Sostituzione del mutuo per l’abitazione principale

Agevolazioni fiscali prima casaIn caso di un nuovo finanziamento, a estinzione del contratto precedente, il contribuente può continuare a beneficiare della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi se acquista o costruisce la prima casa.
Se un contratto di mutuo stipulato per l’acquisto o la costruzione di un immobile, da adibire ad abitazione principale viene estinto e sostituito con un nuovo finanziamento, il contribuente può continuare a beneficiare della detrazione Irpef del 19% sui relativi interessi passivi con riferimento alla residua quota di capitale ancora da rimborsare del primo mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori.
L’Agenzia delle Entrate, con le R.M. n. 328/E del 14 novembre 2007 e n. 390/E del 21 dicembre 2007, ha così chiarito in risposta a quesiti aventi come oggetto l’applicabilità della detrazione Irpef del 19% in caso di estinzione di un contratto di mutuo, relativo al finanziamento dell’acquisto o della costruzione dell’abitazione principale, e di stipula di un nuovo prestito con le stesse finalità. Inoltre, con le R.M. n. 310/E del 5 novembre 2007 e R.M. n. 73/E del 3 marzo 2008, l’amministrazione affronta la questione della detraibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui ipotecari stipulati per l’ultimazione dei lavori per la prima casa.
Per l’acquisto L’art. 15, comma 1, lett. b) del Dpr 917/1986 – Tuir riconosce una detrazione dall’Irpef, in misura pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, dipendenti da mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dal rogito. La norma è stata modificata dall’art. 1, comma 202, della legge 24 dicembre 2007 n. 244, che ha previsto, con efficacia dal 1° gennaio 2008, l’aumento a 4.000 euro del limite massimo di interessi passivi su cui calcolare la detrazione del 19%, che, fino al 31 dicembre 2007, è stato pari a 3.615,20 euro.
Con riguardo alla disciplina generale del contratto di mutuo, l’art. 8 del Dl n. 7/2007, convertito, con modificazioni, nella legge n. 40/2007, relativo alla portabilità dei mutui, modificato, da ultimo, dall’art. 2, comma 450, della legge 244/2007, ha previsto il mantenimento dei benefici fiscali nel caso di sostituzione, per volontà dello stesso debitore, del soggetto che ha erogato il mutuo originario e di ricontrattazione del medesimo con un diverso istituto di credito.
A tale proposito, l’Agenzia delle Entrate, con la citata R.M. n. 328/E/2007, ha chiarito che la sostituzione del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale con un nuovo mutuo ipotecario consente il mantenimento della detrazione del 19% sugli interessi passivi. Se il nuovo finanziamento è di importo superiore al precedente, la detrazione si applica sugli interessi passivi riferiti alla quota di capitale residuo del primo mutuo, nel limite massimo di 3.615,20 euro per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 2007.
Se l’ammontare del mutuo originario risulta superiore al prezzo d’acquisto, la detrazione deve essere limitata a tale importo, come indicato nel rogito, aumentato degli oneri e delle spese accessorie. In tal caso, ai fini dell’individuazione della quota di interessi su cui calcolare la detrazione Irpef del 19%, si deve tener conto della seguente formula:
interessi detraibili = costo di acquisto dell’immobile, capitale concesso dall’istituto di credito x interessi pagati.
Questa quota detraibile di interessi passivi va tenuta in conto anche in relazione agli interessi pagati in seguito al nuovo mutuo, che sostituisce quello originario per la somma utilizzata per estinguere la quota residua. Comunque, nei limiti massimi di detraibilità degli interessi passivi, sopra individuati. In tal caso, la formula per determinare la quota detraibile è la seguente:
interessi detraibili = costo acquisto immobile, quota capitale del 1° mutuo x quota capitale residua 1° mutuo Tot. capitale del 2° mutuo x int. pagati
Per l’acquisto di un’ulteriore porzione, il mutuo contratto per finanziare la compravendita non è una rinegoziazione, ma un finanziamento originario, pertanto gli interessi passivi sono detraibili dall’Irpef, in misura pari al 19%, nel rispetto dell’importo massimo individuato a livello normativo.
Per la costruzione L’art. 15, comma 1-ter, del D.P.R. 917/1986 – Tuir stabilisce una detrazione dall’Irpef in misura pari al 19%, dell’ammontare complessivo degli interessi passivi e relativi oneri accessori, fino a un massimo di 2.582,28 euro, dipendenti dai mutui stipulati per la costruzione dell’immobile.
Dal 1° dicembre 2007, il beneficio spetta se il mutuo è stato stipulato nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione del fabbricato, in base all’art. 44, comma 4-ter, della legge 222/2007, che ha modificato l’art. 15, comma 1-ter, del Dpr 917/1986 – Tuir. Lo stesso decreto prevede altre due condizioni per il riconoscimento dell’agevolazione: ultimazione dei lavori entro il termine stabilito nella concessione edilizia e destinazione del fabbricato ad abitazione principale del contribuente entro sei mesi dal termine dei lavori.

Con la R.M. n. 390/E/2007, in base a quanto disposto nella legge 40/2007, relativa alla portabilità dei mutui, che consente di conservare i benefici fiscali al debitore che estingua e sostituisca il mutuo originario con un nuovo prestito, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che:
– in caso di estinzione del mutuo originario e stipulazione di uno nuovo per la costruzione dell’abitazione principale, il contribuente conserva il beneficio della detrazione del 19% applicabile ai relativi interessi passivi, già riconosciuta in relazione al primo contratto di mutuo, sempre nel limite complessivo di 2.582,28 euro;
– se il nuovo mutuo è superiore alla residua quota da rimborsare, riferita al primo mutuo stipulato, non può essere riconosciuta la detrazione sul totale del nuovo importo, ma è necessario determinare gli interessi passivi detraibili tenuto conto della percentuale dell’importo del secondo mutuo, rispetto all’ammontare della residua quota da rimborsare, relativa al mutuo originario:
interessi detraibili = esidua quota di capitale del 1° mutuo + oneri e spese importo del 2°mutuo x interessi pagati
Sul valore così individuato gli interessi passivi saranno detraibili nella misura del 19%, da assumere fino all’importo massimo di 2.582,28 euro.
Per ultimazione dei lavori Sulla detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi, l’amministrazione finanziaria è intervenuta con due risoluzioni, ammettendo la detraibilità degli interessi passivi in caso di stipula di un mutuo contratto per finanziare l’ultimazione dei lavori di costruzione, acquisita sia con un trasferimento a titolo oneroso sia a titolo gratuito.
In ogni caso, è stato enunciato il seguente principio: in mancanza della voltura del permesso di costruire a favore dell’acquirente, non è riconosciuta la detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi dipendenti dal mutuo per la costruzione dell’abitazione principale. Tale principio era fissato per il trasferimento a titolo oneroso di un immobile tra l’impresa e un privato dalla R.M. n. 310/E/2007, ma è stato confermato dalla successiva R.M. n. 73/E/2008, con riferimento ai trasferimenti a titolo gratuito.
In sintesi, se coincidono la data di voltura del permesso di costruire e l’inizio dei lavori di ultimazione è possibile verificare il rispetto del termine intercorso tra l’avvio dei lavori e la stipula del mutuo. Di conseguenza, è riconosciuta anche l’agevolazione nel caso in cui risultino rispettate anche la conclusione dei lavori entro il termine indicato nella concessione edilizia e la destinazione ad abitazione principale nei sei mesi successivi alla fine dei lavori.
Se manca la voltura, non è possibile valutare l’osservanza di tale requisito temporale.

Fonte: Attico Informa, articolo di Anna Carbone

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