Mutui ipotecari - l’iter da seguire
In questo articolo analizzeremo i punti fondamentali per richiedere un mutuo ipotecario per l’acquisto o la ristrutturazione di immobile con uso di civile abitazione.
Fase 1: Preistruttoria e raccolta documentazione
L’ambito di applicazione delle operazioni di mutuo è relativo a finanziamenti a favore di privati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di casa di abitazione.
Il promotore prende contatto con il cliente svolgendo un’attività di consulenza, di vendita e di preistruttoria, in cui avrà cura di raccogliere la seguente documentazione:
Documentazione necessaria per accedere al finanziamento
- Domanda di mutuo presso la banca, con allegato: fotocopia carta d’identità e codice fiscale di ciascun contraente (datata e sottoscritta dai mutuatari ed eventuali garanti).
- La scheda istruttoria.
- Consenso ai sensi della legge 196/03 (privacy) e successive modifiche ed integrazioni.
- Contratto di conto corrente di corrispondenza, ricordando al cliente che l’apertura è obbligatoria e che, nel caso di lavoratore dipendente, è necessario richiedere la canalizzazione degli emolumenti sul predetto conto.
Documentazione reddituale
- Ultima dichiarazione dei redditi, fotocopia Mod.Unico o 730 e CUD.
- Se lavoratore dipendente, anche le ultime tre buste paga.
Documentazione legale
- Certificato di stato civile libero (in originale).
- Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio sia della parte mutuataria sia della parte datrice d’ipoteca (in originale).
Documentazione tecnica relativa all’immobile
- Rogito notarile d’acquisto se già perfezionato, ovvero compromesso d’acquisto e, se vecchia costruzione, atto originario d’acquisto del venditore.
- Copia della planimetria catastale N.C.E.U. ovvero, se non disponibile, della planimetria di progetto dell’immobile.
Ulteriore documentazione relativa all’immobile nel caso di Ristrutturazione e/o Costruzione
- Fotocopia della licenza rilasciata dal Comune.
- Fotocopia del computo metrico e/o preventivo complessivo di spese.
- Fotocopia dei disegni dell’immobile.
- Fotocopia delle fatture relative alla ristrutturazione e/o costruzione.
Qualora sull’immobile oggetto del finanziamento gravassero mutui preesistenti garantiti da ipoteca occorre che il promotore raccolga l’ulteriore seguente documentazione:
In caso di debito esistente
- Copia precedente atto di mutuo con altra Banca.
- Ultima quietanza pagata relativa al mutuo precedente.
- Entità del debito residuo.
- Assenso e/o impegno alla cancellazione dell’ipoteca da parte dell’altra Banca.
In caso di debito estinto
- Dichiarazione di debito estinto.
- Assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
Relazione del Promotore
Sulla ‘Scheda Istruttoria Mutui Casa’ il promotore avrà cura di segnare il proprio nominativo nello spazio denominato ‘Proponente’. Inoltre nello spazio ‘Relazione’ dovrà inserire tutte quelle informazioni utili a meglio presentare la domanda stessa. Quale premessa nella relazione è necessario indicare come si è venuti in contatto con il Cliente (già conosciuto, indirizzato da conoscenti, indirizzato da Agenzia Immobiliare, altro). Qualora la dichiarazione reddituale presenti beni immobiliari sarà opportuno segnalare l’entità di tali beni, la loro ubicazione ed il valore.
Ciò consentirà di poter istruire la pratica con ulteriori elementi d’analisi e di gestire al meglio le deroghe delle condizioni, abbreviando i tempi di delibera.
E’ necessario, inoltre, segnalare gli ulteriori eventuali elementi relativi alla situazione attuale del richiedente quali:
- Attuale situazione abitativa (affitto, proprietà ecc.).
- Tipologia dell’appartamento e metratura.
- Canone d’affitto pagato.
- Prestiti in corso, ecc..
Si ricorda al promotore che tutta la suddetta documentazione è ASSOLUTAMENTE obbligatoria per poter istruire la pratica e, pertanto, si dovrà aver cura di raccoglierla in modo chiaro e completo. Saranno rifiutate pratiche non giustamente correlate della documentazione necessaria. Si rammenta che in nessun caso tale documentazione sarà restituita.
Per una prima valutazione della pratica si rammenta che il nostro Istituto considera fattibili le richieste che presentano un rapporto rata/reddito lordo non superiore al 25%, mentre la percentuale d’intervento sul prezzo d’acquisto dichiarato nel preliminare non potrà superare il 75%.
Si ricorda, altresì, al promotore di lasciare sempre al cliente i Fogli Informativi del prodotto mutuo con le relative condizioni.
Per quanto riguarda tutte le spese accessorie del mutuo:
(a) Le spese di istruttoria comprensive di spese di perizia (tranne Mutuo Giovani).
(b) L’imposta sostituiva.
(c) L’eventuale parcella notarile, laddove il cliente chieda espressamente di addebitarla in conto.
(d) Le spesa di perizia (per il solo caso di Mutuo Giovani).
Occorre che il promotore informi il cliente sulla necessità di accreditare adeguatamente il proprio C/C, in considerazione del fatto che esse sono addebitate direttamente sul conto al momento dell’erogazione.
Tutta la documentazione di supporto alla vendita sarà disponibile presso le Filiali ed adeguatamente aggiornata di volta in volta.
Fase 2: Accensione della pratica
Il promotore consegna tutta la documentazione alla Filiale di competenza, la quale, dopo aver verificato la presenza e la correttezza formale (completezza e congruenza dei documenti), provvederà:
a) Al censimento anagrafico del cliente/i.
b) Al controllo dei protesti, alla richiesta di prima informazione C.R. e C.R. d’importo contenuto.
c) All’apertura del rapporto di C/C.
d) A fotocopiare ed archiviare tutta la documentazione.
In questa fase ove la Filiale, nell’accensione della pratica, ravvisi fatti anomali, negativi o incompleti, avviserà tempestivamente il promotore al quale spetta il compito di chiarire e relazionare sui suddetti esiti, pena l’abbandono della pratica stessa.
Fase 3: Istruttoria della pratica
La Filiale invia, a mezzo posta interna, il plico completo della documentazione alla Funzione Crediti, che provvederà ad istruire la pratica secondo i criteri interni d’Istituto. Al promotore verrà comunicato, tramite e-mail, un giudizio di massima che può essere:
1. Di fattibilità non vincolante, in quanto non ancora deliberato dalla funzione competente.
2. Di rifiuto, ove non sussistono i requisiti di congruità previsti dalla politica della Banca.
Fase 4: Delibera – Perizia
Le pratiche con giudizio di fattibilità positivo non vincolante, e nessun’altra, sono presentate all’organo deliberante. Quest’ultimo approva o non approva le pratiche presentate esprimendo un giudizio finale incontestabile e la propria decisione.
POSITIVO: la Funzione Crediti comunica, esclusivamente tramite e-mail, l’esito completo di tutte le condizioni al Promotore Finanziario ed al suo Responsabile Territoriale, in modo che possa a sua volta avvertire il cliente. Quindi conferirà incarico al Perito di parte della Banca di effettuare la perizia sull’immobile oggetto del finanziamento. Nel contempo s’informerà il promotore del nominativo del perito per accordarsi con il proprio cliente per la data esatta del sopralluogo.
Si ricorda che per la determinazione dello spread da applicarsi al tasso del mutuo, si farà riferimento al rapporto ‘importo mutuo richiesto/valore cauzionale perizia’ e non ad altri valori.
Ove si ravvisino valori di perizia significativamente difformi dal valore presunto dichiarato la pratica può essere respinta e, nel caso, è data informazione sia al promotore che al Responsabile di Zona con opportuna relazione.
NEGATIVO: ossia di non accoglimento della pratica, la Funzione Crediti comunicherà il non accoglimento informando il promotore, il quale, a sua volta, informerà il cliente.
Fase 5: Perfezionamento - Stipula
Quando alla Funzione Crediti perverranno i seguenti documenti:
- Perizia estimativa.
- Comunicazione dell’apertura del conto corrente.
- Copia della e-mail di delibera debitamente firmata per accettazione dal/i richiedente/i.
- Dichiarazione Imposta Sostitutiva, compilata e sottoscritta sotto propria responsabilità da parte del/i richiedente/i.
- Indicazione del notaio stipulante, completa di indirizzo di posta elettronica.
- Relazione preliminare.
Verrà concordata, di comune accordo, la data di stipula ed inviata al notaio tutta la documentazione necessaria. Si ricorda che qualora la parte venditrice si configuri come Persona Giuridica, L’erogazione del finanziamento non potrà avvenire contestualmente all’atto di mutuo.
Si segnala inoltre che l’atto di mutuo, normalmente sottoscritto unitamente all’atto di compravendita, deve essere effettuato presso una Filiale della banca. Solo in casi eccezionali e dietro rimborso delle spese di trasferta della persona incaricata alla stipula, l’atto potrà essere sottoscritto presso lo studio notarile. In tale circostanza si potranno verificare comunque delle variazioni circa le modalità d’erogazione del mutuo.
Nel caso in cui il richiedente rinunci al finanziamento, bisogna comunicarlo alla Funzione Crediti tramite lettera firmata dallo stesso ed autenticata dal Promotore.
Alla Filiale dovrà essere comunicato, almeno due giorni prima la stipula, attraverso opportuno modulo di emissione assegni circolari, l’importo e la corretta intestazione degli assegni stessi.
Se il prodotto mutuo scelto dal cliente prevede l’abbinamento con la polizza premorienza questa sarà prodotta, tramite la Filiale, e consegnata per la sottoscrizione da parte del cliente. Si rammenta che si possono inserire percentuali diverse per singolo contraente, per un importo massimo di copertura di Euro 155.000.
Alla sottoscrizione del mutuo sarà prodotta, sempre dalla Filiale, la polizza ‘Multirischi’ con le caratteristiche scelte dal cliente. Per immobili il cui valore superi l’importo di Euro 400.000 non verrà sottoscritta la polizza ‘Multirischi’ ma il mutuatario dovrà sottoscrivere una polizza, con primaria compagnia d’assicurazione, della stessa durata del mutuo e con vincolo a favore del nostro Istituto.
La pratica di mutuo sarà ‘completata’ con il ricevimento da parte del Notaio rogante di tutta la documentazione chiesta inerente le copie del mutuo stesso e l’iscrizione ipotecaria con la relativa nota.
Tratto dal foglio informativo della Banca Lombarda
Per legge, la perizia di un immobile deve essere richiesta dalla banca solo dopo aver effettuato i controlli (cr, protesti etc) sui mutuatari o non esistono regole che tutelino il cliente?
P;er logica io direi che non è così
sarei molto grata se riuscissi ad avere una risposta al più presto da un esperto.
Mi sembra di capire che tu stia parlando della “perizia” a seguito di richiesta di mutuo ipotecario. La banca, invia un suo tecnico a visionare l’immobile esclusivamente per capire se l’immobile su cui graverà l’ipoteca è in grado di coprire interamente il debito che si verrà a creare nel rapporto cliente-banca. Ci sono istituti di credito che non richiedono che la perizia venga effettuata da un proprio tecnico ma si affidano al tecnico fornito dalla parte richiedente il mutuo. Altra cosa è la mutuabilità del cliente che richiede un prestito. Per prima cosa, la banca si informa sulla capacità reddituale del cliente controllando che il richiedente il prestito non abbia in corso altri debiti che sommati alla rata di mutuo preventivata, diminuiscano di oltre 1/3 la capacità reddituale; in tal caso la banca, una volta verificato che il cliente è un pagatore puntuale, richiederà ulteriori garanzie quali firme di avallo o ipoteche su altri immobili di proprietà.Tramite il numero di carta di identità ed il codice fiscale la banca accede all’archivio bancario su scala nazionale che gli permette di capire se il cliente è un soggetto da considerarsi “buon pagatore”, non tutti sanno, che dei semplici ritardi nel pagamento di bollette incidono negativamente su questo aspetto. Una volta individuato il tipo di cliente che si trova davanti, la banca si occupa dell’immobile. In caso di compravendita di un immobile usato, questo, nella maggior parte dei casi, sarà già gravato da ipoteca in quanto i venditori, a loro tempo hanno acquistato tramite il credito concesso da una banca. In questo caso, l’estinzione del debito da parte dei venditori, avverrà contestualmente all’atto e la banca dell’acquirente potrà iscrivere sull’immobile la nuova ipoteca.
la banca presso la quale ho estinto il mutuo su la casa non mi vuole togliere l’ipoteca e non mi vuole rilasciare il certificato di assenso alla cancellazione, cosa devo fare?
Grazie
Probabilmente la banca ti chiede il pagamento della penale prevista dal contratto stipulato a suo tempo…in tal caso la percentuale la trovi indicata nel contratto di mutuo e può variare da uno 0,50 a un 2%, la penale d’estinzione è dovuta nei casi previsti dalla legge e specificati nel recente decreto legislativo in materia di estinzione di ipoteche. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia (2808 c.c.) e viene costituita mediante atto pubblico registrato presso la conservatoria, la sua estinzione necessita della stessa forma scritta con rogito notarile e pubblicazione presso il registro della conservatoria della tua città. Quando hai stipulato il contratto di mutuo, hai assicurato il tuo creditore (banca) per il soddisfacimento del credito con il diritto di espropriazione del bene vincolato (la tua casa) con preferenza rispetto ad altri eventuali creditori. E’ pertanto nel tuo interesse trovare un accordo con la banca affinchè questa, una volta appurato che il debito è stato estinto, provveda a rilasciarti la “rinuncia all’ipoteca” mediante atto da stipularsi tra Banca (attraverso il proprio direttore o funzionario che ne fa le veci) e notaio affinchè il bene ipotecato risulti libero da vincoli e i registri vengano immediatamente aggiornati.
spero di esserti stata di aiuto.
saluti.
Elettra
Io e il mio ragazzo abbiamo acquistato una casa in corso di costruzione da un privato, dunque noi dobbiamo provvedere all’ultimazione dei lavori. Essendo nostra prima casa abbiamo diritto alla detrazione del 19% del mutuo, ma solo sul valore della casa o anche sui lavori svolti successivamente attestato da fatture? Inoltre siamo proprietari in percentuale diverse, 80 e 20,al fine della detrazione del 19% prima della stipula del mutuo devo comunicare qualcosa alla banca? In sede di 730 uno detrarrà l’80 e l’altro il 20? Grazie mille
buongiorno, per darle una risposta corretta dovrei capire meglio la situazione, mi sembra di capire che voi abbiate acquistato “su compromesso” da un privato visto che si tratta di casa in costruzione, ovvero, colui che ve l’ha venduta non era in realtà il proprietario ma il soggetto che aveva come titolo di provenienza un preliminare di compravendita con delega su persone da nominare che si presenteranno all’atto al suo posto, se la situazione è questa, immagino avrete liquidato il privato e siate in attesa di stipulare il contratto definitivo di compravendita con il proprietario-ditta costruttrice, titolare di partita i.v.a, che avverrà al momento in cui i lavori saranno ultimati. Per quanto riguarda la detrazione quindi spetta quanto previsto dalla legge per la cifra che andrete a richiedere come mutuo bancario per acquisto prima casa, alla banca non interesseranno le percentuali di proprietà perchè le rate del mutuo che andrete a pagare vi verranno detratte da un conto corrente ex novo o comunque intestato ad entrambi, per quanto riguarda il 730, ovviamente, si terrà conto delle quote di proprietà di ciascuno, basterà che portiate al vostro commercialista una copia del contratto definitivo dove verrà specificata la proprietà di ognuno di voi.
Saluti.
Intanto la rigrazio molto per la risposta. Chiarisco:colui che ci ha venduto la casa era proprio il proprietario della struttura, l’ha ricevuta in eredità e non ha mai terminato i lavori, non c’è alcuna ditta costruttrice. Naturalmete noi abbaimo chiesto un importo di mutuo superiore al valore di acquisto in quanto dobbiamo avere la possibilità di terminare i lavori. Questo è stato possibile concedendo alla banca un’altra casa in garanzia.
La ringrazio ancora
In tal caso, premesso che il prestito da voi ricevuto sarà in parte “mutuo prima casa” e in parte un’altra forma di prestito, altrimenti la banca difficilmente avrebbe potuto darvi credito, potrete sicuramente detrarre l’importo del 19% per la parte “prima casa” e usufruire delle detrazioni in caso di ristrutturazione, rifacimento impianti (in particolare dell’impianto energetico ) prorogate nella finanziaria 2008.
Saluti.
Devo vendere un immobile e l’acquirente mi ha chiesto di poter accendere un mutuo ipotecario sulla mia proprietà per poter pagare l’intero importo pattuito. Ho accettato ma, dovendo redigere il preliminare, vorrei sapere quali clausole debba inserire nella scrittura privata affinché mi siano riservate tutte le necessarie garanzie ai fini dell’accredito in mio favore della somma pattuita, possibilmente prima della stesura del rogito notarile. E’ proprio necessario redigere prima l’atto notarile, quale unico strumento preordinato all’ottenimento della somma stabilita per la vendita, o vi sono procedure alternative che mi consentano il mantenimento della proprietà fin quando non mi venga accreditata la somma pattuita presso un Istituto di credito a mio piacimento?
Ringrazio anticipatamente per la risposta e i consigli.
Buon pomeriggio, la clausola da inserire nel preliminare è la seguente: La “Parte Promittente Acquirente” da atto che per poter effettuare l’acquisto dovrà ottenere un mutuo ipotecario coprente parte del prezzo; pertanto la “Parte Promittente Venditrice” è a conoscenza che, al momento del contratto, il saldo potrà essere effettuato (totalmente o in parte) con il ricavato del mutuo e quindi il pagamento avverrà con mandato irrevocabile all’incasso, come consuetudine, quindi sarà incassata dalla “Parte Promittente Venditrice” dopo la trascrizione del rogito notarile di trasferimento, senza alcun conguaglio d’interessi.
L’unico strumento che le può permettere di ricevere una somma a titolo di pagamento per la vendita di un immobile è la vendita dell’immobile stesso, quindi, il pagamento, ovvero il saldo, dovrà essere effettuato in sede di rogito notarile. Per il resto è prassi ordinaria e può stare tranquillo, ultimamente però molte banche pagano direttamente con assegni circolari al momento dell’atto, in questo caso lei incasserebbe al momento della firma del rogito; può chiedere al suo acquirente di informarsi presso la sua banca e riferirle.
Cordiali saluti.
non riesco ad ottenere l’autorizzazione dalla banca (b. di sicilia), per la cancellazione di una ipoteca su un immobile fatta a garanzia di un c/c societario. Mi hanno detto che la società deve richiedere tale autorizzazione tramite notaio. Ma i notai da me contattati mi hanno riferito che la Banca mi dovrebbero autorizzare direttamente senza notaio.
Cosa devo fare???
Sicuramente la cancellazione dell’ipoteca per essere registrata necessita di un notaio che si occupi dell’annotazione e cancellazione presso l’ufficio di registro, per le modalità, nel caso specifico, provi a contattare l’ente ABI (Associazione Bancari italiani) della sua città e chieda ragguagli sulla procedura più corretta.
Saluti.
due anni fa abbiamo ipotacato la casa per ottenere un grosso prestito da girare alla nostrasocietà per poter far fronte ad alcuni debiti.
Abbiamo stipulato attraverso la banca un poliza che garantisce il saldo del debito residuo alla banca in caso di morte o impossibilità a pagare.
purtroppo le cose della nostra società sono andate molto male e ci siamo visti costretti a mettere la società in liquidazione, e molto probabilmente andrà in fallimento, per cui sia io che mia moglie siamo rimasti senza lavoro.
Volevo gentilmente sapere se la poliza sottoscritta due anni fa e che è costata la “la modica ” cifra di € 14000,( la banca ci ha detto che era obbligatorio pagare l’intero premio per tutti i 20 anni) se questa polizza può coprire il debito residuo.
Grazie
Saluti
Buongiorno, la polizza di cui mi parla è probabilmente una “temporanea caso di morte”, ovvero, la compagnia assicura una cifra che avrete stabilito insieme (probabilmente l’importo del debito) per un tot numero di anni (in genere per la durata del debito stesso), ma il rimborso di tale cifra verrà pagato unicamente in caso di morte di uno dei contraenti, in poche parole: la compagnia interviene con il pagamento del debito residuo se, nel corso degli anni (la durata della polizza stessa), viene a mancare il contraente o uno di questi integrando la parte di debito di sua spettanza. Credo si tratti proprio di questo tipo di polizza in quanto il pagamento spesso viene effettuato in un’unica rata anticipata e la tariffa da applicare si basa su specifiche tabelle in base al “rischio”, ovvero in base alle previsioni di vita dei contraenti stessi:età e stato di salute (quanto più anziano è un contraente quanto sarà più costosa la polizza).
Saluti.
Ciao ,sono fabio ho un problema con la casa che sto per vendere alla quale manca l’abitabilita’.
Abbiamo gia’stipulato una scrittura privata nella quale specificavo che l’abitabilita’mi era dovuta dall’impresa dalla quale avevo acquistato la casa e che dovrebbe arrivare …
adesso i nuovi aquirenti mi dicono che probabilmente la loro banca non eroghera’ il finanziamento necessario per probabili difformita’ dell’immobile e per la mancanza dell’abitabilita’.
puo’ essere vero tutto questo? se lo è cosa posso fare ?
Nella compravendita di case adibite a civile abitazione deve intendersi come implicito il requisito dell’abitabilita’ legale conseguente al rilascio della relativa licenza comunale quale elemento integrante dell’identita’ dell’immobile - A meno che il contrario non sia stato espressamente convenuto fra le parti - La mancanza del certificato di abitabilita’ non per colpevole inerzia della pubblica amministrazione, ma in dipendenza del fatto che la costruzione sia stata eseguita in violazione delle norme di edilizia o di igiene, integra la prestazione di aliud pro alio che abilita l’acquirente a chiedere la risoluzione del contratto (ex art. 1453, 1476 e 1477 Cod. Civ.) Essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-Sociale e quindi a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono l’acquirente a contrarre. (ANCHE GLI IMMOBILI PRIVI DI ABITABILITA’ SONO COMMERCIABILI ! conf.6542/85, mass n.443612).
In giurisprudenza ci sono diversi orientamenti contrastanti, alcuni prevedono addirittura la risoluzione del contratto altri configurano il risarcimento del danno o l’autorizzazione al rifiuto di sottoscrivere il rogito notarile.
Chi vende un immobile privo di tale licenza vende un’altra cosa e nemmeno una cosa viziata, si configura la fattispecie del aliud pro alio. Solo una clausola di esclusione espressa abitabilità per iscritto esonera il venditore da tale obbligo oltre alla prova che il mancato rilascio del certificato di abitabilità sia dovuto a cause a lui non imputabili (rif.cass.civ.20.12.89 n.5757/5.11.90 n.10616). Una sentenza più recente invece (corte cass. 5.03/3.03.2000 n.8880) non configura abitabilità la risoluzione del contratto ma bensì solo il risarcimento del danno.
Qui sopra le ho citato parti di sentenze dalle quali può notare che la giurisprudenza in tema di abilità è alquanto contrastante, comunque, se la sua abitazione risulta antecendente al 1967 o al 1942 il requisito di abitabilità non è certo obbligatorio e non può essere fonte di risoluzione di un contratto, se la sua abitazione è di recente costruzione bisogna che il certificato di abitabilità le venga procurato dalla Ditta costruttrice,(che avrebbe dovuto consegnarglielo a fine lavori) in mancanza, può sempre incaricare un geometra che glielo certifichi in quanto in base alle nuove normative si tratta di un’autocertificazione di un tecnico abilitato che dovrà controllare i requisiti di luminosità, altezza e le certificazioni degli impianti a regola d’arte. Si faccia spiegare quali sono le difformità che contesta la Banca in modo da poterle verificare con un suo tecnico di fiducia.
Credo che il problema sia facilmente risolvibile.
Saluti.
Ciao, sono Tiziana ho deciso di comprare un’appartamento tramite agenzia immobiliare che sara’ consegnato a giugno. Devo prendere una parte di mutuo, ma manca la misura e la planimetria catastale senza la quale non posso avviare le pratiche per il mutuo in banca. L’AGENZIA DICE che sara’ pronta tra 20 giorni (almeno spero). Tra un paio di giorni pero’ devo fare il compromesso, come posso tutelarmi? SE poi non mi consegnano questo documento come faccio per il mutuo?
L’agente immobiliare mi ha assicurato che anche gli altri acquirenti sono nelle mie stesse condizioni e che il costruttore ( tra l’altro una persona conosciuta e affidabile) aspettera’ per il rogito notarile finche’ non avRo’ ottenuto il mutuo.
Buonasera,
mia madre e suo fratello vorrebbero richiedere un mutuo ipotecario per una ristrutturazione su una proprieta’ comune : mia madre e noi suoi figli possediamo i 2/3 della proprieta’ , il rimanente 1/3 e’ di proprieta’ del fratello (non ancora dei suoi figli).
Data l’eta’ avanzata di mia madre (70) e di suo fratello(80) , riteniamo che le banche richiedano in garanzia oltre alla proprieta’ stessa, anche la firma di garanzia dei figli di entrambi. Considerato un esempio di 150000 euro di costo di ristrutturazione, e’ possibile ottenere due mutui separati per le due famiglie, cioe’ un mutuo di 100000 euro per la nostra e un mutuo di 50000 euro per la famiglia del fratello, in modo che i figli garantiscano unicamente per i rispettivi genitori ? Quali altre possibilita’ esistono per evitare di trovarsi a dover garantire per la parte di non nostra competenza?
Grazie
Buongiorno Tiziana, l’agente immobiliare le ha detto la verità nel senso che quando si compra ’su carta’ ovvero l’immobile è ancora in fase di costruzione le planimetrie catastali non sono reperibili se non un mese prima della consegna (in genere), questo non è un problema per la banca che istituirà ipoteca su un immobile praticamente abitabile (la consegna è a giugno) e avvierà le pratiche con i permessi a costruire, eventuali varianti in corso d’opera, i disegni da progetto….sul preliminare basterà inserire la seguente clausola: ‘la parte promittente venditrice è a conoscenza che la parte promittente acquirente, per poter effettuare l’acquisto, dovrà richiedere un mutuo ipotecario coprente parte del prezzo stabilito, pertanto il rogito potrà avvenire solo successivamente alla consegna delle planimetrie catastali e del certificato di abitabilità riguardanti l’immobile oggetto della presente compravendita.’
saluti.
Non credo data l’età avanzata di sua madre e di suo zio, che le banche concederanno loro un mutuo o un prestito a lungo termine, pertanto i richiedenti il mutuo dovrete essere voi figli, di conseguenza sarete garanti di voi stessi. Per quanto riguarda la proprietà dell’immobile vi consiglio di informarvi presso un notaio quale possa essere la soluzione più adatta e meno onerosa. (può darsi convenga una ‘vendita’ di un terzo della proprietà da suo zio al figlio). La soluzione dei due prestiti separati non credo sia possibile in quanto la banca dovrebbe iscrivere due ipoteche distinte e di conseguenza una sarebbe di grado inferiore all’altra.
saluti.
Buongiorno,
sto vendendo casa e la parte acquirente deve stipulare un mutuo.
La data per la vendita della casa era stata pattuita per il 21 di Aprile, ma il perito della banca che deve erogare il mutuo si è svegliato solo qualche giorno prima richiedendomi la documentazione di lavori fatti all’eseterno della casa, io li ho puntualmente consegnati allorchè mi ha chiesto il certificato di abitabilità dell’appartamento che io non ho perchè era stato a suo tempo richiesto ed ottenuto dalla ditta che ha costruito l’appartamento.
Il perito allora il 18 di aprile ha deciso di richiedere la documentazione in Comune dove ovviamente è tutto registrato ma per l’ottenimento della stessa ci vogliono 10gg lavorativi circa.
Vi pare regolare un comportamento così tardivo e pignolo del perito visto che precedentemente avevo già acceso io stesso un mutuo su questo appartamento senza nessun problema?
Sul compromesso che abbiamo fatto non appare nessuna dipendenza dell’acquisto con l’erogazione del mutuo e la data massima per la stipula del rogito è stata definita per il 30 di Aprile.
Il 10 di Maggio invece ho fissato la data per l’acquisto di un altro immobile e visto il prolungarsi delle cose ho paura di avere dei problemi a rispettarla. Cosa mi consigliate?
Purtroppo capita di doversi “imbattere” in situazioni del genere, i problemi sono tutti risolvibili, intanto le consiglio di avvisare immediatamente la parte promittente venditrice del suo preliminare di acquisto affinchè non le crei problemi il ritardo rispetto le date stabilite nel preliminare di acquisto. E’ bene sempre inserire specifica clausola nei preliminari sulle modalità di pagamento in quanto l’impegno da lei preso entro il 10 maggio potrebbe risultare comunque “azzardato” nel caso in cui la banca del suo acquirente le saldi l’importo tramite “mandato irrevocabile all’incasso” che materialmente le farà godere della somma con una ventina di giorni di ritardo. La banca deve comunque rispettare i termini del preliminare, in caso contrario il cliente può decidere di rivolgersi ad una banca più celere e meno pignola in quanto il certificato di abitabilità potrebbe essere ritirato anche in data successiva all’atto, basterebbe lasciare una cifra simbolica a cauzione presso il notaio che la parte venditrice (lei) incasserà soltanto a consegna del documento richiesto. Le consiglio di contattare la ditta costruttrice e di farsi inviare copia dell’abitabilità in quanto i tempi tecnici dei comuni non sono mai prevedibili e nel frattempo proponga al geometra dei suoi acquirenti la soluzione del deposito presso un notaio.
saluti.
Buongiorno. Ho acquistato una casa che era ipotecata, ma il proprietario aveva già saldato il debito. Il notaio aveva provvedduto alla cancellazione del pignoramento e aveva detto che bisognava anche cancellare l’ipoteca dalla banca con un atto d’ufficio. Il proprietario ha portato questo atto in banca che è stato regolarmente firmato e ne ha portato una copia dal notaio. A questo punto la casa dovrebbe essere libera da ipoteche, eppure il direttore della filiale mi dice che sta aspettando una risposta per verificare se il mutuo vecchio è stato istinto. E’ una procedura regolare o è una procedura in più che il direttore sta facendo per accertarsi realmente che il mutuo sia stato estinto? Eppure il notaio mi aveva detto che con questo atto d’ufficio e con la cancellazione del pignoramento si poteva avviare già la procedura per l’acquisto della casa. Non mi aveva detto che servissero altri procedimenti.
Grazie in anticipo.
Probabilmente il direttore della banca sta solo aspettando di controllare che alla conservatoria della vostra provincia risulti annotata e iscritta la cancellazione dell’ipoteca. Vedrà che è solo questione di giorni.
saluti.
salve vorrei cortesemente una risposta alla seguente,mi sono recato presso una finanziaria per un mutuo e questi mi hanno fatto presentare la documentazione per la fattibilità anche se la casa da me acquistata viene consegnata tra otto mesi. Questi dopo le mie incessanti richieste di voler sapere l’esito per iscritto mi comunicano dopo tante menzogne che potevo avere ventimila euro mancanti dalla cifra richiesta, chiedo di annullare il tutto dopo aver capito la poca serietà della finanziaria. Ora devo andare presso un altro istituto, ma cosa succede ora dopo il mio rifiuto?
Ciao Giuseppe, sei libero di chiedere preventivi riguardo le rate e la fattibilità di un mutuo a tutti gli istituti di credito e finanziarie che vuoi. I documenti che hai firmato dovrebbero riguardare esclusivamente il trattamento dei dati personali.
Saluti.
Ciao, vorrei cortesemente una risposta alla mia domanda che è la seguente:
dopo aver ottenuto un mutuo bancario per l’acquisto di un terreno agricolo, quanto tempo passa per stipulare l’atto?
Grazie, saluti Rosy
Non c’è un tempo prestabilito, tutto dipende dai tuoi tempi, ovvero, entro quando devi fare il contratto definitivo di trasferimento di proprietà e dai tempi della banca, in genere le commissioni si riuniscono un paio di volte al mese, una volta deliberato, il mutuo viene erogato nel giro di 40 giorni.
saluti
quindi, prima dei soldi, si deve stipulare l’atto?
saluti
In genere le due cose sono contestuali, ovvero, all’atto tu saldi il tuo debito altrimenti non puoi stipulare. Se hai richiesto un mutuo per l’acquisto di un terreno, requisito fondamentale è il rogito, quindi la banca ti chiederà il preliminare di acquisto o in mancanza la proposta di acquisto, il certificato di destinazione urbanistica del terreno e tutti i documenti necessari. Sul preliminare di acquisto ci sarà indicato un termine ultimo per il contratto definitivo, la banca si dovrà attenere a quel termine e rispettarlo, pertanto quando sarà pronta con l’erogazione non dovrai far altro che prendere un appuntamento dal notaio e convocare i venditori con un preavviso minimo di 10 giorni tramite raccomandata. In genere, al contratto è presente un funzionario della banca erogante che provvederà al saldo tramite mandato irrevocabile o assegni bancari. Altra cosa è se hai chiesto un prestito personale, per il quale la banca non è interessata a sapere il motivo del prestito e erogherà il massimo che può darti direttamente sul tuo conto.
saluti
Gradirei sapere: ho dei vincoli se inoltro contemporaneamente domanda di mutuo a più Istituti bancari? ( mi riferisco a tutta la documentazione necessaria per sapere se l’erogazione del prestito è fattibile o meno ).
Grazie della collaborazione.
Non hai alcun vincolo finchè non firmerai il contratto di mutuo, siamo in un mercato libero pertanto potrai chiedere PREVENTIVI di mutuo a più istituti, tutti i consulenti ti faranno firmare l’autorizzazione per la gestione dei dati sensibili (privacy) e ti chiederanno varia documentazione riguardante il tuo reddito, in genere vengono richieste le ultime due buste paga e il 730 dell’anno precedente, ti chiederanno poi se hai prestiti in corso (rate di finanziamenti per auto, prestiti personali…) e in base a tutti questi dati stabiliranno l’importo per il quale sarai mutuabile (rapporto rata/reddito). I tuoi dati comunque, se hai già chiesto un prestito sono già presenti nei circuiti bancari. La raccolta delle informazioni avviene attraverso centrali rischi ‘pubbliche’ e centrali rischi ‘private’.
Le prime sono fondamentalmente due e sono state istituite per legge: sono la Centrale Rischi della Banca d‘Italia, che riguarda esposizioni (mutui, anticipazioni, aperture di credito ecc…) pari o superiori a 75.000,00 € e la Centrale Rischi della SIA (Società Interbancaria per l’Automazione), che riguarda esposizioni fra i 31.246,00 € e i 74.990,00 €.
Le centrali rischi private sono invece società di raccordo del sistema bancario, che custodiscono i dati di esposizioni relative anche a pochi migliaia di Euro (importi che vanno da 0 a 31.246,00 €) e che sono costituite per fornire alle banche e alle finanziarie che vi aderiscono un servizio certamente prezioso, finalizzato a limitare i rischi nella concessione del credito, ma che possono creare anche qualche problema a coloro che sono censiti in tali archivi se le informazioni non sono corrette o non aggiornate.
Fra le più note attualmente in funzione in Italia vi sono la CRIF, la CTC, l‘Experian ed altre ancora.
I clienti hanno comunque sempre il diritto di chiedere informazioni sui propri dati personali detenuti da banche, società finanziarie, centrali rischi private e pubbliche; possono altresì chiedere in merito alla loro provenienza, oppure chiederne la cancellazione.
saluti
Perchè in una Italia dove tutto funziona a rilento (e quando funziona!), Voi mi avete risposto in modo così esaustivo, cortese e celere??
Non posso fare altro che ringraziarVi infinitamente.
Complimenti per il Vostro lavoro.
Grazie.
Giovanni
Caro Giovanni, ti ringraziamo moltissimo delle tue parole.
In bocca al lupo per il tuo mutuo e per la casa che andrai ad acquistare.
Saluti.
[…] alcuni segnali di leggera tensione sia nel settore del credito al consumo, che nel segmento mutui per le abitazioni, con una lieve crescita delle rischiosità a causa degli aumenti dei tassi di interesse. Dal mese […]
[…] del totale (5,1 milioni di nuclei familiari), di questi l’89,5% (circa 4,5 milioni) ha un mutuo per la prima casa. Il 2% - secondo il centro studi - sta registrando difficoltà nei pagamenti delle rate. Secondo […]
[…] il 7,8% e il 7,5%. «Decisamente marcata - si legge nel rapporto - la minor crescita dei mutui per abitazioni, che aumenteranno del 4,9% quest’anno contro l’8,7% del 2007». Stabile la crescita […]
[…] la Lombardia la regione che registra la flessione maggiore dei prestiti per la casa. Frena, nei primi tre mesi del 2008, l’importo dei mutui erogati in Italia. I dati parlano di […]
Salve e complimenti davvero.
Una situazione difficile da districare per me:
mio padre e i miei cugini stanno per ereditare il 50% degli immobili (e dei debiti) di mio zio, scomparso di recente.
Fortunatamente l’ammontare del valore degli immobili supera quello dei debiti.
Il problema è che al momento non abbiamo liquidità per pagare i debiti che mio zio aveva contratto e nemmeno le tasse di successione.
Mio padre ha 82 anni , quindi grosse difficoltà di accesso al credito, pur recependo una buona pensione. Io non ho reddito dimostrabile.
E’ possibile mettere una ipoteca sul 50% della proprietà, anche se al momento indivisa, per far fronte alle esigenze di liquidità? Si tratterebbe di un prestito di 20.000 euro a fronte di un valore stimato degli immobili pari a 250.000 euro (anzi 125.ooo visto che mio padre erediterà solo il 50%). C’è un modo per dilazionare le tasse di successione e i pagamenti varii? Debiti a parte si intende..
Grazie mille,
Edoardo.
Caro Edoardo, credo che darti un consiglio senza aver visionato i documenti che riguardano l’eredità sarebbe azzardato, posso dirti che per ipotecare un immobile bisogna che tutti i proprietari diano il consenso per scritto, quindi anche i tuoi cugini, in quanto proprietari, dovranno essere d’accordo, se questa premessa è fattbile credo che non avrai nessun tipo di problema ad accedere ad un prestito in quanto l’immobile farà da garanzia. Per quanto riguarda la dilazione dei pagamenti ti consiglio di rivolgerti ad un commercialista o ad un notaio.
cari saluti.
Buongiorno,
ho un problema di questo tipo: ho richiesto un mutuo presso la mia banca (BRE) la pratica è già istruita, ho presentato tutti i documenti (CUD, buste paga, perizia dell’immobile e relazione notarile) il direttore della filiale ha istruito ed inoltrato la pratica all’uffico competente il 29 di luglio. Oggi sono sono passato in Banca per sapere lo stato della mia pratica ma il direttore mi ha detto che probabilmente non è ancora stata valutata. Premetto che avevo chiesto una certa urgenza in quanto il mutuo oltre per l’acquisto della casa mi serviva per estingure un finanziamento che ho in corso e per ovviare a questo visto che il rogito è previsto per settembre nella pratica è stata inserita la richiesta di un fido in conto corrente. Vorrei sapere per cortesia quali sono i tempi per la valutazione, e visto che è già stata inoltrata tutta la documentazione richiesta, e delibera del mutuo.
Grazie infinite e complimenti per il lavoro che state facendo.
Franco
Ciao franco,la delibera del mutuo e’ subordinata alle riunioni della commissione della banca che in genere avvengono ogni 15 gg ma nel mese di agosto credo si riducano ad 1 sola volta pertanto la delibera del tuo mutuo avverra’ con la prima commissione di settembre. Credo tu possa stare tranquillo. Saluti e grazie per i complimenti.
io ai me sono stato segnalato come cattivo pagatore, sono
proprietario di due immobili, tutt’e due con mutuo con due diverse banche. vorrei poter avere la possibilita’di ipotecare i due immobili con un unica banca e quindi liquidare i due mutui e pagare un unica rata mensile
buon giorno e grazie
Da un anno circa è operativa la “surroga”, ovvero “se si ha già un mutuo ipotecario in corso è possibile estinguere il debito contraendo un altro mutuo (più vantaggioso) con un altro Istituto che si sostituisce al debitore e salda il debito con la prima banca”. Ci sono comunque varie considerazioni da effettuare prima di accedere ad una surroga che, se pur “economica” (esiste un accordo nazionale tra l’ordine dei notai e le banche per mantenere i costi del contratto di surroga) è pur sempre costosa. Il primo concetto da capire e’ che ridurre la rata non significa, necessariamente, ridurre il costo del mutuo. Per prima cosa, quindi, e’ importante capire se lo scopo principale che ci proponiamo e’ quello di avere un po’ di respiro riducendo l’importo della rata (anche se questo implica un costo maggiore) o se l’obiettivo e’ quello di avere un reale risparmio sui costi del mutuo ( risparmio che vedremo nel lungo periodo ) .
La surroga, introdotta dal precedente governo, ha fatto molta fatica a decollare a causa dell’ostruzionismodelle banche ma adesso sta iniziando ad essere applicata da molti istituti finanziari e rappresenta quindi una concreta alternativa per la riduzione dei costi del mutuo.
Proprio nel momento in cui la reale concorrenza nel mercato stava iniziando a decollare, l’attuale Governo ha proposto una “rinegoziazione-di-stato” che consente di ridurre la rata dei mutui prima casa a tasso variabile, attraverso un ulteriore finanziamento accessorio a titolo oneroso.
Le opzioni per ridurre la rata e/o i costi del mutuo, oggi sono diverse: bisogna fare attenzione ad informarsi bene. E’ chiaro, infatti, che la vecchia banca ha tutto l’interesse a dare informazioni ( spesso non corrette o comunque parziali ) finalizzate a far rimanere il cliente.
La valutazione della possibilita’ di rinegoziare, surrogare o sostituire il proprio mutuo si deve basare su un’analisi obiettiva della propria situazione, cercando di non farsi influenzare dai facili luoghi comuni che utilizzano i soggetti in conflitto di interessi. Bisogna imparare a fare un ragionamento mirato alla valutazione sia economica che finanziaria della convenienza di tali operazioni. Valutazioni che necessitano di informazioni che difficilmente vengono date spontaneamente : bisogna chiederle espressamente .
Se ci troviamo in una situazione di estrema difficolta’ a pagare le rate del mutuo (magari abbiamo gia’ pagato qualche rata in ritardo) la ’soluzione-tampone’ migliore sarebbe quella di poter sospendere il pagamento delle rate del mutuo in modo da consentirci di avere il tempo necessario per riorganizzare la propria vita. Questa ipotesi e’ stata contemplata dalla Finanziaria 2008: e’ gia’ legge dello stato. E’ previsto che si possa sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate dei mutui per l’abitazione principale.
In assenza di questa soluzione, l’adesione alla proposta di rinegoziazione derivante dalla convenzione Governo-ABI rappresenta una ‘mini-soluzione-tampone’. Si tratta dell’unico caso in cui ti consigliamo di aderire alla rinegoziazione-di-stato, per la semplice ragione che chi si trova in estrema difficolta’ a pagare le rate del mutuo (ad oggi) non ha altre soluzioni.
Nel caso della rinegoziazione-di-stato, tutte le banche sono obbligate a eseguire la rinegoziazione per i clienti che lo richiedono perfino se questi sono cattivi pagatori . Non c’e’ quindi contrattazione alcuna. Considerate le caratteristiche di questa rinegoziazione-di-stato, ribadiamo che questa ipotesi e’ da prendere in considerazione solo ed esclusivamente da coloro che si trovano in gravi difficolta’ economiche ed hanno un estremo bisogno di abbassare la rata , pur sapendo che in tal modo aumenteranno i costi complessivi del mutuo.
In tutti gli altri casi, cioe’ quando ci sono margini di manovra, e’ opportuno fare delle valutazioni specifiche, torniamo quindi alla capacita’ di auto-valutare la propria situazione specifica. Per negoziare con le banche e’ necessario, prima di tutto, conoscere la propria forza.
Ti auguriamo buona fortuna.
Ho richiesto mutuo per acquisto prima casa. Su tale immobile grava ancora una ipoteca per esistenza precedente mutuo contratto dalla parte venditrice che, come da accordi siglati nel preliminare, si impegna ad estinguere entro la data del rogito.
Domanda: Quale atto formale posso compiere affinchè sia messo nero su bianco che la data del rogito non può essere concordata per cause ascrivibili alla sola parte venditrice? Ciò alla luce del fatto che il mio mutuo è stato dichiarato fattibile e deliberato, ma sospeso in attesa di presentazione della dichiarazione di cancellazione di ipoteca della precedente banca. La mia difficoltà sta nel fatto che non riesco ad ottenere una comunicazione formale (scritta) dalla Banca dello stato della pratica del mio mutuo, causa difficolta di comunicazione nella intermediazione POSTEITALIANE cui ho chiesto il mutuo - DEUTSCHE cui si appoggia Poste per i propri mutui.
Le cose di cui sono a conoscenza mi sono state comunicate telefonicamente dal ‘consulente’ di Posteitaliane il quale sostiene di non dover Lui inoltrare una comunicazione formale, nè di dover fungere da intermediario tra me e Deutshe… A chi mi devo rivolgere per sapere qualcosa del mio mutuo?????
Una delle cose da controllare è la dicitura sul preliminare:
“la parte venditrice si impegna a cancellare a propria cura e spese entro la data del rogito notarile l’ipoteca….”
oppure “la parte venditrice si impegna a cancellare a propria cura e spese entro e/o contestualmente la data del rogito notarile l’ipoteca….”
premesso questo, è ormai risaputo che le Poste Italiane in sede di concessione di mutui sono più fiscali di altri istituti forse proprio perchè non sono un istituto di credito. Credo che la parte venditrice, come ovvio, per poter cancellare l’ipoteca dovrà prima incassare e non si potrà in alcun modo contestare un inadempimento per sua colpa. In genere l’istituto che concede il mutuo agisce in due modi:
- Iscrive ipoteca di secondo grado per il periodo tra la stipula e la registrazione (20 giorni)
- Se paga con assegni circolari o contanti, il notaio estinguerà constestualmente alla firma del rogito l’ipoteca dei vecchi proprietari alla presenza del direttore della ‘vecchia’ banca
- Provvede a coprire la parte mancante per l’estinzione con uno scoperto di conto.
Detto questo, colui che ti ha proposto il mutuo non è soltanto un venditore ma ha il dovere di informarti sulla tua pratica e deve adempiere ai compiti per portarla a buon fine, se così non fosse, chiudi i rapporti con il tuo istituto e contattane un altro.
saluti