Affitti e condominio, domande e risposte

L’associazione nazionale dei proprietari di casa affronta le problematiche di interesse generale proposte dai suoi aderenti.
Si domanda se l’amministratore sia tenuto a redigere la contabilità del condominio distinguendo tra le spese di competenza del conduttore e quelle di competenza del locatore.
La risposta è negativa. È vero che, ai sensi della normativa vigente, i conduttori possono partecipare con diritto di voto alle assemblee aventi a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, ma ciò non comporta, comunque, che l’amministratore debba provvedere alla loro convocazione o che debba redigere la contabilità distinguendo tra spese di competenza del conduttore e quelle di competenza del locatore, né tanto meno che debba provvedere a inviare al conduttore rendiconti e riparti.
Si tratta, infatti, di questioni interne al rapporto di locazione alle quali l’amministratore è del tutto estraneo, dovendo egli intrattenere rapporti diretti esclusivamente con il condomino-locatore (in questo senso Cass. sent. n. 4802 del 22.4.1992).

  • FORFETIZZAZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI. In un contratto di locazione di un immobile a uso commerciale le parti hanno stabilito che le spese condominiali siano a carico del conduttore secondo un importo determinato forfetariamente. Si domanda se una pattuizione del genere possa essere considerata legittima.
    La risposta è negativa. La pattuizione di cui trattasi, infatti, è stata ritenuta nulla perché contraria all’art. 79, l. 392/’78 (in tal senso Cass. sent. n. 3431 dell’8.3.’02).
  • POTATURA DEGLI ALBERI. Un amministratore di condominio ha ripartito la spesa necessaria per la potatura di alcuni alberi esistenti in un giardino di proprietà esclusiva di un singolo condomino. Si domanda se ciò sia corretto.
    La risposta è affermativa, purché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura avvenga per soddisfare le esigenze di cura del decoro stesso (in questo senso Cass. n. 3666 del 18.4.1994).
  • SÌ ALL’INDENNITÀ DI AVVIAMENTO PER L’ESTETISTA. Si domanda se a un conduttore che eserciti nei locali a lui affittati l’attività di estetista, sia dovuta l’indennità di avviamento commerciale di cui all’art. 34 della legge 392/’78.
    La risposta è positiva, sempre che, ovviamente, l’attività esercitata nell’immobile locato comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Sul punto, infatti, la Cassazione ha avuto modo di precisare che, ai fini della descritta indennità, l’attività di estetista come disciplinata dalla legge 4 gennaio 1990, n. 1, non ha carattere professionale, ‘ma ha natura di attività imprenditoriale artigiana, senza che in contrario assuma rilievo il riferimento alla professione contenuto nella citata legge n. 1 del 1990, il quale per un verso ha riguardo alla necessaria preparazione teorico-pratica di chi eserciti tale attività e per l’altro denota il carattere non occasionale ma stabile e duraturo della stessa’ (sent. 2421 del 19.3.1997).


La rubrica fornisce risposta a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, considerati quelli a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria. I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione.
Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06-6793489.

Fonte: Attico Informa

34 pensieri riguardo “Affitti e condominio, domande e risposte

  • 17 novembre 2008 in 17:08
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    nel mio condominio è stata decisa la ristrutturazione dell’androne esterno che funge anche da tetto per i garage sotterranei. Io ho acquistato la casa senza garage, in quale percentuale mi compete la spesa.
    Grazie

    Risposta
  • 18 novembre 2008 in 10:28
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    Ciao, tutto dipende dalla proprietà in millesimali. Dovrai farti fare un conto preciso dall’amministratore.
    saluti

    Risposta
  • 14 aprile 2009 in 14:03
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    Avrei il seguente quesito da porVi.
    Sono proprietaria di un negozio da affittare.
    Il titolare di un panificio sarebbe interessato a trasferire al sua attività nel locale di mia proprietà, puchè vengano effettuati i lavori necessari per adibirlo a laboratorio di produzione pane.
    Le spese che si dovranno sostenere per tali lavori sono a carico mio o del locatario? Vi ringrazio e porgo distinti saluti.

    Risposta
  • 14 aprile 2009 in 16:06
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    Buongiorno Francesca, la scelta è rimandata ad emntrambe le parti coinvolte.
    saluti

    Risposta
  • 21 aprile 2009 in 09:15
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    Salve, dopo questi terremoti io vorrei chiedere una verifica strutturale. Devo per forza mettere ai voti la mia richiesta nella riunione condominiale o per trattandosi di sicurezza del palazzo il condominio deve “per forza” eseguire questa verifica anche se è solo 1 condomio che lo richiede? E la spesa si addebita a tutto il condominio? Qual’e’ la modalita da parte mia per richiederla? Raccomandata A/R? Aspetto una sua cortese risposta, Grazie. Leonardo 328.445259

    Risposta
  • 22 aprile 2009 in 16:57
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    Buongiorno Leonardo, deve comunicare tramite lettera raccomandata, questa sua richiesta all’amministratore che dovrà provvedere ad indire un’assemblea dei condomini.
    saluti

    Risposta
  • 10 giugno 2009 in 15:09
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    Salve, sono inquilina in una piccola casa indipendente con giardino mi occupo di tutta la manutenzione del giardino, taglio del manto erboso, potatura di siepi e cura dei fiori, vorrei sapere se la potatura degli alberi compete a me o al proprietario, considerando che nel giardino ci sono pini trentennali alti anche sette metri e alberi da frutto, grazie.

    Risposta
  • 11 giugno 2009 in 16:24
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    gentile Manuela, trattasi di ordinaria manutenzione, pertanto spetta a lei.
    saluti

    Risposta
  • 22 giugno 2009 in 15:00
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    L’affittuario puo’ chiedere una riduzione del canone al padrone di casa per la presenza in giardino di ponteggi istallati in forza di una delibera condominiale per manutenzioni straordinarie ai piani superiori?
    Grazie.

    Risposta
  • 23 giugno 2009 in 11:36
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    No Federico, non è possibile in nessun caso.
    saluti

    Risposta
  • 3 luglio 2009 in 12:28
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    in un grosso complesso denominato consorzio si sta provvedendo al rifacimento dell’impianto antincendio esterno a norma, con una spesa preventivata di circa 30000,00 la domanda è:
    la ripartizione della spesa come deve essere fatta se a millesimi, se a consorziato, e se lo stesso a piu’ di un’immobile;grazie per la risposta

    Risposta
  • 3 luglio 2009 in 12:45
    Permalink

    buongiorno, ho dei quesiti da porvi:la mia abitazione un semindipendete a due piani ha come divisione di confine sul davanti un muretto di 50 cm piu’ una rete metallica di proprietà del confinante, dalla sua parte a piantato alloro a circa 10/15 cm dal suo muro, mentre dalla ns. parte abbiamo piantato leylander ad una distanza dal muro e dalla rete di circa 30 cm, dopo quattro anni le ho dovute togliere, perchè quello che noi abbiamo piantato e’ considerato alto arbusto e quindi non rispettano le distanze di confine.adesso ho piantato su quella zona un filare di photinia distante dal muro di confine e dalla rete circa 60cm.la domanda e: per non vederli piu’ e legalmente fino a che altezza posso far crescere queste piante:
    2* quesito: nella parte retrostante l’abitazione abbiamo anche li un filare di leylander, mentre di dietro ha piu’ ho meno una distanza di 50 cm dal muro di confine e siccome noi siamo piu’ alti rispetto al vicino da noi l’altezza delle piante e’ di circa 1,50 mentre di sotto le vede a circa 2 metri e gia mi ha detto che le devo spuntare;vi comunico che le piante sono a filo della recizione..mi di te per favore come mi devo comportare… grazie max

    Risposta
  • 4 luglio 2009 in 11:03
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    Salve Massimo, la ripartizione delle spese è in base alle tabelle millesimali di proprietà.
    saluti

    Risposta
  • 4 luglio 2009 in 11:05
    Permalink

    Buongiorno Massimo, la invitiamo a consultare l’articolo 892 del codice civile che regolamenta le piante a confine.
    saluti

    Risposta
  • 8 luglio 2009 in 13:21
    Permalink

    Buongiorno, sono in affitto in un appartamento a piano terra e vorrei avere alcune notizie.

    1) il nuovo amministratore ha portato le spese condominiali bimestrali dai 130 euro dello scorso anno a 146 euro più 18 euro di spese per la pulizia del garage contro i 12 dell’anno precedente, senza avermi dato giustificativi delle spese a motivare l’aumento (fino al 2007 con la precedente gestione pagavo circa 100 euro);

    2) la ripartizione millesimale conteggia anche la metratura del giardino (che manutengo e pulisco a mie spese) eppure pago una quota “pulizia scale” comprendente anche l’ampiezza del giardino;

    3) la potatura straordinaria degli alberi al alto fusto (magnolia, alloro, bambu) spetta a me o al padrone dell’immobile o deve essere suddivisa fra i condomini?

    4) la derattizzazione del giardino (necessaria a causa del tombino fognario di ispezione e sito nel giardino) spetta al padrone di casa o al condominio? la ditta che ha provveduto a porre le trappole questo inverno ha detto che per risolvere il problema occorrerebbe cementare il terreno o coprirlo con la rete elettrosaldata apposita. in questo caso le spese a chi sono a carico?

    Grazie

    Risposta
  • 26 luglio 2009 in 12:30
    Permalink

    Buon giorno vivo in affitto in un condominio provvisto di giardino, volevo chiedere se le spese inerenti la manutenzione del giardino spettano a me o al proprietario dell’appartamento. Grazie

    Risposta
  • 27 luglio 2009 in 18:51
    Permalink

    Buongiorno Antonio, le spese “ordinarie” spettano a lei.
    saluti

    Risposta
  • 10 maggio 2010 in 17:22
    Permalink

    Come devono essere divise le spese occorrenti ad eliminare sei alberi ubicati nel cortile d’ingresso di un condominio? In parti uguali oppure secondo la tabella millesimale del condominio? Grazie Remigio.

    Risposta
    • 13 maggio 2010 in 17:46
      Permalink

      in base alle tabelle millesimali, saluti

      Risposta
  • 15 maggio 2010 in 18:53
    Permalink

    Salve sono un affittuario di un appartamento, e come da contratto mi spetta il diritto di convoca e voto in assemblea condominiale. ora vi porgo un quesito.
    nonostante cio che e da contratto alle assemblee non sono stato ne convocato ne mi hanno fatto firmare il verbale e nemmeno ho dato delega di partecipazioni e voto.
    Ha partecipato il padrone di casa (senza nessuna delega mia, di sua iniziativa) ora vi chiedo,
    sono validi i verbali di assemblea e le decisioni prese?
    potreste chiarirmi quali sono le deciosioni per maggioranza e quelle all’unanimità?
    e se ho ragione a chi notifico la nullità dei verbali e delle decisioni ?

    Risposta
  • 21 maggio 2010 in 11:22
    Permalink

    Gentile redazione,
    gradirei avere risposta al successivo quesito.

    il fatto:
    Appartamento di proprietà condominiale in locazione, decorsi i primi otto anni di contratto regolarmente, si è automaticamente mantenuto il rapporto per altri quattro, nei termini previsti in data 04/06/2009 è stata inviata formale disdetta del contratto di locazione precisando che non sarebbe stato rinnovato automaticamente e che l’assemblea condominiale avrebbe deliberato eventuale rinegoziazione del contratto. Nel mese di febbraio 2010 il contratto e stato adeguato all’incremento ISTAT e nuovamente registrato. Nel mese di Aprire 2010 l’assemblea condominiale a deciso di proporre un nuovo contratto di locazione rivedendo i termini economici.

    Il quesito:
    la registrazione del contratto nel 2010 inficia la notifica della disdetta del 2009 e rinnova automaticamente il contratto per altri 4 anni?

    Nel ringraziarvi per l’eventuale contributo invio cordiali saluti.
    A. Casagrande

    Risposta
    • 26 maggio 2010 in 15:26
      Permalink

      si, in quanto è stato stipulato un nuovo contratto con accordo scritto tra le parti mentre la disdetta è unilaterale, saluti

      Risposta
  • 28 maggio 2010 in 11:23
    Permalink

    Vi espongo di seguito alcuni quesiti…
    Nel mio stabile l’assemblea condominiale ha deciso, a maggioranza, di comprare una rastrelliera per parcheggiare le biciclette dei condomini all’interno del nostro palazzo. Non avendo io una bicicletta (è in realtà una minoranza dei condomini ad avere una bicicletta), non intendo pagare la mia quota eventuale della rastrelliera.
    Posso farlo? e soprattutto, è corretto che si decida di dividere le spese per un bene non comune, ma di pochi? posso impugnare in qualche modo il verbale dell’assemblea?
    Grazie in anticipo dell’attenzione,
    un saluto cordiale Daniela Belli

    Risposta
  • 1 luglio 2010 in 23:04
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    Gentile Redazione, vorrei porre un quesito: L’assemblea dopo aver deliberato la ristrutturazione delle facciate esterne condominiali di una palazzina di 5 piani e programmate le rate da anticipare alla ditta che avrebbe eseguito i lavori , la settimana scorsa sono intervenuti i Vigili Urbani e Vigili del Fuoco, dietro richiesta(esposto)di un cittadino preoccupato per quanto era rovinato l’intonaco di un balcone fronte strada pubblica, risultato: una ditta ha montato le “mantovane” nel tratto del balcone fatiscente. Domande: a chi spettano le spese? L’amministratore poteva far riparare solo la parte più disastrata evitando inutili spese per le protezioni? Occorre indire una assemblea straordinaria? Grazie.

    Risposta
  • 13 luglio 2010 in 11:46
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    Salve, ho acquistato casa da poco il mio appartamento è composta da un ingresso indipendente direttamante su strada pubblica, ed un ingresso murato per quanto riguarda la scala condominiale (anche il numero civico in qualche modo è diverso il condominio è 19 il mio appartamento 19A), non possiedo il posto auto interno, il riscladamento termoautonomo. In poche parole l’unica cosa che mi unisce al condominio è il terrazzo , e il mio contatore elettrico che è posizionato nel sottoscala del condominio. Volevo porvi alcuni quesiti che mi sono posto durante l’ultima assemblea: E’ giusto che io paghi le spese per il passo carrabile e il cancello automatico per l’ingresso delle auto ? (i condomini mi dicono che potrei utilizzare il passo carrabile per il carico e lo scarico, io mi chiedo di che cosa se la porta è murata). E’ giusto che io paghi le spese relative alla luce e alla pulizia delle scale per millesimi ? Sempre per l’energia elettrrica, alcuni condomini sono proprietari del pozzo dell’acqua e utilizzano il contatore condominiale per l’utilizzo. E’ giusto che paghi per millesimi l’energia elettrica ? Vi ringrazio anticipatamente per il tempo che vorrete dedicarmi.

    Risposta
  • 18 luglio 2010 in 09:41
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    Salve sono proprietario del piano terra di uno stabile al cui piano superiore abita mio fratello, nel cortile comune vi è un pozzo che è di proprietà di entrambi (io e mio fratello),il problema è il seguente:
    l’acqua del pozzo la utilizzo principalmente per irrigare l’orto, comunque mio fratello ne fa un uso a mio parere smodato, quando devo irrigare più volte mi sono ritrovato con il pozzo vuoto…mi chiedo quale soluzione si possa adottare per evitare il ripetersi del problema e soprattutto per convivere pacificamente con mio fratello.
    Aspetto impaziente una vostra risposta
    Saluti VITO.

    Risposta
  • 21 luglio 2010 in 11:47
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    Vorrei sapere chi deve pagare il tasso carovita, il proprietario o l’inquilino? Grazie.

    Risposta
  • 16 agosto 2010 in 11:47
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    Salve, vorrei porvi delle domande riguardo un contratto di affitto. A partire da settembre 2008 io e altri due coinquilini abbiamo sottoscritto un contratto della durata di quattro anni (tutti e tre complessivamente siamo denominati ‘conduttore’).
    La prima domanda è: si deve fare OBBLIGATORIAMENTE il rinnovo annuale pagando la cifra, appunto, dovuta per il rinnovo?
    Ma la questione più urgente è un’altra. Da settembre dovrà subentrare un nuovo coinquilino avendo uno dei tre disdetto il contratto per tempo. Vi chiedo come si procede in questi casi. Ovvero: devono essere cambiati solo i dati di uno dei firmatari e il contratto resta identico (compresa la data di inizio e di scadenza -quindi 2012-) oppure va fatto un nuovo contratto di quattro anni a partire da questo settembre (e che quindi scadrebbe nel 2014)? O ancora, è meglio stipulare un contratto biennale che parta da questo settembre ma scada sempre nel 2012? In tutti i casi, il subentrante dovrà pagare una qualche cifra iniziale (registrazione o altro)?

    Saluti,
    Diego

    Risposta
  • 6 settembre 2010 in 10:29
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    Buongiorno!
    Come gli altri ho una domanda da porre: gli affittuari, se non espressamente contemplato dal Regolamento condominiale, hanno diritto al posto auto (in turnazione, visto che avrebbero dovuto esserci 17 posti e ci stanno solo 4 macchine piccole) nel garage condominiale dove non esistono box, righe o altra segnaletica che indichi dove mettere l’auto?
    Seconda domanda: un condomino può affittare o “regalare” il proprio posto auto del suo turno ad altri condomini o, tanto peggio, ad esterni?
    Grazie per la gentile consulenza
    Emanuela

    Risposta
  • 20 ottobre 2010 in 20:33
    Permalink

    Buona sera.Ho un quesito da porvi: un piccolo stabile in provincia di Torino ha in totale 8 appartamenti. Di questi ben 5 sono rimasti sfitti (quindi totalmente liberi da persone e da cose) per l’intera durata della stagione invernale, cioè del periodo del riscaldamento che è centralizzato.La “raccolta usi della Camera di Commercio di Torino e Provincia” prevede che in questi casi il proprietario degli alloggi vuoti, tenendo la maggior parte dei radiatori spenti, possa beneficiare della riduzione al 65% della spesa che gli spetterebbe se invece l’alloggio fosse occupato. La palazzina ha un proprietario unico (non è quindi un condominio) che dà in locazione gli alloggi ad alcuni conduttori. La mia domanda è questa: prprietario e conduttori presenti alla riunione utenti riscaldamento (prima dell’accensione impianto) hanno facoltà legale di votare se sono favorevoli o meno all’applicazione della suddetta “norma del 65%”? Oppure, per il solo fatto che in Provincia di Torino esiste questa norma (disciplinata nella “Raccolta Usi”
    sopra citata) non c’è bisogno di fare alcuna votazione ed è possibile applicarla anche se ad alcuni conduttori non piace troppo perchè hanno l’impressione di… pagare parte della spesa riscaldamento degli alloggi vuoti al proprietario?
    Sono in forte dubbio perchè non sono riuscita ad avere un parere certo in proposito: Chissà se me lo potete dare Voi?
    Ringrazio moltissimo per quanto mi potrete dire! Complimenti per l’utilissimo lavoro che state facendo! Mariangela M.

    Risposta
  • 30 dicembre 2010 in 15:11
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    ho un posto auto sul parco di mia suocera che ha 72 anni e non guida, il posto è stato assegnato quando ha stipulato il contratto l’amministratore mi ha diffidato e mi vuole mandare via, posso sapere se mia suocera in quel posto auto puo metterci chi vuole,visto che è anziana e potrebbe avere bisogno in qualsiasi momento della figlia che l’ha accompagni?
    grazie

    Risposta
  • 7 gennaio 2011 in 00:07
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    Salve, avrei un quesito da porvi..
    A febbraio dovrei prendere in affitto (400€/mese) un appartamento molto carino, ciò che mi frena sono le spese condominiali che ammontano a circa 2500€ di cui 500 le paga il proprietario dato che sono per le spese patrimoniali e altri 2000€ che spetterebbero a me. il conto dei 2500€ è stato fatto in base all’anno precedente in quanto ( essendo un condominio a caldaia centralizzata con termovalvole )i vecchi inquilini ” ci hanno dato dentro ” con il riscaldamento. Il proprietario mi ha detto che consumando di meno, la differenza mi sarà data come bonus da scalare sulle spese condominiali del 2012. La mia domanda è: perchè devo pagare le spese condominiali in base ai vecchi inquilini?? è giusto cominciare a pagare le spese condominiali da adesso e non dall’anno prossimo in base ai miei consumi?? Come faccio a sapere se veramente le spese condominiali ammontano a 2000€ oppure è il padrone di casa che ci marcia magari dicendo di aver pagato la patrimoniale lui e che la paghi io poi al posto suo??

    Risposta
  • 22 gennaio 2011 in 18:09
    Permalink

    Sono in affitto in un appartamento da 10 anni(sono entrato dopo due anni dalla costruzione), attualmente il parquet in alcuni punti risulta consumanto e c’è qualche riga. Il locatore mi ha chiesto di rimetterlo a posto con una lucidatura. Cortesemente vorrei sapere a chi spettano le spese?
    In attesa di un vs riscontro, porgo i miei più cordiali saluti.
    Franco

    Risposta
  • 12 marzo 2012 in 19:47
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    vorrei sapere se e’ possibile passare da un contratto di locazione in corso assoggettato a irpef normale alla cedolare secca.
    In attesa
    cordiali saluti
    alex

    Risposta

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