Aspettare scadenza contratto (altri 3 anni) e trattenere la caparra (ridicola) / chiederle i danni? O posso far qualcosa anche adesso?
una domanda per l’esperto !!
ho mandato al mio inqulino la disdetta nei termini di legge…sono ormai passati 8 anni (4+4) che vive nel mio appartamento….egli non se ne va e continua a pagarmi l’affitto…visto che al momento non sono intenzionato a fargli causa ..posso rimandare il contenzioso fra un anno con le stesse possibilità che ho ora per legge ?
grazie..rimango in attesa di una solerte risposta.
Gentile Cesare lei può inviare disdetta all’inquilino e chiedergli di lasciarle libero l’immobile solo alla scadenza del contratto, (rispettando i termini previsti dal contratto stesso, in genere 6 mesi prima) non può pretendere che lasci l’immobile a scadenze intermedie, pertanto avvii la procedura di sfratto.saluti
Sono proprietario di uno stabile. Sono due locali al piano terra e due appartamenti al primo piano. In un locale al piano terra c’è una pasticceria e al disopra un appartamento.La pasticceria di solito apre prima delle sei e fa rumore con i suoi macchinari e non solo.L’inquilino del piano sopra, si è lamentato perchè non può riposare. Vorrei sapere se c’è una legge che stabilisce l’orario per le aatività artigianali situate nei condomini. La proprietaria della pasticceria, mi ha detto che io devo intervenire, come proprietario, perchè la mattina presto lei deve lavorare.Domando: Posso intervenire? in che modo?Ho letto da qqlualche parte che il proprietario non è assolutamente responsabile del comportamentodei conduttori. E allora?Come devo comportarmi? Vi prego datemi un consiglio. Grazie Rosini
Sono ancora Emilio, e vi prego cortesemente di rispondermi alla mia domanda fattavi il 9 gennaio scorso.
Per cortesia è molto importante per me. Grazie.
Grazie Roini.
Buongiorno Emilio, riguardo gli orari di apertura lei deve informarsi presso la Camera di Commercio della provincia dove si trova l’immobile, solo successivamente potrà capire se la richiesta dell’inquilino del piano di sopra è lecita o meno. saluti