Il Catasto e il valore degli immobili

CatastoIl Registro degli immobili conosce di questi tempi un’improvvisa popolarità. Ma la confusione è ancora tanta e, per orientarsi nella materia, è indispensabile porre alcuni punti fermi.

Il Catasto in essere è un Catasto che censisce il valore degli immobili del biennio 1988-89. I valori riscontrati sul mercato vengono – ai fini della tassazione – ricondotti a (finti) redditi con l’applicazione di tre (apodittici) coefficienti, validi per l’Italia intera: 1, per le abitazioni; 2, per gli uffici; 3, per i negozi. L’iniquità è questa (altro che l’abusato, e pappagallesco, confronto romanocentrico fra Piazza di Spagna e periferia).

Questo tipo di Catasto è stato giudicato illegittimo – su ricorso della Confedilizia – dal Tar Lazio e dal Consiglio di Stato e, come rimedio, nel 1993 è stato dal Governo Amato ‘legificato’: di qui, il ricorso della Confedilizia – allora – alla Corte Costituzionale che, nel ‘94, soprassedette a ogni dichiarazione di illegittimità rilevando ‘la transitorietà della disciplina denunciata, superata dai nuovi criteri indicati dal legislatore, e cioè il valore di mercato insieme al valore locativo’.
Un secondo punto importante è che la normativa per la riforma del Catasto attualmente in vigore (varata nel ‘98 – Governo Prodi, ministro delle Finanze Visco – e confermativa di quella richiamata dalla Corte Costituzionale) stabilisce la revisione delle tariffe d’estimo ‘facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare’.

L’attuale Governo ha invece presentato un disegno di legge – in discussione alla Commissione finanze della Camera – che prevede la messa a regime di un Catasto patrimoniale, e cioè di valori che verrebbero ricondotti a redditi attraverso l’applicazione di ‘saggi di redditività’. Aperture, a suo tempo ottenute dal Governo, per la rilevazione sul territorio anche dei redditi, non sono state di fatto confermate in sede parlamentare. I ‘saggi di redditività’ verrebbero quindi fissati senza alcun aggancio alla realtà reddituale, piegabili – in qualsiasi momento e con qualsiasi Governo – a esigenze di cassa del momento, oltretutto in palese spregio alla riserva di legge prevista in materia dalla Costituzione.

Stante la rilevata discrezionalità dei saggi in parola, si avrebbe di fatto un Catasto patrimoniale e basta, verificato sul territorio. Con un ritorno a quel carattere della patrimonialità che contraddistingueva i vari Catasti italiani addirittura preunitari, e che venne abbandonato dallo Stato unitario proprio con la legge di perequazione tributaria. Al proposito, non si può non rilevare la forte connotazione ideologica della scelta del Governo di tassare in buona sostanza i valori, e cioè il patrimonio. Che è la forma di tassazione più iniqua che si possa concepire, in quanto progressivamente espropriativa.

Rimedio o stortura? Il Catasto patrimoniale non è – come si dice – il rimedio alle storture dell’attuale Catasto. È, invece, ‘la stortura’. Colpisce, infatti, i valori (crescenti) e non i redditi (azzerati o quasi): ciò che è iniquo (la spesa al supermercato si fa con i redditi, non con i valori) e contrario al nostro ordinamento tributario, uniformato al criterio della redditualità. La riconduzione dei valori a redditi, come visto, è una finzione, se non una truffa. Quanto all’abusato ritornello romanocentrico di Piazza di Spagna (i cui immobili pagherebbero meno tasse di quelli della periferia), chi lo ripete manca di rispetto a se stesso, se conosce come funziona il Catasto.

Il rimedio alle proclamate disparità non sta nel passaggio al Catasto patrimoniale. Ma nella revisione del classamento delle singole unità immobiliari, per la quale i Comuni hanno ottenuto con la Finanziaria 2005 (ministro Siniscalco) particolari poteri. Poi c’è il discorso del trasferimento del Catasto ai Comuni, che è un discorso a sé stante. La Finanziaria ha previsto per quest’anno che esso avvenga per la parte relativa alle funzioni certificative, attribuendo agli enti locali funzioni ‘partecipative’ nella determinazione degli estimi (cioè, delle rendite) e riservando la decisione finale sugli stessi allo Stato (e per esso all’Agenzia del Territorio).

La bozza di Dpcm predisposta dai ministeri dell’Economia e degli Affari Regionali non rispetta peraltro il dettato della Finanziaria e attribuisce ai Comuni la possibilità di optare per l’assunzione della decisione definitiva sull’estimo delle singole unità immobiliari, con completa espropriazione di ogni competenza dello Stato al proposito. Se la bozza in questione divenisse definitiva, il concetto che ‘partecipazione’ significa ‘decisione finale esclusiva’ transiterebbe verso l’evidenza dal singolo estimo alla revisione generale delle rendite: i Comuni si fisserebbero, così, in piena libertà la base imponibile, oltre che le aliquote, della loro maggiore entrata tributaria, l’Ici, con un conflitto d’interessi di proporzioni gigantesche.

I giudizi catastali. La (già di per sé intollerabile) situazione del conflitto d’interessi di cui s’è appena detto sarebbe ulteriormente aggravata dall’attuale situazione dei giudizi catastali. Infatti, le Commissioni censuarie sono organi amministrativi. Le Commissioni tributarie (organi giurisdizionali) hanno in materia catastale poteri del tutto limitati. Contro le tariffe d’estimo – l’atto amministrativo dai più estesi effetti – è esperibile il rimedio del solo ricorso al Tar, per meri motivi di legittimità. Senza una profonda riforma del contenzioso (con l’individuazione di un unico organo competente a giudicare per la materia catastale) i cittadini non avrebbero un giudice al quale rivolgersi perché valuti il merito degli estimi e delle rilevazioni dei dati (valori o redditi che siano) sul territorio.

Una situazione inaccettabile, che ci riporta all’epoca dei comparti imposti per autorità del Principe. In sostanza, e per concludere. Nonostante ogni promessa di invarianza del gettito, all’orizzonte si profila a carico di condòmini e proprietari di casa una manovra a tenaglia, basata su Catasto patrimoniale nonché sull’affidamento alla competenza dei Comuni della fissazione delle rendite (alle quali le tasse sono commisurate). Il tutto, con un contribuente dalle armi spuntate perfino in sede contenziosa (così che, a eventuali tagli dell’Ici in sede centrale, i Comuni porrebbero immediatamente rimedio in sede locale). Si profila, insomma, una manovra dal solo chiaro proposito di fare cassa. E che ignora la vera esigenza – la rivoluzionaria esigenza, anche a beneficio delle casse dello Stato – che l’Italia oggi avrebbe: quella di dotarsi di un Catasto probatorio e cioè di mettersi al passo con i tempi (e con l’Europa).

Un pensiero riguardo “Il Catasto e il valore degli immobili

  • 17 marzo 2011 in 10:28
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    Ho un terreno edificabile di 3300 metri quadrati, zona B2, si trova nel paese di Tremestieri Etneo,in collina, a 10 Km. da Catania.
    Desidero sapere, per favore al più presto, cedendo il terreno a un costruttore, per la costruzione di appartamenti quanti sono i vani che mi spettano per diritto?

    Risposta

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