Tabelle Millesimali, il problema della revisione

Tabelle MillesimaliUn condomino subentrante in un appartamento acquistato ricorre contro una delibera condominiale relativa alla ripartizione delle spese. Una interessante sentenza della Corte di Cassazione.
Com’è noto, anche nel caso in cui la revisione sia indispensabile, la modifica dei millesimi deve essere approvata in assemblea o fuori assemblea all’unanimità da tutti i condomini, trattandosi di un atto contrattuale. Se l’accordo di tutti non si raggiunge, occorre rivolgersi al giudice, che nominerà un perito per stabilire una nuova tabella. La sentenza del giudice può essere impugnata in appello.
Nella sentenza n. 21683, la Cassazione affronta e risolve una questione processuale, che però può essere spunto per ulteriori e più approfondite considerazioni. Un condomino acquirente ricorre contro una delibera condominiale che dà mandato all’amministratore di applicare la sentenza del Tribunale di revisione delle tabelle millesimali. Il condomino lamenta che la sentenza non era stata resa nel contraddittorio di tutti i condomini e, in particolare, dei suoi danti causa (cioè gli acquirenti). Propone perciò opposizione ai sensi dell’articolo 404 del codice civile, secondo cui anche una persona terza (nel caso in questione gli acquirenti, che non erano ancora condomini) può fare opposizione contro la sentenza passata in giudicato pronunciata tra altre persone quando pregiudica i suoi diritti.

La Cassazione, in questa sentenza, si limita ad asserire che l’opposizione del terzo è proponibile solo con la presenza in giudizio di tutti i condomini, trattandosi di revisione di tabelle millesimali, che è decisa all’unanimità in condominio (mentre in questo caso era stata fatta solo contro il condominio). Tuttavia, nei fatti, richiama anche la sentenza di appello, in cui si affermava che l’opposizione di un terzo non aveva un senso, dal momento che nel giudizio di revisione della tabella era presente il venditore dell’appartamento, che era in sostanza il ‘dante causa’ dell’acquirente.

Ci si può chiedere, però, se la sentenza della Cassazione sarebbe stata identica, se i ricorrenti fossero stati un po’ più abili e avessero invece impugnato la mancata trascrizione della sentenza stessa. Vediamo di intenderci. L’acquirente di un appartamento accetta in genere nel rogito il regolamento condominiale e le allegate tabelle millesimali. Può però pretendere di conoscere quali siano queste tabelle: se, infatti, accetta delle tabelle vecchie, che in realtà sono state modificate, potrebbe giustamente ribellarsi.

Quindi, la sentenza di revisione delle tabelle millesimali andrebbe comunque trascritta, perché gli interessati possano averne pubblica conoscenza. Ma è davvero possibile, farlo? Per saperlo, occorre consultare l’articolo 2651 del codice civile che elenca le sentenze trascrivibili, richiamandosi poi all’articolo 2643. A sua volta quest’ultimo, nell’elenco numerato delle trascrizioni possibili, cita in un solo punto (il 3), qualcosa che potrebbe fare al caso nostro: le sentenze che costituiscono la comunione dei diritti sui beni immobili (proprietà, usufrutto, enfiteusi).
La Cassazione dovrebbe chiarire se sia possibile o meno trascrivere le sentenze di revisione delle tabelle millesimali in base all’articolo 2643, comma 1 punto 3) del codice civile.

Fonte: Confappi, Attico numero 3 Anno VII, maggio-giugno 2007

26 pensieri riguardo “Tabelle Millesimali, il problema della revisione

  • 25 giugno 2009 in 23:06
    Permalink

    Quale ex ammimistratore e Condomino fui autorizzato nel 1990 dall’Assemblea a proporre causa contro il condomino costruttore – venditore.
    Questi ,nonostante fosse inibita per rogito la sopraelevazione ,era rimasto proprietario del lastrico solare su cui era posta una lavanderia , che da mq. 46 era lievitata clandestinamente , nei mesi invernali, in cui al mare non c’era nessuno, fino a 230 mq.
    Conseguentemente venne richiesto al Giudice di prime cure ed in via subordinata di adeguare i nuovi millesimi che per l’attico erano 40, (meno di quanto attribuito a due appartamentini da 28 mq.).

    NON SI ISTAURO’ IL LITIS CONSORZIO.

    Nella causa,che durò tredici anni l’abuso non venne provato anche perchè era cambiato l’Amministratore e i…. metodi di gestione del Condominio. Infatti controparte, nella piena assenza di difesa del nuovo amministratore,che gestì Lui il proseguo della causa, dimostrò con testi ( un cognato, un dipendente e un vecchio condomino che aveva rivenduto al fratello di quello), che l’abuso era precedente all’atto della prima vendita.
    Quindi tutto era come all’origine ,epoca del regolamento contrattuale e delle annesse tabelle.
    Ma il Giudice di prime cure in piena contraddizione con l’accertamento e conseguentemente con l’art. 68 delle DACC con sentenza del 2003 sancì anche che i millesimi dovevano essere cambiati.

    Nel frattempo poichè il Costruttore aveva ammesso un ampliamento ma delle dimensioni di soli 100 mq.dell’attico a cui lui solo aveva accesso , l’Assemblea aveva modificato la tabella dei millesimi, con l’approvazione di 22 su 29 Condomini rappresentanti circa 785 millesimi. Quella delibera non venne mai impugnata. Una seconda delibera si occupò nel 1993 del nuovo regolamento di condominio ed adottò il criterio di provvisorietà di quella tabella, stante il radicamento del contenzioso e la richiesta che sarebbe scaturita dall’accertato ampliamento dei luoghi.

    Contro la prima sentenza che dava torto ai Condomini condannandoli a risarcire c/parte e €. 90.000 circa i Condomini restarono inerti. Anzi l’Amministratore non notificò nemmeno ai vecchi proprietari l’esito della causa.

    Ricorsi invece io ed in proprio in appello .
    Nel 2008 il secondo giudizio accoglieva parzialmente il ricorso: Ma non ha rispondeva a tutto il petitum fra cui il problema millesimi che metteva in risalto la carenza del necessario contradditorio fra i condomini.
    Si denunciava anche errori madornali commessi dal CTU della prima causa che aveva calcolato la tabella . C’erano errori materiali- sbaglio di misure, inversioni di cifre della superficie di un ex ristorante comprato successivamente da me in società con familiari, quali 216 mq.invece di mq.126, applicazione errata di coefficienti quali il non tenere conto della panoramicità dell’attico, invece indicata per gli appartamenti sottostanti, oltre all’applicazione degli elementi incrementativi non vano a vano, ma per appartamento intero. Omissione di valutazione dei terrazzi e degli affacci nei cortili chiusi eccetera.
    Nel mio caso i miei ” quattro cessi”, la cucina e i ripostigli del sottoscala alto 160 cm. valgono come negozio e quindi il 30% in più degli appartamenti .
    Quindi ripetiamolo nel ricorso in appello i secondi giudici non esaminarono il problema dei millesimi e la mancanza di litis consorzio che pure faceva parte del petitum .
    Ora la situazione è questa- . La sentenza del GOA mi attribuisce 121 millesimi; Il regolamento contrattuale e la tabella allegata ( trascritta??? credo di si, anche se non ricopiata voce per voce nei registri immobiliari) mi attribuisce 40 , mentre nel rogito si indicano 35 millesimi.
    La tabella provvisoria del Ristorante in disuso da noi acquistato ce ne attribuisce addirittura 171.
    Il nuovo Amministratore che è la longa manus del Palazzinaro che a Cesenatico ha edificato tutto Valverde , oltre a far uso e sollecitare deleghe in bianco, mi perseguita costringendomi a ricorrere al giudice, ignorando il titolo e lo stesso regolamento.
    Io,sono secondo lui un concorrente e ha creato un muro di gomma contro i miei interessi.
    D’altro canto se non ci fosse Lui i Condomini pagherebbero il doppio perchè dal 2000, che dovrebbe applicare , come da sentenza del GOA, i “nuovi” ancora oggi mi fa pagare 5 volte tanto quello dei millesimi contrattuali perchè la sentenza è passata in giudicato solo all’inizio del 2009. E’ chiaro che nonostante cinque cause non sono ancora arrivato a capo perchè a mio parere dato per certo ( ma non è vero) che i nuovi millesimi decorrono ex nunc devono di conseguenza sparire quelli PROVVISORI e devono essere riconteggiati, così come affermano anche le sentenze che mi riguardano, tutti i bilanci, dove io pagai per 171 invece di 35 ( o 40) .
    Ora ditemi voi: ma è valida la sentenza???
    Quali millesimi vanno applicati fino al 2009 se la sentenza passata in giudicato non si riesce a smontarla.
    In questi anni sono state fatte spese pazzesche e il Giudice ha sentenziato che i lavori erano urgenti e rientravano nei poteri dell’Amministratore. Non è vero: si è rifatto un nuovo tetto con nuove pendenze e diverso da quello originario, con tanto di coibentazione a favore dell’attico.Ho pagato con le tabelle provvisorie … tanto avremmo fatto i conti più avanti.
    Non è ora di avere indietro il nostro denaro.?
    Noi siamo tre pensionati che assommiano ben 231 anni ed è vergognoso che l’Assemblea a cui ci facciamo rappresentare da avvocati, commercialisti, grandi e vecchi amministratori quali Giuseppe Sangiorgi non voglia ragionare e approvi spese che vanno a nostro totale carico confidando che nel caso non ricorreremo nei trenta giorni canonici. Senza contare la mala gestio dell’Amministratore , che pur in prorogatio imperi, ultimamente ha spostato un impianto di autoclave proprio dinanzi alla porta del nostro ristorante adducendo addirittura che lo spazio precedentemente occupato è ancora del vecchio costruttore e che ne proporrà la recinzione nella prossima tornata di ferragosto
    Grazie gino il cugino

    P.S: se non volete rispondermi mettete il messaggio in una bottiglia e buttatela a mare. Chissà se un buon Avvocato in vacanza ai Tropici non la trovi.

    Risposta
  • 2 settembre 2009 in 20:24
    Permalink

    Un condomino può chiedere all’ amministratore le fotocopie delle tabelle millesimali? la ringrazio per la disponibilità che avrà nel rispondermi. Pina

    Risposta
  • 5 settembre 2009 in 10:50
    Permalink

    Certo Pina, lei dovrebbe già essere in possesso della copia di sua spettanza che in genere viene allegata al regolamento condominiale debitamente sottoscritto da tutti i condomini, ad ogni modo, può visionarle in qualsiasi momento presso lo studio dell’amministratore previo appuntamento.
    saluti

    Risposta
  • 16 settembre 2009 in 10:14
    Permalink

    ho acquistato un fondo nel 2005 e nel rogito non era menzionato in nessun modo che ci fosse ne’ un condominio ne’ delle tabelle millesimali e adesso un ammistratore di un immobile attaccato mi chiede le spese condominiali del 2008 ,e questo adesso nel settembre nel 2009…posso oppormi ? citando cosa ? grazie Stefano Paoli

    Risposta
  • 23 settembre 2009 in 13:25
    Permalink

    Nella elaborazione delle tabelle millesimali di proprieta’ generale(TABELLA A),va inserito il lastrico solare?
    Si precisa,che tale lastrico solare e’ di proprieta’ dell’ex costruttore che,ultimo, non ha altre proprieta’ nel fabbricato.
    Grazie.

    Risposta
  • 6 ottobre 2009 in 13:43
    Permalink

    Buongiorno. Ho acquistato un immobile con formula leasing, del quale usufruisco sia come persona fisica (ovvero vi abito) che come persona giuridica in quanto ho fatto sede secondaria di una mia attività imprenditoriale.
    Il palazzo in cui insistono le unità immobiliari di mia proprietà, dispone di un parcheggio sotterraneo multipiano con garage e posti auto. I Vigili del Fuoco hanno imposto al costruttore l’applicazione delle norme antincendio (naspi, estintori, impianto luci di emergenza, etc.)con la costruzione di una vasca di raccolta idrica dedicata per l’eventualità di un incendio. Il costruttore ha pensato bene di costruire un’unica vsca della capienza di 55 MC. la quale funge come raccolta sia dell’acqua per l’antincendio che di quella per uso potabile. Poiché nel palazzo abito solo io ed un’altra persona single, il consumo dell’acqua potabile é molto limitato e, quando la fornitura d’acqua dalla rete (spesso di sera e nelle ore notturne) diminuisce e fà calare la pressione di erogazione, scatta la pompa dell’autoclave che eroga l’acqua contenuta nella vasca. Quest’acqua é male odorante ed ha un sapore sgradevole. E’ già stata fatta una volta l’igienizzazione della vasca, ma dopo un mese il problema si é ripetuto uguale. Il costruttore ora dice che io e gli altrii condomini, a ns. spese e cura, dobbiamo far installare un contenitore da 1 MC che fungerà da raccolta per l’acqua potabile, la vasca esistente rimarrà solo in servizio per l’antincendio. E’ lecito tutto questo? Grazie.

    Risposta
  • 16 ottobre 2009 in 15:48
    Permalink

    non avendo trovato un accordo sulla revisione della tabella millesimale, il condominio dove abito è dovuto ricorrere al giudice.
    ora stò per vendere il mio appartamento; a parte l’effetto di cambiare o meno il valore millesimale del mio appartamento, volevo sapere se questa causa in corso può in qualche maniera ricadere sugli acquirenti o può essere un ostacolo alla vendita. grazie.

    Risposta
    • 16 ottobre 2009 in 17:40
      Permalink

      si Claudio, purtroppo si in quanto in genere le liti in corso sono un ostacolo abbastanza importante nel caso di compravendita. Si affidi ad un’agenzia che faccia presente da subito ai probabili acquirenti la situazione con il condominio e nel caso di vendita si faccia garante che ogni spesa relativa a questa causa rimarrà a suo esclusivo carico.
      saluti

      Risposta
  • 18 ottobre 2009 in 14:02
    Permalink

    Vorrei un chiarimento a proposito della possibilità di revisione delle tabelle millesimali. Il mio palazzo è stato costruito in un territorio in pendenza quindi l’entrata sta al piano 0, e poi al di sotto c’è un piano -1 con altri appartamenti ed un piano -2 con i box. Alcuni condomini hanno rilevato un errore nella tabella “B” relativa alla gestione delle spese. Infatti essa prevede dei valori negativi per gli appartamenti che si trovano al piano -1 . E’ evidente che si tratta di un errore: è stato mantenuto il segno negativo relativo al piano anche davanti al valore dei millesimi. Il geometra che aveva calcolato le originarie tabelle ha proposto una modifica con i valori corretti (cioè positivi) tuttavia in sede di assemblea non si è raggiunta l’unanimità necessaria. Come si può procedere considerando che la convenienza a beneficiare dell’errore porterà sempre alcuni condòmini a non voler accettare la modifica? Non solo: oltre il danno anche la beffa ! Avendo deliberato a maggioranza quella correzione, un condomino ci ha chiamati in giudizio ed ora dobbiamo pure pagare pure le spese dell’avvocato per ottenere un transazione ed evitare la causa.

    Risposta
  • 21 ottobre 2009 in 19:02
    Permalink

    Buongiorno, la mia domanda e’ la seguente: io comprai nel 2005 un appartamento che precedentemente aveva cambiato destinazione d’uso da negozio appunto ad appartamento.Vorrei gentilmente sapere se c’e’ la possibilita’ di cambiare la tabella millesimale dato che e’ altissima e forse e’ cosi’ alta dato che e’ stata redatta quando ancora era un negozio. grazie

    Risposta
    • 23 ottobre 2009 in 11:30
      Permalink

      buongiorno Rosanna, se l’immobile è all’interno di un condominio deve rivolgersi all’Amministratore. saluti

      Risposta
  • 10 novembre 2009 in 18:00
    Permalink

    buongiorno, ho un problema che cerco di risolvere da più di un anno,aiutatemi a capire. Il problema è:
    Da circa un anno mi sono accorto che le tabelle millesimali sono ormai vecchie e non corrispondono ai valori attuali, anchè perchè dei nuovi proprietari hanno effettuato modifiche ai propri appartamenti(anche per quanto riguarda il prospetto)e furbamente non lo hanno comunicato all’Amministratore.Durante una convocazione condominiale ho esposto il problema sia all’amministratore che ai condomini presenti,che,si sono resi conto ormai che le tabelle dovessero essere revisionate.
    Ora in considerazione che a qualunque convocazione non si sono mai presentati tutti i condomini, in che modo posso agire?
    Grazie salvo

    Risposta
    • 10 novembre 2009 in 19:01
      Permalink

      Buon pomeriggio Salvatore, le consigliamo di inviare una raccomandata (anche a mano) all’amministratore e a tutti i condomini e richiedere un’assemblea di condominio con la revisione delle tabelle millesimali all’ordine del giorno; in questo modo, l’amministratore dovrà darle una risposta. saluti

      Risposta
  • 10 novembre 2009 in 19:21
    Permalink

    buonasera, grazie della Vs risposta molto celere,comunque io avevo dimenticato di dirvi che la lettera già l’ho fatta e consegnata, ed il risultato è sempre, da come mi viene riferito dall’amministratore: per revisionare le tabelle millesimali tutti i condomini devono essere presenti e daccordo. Allora dico io come posso fare adesso per avere fatta giustizia in qualche modo? Ripeto ci sono condomini che non si presentano alle convocazioni di conseguenza non siamo mai stati tutti presenti e capisco adesso che agli altri praticamente non gliene frega niente, di conseguenza mi trovo sempre a pagare somme maggiorate.
    grazie ancora aspetto un Vs consiglio. Salvatore

    Risposta
    • 11 novembre 2009 in 12:17
      Permalink

      E’ dovere dell’amministratore risolvere questo tipo di problemi e aggiornare le tabelle millesimali. saluti

      Risposta
  • 18 febbraio 2010 in 12:55
    Permalink

    Ho trasformato la cantina del mio alloggio a piano terra (cantina anche a p.t. e contigua) in camera da letto. Con condono, licenze, ecc.,
    Al fine di migliorare la conformazione dell’alloggio, ho poi chiesto un’altra cosa: di acquisire, senza altre formalità che il consenso degli altri condomini, un’area condominiale di circa 1 mq, interamente insistente dentro il mio alloggio,e comunicante con l’esterno solo con una porticina metallica sempre serrata, area destinata un tempo al deposito delle immondizie, e oramai in disuso da 20 – 30 anni.
    Per concedermi questa seconda cosa mi é stato chiesto di fare rivedere a mie spese le tabelle millesimali. Ed io ho acconsentito. Ho fatto rivedere i millesimi “pilotando” il geometra, cui ho detto: rivedere i millesimi, sì. Cambiare i criteri con cui 60 anni fa sono stati calcolati, no. Ma i calcoli originali non ci sono più. E’peraltro evidente che il calcolo originale non era molto sofisticato, e teneva conto sostanzialmente del n° dei vani, con modesti correttivi di piano e di altezza delle volte (il p.t. é alto m 2.60, gli altri m 3). Che fare mancando i calcoli originali? Ho fatto fare un incremento proporzionale dei miei millesimi basato sui volumi. Più volume riscaldato, più millesimi. Più volume in proprietà (1 mq x h 2.60)più millesimi di proprietà. I millesimi in più a mio carico sono poi andati a scarico proporzionale degli altri condomini.
    Il risultato é andato nel senso auspicato dagli altri proprietari, che tuttavia lo hanno giudicato troppo modesto, e non hanno approvato. E hanno incaricato altro geometra di fare nuovamente il calcolo.
    A me questo non pare accettabile: é chiaro che gli altri proprietari contano di aumentare i miei millesimi diminuendo i loro soprattutto utilizzando criteri di calcolo nuovi, diversi dagli originali.
    E’ qui, su questo aspetto, che chiedo il vostro parere: ho fatto una variazione d’uso, ed un piccolo aumento di superficie/volume. Credo sia giusto aumentare i miei millesimi. Ma é giusto andare a cambiare i criteri dei calcoli originali? Apprezzerei molto leggere il vostro sincero parere. Cordiali saluti

    Risposta
    • 24 febbraio 2010 in 13:18
      Permalink

      si Silvio, i criteri verranno per forza modificati. saluti

      Risposta
  • 24 febbraio 2010 in 15:31
    Permalink

    14 mesi fa ho vinto una causa presso il Tribunale di Torino ottenendo che la tabella millesimale, fino ad allora in vigore, venisse sostituita da una nuova predisposta dal C.T.U. e pure di mia soddisfazione.Il giudice non ha disposto per la sua registrazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari nè il mio avvocato si è attivato in merito. La domanda che Vi rivolgo è la seguente:
    e’obbligatoria la registrazione della tabella o comunque è consigliabile effettuarla per evitare eventuali problemi derivanti dalla non pubblicità della stessa ? In caso affermativo quali potrebbero essere tali problemi e come eventualmente posso fare per regolarizzare il tutto?
    Ringrazio anticipatamente e porgo i miei migliori saluti.

    Risposta
  • 18 marzo 2010 in 02:39
    Permalink

    Vorrei sottoporre questo problema:
    nel condominio dove abita mia mamma la tabella millesimale per la suddivisione delle spese dell’ascensore, redatta dal costruttore ed allegata al regolamento di condominio ed agli attti di compravendita, è palesemente errata portando una suddivisione che non rispetta nè la superficie degli appartamenti nè tantomeno i piani.
    Per esempio ‘appartamento di mia mamma che si trova al piano quarto, ha più millesimi dell’appartamento che si trova su tre piani 3,4,5 e al quinto l’ascensore è di suo esclusivo utilizzo poichè è nel suo appartamento, i millesimi di proprietà nper l’appartamento di mia mamma sono 76 quelli dell’altro appartamento sono 176. Proprio per questo motivo quella tabella millesimale non è mai stata utilizzata per la suddivisione delle spese dell’ascensore, ma l’amministratore pro tempore nominato dal costruttore a suo tempo, ne ha fatta redigere un’altra con la quale negli ultimi dieci anni sono state suddivise le spese.
    Oggi accade che un inquilino vendendo la casa abbia fatto notare la vecchia tabella allegata al rogito, e l’amministratore sostiene che, anche se non sono impugnabili le delibere assembleari passate che hanno suddiviso le spese in funzione della nuova tabella, da ora in poi va utilizzata la vecchia a meno che non si provveda alla modifica con il consenso di tutti i condomini.
    Io ho trovato una sentenza della cassazione del 1994 n.4814 che specifica che l’uso nel tempo di una tabella millesimale diversa da wquella riportata negli atti, è valido, a patto che tutti i condomini, in modo non equivoco abbiano votato o fatto acquiescenza per diversi anni , alla suddivisione delle spese in misura diversa da quella prevista dalla tabella; la modifica di queta, infatti, ha natura contrattuale e non reale, e di conseguenza non richiede la forma scritta ma solo il consenso, anche tacito ma espresso in modo non equivoco, di tutti i condomini.
    Posso pertanto fare valere questo concetto, continuando a fare utilizzare la nuova tabella che “di fatto” è quella che da sempre è stata utilizzata, visto che nessuno pur riconoscendo la palesità dell’errore sulla tabella millesimale originaria, vuole accollarsi il costo per far redigirne una nuova.
    Grazie mille.

    Risposta
    • 18 marzo 2010 in 16:53
      Permalink

      Gentile Giulia, per fare ciò dovrà essere indetta un’assemblea condominiale e la tabella dovrà essere revisionata con il consenso di tutti i condomini. saluti

      Risposta
  • 30 maggio 2010 in 17:48
    Permalink

    garage acquistato con tabella millesimale di magazzino nel 1982.Si continua a pagare con millesimi di mazazzino. Ora sorge il problema della differenza macroscopica dei millesimimi. Come si può procedere per risolvere tale problema? Ho sentito che ora non è piu’ necessaria l’unanimità dei consensi. E’ vero?

    Risposta
  • 19 giugno 2010 in 22:41
    Permalink

    Ho acquistato un appartamento 9 anni fa, ho accettato con atto notarile le tabelle redatte dal costruttore. Dopo 2 anni ci siamo accorti che in 5 appartamenti (39 in totale) non era stata conteggiata una camera. Abbiamo chiesto al costruttore di correggere gli errori matematici, ha affidato ad un nuovo geom. la redazione delle tabelle, il quale le ha cambiate radicalmente anche nei criteri di calcolo dicendo di seguire il C.C. Ovviamente le nuove tabelle non sono state accettate in assemblea ed un condomino che da queste seconde trarrebbe notevoli benefici vuole portarci tutti in giudizio. Quale responsabilità ha il costruttore in questo caso? Possiamo rivalerci nei suoi confronti per le spese che sosterremo per la causa? Io non voglio accettare le tabelle stravolte, perchè se le avessi conosciute prima dell’acquisto non avrei scelto l’appartamento che ho acquistato, sono d’accordo invece nell’accettare la correzione degli errori relativi al conteggio delle camere non inserite nelle prime tabelle.
    Grazie infinite per le delucidazioni che potete darmi.

    Risposta
  • 28 maggio 2011 in 10:08
    Permalink

    Al punto 16. Commenti by Silvio Rosingana — February 18, 2010
    sostenevo che, quando si rivedono le tabelle millesimali vanno conservati i criteri di calcolo originari. Concludevo che, non potendoli recuperare, avevo cercato di rispettarli, adottando il metodo della proporzionalità.
    Al punto 17. Commenti by elettra — February 24, 2010, Elettra mi diceva:
    si Silvio, i criteri verranno per forza modificati.
    Credo che l’argomento: “COME VA fatta la revisione, cioè CON QUALI CRITERI” sia importante, per me, e per molti.
    A sostegno della mia tesi vorrei quindi aggiungere qualcosa. E sarei grato a chi volesse spiegarmi perché avrei torto. Cordiali saluti, Silvio Rosingana.
    ————————————————————–

    Nella revisione della tabella vanno applicati i criteri con cui la stessa é stata creata. Dovrebbe suggerirlo il buon senso. Ma richiamiamoci alla logica e alle norme vigenti.

    LA LOGICA. In un condominio di 5 piani e due scale = 20 alloggi di ca. 80 mq commerciali cadauno, un condòmino chiude con veranda un balcone coperto delle dimensioni di una piccola stanza, di circa 16 mq calpestabili.
    Viene proposta la revisione dei millesimi, e si dà l’incarico a provvedervi ad un geometra.
    Domando: quale scelta farà il geometra fra le seguenti:
    ►rimisurare ogni appartamento del condominio, applicare i correttivi che riterrà convenienti e produrre quindi una nuova tabella, creata ex novo;
    ►prendere invece in esame solo le variazioni / incrementi apportati dal condòmino, che ha fatto i lavori, ad essi applicare i criteri di calcolo precedenti, ed ottenere così i millesimi da caricare al condòmino, e da scaricare proporzionalmente dagli altri?
    La risposta mi pare semplice. Sceglierà il 2^ metodo perchè più rapido e meno costoso. Ed unico legalmente ammissibile, peraltro, come espongo di seguito.

    LA LEGGE. La tabella millesimale viene una prima volta creata, e successivamente, eventualmente, modificata.
    Ai sensi dell’art. 69 disp. attuazione c.c. la modifica é ammessa per 2 soli motivi: errore di calcolo nella tabella precedente, ovvero quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza,…. ecc.
    L’errore di calcolo verrà ammendato. Le formule applicate primieramente saranno utilizzate per rifare il calcolo correttamente. Non mi capirei davvero chi sostenesse si dovrebbe rifare il calcolo evitando l’errore (es. di considerare che una stanza ha una superficie di mq 25 e non invece 20 come originariamente ed erroneamente rilevato) e UTILIZZANDO altresì FORMULE DIVERSE.
    L’incremento di mq o di volumi ottenuto dal condòmino che ha fatto i lavori saranno valutati con i criteri di calcolo originari, SARANNO CIOE’ UTILIZZATE LE FORMULE ORIGINARIE. Il risultato in millesimi andrà a carico del condòmino che ha fatto i lavori ed a scarico degli altri.
    Perché affermo che dal punto di vista NORMATIVO l’utilizzo di criteri di calcolo diversi dagli originali non é possibile?

    Se su 20 alloggi 1 ha fatto lavori, e 19 no, io chiedo:

    Consente forse la legge che tali 19 alloggi, per cui non ricorrono né errori né variazioni, siano fonte AUTONOMA di millesimi da mettere in gioco nella revisione voluta con riferimento all’alloggio per il quale si è riscontrato l’errore ovvero ha effettuato gli incrementi per i quali –errore, incrementi-, l’art. 69 disp. att. C.c. consente la revisione?

    La risposta é No. Perchè per gli stessi non ricorrono i presupposti per la revisione previsti dal c.c. Essi vedranno variare i loro millesimi, sì, in relazione revisione fatta a carico dell’unico alloggio in cui tali presupposti ricorrevano.
    Concludendo:
    l’unica fonte di millesimi da ridistribuire é l’alloggio per cui é ammissibile la revisione.
    Utilizzare criteri di calcolo diversi dagli originali non é possibile: applicarli solo alle modifiche e non sull’intero condominio sarebbe ridicolo; applicarli a tutti gli alloggi farebbe sì che anche gli altri 19 fossero fonte di millesimi da ridistribuire. Ma ciò ci direbbe che si é provveduto ad una revisione per 19 alloggi per cui una revisione non é invece consentita.
    In verità casi come questo, in cui si vogliono rivedere i millesimi di tutti, utilizzando criteri innovativi, nascondono malamente il desiderio di favorire sé stessi a scapito degli altri. Sentiamo sempre noi tutti di essere vittime di ingiustizia, e che gli altri sono stati favoriti. Quale migliore occasione di un lavoro fatto da qualcuno per caricare a quello, che evidentemente di soldi ce ne ha, le ingiustizie che abbiamo ritenuto di subire nel tempo a causa di tabelle calcolate, secondo noi, in modo iniquo?
    ——
    Vedasi peraltro
    >>cosa dicono quasi tutte le riviste per geometri, architetti ed ingegneri in argomento. Citerò solo: Franco Guazzone su Noi Geometri (Milano, ecc. Lombardia) N° 04 Luglio – Agosto 2010 e il Geometra veronese Dicembre 2010 Anno L n°12, di cui riporto un passo (A)
    >>cosa dicono i giuristi: 1 per tutti, l’Avv. Raffaello G. Orofino su Appunti di diritto civile ed amministrativo il 2 settembre 2010, vedasi in rete = Http: //blog.studiolegaleorofino.it/condominio-modifica-tabella-millesimale-maggioranza/,
    nelle sue risposte. Di cui riporto un passo (B)
    ***********
    (A)<< Revisione di tabelle millesimali, il ruolo del tecnico
    …………………Peraltro, il dott. Triola, al timore espresso da alcuni amministratori partecipanti al Convegno della possibile insorgenza di un gran numero di contenziosi, a seguito della semplificazione delle procedure, ha precisato che – in ogni caso – la condizione per modificare le tabelle è la sussistenza delle motivazioni previste dai due commi di cui è composto l’art. 69 disp. att. cod. civ., mancando le quali nemmeno l’unanimità dei condomini consente la modificazione delle tabelle.

    La responsabilità del tecnico incaricato dell’operazione.
    Di conseguenza, nel caso di sopraelevazioni o recuperi di sottotetto, sussistendo le condizioni per la revisione delle tabelle per l’incremento di superficie abitabile realizzata, il tecnico incaricato dall’amministratore, o direttamente dall’assemblea, dovrà iniziare le operazioni tecniche, procedendo in primo luogo alla ricerca dell’eventuale prospetto di calcolo originario, risalente alla costruzione dell’edificio condominiale, ovvero alla costituzione del condominio, nel caso di fabbricati già di unica proprietà, frazionati e venduti agli inquilini o a terzi. Poiché, nella fattispecie, non si tratta di compilare una nuova tabella ma solo integrare quella esistente, scopo di tale ricerca è quello di verificare quali siano stati i coefficienti utilizzati dal compilatore, per determinare prima la superficie commerciale delle singole proprietà, partendo da quella reale rilevabile dalle planimetrie, e poi i coefficienti correttivi della superficie commerciale medesima, per ottenere quella virtuale da utilizzare per il calcolo delle carature.
    …….
    Pertanto, l’operazione di revisione diverrà semplice in presenza del prospetto, ma in assenza dell’elaborato originale l’integrazione della tabella richiederà di seguire un altro più complesso percorso, finalizzato alla determinazione delle quote millesimali da attribuire alle nuove unità, senza entrare nel merito delle carature relative alle altre porzioni di fabbricato, rimaste inalterate.
    Di conseguenza, nel caso frequente di mancanza del prospetto di calcolo originale, il tecnico dovrà calcolare i rapporti fra millesimi e superfici commerciali delle unità immobiliari del piano sottostante a quello sopraelevato o reso abitabile, da cui ricavare un rapporto medio da applicare alle superfici commerciali delle nuove unità immobiliari. Ottenuto il rapporto, il tecnico dovrà verificare se il nuovo piano sia o meno raggiunto dal servizio di ascensore per cui, solo in caso affermativo, il rapporto medesimo dovrà essere incrementato di una percentuale per la differenza di piano, di norma dal 3 al 5%. Successivamente l’operatore, avendo a disposizione tutti gli elementi necessari, potrà agilmente procedere al riparto, ottenendo prima una tabella integrata superiore a mille, che con una semplice funzione proporzionale, sarà riportata a mille.
    ……..

    (B1)<>
    (B2)L’Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 20 settembre 2010,
    <>

    Mi auguro di essere stato convincente e non troppo pesante.
    Cordiali salut, Silvio Rosingana

    Risposta
  • 28 maggio 2011 in 10:48
    Permalink

    23. segue:
    il parere del Giurista, Avv. Raffaello G. Orofino:
    (B)<>
    Fine S.R.

    Risposta
  • 12 marzo 2012 in 08:40
    Permalink

    Buongiorno. Ho acquistato un fondo uso magazzino in un blocco di 4 appartamenti piu’ il mio magazzino ed un vano comune. Il condominio è autogestito.Subito dopo l’acquisto sono stati fatti dei lavori generali di strordinaria manutenzione e i millesimi apparivano enormemente sbilanciati a mio carico. Rifatti fare dal geometra i calcoli corretti ed accettati da tutti i condomini pero’ questi chiedono che io paghi la parcella al geometra . E’ corretto oppure no? Grazie per una risposta veloce Riccardo Bozzi

    Risposta
  • 24 aprile 2012 in 11:35
    Permalink

    Buongiorno. Ho acquistato 2 anni fa un appartamento al 2° piano di 3. Mi sono accorto che i millesimi del riscaldamento sono palesemente sbagliati a mio danno. L’ amministratore non dispone della ripartizione originale, per cui non è possibile sapere il motivo della ripartizione. Io vorrei far aggiornare questa tabella e vorrei sapere se la modifica richiede il consenso di tutti i condomini o se, come stabilito dalla Cassazione in una sentenza di un paio di anni fa, è sufficiente la semplice maggioranza.
    Grazie

    Risposta

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *