Compravendite di immobili a destinazione “ufficio”

Nel secondo semestre del 2007 si registra stabilità per le quotazioni delle tipologie usate ed un aumento dello 0.3% per quelle di nuova costruzione. Tra le regioni più dinamiche si segnalano il Veneto (+5.2%  e +5.3%), la Lombardia (+1.1% e +0.8%). Segnali debolmente negativi arrivano dal Piemonte (-0.9% e -0.9%) e dal Lazio (-1.6% e -0.7%). Sul versante delle locazioni invece a livello nazionale si registra una certa stabilità (-0.1% per le tipologie usate e nuove).
Gli immobili ad uso direzionale hanno registrato un lieve incremento in Veneto (+2.3% e +2.8%), in Lazio (+1% e +1.1%) e in Emilia Romagna (0% e +2.3%). Un lieve ribasso si riscontra in Piemonte (-0.1% e -0.3%) e in Lombardia (-0.6% e -0.7%).

A Milano si registra un calo delle locazioni e dei prezzi. Gli uffici più richiesti hanno una metratura media di 200 mq, devono essere dotati di impiantistica a norma e di aria condizionata. Tra i requisiti fondamentali ci sono il servizio di portineria e la presenza dell’ascensore. Importante la vicinanza alle fermate della metropolitana. Non c’è una richiesta specifica per centri direzionali in città. Infatti le soluzioni situate in alcuni centri edificati negli ultimi due anni sono ancora invendute sul mercato. La richiesta più frequente di uffici arriva da  professionisti, studi legali e società legate al mondo finanziario.
Ci sono diversi cantieri in corso, tra i più importanti quello nei pressi dell’autostrada Milano-Genova adiacente a Milanofiori, dove ci si aspetta il decentramento di uffici di imprenditori che hanno intenzione di aprire un’attività a Milano, grazie al prolungamento della linea metropolitana MM2 fino ad Assago. Il calo delle quotazioni degli uffici nella zona di Argonne-Corsica ed Indipendenza è determinato dalla minor disponibilità di spesa da parte degli acquirenti. Le richieste infatti si concentrano su uffici dalle dimensioni ridotte rispetto al passato, proprio perché gli acquirenti cercano di contenere i costi. In zona Mecenate l’arrivo della Rai sta suscitando interesse per gli uffici della zona. A cercarli sono società che svolgono attività legate al mondo della televisione e dello spettacolo. Sempre a Milano si registra un calo delle quotazioni e delle locazioni nella zona Ovest (piazzale Lotto, corso Vercelli e De Angeli) perché c’è una minor richiesta; infatti si preferiscono zone più decentrate con minori difficoltà di parcheggio e dove ci siano linee metropolitane.

A Torino segnali positivi soprattutto sulle locazioni arrivano dagli uffici situati nella zona di Fiat-Mirafiori, dove è operativo da alcuni anni un nuovo centro direzionale, ‘Centro Uffici Mirafiori’. Questa struttura è apprezzata soprattutto per la vicinanza alla tangenziale, elemento di interesse per società italiane e straniere che non devono lavorare necessariamente sul Centro di Torino. I tagli partono da 90 mq, normalmente sono tutti cablati e climatizzati. Piace anche la minor presenza di servizi (portineria, giardini) che riduce notevolmente le spese condominiali.
Richieste di acquisto di uffici si registrano nell’area di Santa Rita, più vicino al centro. Infatti gli acquirenti sono prevalentemente studi associati o comunque società che hanno interessi lavorativi e maggiori contatti con il centro della città. Si registra invece un calo delle locazioni degli uffici in corso Raffaello dopo che tutta l’area è diventata zona con parcheggio a pagamento. Inoltre molte strade sono diventate a senso unico e altre sono state chiuse a causa dei lavori per il secondo tratto della Metropolitana che arriverà a Lingotto. Restano soltanto gli uffici di professionisti già insediati nella zona mentre chi cerca per la prima volta  predilige spostarsi nelle zone periferiche oppure nella prima o nella seconda cintura dell’hinterland.

Offerta insufficiente a soddisfare la domanda invece sul mercato degli uffici nella zona Z.A.I. a Verona dove è stata approvata la variante al Prg che provvederà alla trasformazione dei laboratori e dei capannoni dell’area in immobili ad uso direzionale. Infatti la tendenza in atto è quella di lasciare gli uffici situati nel Centro della città, soprattutto nelle zone a traffico limitato, per trasferirsi in complessi direzionali che siano più moderni e soprattutto cablati. Tra gli elementi più apprezzati c’è la presenza del posto auto. Da segnalare un rialzo delle quotazioni e delle locazioni degli uffici nella provincia di Verona dove sono in corso numerosi lavori per la nascita di centri direzionali di nuova costruzione.

Le locazioni per gli uffici di nuova costruzione sono in crescita anche nell’area dell’hinterland est di Bologna (e precisamente nei Comuni di Castenaso, Ozzano, San Lazzaro di Savena, Budrio) dove si registra una buona richiesta sugli immobili dagli standard qualitativi elevati. Infatti sono in aumento le richieste per le soluzioni direzionali situate nella prima cintura di Bologna (fanno eccezione i professionisti che restano in città). Le caratteristiche maggiormente apprezzate sono i pavimenti galleggianti, i locali luminosi, le soluzioni cablate e controsoffittate, gli impianti a norma e in particolare gli impianti fotovoltaici.

In calo le quotazioni degli uffici a Roma, soprattutto nelle aree centrali. La decrescita è determinata da una maggiore offerta sul mercato, a causa dello spostamento di alcune grandi società verso zone periferiche della città. In particolare si preferisce l’area di Roma Sud e quella dell’Eur, perché più comoda da raggiungere, con fermate della metropolitana, vicina all’aeroporto di Fiumicino, con strutture più nuove e adeguate. Il centro è richiesto in prevalenza da professionisti come avvocati e commercialisti. Maggiori le richieste di uffici in locazione, la domanda si concentra su uffici compresi tra i 60 e gli 80 mq. Sulle compravendite i tagli più richiesti sono da 100 mq circa. Pochi gli acquisti per investimento, i rendimenti infatti sono bassi e si attestano sul 4-5 %.

Laboratori. Sul mercato dei laboratori si registra un lieve calo dei prezzi (-0.1%). Positivo l’andamento del Lazio (+0.9%) e in ribasso la Lombardia (-0.6%) ed il Piemonte (-0.8%). Sul versante delle locazioni si registra stabilità (+0.2%). Si registra un incremento in Veneto (+2.8%) a seguire Piemonte (+0.8%) e Lazio (+0.9%) mentre in Lombardia si registra un calo dell’1.2%. 
La richiesta su queste tipologie non è molto elevata ed è indirizzata soprattutto allo svolgimento di attività artigianali oppure per attività di assemblaggio, confezionamento e riparazione. Si effettuano anche attività informatiche e in città come ad esempio Milano sono ricercati anche da agenzie pubblicitarie e piccole case di moda. Tra le caratteristiche apprezzate la presenza al piano terra, di un’area di carico e scarico e la luminosità.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa