Locazioni abitative: se l’inquilino non paga

Le procedure per liberare l’immobile, nel caso in cui l’inquilino rifiuti di andarsene alla scadenza del contratto, possono durare anni e differiscono notevolmente a seconda se vadano applicate quelle “normali”, sancite dal codice di procedura civile, o quelle “speciali”, previste dalla legge di riforma delle locazioni abitative n. 431/1998. Queste ultime sono poste a tutela dell’inquilino e quindi sono particolarmente gravose per il proprietario di un immobile, sia in termini di denaro da anticipare per la causa di sfratto, sia in termini di attesa prima di riottene l’immobile privo di occupanti. 

L’iter degli sfratti prevede due diverse tappe:

– il processo, a cui sovrintende un Giudice, che fissa la data di sloggio. L’inquilino ha diritto a chiedere una proroga del cosiddetto “sfratto esecutivo” con motivate ragioni.

– l’esecuzione dello sfratto stesso, che è affidata a un giudice delle esecuzioni, che non è la stessa persona che ha fatto il processo di sfratto. Il Giudice a sua volta si avvale degli ufficiali giudiziari. Se l’inquilino, all’invito dell’ufficiale giudiziario, non se ne va, l’ufficiale ha il dovere di richiedere l’intervento della forza pubblica alla Questura per i giorni in cui è disponibile. La Questura può rifiutare il suo intervento solo perché non ha personale disponibile. In tal caso la palla ritorna nelle mani dell’ufficiale giudiziario stesso, che fisserà un’altra data.

L’esecuzione degli sfratti è stata prorogata diverse volte per particolari categorie di inquilini “disagiati”, fra i quali ultrasessantacinquenni, disoccupati, famiglie numerose o con portatori di handicap o malati terminali.

Purtroppo, rinvio dopo rinvio dell’esecuzione, gli sfratti possono avere tempi lunghissimi, soprattutto se l’immobile occupato è situato nelle grandi città, per i noti tempi della giustizia, e soprattutto per la mancata disponibilità della forza pubblica.

22 pensieri riguardo “Locazioni abitative: se l’inquilino non paga

  • 26 luglio 2009 in 20:10
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    ho acquistato all’asta dall’Unail una casa nel mio Comune di residenza ,casa affittata,godendo delle agevolazioni della prima casa.Per continuare a goderne devo intimare lo sfratto al conduttore e se si,entro quale termine?Grazie,Nora pappalardo

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  • 27 luglio 2009 in 10:49
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    Buongiorno Nora, lei dovrà prendervi residenza entro 18 mesi dall’acquisto, si informi presso il suo Comune.
    saluti

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  • 14 ottobre 2009 in 08:10
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    buongiorno, ho dato in affitto un piccolo appartamento per 4+4 anni, il contratto è scaduto a marzo scorso, ho mandato la lettera di sfratto sei mesi prima in quanto la casa serve a mio figlio, ma l’inquilino disabile non vuole andarsene. Più o meno quanti lunghi possono essere i tempi affinchè io rientri in possesso del mio appartamento? Grazie

    Risposta
  • 14 ottobre 2009 in 12:03
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    Buongiorno Anna, non possiamo darle nessun tipo di certezza, eviti di entrare in causa con l’inquilino e si preoccupi personalmente di trovargli un’altra sistemazione.
    saluti

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  • 4 dicembre 2009 in 15:05
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    Buongiorno,
    dal mese di settembre ho dato in affitto un mio appartamento ad un insegnante, doppo un mese mi dice che la caldaia non funziona, pretende la riparazione immediata chiamando un tecnico a sua scelta, riesco ad inviarne uno di mia fiducia e pago, il mese dopo, si rompe la serratura del garage, ppretende la riparazioe immediata da parte di un tecnico chiamato da lui stesso cifra richiesta 70 euro,e io pago! La mia domanda è la seguente, le riparazionipresumo che essendo io proprietaria, debbano essere effettuate nei modi e dalle persone da me indicate, pertanto posso oppormi ad un tale comportamento? Nel caso questa persona rompesse ad arte le cose per decurtare l’affitto mensile(le riparazioni sono state detratte dalla mensilità che mi doveva) questo è il mio sospetto, come mi devo comportare, come posso regolarmi per evitare uno scontro? Grazie, sono cosi pochi gli inquilini onesti!

    Risposta
    • 5 dicembre 2009 in 11:02
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      Buongiorno Beatrice, le piccole riparazioni di manutenzione ordinaria spettano PER LEGGE all’inquilino: (articolo 1576 c.c. e Legge 392/1978 sulle locazioni). Alleghiamo di segtuito uno schema riepilogativo che potrà esserle utile:
      AMMINISTRAZIONE
      Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile CONDUTTORE
      Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali LOCATORE
      ASCENSORE
      Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni CONDUTTORE
      Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti LOCATORE
      Adeguamento alle nuove disposizioni di legge LOCATORE
      Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione CONDUTTORE
      Ispezioni e collaudi CONDUTTORE
      AUTOCLAVE
      Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) LOCATORE
      Manutenzione ordinaria CONDUTTORE
      Imposte e tasse di impianto LOCATORE
      Forza motrice CONDUTTORE
      Ricarico pressione del serbatoio CONDUTTORE
      Ispezioni, collaudi e lettura contatori CONDUTTORE
      IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
      Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione LOCATORE
      Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione CONDUTTORE
      Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme LOCATORE
      Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme CONDUTTORE
      Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni LOCATORE
      Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni CONDUTTORE
      Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili LOCATORE
      Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili CONDUTTORE
      IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
      Installazione e sostituzione degli impianti LOCATORE
      Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti LOCATORE
      Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario CONDUTTORE
      Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale CONDUTTORE
      Lettura dei contatori CONDUTTORE
      Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua CONDUTTORE
      IMPIANTI SPORTIVI
      Installazione e manutenzione straordinaria LOCATORE
      Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) CONDUTTORE
      Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) CONDUTTORE
      IMPIANTO ANTINCENDIO
      Installazione e sostituzione dell’impianto LOCATORE
      Acquisti degli estintori LOCATORE
      Manutenzione ordinaria CONDUTTORE
      Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi CONDUTTORE
      IMPIANTO TELEVISIVO
      Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato LOCATORE
      Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato CONDUTTORE
      PARTI COMUNI
      Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico LOCATORE
      Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico CONDUTTORE
      Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari LOCATORE
      Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari CONDUTTORE
      Manutenzione straordinaria della rete di fognatura LOCATORE
      Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti CONDUTTORE
      Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere LOCATORE
      Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni CONDUTTORE
      Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni CONDUTTORE
      Installazione e sostituzione di serrature LOCATORE
      Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati CONDUTTORE
      Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo LOCATORE
      Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo CONDUTTORE
      PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
      Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti LOCATORE
      Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti CONDUTTORE
      Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario CONDUTTORE
      Rifacimento di chiavi e serrature CONDUTTORE
      Tinteggiatura di pareti CONDUTTORE
      Sostituzione di vetri CONDUTTORE
      Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico CONDUTTORE
      Verniciatura di opere in legno e metallo CONDUTTORE
      Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento LOCATORE

      Risposta
  • 15 dicembre 2009 in 00:21
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    Buonasera,

    – mio padre mi ha lasciato in eredita’ un fabbricato, con bar in affitto (piano terra e primo piano) e appartamento che usero’ io come abitazione (2ndo piano)

    – nel sistemare mio appartamento, ho fatto ridipingere persiane da artigiano di mia conoscenza (prezzo molto modico e ottimo lavoro, uno dei pochi onesti)

    – ho chiesto ad affittuaria del bar (ha bar in gestione da piu’ di 10 anni, peraltro con affitto molto modico), di approffittare di mio artigiano per ripristinare sue persiane (o di farle ripristinare da persona di sua fiducia)

    Affittuaria si rifiuta di ripristinare le persiane (dice che erano cosi anche 15 anni fa). Cosa posso fare? Aspettare scadenza contratto (altri 3 anni) e trattenere la caparra (ridicola) / chiederle i danni? O posso far qualcosa anche adesso?

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  • 7 gennaio 2010 in 18:51
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    una domanda per l’esperto !!
    ho mandato al mio inqulino la disdetta nei termini di legge…sono ormai passati 8 anni (4+4) che vive nel mio appartamento….egli non se ne va e continua a pagarmi l’affitto…visto che al momento non sono intenzionato a fargli causa ..posso rimandare il contenzioso fra un anno con le stesse possibilità che ho ora per legge ?

    grazie..rimango in attesa di una solerte risposta.

    Risposta
    • 8 gennaio 2010 in 11:08
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      Gentile Cesare lei può inviare disdetta all’inquilino e chiedergli di lasciarle libero l’immobile solo alla scadenza del contratto, (rispettando i termini previsti dal contratto stesso, in genere 6 mesi prima) non può pretendere che lasci l’immobile a scadenze intermedie, pertanto avvii la procedura di sfratto.saluti

      Risposta
  • 9 gennaio 2010 in 12:52
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    Sono proprietario di uno stabile. Sono due locali al piano terra e due appartamenti al primo piano. In un locale al piano terra c’è una pasticceria e al disopra un appartamento.La pasticceria di solito apre prima delle sei e fa rumore con i suoi macchinari e non solo.L’inquilino del piano sopra, si è lamentato perchè non può riposare. Vorrei sapere se c’è una legge che stabilisce l’orario per le aatività artigianali situate nei condomini. La proprietaria della pasticceria, mi ha detto che io devo intervenire, come proprietario, perchè la mattina presto lei deve lavorare.Domando: Posso intervenire? in che modo?Ho letto da qqlualche parte che il proprietario non è assolutamente responsabile del comportamentodei conduttori. E allora?Come devo comportarmi? Vi prego datemi un consiglio. Grazie Rosini

    Risposta
    • 14 gennaio 2010 in 13:03
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      Buongiorno Emilio, riguardo gli orari di apertura lei deve informarsi presso la Camera di Commercio della provincia dove si trova l’immobile, solo successivamente potrà capire se la richiesta dell’inquilino del piano di sopra è lecita o meno. saluti

      Risposta
  • 14 gennaio 2010 in 10:26
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    Sono ancora Emilio, e vi prego cortesemente di rispondermi alla mia domanda fattavi il 9 gennaio scorso.
    Per cortesia è molto importante per me. Grazie.

    Grazie Roini.

    Risposta
  • 30 marzo 2010 in 22:46
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    salve,quasi un anno fa ho affittato un appartamento (con la formula dei 4+4) ad una famiglia extracomunitaria.da qualche mese non pgano piu’ l’affitto giustificandosi con la “crisi” e la mancanza di lavoro.
    Cosa devo fare????
    grazie

    Risposta
    • 16 aprile 2010 in 17:01
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      Dovrà metterli in mora con successivo sfratto, saluti

      Risposta
  • 29 aprile 2010 in 12:20
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    Sono Davide e ho un quesito da porre:
    ieri ho stipulato un contratto d’affitto con decorrenza 5 maggio p.v. (quindi non ancora registrato) con una signora che ha un reddito molto basso per cui per “garantirmi” ho inserito nel contratto come conduttore anche uno dei figli.
    Oggi mi chiama il figlio (che ha firmato e letto il contratto) e mi chiede di modificare il contratto, non vuole comparire come conduttore ma come garante, perchè altrimenti la madre perde il contributo del comune.
    Vorrei sapere se è possibile inserire il figlio come garante e cosa comporta tutto questo.
    Grazie ancora.
    Davide

    Risposta
  • 30 aprile 2010 in 12:56
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    Scusate mi sono dimenticato di chiedere se per un contratto di locazione è obbligatorio la presentazione del certificato energetico.
    Saluti
    Davide

    Risposta
  • 20 febbraio 2011 in 19:04
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    Salve ho affittato un appartamento arredato con un contratto annuale senza rinnovo, adesso alla scadenza l’inquilino non vuole lasciare l’appartamento e contestualmente non paga l’affitto.
    Posso iniziare la procedura di sfratto?
    Inoltre essendo appartamento arredato è più facile mandarlo via, oppure tale situazione rientra nella proroga (decreto milleproroghe) per gli sfratti inquilini disagiati?
    Grazie.

    Risposta
    • 21 febbraio 2011 in 18:16
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      PUò avviare la procedura di sfratto. saluti

      Risposta
  • 7 marzo 2011 in 01:01
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    Salve ho affittato una casa con contratto di 4 anni a 350 euro. L’inqulino ha iniziato a pagare nel mese di ottobre in ritardo.Nel mese di gennaio chiede la disdetta del contratto ed abbandona l’immobile con tutti i mobili ancora al suo interno.Dopo due mesi ancora non libera l’immobile e rifiuta di pagare l’affitto ed altre spese aggiuntive. Cosa posso fare?

    Risposta
  • 5 maggio 2011 in 16:24
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    Buongiorno,
    chiedo come mi debba comportare con il mio inquilino, che da 7 mesi occupa il mio appartamento arredato, e solo ora lamenta di non riuscire a dormire sul materasso matrimoniale,in quanto secondo lui troppo scomodo, pur sapendo che quando entrato,avevo acquistato i materassi singoli nuovi. Pretende che li sostituisca con un materasso matrimoniale di alta qualità ed a mie spese. Va considerato inoltre che ha un contratto di tipo transitorio che scade a ottobre. Secondo me la richiesta è illegittima, come mai si lamenta solo ora?
    Grazie per le risposte Beatrice

    Risposta
  • 5 giugno 2012 in 21:32
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    salve,ho affittato un’appartamento con un contratto transitorio di 18 mesi,a una coppia di albanesi,con 2 bambini,e ora scopro che la moglie ne aspetta un’altro,il contratto scade il 30 giugno,e per legge non è rinnovabile,oltretutto sono 5 mesi che non pagano l’affitto,quando gli ricordo,che il contratto scade,mi insultano dicendo che non lasceranno l’appartamento,e che non hanno i soldi per pagare,come devo comportarmi?grazie per la risposta.

    Risposta
  • 19 febbraio 2013 in 20:05
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    Salve elettra, avrei da chiederti un informazione. Vendendo un immobile ereditato, locato ad una persona con figlio disabibale, senza non avere nessun contratto, ad una famiglia per prima casa. Costui (gli acquirenti), essendo prima casa, come puo far liberare la soluzione? Ovvero leggi e metodi nello specifico.
    Grazie anticipatamente Luigi.

    Risposta

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