Risultati delle rilevazioni Fiaip primo semestre 2007

Trend positivo per il mercato immobiliare nel primo semestre 2007  con una crescita media dei prezzi dell’1,7% rispetto al semestre precedente: l’indice generale dell’andamento del mercato immobiliare si rivela ancora positivo, tanto nel settore urbano quanto in quello turistico.
E’ quanto emerge da un campione rappresentativo di 40 località nell’ambito del Report semestrale Fiaip sul mercato immobiliare,realizzato quest’anno con il supporto di Risposte Turismo e presentato oggi a Roma dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari Professionali, mentre attualmente sono ancora in corso monitoraggi sulle restanti aree del territorio nazionale. Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato dalle 20 città capoluogo di regione, nelle quali la rilevazione quest’anno per la prima volta si è concentrata esclusivamente sulle zone di maggior prestigio: i centri storici di Potenza, L’Aquila, Trieste, Firenze, Trento, Perugia, Aosta e Campobasso; il quartiere Indipendenza-Corso Mazzini a Catanzaro, Posillipo a Napoli, Galvani a Bologna, Trevi a Roma, Albaro a Genova, Duomo-Cordusio a Milano, Pietralacroce ad Ancona, Crocetta a Torino, Murat 1 a Bari, Monte Urpinu a Cagliari, Politeama a Palermo e San Marco a Venezia.
Per quanto riguarda il mercato turistico, la campionatura è stata effettuata nelle seguenti 20 rinomate località di vacanza, una per ciascuna regione: Amalfi, Cefalù, Courmayeur, Desenzano sul Garda, Forte dei Marmi, Lido di Jesolo, Lignano Sabbiadoro, Madonna di Campiglio, Montesilvano, Policoro, Porto Rotondo, Rimini, Sabaudia, San Benedetto del Tronto, Santa Margherita Ligure, Sestriere, Termoli, Todi, Tropea e Vieste.Il mercato urbano
Nei quartieri presi in esame all’interno delle 20 città capoluogo regionali i prezzi degli immobili residenziali nuovi o ristrutturati variano in media dai 3.918 ai 5.580 euro circa al metro quadrato, quelli in buono stato abitabili dai 3.210 ai 4.117 euro e quelli da ristrutturare tra i 2.400 e i 3.189 euro. Concentrando l’attenzione sui valori di compravendita delle case nuove o ristrutturate, la zona più cara è quella di San Marco a Venezia,  dove il prezzo medio al metro quadro è 10.000 euro, subito seguita da Duomo-Cordusio a Milano (9.500 euro) e Trevi a Roma (8.350 euro). In fondo alla classifica il quartiere Indipendenza-Corso Mazzini a Catanzaro, dove un immobile nuovo o ristrutturato costa mediamente 1.950 euro al metro quadro.
Sempre con riferimento alle singole aree urbane considerate all’interno delle città campione, in media i prezzi di compravendita sono cresciuti del 76,6% tra il 2000 e il 2007 (con punte del 96% per le case nuove o ristrutturate) e la crescita si è accentuata a partire dal primo semestre del 2003.
La comparazione effettuata tra i valori Fiaip e quelli monitorati dall’Agenzia del Territorio per l’ultimo semestre a disposizione (il secondo del 2006) rivela che i dati raccolti dalle due fonti sono più o meno allineati, con uno scarto, per l’intero campione, di soli 0,25 punti percentuali. Secondo le valutazioni espresse dai referenti Fiaip intervistati per ciascuna località, nel primo semestre del 2007 si è assistito ad un trend positivo dei prezzi, aumentati dello 0,5%, e del numero di immobili offerti in vendita, aumentati mediamente del 4,7%, cui è però corrisposta una flessione nel numero di transazioni portate a termine, diminuite complessivamente dell’8,4%.
Passando ad analizzare alcuni dati relativi alle trattative di vendita e ai mutui richiesti, è emerso che i mesi intercorsi tra l’incarico e l’atto notarile sono 5,7, il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo di compravendita è stato pari al 10% e che i mutui, cui la domanda è ricorsa nel 75,5% degli acquisti, sono stati stipulati per un importo mediamente pari al 75,6% del prezzo dell’immobile, con una durata media di 23 anni e un tasso per lo più fisso.
La maggior parte delle abitazioni richieste hanno una superficie inferiore ai 60 metri quadrati (42%), subito seguite dalle case di medie dimensioni (39%), mentre gli immobili che superano i 120 metri quadrati sono soltanto il 19% circa. Quanto alla provenienza della clientela, quattro acquirenti su cinque sono italiani, gli stranieri UE poco più del 10% e gli extracomunitari il 6,4%.
A fronte di una tenuta del mercato per i primi sei mesi dell’anno,secondo gli ITM Indicatori di Tendenza elaborati da Fiaip le tendenze per il secondo semestre − analizzate nelle città e nei quartieri campione attraverso un modello econometrico costruito ad hoc assumendo come variabile esplicativa l’andamento dell’Euribor − prevedono una tendenza alla flessione  dei valori di compravendita (dato medio nazionale) e solo per 6 delle 20 città prese in esame è previsto un incremento dei prezzi (Trieste, Palermo, Torino, Perugia, Catanzaro e Campobasso).

 Il mercato turistico
Parallelamente a quanto riscontrato per il mercato urbano, anche quello turistico ha rivelato nel primo semestre 2007 una buona capacità di tenuta, con un aumento generalizzato dei valori di compravendita rispetto al semestre precedente pari al 2,8%.
Con riferimento all’intero campione, è emerso che i prezzi di compravendita delle case nuove o di pregio variano da un minimo di 3.935 a 6.260 euro al metro quadro, quelli degli immobili centrali sono compresi tra i 3.430 e i 4.940 euro e, infine, quelli delle abitazioni semicentrali tra i 2.545 e i 3.620 euro.
Nella classifica delle località di vacanza dalle quotazioni di compravendita più elevate svettano i rinomati centri montani di Courmayeur e Madonna di Campiglio, nei quali i prezzi degli immobili nuovi o di pregio oscillano tra gli 8.000 e i 10.000 euro al metro quadro, seguiti da quelli balneari di Forte dei Marmi, Porto Rotondo e Santa Margherita Ligure, in cui i valori medi per la stessa tipologia di abitazioni sono rispettivamente di 9.500, 9.000 e 8.900 euro. Le località meno care sono invece Montesilvano, Termoli, Vieste e Policoro Lido, dove il prezzo medio delle case nuove o di pregio è inferiore ai 2.500 euro al metro quadro.
La serie storica dei valori di compravendita monitorati dall’Osservatorio Immobiliare Fiaip a partire dal primo semestre del 2004 rivela una crescita più o meno costante nel tempo, più marcata per le abitazioni definite centrali (33%), un po’ meno consistente per quelle di pregio o nuove (18,5%). Analogamente a quanto rilevato per il mercato urbano, anche per quello turistico i delegati Fiaip interpellati per ciascuna località campione hanno segnalato un incremento nel numero di immobili offerti in vendita del 4,7%, con una parallela diminuzione nel numero di transazioni concluse, sebbene l’entità della flessione sia più ridotta che nelle città capoluogo di regione (-0,3%).
I tempi medi di vendita e il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo non si differenziano molto da quelli rilevati nel settore urbano, mentre la situazione dei mutui è piuttosto diversa, essendo questi ultimi richiesti assai meno frequentemente (nel 37,8% delle compravendite) e di importo e durata inferiore (63,1% del costo totale e 16,1 anni), mentre il tipo di tasso prevalente rimane quello fisso.
Relativamente alle dimensioni delle abitazioni richieste, più di metà sono piccole unità inferiori ai 60 metri quadrati, il 40% circa di medie dimensioni e solo il rimanente 10% presenta superfici superiori ai 120 metri quadrati.
La percentuale di acquirenti dell’Unione Europea è superiore a quella rilevata per il mercato urbano (15%), mentre più ridotta risulta la presenza di acquirenti extracomunitari (4,4%). Infine, secondo gli Indici di tendenza di mercato letendenze previsionali sull’andamento dei prezzi di compravendita nel secondo semestre 2007, anch’esse costruite sulla base di un modello econometrico analogo a quello cui si è fatto precedentemente riferimento, vedono una lieve tendenza ad una lieve flessione anche nel mercato immobiliare turistico delle seconde case, sebbene più ridimensionata rispetto a quella relativa al settore urbano (-1,2%). Fanno eccezione 8 delle 20 località analizzate, in particolare i centri montani di Sestriere e Courmayeur, seguiti dalle stazioni balneari di San Benedetto del Tronto, Rimini, Cefalù, Jesolo e Vieste e dalla cittadina di Todi.

 Fonte: ufficio stampa F.I.A.I.P.

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