Il mercato immobiliare degli immigrati

Case nel centro storicoIn fuga dai centri urbani, dove i prezzi sono inaccessibili, scelgono la provincia. O la periferia, purché ben collegata con il luogo di lavoro. E chiedono spazi più ampi, scegliendo villette a schiera o rustici.
Il Rapporto 2007 dell’Osservatorio nazionale immigrati e casa, frutto dell’indagine condotta da Scenari Immobiliari nelle diverse province italiane, ha evidenziato un progressivo spostamento degli acquisti degli immigrati dalle province più ricche verso altre che offrono soluzioni abitative a costi mediamente più contenuti. È il caso, per esempio, di Milano, Bologna, Brescia, Firenze e Verona. In tutte queste province sono state registrate riduzioni, più o meno consistenti, della presenza di immigrati extracomunitari all’interno del mercato residenziale. Questo è dovuto all’effetto combinato della forte crescita dei prezzi, registrata sia nel centro urbano sia nell’hinterland, con la scarsità del prodotto di livello qualitativo basso e a prezzo contenuto.

Di questa fuga dalle grandi città hanno beneficiato alcuni centri intermedi, quali Alessandria, Bergamo, Varese, Cremona e Treviso al nord, e Prato, Pistoia, Perugia, Modena, Terni e Viterbo al centro. Le uniche eccezioni, in questo quadro, sono rappresentate da Genova, Torino e Roma, tutte in forte crescita nel 2005, e dai principali centri urbani del Meridione, ancora interessati da forti acquisti in città. Analizzando la ripartizione territoriale degli acquisti per macro-aree, si nota che questi non sono in linea con la distribuzione della popolazione immigrata sul territorio nazionale.

Concentrati in sei regioni

Nelle regioni del nord Italia, dove si concentra il 64% circa degli stranieri residenti (dati Istat al 31 dicembre 2005), le transazioni complessivamente concluse da lavoratori extracomunitari, nel 2006, rappresentano il 73,2% delle compravendite totali. Questo dato evidenzia la maggiore propensione all’acquisto degli immigrati che abitano in queste regioni, rispetto a quelli residenti nel centro e nel sud. Il dato relativo alle regioni meridionali, infatti, raggiunge il 5,3% del totale (sempre nel 2006), mentre quello relativo al centro, è pari al 21,5 per cento.
Nelle regioni del sud, invece, l’andamento delle compravendite risulta piuttosto altalenante, visto che in queste zone gli immigrati extracomunitari vivono ancora una situazione lavorativa instabile, che mal si concilia con la richiesta di un mutuo e l’acquisto di un’abitazione.

Relativamente alla distribuzione regionale degli acquisti (quota regionale di compravendite concluse da immigrati sul totale nazionale), è sempre la Lombardia ad avere la più alta concentrazione, con il 17,9% (in lieve calo rispetto al 2004, quando era del 19,4%). Seguono il Veneto, con il 16,7% (15,6%), il Piemonte, che con il 14,5% supera l’Emilia Romagna, ferma al 13,9% e il Lazio, 13,4%, in crescita dal 12,9% del 2005.
Nel corso degli anni è emersa una tendenza alla concentrazione degli acquisti nelle prime sei regioni della classifica. Mentre nel 2004, gli acquisti conclusi da lavoratori immigrati in Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Lazio e Piemonte rappresentavano l’83,2% del totale nazionale, nei due anni successivi, questo dato ha subito un ulteriore aumento, fino a portarsi, nel 2006, all’85,9 per cento.

Nell’anno in corso, la tendenza è destinata a rafforzarsi ulteriormente, soprattutto per effetto della forte crescita delle transazioni nel Lazio e in Piemonte, regioni caratterizzate ancora da forti flussi migratori. Negli anni, si è assistito anche a uno spostamento della domanda, e conseguentemente degli acquisti, dalle zone centrali e semicentrali delle grandi aree urbane del centro-nord Italia ai quartieri più periferici o verso i comuni dell’hinterland cittadino, soprattutto quelli ubicati lungo le principali direttrici di traffico e meglio serviti dal trasporto pubblico. I dati evidenziano un incremento progressivo degli acquisti conclusi fuori città, saliti dal 33,5% del 2004 al 38,6% dello scorso anno.
Per l’anno in corso, è previsto un ulteriore aumento del 4,7%, che dovrebbe portare la percentuale oltre il 40% sul totale delle transazioni concluse da immigrati. Parallelamente, gli acquisti nelle zone centrali e semicentrali delle aree urbane sono scesi, nel corso di soli tre anni, dal 46% al 35 per cento.

Dal bilocale alla villetta a schiera

Villa con piscinaLa ‘corsa’ degli immigrati extracomunitari all’acquisto di una casa ha avuto l’effetto di esaurire in breve tempo lo stock di abitazioni di fascia mediobassa disponibile sui mercati immobiliari delle grandi città. Nel recente passato gli immigrati hanno concentrato gli acquisti nelle aree cittadine più degradate, caratterizzate dalla presenza di uno stock edilizio vetusto (in genere, l’età media degli immobili è compresa tra 30 e 40 anni) e, spesso, in cattivo stato di conservazione.
Tra il 2004 e il 2006, la maggior parte degli acquisti ha riguardato la tipologia dell’appartamento in condominio, in città o fuori città. Nel corso dell’ultimo anno, poi, le preferenze hanno cominciato a mutare, anche verso tipologie di abitazione differenti. È stato evidenziato uno spostamento verso ville singole, case isolate (in genere rustici da ristrutturare) e villette a schiera, che allo stato attuale rappresentano il 12% degli acquisti complessivi. E le previsioni per l’anno in corso indicano un aumento ulteriore della percentuale di acquisti di abitazioni diverse dal tradizionale appartamento in condominio.

Oltre a considerazioni di carattere socio-economico, relative alla progressiva differenziazione della domanda extracomunitaria tra diverse tipologie di acquirenti, va sottolineato che lo spostamento degli acquisti, dalle città verso l’hinterland, ha favorito l’acquisto di rustici da ristrutturare, di villette a schiera di recente costruzione o di porzioni di ville bi-quadrifamiliari. In quasi due casi su tre (64%), l’abitazione presenta uno stato di conservazione tale da richiedere interventi di ristrutturazione. Quello che assume importanza, però, è il trend che si è determinato, visto che la percentuale di extracomunitari che hanno acquistato abitazioni nuove o di recente ristrutturazione è aumentata, tra il 2004 ed il 2006, dal 27,4% al 35,4%, con la tendenza a un ulteriore aumento nel 2007.

Nonostante le famiglie di immigrati manifestino una maggiore esigenza di spazio rispetto a quelle italiane, anche nel 2006 si è rilevata una concentrazione degli acquisti nelle soluzioni abitative mediopiccole. Dal 2005, la quota di abitazioni acquistate, con superficie superiore ai 120 metri quadrati, è quasi raddoppiata. Le richieste maggiori si collocano nella fascia compresa tra gli 80 e i 100 metri quadrati, quella corrispondente a un trilocale. Al momento dell’acquisto, ci si deve accontentare però di un bilocale, con una metratura compresa tra i 50 e gli 80 metri quadrati. Il 2007 dovrebbe segnare un’ulteriore riduzione della superficie media dell’abitazione acquistata, dopo che, nel 2006, questa ha raggiunto i 55 metri quadrati, dai 58 dell’anno precedente.

Nell’anno in corso, la dimensione media delle case acquistate da immigrati dovrebbe collocarsi attorno ai 52 metri quadrati. La percentuale di acquisti oltre i 120 metri quadrati è destinata a salire nel 2007. In periferia, ma solo quando c’è il bus Più complesso è il discorso sulle caratteristiche che deve possedere la zona nella quale si trova l’abitazione. Sono emerse, infatti, numerose e diverse tendenze nelle scelte e nelle preferenze degli immigrati. Se fino a tre anni fa, l’aspetto che più caratterizzava questa domanda era proprio quello di non manifestare, nella ricerca dell’abitazione, alcuna particolare esigenza, salvo quella di poter contenere la spesa entro il budget prefissato, nel 2006 sono emersi cambiamenti significativi. Innanzitutto, proprio in coincidenza con il progressivo spostamento della domanda verso le periferie e i comuni dell’hinterland, ha assunto un peso sempre maggiore la presenza di un’efficiente rete di trasporto pubblico e la possibilità di avvicinarsi al posto di lavoro.
Diversamente dalle famiglie italiane, infatti, quelle composte da immigrati sono spesso sprovviste di un mezzo di trasporto privato.

Nel 2007, questo trend è destinato a rafforzarsi, tanto che, entro la fine dell’anno, per tre immigrati acquirenti su quattro sarà fondamentale acquistare un’abitazione che sia ben collegata al luogo di lavoro e, nel 25% dei casi, sarà importante potervi accedere facilmente, visto che questo si trova quasi sempre in città. Si nota, invece, anche la sempre minore importanza riconosciuta alla vicinanza con altri connazionali. Il desiderio di integrazione nel tessuto sociale italiano, infatti, rende l’immigrato desideroso di andare a vivere in quartieri abitati in prevalenza da famiglie italiane. E questa redistribuzione delle famiglie immigrate sul territorio urbano, tramite l’acquisto della casa, sarà sicuramente uno dei fenomeni più rilevanti dei prossimi anni.

Fonte: Attico Informa Numero 5 anno VII Settembre-Ottobre 2007

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