Mutuo di importo superiore al valore dell’immobile

E’ possibile richiedere un mutuo superiore al valore dell’immobile acquistatoCon la risoluzione n. 248/E, l’Agenzia delle Entrate risponde a un’istanza su un caso di acquisto in cui il cessionario stipula un mutuo per un importo superiore al prezzo dell’immobile per sostenere le spese accessorie.
Un contribuente ha chiesto all’Agenzia delle Entrate quale importo deve essere indicato in fattura e in sede di stipulazione del contratto di compravendita – nonché se il ricavo da iscrivere in bilancio tra i componenti positivi ai fini delle imposte dirette debba o meno coincidere con l’imponibile ai fini Iva – nel caso di un acquisto in cui il cessionario stipuli un contratto di mutuo per un importo superiore al costo dell’immobile al fine di sostenere anche le spese accessorie alla compravendita.
L’Agenzia ha risposto con la risoluzione n. 248/E dello scorso 17 giugno, di cui sintetizziamo qui il contenuto. La disposizione chiarisce che in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l’ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito, ovvero che questo non è finalizzato all’acquisto dell’immobile.
A tale scopo, se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l’acquisto dell’immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare. Deve essere pertanto cura delle parti conservare adeguata documentazione al fine di superare la presunzione prevista dalla legge.
L’Agenzia, inoltre, ha fatto presente che in riferimento anche all’ultima finanziaria, nonostante l’entità minima del valore normale dei trasferimenti immobiliari soggetti a Iva (finanziati mediante mutui) risulti individuata ex lege, non si determina un’equiparazione assoluta tra importo del finanziamento e valore normale, destinata a valere indipendentemente dai criteri fissati dall’art. 14 del Dpr n. 633 del 1972.
Ciò significa che l’Amministrazione non è vincolata dal criterio dell’importo del finanziamento in tutti quei casi in cui il valore normale, determinato ex art. 14 del Dpr n. 633 del 1972, risulti superiore all’ammontare della sottostante operazione di credito. Se il cessionario stipula un contratto di mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita al fine di sostenere anche altre spese relative all’acquisto dell’immobile, in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l’ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito ovvero che lo stesso non è finalizzato all’acquisto dell’immobile.
A tale fine, se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l’acquisto dell’immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare.
Chiarito questo, l’Agenzia ha fatto presente che la cessione dell’immobile non può essere fatturata per l’importo corrispondente al valore del finanziamento, ma al valore effettivamente pattuito fra le parti e che, al fine di superare la presunzione del maggiore imponibile, occorre conservare con cura la documentazione che prova l’effettiva destinazione delle somme eccedenti.

Non può, dunque, ritenersi corretto che il cedente fatturi in via preventiva importi in misura superiore a quelli dichiarati in atto – che, in linea di principio, coincidono con quelli effettivi del mutuo erogato – al solo fine di inibire il potere di rettifica dell’ufficio. Nell’atto di compravendita dell’immobile deve infatti essere indicato il corrispettivo che è stato effettivamente pattuito tra le parti e l’Iva deve essere assolta sulla base dell’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente, secondo le condizioni contrattuali.

Fonte: Attico Informa, articolo di Armando Barsotti – Ufficio Studi Fiaip

39 pensieri riguardo “Mutuo di importo superiore al valore dell’immobile

  • 15 giugno 2009 in 14:31
    Permalink

    Buongiorno,
    a luce di questo articolo deduco che è possibile che una banca finanzi un importo superiore a quello di compravendita dell’immobile se tale differenza è documentabile come spese accessorie all’acquisto stesso.
    Esempio pratico:
    devo accendere un mutuo al 100% che mi consenta di far fronte anche alle spese accessorie quali le imposte erariali, parcella notarile e mediazione agenzia.
    E’ consentito ricevere questa maggiorazione (entro il 10%) tipo: 150000€ valore immobile e 165000€ importo mutuo o si rischiano sanzioni se ciò viene esaminato dall’agenzia delle entrate?

    Grazie
    Federico Barigazzi

    Risposta
  • 17 giugno 2009 in 11:56
    Permalink

    Buongiorno, l’articolo si riferisce ad un accertamento successivo ad una stipula, nella pratica, gli istituti Bancari, a seguito anche degli scossoni a livello finanziario, difficilmente erogano il 100% del valore ma si limitano ad un 70, 80, 95% del valore della stima effettuata dal tecnico incaricato dall’istituto stesso. Esistono prodotti che prevedono l’erogazione di un importo aggiunto, questi mutui però sono stati studiati per l’acquisto di immobili da ristrutturare, pertanto i tassi dell’importo che verrà mutuato a titolo di prestito per la ristrutturazione, non sono uguali a quelli applicati per la parte relativa all’acquisto.

    Risposta
  • 7 luglio 2009 in 18:31
    Permalink

    Buona sera,
    io e mia moglie vorremmo comprare una casa, ma abbiamo un dubbio. Desidereremmo sapere se dovendo acquistare un immobile del valore di 200.000 €, importo che verrà poi indicato nell’atto di compravendita, sarà possibile accendere un mutuo da 220.000 €.
    Tale differenza risulterebbe documentabile come “spese accessorie” già all’acquisto stesso per:
    – Imposta Valore Aggiunto = 16.000 € (dimostrabili tramite assegno/fattura)
    – Parcella Notarile = 3.000 € (dimostrabili tramite assegno/fattura)
    – Spese Bancarie di accensione del Mutuo = 1.000 € (dimostrabili nell’atto di mutuo in quanto saranno decurtati già dai 220.000 €)
    Ci è consentito ricevere questa maggiorazione dimostrabile come sopra, entro il 10%, o rischiamo delle sanzioni se ciò viene esaminato dall’agenzia delle entrate? Se sì, quali?
    Grazie e Cordiali Saluti.

    Risposta
  • 8 luglio 2009 in 10:02
    Permalink

    Buongiorno Marco, è possibile che il notaio le crei dei problemi in sede di rogito, pertanto si informi prima direttamente dal Notaio che ha scelto.
    saluti

    Risposta
  • 8 luglio 2009 in 15:09
    Permalink

    Intanto la ringrazio per la celere risposta.
    Il notaio che abbiamo interpellato ci ha chiesto i giustificativi/motivazioni delle spese accessorie, al fine di trascrivere nell’atto di mutuo che l’importo che riceveremo dalla banca sarà utilizzato sia per l’acquisto della prima casa che per le spese accessorie.
    Le spese accessorie sui 200.000 € sono (correggo i dati inspiegabilmente errati di ieri):
    – Imposta Valore Aggiunto = 8.000 € (dimostrabili tramite assegno/fattura)
    – Parcella Notarile = 6.000 € (dimostrabili tramite assegno/fattura)
    – Spese Bancarie di accensione del Mutuo = 6.000 € (dimostrabili nell’atto di mutuo in quanto saranno decurtati già dai 220.000 €)
    Considerato ciò, il notaio ci ha informati che non ci creerà difficoltà.
    La domanda iniziale, però, rimane:
    Ci è consentito ricevere questa maggiorazione dimostrabile come sopra, entro il 10%, o rischiamo delle sanzioni se ciò viene esaminato dall’agenzia delle entrate? Se sì, quali?
    Grazie e Cordiali Saluti.

    Risposta
  • 8 luglio 2009 in 15:39
    Permalink

    No Marco, l’agenzia delle entrate non dovrebbe obiettare niente in merito, ma per togliersi ogni dubbio più contattare il numero 848-800444 e porre il quesito direttamente a loro.
    saluti

    Risposta
  • 18 novembre 2009 in 15:52
    Permalink

    buonasera, sto acquistando una casa ed ho chiesto un mutuo dell’80% del valore stimato (78000 euro). tuttavia il venditore vuole inserire come importo nel rogito 65000.
    La banca puo’ comunque erogarmi il mutuo richiesto?
    in fase di accertamenti fiscali cosa rischio, visto che la differenza 13000 è superiore alle spese dimostrabili?
    Grazie per l’attenzione

    Risposta
    • 18 novembre 2009 in 18:35
      Permalink

      Buongiorno Amedeo, dovrete inserire nell’atto l’effettivo valore della casa (vedi legge finanziaria 2007). saluti

      Risposta
  • 6 gennaio 2010 in 21:51
    Permalink

    salve, ho 28 anni e vorrei comprare insieme alla mia ragazza una casa del valore di 124mila euro. il mio dubbio è se , siccome oltre ai nostri stipendi non abbiamo soldi da parte, se era possibile inserire i soldi di notai, pratiche varie, mobilio tutte nel mutuo insomma. premetto che io lavoro in una ditta a tempo indeterminato da 7 anni e la mia ragazza ha un contratto a termine.
    grazie mille

    Risposta
  • 4 febbraio 2010 in 12:01
    Permalink

    Buongiorno mi chiamo anna maria e vorrei chiedervi:
    ho trovato una casa di 110000 € e molto probabilmente il valore dell’immobile nn ammonta a tanto ma io ho bisogno dell’intero importo è possibile che la banca mi eroghi cmq tutti i 110000 € ?

    Risposta
    • 4 febbraio 2010 in 18:10
      Permalink

      Buongiorno Annamaria, prima di tutto la banca dovrà valutare la sua situazione economica, se la sua crif è positiva le diranno quanto prestito può richiedere, successivamente un perito verrà inviato all’abitazione e in genere al valore della perizia le erogheranno il valore (in genere l’80%). Pertanto, inserisca sull’eventuale proposta di acquisto la condizione sospensiva vincolata all’ottenimento di un mutuo. saluti

      Risposta
  • 15 febbraio 2010 in 18:33
    Permalink

    Buongiorno,
    in merito all’articolo volevo chiedervi se in atto di compravendita posso dichiare 197mila (cifra casa) e in atto di mutuo 210mila: cifra casa + parte spese.

    grazie mille

    Risposta
  • 1 aprile 2010 in 11:12
    Permalink

    Salve Sono Maria,
    volevo avere un chiarimento, mio padre nel 2002 ha acquistato un appartamento pari ad € 93.000 stipulando un mutuo di pari importo ma nel contratto della casa è stato inserito un importo inferiore pari ad € 44.000 sè scatta un accertamento da parte dell’agenzia delle entrate quale problema possiamo avere?grazie
    maria

    Risposta
  • 12 aprile 2010 in 10:06
    Permalink

    Sto vendendo un immobile ad € 75.000,00 il compratore però ha necessità di un mutuo superiore cioè € 90.000 per le varie spese, notarili, di agenzia ecc.. può in qualche modo ottenere € 90.000 di mutuo, in caso afffermativo cosa comporta per il venditore? E’ legale tale prassi?
    Per ottenere l’importo maggiore l’acquirente cosa deve fare?

    Risposta
    • 16 aprile 2010 in 15:58
      Permalink

      buongiorno, attualmente non ci risultano prodotti che finanziano il 110 % del valore dell’immobile, tale operazione ci sembra pertanto impossibile. saluti

      Risposta
  • 11 giugno 2010 in 10:30
    Permalink

    situazione apparentemente paradossale: buongiorno, sto VENDENDO casa con valore catastale di 150000. Ho ricevuto una proposta nella quale mi chiedono di dichiarare all’atto di compravendita un prezzo superiore dell’immobile, pari a 200000, dove la differenza servirebbe all’acquirente per ristrutturazione e spese accessorie (i 200000 verrebbero richiesti come mutuo credo…).
    E’ possibile effettuare questo tipo di operazione?come parte venditrice a quali rischi vado incontro?

    grazie mille

    Risposta
  • 14 luglio 2010 in 12:35
    Permalink

    Salve,
    ho stipulato un mutuo come da compromesso: importo acquisto 225.000, mutuo da 175.000 restante da versare prima del rogito.
    La banca ha deliberato quindi contatto il costruttore-venditore e fisso rogito per settembre. Il costruttore mi chiede di anticipargli (oltre ai 50.000 pattuiti) altri 25.000 per finire i lavori (trattasi di immobile in costruzione). Io posso anche anticiparglieli ma mi chiedo: può la banca,in sede di rogito notarile, liquidare a lui 150.000 (la differenza) e a me i 25.000 restanti già anticipati? Oppure la banca deve per forza liquidare la cifra richiesta nel mutuo a prescindere? Come faccio io a riavere i miei 25.000 già anticipati al costruttore?…Grazie.

    Risposta
  • 28 luglio 2010 in 22:59
    Permalink

    Buona sera,

    potrei sapere se è vero che, nel caso in cui l’importo del mutuo fosse superiore al prezzo dell’immobile, l’acquirente non avrebbe la possibilità di usufruire delle agevolazioni per la prima casa (IVA al 4% invece che al 10%)?

    Nello specifico, ho acquistato un appartamento al prezzo di 116K Euro, l’importo del mutuo è di 120K Euro. In fase di rogito, questa mattina, mi viene fatto notare dal notaio ce si potrebbe palesare questa possibilità, benchè lui abbia specificato, nel contratto, che questo surplus di 4K Euro, sn stati impiegati per pagare l’IVA.

    Tremo all’idea di dover sborsare il restante 6%.

    Grazie in anticipo per la risposta.

    Risposta
  • 13 agosto 2010 in 17:28
    Permalink

    Buongiorno, sto acquistando da costruttore una prima casa con valore di compravendita da compromesso registrato di 220000 euro; nel caso in cui la banca che eroga l’80% della perizia, mi finanziasse tutti i 220000, l’effettivo valore dell’immobile segnato in atto, sarà 220000 oppure il valore della perizia?

    Risposta
  • 24 agosto 2010 in 15:48
    Permalink

    Salve,

    vorrei acquistare una casa vacanza (quindi non seconda casa) al prezzo di €85.000.

    Posso chiede ed ottenere un mutuo superiore (di €100.000) al fine di farvi rientrare sia le spese imputabili all’accensione del mutuo che quelle necessarie ad effettuare, eventuali, lavori di ammodernamento?
    Grazie

    Risposta
  • 30 agosto 2010 in 11:46
    Permalink

    Insieme ai miei fratelli sto vendendo una casa, e nel compromesso ho indicato che il pagamento compresa la parte di mutuo deve avvenire contestualmente all’atto di vendita. la banca, a cui si è rivolto l’acquirente, dice che devono passare 20 gg., prima di accreditare la somma ai venditori, è vero tutto questo?
    Vi ringrazio anticipatamente.

    Risposta
  • 31 agosto 2010 in 10:59
    Permalink

    Buon giorno volevo sapere la percentuale del 80% che solitamente le banche concedono per il mutuo viene calcolata sul valore dell’immobile che potrebbe non essere il prezzo di acquisto.. oppure sul prezzo con cui acquisto? esempio se l’immobile commercialmente vale 300 e io riesco ad ottenere un buono sconto e comprarla a 200 il mutuo su quale importo verrà calcolato?
    grazie

    Risposta
  • 5 settembre 2010 in 12:48
    Permalink

    Salve,
    se compro una casa che vale 200.000€ a 160.000€, se chiedo un muto al 100% mi viene concesso per 200.000 o per 160.000?
    Grazie mille.

    Risposta
  • 25 settembre 2010 in 11:52
    Permalink

    Buongiorno!

    La domanda è la seguente: vorrei acquistare un immobile da destinare a seconda casa del valore di 70000 in modo da poterlo fittare. Tuttavia la somma di cui avrei bisogno è di circa 100000,00 in quanto avrei anche una debitoria da consolidare.
    Come potrei fare secondo voi?
    Quali istituti di credito prevedono un mutuo per acquisto + consolidamento?

    Risposta
  • 13 ottobre 2010 in 11:45
    Permalink

    sto acquistando una prima casa del valore di 310000 Euro. abbiamo bisogno di un mutuo di 270000euro x 30 anni visto che già 40000 li abbiamo in contanti. visto che la banca può finanziare solo l’80% mi hanno parlato di un’assicurazione per il restante 20%. Volevo sapere in cosa consiste, quando ci viene a costatare (circa)e se si paga una sola volta all’inizio o tutta la durata del mutuo. Grazie

    Risposta
    • 18 ottobre 2010 in 15:10
      Permalink

      gentile Veruska, in genere viene pagata in un’unica soluzione con l’erogazione del mutuo ma non è obbligatoria, o almeno non lo è per tutti gli istituti di credito, pertanto le consigliamo di farsi fare più preventivi, saluti

      Risposta
  • 23 gennaio 2011 in 11:13
    Permalink

    Valore della casa 350000 €, posso dare come caparra 80000 €, quindi avrei bisogno di un mutuo pari a 270000, a fronte di uno stipendio pari a 3000, potrei chiedere il mutuo e potrei farlo al massimo per 20 anni? Grazie,marco

    Risposta
  • 21 luglio 2011 in 22:46
    Permalink

    Buongiorno devo acquistare un appartamento e sono proprietario di un immobile gravato da una rimanenza di un vecchio mutuo,chiedo se sia possibile la valutazione di entrambi gli immobili per ottenere un unico mutuo del controvalore del: 80 %
    in modo da avere una unica rata.
    grazie saluti

    Risposta
  • 18 agosto 2011 in 17:08
    Permalink

    Buonasera,
    ho trovato un appartamento in vendita dal costruttore, dovrei accollarmi il mutuo già esistente(mutuo edilizio) con un anticipo iniziale.
    Quali sono le spese che dovrei sostenere?
    grazie

    Risposta
  • 26 agosto 2011 in 07:40
    Permalink

    salve vorrei cortesemente delucidazioni in merito ad un quesito: se devo acquistare un immobile, tra privati, per un valore reale pagato di euro 70000, puo’ la Banca erogarmi ad esempio 100000 euro, senza che vi siano possibili accertamenti? Grazie saluti

    Risposta
  • 18 febbraio 2012 in 09:26
    Permalink

    spett.le

    Sto per vendere casa e l’agenzia immobiliare vuole rogitare un importo superiore a quello che ho ricevuto, ovvero vendo per 75.000 rogito 120.000, devo non accettare?

    Saluti

    Risposta
  • 3 aprile 2012 in 10:36
    Permalink

    Salve,
    attualmente io e il mio compagno dobbiamo acquistare un appartamento, la cui costruzione terminerà a fine settembre 2012.
    Il costo di questo immobile è di 130.000 euro classe energetica A. Abbiamo fatto già i preventivi in banca usufruendo del mutuo regione sardegna per giovani, quindi ci verrà finanziato l’80% dei 130.000 euro, quindi 104.000 euro. i restanti dovremo aggiungerli noi di tasca più ovviamente IVA 4% in quanto trattasi di nuova costruzione più le spese notarili e quelle di apertura pratica della banca. Si può usufruire in questo caso della legge 247/E e quindi riuscire ad avere quel 10% in più per pagare iva, notaio e apertura pratica per il mutuo? se si l’impresa edile che costi avrebbe in più nell propria dichiarazione dei redditi?
    Grazie in anticipo per la risposta
    Francesca

    Risposta
  • 31 luglio 2012 in 13:30
    Permalink

    Salve, devo vendere una casa per un valore di 100000 euro, l’acquirente, visto che si devono fare lavori di ristrutturazione, vuole che si mette nell’atto di vendita un valore superiore in modo tale che la banca (che ovviamente concede il mutuo al 80% del valore) possa dargli più soldi,
    Per esempio 120000.
    Cosa comporta, ai fini fiscali, per lil venditore una maggiore cifra (rispetto al vero prezzo incassato) in sede poi il prossimo anno della dichiarazione dei redditi, come tasse ed imposte?
    grazie

    Risposta
  • 22 febbraio 2013 in 15:27
    Permalink

    Buongiorno, cosa fare se la banca concede un mutuo (su una perizia di un perito della banca)stimando il valore di un immobile che poi si rivela (per vizio strutturale appositamente occultato di venditori al momento della vendita)di gran lunga superiore al valore reale (diminuito dal suddetto vizio)?

    Risposta
  • 27 febbraio 2013 in 00:06
    Permalink

    Salve, vorremmo comprare casa ma non avendo molti soldi da parte volevo sapere se il venditore può scrivere sull’atto di compravendita un importo superiore a quello dell’immobile così da avere poi più soldi erogati x le spese… Comporterebbe spese al venditore? Grazie mille

    Risposta
  • 20 aprile 2013 in 14:52
    Permalink

    Salve,vorrei acquistare 1 casa che costa 40000euro,tra le spese dell’agenzia e quelle notarili la casa verrebbe sui 47000,tenendo conto che non ho famiglia a carico e ho1contratto a tempo indeterminato da piu’di un anno,mi farebbero storie nel chiedere1mutuo di 50000euro,vale a dire superiore al prezzo della casa che e’di 40000euro?volevo sapere se avere 10000euro in piu’e’possibile oppure no,vi ringrazio in anticipo per la risposta.

    Risposta
  • 14 maggio 2013 in 10:01
    Permalink

    Salve, 9 anni fa ho acquistato una bottega con agevolazione legge 488, premesso che mi hanno finanziato solo una percentuale dell’immobile dicendomi che una parte del locale non era artigianale ma bensì commerciale. Strano perché la mia attività risulta solamente artigianale. Ma non è questo il mio problema, bensì quello che mi hanno fatto una revoca parziale del progetto riguardante il prezzo dell’immobile.
    Hanno riscontrato un’inconcruenza perché il notaio ha dichiarato come prezzo il valore catastale che è diverso da quello del mutuo erogato dalla banca di cui beneficiaria la venditrice. Quindi hanno ricalcolato le percentuali e dovrei pagare 20.000 euro di differenza. La mia domanda è: posso chiedere al notaio una rettifica dell’atto? Legge 59 bis, quanto può essere efficacia? Secondo voi artigiancassa accetterà questa documentazione visto che neanche copia del bonifico non è stata tenuta in considerazione?
    Grazie in anticipo per la risposta

    Risposta
  • 5 ottobre 2016 in 09:19
    Permalink

    Buon giorno,
    Stiamo per stipulare un rogito per un immobile venduto a €125.000, ci è stato detto che sull’atto verrà dichiarato un valore di €135.000 giustificato da spese accessorie del compratore intestate a noi venditori pari alla differenza è cioè €10.000, questo perché l’acquirente farà un contratto di mutuo per €135.000 e mi dicano che i due atti devono avere lo stesso importo. È vero? A cosa andiamo incontro? Su quale importo poi pagheremo le tassa sulla plusvalenza?
    Ringrazio anticipatamente e cordialmente la saluto.

    Risposta
  • 5 ottobre 2016 in 18:19
    Permalink

    ciao
    sto vendendo la mia casa (prima casa) per acquistarne un altra più grande. Sembrava che tutto filasse liscio quando purtroppo l’acquirente della mia casa deve fare un mutuo per avere l’intera somma (€ 150.000,00). L’agenzia ed il consulente che sta sbrigando la pratica del mutuo mi ha proposto di fare un atto di 190.000,00 la perizia della banca sarà di 190.000,00 e cosi la banca finanziera facilmente 80% dell’importo. Dopo l’atto di compravendita faremo un altro atto tra privati (no notaio) a distanza di qualche giorno in cui a seguito di sopralluogo alla mia abitazione sono emersi problematiche non riscontrate in precedenza (tipo bagno rotti ect.) e per questo io restituisco al mio acquirente i 40.000,00 di differenza.
    Fermo restando la parte fiscale che potrebbe interessare inserire un valore sull’atto più altro (forse dovrebbe essere 0 poichè a prima casa con prima casa e sono più 10 anni di residenza) mi preoccupa tutti questi movimenti di soldi sia in ingresso che in uscita. Mi date un consiglio

    Risposta

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *