Mutui – Tassi di interesse, garanzie, ipoteche

L’interesse dovuto

Il tasso d’interesse applicato è determinato in funzione di alcuni fattori : il rischio soggettivo connesso alle caratteristiche economiche del mutuatario, oppure fa diretto riferimento a politiche economiche generali dell’istituto mutuante ed in ogni caso dipende dal costo di provvista, cioè al costo al quale il mutuante acquista il denaro da impiegare nell’operazione.
Il tasso non è in genere oggetto di negoziato, ed è quindi tipicamente determinato dal mutuante; al mututario resta la scelta, ove possibile, fra le varie offerte del mercato ( calcolabili in pochi decimali di tasso annuo nominale.

Le garanzie

Gli istituti di credito domandano la formalizzazione di una valida garanzia a quanti richiedono un mutuo.
La garanzia comporta solitamente l’iscrizione di una ipoteca (al grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.
Con l’estinzione del debito, il mutuatario (o comunque il proprietario del bene ipotecato) ha titolo per richiedere la cancellazione dell’ipoteca.
L’ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile di proprietà di uno dei soggetti coinvolti nell’operazione immobiliare, e perciò verrà iscritta contro:

1. Il mutuatario, se il bene era già suo e se continuerà ad esserlo
2. Il fideiussore, se il suo intervento esterno comporta che egli presti garanzia con propri beni personali
3. L’alienante, se il bene è in compravendita,, nel momento in cuoi si deve iscrivere l’ipoteca il bene è ancora di proprietà dell’alienante, il quale dovrà per questo costituirsi “terzo datore di ipoteca”, cioè dare un assenso all’iscrizione della stessa.

Concludendo, e non escludendo, si possono fare delle ipotesi sul comportamento del mutuatario:

1. Caso 1: il mutuatario rimborsa con gli interessi il mutuo.
2. Caso 2: il mutuatario manca o ritarda il pagamento di un dato numero di rate. In questo caso la banca è autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell’intero debito residuo (con relativi interessi), da effettuarsi entro un termine stabilito; in caso contrario si procede al pignoramento ed alla vendita all’incanto del bene eventualmente ipotecato. Le rate precedentemente pagate vengono trattenute dalla banca e vanno ad integrare il ricavato dell’asta per ricostituire il capitale prestato.
3. Caso 3: il mutuatario anticipa l’estinzione. Quest’ ultimo caso può apparire illogico, ma comunque può accadere. Come ci si comporta? Ossia, quali sono le conseguenze? La materia è molto discussa. Essa è considerata un inadempimento, poiché dalla cessazione del rapporto dipende un mancato titolo del mutuante a richiedere interessi per la residua parte di tempo di durata del mutuo originariamente .L’argomento, spinoso e interessante, è in pratica interpretato come azione che danneggia il mutuatario in termini di lucro cessante . I critici di questa nozione vedono, invece, l’anticipata estinzione come un elemento del rischio di impresa, e dunque materia che non dovrebbe poter riguardare un mutuatario che intenda per etica (per certi aspetti socialmente considerati lodevoli) o per vantaggio risolvere al più presto una situazione debitoria. Ciò che avviene è che a bilanciamento di tale imprevista variazione, in guisa di penale, il mutuatario è tenuto a corrispondere al mutuante un importo detto “sconto”, già previsto nel contratto di mutuo ed in genere riferito ad una percentuale (in media dal 4 al 6%) sull’ammontare degli interessi previsti per il periodo compreso fra l’anticipata estinzione e l’originariamente prevista scadenza del mutuo.

Quest’ ultimo caso, tra i più dibattuti, sembra essere a prima vista del tutto sporadico. A smentita, invece, lo conferma l’ordinaria presenza di apposite previsioni contrattuali sullo sconto.