Comprare una casa all’asta

Quando un privato o un’impresa sono gravati da debiti che non vogliono o non riescono a pagare, i loro beni possono, a determinate condizioni, essere messi all’asta.
All’asta possono partecipare tutti: anche singoli cittadini. L’assistenza di tecnici, professionisti o funzionari non è obbligatoria. Gli unici esclusi sono il debitore (art. 579 c.p.c.) il cui bene è messo in vendita e, naturalmente, chi è coinvolto nelle procedure di vendita o gestione, per evitare conflitti di interesse (art. 1471 c.c.).

Ciò che rende l’asta giudiziaria appetibile è il prezzo dell’immobile, di norma inferiore a quello di mercato (circa il 20%). Tale costo è inoltre alleggerito da buona parte degli oneri sulla vendita.  Il “mercato” delle aste non è più riservato a pochi operatori specialisti come lo era un tempo, ora agli immobili è data vasta pubblicità, anche tramite Internet, le banche anticipano il denaro liquido necessario, le procedure sono più spedite, i trucchi e le intimidazioni per tener fuori chi non è nel giro sono più difficili da mettere in atto. In soccorso ai Tribunali sono venuti prima i notai (art. 591-bis c.p.c.), e in seguito altri professionisti (avvocati e commercialisti). I privati stanno quindi divenendo sempre più protagonisti del mondo delle aste giudiziarie.

L’ordinanza di vendita contiene le seguente condizioni a pena di nullità:

1. l’identificazione e la descrizione dell’immobile;

2. il prezzo di partenza;

3. il luogo e l’orario dell’asta;

4. quanto tempo deve passare tra la pubblicità data all’asta e il suo svolgimento;

5. di quant’è la cauzione e il deposito per le spese di svolgimento. Come e quando debbono essere depositati;

6. di quale soma occorre aumentare le offerte al rialzo;

7. le modalità e il termine per pagare il prezzo (massimo, 60 giorni dall’aggiudicazione)

La domanda di partecipazione (con bollo di 14,62 euro) deve essere presentata entro il termine prefissato (da un minimo di 90 a un massimi di 120 giorni dall’ultima udienza tra le parti) e deve contenere, oltre a quanto stabilito nell’ordinanza di vendita:

1. le generalità del candidato acquirente, compresa residenza e il domicilio eletto. E’ bene che quest’ultimo sia nella circoscrizione in cui agisce il Tribunale, magari presso un professionista o un parente, altrimenti ogni comunicazione verrà depositata presso la Cancelleria del Tribunale e andrà qui richiesta.

2. l’identificazione dell’immobile;

3. la somma offerta e le modalità di pagamento;

4. ogni altro elemento utile.

Va versata anche una cauzione (in genere sotto forma di assegno circolare, che va messo all’interno della busta ), pari in genere al decimo della somma offerta e secondo modalità simili a quelle per l’asta con incanto. L’assegno va messo nella busta.

Con la legge n. 263/2005, si sono stabiliti i limitati casi in cui le offerte possono essere revocate (quando sono trascorsi 120 giorni dalla presentazione, senza accoglimento, oltre nei casi in cui si proceda all’incanto o alla gara tra gli offerenti).

I rischi dell’acquisto all’asta esistono, può accadere che un’ipoteca sia iscritta dopo il pignoramento, nel qual caso la cancellazione d’ufficio del Giudice non è operante, sull’immobile possono esistere cause in corso o abusi edilizi non rilevati. E’ inoltre comune che si debba al condominio le rate di spese non pagate per l’anno di rendiconto in corso e per quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Caso rarissimo (ma accaduto) è che sia maturato un’usucapione ventennale da parte di una persona diversa dal debitore.

A rendere meno appetibili le vendite giudiziarie rispetto a quelle tradizionali sta il fatto che l’acquirente deve disporre in poco tempo di molto denaro liquido, per il versamento della cauzione necessaria a partecipare e per il per il saldo. Per risolvere questo problema sono stati siglati recentemente da alcuni tribunali italiani accordi con l’Abi (l’Associazione delle banche italiane) per mutui pensati apposta per finanziare gli acquirenti ad aste giudiziarie.

 L’elenco delle corti di giustizia che hanno aderito all’accordo è consultabile sul sito www.abi.it dove vengono indicati anche gli istituti di credito (vi può essere anche solo una banca convenzionata oppure un’ampia possibilità di scelta).
Quindi la possibilità di ottenere il mutuo non è ancorata alla banca a cui ci si deve rivolgere e neppure alla località in cui è situato l’immobile, ma al Tribunale che cura la procedura esecutiva che, in qualche particolare caso, può riguardare un immobile situato a centinaia di chilometri di distanza dalla sede del Tribunale stesso.

I costi delle vendite all’asta sono meno elevati rispetto a una normale compravendita. Oltre al prezzo di aggiudicazione si versano le normali imposte catastali e di registro, pari al 10% del valore denunciato nell’atto. Per l’acquisto di una prima casa tale percentuale è ridotta al 3% più 258,23 euro, ma non esistono spese notarili (tranne quelle per un eventuale mutuo). Vanno messe in più in conto le spese di Cancelleria, difficili da quantificare, ma comunque non esagerate.