Mercato immobiliare nazionale: Firenze capolista delle province a crescita zero

Il primo trimestre 2008 conferma la stagnazione del mercato immobiliare residenziale. Prezzi fermi (la media nazionale è a -0,7% rispetto allo stesso periodo del 2007) con Firenze maglia nera a -4,0% e Napoli a -3,6%.
In positivo si confermano Torino, Venezia, Trieste, Bologna e Catania. Andamento sostanzialmente a crescita zero per Milano, Roma e Bari.
La contrazione del mercato del credito alla casa penalizza l’andamento delle compravendite che risulta in calo (-2,3% rispetto allo stesso periodo del 2007) soprattutto nella fascia medio-bassa del mercato. La domanda di prima casa si conferma l’elemento d’equilibrio, rappresentando il 47% del mercato. L’acquisto per investimento torna protagonista con un 4% di crescita rispetto al 2007.
La domanda di abitazioni in acquisto, rispetto a tre mesi fa, può essere giudicata stabile in tutte le città monitorate; il giudizio di stabilità deve essere corretto al ribasso se il raffronto viene fatto con il primo trimestre 2007. A fronte di un calo della domanda, l’offerta mantiene ancora delle posizioni rigide in merito alla possibilità di rivedere il prezzo iniziale di vendita; col passare del tempo la posizione si ammorbidisce e infatti lo scarto finale fra i due prezzi (offerta e vendita) si amplia sino a sfiorare la media dei 12 punti percentuali, con punte del 15% a Genova, Firenze, Roma e Napoli (si veda latabella 2).
In aumento anche i tempi medi di vendita: in questi primi tre mesi del 2008, infatti, si sono assestati su di un periodo medio che resta compreso fra i 5,5 e i 6 mesi (nel 2007 la media era di 4,5 mesi) è, in tutte le grandi città italiane (tabella 3).
I prezzi degli immobili residenziali sono fermi nelle grandi città e il fenomeno sembra estendersi con una certa velocità anche nelle città medie. Il prezzo a cui vengono vendute le abitazioni, paragonato a quello del primo trimestre 2007, indica chiaramente che non ci sono più stati aumenti ma semmai alcune correzioni che in termini nominali hanno generato una media fra i primi 15 capoluoghi italiani del – 0,7%. In particolare, Firenze (-4,0%) e Napoli (-3,6%) registrano le contrazioni più vistose ma anche Verona (-2,5%) e Genova (-2,4%) manifestano un trend negativo. Sostanzialmente a ‘crescita zero’ Milano (-0,7%), Roma (-1,1%) e Bari (0,0%). In controtendenza Venezia con un +2,9% e altri capoluoghi come Bologna e Torino ( tabelle 1 e 4 ).

TABELLA 1. Prezzo medio di vendita di una abitazione libera, usata in buono stato (.000 di euro) – entro semicentro periferia hinterland – PREZZI MEDI DI VENDITA (…000,00 EURO) PER UN’ABITAZIONE USATA IN BUONE CONDIZIONI

  • TORINO 450 (CENTRO) 290 (SEMICENTRO) 230(PERIFERIA)
  • MILANO 900 (CENTRO) 490 (SEMICENTRO) 280 (PERIFERIA)
  • GENOVA 530 (CENTRO) 350 (SEMICENTRO) 250 (PERIFERIA)
  • VERONA 480 (CENTRO) 310 (SEMICENTRO) 190 (PERIFERIA)
  • PADOVA 470 (CENTRO) 260 (SEMICENTRO) 210 (PERIFERIA)
  • VENEZIA 900 (CENTRO) 540 (SEMICENTRO) 420 (PERIFERIA)
  • TRIESTE 300 (CENTRO) 250 (SEMICENTRO) 160 (PERIFERIA)
  • BOLOGNA 550 (CENTRO) 400 (SEMICENTRO) 270 (PERFERIA)
  • FIRENZE 700 (CENTRO) 410 (SEMICENTRO) 280 (PERIFERIA)
  • ROMA 950 (CENTRO) 560 (SEMICENTRO) 320 (PERIFERIA)
  • NAPOLI 650 (CENTRO) 420 (SEMICENTRO) 210 (PERIFERIA)
  • BARI 440 (CENTRO) 250 (SEMICENTRO) 210 (PERIFERIA)
  • CATANIA 380 (CENTRO) 230 (SEMICENTRO) 130 (PERIFERIA)
  • MESSINA 330 (CENTRO) 240 (SEMICENTRO) 160 (PERIFERIA)
  • PALERMO 410 (CENTRO) 250 (SEMICENTRO) 170 (PERIFERIA)

Fonte: Ufficio Studi UBH

TABELLA 2 – VARIAZIONE IN PERCENTUALE TRA PREZZO INIZIALE E PREZZO REALE DI VENDITA DIREZZO INIZIALE E ALE DI ACQUISTO

  • TORINO 10,0
  • MILANO 13,0
  • GENOVA 15,0
  • VERONA 12,0
  • PADOVA 10,0
  • VENEZIA 14,0
  • TRIESTE 11,0
  • BOLOGNA 10,0
  • FIRENZE 15,0
  • ROMA 15,0
  • NAPOLI 15,0
  • BARI 12,0
  • CATANIA 14,0
  • MESSINA 10,0
  • PALERMO 14,0

Fonte: Ufficio Studi UBH

TABELLA 3 – MESI NECESSARI PER LA VENDITA DI UN’ABITAZIONE IN CENTRO MESI NECESSARI PER VENDERE UNA ABITAZIONE USATA ABITABILE centro semic. periferia hinterl. MEDIA

  • TORINO 4,0
  • MILANO 6,5
  • GENOVA 5,5
  • VERONA 6,6
  • PADOVA 6,0
  • VENEZIA 6,5
  • TRIESTE 4,5
  • BOLOGNA 6,0
  • FIRENZE 6,5
  • ROMA 6,5
  • NAPOLI 5,5
  • BARI 5,5
  • CATANIA 4,0
  • MESSINA 5,0
  • PALERMO 6,5

Fonte: Ufficio Studi UBH

TABELLA 4 – VARIAZIONI IN PERCENTUALE NOMINALI DEI PREZZI DI VENDITA % nominali annue dei prezzi di abitazioni usate in buono stato (1° trimestre 2008/1° trimestre)

  • TORINO 1,8
  • MILANO -0,7
  • GENOVA -2,4
  • VERONA -2,5
  • PADOVA -1,5
  • VENEZIA 2,9
  • TRIESTE 0,5
  • BOLOGNA 1,9
  • FIRENZE -4,0
  • ROMA -1,1
  • NAPOLI -3,6
  • BARI 0,0
  • CATANIA 1,5
  • MESSINA -0,7
  • PALERMO -2,2

Fonte: Ufficio Studi UBH

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