Fra le obbligazioni principali del venditore, la legge indica quella di garantire il compratore dai vizi della cosa venduta (art. 1476 c.c. n.3). Il comma I dell’art. 1490 c.c. precisa che ‘il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore’.
Pertanto, si deve ritenere che l’acquirente di un bene viziato possa agire, ai sensi dell’art. 1490 c. c., nei confronti del venditore. E’ essenziale rilevare come la natura giuridica di questa garanzia abbia dato luogo a diverse teorie, soprattutto per la difficoltà di ricondurre all’ inadempimento di un’obbligazione contrattuale, una violazione collegata a cause preesistenti al contratto.
Per questo, alcuni autori hanno ricondotto l’istituto nell’ambito della presupposizione, altri a quello della responsabilità precontrattuale, altri ancora a quello dell’assicurazione contrattuale o dell’impugnativa per errore. La prevalente dottrina e la giurisprudenza della Cassazione (sent. 3022 del 22.10.74) ravvisano nella garanzia per vizi lo stesso fondamento della garanzia per evizione, id est una violazione dell’impegno traslativo, considerato comprensivo anche dell’obbligo del venditore di verificare che il bene trasferito abbia i requisiti necessari per la sua utilizzazione ed un’obbligazione relativa alla responsabilità contrattuale del venditore.
I vizi devono essere di tale natura da rendere la cosa venduta inidonea all’uso cui destinata, o da diminuire in modo apprezzabile il valore. Tra le due ipotesi previste dall’art. 1490 c.c. vi è una netta distinzione: la prima si riferisce a difetti strutturali, mentre la seconda comprende quelle deficienze che rendono la cosa soltanto meno idonea all’uso cui destinata. I vizi, devono essere occulti, in caso contrario, ai sensi dell’art. 1491 c.c., qualora al momento della conclusione del contratto il compratore avesse conosciuto i vizi oppure se i vizi fossero stati facilmente riconoscibili, la garanzia non è dovuta. In terzo luogo, secondo la dottrina prevalente, deve trattarsi di vizi materiali della cosa, perchè i vizi relativi alla condizione giuridica rientrano nella disciplina dell’evizione. I vizi, infine, devono essere preesistenti alla vendita o quantomeno devono derivare da preesistenti cause. Oltre all’esclusione legale prevista dall’art. 1491 c.c. in relazione ai vizi non occulti della cosa, ammessa, anche in tema di vizi, una esclusione convenzionale della garanzia, ex art. 1490, comma II, c.c., che pone un solo limite: che il venditore abbia in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. I vizi della cosa vanno distinti dall’ipotesi della vendita di aliud pro alio. La distinzione di notevole importanza, dato che in caso di consegna di cosa diversa non si applica la normativa sui vizi o sulla mancanza di qualità, ma quella sull’azione generale di risoluzione; in particolar modo l’azione non soggetta ai brevi termini di prescrizione e di decadenza ex art. 1495 c.c., ma alla prescrizione decennale, in base a quanto disposto dall’art. 2946 c.c. Teoricamente, la differenza non presenta dubbi: parlare di una cosa che presenta vizi non equivale a parlare di una cosa di genere diverso rispetto a quella pattuita; sul piano pratico, invece, meno facile accertare quando una cosa possa definirsi viziata ovvero diversa da quella oggetto del contratto.
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Sono Toscana e Liguria le regioni che, a livello di singola provincia, vantano la più alta densità ‘pro capite’ di agenzie immobiliari. A fotografare l’Italia da questo particolare punto di vista è un monitoraggio di Mondo Immobiliare - Sole 24 Ore su dati Info Camere che ha messo in rapporto il numero di abitanti con il numero di iscritti ai ruoli dei mediatori immobiliari, tenuti presso le Camere di commercio.

 Il risultato è che le province liguri di Savona, Imperia, Genova occupano rispettivamente il primo, secondo e quinto posto, così come le toscane Grosseto, Lucca, Livorno, Prato, Massa Carrara, Firenze e Pisa si piazzano, nell’ordine, al terzo, quarto, sesto, nono, decimo e quattordicesimo posto. Ben piazzate, ma oltre le prime dieci, anche le province lombarde, con Pavia in undicesima posizione, Milano dodicesima, Varese quindicesima e Como ventesima.
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Punta Ala, che in molti definiscono la «perla della Toscana», rallenta. Ed è un rallentamento importante, che fa eco all’andamento più generale del real estate italiano ma amplificato dall’usufruibilità limitata a una sola parte dell’anno delle case in loco. Se in passato il prezzo al mq di un appartamento andava da 5mila a 10mila e anche 12mila euro al mq, oggi le previsioni sui prezzi 2008 dell’ufficio Studi Ubh sono più contenute. Per le vendite si parla di 5-7mila euro al mq per le zone fronte mare e di 3.500-4.500 per le altre zone. «In termini di prima casa si sta assistendo a un rallentamento della domanda sia a Punta Ala che nelle zone limitrofe come Follonica, Castiglione della Pescaia e la provincia di Grosseto, questo perché la disponibilità non è più quella di prima.  Il cliente vuole pagare l’immobile ciò che ritiene giusto e pensando che i prezzi siano ancora troppo alti rispetto alla reale quotazione immobiliare, non acquista. Dopo aver avuto negli ultimi due-tre anni prezzi sempre in crescita e numerose richieste per acquisti oggi i prezzi si sono stabilizzati sia a Punta Ala che nelle zone limitrofe come Castiglione della Pescaia e Grosseto. Il mercato immobiliare della costa, quello cioè della seconda casa, non presenta invece, per il momento, segni di debolezza». Oggi le previsioni per il 2008, sempre secondo l’ufficio studi Ubh, sono di una generale stabilità dei prezzi, della domanda e dell’offerta, mentre i canoni di locazione dovrebbero crescere.
C’è chi ha figli e preferisce stare nella zona collinare di Punta Ala, dove si trovano dimensioni più grandi; chi invece ama la spiaggia e accedervi più facilmente, scegliendo la località Molletta a ridosso dei discreti stabilimenti che animano la ricca pineta». Il mercato di Punta Ala quindi non sembra discostarsi dall’andamento delle altre località della costa specialmente Castiglione della Pescaia. In particolare a Punta Ala l’offerta è piuttosto scarsa e per i prossimi anni il piano regolatore non permetterà di costruire nuove abitazioni. Il mercato è quindi concentrato sull’usato, non di nuova realizzazione. Al momento però si assiste ad una contrazione della domanda, sia da parte di coloro che acquistano la casa per utilizzarla nel periodo estivo sia da parte di coloro che acquistano per mettere a reddito. La prima categoria, infatti, è scoraggiata dai prezzi elevati raggiunti dagli immobili, mentre la seconda si è trovata di fronte ad una riduzione dei turisti disincentivati dai canoni di locazione anch’essi troppo elevati.
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I prezzi delle case si abbasseranno, la previsione è sulla bocca di tutti. Bella scoperta! Se prima si compravendeva di tutto in tempi brevi, ora si chiudono meno contratti e solo dopo trattative più lunghe. Per quanto ci riguarda è un buon segno: da troppo tempo chiedevamo ai consumatori italiani di resistere alla ’smania del mattone’.
Una follia collettiva, accuratamente indotta da costruttori ed agenzie immobiliari, abili nel rilanciare lo slogan ‘l’immobile non si svaluta mai‘. Messaggi ingannevoli, come possono testimoniare già da ora quelli che hanno accettato di credere alle banche (anche per loro affari d’oro) indebitandosi a vita. Oggi il mercato delle case è in calo e la cosiddetta bolla immobiliare sembra accennare a sgonfiarsi a causa della crescente perdita di potere d’acquisto delle famiglie e del maggiore costo dei finanziamenti.
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Una casa a Capri, ovviamente con vista mare può definirsi, il ‘bene più caro’ in assoluto, tanto che può costare dai 15 ai 25 mila euro al metro quadrato. Neanche Positano e il resto della costiera amalfitana scherzano sui prezzi, se si pensa che le abitazioni in vendita (non solo le ville) possono oscillare dai 10.000 ai 20.000 euro. La posizione fa sempre la differenza sul costo. Ma all’isola napoletana va la palma della località italiana di mare più cara, e riesce a tenere a debita distanza la seconda classificata, Positano. Poi segue Forte dei Marmi in Versilia (costa della Toscana), dove il costo di un appartamento oscilla tra i 13 e i 16 mila euro, e Portofino con una forbice che oscilla tra gli 11 e il 15,5 mila. Eppure, le zone di maggior pregio come la costiera ligure, la Versilia, la Maremma, il golfo di Napoli e la Costa Smeralda, dove gli appartamenti superano i 7 mila euro, rappresentano solo l’11% del mercato italiano delle case al mare.
Dalla fotografia scattata dallo studio di ricerche di alcune società immobiliari specializzate nel settore, su 647 comuni costieri non capoluoghi di provincia, a trainare il settore balneare è soprattutto il Sud, come la Calabria e Sicilia, dove i prezzi rimangono ancora a portata del ceto medio. Negli ultimi cinque anni, infatti, il Mezzogiorno ha segnato un incremento delle vendite del 30,7%: un ritmo doppio sia rispetto al Nord (+13,1%) sia al Centro (+14,0%), ma con crescite dei prezzi abbastanza in linea con l’andamento generale del mercato delle case fronte mare (+4,6% contro la media nazionale del 3,9%). La classifica delle località più a buon mercato conferma il primato del Meridione: a Cirò Marina (Calabria), la più economica, una casa vale dai 400 ai 600 euro al mq.
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Solo a fine anni 90 si è iniziato a pensare all’utilizzo dei sottotetti come ‘abitazione’, la prima regione a varare una legge che regolamentasse questa situazione è stata la Lombardia. Attualmente altre 9 Regioni hanno norme in proposito. Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e la Provincia autonoma di Bolzano, pur in assenza di norme specifiche, prevedono regole che agevolano l’abitabilità delle soffitte.
In Abruzzo è stata varata e prorogata una sorta di ’sanatoria’, giunta a scadenza a fine ottobre 2007. È in programma, però, di rendere il recupero dei sottotetti ‘a regime’ nel nuovo Testo unico dell’edilizia regionale, in via di preparazione. Infine in Toscana e Lazio giacciono in esame alcuni disegni di legge.
Buona parte delle soffitte esistenti era già stata tramutata da tempo in abitazione, anche senza i rigidi requisiti di abitabilità prescritti dalle norme statali (legge 457 del 1978 e Dm del 5 luglio 1975). Proprio questi requisiti (altezza media dei locali di 2,7 metri, rapporto tra le finestre e il pavimento delle stanze di 1/8) sono stati ammorbiditi dalle Regioni, a certe condizioni.
La maggior parte delle leggi regionali approvate hanno diversi elementi in comune. Riguardano innanzitutto i sottotetti ‘esistenti’, cioè posti in edifici realizzati entro una certa data. Sono sempre maggiormente agevolati rispetto alle misure minime (tranne che in Basilicata e in Sicilia) i Comuni nelle zone montane. Tuttavia il concetto di ‘montano’ varia notevolmente da Regione a Regione: si va da un minimo d’altitudine di 300 metri fino a 1.100 metri.
Viene in genere posta la condizione che il sottotetto venga riutilizzato a fini abitativi. Fanno eccezione Puglia, Umbria e Liguria, dove sono previste anche le destinazioni a servizi o commerciali. Si concedono deroghe alle norme per gli ampliamenti edilizi e per l’abbattimento delle barriere architettoniche: talora è possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide o comunque da passaggi assai stretti, altre volte invece si insiste su accessibilità e «visitabilità» da parte dei disabili. Consentita l’apertura di finestre e lucernari esclusivamente per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione.
È esclusa (ma non in Lombardia, in Liguria e in Umbria) la sopraelevazione per consentire il rispetto delle altezze minime. In compenso si possono abbassare i soffitti dei locali sottostanti per recuperare spazio, purché la loro altezza non divenga inferiore a 2,7 metri. Infine, quasi tutte le leggi impongono corrette coibentazioni, a fini di risparmio energetico, e il rispetto delle caratteristiche tipologiche e architettoniche dell’edificio e dei piani paesistici.

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Da un punto di vista tecnico la permuta avviene quando si scambiano beni o servizi di valore diverso compensando la differenza a favore di chi vende merce di maggior pregio. In campo immobiliare la permuta diretta, cioè lo scambio di case tra due persone, è un evento abbastanza raro.

La permuta diretta degli immobili, quando entrambi i soggetti sono privati e quindi non sottoposti a regime Iva, ha vantaggi fiscali notevoli: le tasse si pagano solo sull’immobile di maggior valore e, poiché si effettua un unico atto, si risparmia molto anche sulla parcella del notaio.

Nonostante queste opportunità la permuta diretta avviene molto raramente, perché è difficile far combaciare perfettamente le esigenze di compratore e venditore. Bisognerebbe trovare contemporaneamente, ad esempio, un acquirente che vuole una casa più piccola e uno che ne desidera una più grande.

Oltre a questa operazione, con precisi connotati giuridici e fiscali, sul mercato vengono identificate con il nome di permuta altre operazioni, dette anche, con evidente richiamo al mondo dell’auto, del ritiro dell’usato. Nella cantieristica capita, soprattutto nelle fasi meno brillanti di mercato, che chi vende un’abitazione sulla carta accetti in conto vendita la vecchia casa di chi intende acquistare. L’operazione non presenta particolari rischi, a condizione naturalmente che il prezzo di ritiro sia adeguato e che sia ben specificato che si lascerà il vecchio appartamento solo quando sarà abitabile quello nuovo. Non si gode però dei vantaggi fiscali sopra ricordati perché una delle parti è sicuramente soggetto Iva e non si possono compensare tra loro Iva e imposta di registro. Per il costruttore l’operazione non è esente da problemi, perché o si intesta direttamente l’appartamento con un rogito, e quindi praticamente butta via i soldi delle tasse di registrazione, o si fa rilasciare una procura a vendere (come succede per le auto), creandosi però grossi problemi fiscali. Comunque, il costruttore prende in considerazione l’ipotesi di ritirare la casa dell’acquirente solo se questa vale considerevolmente meno di quella che intende vendergli.

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“Maggiori tutele per chi compra direttamente dal costruttore”, ci riferiamo al decreto legislativo n. 122 del giugno 2005, con questo decreto infatti, chi compra sulla carta ha finalmente maggiori garanzie e può dormire sonni più tranquilli. Prima infatti, in caso di fallimento dell’impresa costruttrice, l’acquirente perdeva la casa e i soldi che aveva dato come deposito. L’attuale legge italiana, si ispira al modello francese in quanto impone al costruttore l’obbligo di offrire garanzie fidejussorie a tutela degli anticipi versati dall’acquirente. E’ previsto anche un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti avvenuti negli ultimi dieci anni. Ma vediamo quali sono nel dettaglio i contenuti della nuova legge.
Sono previste precise limitazioni all’azione revocatoria (nei confronti dell’acquirente) dei crediti fallimentari. Per l’impresa costruttrice c’è l’obbligo di procurare una fidejussione pari al 100% delle somme impegnate dagli acquirenti, sia quelle già riscosse, sia quelle da riscuotere prima del rogito. Restano escluse dalla fidejussione le somme che devono essere erogate da banche o finanziarie. Inoltre, il costruttore deve fornire garanzie anche per ‘vizi e difformità’ che si presentino dopo la stipula del contratto definitivo. Una novità importante contenuta nella legge delega riguarda la disciplina dei contenuti del contratto preliminare di vendita (il compromesso), in cui dovranno essere elencati con precisione i materiali di costruzione, le caratteristiche dell’immobile, modi e tempi di esecuzione dei lavori. Infine, è previsto un meccanismo per assicurare che gli atti di cancellazione dell’ipoteca vengano attuati prima del rogito o al massimo contestualmente. Per questa normativa si è guardato al modello francese, in cui oltre alla fidejussione per la restituzione delle somme anticipate dal candidato compratore, sono previste altre garanzie che lo tutelano molto più decisamente di quanto non faccia la legge italiana.
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Se la casa è già costruita è importante visitarla più volte al giorno per rendersi conto della luminosità dei locali e del rumore proveniente dall’esterno, dei servizi esistenti nei dintorni e della facilità nei parcheggi, della presenza di attività rumorose diurne e notturne.
Il preliminare di compravendita (compromesso) va sottoscritto solo dopo aver visionato il titolo di provenienza verificando quindi se il venditore è l’effettivo proprietario dell’immobile e in che misura, la conformità urbanistica dell’immobile, la documentazione catastale. In particolare, occorre verificare dal titolo di proprietà di chi vende se la disponibilità del bene sia piena senza vincoli, oneri od ipoteche. In caso di presenza di ipoteca, bisognerà controllare alla Conservatoria se questa è volontaria ovvero derivante da concessione di credito o legale o giudiziaria.
Nel caso di alloggio p.e.e.p bisognerà richiedere anche la convenzione sottoscritta tra chi vende ed il Comune per accertarsi dei requisiti necessari per l’acquisto e dei vincoli imposti dalla convenzione. Se ci accingiamo ad acquistare un immobile di nuova costruzione tra i certificati essenziali ci dovrà essere quello di abitabilità. Le planimetrie catastali devono essere corrispondenti allo stato reale e in caso contrario bisognerà specificare sul preliminare i motivi delle difformità e le modalità per sanarle che saranno a carico della parte venditrice. Per verificare la situazione urbanistica dell’immobile basterà rivolgersi allo sportello unico dell’edilizia del proprio Comune. Nel caso in cui la compravendita sia seguita da un’agenzia immobiliare questa dovrà provvedere a fornirci tutte le certificazioni che sono a carico del venditore o indicarci le modalità per acquisirle, ricordiamo che on-line sono visionabili i nominativi delle agenzie abilitate all’esercizio dell’attività sul sito della Camera di Commercio della città dove opera l’agenzia. Il preliminare, una volta sottoscritto dalla parti, andrà registrato presso l’Agenzia delle entrate entro i 20 giorni successivi dietro pagamento dell’imposta di registro fissa e proporzionale sull’importo della caparra confirmatoria.
Attenzione alle spese condominiali, in caso di acquisto di immobile facente parte di un fabbricato con più di 4 unità bisognerà richiedere il regolamento di condominio e assicurarsi che tutte le rate pregresse siano state regolarmente pagate. In linea generale, se si sta comprando un appartamento all’ultimo piano va posta attenzione allo stato del tetto, in quanto le coperture nel tempo hanno problemi di infiltrazioni.

Se si compra dall’impresa costruttrice è sempre consigliabile andare a vedere le case già realizzate dalla stessa società in modo da capire veramente se ci può fidare del costruttore. Non sempre è facile effettuare tali verifiche, per questo è buona regola richiedere elementi oggettivi sulla qualificazione dell’impresa, come il possesso di certificazioni Soa o Iso 9000. Occorre richiedere anche informazioni sui requisiti professionali dei progettisti e chiedere copia della documentazione attestante le qualifiche previste dalla legge per strutturalisti ed impiantisti. Anche se state acquistando ‘sulla carta‘ è opportuna la verifica delle certificazioni di conformità degli impianti, per esempio quella ai sensi della legge 46/90. Meno referenze avete sull’impresa venditrice, più sono importanti le garanzie di terzi. Verificate l’esistenza di mutui e delle eventuali condizioni proposte. I mutui devono essere con banche di livello nazionale e questo elemento è importante perché la banca è un soggetto necessariamente attento alla solidità e solvibilità dell’impresa.
E’ fondamentale una puntuale verifica dei titoli abilitativi come permesso di costruire e DIA (Dichiarazione di Inizio Attività). Va controllata anche la situazione urbanistica richiedendo il ‘certificato di destinazione urbanistica‘ al proprio Comune.
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