Mutuo di importo superiore al valore dell’immobile
Con la risoluzione n. 248/E, l’Agenzia delle Entrate risponde a un’istanza su un caso di acquisto in cui il cessionario stipula un mutuo per un importo superiore al prezzo dell’immobile per sostenere le spese accessorie.
Un contribuente ha chiesto all’Agenzia delle Entrate quale importo deve essere indicato in fattura e in sede di stipulazione del contratto di compravendita – nonché se il ricavo da iscrivere in bilancio tra i componenti positivi ai fini delle imposte dirette debba o meno coincidere con l’imponibile ai fini Iva – nel caso di un acquisto in cui il cessionario stipuli un contratto di mutuo per un importo superiore al costo dell’immobile al fine di sostenere anche le spese accessorie alla compravendita.
L’Agenzia ha risposto con la risoluzione n. 248/E dello scorso 17 giugno, di cui sintetizziamo qui il contenuto. La disposizione chiarisce che in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l’ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito, ovvero che questo non è finalizzato all’acquisto dell’immobile.
A tale scopo, se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l’acquisto dell’immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare. Deve essere pertanto cura delle parti conservare adeguata documentazione al fine di superare la presunzione prevista dalla legge.
L’Agenzia, inoltre, ha fatto presente che in riferimento anche all’ultima finanziaria, nonostante l’entità minima del valore normale dei trasferimenti immobiliari soggetti a Iva (finanziati mediante mutui) risulti individuata ex lege, non si determina un’equiparazione assoluta tra importo del finanziamento e valore normale, destinata a valere indipendentemente dai criteri fissati dall’art. 14 del Dpr n. 633 del 1972.
Ciò significa che l’Amministrazione non è vincolata dal criterio dell’importo del finanziamento in tutti quei casi in cui il valore normale, determinato ex art. 14 del Dpr n. 633 del 1972, risulti superiore all’ammontare della sottostante operazione di credito. Se il cessionario stipula un contratto di mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita al fine di sostenere anche altre spese relative all’acquisto dell’immobile, in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l’ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito ovvero che lo stesso non è finalizzato all’acquisto dell’immobile.
A tale fine, se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l’acquisto dell’immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare.
Chiarito questo, l’Agenzia ha fatto presente che la cessione dell’immobile non può essere fatturata per l’importo corrispondente al valore del finanziamento, ma al valore effettivamente pattuito fra le parti e che, al fine di superare la presunzione del maggiore imponibile, occorre conservare con cura la documentazione che prova l’effettiva destinazione delle somme eccedenti.
Non può, dunque, ritenersi corretto che il cedente fatturi in via preventiva importi in misura superiore a quelli dichiarati in atto – che, in linea di principio, coincidono con quelli effettivi del mutuo erogato – al solo fine di inibire il potere di rettifica dell’ufficio. Nell’atto di compravendita dell’immobile deve infatti essere indicato il corrispettivo che è stato effettivamente pattuito tra le parti e l’Iva deve essere assolta sulla base dell’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente, secondo le condizioni contrattuali.
Fonte: Attico Informa, articolo di Armando Barsotti – Ufficio Studi Fiaip
Buongiorno,
a luce di questo articolo deduco che è possibile che una banca finanzi un importo superiore a quello di compravendita dell’immobile se tale differenza è documentabile come spese accessorie all’acquisto stesso.
Esempio pratico:
devo accendere un mutuo al 100% che mi consenta di far fronte anche alle spese accessorie quali le imposte erariali, parcella notarile e mediazione agenzia.
E’ consentito ricevere questa maggiorazione (entro il 10%) tipo: 150000€ valore immobile e 165000€ importo mutuo o si rischiano sanzioni se ciò viene esaminato dall’agenzia delle entrate?
Grazie
Federico Barigazzi
Buongiorno, l’articolo si riferisce ad un accertamento successivo ad una stipula, nella pratica, gli istituti Bancari, a seguito anche degli scossoni a livello finanziario, difficilmente erogano il 100% del valore ma si limitano ad un 70, 80, 95% del valore della stima effettuata dal tecnico incaricato dall’istituto stesso. Esistono prodotti che prevedono l’erogazione di un importo aggiunto, questi mutui però sono stati studiati per l’acquisto di immobili da ristrutturare, pertanto i tassi dell’importo che verrà mutuato a titolo di prestito per la ristrutturazione, non sono uguali a quelli applicati per la parte relativa all’acquisto.
Buona sera,
io e mia moglie vorremmo comprare una casa, ma abbiamo un dubbio. Desidereremmo sapere se dovendo acquistare un immobile del valore di 200.000 €, importo che verrà poi indicato nell’atto di compravendita, sarà possibile accendere un mutuo da 220.000 €.
Tale differenza risulterebbe documentabile come “spese accessorie” già all’acquisto stesso per:
- Imposta Valore Aggiunto = 16.000 € (dimostrabili tramite assegno/fattura)
- Parcella Notarile = 3.000 € (dimostrabili tramite assegno/fattura)
- Spese Bancarie di accensione del Mutuo = 1.000 € (dimostrabili nell’atto di mutuo in quanto saranno decurtati già dai 220.000 €)
Ci è consentito ricevere questa maggiorazione dimostrabile come sopra, entro il 10%, o rischiamo delle sanzioni se ciò viene esaminato dall’agenzia delle entrate? Se sì, quali?
Grazie e Cordiali Saluti.
Buongiorno Marco, è possibile che il notaio le crei dei problemi in sede di rogito, pertanto si informi prima direttamente dal Notaio che ha scelto.
saluti
Intanto la ringrazio per la celere risposta.
Il notaio che abbiamo interpellato ci ha chiesto i giustificativi/motivazioni delle spese accessorie, al fine di trascrivere nell’atto di mutuo che l’importo che riceveremo dalla banca sarà utilizzato sia per l’acquisto della prima casa che per le spese accessorie.
Le spese accessorie sui 200.000 € sono (correggo i dati inspiegabilmente errati di ieri):
- Imposta Valore Aggiunto = 8.000 € (dimostrabili tramite assegno/fattura)
- Parcella Notarile = 6.000 € (dimostrabili tramite assegno/fattura)
- Spese Bancarie di accensione del Mutuo = 6.000 € (dimostrabili nell’atto di mutuo in quanto saranno decurtati già dai 220.000 €)
Considerato ciò, il notaio ci ha informati che non ci creerà difficoltà.
La domanda iniziale, però, rimane:
Ci è consentito ricevere questa maggiorazione dimostrabile come sopra, entro il 10%, o rischiamo delle sanzioni se ciò viene esaminato dall’agenzia delle entrate? Se sì, quali?
Grazie e Cordiali Saluti.
No Marco, l’agenzia delle entrate non dovrebbe obiettare niente in merito, ma per togliersi ogni dubbio più contattare il numero 848-800444 e porre il quesito direttamente a loro.
saluti
buonasera, sto acquistando una casa ed ho chiesto un mutuo dell’80% del valore stimato (78000 euro). tuttavia il venditore vuole inserire come importo nel rogito 65000.
La banca puo’ comunque erogarmi il mutuo richiesto?
in fase di accertamenti fiscali cosa rischio, visto che la differenza 13000 è superiore alle spese dimostrabili?
Grazie per l’attenzione
Buongiorno Amedeo, dovrete inserire nell’atto l’effettivo valore della casa (vedi legge finanziaria 2007). saluti
salve, ho 28 anni e vorrei comprare insieme alla mia ragazza una casa del valore di 124mila euro. il mio dubbio è se , siccome oltre ai nostri stipendi non abbiamo soldi da parte, se era possibile inserire i soldi di notai, pratiche varie, mobilio tutte nel mutuo insomma. premetto che io lavoro in una ditta a tempo indeterminato da 7 anni e la mia ragazza ha un contratto a termine.
grazie mille
Buongiorno mi chiamo anna maria e vorrei chiedervi:
ho trovato una casa di 110000 € e molto probabilmente il valore dell’immobile nn ammonta a tanto ma io ho bisogno dell’intero importo è possibile che la banca mi eroghi cmq tutti i 110000 € ?
Buongiorno Annamaria, prima di tutto la banca dovrà valutare la sua situazione economica, se la sua crif è positiva le diranno quanto prestito può richiedere, successivamente un perito verrà inviato all’abitazione e in genere al valore della perizia le erogheranno il valore (in genere l’80%). Pertanto, inserisca sull’eventuale proposta di acquisto la condizione sospensiva vincolata all’ottenimento di un mutuo. saluti
Buongiorno,
in merito all’articolo volevo chiedervi se in atto di compravendita posso dichiare 197mila (cifra casa) e in atto di mutuo 210mila: cifra casa + parte spese.
grazie mille