Il mercato non residenziale

Mercato dei capannoniIl punto di vista di un importante referente del settore immobiliare sull’andamento e le prospettive di uno specifico comparto nelle diverse città italiane.
Capannoni. Il mercato dei capannoni ha registrato nel primo semestre del 2006 un incremento di quotazioni dell’1,3% per le tipologie usate e dello 0,4% per le nuove. Sul versante delle locazioni si registra un calo dello 0,4% per le tipologie usate e dello 0,8% per le nuove. La richiesta di capannoni ormai si divide tra tipologie da destinare a utilizzo produttivo e quelle destinate alla logistica, con caratteristiche richieste abbastanza diverse.
A cercare le soluzioni del primo tipo sono soprattutto artigiani oppure piccole imprese di produzione, che ricercano tagli fino a 700 mq, spesso dotati di aree di carico e scarico merce, meglio se all’interno di uno spazio recintato. Chi desidera capannoni da utilizzare con finalità legate alla logistica si orienta verso tagli molto grandi (a partire da 1.000 mq), situati nei pressi delle arterie autostradali.
Da segnalare che in alcuni comuni dell’hinterland di Milano sono contingentate le autorizzazioni per l’insediamento di attività logistiche sul territorio per ridurre il transito di traffico pesante. Le esigenze espresse dal settore logistico riguardano tagli molto grandi, situati presso arterie ad alto scorrimento, di facile accesso e posizionati in località prossime ai mercati esteri. Su tutto il territorio italiano sono in corso interventi per la costruzione di importanti poli logistici: a Roma sull’asse Roma-Fiumicino, nella seconda e terza cintura di Torino, a Bari. Interventi anche ad Arese nell’ex area Alfa Romeo e a Pomezia, dove la maggior parte delle richieste arrivano proprio da questo settore e movimentano buona parte del mercato. A Verona l’offerta di capannoni si è adeguata alla domanda che chiede tagli piccoli di 400-500 mq. Infatti si è proceduto ad effettuare delle operazioni di frazionamento di unità oltre i 1.000 mq che caratterizzavano il mercato della zona.
Per quanto riguarda la scelta tra acquistare l’immobile o prenderlo in affitto, la tendenza è di acquistarlo soprattutto quando si parla di grossi tagli, attraverso il ricorso al leasing immobiliare. Non manca comunque una buona richiesta anche in locazione. Molti operatori registrano un incremento dei tempi medi delle trattative. Nelle città, invece, la richiesta di capannoni vede protagoniste soprattutto società di costruzione che li cercano per trasformarli in loft oppure in show room. La tendenza è abbastanza forte a Milano e Torino dove ancora si possono trovare esempi di architettura industriale inserite in un contesto abitativo. L’offerta di queste tipologie sul mercato, dopo la corsa al loft degli ultimi anni, è in deciso ribasso.

Mercato dei negoziNegozi. Le quotazioni di negozi hanno registrato una crescita del 3,1% per le tipologie in ‘via di passaggio’ e dell’1,9% per quelle in via ‘non di passaggio’. Il mercato delle locazioni nello stesso arco temporale ha registrato una diminuzione dello 0,1% per le tipologie in vie di passaggio ed un incremento dell’1,5% per quelle non in via di passaggio.
Sul mercato dei negozi si acuisce, come ormai era evidente negli ultimi anni, la spaccatura tra le tipologie situate in via di passaggio e le altre. Le prime sono sempre molto richieste e ambite ma si scontrano con una bassa offerta sul mercato. Le seconde invece sono ormai destinate a trasformarsi in ufficio e sono richieste da società di servizi oppure professionisti. Non mancano coloro che procedono addirittura alla trasformazione in abitazione.
I tagli più richiesti sono quelli compresi tra 50 e 70 mq. Metrature più grandi, anche di 1.000 mq, sono ricercate ad esempio nel centro di Milano, all’interno della cerchia dei Navigli. In genere si tratta di grandi marchi che optano per le top location. Da segnalare che nel Centro di Milano a San Babila si prevede la creazione di un polo di attrazione internazionale con all’interno negozi di stilisti italiani e stranieri, aree benessere, terrazze, giardini e ristoranti.
Da segnalare l’ottima performance dei locali commerciali in zona Corvetto e Tertulliano, che risentono degli effetti della futura nascita di Santa Giulia: la previsione di un incremento del bacino di utenza ha determinato una maggiore domanda in zona, anche in vie non di passaggio. Sul mercato romano invece si registra una frenata da parte dei cinesi, che avevano contribuito a movimentare il mercato dei negozi, mentre si affacciano imprenditori russi interessati soprattutto all’apertura di pub. Sempre nella capitale si registrano asegnali negativi nella zona di San Giovanni in Laterano, dove vi è un forte turn over di attività commerciali. Ci sono più immobili in vendita e chi concede soluzioni in affitto si trova sempre più a doverlo riaffittare perché l’attività non ha dato i risultati sperati.
Segnali positivi sul fronte dei negozi arrivano da Torino e da alcuni comuni dell’hinterland torinese. Nel capoluogo piemontese si è registrato un forte incremento delle quotazioni nella zona di Mirafiori, dove, dopo lo svolgimento dei Giochi Olimpici si sta procedendo all’assegnazione degli appartamenti adibiti a ospitare gli atleti. Questo ha portato e porterà in futuro a un incremento della popolazione della zona e di conseguenza ha creato maggiore interesse per le attività commerciali.
Anche nelle vie non di passaggio si aprono attività commerciali, specie a opera di cittadini stranieri. Tra i comuni dell’hinterland segnali positivi si registrano a Collegno, dove l’arrivo della metropolitana ha comportato un incremento del passaggio in alcune strade, valorizzando le unità commerciali ivi situate.

Mercato immobiliare degli ufficiUffici. Le quotazioni degli uffici nel primo semestre del 2006 sono cresciute dell’1,0% per le tipologie usate e dell’1,6 % per le tipologie nuove. Dal mercato delle locazioni arrivano segnali negativi (-1,8% per le tipologie usate e -1,4% per quelle di nuova costruzione). Il segmento degli immobili direzionali ormai da mesi segnala un eccesso di offerta rispetto alla domanda, in particolare la situazione sembra essere comune nelle zone centrali delle grandi città. Questo perché le richieste di chi vende o affitta l’immobile sono troppo elevate rispetto alla capacità di spesa del potenziale acquirente o affittuario e da qui la decisione di spostarsi in aree più decentrate.
Ma la situazione non sembra essere molto diversa per gli uffici situati in centri direzionali a Milano, soprattutto quando la struttura è vetusta. Infatti uno degli elementi sempre più determinanti per la realizzazione della compravendita è l’adeguamento tecnologico (cablatura, pavimenti galleggianti ecc.). Tra le zone ancora ambite la Fiera e De Angeli perché ben servite. Positivo anche l’andamento delle quotazioni degli uffici in zona Indipendenza e Argonne-Corsica. Nella prima zona l’incremento dei canoni di locazione richiesti ha portato a uno spostamento della domanda sulla compravendita. Mentre nella seconda è stata determinante la vicinanza all’aeroporto di Linate, che ha portato alla formazione di una domanda di uffici commerciali.
Anche sul mercato della capitale sembra registrarsi un maggior apprezzamento per le zone più lontane dal Centro, sempre però a condizione che la struttura sia vicina alle arterie autostradali oppure a fermate della metropolitana. Nel centro di Roma resistono gli studi di professionisti, ad esempio gli avvocati, che preferiscono restare nei dintorni del Tribunale. Si sono poi registrati frequentemente casi in cui più professionisti dello stesso settore per risparmiare sui costi dell’affitto dell’immobile si sono associati tra di loro.
A Torino i complessi direzionali, non lontani dal centro, dotati di posto auto hanno ancora un buon mercato e a Collegno l’arrivo della metropolitana ha determinato lo spostamento di alcune richieste dalla città. A Verona la richiesta di uffici si orienta soprattutto su tagli piccoli (da 50 a 90 mq) ma l’offerta nella zona industriale della città è per tagli mediamente di 200 mq non frazionabili. Il mercato degli uffici potrebbe però risentire degli effetti della nascita del Polo Finanziario, nei pressi della Fiera che potrebbe portare a uno svuotamento degli uffici del Centro, location comunque ancora ambita da studi associati e professionisti.

Fonte: Attico Informa – Numero 02 Anno VII – Marzo Aprile 2007

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