Novità fiscali sul valore dei terreni

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 333/E del 1° agosto 2008, ha precisato che il valore del terreno rideterminato mediante una perizia giurata di stima, previo pagamento di un’imposta sostitutiva del 4%, non produce effetti ai fini della determinazione del reddito d’impresa. La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e di quelli agricoli ha effetto ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze, di cui all’articolo 67, lettera a) e b) del Tuir, ma solo relativamente ai redditi diversi. (risoluzione n. 333 del 2008)

Riportiamo di seguito il documento:
Quesito.Il contribuente ha acquistato un terreno agricolo costituito da più lotti, con due atti di compravendita stipulati rispettivamente nel 1993 e nel 1997. L’acquisto è stato effettuato dal contribuente congiuntamente al fratello per quota indivisa del 50 per cento.
Nell’anno 2000, il piano regolatore del Comune in cui è sito il terreno ha inserito una parte dei predetti lotti all’interno della zona territoriale omogenea D1.b/2 industriale ed artigianale di espansione.
Nella prospettiva di alienare il terreno, ora divenuto edificabile, l’istante, congiuntamente al fratello, ha rideterminato il valore dello stesso avvalendosi della disciplina contenuta nell’articolo 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 e successive modificazioni, predisponendo l’apposita perizia giurata di stima ed effettuando il pagamento della relativa imposta sostitutiva.
Tuttavia, contrariamente alla prima intenzione di cedere il terreno, il contribuente, previa divisione dei lotti con il fratello, intende eseguire le opere di urbanizzazione per poi vendere in tutto o in parte i lotti urbanizzati o procedere su alcuni alla costruzione diretta di fabbricati.
Ciò posto, l’istante chiede se può conferire nella sua impresa individuale il suddetto terreno al valore rideterminato a norma del citato articolo 7 della legge n. 448 del 2001.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente. Il contribuente intende assumere come valore iniziale del terreno, ai fini della determinazione del reddito d’impresa, la propria quota (50 per cento) del valore rideterminato dello stesso, iscrivendolo nei registri contabili dell’impresa individuale.

Parere dell’Agenzia delle Entrate. Come noto, l’articolo 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, consente di assumere ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 67, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), in luogo del costo di acquisto o del valore dei terreni edificabili e di quelli agricoli posseduti alla data del 1° gennaio 2002, il valore ad essi attribuito a tale data mediante una perizia giurata di stima, previo pagamento di un’imposta sostitutiva del 4 per cento.
Tale valore rideterminato è utilizzabile ai fini della determinazione dei redditi diversi e, pertanto, è necessario che gli stessi non siano conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice. Come infatti chiarito nella circolare del 1° febbraio 2002, n. 15/E qualora i terreni siano posseduti da imprese commerciali la relativa cessione non genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del TUIR, trattandosi di un componente del reddito d’impresa assoggettabile a tassazione secondo le regole proprie.
Ciò posto, si ritiene che il valore così rideterminato non possa essere utilizzato ai fini della determinazione del reddito d’impresa così come prospettato dall’istante, in quanto la norma prevede che esso debba essere utilizzato esclusivamente agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR.
Si ricorda che per analoghe motivazioni, è stato chiarito che tale valore rideterminato non è utilizzabile neanche in occasione del recesso del socio dalla società, in quanto le somme o il valore normale dei beni ricevuti dai soci costituiscono “utile” per la parte che eccede il prezzo pagato per l’acquisto o la sottoscrizione delle azioni o quote annullate (cfr. circolare n. 16/E del 22 aprile 2005).
***
Le Direzioni regionali vigileranno affinché le istruzioni fornite e i principi enunciati con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dagli uffici.

10 pensieri riguardo “Novità fiscali sul valore dei terreni

  • 23 aprile 2009 in 14:44
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    Salve
    devo acquistare un terreno, catastalmente indicato come terreno seminativo, ma facente parte di una destinazione urbanistica sottozona B2 Completamento a media densità.il valore commerciale è di 100.000,00 euro, che corrisponde al prezzo d’acquisto. volevo ridurre al minimo le imposte da pagare, e l’unica soluzione è usufruire delle agevolazioni citate dall’art.1
    commi 25 e 28 finanziaria 2008 ” trasferimento di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati pagando l’imposta di registro 1% ipotecaria 3% catastale 1% a condizione che l’intervento di edificazione venga completato entro cinque anni dall’atto.
    Quando ho riferito ciò al notaio, mi fa presente che la cosa è possibile ma devo sottoporre il terreno a perizia giurata. è vero?
    se si dovrò pagare ulteriori imposte ?
    Grazie

    Risposta
  • 22 giugno 2009 in 18:05
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    vorrei conoscere le aliquote per il passaggio di proprietà di un terreno agricolo in caso di donazione e di vendita da un genitore coltivatore diretto a una figlia colt. diretto, ad una imprenditrice agricolo e ad un figlio senza qualifica agricola.Inoltre le aliquote (ipotecaria,catastale, di registro e quant’altro) su quale base si calcolano.

    Risposta
  • 23 giugno 2009 in 11:34
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    Buongiorno Laura, per qualsiasi tipo di preventivo, dovrà rivolgersi ad un notaio.
    saluti

    Risposta
  • 24 giugno 2009 in 19:43
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    Sono un agente immobiliare.
    Devo sottoporre a dei miei clienti una proposta di acquisto per un terreno edificabile da parte di un impresa costruttrice.
    Vorrei sapere se sono disponibili proposte adatte a questa casistica.

    Risposta
  • 25 giugno 2009 in 09:42
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    NO Lorenza, non ci risultano, ad ogni modo, ti consigliamo di chiedere alla camera di commercio della tua provincia, sezione albi e ruoli, in quanto, come ben saprai, i moduli che vengono sottoscritti nelle agenzia immobiliari, devono essere stati precedentemente depositati e approvati dalla camera di commercio.
    saluti

    Risposta
  • 12 settembre 2009 in 12:05
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    Salve, vorrei fare una domanda.
    Aprire un’agenzia immobiliare online o franchising? Quale delle 2 è piu semplice?
    Cordiali saluti.

    Risposta
  • 14 settembre 2009 in 10:39
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    Buongiorno Massimo, lei prima di tutto deve possedere tutti i requisiti necessari, deve essere iscritto al ruolo agenti immobiliare presso la camera di commercio della sua provincia e il lavoro di mediatore dovrà essere la fonte primaria di reddito non dovrà essere in conflitto con l’iscrizione in altri albi, pertanto le consigliamo di rivolgersi all’ufficio albo e ruoli della camera di commercio per reperire tutte le informazioni necessarie.

    Risposta
  • 3 gennaio 2010 in 11:05
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    Devo vendere un piccolo terreno agricolo ad un privato, mi potreste dare una bozza di proposta d’acquisto che farò poi firmare all’acquirente e che allegherò alla comunicazione che invierò per mezzo raccomandata ai confinanti coltivatori diretti che potranno esercitare la prelazione…mi servirebbe anche una bozza da inviare ai confinanti stessi…
    Cortesemente ringrazio.

    Risposta
    • 4 gennaio 2010 in 17:38
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      Buongiorno Alessandro, non pubblichiamo fac simili di contratti, ma lei si può rivolgere all’ufficio preposto della camera di commercio della sua provincia. saluti

      Risposta
  • 9 settembre 2013 in 17:27
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    buongiorno, mia madre ha comprato ad un bando comunale un terreno edificabile ma non residenziale. questo terreno è confinante in parte con casa mia, quindi vorrei comprare parte di questo terreno da mia madre.
    la domanda è:
    1) qual è il valore al mq di cui bisogna tener conto in una compravendita? il valore catastale, cioè quello usato per il calcolo dell’IMU, o esiste un altro tipo di valore?
    2) se il valore al mq dichiarato nell’ atto di acquisto col comune, è inferiore rispetto al valore indicato nella tabella per il calcolo IMU, posso io comprarlo facendo riferimento al valore iniziale del bando?
    3)conviene fare un atto di compravendita o un atto di donazione?
    GRAZIE

    Risposta

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