Affitti e condominio

Un condominioL’associazione nazionale dei proprietari di casa affronta le problematiche d’interesse generale proposte dai suoi aderenti.
Prelazione dell’inquilino. Il proprietario di un negozio intende vendere l’immobile affittato a una gioielleria. Si domanda se l’offerta in prelazione all’inquilino possa avvenire anche mediante lettera raccomandata.
La risposta è affermativa. La Cassazione ha precisato che ‘in tema di prelazione urbana, la comunicazione al conduttore dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato, prescritta dall’art. 38 della legge sull’equo canone, può essere portata
a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti alla notifica per mezzo di ufficiale giudiziario indicato dalla legge, quale è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale’ (sent. n. 12689 del 27 novembre 1991).
Ciò detto, consigliamo al lettore di ricorrere comunque alla notifica mediante ufficiale giudiziario, il quale, nel consegnare l’atto al destinatario, attesta anche la sua conformità all’originale rendendo così impossibile qualunque contestazione sul contenuto (contestazione teoricamente possibile, invece, nel caso di invio dell’offerta in prelazione con lettera raccomandata).

Infiltrazioni dal lastrico solare. In una palazzina il lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino sporge a guisa di balcone fino a coprire il balcone sottostante. Essendosi però verificate delle infiltrazioni d’acqua al piano inferiore provenienti dalla parte del lastrico aggettante, si chiede come debbano essere ripartite le relative spese di riparazione.
Ai sensi dell’art. 1126 c.c., le riparazioni al lastrico solare che sia in uso esclusivo al condomino del piano attico vanno ripartite per un terzo a carico dello stesso proprietario dell’attico e per due terzi tra tutti i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti. Tale principio è applicabile anche nel caso di specie, in considerazione del fatto che il frazionamento della copertura di un edificio in diverse porzioni e la distribuzione dell’onere della manutenzione tra i condòmini in relazione alla maggiore o minore utilità dei lavori di riparazione (e quindi al diverso – apparente – interesse alla loro esecuzione), è operazione artificiosa e assai opinabile.

Mediatori: nuovi obblighi di legge. Un mediatore professionale debitamente iscritto alla Camera di Commercio domanda se i nuovi obblighi imposti dall’ultima legge finanziaria agli agenti immobiliari in tema di registrazione riguardino anche i contratti di locazione.
La risposta è affermativa. Ne deriva che se un mediatore, svolgendo la propria attività diretta alla promozione di affari porta a conclusione la stipulazione di una locazione, dovrà anche assicurarsi che le parti provvedano alla registrazione del relativo contratto ovvero provvedervi egli stesso, dal momento che la responsabilità per il pagamento della imposta ricade in solido anche su di lui.
Naturalmente, in tale ultimo caso, il mediatore avrà diritto di richiedere al locatore e al conduttore (a loro volta debitori in solido) il rimborso di quanto versato.

Interessi legali. Un proprietario di un immobile affittato a uso commerciale chiede di conoscere l’aliquota degli interessi legali per gli anni 2006 e 2007.
Gli interessi legali, che ai sensi dell’art. 1284 c.c. possono essere determinati ogni anno con provvedimento del Ministro del Tesoro (oggi, Ministro dell’Economia e delle Finanze) da pubblicarsi sulla Gazzetta Ufficiale non oltre il 15 dicembre di ogni anno, sono invariati dal 1° gennaio 2004 e sono attualmente pari al 2,50 per cento.

Fonte: Attico Informa Novembre/Dicembre 2007

Danni da cose in custodia. In un appartamento concesso in locazione parzialmente ammobiliato, la rottura di un tubo della lavatrice e la conseguente fuoriuscita d’acqua hanno provocato gravi danni al mobilio, alle pareti e al soffitto dell’immobile sottostante. Tuttavia, nonostante l’elettrodomestico sia sempre stato a disposizione del conduttore, il proprietario dell’immobile danneggiato pretende di essere risarcito dal proprietario dell’appartamento sovrastante. Si domanda se tale richiesta abbia o meno fondamento.
Quanto esposto nel quesito è regolato dall’art. 2051 c.c. che disciplina la responsabilità per i danni provocati da cose in custodia. In tale genere di responsabilità incorre chi si trovi nella disponibilità giuridica e materiale del bene che ha causato l’evento lesivo; chi, in pratica, possa vantare un potere di fatto sulla cosa. Ciò posto, la locazione di un immobile determina il trasferimento all’inquilino della disponibilità della cosa locata, con tutto ciò che ne consegue in tema di responsabilità per gli eventuali danni arrecati a terzi dalle parti dell’immobile o dai suoi arredi che siano visibili e agevolmente controllabili, per cui alcun rimprovero può essere mosso, nel caso di specie, nei confronti del proprietario dell’immobile la cui responsabilità – come ha precisato la Cassazione con sentenza n. 2422 del 9 febbraio 2004 – sarebbe stata ravvisabile solo nel caso in cui il danno si fosse originato dalle strutture murarie o dagli impianti in esse incorporati per i quali il locatore conserva la custodia.

Decesso del conduttore. L’inquilino di un immobile a uso abitativo muore. Nell’appartamento rimangono il coniuge e il figlio citati nel contratto come conviventi. Si chiede quali effetti ciò produca sul rapporto di locazione in essere.
L’art. 6 della legge n. 392/1978, tuttora in vigore, dispone che, in caso di morte del conduttore, succedono a questi, nel contratto, il coniuge, gli eredi e i parenti con l’inquilino abitualmente conviventi. Ciò significa che la locazione proseguirà in capo alla moglie e al figlio del conduttore deceduto nel rispetto delle condizioni e dei termini originariamente pattuiti.

Diritto di prelazione in caso di permuta. Si domanda se la permuta di un immobile locato a uso commerciale, con altro immobile di maggior valore, escluda il diritto di prelazione dell’inquilino.
La risposta è positiva purché la permuta oggetto del quesito non sia simulata o artificiosamente preordinata all’aggiramento della prelazione. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 6867 del 6 maggio 2003, ha avuto modo di precisare, infatti, che l’istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392 per il caso di «trasferimento a titolo oneroso del bene locato», costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, non sono estensibili in via analogica, e pertanto trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell’immobile locato, e non anche nell’ipotesi della permuta, all’interno della quale manca anche la possibilità, per il conduttore, di offrire condizioni esattamente uguali a quelle comunicatigli.

Fonte: Attico Informa Marzo/Aprile 2007

Interessi legali e ristrutturazione. Un edificio condominiale è stato oggetto di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità. Il proprietario di un negozio sito nello stabile interessato dai lavori ha chiesto al proprio conduttore la corresponsione degli interessi legali sulle somme spese. L’inquilino ha però opposto un rifiuto sul presupposto che nel contratto di locazione nulla è stato pattuito in proposito e la legge n. 392/1978 non prevede questa possibilità. Si chiede un parere al riguardo.
Il rifiuto opposto dal conduttore è legittimo. L’art. 23 della legge n. 392/1978 prevedeva che, in caso di esecuzione nell’immobile locato di importanti lavori di manutenzione straordinaria, il locatore avesse la possibilità di richiedere all’inquilino l’interesse legale sulle somme spese (il cui importo veniva così a incorporarsi nel canone divenendone parte integrante), ma tale disposizione riguardava solo le locazioni abitative ed è stata, peraltro, abrogata dall’art. 14 della legge n. 431/1998. Ne consegue che, nel caso di specie, i lavori effettuati non hanno alcuna incidenza sul canone pattiziamente stabilito tra le parti e l’importo corrisposto dal locatore per la loro esecuzione non può – anche se solo nella misura dell’interesse legale sul capitale impiegato – essere riversato sul conduttore.

Amministratore citato in tribunale. In un immobile di proprietà condominiale, locato a un esercizio commerciale, il conduttore viene colpito da un pezzo di intonaco staccatosi dal soffitto. L’amministratore di condominio viene citato in giudizio per il risarcimento dei danni subiti dall’inquilino. Si domanda se della citazione l’amministratore debba informare l’assemblea e se, per l’incidente occorso, sia effettivamente responsabile il condominio.
È dovere dell’amministratore, previsto dall’art. 1131 c.c., comunicare ai condòmini l’avvenuta notificazione della citazione in quanto la responsabilità in ordine alla decisione se costituirsi o meno in giudizio spetta all’assemblea. Quanto all’eventuale responsabilità del condominio, in qualità di proprietario dell’immobile locato, per l’incidente occorso al conduttore, è opportuno fare alcune considerazioni. È vero, infatti, che secondo l’art. 1125 c.c. le spese per la ricostruzione di volte, soffitti e solai, sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani separati dal soffitto, mentre è a carico del proprietario del piano sottostante il rifacimento o la riparazione dell’intonaco, ma è altrettanto vero che l’inquilino, con la locazione, assume la custodia dell’immobile quanto meno con riferimento alle sue condizioni esterne.
Ciò significa che se la cattiva condizionedell’intonaco fosse apparsa evidente da qualche tempo e il conduttore avesse omesso di segnalare tale situazione al locatore – che nel caso di specie è rappresentato dall’amministratore dello stabile – nessuna responsabilità potrebbe rinvenirsi a carico del condominio, in qualità di proprietario dell’immobile, per i danni lamentati dall’inquilino.

Fonte: Attico Informa Maggio/Giugno 2007

6 pensieri riguardo “Affitti e condominio

  • 2 maggio 2010 in 15:40
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    Buongiorno, si è allagato il lastrico solare di mio uso esclusivo in seguito ad un violento temporale; si sono di conseguenza verificate infiltrazioni d’acqua nell’appartemanto sottostante con qualche danno agli arredi. Pagherà tutto l’assicurazione stipulata dal condominio? Devo pagare qualcosa a mia volta?
    Grazie cordiali saluti.

    Risposta
    • 4 maggio 2010 in 18:45
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      buongiorno Rita, se avete un’assicurazione che prevede i danni tra condomini, ovvero se risultate “terzi tra voi”, pagherà tutto l’assicurazione, saluti

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  • 8 maggio 2010 in 19:52
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    Buonsera, ho preso in affitto un appartamento con decorrenza 01/06/2009 a 540,00 euro mensili. A dicembre 2009 hanno dovuto sostituire la caldaia per vetustà. Nel contratto è stabilito che il canone venga aumentato degli interessi legali annui,calcolati sull’entità dei lavori, da corrispondersi a rate,dall’inizio alla fine dei lavori. Solo che il costo della caldaia verrà pagato a rate con un aumento di 3.300,00 annui per 4 anni sull’acquisto del combustibile. Cosa devo effettivamente pagare? E il canone rimarrà aumentato per sempre? Grazie infinite. Cordiali saluti. Cinzia

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  • 21 maggio 2010 in 20:41
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    Buona sera,

    faccio parte di un condominio a cui è stata notificata recentemente una citazione in giudizio per un fatto accaduto qualche mese prima. Le espongo la cronistoria degli eventi con la speranza che mi possa dare qualche suggerimento utile su come comportarsi.
    La moglie di uno dei condomini , sostiene che nello scendere le scale interne del palazzo, inciampava e cadendo si procurava delle lesioni e delle fratture in diverse parti del corpo. Indicando come causa dell’incidente la presenza di un gradino scheggiato della suddetta scala, richiedeva, tramite lettera di un avvocato, il risarcimento dei danni alla società con la quale il condominio in precedenza aveva stipulato un polizza assicurativa a copertura dei danni a cose e a persone imputabili all’immobile. A conclusione della perizia, l’assicurazione informava l’inquilino che non avrebbe risarcito il danno, dichiarando che il fatto non sussisteva. L’inquilino, quindi, citava in giudizio sia l’assicurazione che il condominio richiedendo un risarcimento di 30.000 €. Il condominio eleggeva un avvocato a difesa dei suoi diritti. Il processo è attualmente in corso. Avrei, pertanto, le seguenti domande per le quali gradirei conoscere la sua opinione:
    1) visto che ho recentemente venduto il mio appartamento, sono comunque tenuto a pagare le spese di avvocato e di istruttoria successive alla data di rogito?
    2) se il giudice desse ragione all’inquilino, secondo lei l’assicurazione sarebbe allora tenuta a risarcire il danno, dispensando il condominio da ogni onere nei confronti dell’inquilino?
    3) a maggior tutela del condominio, ritiene opportuno che lo stesso citi in giudizio l’assicurazione a maggior tutela dei suoi diritti?

    Grazie.

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  • 27 maggio 2010 in 10:44
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    Ho ceduto un vecchio immobile ad una azienda di costruzioni con un contratto di permuta immobiliare, esso sarà demolito e ricostruito ed avrò un paio di appartamenti tra 2 anni.
    Il vecchio immobile esistente era coperto da assicurazione generica RC furto incendio scaduta proprio nei giorni dell’atto di permuta. La compagnia vuole il pagamento del premio anche se l’immobile non è più esistente. E’ lecita la richiesta? Grazie e cordiali saluti

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  • 9 giugno 2010 in 08:33
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    abito in una palazzina nuova costruita in una zona di risorgive nel dicembre 2008, in seguito alle pioggie copiose e consistenti di parecchi giorni si sono allagati per circa 15 cm tutti gli scantinati e i garage, e’ intervenuta persino la protezione civile con le pompe. L’allagamento ha procurato danni alle cose e strumenti meccanici depositati nelle cantine.Ora vorrei capire se l’impresa è tenuta a risarcire questi danni causati da infiltrazioni di acqua e a una umidità persistente tuttora presente, pur lasciando aperto tutte le finestre. E vorrei sapere anche se andando per vie legali siamo certi per una soluzione positiva per tutti noi. Grazie!

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