La compravendita immobiliare, cenni fondamentali

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La definizione giuridica di compravendita(art 1470 c.c.) la inserisce tra i contratti consensuali ad effetti reali, ovvero è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della cosa o il trasferimento di altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo, è sufficiente il consenso delle parti per il perfezionamento del contratto (consensuale). Il contratto di compravendita immobiliare deve essere stipulato con atto pubblico, pena la nullità. Le obbligazioni del venditore sono:

  • consegnare la cosa al compratore
  • fargli acquistare la proprietà o il diritto dela cosa se l’acquisto non è a effetto immediato
  • garantire la cosa da vizi o da evizione.

La garanza per vizi è prevista dall’art 1490 c.c. secondo la quale il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano non indonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, i vizi per essere rilevanti non devono essere conosciuti dal compratore, non devono essere facilmente riconoscibili, devono essere materiali e preesistenti alla vendita. Nel caso in cui il compratore riscontri esistenza di vizi nella cosa comprata puà fare azione redibitoria che è paragonabile ad una risoluzione del contratto per inadempimento o un’azione estimatoria che invece mira all’ottenimento di una diminuzione del prezzo. Con la garanzia da evizione invece, il venditore garantisce che il compratore non verrà privato del bene da alcuno in quanto non esistono diritti altrui sul bene stesso. In caso di bene evitto, l’interesse del compratore è tutelato con un’azione di risoluzione del contratto, di riduzione del prezzo o di risarcimento del danno qualora vi sia stata colpa del venditore; il venditore è tenuto quindi alla restituzione del prezzo, al rimborso del valore dei frutti che vanta il terzo, al rimborso delle spese giudiziali e a tutte le spese sostenute dal compratore.

28 pensieri riguardo “La compravendita immobiliare, cenni fondamentali

  • 3 settembre 2008 in 12:13
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    Salve, volevo porre un quesito.
    Ho delle terre ed una casa che sono ancora di proprietà di mio padre e mio zio; mio zio tempo fa disse di non volere niente ma io per intestarmi la casa che mio padre vuole darmi cosa devo fare? Praticaente mio zio deve firmare una rinuncia? Questa rinuncia va fatta dinnanzi ad un notaio o su una semplice carta scritta di mio pugno? Praticamente, come viene effettuata la rinuncia? (foglio bollato, foglio semplice, cosa devo scrivere…)
    Inoltre mia zia che era la proprietaria di tutto ciò (ormai defunta 10 anni or sono) scrisse di proprio pugno, carta ritrovata da me, che tutti i suoi averi andavano a suo nipote, mio padre. Che valore ha quel foglio?
    Grazie

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  • 3 settembre 2008 in 16:17
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    Il foglio di cui mi parli, firmato da tua zia, è un testamento olografo (scritto di proprio pugno dal testatore) ma deve essere sottoscritto, firmato e datato dal testatore stesso. Possono disporre per testamento coloro che hanno la capacità di agire. Gli incapaci ad agire (articolo 591 c.c.) sono:
    i minorenni, gli interdetti per infermità mentale, coloro che, sebbene non interdetti, si provi essere stati per qualsiasi causa anche transitoria, incapaci di intendere o velere nel momento in cui fecero testamento. In questi casi, il testamento può essere impugnato da chiunque vi abbia interesse ma la relativa azione si prescrive nel termine di 5 ANNI dal giorno in cui è stata data esecuzione alle disposizioni testamentarie.
    Nel patrimonio del testatore però occorre distinguere la quota DISPONIBILE ovvero quella quota che può essere destinata dal testatore a chiunque e la quota LEGITTIMA o quota INDISPONIBILE che per legge è riservata alle categorie di successibili (eredi, vedi articoli 536 e seguenti del codice civile).
    L’eredità si acquista con l’accettazione che è un atto di volontà unilaterale con il quale il chiamato all’eredità dichiara di volerla acquistare, il diritto all’accettazione si prescrive in 10 anni, va però tenuto presente che chiunque vi abbia interesse può chiedere che l’autoritùà giudiziaria fissi un termine entro il quale il chiamato all’eredità dichiari di accettare o meno. L’accettazione pura e semplice (con la confusione del bene del defunto con quello dell’erede) può essere espressa -ovvero fatta mediante atto pubblico- o tacita -quando il chiamato compie un atto che presuppone la volontà di accettare -. L’articolo 519 del codice civile prevede la RINUNZIA ovvero la possibilità che il chiamato all’eredità non intenda acquistare l’eredità. La rinunzia è quindi un atto unilaterale di volontà con il quale il chiamato dichiara di volervi rinunciare, dato che trattasi di un atto particolarmente importante, la rinunzia deve essere fatta con dichiarazione ricevuta da un notaio o dal cancelliere del Tribunale ed inserita nel Registro delle successioni; come l’accettazione, la rinunzia non può essere sottoposta a condizione o a termine.
    Quando esistono più eredi si parla di comunione ereditaria, a ciascun coerede è attribuito il potere di sciogliersi da detta comunione o di chiedere la divisione della comunione stessa.
    Nel primo caso (scioglimento dalla comunione) il coerede può trasferire ad altri la propria quota o parte di essa, previa notifica agli altri coeredi della proposta di vendita della sua quota indicandone il prezzo in quanto gli altri coeredi hanno un diritto di prelazione sulla quota stessa. Nel secondo caso (divisione della comunione) il coerede può chiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione fatta eccezione per alcune ipotesi indicate dalla legge, in questo caso il diritto alla divisione non è soggetto a decadenza e se effettuato in base ad accordo tra i coeredi è soggetto, come qualsiasi contratto, ad annullamento per violenza o dolo.
    Questo in linea generale, credo che nel tuo caso, il modo migliore sarebbe quello che prevede una donazione da parte di tuo zio nei confronti di tuo padre per la parte di patrimonio di cui mi parli, a quel punto, in asse ereditaria, il bene verrebbe trasferito agli eredi legittimi di tuo padre salvo diritti di terzi. La donazione deve essere fatta per atto pubblico, redatto in forma solenne (con testimoni) e accettato con la stessa forma, il mancato rispetto della forma pubblica solenne comporta la NULLITA’ dell’atto stesso. Ti consiglio comunque di prendere appuntamento con un notaio e di avere una consulenza in merito.
    Saluti

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  • 29 luglio 2009 in 13:16
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    Può fare azione redibitoria il compratore che riscontri esistenza di vizio, taciuto, nel sistema fognario: “acque bianche mischiate a nere, che in caso di forti temporali causano allagamento del seminterrato”? Vi risultano sentenze in merito? Grazie

    Risposta
  • 8 agosto 2009 in 13:45
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    Buon girono, avrei bisogno di sapere se un coerede rinuncia alla sua quota di eredita di un immobile a favore dei fratelli, in caso di vendita di detto immobile vi saranno dei problemi per la stipula dell’atto visto che il coerede rinunciante ha figli e moglie? Ringrazio anticipatamente piacevole gironata

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  • 11 agosto 2009 in 16:40
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    Buongiorno Aldo, tutti gli eredi dovranno essere concordi,le consigliamo di rivolgersi ad un notaio.
    saluti

    Risposta
  • 9 settembre 2009 in 13:08
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    Buongiorno! A seguito della morte del coniuge l’abitazione dove vivo è caduta in successione con i miei due figli, entrambi minori, ho già un preliminare di vendita dell’immobile (di oltre trent’anni e bisognoso di opere di ristrutturazione) ed un preliminare d’acquisto di un altro immobile nuovo e di equivalente valore. Può il giudice negare la vendita?

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  • 11 settembre 2009 in 10:25
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    Buongiorno Renato, prima di effettuare un preliminare lei per la quota dei suoi figli, dovrà attendere il parere del tutore e ottenere per scritto, il consenso alla vendita.
    saluti

    Risposta
  • 25 settembre 2009 in 13:41
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    Buongiorno, vorrei avere una risposta ai seguenti quesiti :
    1)cosa succede se, per effetto di una rinuncia all’eredità da parte di tutti gli eredi del de cuius, l’eredità di quest’ultimo rimane giacente?
    2)visto che nell’eredità suddetta (oggetto di rinuncia) rientra anche la quota di un immobile, gli altri parenti del de cuius già proprietari della restante quota dell’immobile, come fanno a vendere l’immobile?
    Grazie anticipatamente

    Risposta
  • 5 ottobre 2009 in 14:29
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    Salve vorrei porvi un quesito, sono sposato da poco più di due mesi ora i miei suoceri hanno acquistato una casa che vorrebero dare ai suoi due figli (una è mia moglie), a dicembre si farà l’atto di acquisto ora mi hanno chiesto di preparare una dichiarzione sostitutiva per non partecipare all’atto ,(precisandomi che è una cosa da fare per pagare meno di notaio) mi chiedo è un metodo per non avere nessun diritto sull’immobile o anche se preparo la dichiarzione ho dei diritti in quanto io e mia moglie abbiamo la comunione dei beni garzie mille Buona Giornata

    Risposta
  • 5 ottobre 2009 in 21:22
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    Salve vorrei porvi un quesito, dovrei vendere casa (appartamento posto al 1 piano al di sopra di locali che svolgono attività commercialiali – pizzeria – pub – negozi). Sono tenuto ad informare l’eventuale compratore che le sudette attività (chiaramente visibili) per loro natura possono recare disturbi rumori sia di notte che di giorno ecc…. rientra nella cosi detta garanzia dei vizi secondo la quale il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi.
    Grazie

    Risposta
  • 11 novembre 2009 in 12:32
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    Buongiorno, sono sposata con regime di comunione dei beni e abito con mio marito in una casa di proprietà di mio suocero; vorremmo fare una compravendita per intestare l’appartamento a mio marito.
    La domanda è: rientra nella comunione dei beni?
    Preciso che vorremmo fare questo atto in quanto ho un figlio avuto da un precedente matrimonio e vorrei tutelarmi in quanto per la ristrutturazione di questa casa io ho pagato con soldi miei che avevo prima del matrimonio € 80.000,00.

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  • 27 dicembre 2009 in 20:31
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    Salve,
    nel 1995 muore mia madre la quale era proprietaria di alcuni terreni e di una casa,il matrimonio dei nostri genitori prevedeva la comunione dei beni,dopo il pagamento della successione noi tre figli piu’ mio padre nè siamo gli eredi,(all’epoca noi tre figli eravamo minorenni), mio padre vuole rinunciare alla sua parte per motivi di salute inoltre ha da quasi 14 una nuova compagna, noi figli vorremmo effettuare una compravendita.Qual’e il modo migliore per diventare noi tre figli unici eredi? la compravendita è il modo migliore per essere sicuri che la sua compagna dopo la morte di mio padre non nè rivendichi la parte?Mio padre dispone di tutte le sue facoltà mentali ma bisogna comunque disporre di un certificato medico che lo attesti?

    Risposta
    • 28 dicembre 2009 in 11:32
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      Buongiorno, le consigliamo sicuramente un contratto di compravendita. saluti

      Risposta
  • 7 febbraio 2010 in 16:23
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    salve,ieri sono andato a vedere una casa tramite agenzia il prezzo è di 110000euro trattabili,ho fatto la proposta a 100000.l’agente immobiliare mi ha detto che per fare la richiesta avrei dovuto compilare e firmare un modulo,perchè a voce non poteva,dopo aver firmato mi ha detto che nel caso il costruttore avesse accettato la mia richiesta e io successivamente avrei rinunciato, comunque devo pagare la quota del 3% sull’immobile all’agenzia.è legale? premetto che mentre leggeva il modulo e lo compilava non mi ha avvisato di questo.
    attendo vostre risposte grazie

    Risposta
  • 14 marzo 2010 in 20:34
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    Buonasera, vorrei sapere se un immobile facente parte di un eredità con diversi coeredi, che all’insaputa di alcuni di questi, in 3 hanno venduto in compravendita la loro quota ad un altro erede, senza informare gli altri restanti, se per legge si può fare questa manovra alquanto oscura e priva di scrupoli. Posso impugnare questo atto? E farmi risarcire?
    Distinti saluti attendo vostra risposta grazie Ire 68

    Risposta
    • 18 marzo 2010 in 17:15
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      Dipende da come è stato impostato questo contratto, non possiamo aiutarla senza capire cosa è stato fatto precisamente, ad ogni modo, si rechi presso la Conservatoria Immobiliare della sua Provincia e chieda una copia di questo contratto, a quel punto potrà consigliarsi con un notaio e capire se è stato leso qualche suo diritto, saluti

      Risposta
  • 20 marzo 2010 in 10:44
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    Salve i miei genitori hanno stipulato un compromesso per la vendita di un loro immobile ora la parte acquirente è deceduta e non è ancora stato fatto il rogito che succede? Gli eredi subentrano all’atto ed alle stesse condizioni? La caparra deve essere restituita? grazie

    Risposta
  • 27 marzo 2010 in 10:27
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    Buongiorno, dopo il decesso di mio padre e secondo volere di entrambi i miei genitori, la loro casa di proprietà vorrebbere lasciarla a me. Avendo anche altri due figli cosa è necessario fare? L’atto di compravendita o di rinuncia può essere fatto anche nella cancelleria del tribunale, affinchè sia meno onerosa la pratica?
    Grazie in anticipo e porgo cordiali saluti

    Risposta
    • 16 aprile 2010 in 18:45
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      buongiorno Maria Grazia, è consigliabile che lei si informi presso un notaio, saluti

      Risposta
  • 29 marzo 2010 in 16:08
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    Buongiorno,ho una domanda da sottoporle
    Il 4 maggio del 1997 mio padre ha venduto un immobile di due piani,costruito su un terreno ereditato alla morte della madre,l’atto è stato registrato il 23 giugno del 1998 a due miei fratelli.
    Il pianterreno è stato venduto a mia sorella e suo marito,il secondo invece a mio fratello e alla moglie,senza che gli altri figli(siamo 5 fratelli)ne fossero a conoscenza.
    In questo contratto non è specificato come e con che è stato pagato l’acquisto.
    Inoltre, è normale che, anche se i miei genitori,come si legge dal contratto,mio padre dichiara”di essere coniugato in regime di comunione legale e di non aver stipulato convenzioni matrimoniali” mia madre non appare e non ha firmato tale contratto?
    Questo atto è valido?
    Grazie e arrivederci

    Risposta
  • 29 marzo 2010 in 20:55
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    Buongiorno, sto per acquistare un immobile, premetto che sono sposata in regime di comunione dei beni e proprietaria con mio marito della casa in cui viviamo attualmente. Vorrei sapere se facendo la divisione dei beni e cedendo cosi il 50% dell’immobile al coniuge si possono avere nell’acquisto del secondo appartamento le agevolazioni di prima casa.
    Ringrazio anticipatamente.

    Risposta
  • 26 maggio 2011 in 16:55
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    Anzitutto un grazie anticipato a chi mi darà una mano.

    La questione è la seguente:
    > Il Padre di Laura compra un garage;
    > Laura si sposa in regime di comunione dei beni.
    > Il Padre di Laura rogita l’acquisto del garage a nome di Laura (Laura, pertanto, ne diviene proprietaria dopo il matrimonio)
    > Laura ha deciso di separarsi.

    Domanda: quali diritti può vantare il marito sul garage? E come, eventualmente, Laura potrebbe uscirne con minor danni possibili?

    Grazie.

    Risposta
  • 29 maggio 2011 in 21:52
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    Buonasera, vorrei porvi una domanda.
    Sto stipulando un preliminare di vendita di un immobile per uso diverso (Ufficio), di cui darei già la disponibilità.
    Per motivi vari, di comune accordo, abbiamo stabilito la data del rogito abbastanza in là : 2016. Qualora alla data fissata
    non fossi in grado di produrre ancora la documentazione ora mancante, essendo d’accordo anche l’acquirente si potrebbe
    stabilire un’ ulteriore data della stipula definitiva, o è tassativo effettuare il rogito alla data già fissata nel 2016??

    Risposta
  • 14 dicembre 2011 in 16:45
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    Buongiorno, avrei un quesito da porvi.
    mio padre, morto nel 1988, con atto di donazione dona una casa a mia mamma, adesso questa casa vorrei comprarla io attraverso un mutuo, mia mamma è d’accordo a venderla a me. La questione è questa: gli altri miei fratelli potrebbero impugnare l’atto di vendita prima o dopo la morte di mia mamma?
    Ringrazio anticipatamente

    Risposta
  • 30 marzo 2012 in 20:50
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    Chiedo gentilmente di sapere se posso impugnare un atto di compravendita di immobile intestato al momento dell’acquisto ai miei due figli maggiorenni, ma nullatenenti. Oggi essendo in itinere la mia separazione mi ritrovo a non aver nulla.
    Poichè ho un’altra figlia che al momento dell’acquisto era minorenne, non gli è stato intestato niente. Si può sanare questa situazione? si può dimostrare che i soldi dell’acquisto della casa li abbiamo messo noi genitori?
    Grazie anticipatamente della vosta cortese disponibilità.

    Risposta
  • 22 luglio 2012 in 12:41
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    Salve ho un problema. Sono in separazione dei beni Mia moglie a mia completa insaputa ha venduto un immobile di sua proprietá (ha già incassato la caparra). Poco tempo prima le avevo detto che piuttosto che venderlo a estranei lo avrei acquistato io. Ho qualche diritto di impugnare la compravendita?

    Risposta
  • 6 luglio 2013 in 19:43
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    Ciao ho scoperto questo bel sito cazzeggiando sul web, Ciao.

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  • 23 agosto 2013 in 13:21
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    Avevo bisogno di un’informazione, ho stipulato un atto di compravendita per un appartamento, dando caparra di 50 mila euro, abbiamo pagato già l’agenzia immobiliare, dovremmo vendere peró il vecchio immobile per saldare il nuovo immobile per il quale abbiamo versato la caparra!
    Volevo sapere se decidessi di non comprarlo più, incorro in quale sanzione???? Sono costretta all’acquisto dell’immobile??? Perderei solo la caparra? Grazie

    Risposta

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