Comprare una casa all’asta

Quando un privato o un’impresa sono gravati da debiti che non vogliono o non riescono a pagare, i loro beni possono, a determinate condizioni, essere messi all’asta.
All’asta possono partecipare tutti: anche singoli cittadini. L’assistenza di tecnici, professionisti o funzionari non è obbligatoria. Gli unici esclusi sono il debitore (art. 579 c.p.c.) il cui bene è messo in vendita e, naturalmente, chi è coinvolto nelle procedure di vendita o gestione, per evitare conflitti di interesse (art. 1471 c.c.).

Ciò che rende l’asta giudiziaria appetibile è il prezzo dell’immobile, di norma inferiore a quello di mercato (circa il 20%). Tale costo è inoltre alleggerito da buona parte degli oneri sulla vendita.  Il “mercato” delle aste non è più riservato a pochi operatori specialisti come lo era un tempo, ora agli immobili è data vasta pubblicità, anche tramite Internet, le banche anticipano il denaro liquido necessario, le procedure sono più spedite, i trucchi e le intimidazioni per tener fuori chi non è nel giro sono più difficili da mettere in atto. In soccorso ai Tribunali sono venuti prima i notai (art. 591-bis c.p.c.), e in seguito altri professionisti (avvocati e commercialisti). I privati stanno quindi divenendo sempre più protagonisti del mondo delle aste giudiziarie.

L’ordinanza di vendita contiene le seguente condizioni a pena di nullità:

1. l’identificazione e la descrizione dell’immobile;

2. il prezzo di partenza;

3. il luogo e l’orario dell’asta;

4. quanto tempo deve passare tra la pubblicità data all’asta e il suo svolgimento;

5. di quant’è la cauzione e il deposito per le spese di svolgimento. Come e quando debbono essere depositati;

6. di quale soma occorre aumentare le offerte al rialzo;

7. le modalità e il termine per pagare il prezzo (massimo, 60 giorni dall’aggiudicazione)

La domanda di partecipazione (con bollo di 14,62 euro) deve essere presentata entro il termine prefissato (da un minimo di 90 a un massimi di 120 giorni dall’ultima udienza tra le parti) e deve contenere, oltre a quanto stabilito nell’ordinanza di vendita:

1. le generalità del candidato acquirente, compresa residenza e il domicilio eletto. E’ bene che quest’ultimo sia nella circoscrizione in cui agisce il Tribunale, magari presso un professionista o un parente, altrimenti ogni comunicazione verrà depositata presso la Cancelleria del Tribunale e andrà qui richiesta.

2. l’identificazione dell’immobile;

3. la somma offerta e le modalità di pagamento;

4. ogni altro elemento utile.

Va versata anche una cauzione (in genere sotto forma di assegno circolare, che va messo all’interno della busta ), pari in genere al decimo della somma offerta e secondo modalità simili a quelle per l’asta con incanto. L’assegno va messo nella busta.

Con la legge n. 263/2005, si sono stabiliti i limitati casi in cui le offerte possono essere revocate (quando sono trascorsi 120 giorni dalla presentazione, senza accoglimento, oltre nei casi in cui si proceda all’incanto o alla gara tra gli offerenti).

I rischi dell’acquisto all’asta esistono, può accadere che un’ipoteca sia iscritta dopo il pignoramento, nel qual caso la cancellazione d’ufficio del Giudice non è operante, sull’immobile possono esistere cause in corso o abusi edilizi non rilevati. E’ inoltre comune che si debba al condominio le rate di spese non pagate per l’anno di rendiconto in corso e per quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Caso rarissimo (ma accaduto) è che sia maturato un’usucapione ventennale da parte di una persona diversa dal debitore.

A rendere meno appetibili le vendite giudiziarie rispetto a quelle tradizionali sta il fatto che l’acquirente deve disporre in poco tempo di molto denaro liquido, per il versamento della cauzione necessaria a partecipare e per il per il saldo. Per risolvere questo problema sono stati siglati recentemente da alcuni tribunali italiani accordi con l’Abi (l’Associazione delle banche italiane) per mutui pensati apposta per finanziare gli acquirenti ad aste giudiziarie.

 L’elenco delle corti di giustizia che hanno aderito all’accordo è consultabile sul sito www.abi.it dove vengono indicati anche gli istituti di credito (vi può essere anche solo una banca convenzionata oppure un’ampia possibilità di scelta).
Quindi la possibilità di ottenere il mutuo non è ancorata alla banca a cui ci si deve rivolgere e neppure alla località in cui è situato l’immobile, ma al Tribunale che cura la procedura esecutiva che, in qualche particolare caso, può riguardare un immobile situato a centinaia di chilometri di distanza dalla sede del Tribunale stesso.

I costi delle vendite all’asta sono meno elevati rispetto a una normale compravendita. Oltre al prezzo di aggiudicazione si versano le normali imposte catastali e di registro, pari al 10% del valore denunciato nell’atto. Per l’acquisto di una prima casa tale percentuale è ridotta al 3% più 258,23 euro, ma non esistono spese notarili (tranne quelle per un eventuale mutuo). Vanno messe in più in conto le spese di Cancelleria, difficili da quantificare, ma comunque non esagerate.

8 pensieri riguardo “Comprare una casa all’asta

  • 26 settembre 2009 in 10:05
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    A luglio di quest’anno tramite asta pubblica, mi sono aggiudicata un immobile, attualmente occupata dal debitore, il quale ha richiesto l’acquisto per usucapione abitando in modo continuativo l’alloggio da poco più di 20 anni. L’immobile in questione ha subito pignoramento, trascritto in data 17/01/2005 a favore della Banca creditrice.
    Avendo io pagato interamente il prezzo dell’immobile, cosa succederebbe se l’udienza non dovesse risolversi a mio favore? Quali possibilità ha il debitore di aggiudicarsi l’acquisto? Eventualmente posso richiedere, e a chi in questo caso, i danni materiali e morali?
    Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.

    Risposta
  • 29 settembre 2009 in 11:40
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    Per acquisire un bene per usucapione l’uso deve essere ininterrotto e sopratutto IN BUONA FEDE, se esiste una sentenza è ovvio che la buona fede non è dimostrabile per cui stia tranquilla.
    saluti

    Risposta
  • 1 aprile 2010 in 15:29
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    Ho un piccolo complesso immobigliare che desidero vendere velocemente,sto considerando di metterlo all’ asta,potete inviarmi delle informazioni a riguardo.
    Cordiali saluti
    Franco Guglielmone

    Risposta
  • 13 maggio 2010 in 17:06
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    Salve, ho bisogno di alcune informazioni. Tra 15 giorni circa probabilmente parteciperò ad un asta e vorrei sapere che rischi si corrono.
    La questione e la seguente: il bene sequestrato è una mansarda molto grande, dove attualmente ci vive non il proprietario ma il debitore di cui ha richiesto e ottenuto il mutuo per l’acquisto dell’immobile circa 12 anni fa e mai pagato. Tenga presente che l’atto, avendo lui problemi non è stato mai eseguito quindi perciò non risulta come proprietario.
    La proprietaria non intende assolutamente riscattare l’immobile, quindi ora è in asta.
    Volevo sapere dato che e stato applicato il decreto di trasferimento, se mi aggiudico l’immobile, è comunque difficile far andar via questa persona che ci vive dentro?
    A cosa vado incontro?
    La prego mi aiuti…..

    Risposta
    • 13 maggio 2010 in 17:31
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      dovrà occuparsi dello sfratto esecutivo dell’inquilino e non è una procedura semplice. saluti

      Risposta
  • 1 luglio 2010 in 15:20
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    Bungiorno,
    Ho comprato all’asta un immobile ne 2007, succede che l’inquilino è il fratello del debitore, a presentato denuncia usocapione, d’altronte io ho pure fatto un compromesso di vendita.
    Quali sono i rischi, a chi posso chiedere i danni, come andrà a finire, la somma versata la posso chiedere indietro al tribunale?

    Aiutatemi grazie

    aiutatemi a capire

    Risposta
  • 6 gennaio 2011 in 11:35
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    Vorrei partecipare ad un’asta per l’acquisto di un appartamento che risulta occupato dall’esecutato. Mi chiedo: questo proprietario se io dovessi aggiudicarmi l’appartamento, non sarà più proprietario di nulla e non ha contratti d’affitto, quindi in quanto tempo dovrà lasciare la casa, magari avendo anche figli minori od essendo separato con figli? Grazie mille

    Risposta
  • 9 maggio 2011 in 12:25
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    Buongiorno,purtroppo in seguito a dei debiti del mio ex marito mi e’ stata pignorata la casa per la sua meta’.Non ho piu’ potuto pagare il mutuo e presto la casa andra’ all’asta.Vivo in questa casa con mia figlia di nove anni.Quali sono i tempi di esecuzione una volta venduta?Aiutatemi a capire.

    Risposta

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