Ora è considerato responsabile, nei confronti dell’acquirente, dei danni verificatisi entro dieci anni dall’ultimazione dell’opera e derivati all’unità immobiliare dalla sua imperfetta esecuzione.
La norma è diretta a tutelare l’acquirente di una casa nuova in caso di gravi difetti della costruzione, allo scopo di soddisfare esigenze di carattere generale, quali la funzionalità e la conservazione degli edifici destinati, per loro natura, a lunga durata. La legge dispone che l’appaltatore (e quindi il costruttore) sia responsabile dei danni nei confronti dell’acquirente (e quindi del condominio) nel caso di rovina totale o parziale dell’edificio o di evidenti gravi difetti verificatisi entro 10 anni dall’ultimazione dell’opera. Eventuali clausole contrattuali di esonero o limitazione di tale responsabilità sono da considerarsi nulle.
Di conseguenza l’amministratore del condominio ha il diritto legittimo di agire in giudizio nei confronti del costruttore dell’edificio nell’interesse del condominio, in quanto titolare del potere/dovere di compiere tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti condominiali.
Può farlo anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, in quanto tale azione è diretta a conservare l’esistenza delle parti comuni e, in quanto tale, rientra tra le sue specifiche attribuzioni. Se l’amministratore non vi provvede, anche il singolo condomino è legittimato a farlo, sia per i gravi difetti riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, sia per ottenere il risarcimento dei danni che siano derivati alla sua unità immobiliare dall’imperfetta esecuzione dell’opera.
I gravi difetti. Non sono solo quelli che producono movimenti nelle strutture essenziali dell’immobile, ma anche tutti quelli che pregiudicano gravemente l’utilizzazione dell’immobile stesso e le funzioni cui è destinato. A titolo esemplificativo, costituiscono gravi difetti la presenza di crepe nei muri o sui soffitti, il sollevarsi della pavimentazione in legno dei singoli locali, il distacco dell’intonaco della facciata dell’edificio, il difettoso funzionamento dell’impianto di riscaldamento e dell’impianto idrico, l’inadeguatezza ricettiva delle fosse biologiche, l’impiego di materiali difettosi nella costruzione di solai, errori di costruzione del tetto e del lastrico di copertura tali da provocare infiltrazioni d’acqua all’interno degli appartamenti sottostanti ovvero a carico delle altre strutture condominiali, la costruzione difettosa di una canna fumaria dell’impianto di riscaldamento, il distacco del rivestimento del muro e la caduta di intonaco, i vizi di realizzazione dei muri perimetrali.
Insomma, tutto ciò da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica dell’immobile o una sensibile menomazione della possibilità di normale godimento dello stabile o del singolo appartamento che ne comprometta la conservazione, anche quando non producano fenomeni tali da pregiudicare la sicurezza o la stabilità dell’immobile oppure riguardino solo una parte limitata della costruzione.

La norma vale anche in caso di pericolo di rovina, ovvero quando segni visibili ed esteriori evidenzino che l’opera, o parte di essa, si rovinerà. Ma sono necessari elementi evidenti, cioè fenomeni che influiscono sulla stabilità dell’edificio e tali da far denotare una situazione di pericolo indipendentemente dal fatto che la rovina sia imminente o prossima.
Si tratta di un’ipotesi che per fortuna accade raramente e che può interessare soprattutto le palazzine costruite in spazi ritagliati su colline con terreni soggetti a franamenti.

Fonte: Attico Informa, articolo di Anna Giordano